購(gòu)房合同基礎(chǔ)概念及相關(guān)問(wèn)題注意

購(gòu)房合同基礎(chǔ)概念及相關(guān)問(wèn)題注意?1.建筑容?積率建筑?容積率是指?小區(qū)規(guī)劃建?設(shè)用地范圍?內(nèi)全部建筑?面積與規(guī)劃?建設(shè)用地面?積之比。附?屬建筑物也?計(jì)算在內(nèi)，?但應(yīng)注明不?計(jì)算面積的?附屬建筑物?除外。房地?產(chǎn)商不是根?據(jù)小區(qū)的土?地面積而是?根據(jù)建筑容?積率繳納土?地出讓金，?人防工程屬?國(guó)家所有，?不計(jì)算建筑?容積率。房?地產(chǎn)商為了?少交土地出?讓金，往往?也不把地下?車(chē)庫(kù)算入建?筑容積率。?建筑密度不?同于建筑容?積率，它是?指小區(qū)所有?建筑基底面?積之和與規(guī)?劃建設(shè)用地?之比。規(guī)劃?建設(shè)用地面?積是指小區(qū)?用地紅線范?圍內(nèi)的全部?土地面積，?包括建設(shè)區(qū)?內(nèi)的道路面?積、綠地面?積、建筑物?(構(gòu)筑物)?所占面積、?運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等?等。2.?綠化率房?地產(chǎn)商通常?在廣告中使?用綠化率一?詞，根據(jù)園?林專(zhuān)家介紹?，這也是一?個(gè)不準(zhǔn)確、?不規(guī)范的用?詞。在國(guó)家?關(guān)于園林綠?化的用語(yǔ)中?，準(zhǔn)確的應(yīng)?為“綠地率?”和“綠化?覆蓋率”?兩種叫法。?綠地率是指?小區(qū)用地范?圍內(nèi)各類(lèi)綠?地的總和與?小區(qū)用地的?比率。距建?筑外墻__?__米和道?路邊線__?__米以?xún)?nèi)?的土地和地?表覆土達(dá)不?到____?米深度的土?地，不管它?們上面是否?有綠化，都?不計(jì)入綠地?面積。綠化?覆蓋率是指?綠化垂直投?影面積之和?與小區(qū)用地?的比率。樹(shù)?的影子、露?天停車(chē)場(chǎng)可?以中間種草?的方磚都可?算入綠化覆?蓋率，所以?綠化覆蓋率?有時(shí)能做到?____%?以上。購(gòu)房?人要注意房?地產(chǎn)商在銷(xiāo)?售樓盤(pán)時(shí)宣?傳的綠化率?實(shí)際不少是?綠化覆蓋率?。

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購(gòu)房合?同相關(guān)問(wèn)題?注意：簽?訂商品房買(mǎi)?賣(mài)合同時(shí)，?最好使用建?設(shè)部和國(guó)家?工商行政管?理總局制訂?的《商品房?買(mǎi)賣(mài)合同示?范文本》。?由于《示范?文本》是政?府機(jī)關(guān)制訂?的，較好地?平衡了開(kāi)發(fā)?商和購(gòu)房人?的權(quán)利和義?務(wù)關(guān)系，因?此，采用《?示范文本》?簽訂合同有?利于保護(hù)購(gòu)?房人的合法?權(quán)益。但切?不可認(rèn)為采?用《示范文?本》就萬(wàn)事?大吉，即使?采用《示范?文本》簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)?合同，購(gòu)房?時(shí)也應(yīng)注意?以下幾個(gè)問(wèn)?題。1、?認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)題?。在目前?商品房交易?過(guò)程中，許?多開(kāi)發(fā)商在?與購(gòu)房人簽?訂正式商品?房買(mǎi)賣(mài)合同?前，要求購(gòu)?房人簽訂認(rèn)?購(gòu)書(shū)，交納?認(rèn)購(gòu)款。開(kāi)?發(fā)商要求購(gòu)?房人簽訂認(rèn)?購(gòu)書(shū)一般兩?種情況：一?種情況是開(kāi)?發(fā)商所銷(xiāo)售?房屋倘未取?得預(yù)售許可?證，以向內(nèi)?部職工認(rèn)購(gòu)?的名義進(jìn)行?銷(xiāo)售，俗稱(chēng)?內(nèi)部認(rèn)購(gòu);?另一種情況?是開(kāi)發(fā)商已?取得預(yù)售許?可證或者銷(xiāo)?售的是現(xiàn)房?，開(kāi)發(fā)商為?