養(yǎng)老院可行性報(bào)告的模板

養(yǎng)老院可行性報(bào)告，養(yǎng)老院項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告，養(yǎng)老院項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論一、養(yǎng)老院項(xiàng)目概況二、養(yǎng)老院項(xiàng)目建設(shè)單位簡介三、可行性報(bào)告編制依據(jù)四、可行性報(bào)告編制內(nèi)容五、建設(shè)方案與研究結(jié)論第二章投資項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、政策背景二、國家政府給予了民辦養(yǎng)老院高度重視和政策上的支持三、養(yǎng)老院市場發(fā)展的歷史背景四、完善養(yǎng)老院企業(yè)肩負(fù)著社會(huì)發(fā)展的歷史使命五、“XX養(yǎng)老院企業(yè)”的創(chuàng)建將成為我省乃至全國社辦高校之典范六、“XX養(yǎng)老院企業(yè)”辦學(xué)模式大膽、開放、獨(dú)具特色，是符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的七、“XX養(yǎng)老院企業(yè)”創(chuàng)建地點(diǎn)的優(yōu)勢及其發(fā)展的有利條件八、“XX養(yǎng)老院企業(yè)”有著得天獨(dú)厚、現(xiàn)實(shí)可取的養(yǎng)老院資源第三章投資項(xiàng)目市場分析一、中國養(yǎng)老院企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析二、養(yǎng)老院企業(yè)信息化發(fā)展?fàn)顩r分析三、養(yǎng)老院企業(yè)未來幾年投入預(yù)測四、養(yǎng)老院企業(yè)市場發(fā)展特征分析第四章投資項(xiàng)目建設(shè)選址和有利條件一、項(xiàng)目選址二、建設(shè)條件第五章投資項(xiàng)目工程建設(shè)方案一、總平面布置及交通運(yùn)輸方案二、建筑結(jié)構(gòu)方案三、弱電四、供、配電六、輔助生產(chǎn)設(shè)施七、消防第六章信息技術(shù)一、概述二、設(shè)計(jì)依據(jù)三、設(shè)計(jì)原則四、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)五、信息管理系統(tǒng)六、設(shè)備清單七、系統(tǒng)及應(yīng)用軟件第七章環(huán)境保護(hù)與消防安全、勞動(dòng)安全一、環(huán)境保護(hù)二、消防安全三、勞動(dòng)保護(hù)第八章節(jié)能、節(jié)水一、編制依據(jù)二、能源構(gòu)成三、節(jié)能和節(jié)水措施第九章組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員與培訓(xùn)一、組織機(jī)構(gòu)二、勞動(dòng)定員三、職工來源第十章施工進(jìn)度及教學(xué)實(shí)施方案一、建設(shè)實(shí)施方案二、教學(xué)戰(zhàn)略三、項(xiàng)目建設(shè)管理第十一章投資項(xiàng)目招投標(biāo)一、招投標(biāo)原則二、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序三、評(píng)標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求第十二章投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措集資籌建養(yǎng)老院可行性報(bào)告2010-10-18可行性報(bào)告：目錄概述第一章.項(xiàng)目背景第二章.市場分析第三章.營銷策略第四章.資金籌措第五章.財(cái)務(wù)分析第六章風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對第七章.發(fā)展前景第八章.結(jié)論第九章.附錄.概述隨著我國人口老齡化程度的加劇，養(yǎng)老已成為一個(gè)急需解決的問題。北京市人口老齡化程度較高，養(yǎng)老問題更是不容忽視。而隨著社會(huì)的發(fā)展，家庭規(guī)模的縮小，城市生活、工作的壓力，使得居家養(yǎng)老面臨著種種困難。敬老院、老年福利院等老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)養(yǎng)老的一部分，在緩解家庭養(yǎng)老的壓力中起到了一定的作用。為了進(jìn)一步了解目前北京市社區(qū)老年福利服務(wù)機(jī)構(gòu)及其居住老年人的現(xiàn)狀，我們選擇了部分敬老院進(jìn)行了初步的調(diào)查，現(xiàn)將主要的調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下。一調(diào)查的基本情況截止到2002年底，北京市已有各種類型（包括敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓、托老所）養(yǎng)老設(shè)施314多所，床位25599張。其中向社會(huì)開放、接受公費(fèi)、自費(fèi)入院（所）養(yǎng)老的已近100所，規(guī)模大小不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有差異。此次調(diào)查我們選取了三所敬老院，分別為北京市東城區(qū)和平里街道敬老院、東城區(qū)東直門街道敬老院、海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)敬老院進(jìn)行入院調(diào)查。調(diào)查共分為兩大部分，第一部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況調(diào)查，包括機(jī)構(gòu)名稱、所有制形式、機(jī)構(gòu)人員構(gòu)成狀況等；第二部分為社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)內(nèi)的老年人口狀況調(diào)查，包括老人的家庭狀況、身體狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、以及對福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)等，旨在通過此次調(diào)查，初步了解北京市目前的社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)以及福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況。二北京市社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)狀況（一）所有制形式這些敬老院在所有制上均屬于各級(jí)政府。街道敬老院的所有權(quán)屬于政府派出機(jī)構(gòu)的街道辦事處；鄉(xiāng)、鎮(zhèn)敬老院的所有權(quán)則屬于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府。（二）人員構(gòu)成這些敬老院一般都由行政管理人員、護(hù)理人員、醫(yī)生和一般工人如廚師、清潔工人等組成。行政管理人員屬于國家行政人員，其他工作人員則為敬老院聘用人員。（三）資金來源（略）（四）服務(wù)項(xiàng)目（略）（五）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各個(gè)敬老院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，有的敬老院依據(jù)老人身體狀況收費(fèi)，分為自理老人、半自理老人和不自理老人三種類型；有的敬老院則按房間收費(fèi)，分為單間或多人間。最高的為每月8000元，最低的每月800元不等。三、福利服務(wù)機(jī)構(gòu)的老年人狀況此次調(diào)查在選取的三所敬老院中共調(diào)查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。（一）基本狀況圖1:敬老院老人年齡結(jié)構(gòu)（圖略）1、年齡結(jié)構(gòu)如圖1所示：在調(diào)查到的100位老年人中，80—89歲的老人居多，為44%;其次為70-79歲的老人，占29%;60-69歲以及90—99歲的老人分別為14%和10%;沒有百歲以上的老人。