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房屋租賃合同糾紛。

房屋合同糾紛(篇一)

房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的'糾紛、延期辦證的糾紛、懲辦性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。

房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因

房屋作為根本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的開展、人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供給跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾;第三，商品房買賣合同本身不標(biāo)準(zhǔn)、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。

房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題

第一，關(guān)于認(rèn)購協(xié)議與定金的效力問題。認(rèn)購協(xié)議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認(rèn)購協(xié)議簽署后無法達(dá)成房屋買賣合同而引發(fā)的案件的數(shù)量已經(jīng)在不斷地回升。由于買受人在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬元的定金，如果雙方不能達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金那么成為必然，從各個區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。

第二，關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承當(dāng)問題?，F(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。則買受人購置房屋后只能自己居住，出租、發(fā)售受到限制;有的經(jīng)營者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費者基本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。現(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計算規(guī)范如何確定的問題。

第三，政策調(diào)整后的稅費分?jǐn)偂６愘M分?jǐn)偁幾h是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個或者兩個以上的稅收政策時期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的本錢分?jǐn)偤秃贤Я栴}爭議。

房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對

首先，簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一局部是由于對售房者的資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要防止和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時，要先審查開展商的“五證〞，即?國有土地使用證》、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、?建設(shè)項目規(guī)劃許可證》、?建設(shè)項目施工許可證》和?商品房屋預(yù)售許可證》，特別是?國有土地使用證》和?商品房屋預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、工程名稱、銷售內(nèi)容等，避免開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外發(fā)售。因此，在簽訂認(rèn)購協(xié)議繳納定金時，要先了解主合同無法簽訂時，定金是否能夠返還;買受人在簽訂認(rèn)購書，被收取數(shù)萬元的定金后，開發(fā)商是否會有“潛規(guī)那么〞拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。

其次，在辦理房屋權(quán)屬證書的問題上，依據(jù)國務(wù)院?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購置人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購置人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的根底上，買受人要要求出賣人承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)。買受人可以要求出賣人簽訂協(xié)議，嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進(jìn)行辦證;在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。

最后，當(dāng)事人對稅費的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承當(dāng)主體。假設(shè)雙方當(dāng)事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減局部仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承當(dāng)主體。雙方不能達(dá)成一致意見的，人民法院不宜直接對合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同，雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)。

總之，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡單，它是一個系統(tǒng)項目。在買賣房屋過程中，不僅波及到合同的合理確定，要對合同條款仔細(xì)研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買賣的動機和實力，了解相關(guān)的法律條款，防止在法律已經(jīng)明確的問題上犯常規(guī)性的錯誤。即使在發(fā)生房屋買賣合同糾紛，我們也要保持鎮(zhèn)定。

房屋合同糾紛(篇二)

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種辦法和活動。我國在基層大眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對某些界限不清的事實、責(zé)任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調(diào)委會調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以到達(dá)既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動。?仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛〞，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構(gòu)居中判明事實，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公道及時，程序簡便，專家斷案，依裁終局〞的優(yōu)勢，可以使當(dāng)事人防止陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比擬受推崇的爭端解決機制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

房屋合同糾紛(篇三)

一、發(fā)包人原因形成的糾紛：

發(fā)包人的義務(wù)主要表現(xiàn)為，依照約定支付項目款、提供合同約定的建筑材料、配件、履行約定的協(xié)助義務(wù)等等。如果發(fā)包人未按約定支付項目價款、或者提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不合乎強制性規(guī)范的、或者不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的，導(dǎo)致承包人無法施工，且經(jīng)過催告在合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，則，如果承包人請求解除建設(shè)項目施工合同，是依法應(yīng)當(dāng)受到支持的。

二、項目竣工日期糾紛：

對項目竣工日期爭議，如果項目經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期;如果承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期;如果建設(shè)項目未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)項目之日為竣工日期。

三、項目的計價規(guī)范或者計價辦法形成的'糾紛：

對這類糾紛，有約定的從約定，無約定又不能協(xié)商一致的，那么應(yīng)當(dāng)參照簽訂合同時當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門發(fā)布的計價辦法或者計價規(guī)范結(jié)算項目價款。

四、項目量增加、減少形成的糾紛：

房屋裝修合同糾紛中，關(guān)于項目量糾紛較為普遍，常常表現(xiàn)為項目量有爭議增加、有爭議減少。對于有爭議增加局部，承包人有義務(wù)提供關(guān)于發(fā)包人同意其增加項目量的依據(jù)，否那么，其主張難以受到支持;對有爭議減少局部，可能波及已經(jīng)施工項目被減少、或者實際基本未于施工的爭議。如發(fā)包人撤除項目，那么應(yīng)當(dāng)支付項目款，反之，如果承包人不能提供發(fā)包人許可其項目量減少的依據(jù)，那么可能面臨承當(dāng)違約責(zé)任;對隱蔽項目量爭議，如果承包人不能提供事前項目預(yù)算資料或者合同約定，不能提供隱蔽前項目量的相關(guān)證據(jù)證明，即使是項目鑒定也可能難以被確認(rèn)。

五、施工墊資形成的糾紛：

房屋裝修合同一般都有墊資約定。如果當(dāng)事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，能夠受到支持，但約定的利息計算規(guī)范高于人行發(fā)布的同期同類貸款利率的局部除外。當(dāng)事人對墊資沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照項目欠款處理。對墊資波及的利息局部，如果當(dāng)事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不能受到支持。

六、對項目結(jié)算形成的糾紛：

如果當(dāng)事人在施工合同中約定按照固定價結(jié)算項目價款，那么應(yīng)當(dāng)按照約定進(jìn)行結(jié)算。一方當(dāng)事人請求對建設(shè)項目造價進(jìn)行鑒定，是不會受到支持的。