購(gòu)房人保留?預(yù)訂的房屋?，作為交換?，要求購(gòu)房?人簽訂認(rèn)購(gòu)?書(shū)，并交納?一定數(shù)額的?認(rèn)購(gòu)款，如?果在規(guī)定的?時(shí)間里，購(gòu)?房人不想購(gòu)?買(mǎi)該房屋，?就可能無(wú)權(quán)?要回所交納?的認(rèn)購(gòu)款。?第一種情?況的認(rèn)購(gòu)書(shū)?由于我國(guó)?《城市房地?產(chǎn)管理法》?和《商品房?銷(xiāo)售管理辦?法》都明確?規(guī)定，在未?取得預(yù)售許?可證前，是?不能預(yù)售商?品房的，而?依據(jù)我國(guó)《?合同法》第?____條?的規(guī)定，違?反法律和行?政法規(guī)的強(qiáng)?制性規(guī)定的?合同無(wú)效，?因此第一種?情況的認(rèn)購(gòu)?書(shū)在法律上?是無(wú)效的。?但最高人民?法院于__?__年__?__月__?__日公布?，于___?_年___?_月___?_日起施行?的《關(guān)于審?理商品房買(mǎi)?賣(mài)合同糾紛?案件適用法?律若干問(wèn)題?的解釋》(?以下簡(jiǎn)稱(chēng)《?最高法院解?釋》)第_?___條規(guī)?定：出賣(mài)人?未取得商品?房預(yù)售許可?證明，與買(mǎi)?受人訂立的?商品房預(yù)售?合同，應(yīng)當(dāng)?認(rèn)定無(wú)效，?但是在起訴?前取得商品?房預(yù)售證明?的，可以認(rèn)?定有效。根?據(jù)該條規(guī)定?，在取得預(yù)?售許可證之?前所簽訂的?認(rèn)購(gòu)書(shū)，如?果開(kāi)發(fā)商在?購(gòu)房人起訴?前仍未取得?預(yù)售許可證?，該認(rèn)購(gòu)書(shū)?肯定是無(wú)效?的;如果開(kāi)?發(fā)商在購(gòu)房?人起訴前取?得預(yù)售許可?證，那么該?認(rèn)購(gòu)書(shū)的地?位將和開(kāi)發(fā)?商已取得預(yù)?售許可證或?者銷(xiāo)售的是?現(xiàn)房的情況?一樣，即和?下面要討論?的第二種情?況的認(rèn)購(gòu)書(shū)?的性質(zhì)相同?。第二種?情況的認(rèn)購(gòu)?書(shū)，需要看?認(rèn)購(gòu)書(shū)是否?滿(mǎn)足了合同?成立的要件?，主要是看?合同條款是?否完備。?《最高法院?解釋》第_?___條規(guī)?定：商品房?的認(rèn)購(gòu)、訂?購(gòu)、預(yù)訂等?協(xié)議具備《?商品房銷(xiāo)售?管理辦法》?第十六條規(guī)?定的商品房?買(mǎi)賣(mài)合同的?主要內(nèi)容，?并且出賣(mài)人?已經(jīng)按照約?定收受購(gòu)房?款的，該協(xié)?議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定?為商品房買(mǎi)?賣(mài)合同，肯?定具有法律?效力。但是?實(shí)踐中大多?數(shù)認(rèn)購(gòu)書(shū)都?不具備《商?品房銷(xiāo)售管?理辦法》第?十六條規(guī)定?的商品房買(mǎi)?賣(mài)合同的主?要內(nèi)容，這?些認(rèn)購(gòu)書(shū)的?法律效力如?何?《最高?法院解釋》?并未作明確?規(guī)定，筆者?認(rèn)為不能從?《最高法院?解釋》第_?___條的?規(guī)定，反推?出不具備《?商品房銷(xiāo)售?管理辦法》?第十六條規(guī)?定的商品房?買(mǎi)賣(mài)合同主?要內(nèi)容的認(rèn)?購(gòu)書(shū)，就必?然沒(méi)有法律?效力。但是?如果認(rèn)購(gòu)書(shū)?僅規(guī)定了房?號(hào)、面積和?價(jià)格等條款?，那么該認(rèn)?購(gòu)書(shū)未滿(mǎn)足?合同應(yīng)具備?的基本條款?，不具有法?律效力。?2、補(bǔ)充協(xié)?議問(wèn)題。?在商品房買(mǎi)?賣(mài)過(guò)程中，?開(kāi)發(fā)商除和?購(gòu)房人根據(jù)?《示范文本?》所訂立的?商品房買(mǎi)賣(mài)?合同外，還?要求購(gòu)房人?簽訂一份補(bǔ)?充協(xié)議，該?補(bǔ)充協(xié)議的?內(nèi)容很多，?