房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習報告正文

PAGEPAGE48房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習報告正文第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習報告20XX43154709會專五班黃健一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5．經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3．前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，8．開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用。可按項目開發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)。2．銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。(2)銷售代理費。(3)其他銷售費用。3．財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3．基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從上可以看出：構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2．產(chǎn)品成本的核算復雜。3．經(jīng)營收入及其相關稅金的核算不同。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司實習報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實習報告20XX43154709會專五班黃健一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5．經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉不靈，導致企業(yè)陷入困境。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。(一)開發(fā)成本共有八項：1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆遷安置補償費。(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3．前期工程費。前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5．基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，8．開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1．管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前1—6項之和為基數(shù)。2．銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。(2)銷售代理費。(3)其他銷售費用。3．財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。(三)投資與成本費用估算結果的匯總為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。4．代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3．基礎設施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5.配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。從上可以看出：構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特殊情況：1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。2．產(chǎn)品成本的核算復雜。3．經(jīng)營收入及其相關稅金的核算不同。篇二：房地產(chǎn)公司實習報告中國農(nóng)業(yè)大學暑期社會實踐報告（20XX~20XX學年夏學期）實習名稱：暑期房地產(chǎn)公司實習報告學院：食品科學與營養(yǎng)工程學院專業(yè)：生物工程班級：生工101學號：1006020XX6姓名：尤怡晨20XX年9月18日暑期社會實踐（工作實習）報告摘要：一千個人眼里有一千個哈姆雷特，一千個人眼中，也有一千個中國房地產(chǎn)市場。我記得曾經(jīng)有位學者這樣評論過說，房地產(chǎn)業(yè)就像是一杯啤酒，肯定會有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。中國房地產(chǎn)市場可列入世界上最復雜問題之列。在這里，可以看到土地市場壟斷、分稅制后的土地財政、中國式市場化改革推進、gdp數(shù)字崇拜等政治問題的根深蒂固；可以看到金融危機后的路徑依賴、通脹預期魅影、國民財富增值沖動等經(jīng)濟問題的盤根錯節(jié)；可以看到城市化進程加速、房地產(chǎn)利益集團膨脹、貧富分化等社會問題的沖突糾葛；甚至可以看到諸如“丈母娘經(jīng)濟”、“膠囊公寓”等異化名詞和行為藝術，以及強制拆遷的血淚控訴。