老年人隨著年齡的增大，身體機(jī)能逐漸削弱，健康狀況也逐漸衰退，往往更需要他人的照料，敬老院在這些方面彌補(bǔ)了家庭照料資源的不足。但值得注意到是，由于目前社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的不完善，還不能滿足那些完全不自理的老人或需要長期照料的老人的需求，因此，這些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求較低的中高齡老年人。表1敬老院老人基本狀況（略）2、受教育程度（略）3、婚姻狀況（略）4、家庭子女狀況（略）5、工作單位性質(zhì)（略）（二）經(jīng)濟(jì)狀況（略）圖2敬老院老人經(jīng)濟(jì)狀況（圖略）（三）身體狀況（略）這次調(diào)查到的老人當(dāng)中，有10%的老人基本臥床，吃飯、排便、洗澡等都需要?jiǎng)e人照顧；其余老人的身體狀況較好，居家生活可一人自理。有35%的老人可以乘公共汽車、出租車外出；有18%的老人可以拜訪左鄰右舍；有37%的老人不能單獨(dú)外出，但可以一個(gè)人自理居家生活（如圖3（略））。圖3敬老院老人身體狀況但值得注意的是，這些老人大部分都患有這樣或那樣的慢性病，（略）。（四）來敬老院的原因（略）（如圖4）（圖略）（五）對敬老院的評(píng)價(jià)（略）表2老人對敬老院的評(píng)價(jià)（圖略）第一章.項(xiàng)目背景1:.項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）,解決老齡化社會(huì)問題的需要官方數(shù)據(jù)顯示：目前中國60歲以上老年人口為1.42億，約占人口總數(shù)的11%,據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)10%以上（60歲）或7%（65歲以上時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國60歲以上老人已達(dá)1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。至IJ21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中一位老人；我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有資料顯示，我國現(xiàn)有2360多萬老年人獨(dú)守空巢隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，同樣是我國面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問題。北京和全國一樣老齡化程度為10%以上，北京城里的老齡化程度更是不容樂觀。在一些新近的調(diào)查報(bào)告中我們可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想當(dāng)年，四世同堂被傳為佳話，現(xiàn)如今，北京人生活節(jié)奏明顯加快，多數(shù)家庭都缺少足夠的人力和精力照顧老人。如何養(yǎng)老成為主流人群的熱門話題。有需求就有供給。（2）構(gòu)建和諧社會(huì)的需要（略）老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所教、老有所學(xué)、老有所樂。（3）加快社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要（略）第二章.市場分析1,市場分析據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示，如果城市老年人的人均消費(fèi)額為6000元，消費(fèi)總額就達(dá)2700億元,占城市消費(fèi)額的10%左右。這還是一個(gè)低估的數(shù)字，城鎮(zhèn)離退休人員一年的離退休金就達(dá)3440億元（不包括醫(yī)療費(fèi)及其它），按80%消費(fèi)計(jì)算就是2750億元，社會(huì)上還有不拿退休金的老人和農(nóng)村老人約有6200萬，按居民最低消費(fèi)額2000元計(jì)算，消費(fèi)額就達(dá)1240億元，城鄉(xiāng)共計(jì)消費(fèi)額約4000億元，這只占了居民消費(fèi)總額的8.2%,中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

老年人由于生理心理的變化，有著與其他年齡段人群不同的特殊需求，需要社會(huì)為其提供適合其需要的特殊產(chǎn)品和特殊服務(wù)，只有這種需求得到滿足，他們才會(huì)感到幸福。同其他年齡段人群一樣，老年人的需求也是多種多樣的，有生存需求、享受需求和發(fā)展需求等。而這最基本的三種需求在老年人身上都有體現(xiàn)。對于老年人來說，他們不僅希望能夠吃飽穿曖，而且希望能夠享受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的成果，使生活過得更充實(shí)更有意義，使自己能夠不斷地完善提高，以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。以上需求得到滿足就要建一所專為老年人休閑娛樂醫(yī)療提供服務(wù)的綜合企業(yè)，可以更好地滿足老年人日益增長的需求，提高老年人的生活質(zhì)量，增進(jìn)老年人晚年生活的幸福程度。2,市場定位目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)種類很多有居住型，醫(yī)療型，臨終關(guān)懷型，欲建成一所集養(yǎng)老，度假，療養(yǎng)保健，娛樂，休閑為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)。屬中高檔型的老年公寓，老人們都有個(gè)人私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，可以自理餐飲，自由出入。個(gè)性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。第三章.營銷策略（一），經(jīng)營理念我們要以現(xiàn)代化的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立品牌，以養(yǎng)老服務(wù)為主，建立多種經(jīng)營方式，形成連鎖企業(yè)。追求高品位，高素質(zhì)，創(chuàng)造有文化素養(yǎng)，有特色的度假式老人樂園，到那里以后，可以丟掉一切家務(wù)的煩惱，子女探望老人不再是負(fù)擔(dān)，所以把它建成一座東方的伊甸園。（二）規(guī)范服務(wù)通過周到細(xì)致的關(guān)懷，使入住老人體會(huì)到寬松，舒適，親切的家庭韻味。注重以人為本，變管理為服務(wù)。做到愛心，熱心，精心，耐心，孝心，關(guān)心，無微不至，熱情周到。（三），客戶定位因資金有限，我們要分三期建設(shè)，一期目標(biāo)為60歲以上，有養(yǎng)老金和醫(yī)保的離退休人員，。（四）促銷方式采取會(huì)員制和非會(huì)員制兩種（略）。資金籌措資金籌措集資籌建每股100000元人民幣起，享有一間養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)問，終生免費(fèi)入住或按年息5獷年還本付息115000元。宜居首都，安享晚年。一.投資回報(bào)，1入股2回報(bào)3義務(wù)1、入股1）每股100000元（B類），按銀行貸款利率5%3年還本付息；2）每股100000元（A類），按銀行貸款利率5%享受每年分紅，但撤股須按公司法；3）每股100000元（A談），作為慈善捐入，不獲利分紅。2、回報(bào)3年還本付息，作為債權(quán)人，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但享受入住的各項(xiàng)優(yōu)惠。A股，每股擁有一間產(chǎn)權(quán)，可免費(fèi)入住。享受分紅，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，享受入住優(yōu)惠。A+股，高尚股東，享受（1-2）各待遇，同時(shí)可參與經(jīng)營，出合理化建議。各股東在發(fā)起人同意的情況下，可查閱公司保密資料。3、股東資格要求（義務(wù)）宣傳推廣本院，以身作責(zé)，遵守院內(nèi)規(guī)章制度。股東應(yīng)時(shí)刻保有高尚品德孝義精神，不作損害本院、損害國家民族利益之行為。股東原則上不參與經(jīng)營，有專業(yè)才能除外，如醫(yī)護(hù)，廚師，電工，園藝師，視同志愿者義工。