由開(kāi)發(fā)商的?專(zhuān)業(yè)律師事?先擬訂好。?這種補(bǔ)充協(xié)?議常包含許?多對(duì)購(gòu)房人?不利的條款?，如交房時(shí)?間的確定、?不可抗力條?款的解釋、?共有面積的?確定分?jǐn)偂?關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)?施和公共配?套建筑的開(kāi)?發(fā)利用等方?面，甚至包?含許多針對(duì)?開(kāi)發(fā)商的免?責(zé)條款。比?如有些開(kāi)發(fā)?商在補(bǔ)充協(xié)?議中規(guī)定：?“政府部門(mén)?有關(guān)文件批?準(zhǔn)的延遲、?市政配套批?準(zhǔn)及安裝的?延誤，導(dǎo)致?開(kāi)發(fā)商不能?按期交付房?屋，開(kāi)發(fā)商?有權(quán)按實(shí)際?影響的時(shí)間?而相應(yīng)延遲?交付房屋，?而不用承擔(dān)?延遲交付房?屋的責(zé)任。?”由于補(bǔ)充?協(xié)議大多含?有建筑、房?地產(chǎn)、法律?等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)?，一般購(gòu)房?人很難完全?搞懂。因此?，購(gòu)房人不?要急于和開(kāi)?發(fā)商簽訂補(bǔ)?充協(xié)議，先?將補(bǔ)充協(xié)議?拿回來(lái)，找?專(zhuān)家進(jìn)行咨?詢(xún)，將補(bǔ)充?協(xié)議中不合?理的地方找?出來(lái)，并對(duì)?其進(jìn)行修改?。同時(shí)由于?補(bǔ)充協(xié)議是?由開(kāi)發(fā)商擬?定的，保護(hù)?購(gòu)房人的條?款很少，因?此，應(yīng)在專(zhuān)?家的指導(dǎo)下?，在補(bǔ)充協(xié)?議中增加保?護(hù)購(gòu)房人的?條款。如果?開(kāi)發(fā)商不能?滿(mǎn)足購(gòu)房人?以上的合理?要求，那么?，購(gòu)房人最?好不要和開(kāi)?發(fā)商簽訂補(bǔ)?充協(xié)議。?3、售樓廣?告問(wèn)題。?開(kāi)發(fā)商為宣?傳、推銷(xiāo)其?商品房，一?般都散發(fā)售?樓書(shū)，發(fā)布?商品房銷(xiāo)售?廣告，作出?不少許諾。?從法律角度?來(lái)說(shuō)，售樓?書(shū)，廣告等?都是開(kāi)發(fā)商?向不特定的?對(duì)象發(fā)放的?用以介紹其?商品房的文?字、圖片材?料，主要是?為了美化商?品房形象、?優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)不?具備商品房?買(mǎi)賣(mài)合同的?基本條款。?此類(lèi)廣告法?律上一般視?其為要約邀?請(qǐng)，不能直?接成為合同?的內(nèi)容。對(duì)?于開(kāi)發(fā)商的?虛假?gòu)V告行?為，購(gòu)房人?雖不能依據(jù)?合同追究開(kāi)?發(fā)商的違約?責(zé)任，但可?以追究開(kāi)發(fā)?商發(fā)布虛假?廣告的責(zé)任?。根據(jù)《廣?告法》第3?7、___?_條規(guī)定，?發(fā)布虛假?gòu)V?告，欺騙和?誤導(dǎo)消費(fèi)者?，使購(gòu)買(mǎi)商?品或者接受?服務(wù)的消費(fèi)?者的合法權(quán)?益受到損害?的，不僅要?承擔(dān)行政違?法責(zé)任，而?且要依法承?擔(dān)民事責(zé)任?。因此，購(gòu)?房人發(fā)現(xiàn)受?了虛假售樓?書(shū)或廣告的?欺騙和誤導(dǎo)?，就要及時(shí)?向政府有關(guān)?管理機(jī)關(guān)舉?報(bào)，申請(qǐng)予?以查處，或?訴請(qǐng)人民法?院要求責(zé)任?方賠償損失?。同時(shí)，?國(guó)家工商行?政管理總局?發(fā)布的《商?品房廣告發(fā)?布暫行規(guī)定?》也對(duì)房地?產(chǎn)廣告所應(yīng)?遵循的原則?、事項(xiàng)以及?禁止出現(xiàn)的?內(nèi)容作了規(guī)?定，購(gòu)房人?也可根據(jù)該?暫行規(guī)定檢?查銷(xiāo)售廣告?問(wèn)題。不過(guò)?為了避免不?必要的麻煩?，購(gòu)房人最?好在簽訂合?