七、關(guān)于合同主體與履行地問題

裝飾裝修施工合同在某些情況下，可能出現(xiàn)發(fā)包人、承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實際施工人等多個主體存在，如波及項目質(zhì)量糾紛，那么應(yīng)當(dāng)將承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人和實際施工人列為共同被告;如波及項目款支付糾紛，那么應(yīng)當(dāng)將項目承包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人列為共同被告。項目施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。

房屋合同糾紛(篇四)

出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

房屋租賃合同糾紛

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權(quán)法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋確實定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，根本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結(jié)前取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否認(rèn)就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭答辯終結(jié)前取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正。此處一審法庭答辯終結(jié)前不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時建設(shè)項目規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項目規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，?城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。〔未登記不影響合同效力〕

假設(shè)當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，那么以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照?合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費，屬于返復(fù)原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約差錯責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的本錢，主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的時機所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。〔占有、登記、時間〕〔注意：占有比登記具有優(yōu)先權(quán)。適宜么〕

【解讀】本條規(guī)定了一房數(shù)租的處理原那么，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：〔1〕已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法伎倆占有租賃房屋的，不在此列；〔2〕已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；〔3〕合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷規(guī)范是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。

一房數(shù)租時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢還原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合?合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：〔1〕因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；〔2〕承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢還原狀的；〔3〕承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；〔4〕承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；〔5〕承租人未按照約定的辦法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；〔6〕不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢還原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在合理期限內(nèi)要求承租人恢還原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知達(dá)到承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效；二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有下列兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢還原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢還原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢還原狀，合同即自動解除。

第八條因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合?合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：〔1〕因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；〔2〕出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；〔3〕因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物局部或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；〔4〕不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；〔5〕租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；〔6〕司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的；〔7〕租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的；〔8〕不合乎?建筑法》、?消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的；〔9〕一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)〔主要包括不合乎?建筑法》、?消防法》等〕關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致租賃房屋無法使用。所謂無法使用是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有活封和死封之分，其中死封是指房屋被查封后不僅其處罰權(quán)受到限制，而且丟失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù)；而活封那么相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處罰權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，那么房屋租賃合同有效；如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，那么構(gòu)成無權(quán)處罰，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可別離〔即未形成附合〕和不可別離〔即形成附合〕兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可別離或者雖可別離但花費巨大，可以認(rèn)定形成附合，示例鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未到達(dá)不可別離狀態(tài)，那么不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人撤除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價，承租人撤除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢還原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且合乎租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附；二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬歹意添附。對于歹意添附，不管房屋租賃合同是否有效，原那么上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實踐中，在處理無效房屋租賃合同波及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責(zé)任原那么，分別對待：〔1〕屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、撤除費用、恢還原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。〔2〕屬承租人過錯的，由承租人自行承當(dāng)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失?！?〕屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢還原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：〔1〕承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附；〔2〕租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；〔3〕裝飾裝修未形成附合。

適用本條的考前須知：〔1〕承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行撤除，且不以出租人同意為必要條件；〔2〕承租人在撤除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否那么應(yīng)恢還原狀或賠償損失；〔3〕當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原那么從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

〔二〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；

〔三〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除，殘余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任；

〔四〕因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，殘余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)那么：

〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

〔2〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承當(dāng)殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補償，補償規(guī)范參照殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

〔3〕因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)木植康臍堄鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔(dān)；對于出租人不同意利用的，那么按殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔(dān)。

〔4〕因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原那么，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂殘余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在殘余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的辦法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時殘余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。假設(shè)雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進(jìn)行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意。同意分為明示和默示，明示有書面、口頭、等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任；如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)說明其已同意裝飾裝修的，那么可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下撤除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢還原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢還原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物撤除后返還房屋給出租人，撤除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場合，假設(shè)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯；假設(shè)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢還原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失；雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承當(dāng)有約定的，出租人仍可要求承租人恢還原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負(fù)擔(dān)；

〔二〕未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑根底上加以擴充的建設(shè)工程，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴建應(yīng)辦理建設(shè)項目規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的過錯僅指導(dǎo)致未辦理合法建設(shè)手續(xù)的過錯，具體包括下列四種情況：〔1〕假設(shè)系單純出租人的過錯所致，那么擴建費用由出租人承當(dāng)；〔2〕假設(shè)系單純承租人的過錯所致，那么由承租人承當(dāng)；〔3〕假設(shè)系雙方過錯所致，那么由雙方按照各自的過錯程度分別承當(dāng)；〔4〕假設(shè)雙方均無過錯，那么按公平原那么，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：〔1〕因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法擴建手續(xù)，那么擴建費用由出租人承當(dāng)；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承當(dāng)?！?〕因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法手續(xù)，那么出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負(fù)擔(dān)；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承當(dāng)擴建費用。〔3〕因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，假設(shè)辦理合法手續(xù)，那么應(yīng)由出租人承當(dāng)擴建費用，但可以適當(dāng)減少；假設(shè)未辦理合法手續(xù)，那么由雙方按照過錯程度各自承擔(dān)相應(yīng)的擴建費用?！?〕因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，假設(shè)辦理合法擴建手續(xù)，那么由出租人承當(dāng)擴建費用，否那么，由雙方按照過錯承當(dāng)分別承當(dāng)。

關(guān)于擴建造價費用的計算，最高院主張采用項目造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的項目造價費用作為擴建費用。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題：

〔1〕群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出租給多個承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與二房東將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

〔2〕再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為合乎轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