第五章財(cái)務(wù)分析（一）效益分析面對中國人口的迅速增長，老齡化的問題也成為中國目前急需解決的問題之一，而面對北京房地產(chǎn)市場所有領(lǐng)域激烈的競爭，一些精明的投資者已發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新的投資機(jī)會(huì)私營養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這一機(jī)會(huì)隨著中國老齡化人口和中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量迅速增加而擴(kuò)大?，F(xiàn)在，一些投資者認(rèn)為這一產(chǎn)業(yè)具有高回報(bào)率，因?yàn)檎峁┝藴p免稅措施，他們說這一產(chǎn)業(yè)可能在今后成為外國人的新戰(zhàn)場。由于政府的減免稅措施和該項(xiàng)目低廉的土地成本，預(yù)計(jì)，2年收回全部投資，利潤率40%以上。據(jù)中國國家老齡委統(tǒng)計(jì)，從2001年到2070年這一時(shí)期平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，而中國目前只有1000家私營養(yǎng)老院，容納大約25萬人，國營養(yǎng)老院容納不到200萬人，因此，隨著養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)競爭的加大，中國養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代也開始到來。（二）、利潤回報(bào)率（一）住宿本院房間共分五檔次：單人間18M2計(jì)10間、雙人間18M2計(jì)20間、三人間18M2計(jì)20間、夫妻間18M2計(jì)10間、豪華套間36M2計(jì)10間，總計(jì)：床位150張單人間：面積約18平，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、小冰箱、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。（圖略）雙人間：面積約18平方米，內(nèi)設(shè)，（圖略）三人問：面積約18平米，內(nèi)設(shè)，（圖略）夫妻問：面積約18平米，內(nèi)設(shè)，（圖略）高檔套間：面積約36平米，內(nèi)設(shè)，（圖略）（1）高檔房間套房10套，每間2人，床位費(fèi)/月2100元，伙食費(fèi)800元，服務(wù)費(fèi)300元，加收包間費(fèi)500元計(jì)3700元總計(jì)：月370000元（2）標(biāo)準(zhǔn)間20間，每間2人，床位費(fèi)450元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月300元/人，水電雜100元，共計(jì)月/人1350元，總計(jì)：月54000元（3）普通間20間，每間3人，床位費(fèi)/月400元/人、伙食費(fèi)/月450元/人，服務(wù)費(fèi)/月200元/人，計(jì)月/人1050元，總計(jì)：月63000元（4）夫妻間10間，每間2人，床位費(fèi)450元/人/月，伙食費(fèi)450元/人月，服務(wù)費(fèi)/月300元/人，水電雜100元，共計(jì)月/人1350元，總計(jì)：月54000元（5）單人間10間，床位費(fèi)/月1000元、伙食費(fèi)/月450元，服務(wù)費(fèi)/月300元，計(jì)月/人1750元，總計(jì)：月17500元總計(jì)：月/558500元人民幣純利潤元第六章.一風(fēng)險(xiǎn)分析（一）屬于養(yǎng)老院自身硬件設(shè)施問題1養(yǎng)老院床位的空閑，有這么幾方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京為例，城區(qū)中60%的老年人居住在城區(qū)當(dāng)中，但是他所擁有的床位總數(shù)不足35%。更多空的床位是在農(nóng)村。這是一個(gè)主要的原因。2在一個(gè)原因，就是分類不清。名稱的叫法沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具備什么樣的服務(wù)功能。老年人并不清楚3還有一個(gè)原因，養(yǎng)老院的競爭正在加大。以前投資人沒想到養(yǎng)老院能賺錢，養(yǎng)老院的數(shù)量很少，以后幾年估計(jì)養(yǎng)老院會(huì)慢慢多起來，競爭將從環(huán)境競爭向服務(wù)競爭過渡。由于養(yǎng)老院的投資較大，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)很快回本，市場的變動(dòng)會(huì)增加投資收益的不確切。（二）下面幾點(diǎn)屬于養(yǎng)老院軟件即人為因素問題經(jīng)驗(yàn)少，處理不當(dāng)而產(chǎn)生訴訟糾紛。養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，可借鑒經(jīng)驗(yàn)較少。大家都是摸著石頭過河，所以在一些事情上也就容易產(chǎn)生訴訟糾紛。所涉及的案件的相關(guān)類型：房屋租賃、建工合同、供用合同、交通事故賠償、借貸合同、購銷合同；勞動(dòng)爭議、勞動(dòng)報(bào)酬；財(cái)產(chǎn)權(quán)屬、遺贈(zèng)扶養(yǎng)、委托合同、財(cái)產(chǎn)損害賠償、人身損害賠償相關(guān)案件中顯示出的具體原因1、送養(yǎng)人不能正確理解人的生老病死的情況，自己不愿承擔(dān)相應(yīng)的后果，案例：（略）。2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)疏于管理的情況：a.案例：3、第三人（共同居住的被送養(yǎng)人）侵權(quán)導(dǎo)致與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)責(zé)任混合的情況。（三）與國有福利機(jī)構(gòu)競爭（略）二、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對硬件問題解決選址問題（略）2確定服務(wù)方向頤養(yǎng)天年是目的（略）還有一個(gè)就是尊嚴(yán)。（略）還有一個(gè)問題就是親情，（略）3經(jīng)營之道價(jià)格定位要合理辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭生活條件不錯(cuò)，但老人本人的錢并不多。就是說他真正入住養(yǎng)老院的時(shí)候，他個(gè)人的收入只能承擔(dān)費(fèi)用的60%,而40%的費(fèi)用是需要子女補(bǔ)貼的，核心競爭力就是收費(fèi)合理。這里的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：一個(gè)健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一個(gè)月的收費(fèi)1350-2000元，需要護(hù)理的老人是2000-3000元，需要全護(hù)理的老人是2500-3500元；房間也是分級(jí)，單人房需要交包房費(fèi)500元，一個(gè)老人每月2000元左右的生活費(fèi)用，大多數(shù)家庭都負(fù)擔(dān)得起；加上環(huán)境好應(yīng)能夠解決養(yǎng)老院床位的空閑，養(yǎng)老院才是現(xiàn)代化的養(yǎng)老方式。處理相關(guān)案件的法律原則（略）（三）從相關(guān)案件反映養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營管理中應(yīng)注意的問題1、從事養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人士，應(yīng)當(dāng)具有愛心、同情心及強(qiáng)烈的責(zé)任心2、在法律不完善的情況下，盡量制定詳細(xì)、合理的協(xié)議書3、加強(qiáng)職工的素質(zhì)教育，提高服務(wù)質(zhì)量（四）國有福利機(jī)構(gòu)競爭（略）第七章.發(fā)展前景一市場預(yù)測（一）社會(huì)環(huán)境據(jù)國家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，在我國老人家庭中空巢”比例將高達(dá)70%左右；全國老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，到2010年我國老年市場的年消費(fèi)需求達(dá)到1萬億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的無限商機(jī)，而養(yǎng)老服務(wù)無疑是其中的一大亮點(diǎn)。