關鍵字：實踐房地產(chǎn)銷售微笑自信正文：20XX踐，首先我介紹簡單一下我所在的公司，湖北嘉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（在西安的分公司），主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)商品房銷售建筑材料銷售。我在銷售部。房地產(chǎn)是一個熱門行業(yè)也是一個綜合性很強的行業(yè)，一個房地產(chǎn)行業(yè)可以帶動周邊57個行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)工作于外界社會有著很密切、很廣泛的聯(lián)系，本身的實踐性很強。它要求我與社會各階層形形色色的人接觸交流。我在這主要學習了敘盤、接待客戶、帶客戶看房、辦交房手續(xù)等一系列流程，獲益頗大。因此在這個實踐活動中鍛煉了我的語言表達能力和人際交往能力，不僅如此，我也學會了如何與同事合作共事，如何提升自身修養(yǎng)，如何與不同的客戶打交道。微笑反映了一個人的素質(zhì)和道德風貌，微笑會使你在人群中大放異彩。微笑，是一束冬日溫暖的陽光，可以化解久凍的心湖，讓我們在充滿愛意的世界里更容易做到心靈的溝通，一個簡單的微笑可以使陷入僵局的事情豁然開朗。俗話說“微笑是全世界的通行證”“笑容是辦事的金鑰匙”。每當客戶一進門，你的一臉微笑可以使客戶頓感親切，也就為銷售打開了方便之門。這是售樓部的團購主管韓姐和我說的。她和我們說話都是面帶微笑的。盡管身為主管，但她一點也不嚴肅，親和力很強，這就是她的優(yōu)勢。說話是一門藝術，掌握了說話的技巧就掌握了藝術的精髓。會說話就是會尊重別人，理解別人，懂得謙讓，懂得什么話該說什么話不該說。我們給予別人愈多時，我們即變得愈理智，別人為我們考慮的也愈多；愈尊重別人，自然我們能贏得別人更多的敬重。做人是一門學問，你謙讓他人，就會贏得他人的尊重，抬高你在他們心目中的地位，或許會換來另外的成功資本。這需要你徹悟其理。在我們售樓部，作為銷售代表對客戶的語氣、語音、語調(diào)、怎樣說、說什么是至關重要的。比如說客戶看完房后我們都要求他各聯(lián)系方式，以便在他還未訂房的情況下爭取客源。有些客戶是不愿意留號碼的，但是聰明的銷售代表還是有辦法的。她會對客戶說：“您方便留個號碼嗎？以后我們有什么優(yōu)惠活動打電話通知您。”這時客戶都會留號碼的。或者說：“您的電話是13??”一般客戶都會把自己的號碼接下去的。如果客戶不愿意留號碼的情況下銷售代表對他說：“留吧，來我們這的客戶都留了?！被蛘哒f：“留個吧，不然我們經(jīng)理會罵的。”這時候，客戶都會產(chǎn)生反感情緒，即便在你再三要求下留了號碼也是十分不情愿的。正所謂，一個籬笆三個樁，一個好漢三個幫。一個人如果太自命清高，孤芳自賞，不但交不到朋友，就連一件事也難以辦成。因為任何人都不愿和他交往，這使他陷入了孤立無援的狀態(tài)。想要尋求貴人的幫助，想要走成功的捷徑，朋友的關系網(wǎng)應更廣，基礎更深才行。建立起人際關系網(wǎng)的成功與否，20XX于iq，80%在于eq。感情投資只掙不賠。銷售代表的銷售額不僅和她的銷售技巧有關，還與她的人脈有關所以說公司要找有經(jīng)驗的員工，也是有它的道理的。長期銷售，不僅經(jīng)驗豐富，而且積累的人際關系也廣。從而老客戶帶動新客戶，形成源源不斷的客源，提成飆升自然指日可待。銷售，不僅是銷售商品，而且要懂得銷售自己?！懊總€人都會銷售，而且都在不停的銷售自己?！变N售主管張姐對我說。是的。會銷售自己才是會銷售。得到老板得到同事的認可都是在銷售自己，與同事產(chǎn)生怎樣的關系就在于你是怎樣銷售自己的，懂得銷售自己才會有良好的銷售結果。展現(xiàn)獨特的自我，無論在哪一個領域中獲得成功與自由，都必須不斷學習，提高自己，培養(yǎng)自己。1，盡量提升自己的綜合素質(zhì)。2，保持冷靜。3，善于思考。4，注重形象。5，關注社會需要。6，培養(yǎng)良好的心理素質(zhì)。7，學會減壓。8，處事大度。9，不要表現(xiàn)得高人一等。10，不要沉浸在幻覺當中坐享其成。11，切忌貪得無厭。12，建立客觀而積極的自我形象，時刻展現(xiàn)自信的一面。12，守時，遵守公司規(guī)章制度。13，敢于直面失敗。一個人擁有一流的品格，正直、善良、待人和氣、處世真誠、襟懷坦白，那么他就值得別人敬佩，令人折服，從而為自己贏得更多機會和幫助。成就卓越有時候是與別人相契而成的，如你用謙虛，欣賞的態(tài)度對待別人，那你就廣結善緣了。強有力的領袖人物，富于感染力的藝術家，都有這一特征，能以這樣的方式調(diào)動成千上萬人與自己同解同癡。自信的人認為自己有智能、有能力、有獨立感、安全感、價值感、成就感和較高的自我接受度和良好的判斷力、適應性。做銷售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。失敗乃成功之母。自然賦予你能力，便是叫你去應付一切你都應付的困難，而不是無端的杞人憂天。敢于直面失敗，才有進取的機會。以上就是我暑期實踐所得感受。這對于初出茅廬的我來說就是最大的收獲。我希望在以后進入社會后能給我?guī)砜捎玫囊饬x。參考文獻：《中國房地產(chǎn)業(yè)分析》篇三：房地產(chǎn)開發(fā)公司實習體會暑期社會實習報告實習的相關內(nèi)容及體會我于20XX年7月10—20XX年8月20XX西希瑞房地長開發(fā)有限公司項目部實習，現(xiàn)將實習過程及其一些心得體會記錄如下。