【解讀】?合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為催促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的根底不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人〔訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租〕可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都波及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴建，那么次承租人對訴訟標(biāo)的享有獨立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不合乎不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】?合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，假設(shè)出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】?合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的共同居住擴大為共同經(jīng)營，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，假設(shè)承租人在租賃期間死亡〔包括宣告死亡、宣告失蹤〕，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，波及到個人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議；沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件〔共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享收益〕，并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系買賣不破租賃及其適用例外的規(guī)定。

?合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的買賣不破租賃原那么，假設(shè)無法定或約定的除外情形，該原那么即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價值，而租賃權(quán)那么更注重標(biāo)的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，爾后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用買賣不破租賃原那么。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應(yīng)適用買賣不破租賃原那么。〔抵押和租賃同等效力，按時間順序〕

波及到法院依法查封的場合下，假設(shè)查封在先，租賃在后，那么法院強制拍賣時不適用買賣不破租賃；假設(shè)租賃在先，查封在后，可以使用該原那么?！膊榉夂妥赓U同等效力，按時間順序〕

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權(quán)情形，承租人請求出租人承當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權(quán)受到侵害時的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中那么不得適用，亦不能主張優(yōu)先購置權(quán)的損害賠償請求權(quán)。

關(guān)于合理期限的認(rèn)定，?民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購置權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第〔三〕項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購置，視為放棄優(yōu)先購置權(quán)，該15日的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的回答期限15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日回答期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購置權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購置權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購置權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購置權(quán)受到侵害時，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為防止承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購置權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購置權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購置權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先愛護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承當(dāng)違約責(zé)任。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購置權(quán)并不沖突，不管抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購置權(quán)。

折價、變賣均屬于出租人發(fā)售房屋的行為，不論買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購置權(quán)。

同等條件確實定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購置權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處罰權(quán)。房屋出賣價格確實定是出租人行使處罰權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購置權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購置權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購置權(quán)屬準(zhǔn)物權(quán)，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外。?最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購置權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，那么拍歸優(yōu)先購置權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購置權(quán)人不作表示的，那么拍歸該應(yīng)價最高的競買人。此所謂跟價法。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購置權(quán)的租賃房屋時，一般遵循如下程序：〔1〕拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購置權(quán)人于拍賣日到場?！?〕優(yōu)先購置權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場加入競拍?！?〕舉牌應(yīng)價，假設(shè)承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購置的意思表示，那么拍賣房屋由最高應(yīng)價人購置。

第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：〔優(yōu)先購置權(quán)不支持的情況〕

〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的；

〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

〔三〕出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購置的；

〔四〕第三人善意購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購置權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購置權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購置權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購置權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純正的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購置權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時回答，假設(shè)承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購置的，那么丟失優(yōu)先購置權(quán)，這里強調(diào)明確表示。

?物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。舉重以明輕，在第三人善意購置出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可反抗承租人的優(yōu)先購置權(quán)。

第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于20xx年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋；本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

房屋租賃合同糾紛考前須知

有關(guān)房屋租賃合同糾紛的幾個案例

購房出租，以租還貸，因其高效的投資回報越來越得到投資者的認(rèn)可。但是，我們經(jīng)常遇到各式各樣的房屋租賃合同糾紛，使合同目的無法實現(xiàn)。這里是一個常見的案例，希望通過我們的分析，對房屋租賃合同雙方當(dāng)事人有所借鑒，以便謹(jǐn)慎處理房屋租賃合同糾紛。

案情介紹

A先生將其自有的一套公寓出租給一家網(wǎng)絡(luò)公司B公司，雙方在合同當(dāng)中約定，租賃時間為2000年3月1日至20xx年3月1日，月租金人民幣11000元，B公司應(yīng)于每月20日前支付下個月的房租，否那么按日支付應(yīng)付款的千分之三的違約金，直到實際付款日為止。因為簽訂合同時，A先生對約定的租金數(shù)額很稱心，便沒有約定合同解除事由。

2000年12月，B公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款，并且沒有支付違約金?，F(xiàn)在開展到不經(jīng)A先生反復(fù)督促，B公司就不付租金。對此A先生非?？鄲?。

案件分析

B公司：遲延付款，承當(dāng)違約責(zé)任

承租人違反合同約定義務(wù)，必須承當(dāng)違約責(zé)任。?合同法》第一百零七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不合乎約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，依據(jù)合同約定，A先生向B公司索要違約金的行為合理合法，受法律愛護(hù)。

B公司不具備遲延付款的抗辯權(quán)。如果A先生違約，B公司可要求他承當(dāng)違約責(zé)任，但不能停止付款(除非有明確約定可以因此停止、遲延付款)，否那么依據(jù)?合同法》第一百二十一條，雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，B公司不能免除違約責(zé)任。

則對前幾次沒有索要的違約金，A先生是否還有權(quán)追償呢答案是肯定的。對于未經(jīng)A先生明示放棄的債權(quán)，只要在訴訟時效之內(nèi)，隨時可以要求債務(wù)人歸還。

A先生：有權(quán)依法解除合同

對于已經(jīng)發(fā)生的事實，雖然合同當(dāng)中沒有約定解除事由，但A先生可以采取下列兩種法定方式處理：

第一種：當(dāng)B公司出現(xiàn)遲延支付租金的情況時，A先生可向B公司發(fā)出有效的催款通知，假設(shè)B公司不能在規(guī)定的期限內(nèi)履行付款義務(wù)，A先生有權(quán)解除合同。根據(jù)?合同法》第九十四條第三款規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。采取這種方式的前提是B公司遲延履行合同主要債務(wù)，即遲延支付月租金。