那么，投資養(yǎng)老院錢景到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。2010年僅上海市老人就占全市22%以上，北京緊隨其后.人口專家預(yù)計(jì)，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤?0%.使銀發(fā)經(jīng)濟(jì)’詢機(jī)日益凸顯。在異軍突起的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60歲以上）已達(dá)人口總數(shù)的20%,就目前形勢而言，養(yǎng)老場所供不應(yīng)求，只能達(dá)到市場需求量的1%。因此，在我市發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)，同時(shí)也是一陽光產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家民政部門預(yù)計(jì)，至IJ2010年，我國空巢”比例70%左右。在這種背景下，激活了社會(huì)化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。但相比其它創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其投資周期較長，因此，投資這個(gè)行業(yè)，不要有急功近利的心態(tài)，要有長線投資與穩(wěn)步回報(bào)的心理。（二）思想觀念在過去，養(yǎng)老院主要是由政府和慈善機(jī)構(gòu)開辦和經(jīng)營，人們把到養(yǎng)老院視為不孝之舉，因此收留的都是那些無經(jīng)濟(jì)能力的孤寡老人。隨著市場經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變，為了使老人在晚年生活得到更溫馨、安逸，他們盡量給老人提供舒適的環(huán)境和理想的場所。而老人們也欣然向往晚年的集體生活的樂趣。據(jù)05年的社會(huì)調(diào)查，全市大中型養(yǎng)老中心（即便有些服務(wù)較差的）也基本爆滿。就環(huán)境而言，我們所興建的養(yǎng)老中心可以稱得上全市一流的。八.結(jié)論、（一）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量（略）（二）而創(chuàng)業(yè)成功需注意五點(diǎn)■I攵費(fèi)適中?！鲎C照齊全。■畛業(yè)知識(shí)。?堇慎選址。?足政策。我們的項(xiàng)目總體投資規(guī)模，定位中高端”的服務(wù)模式：（略）……特別制訂每名護(hù)工最多護(hù)理6人，超過每名護(hù)工最多護(hù)理20人的國際標(biāo)準(zhǔn)。第九章.附錄一；土建（略）敬老院主要建設(shè)內(nèi)容一覽表（略）,主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范參照文件（略）總平面布置（略）成都某老年公寓商業(yè)計(jì)劃書引言：《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于老齡化，國際上最簡單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過10%,或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。2005年底全國1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達(dá)到10055萬人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口老齡化國家。我國老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展我國自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛€(gè)人看法。一、老年公寓需求的不斷增長。1、中國人口老齡化的發(fā)展。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國總?cè)丝诘?0%以上，至IJ21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3%）,增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6%）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會(huì)不斷增長。2、觀念的變化。中國養(yǎng)兒防老”、主、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型核心家庭”、三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希望與子女共同生活，52.4%的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8%認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2%的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6%仍愿與子女分開住，有15.4%的則希望與子女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002年第3期）?？梢?，中國老人養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。3、社會(huì)上的空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中空巢家庭”已近30%,未來10年，空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4%,其中獨(dú)居老人為13%,偶居的占49.4%（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。4、現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20-25歲）僅有28.5%,中年人（40-50歲）有42.8%希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3%的比例為宜（發(fā)達(dá)國家一般為4—5%）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國，那么對老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。二、中國老年公寓的特點(diǎn)老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。2、老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1%。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國外一些發(fā)達(dá)國家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%左右。以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9%,若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?%的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對老年公寓的需求。2、老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。3、老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000—3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400-500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢?，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。4、一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂的目的。5、政府和社會(huì)對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。