單位：陜西西瑞房地長開發(fā)有限公司地點：陜西省西安市北二環(huán)太元路姓名：學號：100920XX班級：公共事業(yè)管理時間：20XX年7月10—20XX年8月20XX．實習目的和任務1、目的(1)、通過學習，對—般工業(yè)與民用建筑施工前的準備工作、整個施工過程和監(jiān)理的基本知識體系有較清晰的了解(2).、理論聯(lián)系實際，鞏固和深入理解已學的理論知識(如測量、建筑材料、建筑制圖、建筑結構、建筑施工等)，并為后續(xù)課程的學習積累感性知識(3).、通過親身參加施工實踐，培養(yǎng)分析問題和解決問題的獨立工作能力，為將來參加工作打下基礎2、任務(1)、培養(yǎng)學生尊重生產(chǎn)實踐，注重調(diào)查研究，勤于總結，能夠抓住重點，分析問題，全面的辨證的看問題的思想方法。通過對已建和在建的建筑工程的參觀、考察、及參加施工和實踐管理中的實踐環(huán)節(jié)，學生收集分析和掌握原始資料，了解設計意圖、設計方案、施工技術、施工組織及管理技術，學習前人的生產(chǎn)實踐經(jīng)驗，井分析存在的問題，為今后解決工程實際問題打下基礎。(2)、在生產(chǎn)實習中受到一定的工程實踐訓練，培養(yǎng)學生理論聯(lián)系實際、解決實際問題的能力，提倡運用所學的基礎理論與專業(yè)知識，在生產(chǎn)實踐中，大膽提出創(chuàng)新的見解和技術革新措施建議，提倡創(chuàng)造精神與科學態(tài)度相結合的作風。二、實習內(nèi)容1．了解該實習工程的自然條件。包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣象等設計原始資料。2．了解該工程樞紐布置的特點和任務。3．了解該工程各種建筑物的結構形式及特點，并了解為什么要選擇該種形式。4．了解該工程施工分期和施工進度計劃安排。5．了解該工程投資等情況。6．了解該工程在設計、施工等方面采用了哪些先進技術和經(jīng)驗。7．了解該工程監(jiān)理方面的情況。三、注意事項1．進入施工現(xiàn)場要戴安全帽、穿膠底鞋。2．未經(jīng)許可不準亂動工地機具設備，不準損壞施工工具，學習了解并遵守工地各項安全規(guī)程規(guī)定。3．對施工人員要文明禮貌，不要防礙施工作業(yè)。4．守紀律，集體活動準時集合。5．有事離開崗位和駐地需向負責老師請假。6．注意安全，無論是在旅途、還是在駐地。四﹑實習主要內(nèi)容1、實習概況按照我們土木工程本科教學計劃，我于20XX年6月20XX7月9日在茂名市進行了生產(chǎn)實習。實習要求是，采用分散實習方式，學生到指定的實習單位以基層技術人員或管理人員助手的身份，參加現(xiàn)場工地生產(chǎn)活動和技術管理工作。學生可根據(jù)工程具體情況選擇以下幾項內(nèi)容進行實習：1.組織安排生產(chǎn)和施工管理。2.各工種工程的施工工藝；3.建筑機械化施工的配套和組織；4.編制施工預算及單位工程組織設計；5.工程統(tǒng)計，施工質(zhì)量檢查及驗收；6.經(jīng)濟核算及技術經(jīng)濟分析。我所到的單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司的一個監(jiān)理項目部，實習的職務是土建專業(yè)監(jiān)理員。這次生產(chǎn)實習，是我第一次真正接觸監(jiān)理工作。在工作的時間里，我在專業(yè)監(jiān)理工程師的指導下，對110kv化州變電站擴建工程項目的樓房進行了監(jiān)理實習。首先，我介紹一下“110kv化州變電站擴建工程”項目的樓房工程概況：該工程的建設單位是廣東電網(wǎng)公司茂名市供電局，監(jiān)理單位是茂名市電力工程監(jiān)理有限公司，設計單位是茂名市宏昌電力設計有限公司，施工單位是化州市第一建筑工程有限公司，質(zhì)量監(jiān)督是化州市建設局質(zhì)量監(jiān)督站。我所在的監(jiān)理辦公室，有1個總監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理工程師，1個土建專業(yè)監(jiān)理員，1個電氣專業(yè)監(jiān)理工程，1個電氣專業(yè)監(jiān)理員，1個水電專業(yè)監(jiān)理員。土建監(jiān)理員要負責文案工作，打印通知等。本工程為廣東電網(wǎng)公司茂名供電局管轄下的一個110kv變電站擴建工程。工程地點坐落在化州市梅化路旁（離市3公里左右），主控室為一層，使用功能為全站設備監(jiān)控，結構類型為框架結構；高壓室為一層，使用功能為10kv配電柜裝置，結構類型為框架結構，總建筑面積為886平方米，抗震設防為7度，建筑耐火等級為二級，建筑設計合理使用年限為50年。（1）、裝飾工程主控室、高壓室外裝飾：東，南，西、北四個方向為白色外墻磚。凸柱、女兒墻壓頂及裝飾線條為藍色外墻磚，主控室與高壓室的之間走廊的屋頂有鋼筋混凝土框架梁，以豐富其立面效果。室內(nèi)裝飾：公共衛(wèi)生間設有釉面磚，其余內(nèi)墻除衛(wèi)生間均為混合砂漿抹灰，面層刮膩子，主控室頂棚為天花吊頂，高壓室頂棚為清水混凝土，模板要求較高，不做任何裝飾。（2）、樓地面工程公共衛(wèi)生間為陶瓷地磚地面，主控室部份為陶瓷地磚地面，部份為架空防靜電地板，其他所有樓地面為主體現(xiàn)澆時抹平，不做任何抹面。（3）、屋面工程屋面為保溫屋面，防水等級為二級，防水設防為二道設防合理使用年限為15年。（4）、門窗工程主控室、高壓室外墻所有窗為鋁合金窗，主控室大門為推拉玻璃門，高壓室為防火門。