第二種：在約定租期屆滿前，A先生單方面想解除與B公司租賃合同關(guān)系的，A先生應(yīng)當(dāng)向B公司發(fā)出明確的解除合同的意志表示。根據(jù)?合同法》第九十四條第二款規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同。A先生可以在任何情況下采取該種處理計劃。

本案當(dāng)事人在采用上述計劃時，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)別合同已履行完畢不能解除的情況，以保證平安公道的社會秩序。假設(shè)對方不同意解除合同，只能通過仲裁或訴訟程序，由司法機關(guān)判定合同是否解除。

經(jīng)典推薦

房屋協(xié)議書(篇一)

出租方：

承租方：

根據(jù)?中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條房屋座落、間數(shù)、面積、房屋質(zhì)量第二條租賃期限租賃期共____年零____月，出租方從____年____月____日起將出租房屋交付承租方使用，至____年____月____日收回。

承租人有以下情形之一的，出租人可以終止合同、收回房屋：1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;2.承租人利用承租房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;3.承租人拖欠租金累計達(dá)____個月的。

租賃合同如因期滿而終止時，如承租人到期的確無法找到房屋，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限。

如承租方逾期不搬遷，出租方有權(quán)向人民法院起訴和申請執(zhí)行，出租方因此所受損失由承租方負(fù)責(zé)賠償。

合同期滿后，如出租方仍繼續(xù)出租房屋的，承租方享有優(yōu)先權(quán)。

第三條租金和租金的交納期限

租金的規(guī)范和交納期限，按國家____的規(guī)定執(zhí)行(如國家沒有統(tǒng)一規(guī)定的，此條由出租方和承租方協(xié)商確定，但不得任意抬高)。

第四條租賃期間房屋修繕

修繕房屋是出租人的義務(wù)。出租人對房屋及其設(shè)備應(yīng)每隔____月(或年)認(rèn)真檢查、修繕一次，以保障承租人居住平安和正常使用。

出租人維修房屋時，承租人應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。出租人如的確無力修繕，可同承租人協(xié)商合修，屆時承租人付出的修繕費用即用以充抵租金或由出租人分期歸還。

第五條出租方與承租方的變更

1.如果出租方將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時，合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效。

2.出租人出賣房屋，須在3個月前通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購置權(quán)。

3.承租人需要與第三人互換住房時，應(yīng)事先征得出租人同意;出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。

第六條違約責(zé)任

1.出租方未按前述合同條款的規(guī)定向承租人交付符合要求的房屋的，負(fù)責(zé)賠償____元。

2.出租方未按時交付出租房屋供承租人使用的，負(fù)責(zé)償付違約金____元。

3.出租方未按時(或未按要求)修繕出租房屋的，負(fù)責(zé)償付違約金____元;如因此造成承租方人員人身受到傷害或財物受毀的，負(fù)責(zé)賠償損失。

4.承租方逾期交付租金的，除仍應(yīng)及時如數(shù)補交外，應(yīng)支付違約金____元。

5.承租方違反合同，擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用的，應(yīng)支付違約金____元;如因此造成承租房屋毀壞的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第七條免責(zé)條件

房屋如因不可抗力的原因?qū)е職p和造成承租方損失的，雙方互不承當(dāng)責(zé)任。

第八條爭議的解決方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時，任何一方均可向工商局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請調(diào)解或仲裁，也可以向人民法院起訴。

第九條其他約定事項

第十條本合同未盡事宜，一律按?中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定，補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

本合同正本一式2份，出租方、承租方各執(zhí)1份;合同副本____份，送____單位備案。

出租方(蓋章)承租方(蓋章〕

出租方(下列簡稱甲方)：

承租方(下列簡稱乙方)：

甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達(dá)成協(xié)議如下：

一、租賃地點及設(shè)施：

1.租賃地址：路巷號室;房型規(guī)格;居住面積平方米;

2.室內(nèi)從屬設(shè)施：

a：電器：沐浴空調(diào)冰箱彩電洗衣機微波爐吊扇音響vcd

b：家俱：

二、租用期限及其約定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用年;自年月日起至年月日;

2.房屋租金：每月元人民幣;

3.付款方式：按支付，另付押金元，租房終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。

第一次付款計元人民幣;

4.租賃期內(nèi)的水、電、煤氣、、有線電視、衛(wèi)生治安費由乙方支付，物業(yè)管理，房屋修繕等費用由甲方支付;

5.租用期內(nèi)，乙方有以下情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權(quán)、乙方需擔(dān)全部責(zé)任，并賠償甲方損失。

(1)乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;

(2)乙方利用承租房屋進(jìn)行非法活動損害公共利益的;

(3)乙方無故拖欠房屋租金達(dá)天;

(4)連續(xù)三個月不付所有費用的。

三、雙方責(zé)任及義務(wù)：

1.乙方須按時交納水、電、煤、等費用，并務(wù)必將以上費用帳單交給甲方，甲方須監(jiān)督檢查以上費用;

2.無論在任何情況下，乙方都不能將押金轉(zhuǎn)換為房屋租金;

3.在租用期內(nèi)，甲方必須確保乙方的正常居住，不得將乙方租用的房屋轉(zhuǎn)租(賣)給任何第三者;或在租賃期內(nèi)房租加價;

4.租用期滿后，乙方如需繼續(xù)使用，應(yīng)提前一個月提出，甲方可根據(jù)實際情況，在同等條件下給予優(yōu)先;

5.在租賃期內(nèi)，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需解除協(xié)議的，必須提前一個月通知對方，協(xié)商后解除本協(xié)議;

6.乙方入住該物業(yè)應(yīng)保持周圍環(huán)境整潔做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應(yīng)負(fù)全部責(zé)任;