索引：一、內(nèi)容概要二、公司簡介1、公司概況2、發(fā)展目標(biāo)3、現(xiàn)有業(yè)務(wù)4、經(jīng)營理念5、客戶概況6、管理隊(duì)伍三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析2、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析3、主要競爭情況分析四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1、機(jī)會(huì)2、威脅3、優(yōu)勢4、劣勢5、關(guān)鍵問題五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析六、營銷計(jì)劃1、目標(biāo)市場2、產(chǎn)品3、價(jià)格4、渠道5、促銷七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析八、其他正文：一、內(nèi)容概要1、本商業(yè)計(jì)劃書說明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。2、本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。3、開發(fā)秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，對于本公司來說，是基于目前中國銀色市場”日漸增長的趨勢來考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了秋實(shí)”公司的知名度，為公司

的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。4、本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)。秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤2375萬元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)將為公司創(chuàng)造利潤153萬元。5、實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場風(fēng)險(xiǎn)不超過3%。6、秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資為6000萬元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3,即2000萬元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，二、公司簡介1、公司概況四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊，點(diǎn)項(xiàng)目。由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，二、公司簡介1、公司概況四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊，點(diǎn)項(xiàng)目。2003年，報(bào)經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn),公司定期提供分紅，并為股東購房提供優(yōu)惠。成都靈新墓葬：創(chuàng)建于1997年，是四川省民四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試公司整體變更設(shè)立名為四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司：由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。公司現(xiàn)注冊資金12901.5萬元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。2、發(fā)展目標(biāo)四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司長期發(fā)展目標(biāo)是通過全面進(jìn)入老年服務(wù)市場，通過在老年服務(wù)市場抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場的領(lǐng)先者。公司主要通過在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以銀發(fā)（灰發(fā)）市場”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭取經(jīng)過十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過億，在老年市場上，成為西南甚至全國最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司投資秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項(xiàng)目將與公司另外一個(gè)老年服務(wù)投資項(xiàng)目寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個(gè)項(xiàng)目完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬元上升到8000余萬元，并可實(shí)現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。3、現(xiàn)有業(yè)務(wù)四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來中國人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號(hào)，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有千禧型”、金玉滿堂”、富貴跡象”、百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對已故親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、高檔消費(fèi)群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競爭對手?，F(xiàn)在公司經(jīng)過多年經(jīng)營，留存利潤已有3100萬元。4、經(jīng)營理念本公司的經(jīng)營理念是一一在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠信經(jīng)營為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場上顧客最為信賴的公司和品牌。本公司的宗旨與使命是一一專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失后工業(yè)化社會(huì)”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。5、客戶概況公司所經(jīng)營的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會(huì)老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場。公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。但正因?yàn)辇嫶蟮臐撛谑袌龃嬖?，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，并準(zhǔn)備通過此項(xiàng)投資項(xiàng)目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。6、管理隊(duì)伍1）、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)?，F(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì)名譽(yù)會(huì)長。