土地增值稅詳細(xì)匯總

3/3土地增值稅詳細(xì)匯總土地增值稅

定義：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地

使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并

取得增值性收入的單位和個人所征收的一

種稅。

我國現(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范為：《中華人民共

和國土地增值稅暫行條例》

1993-12-13國務(wù)院令第138號

1993年基本法規(guī)現(xiàn)仍“全文有效”。

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公》

一、納稅義務(wù)人：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附

著物并取得收入的單位和個人。

不論自然人、法人；

不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；

不論內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個人；二、征稅范圍：

標(biāo)尺之一：只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。

具體又體現(xiàn)以下三點(diǎn)：

1.國有土地使用權(quán)征稅；集體土地使用權(quán)不得買賣。

2.土地出讓，一級市場，不征稅。

國家出讓土地要征稅，就相當(dāng)于自已向自己征稅，故一級

市場不征稅。

3.土地轉(zhuǎn)讓，土地二級市場，征稅。

轉(zhuǎn)讓行為包括：出售、交換和贈與

標(biāo)尺之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其

附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。即產(chǎn)權(quán)必須發(fā)

生轉(zhuǎn)移。

土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房

產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

標(biāo)尺之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨

幣、實(shí)物及其他收入）

強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移要“有償”

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入（貨幣、實(shí)物及其他收入）

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入（計(jì)算土地增值稅的

收入），是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在

內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任

何成本費(fèi)用。

注：

貨幣收入指：現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯

票等各種信用票據(jù)和國庫卷、金融債券、股票等有價

證券。

實(shí)物收入指：房屋、土地、鋼材等，實(shí)物的價值不太

容易確定，一般需要評估。

共他收入指：如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)

使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。此類比較少見，其價值需要進(jìn)得

評估。

基本征稅范圍

1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入；

2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

3、存量房地產(chǎn)的買賣。

改制重組過程中涉及的土地增值稅政策

1、非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份

有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)。對改建前的企業(yè)將國

有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不

征土地增值稅。

2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企

業(yè)合并

為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原

企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企

業(yè)，暫不征土地增值稅。

3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或

兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將

國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫

不征土地增值稅。

4、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行

投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投

資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

土地增值稅扣除項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓土地（賣地）扣除項(xiàng)目2項(xiàng)1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目5項(xiàng)1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、財(cái)政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目4項(xiàng)1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

存量房（賣舊房）扣除3項(xiàng)1、房屋建筑物評估價格=重置成本*成新度

2、取得土地價和按規(guī)定支付的費(fèi)用

3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之

和。

按國家統(tǒng)一規(guī)