7.乙方不得擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)，并顧惜使用室內(nèi)設(shè)施，假設(shè)人為損壞的將給予甲方相應(yīng)賠償;如發(fā)生自然損壞，應(yīng)及時通知甲方，并配合甲方及時給予修復(fù)。

四、其它未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成按有關(guān)現(xiàn)行法規(guī)辦理或提交有關(guān)仲裁機關(guān)進(jìn)行仲裁。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

五、其它表明：

房屋協(xié)議書(篇二)

房屋租賃合同

合同編號：

甲方〔出租人〕：

乙方〔承租人〕：

根據(jù)?中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在自愿、平等的原那么下經(jīng)過充沛協(xié)商，就房屋租賃之事宜訂立本合同，以資共同遵守。

第一條租賃內(nèi)容

一、甲方將位于的房屋租賃給乙方。甲方承諾對所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證號為，或具有合法使用權(quán)及轉(zhuǎn)租權(quán)。

二、甲方租賃給乙方的房屋建筑面積為平方米，房屋用途為。甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營使用，經(jīng)營范圍以乙方營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

第二條租賃期限

租賃期年，自年月日起至年月日止。

第三條租金及其它費用

一、房屋租金每月人民幣元，年度租金共計人民幣元。

二、電費按日常實際使用數(shù)〔計量〕收費，每月10日前乙方向甲方交上月電費，金額以甲方出示的供電局收費發(fā)票為準(zhǔn)。

三、其它費用由雙方協(xié)商確定。

第四條付款方式及時間

一、租金按月/年支付，先付后用，首期租金應(yīng)于年月日支付，以后每月/年租金應(yīng)于當(dāng)月/年的日前支付，假設(shè)付款日為節(jié)假日，那么順延至節(jié)假日結(jié)束后的第一個工作日。

二、乙方向甲方支付的租金及其他各項費用可采用下列種方式：A銀行轉(zhuǎn)帳、B支票、C匯票、D現(xiàn)金。

三、雙方同意在本合同簽訂之后，乙方應(yīng)于支付首期租金的同時向甲方支付押金人民

幣元，押金于乙方退租后全額退還。退租后雙方確定乙方應(yīng)向甲方支付任何費用的，優(yōu)先從押金中扣除。任何情況下，除非乙方書面同意，甲方不可將押金抵作租金。

第五條交房及條件

一、甲方應(yīng)于年月日或以前將上述房屋交付給乙方，延期交房的，甲方應(yīng)按每日元向乙方支付違約金，延遲交房超過10日的，乙方有權(quán)單方終止本協(xié)議。

二、房屋交付時的狀態(tài)應(yīng)當(dāng)合乎乙方立即進(jìn)行裝潢的要求，包括房屋已經(jīng)騰空、水、電有足夠的容量并暢通、房屋的給水排水系統(tǒng)正常、廁所及下水道通暢等。其中電容量應(yīng)到達(dá)乙方__________千瓦的要求，以上所產(chǎn)生的一切費用甲方承當(dāng)。

第六條雙方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方權(quán)利義務(wù)

1、保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常使用，并負(fù)責(zé)年檢及日常維護(hù)保養(yǎng)、維修；凡遇到政府部門需要對有關(guān)設(shè)施進(jìn)行改造時，所有費用由甲方負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)各有關(guān)部門的關(guān)系，提供有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)文件，協(xié)助乙方辦理營業(yè)執(zhí)照、裝修許可證等文件的申領(lǐng)事宜，以及其他與租賃有關(guān)的工商、稅務(wù)、城建等手續(xù)，費用由乙方承當(dāng)；

3、同意乙方在其所承租之房產(chǎn)上方設(shè)置招牌，并免收任何費用，同時協(xié)助乙方辦理相關(guān)的審批手續(xù)。

4、保證室內(nèi)原有的電線、電纜、水管滿足乙方正常營業(yè)使用，并經(jīng)常檢查其完好性〔乙方自設(shè)除外〕，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向乙方通報。由于供電、供水線路問題給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)給予乙方全額賠償。

5、在合同期內(nèi)，甲方不得再次引進(jìn)同類商戶。如違約應(yīng)向乙方支付人民幣元，并解除與該商戶租賃關(guān)系并有效排除阻礙。

6、保證出租房屋的消防設(shè)施合乎行業(yè)規(guī)定，并向乙方提供管轄區(qū)防火部門出具的電、火檢驗合格證書復(fù)印件。

7、上述設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)問題甲方應(yīng)及時修復(fù)或更換，如甲方不能及時實施，乙方有權(quán)代為修復(fù)或更換，費用〔以發(fā)票為準(zhǔn)〕由房租扣除。乙方無法自行修復(fù)而甲方未及時修繕而給乙方造成損失的，甲方應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。

二、乙方權(quán)利義務(wù)

1、在國家法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營及辦公。

2、合同有效期內(nèi)，對所租賃的房屋及設(shè)施擁有合法使用權(quán)。

3、按合同內(nèi)容交納租金及其它費用。

第七條房屋裝修或改造

一、乙方如需要對所租賃房屋進(jìn)行裝修或改造時，必須先征得甲方書面同意，改造的費用由乙方自負(fù)，并不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu)。在合同終止、解除租賃關(guān)系時，除可以移動的裝潢及從屬設(shè)施以外，乙方裝修或改造與房屋有關(guān)的固定設(shè)施全部歸甲方所有。

二、乙方裝修期自年月日至年月日，該期限甲方免收乙方租金。

第八條轉(zhuǎn)租

甲方同意乙方在承租期間可將房產(chǎn)自行轉(zhuǎn)租，但不得損害本合同約定之甲方合法權(quán)利，保證甲方正常獲得本合同應(yīng)得的租金收益。