1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長；1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會(huì)主席；1981年?1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；1985年4月?1992年2月，在中國華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；1992年7月?1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表；1997年5月，成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理；2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理；2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長。張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。2）、副總經(jīng)理劉可先生劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛味市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級(jí)工程師職稱，中共黨員。1967年9月?1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長；1991年5月?1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長；1997年4月?今，入四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。劉先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。3）、副總經(jīng)理白英敏先生白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級(jí)經(jīng)營師職稱。1980年?1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；1986年?1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；1997年?1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；2002年，美國西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運(yùn)作，并具有全球視野。4）、財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士會(huì)計(jì)師職稱。1954年生，從事財(cái)務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財(cái)務(wù)人員。三、項(xiàng)目市場背景與市場情況分析1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析（1）、人口老齡化趨勢人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時(shí)，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)?？梢灶A(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國家用了兩三百年的時(shí)間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。（2）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，我國的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。(3)、政治保障——黨和國家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。2000年8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出，要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能，要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。(4)、理論與實(shí)踐——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了居家養(yǎng)老”的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。(5)、人文環(huán)境——休閑成都要做全國最佳養(yǎng)老地四川在線-華西都市報(bào)消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。165.32萬，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%o15年前，這個(gè)數(shù)字是91.78萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0%。成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳?、?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)?！弊蛉?，在成都鄲縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。阮婆婆是上海人，去年9月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊?！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安。生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高。我們這兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人?！倍冀咭粋€(gè)老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來自北京、深圳、廣州等城市。他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決?！睋?jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng)老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座來了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬。據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%,呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級(jí)城市的老人居多。2、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情況分析(1)、房地產(chǎn)需求旺盛2006年5月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)中國公眾城市宜居指數(shù)2006年報(bào)告》，對國內(nèi)20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。:公共空閽*4?(宜居母臺(tái)指教100%罐用人文碑制岫甘邛濟(jì)5發(fā)社醫(yī)空間社長環(huán)境:公共空閽*4?(宜居母臺(tái)指教100%罐用人文碑制岫甘邛濟(jì)5發(fā)社醫(yī)空間社長環(huán)境戶型/計(jì)居住空閏挑住西租篇接卡商用M區(qū)管海1零點(diǎn)宜居指標(biāo)體系從國內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來看，我們認(rèn)為，我國宜居城市應(yīng)具備主大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的蘭大環(huán)境下T以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“宜居之城”的條件，正是憑借著“三大環(huán)境”的相對比較優(yōu)勢。隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。今后幾年成都市國民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。