同時(shí)，要求?開(kāi)發(fā)商將廣?告承諾的內(nèi)?容寫(xiě)入雙方?協(xié)議中，使?其成為合同?內(nèi)容的一部?分，以便在?廣告名不副?實(shí)時(shí)告開(kāi)發(fā)?商違約。?4、樣板房?問(wèn)題。目?前在商品房?銷(xiāo)售過(guò)程中?，開(kāi)發(fā)商都?要設(shè)置樣板?房或樣板間?。購(gòu)房人入?住后，發(fā)現(xiàn)?房屋和樣板?房有差距，?當(dāng)購(gòu)房人要?求退房時(shí)，?開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)?為樣板房不?是“樣本房?”或“樣?品房”，設(shè)?置的目的是?為了推銷(xiāo)商?品房。在購(gòu)?房合同中并?沒(méi)有約定商?品房與樣板?房不一致時(shí)?，購(gòu)房人有?權(quán)退房，因?此購(gòu)房人無(wú)?權(quán)要求退房?。事實(shí)并不?如此。《商?品房銷(xiāo)售管?理辦法》第?____條?明確規(guī)定，?開(kāi)發(fā)商設(shè)置?樣板房的，?應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)?際交付的商?品房質(zhì)量、?設(shè)備及裝修?與樣板房是?否一致，未?作說(shuō)明的，?實(shí)際交付的?商品房應(yīng)當(dāng)?與樣板房一?致。開(kāi)發(fā)商?未作說(shuō)明，?致使購(gòu)房人?因重大誤解?而訂立商品?房買(mǎi)賣(mài)合同?的，購(gòu)房人?可以根據(jù)《?合同法》關(guān)?于重大誤解?的規(guī)定，請(qǐng)?求人民法院?或者仲裁機(jī)?構(gòu)變更或撤?銷(xiāo)購(gòu)房合同?(變更還是?撤銷(xiāo)購(gòu)房合?同由購(gòu)房人?進(jìn)行選擇)?。5、質(zhì)?量問(wèn)題。?有些購(gòu)房人?認(rèn)為，商品?房竣工后已?經(jīng)過(guò)政府主?管部門(mén)組織?的竣工驗(yàn)收?，驗(yàn)收合格?后才允許交?付使用，因?此商品房不?應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)?量問(wèn)題。而?且根據(jù)有關(guān)?法律規(guī)定，?開(kāi)發(fā)商在交?付商品房時(shí)?，應(yīng)同時(shí)向?購(gòu)房人交付?《住宅質(zhì)量?保證書(shū)》和?《住宅使用?說(shuō)明書(shū)》，?這兩書(shū)已對(duì)?商品房質(zhì)量?的細(xì)節(jié)作了?規(guī)定，是購(gòu)?房合同的重?要組成部分?，因此也就?沒(méi)有必要在?合同中約定?商品房的質(zhì)?量問(wèn)題。但?事實(shí)并非如?此。商品?房竣工驗(yàn)收?，是以抽查?的方式進(jìn)行?驗(yàn)收，因而?不能保證每?一套商品房?的質(zhì)量都合?格。而且竣?工驗(yàn)收的質(zhì)?量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)?房人所希望?的質(zhì)量要求?也可能有差?距。至于《?住宅質(zhì)量保?證書(shū)》和《?住宅使用說(shuō)?明書(shū)》關(guān)于?房屋質(zhì)量的?規(guī)定，都是?由開(kāi)發(fā)商擬?訂，側(cè)重保?護(hù)開(kāi)發(fā)商的?利益，因此?有必要在購(gòu)?房合同中約?定房屋的質(zhì)?量問(wèn)題。?根據(jù)《最高?法院解釋》?第____?條和第__?__條第_?___款的?規(guī)定，在下?列情況下，?購(gòu)房人因?yàn)?房屋質(zhì)量問(wèn)?題，有權(quán)要?求解除合同?并要求賠償?損失：房屋?主體結(jié)構(gòu)質(zhì)?量不合格，?不能交付使?用;房屋交?付使用后，?房屋主體結(jié)?構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢?驗(yàn)確屬不合?格;因房屋?質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)