第九條續(xù)租

一、在本合同期滿后，乙方需要繼續(xù)租賃的，有優(yōu)先租賃權(quán)。

二、乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前二個月向甲方提出，并簽訂新租賃合同。

第十條其它約定

一、甲方和乙方中任何一辦法定代表人變更、企業(yè)遷址、分立合并，不影響本合同繼續(xù)履行。變更后的一方即成為本合同當(dāng)然執(zhí)行人，分立合并的，由分立合并方自行指定確認(rèn)主體成為本合同執(zhí)行人，并通知本合同相對方，承當(dāng)本合同的內(nèi)容之權(quán)利和義務(wù)。

二、本合同的某項條款需要變更時，必須用書面方式進(jìn)行確定，雙方訂立補充協(xié)議。

三、乙方在租賃期間獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。對經(jīng)營期間因乙方發(fā)生的債務(wù)由乙方承當(dāng)，甲方與任何第三者及合作前遺留的任何債權(quán)、債務(wù)與乙方無關(guān)。

四、租賃期間，雙方各自按法律規(guī)定承當(dāng)各自應(yīng)承當(dāng)?shù)亩愘M。雙方各自辦理財產(chǎn)保險，互不承當(dāng)任何形式之風(fēng)險責(zé)任。

六、租賃期間，該房屋如遇市政拆遷，乙方有權(quán)獲得政府對該場所的商業(yè)賠償，賠償金額按當(dāng)?shù)夭疬w規(guī)定。

第十一條違約責(zé)任

一、本合同生效后甲方未能依約向乙方移交出租房屋及設(shè)備，甲方構(gòu)成違約。違約責(zé)任按照本合同第十一條執(zhí)行。

二、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行時，不視為違約。甲方應(yīng)將乙方已預(yù)交的租金及押金退還給乙方。協(xié)議終止，與之相關(guān)事宜由雙方協(xié)商解決并妥善處理。

三、甲方單方提前終止合同，或因甲方違約而導(dǎo)致本協(xié)議終止的，或因甲方債務(wù)等其它原因造成乙方無法正常經(jīng)營致使乙方單方終止合同的，甲方應(yīng)退還預(yù)收乙方的租金和押金，賠償乙方未分?jǐn)偼戤叺难b修費用〔裝修費用為人民幣元，按___個月分?jǐn)偼戤?，即每月分?jǐn)傃b修費用_______元〕。同時還應(yīng)當(dāng)支付違約金人民幣元，假設(shè)甲方所支付違約金缺乏以彌補乙方實際損失的〔包括但不限于乙方因甲方原因退貨、遣散員工所造成的損失〕，甲方應(yīng)據(jù)實賠償。

五、乙方單方提前終止合同，乙方支付違約金人民幣元，經(jīng)乙方同意，乙方預(yù)交的租金和押金可沖抵違約金，多退少補。

第十二條合同的終止

一、合同期屆滿雙方不再續(xù)約的，合同終止。

二、任何一方都有權(quán)終止合同，終止合同應(yīng)提前二個月通知對方，并應(yīng)當(dāng)按照本合同第十一條之規(guī)定承當(dāng)違約責(zé)任。

第十三條合同生效及糾紛解決

一、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

二、在本合同執(zhí)行過程中，假設(shè)發(fā)生糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，由乙方所在地人民法院解決。

三、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補充協(xié)議，其補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

四、本合同正本一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)兩份。

第十四條通訊確認(rèn)

雙方確認(rèn)如下通訊信息為雙方履約及聯(lián)系的有效信息，如有任何變更，應(yīng)及時以書面方式通知對方。

甲方：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

地址：

郵編：

：

開戶行：

戶名：

帳號：

乙方：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

地址：

郵編：

：

第十五條補充事宜

甲方：乙方：

法人：法人：

注冊地址：注冊地址：

帳號：帳號：

日期：年月日日期：年月日

附件：

附件1：甲方有效房產(chǎn)證明復(fù)印件

附件2：用電及防火平安合格證復(fù)印件

附件3：甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件4：乙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

達(dá)XX公司規(guī)范合同

第1頁共2頁

房屋協(xié)議書(篇三)

張某、張一、張二系父子關(guān)系，其中：張某為父親，張一和張二為兒子，張一為長子，張二為次子。

根據(jù)張一、張二與***拆遷公司于**年**月**日達(dá)成的?房屋拆遷協(xié)議》，將位于某市**區(qū)**街**村**號房屋進(jìn)行拆遷，拆遷還建面積為240平方米，后張一和張二共同出資購置60平方米，因此，拆遷還建總面積為300平方米。該拆遷還建面積為張某、張一、張二三方共同共有。

現(xiàn)就該300平方米拆遷還建面積分割問題，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

一、張某取得300平方米還建面積中的60平方米，由張某及配偶各得30平方米。

二、張一取得300平方米還建面積中的120平方米，張一及其配偶對該120平方米還建面積形成共同共有。

三、張二取得300平方米還建面積中的120平方米，張二及其配偶對該120平方米還建面積形成共同共有。

四、任何一方對各自取得的還建面積享有獨自處罰的權(quán)利，他方不得干預(yù)。

五、任何一方在處罰自己取得的還建面積時，不得超出自己取得的份額，也不得要求其他任何一方縮減已經(jīng)取得的還建面積，更不得要求再次對300平方米的還建面積進(jìn)行分割。

六、本協(xié)議一式捌份，三方各持貳份，一份交由**村委會備案，一份交由拆遷部門備案。

七、本協(xié)議自各方簽字捺印后生效，對各方具有約束力。

張某：張一：張二：

配偶：配偶：配偶：

日期：日期：日期

房屋協(xié)議書(篇四)