(2)、養(yǎng)老服務(wù)需求迫切隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年，我國老年人口將達(dá)到1.4億;再過10年，將達(dá)到1.63億;再過20年，將達(dá)到2.3億;再過50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%,這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。十一五期間成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn)四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊（記者張睿）《成都市十一五”人口和計(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)?！兑?guī)劃》指出，十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計(jì)出生人口為35.5萬人，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬。而"1^一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^10%,人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題。目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238萬，占全市人口的18%。劑圖工蛾市居民應(yīng)置熱受■社區(qū)養(yǎng)老■的匕倒膏用狄就悔任悔林欣據(jù)困的掌，調(diào)查缶作中殳■范■內(nèi)波4蜘20。5年卷季*審去民生沿遇米.此七璃鬢*用手除觸良機(jī)“脾方虬.計(jì)師北箓.上唐.廣州.我漢、成都,沈陽、身安74蛾市的22524￡4一出十零任居氏近。咐入尸^他.RHB(城南E,:民Sf魯成相等川籍■球的葬患方式.?ft成的辭老方式最可蔻柔眼的鼻甯方式■母子女共同生活.裝昌生活口住進(jìn)社合升辦的界老院口耳身邊?好的柬友共同生舄■指答，說不清青料泉St’依Mf■十事看懂好Mi*固將拿J謫麥畬作找金?名?內(nèi)通什4*03耳卷季也率磨艮生蒲■，，調(diào)，.此次調(diào)上使M手》收*W，,/氫,*計(jì)川■北京.上方*廣州.火流^森***工闈.?#1丁小叢申的2252$14-60歲軍住居％城"的入戶行即■以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場潛力。(3)、支付能力保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%o在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%,低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%,居各項(xiàng)收入增幅之首。

*圖，幡市松民配意持受7里養(yǎng)麥.方式的核心人密的前點(diǎn)敷儲(chǔ)』于事港憎悻*博閑易塞，調(diào)麥介作在去，電SI內(nèi)遵行的的05年卷阜金市與虱生活31遇看.建次調(diào)金陵叫?除段為義.特寸北京，上海.廣州.3鼻舞*就陽?各妥7個(gè)通市立理1塞1日70歲母隹居民遇竹的入戶『M.成都：退休人員養(yǎng)老金上漲48萬人每月多領(lǐng)30%——摘自2006年10月《華西都市報(bào)》成都市48萬名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來自成都市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平土勺每月增加175元，上調(diào)幅度為30%左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。《市場結(jié)論》通過以上分析，我們可以看出，成都對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場需求，在成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋麗”未來發(fā)展的重頭戲，秋麗”公司有一定的老年市場的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。3、主要競爭情況分析(1)、養(yǎng)老服務(wù)市場的競爭分析經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場尚無專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f，秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對于秋麗”公司的進(jìn)入無疑將是一個(gè)極其有利的局面。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村一一養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都銀發(fā)市場”的需求，這預(yù)示著秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問題；2.減輕子女的心理壓力和勞動(dòng)負(fù)擔(dān)；3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會(huì)養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；5.開辟就業(yè)途徑，為社會(huì)提供就業(yè)空間；當(dāng)然，面對如此大的商機(jī)，不可能只有秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民^?五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來咨詢登記。隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢?！背啥际忻裾稚鐣?huì)福利處處長李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。據(jù)了解，在10年前，成都全市不過七八家社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬人，但各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位數(shù)僅為1.22萬張，不到老年人口的0.74%,興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢。面對機(jī)會(huì)和市場空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級(jí)。民營企業(yè)家謝春明投資1000萬元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬元的霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。同時(shí)，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不斷出現(xiàn)。(2)、房地產(chǎn)市場的競爭分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年?2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%,而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率2002年為19.1%,2003年為20.7%,2004年1?4月為19.2%。統(tǒng)計(jì)資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達(dá)到1600.51萬平方米，同比增長7.71%,銷售金額達(dá)到507.79億元，同比增長21.88%;2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，同比增幅13.15%;商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商品房交易均價(jià)為4085元/平方米，同比增長9.48%;商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，同比增長16.32%。2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長54.6%。