主控室內(nèi)的工具房、休息室為木門。2、主要內(nèi)容在實習期間，我接觸了大量的專業(yè)知識，并作了許多實習記錄，對一些新的施工工藝進行了了解。我的實習崗位是土建專業(yè)監(jiān)理員，在對基本的施工工藝有所了解后，還必須了解施工質(zhì)量的規(guī)范，怎樣的水平才算合格，哪些情況是不合格的，都要熟記。以下就是我實習的主要內(nèi)容：（1）、鋼筋工程在實習期間，我接觸最多的就是鋼筋了，梁，板，柱子，剪力墻全都是現(xiàn)澆的，其中鋼筋布置當然是最為重要的了，因此檢驗鋼筋是特別重要的工作。我到工地的時候，基本上每天的主要工作就是檢驗梁、板等的鋼筋。如受力鋼筋，架立鋼筋，構造鋼筋，箍筋，負彎矩筋，分布筋等，這次在工地上才算真正了解了這些鋼筋的作用。對以后學習提供了很好的感性認識。在檢驗鋼筋時，一般情況下，主要控制主筋，包括數(shù)量，規(guī)格，位置等，而對于樓板的鋼筋，主要是檢驗分布筋的數(shù)量，用皮尺連續(xù)量三支箍筋，允許有一定的誤差；至于梁、柱的鋼筋，除了檢驗主筋的數(shù)量，規(guī)格外，還需要檢驗主筋的錨固長度、搭接長度、焊接長度及加密箍的數(shù)量等，也要嚴格控制好。⑶.鋼筋工程驗收：鋼筋工程屬隱蔽工程，在澆筑砼前應組織對鋼筋和預埋件進行驗收，并做好隱蔽工程記錄，相關各方簽字確認，以備查證。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應按視同銷售進行處理？20XX-03-3109:32來源：問：新法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應按視同銷售進行處理？答：按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產(chǎn)品（房屋）抵償應向被拆遷人支付的拆遷補償款，應視同銷售。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書申報材料貴溪市新起點房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇一四年四月二十八日第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備)房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細）第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立1、公司設立準備2、申請資質(zhì)等級審批3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業(yè)批準證書10、辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費2、企業(yè)法人變更登記費3、企業(yè)法人檢驗費4、補、換、領證照費第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設計條件3、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20XX訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉工工作29、辦理農(nóng)轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費費第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20XX制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、領取建設工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20XX安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》15、銷售項目備案16、委托中介代理機構進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20XX理轉讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉租30、房屋租賃關系的終止四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項（外地來城市人員）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押36、抵押權的設定37、簽訂抵押合同38、辦理房地產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費1、營業(yè)稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權登記費12、房屋所有權證工本費13、房產(chǎn)共有權執(zhí)照費14、房屋他項權利執(zhí)照費15、房屋買賣登記費16、房屋買賣手續(xù)費17、房屋租賃審核備案手續(xù)費18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費20XX屋租賃登記費21、房屋估價手續(xù)費22、房屋公證估價手續(xù)費23、房地產(chǎn)價格評估費24、房地產(chǎn)中介服務費第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)