發(fā)包方(下列簡稱甲方)：承包方(下列簡稱乙方)：

第一條：項目概括

項目名稱：房屋改造項目

項目地址：沈陽市皇姑區(qū)鴨綠江東街15號

建筑面積：20xx平方米

項目內(nèi)容：土建項目、給排水、鍋爐及采暖、防水、外墻粉飾、垃圾清運等

承包方式：總承包

第二條：合同工期

動工日期：20xx年12月5日

竣工日期：20xx年3月5日

總工期：90天

第三條：項目價款及付款方式

1、本項目合同價款為82萬元(大寫：捌拾貳萬元整)

2、付款方式：合同簽訂后付32萬元項目首付款，施工中按項目進(jìn)度付項目進(jìn)度款，項目完工并驗收合格后項目款付至95%，余款5%待一年質(zhì)量保證期滿無質(zhì)量問題后一次性付清。

第四條：項目質(zhì)量及驗收

1、項目質(zhì)量規(guī)范：合格

2、質(zhì)量驗收規(guī)范：按國家有關(guān)施工標(biāo)準(zhǔn)為驗收規(guī)范。

第五條：雙方責(zé)任

甲方責(zé)任：

1、提供施工圖紙;

2、辦理相關(guān)手續(xù);

3、按期提供項目款;

4、質(zhì)量檢查及驗收;

5、提供施工用水、電及施工場地。

乙方責(zé)任：

1、按圖紙及標(biāo)準(zhǔn)要求施工，保證項目質(zhì)量;

2、嚴(yán)格執(zhí)行本合同制定的施工工期，按期交工;

3、平安文明施工，非甲方原因發(fā)生一切平安責(zé)任事故自行負(fù)責(zé);

4、項目竣工后一年內(nèi)為質(zhì)保期，在質(zhì)保期中，乙方負(fù)責(zé)向甲方免費提供維修。

第六條：違約責(zé)任

1、甲方不按合同約定支付項目款或不履行合同義務(wù)及不按約定履行義務(wù)的其它情況;

2、乙方不按合同工期完工，產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)不到約定的質(zhì)量規(guī)范或不履行合同義務(wù)及不按約定履行義務(wù)的其它情況;

3、一方違約后，賠償因其違約給另一方造成的損失。

第七條：索賠

1、當(dāng)一方向另一方提出索賠時，要有正當(dāng)理由，且有索賠事件發(fā)生的時效證據(jù);

2、甲方未能按合同約定履行自己的各項義務(wù)或發(fā)生錯誤以及應(yīng)當(dāng)由甲方承當(dāng)?shù)呢?zé)任的其他情況，乙方可以向甲方索賠。

3、乙方未能按合同約定履行自己的各項義務(wù)或發(fā)生錯誤給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方可以向乙方索賠。

第八條：不可抗力

按合同法執(zhí)行

第九條：合同生效與終止

合同雙方簽字并蓋章后即生效，甲方和乙方履行合同全部義務(wù)，合同價款完畢后，本合同即告終止。

第十條：合同份數(shù)

本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

房屋協(xié)議書(篇五)

編號：

代表人：聯(lián)系：

為確保甲乙雙方于20xx年月日簽訂的編號為

?房屋拆遷安置補償協(xié)議書》的履行，甲乙雙方本著公平、公證、老實信用的原那么進(jìn)行協(xié)商，現(xiàn)就甲方提供商品房對乙方進(jìn)行安置問題，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條經(jīng)甲乙雙方核實后確認(rèn)，乙方原來被拆遷的房屋坐落于。房屋結(jié)構(gòu)；層數(shù)層；總建筑面積㎡。其中主房建筑面積㎡〔磚混結(jié)構(gòu)㎡、磚木結(jié)構(gòu)㎡〕；配房建筑面積㎡〔磚混㎡、磚木㎡〕。房屋用途為；其中商業(yè)㎡、住宅㎡。房屋建筑規(guī)劃許可證號；土地使用證號：；房屋產(chǎn)權(quán)證號：。

第二條乙方根據(jù)原?房屋拆遷安置補償協(xié)議書》的約定，選擇以產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行房屋置換，根據(jù)協(xié)議約定，甲方應(yīng)向乙方

提供位于民權(quán)縣人民路南側(cè)㎡的商住樓房。

現(xiàn)乙方自愿根據(jù)原?房屋拆遷安置補償協(xié)議書》簽訂的順序編號挑選甲方提供的置換樓房。其自愿挑選的置換樓房是位于人民路南側(cè)，第層戶，面積㎡的商品樓〔房屋面積以房產(chǎn)部門實際測量及相關(guān)文件為準(zhǔn)〕。

第三條乙方可以選擇拆遷面積就近上靠安置戶型，進(jìn)行回遷安置。經(jīng)雙方核算確認(rèn)，甲方提供的置換樓房面積超出乙方原房屋面積㎡。對于超出的安置面積，乙方選擇計劃購置。

A計劃

1、超出原拆遷面積30%以內(nèi)的局部，乙方按照1480元/㎡購置，超出30%之上局部，乙方按2300元/㎡購置。

2、計算辦法：超出30%局部面積=原拆遷面積×30%。超出30%之上的面積=當(dāng)前置換面積-原拆遷面積-超出30%以內(nèi)的面積。

3、假設(shè)乙方選擇安置面積大于原拆遷面積，差價計算辦法：乙方應(yīng)交付的差價款=超出30%局部面積×1480元/㎡＋超出30%之外的面積×2300元/㎡。