在所有的投資中，土地購置費(fèi)135.61億元，增長47.5%。商品房施工面積3328.19萬平方米，同比增長13.3%;新開工項(xiàng)目446個(gè)，增長49.2%;新開工面積1569.15萬平方米，增長32.4%;銷售面積1213.57萬平方米，增長7.5%;商品房竣工面積647.84萬平方米，減少24.9%;商品房空置一年以上的面積67.18萬平方米，下降19.4%。2006年1—8月，成都市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長搜狐網(wǎng)的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長34.7%;其中房地產(chǎn)開發(fā)投資365.17億元，同比增長31.5%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3,008.89萬平米、443.06萬平米，同比增長33.7%、43.5%,為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達(dá)849.24萬平米，同比增長20.8%。以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競爭者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營銷、中房成都公司等，無一不是該行業(yè)中的精英。四、SWOT分析與關(guān)鍵問題分析1、機(jī)會(huì)(1)、巨大的銀色市場”隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年，我國老年人口將達(dá)到1.4億;再過10年，將達(dá)到1.63億;再過20年，將達(dá)到2.3億;再過50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%,一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%,這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。目前我國社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村一一養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無法滿足成都銀色市場”的需求，這預(yù)示著秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場空間。來自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬。在這成都市現(xiàn)有的165萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實(shí)未來發(fā)展的重頭戲。(2)、政府的關(guān)注與支持隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。(3)、GDP的保障隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長12.4%o在國家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長9.3%,低于可支配收入增長速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長23.5%,居各項(xiàng)收入增幅之首。有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司雙贏”，甚至是包括政府、社會(huì)在內(nèi)多贏”的最佳局面。(4)、成都一一養(yǎng)老勝地在美國，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪柟獬渥悖L(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為退休州“、養(yǎng)老市20年后，中國的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號(hào)召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來退休人員較多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將不斷興起。不可否認(rèn)成都的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的成都將是越來越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。2、威脅(1)、觀念落后，意識(shí)不足雖然各級(jí)政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。(2)、競爭者帶來的壓力有商機(jī)必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。秋麗”在不久之后，面對的必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。3、優(yōu)勢(1)、對于目標(biāo)市場較為了解四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對死者常年的祭祀服務(wù)及(在園林觀光和休閑時(shí)的)附加服務(wù)。經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競爭對手。另外，公司曾通過借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場經(jīng)驗(yàn)和顧客資源。簡而言之，長期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對于銀色市場”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于秋麗'項(xiàng)目的開發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。(2)、專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍長期的老年市場服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，無疑也為秋實(shí)公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊(duì)伍，他們了解市場行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺(tái)，讓他們的才華得以更加充分的施展。(3)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生，長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)；公司副總經(jīng)理劉可先生長期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運(yùn)作，并具有全球視野；財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長期從事財(cái)務(wù)，培訓(xùn)過多名財(cái)務(wù)人員，理論實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)者為核心的公司管理隊(duì)伍，既擁有豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，又具備深厚的知識(shí)基礎(chǔ)。在秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團(tuán)隊(duì)將會(huì)以自身的獨(dú)特優(yōu)勢，使秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場與消費(fèi)者的青睞。(4)、先入為主眾所周知，中國的殯葬業(yè)長期以來由政府設(shè)立的專門壟斷機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)通過進(jìn)行相應(yīng)的改革走向市場化道路，秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個(gè)先機(jī)：一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的征地