B計劃

1、安置面積超出原拆遷面積30㎡之內(nèi)的局部，按1480元/㎡購置，超出30㎡之上局部，由乙方按照市場價格優(yōu)惠5%購置。

2、計算辦法：超出30㎡局部面積=原拆遷面積+30㎡。超出30㎡之上的面積=當(dāng)前置換面積-原拆遷面積-30㎡。

3、假設(shè)乙方選擇安置面積大于原拆遷面積，差價計算辦法：乙方應(yīng)交付的差價款=超出30㎡局部面積×1480元/㎡＋超出30㎡之上的面積×市場價格×95%。雙方結(jié)算之后，乙方實際應(yīng)向甲方交付的差價款合計為：大寫：元〔小寫元〕。

第四條乙方應(yīng)在甲方通知后10日內(nèi)將第三條約定的超出面積價款一次性交付給甲方。逾期未交清該款的，甲方有權(quán)不再為乙方保存第二條確定的置換商品房。

第五條甲方應(yīng)在乙方按照本協(xié)議第四條履行后，于20xx年11月30日前向乙方交付本協(xié)議第二條約定商品房〔法律法規(guī)規(guī)定的不可抗力因素除外〕。如甲方未能按照約定交付安置房屋，甲方應(yīng)對乙方超出面積全部按照1480元/㎡賣給乙方，作為對乙方的補償。

第六條甲方向乙方交付應(yīng)安置的商品房之后，應(yīng)協(xié)助乙方完善安置房的相關(guān)手續(xù)。

第七條本協(xié)議生效后，甲方須按照原?房屋拆遷安置補償協(xié)議書》第四條第2項約定支付給乙方雙倍臨時安置補助費，至20xx年11月30日共計〔小寫〕元，該費用支付后至甲方交房時止，雙方不再多退少補。甲方向乙方交付本協(xié)議第二條約定置換商品房鑰匙即視為本協(xié)議約定的交付交房。

第八條本協(xié)議自雙方簽訂之日起生效，在雙方簽署?商品房買賣合同》后作廢。

第九條本協(xié)議一式叁份，甲乙雙方各持壹份，監(jiān)證單位寄存壹份具有同等效力。

甲方蓋章乙方簽字：監(jiān)證單位蓋章代表人簽字：〔加摁手印〕

協(xié)議簽訂日期20xx年月日

肥料合同模板(篇一)

甲方：

乙方：

經(jīng)雙方充沛協(xié)商，在互利互惠的根底上，就甲方委托乙方加工生產(chǎn)億邦系列產(chǎn)品事宜，達(dá)成下列協(xié)議：

第一條加工產(chǎn)品范疇

1、產(chǎn)品品名:

2、如增加產(chǎn)品由雙方另行簽訂書面補充協(xié)議。

第二條委托加工訂單

1、甲方根據(jù)市場銷售情況，于每月日以書面或傳真形式向乙方提供次月訂單，明確訂單的數(shù)量和供貨時間，乙方如有異議，應(yīng)在接訂單后1日內(nèi)書面提出，否那么，視為同意。

2、乙方按確認(rèn)的訂單提供產(chǎn)品，甲方可視具體情況對訂單進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，調(diào)整方案提前5天通知乙方，但調(diào)整幅度(量)不得超過方案的25%，假設(shè)超過25%，雙方另行協(xié)商。

3、乙方應(yīng)盡最大努力，最大限度的滿足甲方訂單的要求。

第三條加工產(chǎn)品質(zhì)量及責(zé)任

1、乙方嚴(yán)格按甲、乙雙方確認(rèn)的配方制作。

2、加工產(chǎn)品包裝上標(biāo)注乙方廠名和廠址，同時注明乙方系受甲方委托生產(chǎn)，附“億邦〞商標(biāo)使用授權(quán)書。

3、產(chǎn)品在保質(zhì)期內(nèi)出現(xiàn)批量性質(zhì)量問題，經(jīng)由雙方確認(rèn)或國家檢驗檢測機構(gòu)簽定屬乙方制造引起的，由乙方承當(dāng)該批有質(zhì)量問題產(chǎn)品(需雙方清點數(shù)量)的責(zé)任;

4、乙方交付的產(chǎn)品如在市場流通中，因品質(zhì)問題而導(dǎo)致甲方利益受損時，經(jīng)雙方鑒定或經(jīng)公證單位鑒定屬乙方責(zé)任的'，乙方應(yīng)負(fù)甲方直接損失賠償責(zé)任：

(1)加工產(chǎn)品的投訴賠償問題，甲方在預(yù)先征得乙方同意的情況下(書面為準(zhǔn))可以先行賠付消費者，消費者簽收確認(rèn)，由乙方負(fù)擔(dān)賠償，賠款在加工費中扣除;當(dāng)乙方對甲方處理有異議的，甲方可委托乙方協(xié)助甲方處理;

(2)在甲方有要求時，乙方可協(xié)助甲方處理質(zhì)量投訴，但不負(fù)責(zé)對最終用戶(即

(3)假設(shè)屬甲方運輸或出廠以后因保管不當(dāng)導(dǎo)致產(chǎn)品變質(zhì)，乙方不予承當(dāng)責(zé)任。

5、乙方應(yīng)按產(chǎn)品規(guī)范要求對每批次產(chǎn)品進(jìn)行抽檢及留樣，并嚴(yán)格遵循“三檢〞制度。

6、乙方應(yīng)根據(jù)甲方銷售需要提供加蓋公章的工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及生產(chǎn)許可證復(fù)印件，相應(yīng)批次產(chǎn)品的出廠檢驗報告單。

第四條原輔料及包