西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案課件

紫薇信息公寓提案

二零零七年三月紫薇信息公寓提案二零零七年三月1市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇2LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論市場(chǎng)篇3LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、LOFT產(chǎn)品作為住宅有較好的市場(chǎng)接受度，目前在售項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)皆好；2、目前市場(chǎng)上的LOFT產(chǎn)品大多為中小戶型，單層面積集中在50～100m2之間，層高在5.2m以上；3、市場(chǎng)上的LOFT產(chǎn)品大多存在開(kāi)間過(guò)小的情況，使室內(nèi)功能的劃分不盡合理；4、購(gòu)買的客戶群大多為年輕人；5、客戶普遍希望開(kāi)發(fā)商來(lái)作夾層，減少后期裝修的成本；6、具有較好公共空間的產(chǎn)品深受客戶喜歡，如巧克力公寓的電梯間；7、客戶對(duì)LOFT產(chǎn)品的裝修較迷茫；8、目前的產(chǎn)品存在一梯多戶的現(xiàn)象，品質(zhì)較差；市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、LOFT產(chǎn)品作為住宅有較好的市場(chǎng)41、產(chǎn)品宜采用板式布局，單（北）向走廊，二層南北通透，開(kāi)間保證4.2m以上，戶型盡量方正，層高5.2m以上；2、戶型面積在50～70m2和80～110m2區(qū)間；3、產(chǎn)品面對(duì)年輕客戶，符合其生活習(xí)慣和喜好；4、產(chǎn)品盡量短板式，避免一層戶數(shù)過(guò)多，提高產(chǎn)品品質(zhì)；5、在營(yíng)銷推廣期間，做樣板間，向客戶提供裝修建議，降低客戶對(duì)產(chǎn)品裝修的疑惑；6、提高公共空間的檔次，提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。LOFT產(chǎn)品建議市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品建議市場(chǎng)篇5產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇6鐘樓本案高新區(qū)管委會(huì)火車站繞城高速入口信息公寓項(xiàng)目位于西安市太白南路東側(cè)，丈八路以北，位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)與原高新區(qū)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，是科研教育、國(guó)防科技和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集合點(diǎn)。南接新型工業(yè)園，北承高新區(qū)建成區(qū)、西接高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD、東鄰電子工業(yè)園。

一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地84.64畝,代征地28.8畝,凈用地55.6畝。用地性質(zhì)為綜合，50年使用年限，現(xiàn)余45年。

產(chǎn)品篇鐘樓本案高新區(qū)管委會(huì)火車站繞城高速入口信息公寓項(xiàng)目位7可自由分割的平層商業(yè)LOFT----能辦公的住宅寫字樓公寓產(chǎn)品定位產(chǎn)品篇產(chǎn)品類型由公寓、寫字樓、商業(yè)三種物業(yè)組成可自由分割的平層商業(yè)8寫字樓：平層（150～300m2）—————30%

產(chǎn)品組合配比{公寓LOFT：（50～100m2）——70%小商業(yè)（1+2層臨街獨(dú)立商鋪，2.03萬(wàn)m2）商業(yè){集中大商業(yè)（大型生活購(gòu)物，1.77萬(wàn)m2）產(chǎn)品篇產(chǎn)品配比

9底層商鋪的用途大型超市發(fā)廊便利店服裝店花店咖啡屋面包屋1000016018050040030050產(chǎn)品篇商業(yè)面積共計(jì)3.8萬(wàn)平方米商鋪用途底層商鋪的用途大型超市發(fā)廊便利店服裝店花店咖啡屋10西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案11產(chǎn)品篇商鋪用途產(chǎn)品篇商鋪用途12產(chǎn)品篇商鋪用途產(chǎn)品篇商鋪用途13總體思路結(jié)合地塊特點(diǎn)，充分表現(xiàn)社區(qū)的開(kāi)放性、復(fù)合性與個(gè)性化，以個(gè)性化的產(chǎn)品形態(tài)營(yíng)造時(shí)尚前衛(wèi)的社區(qū)生活產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路總體思路結(jié)合地塊特點(diǎn)，充分表現(xiàn)社區(qū)的開(kāi)放性、復(fù)合性與個(gè)14分期開(kāi)發(fā)總體分兩期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)朝南面的一期，再開(kāi)發(fā)面超北邊的二期。一期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路分期開(kāi)發(fā)總體分兩期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)朝南面的一期，再開(kāi)發(fā)面超15時(shí)尚先鋒前衛(wèi)獨(dú)特大膽的非對(duì)稱建筑形式，突破千篇一律的橫平豎直，在空間關(guān)系上強(qiáng)調(diào)豐富的變化產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路時(shí)尚先鋒前衛(wèi)獨(dú)特大膽的非對(duì)稱建筑形式，突破千篇一律的橫平豎直16產(chǎn)品篇戶型A戶型類型產(chǎn)品篇戶型A戶型類型17戶型B產(chǎn)品篇戶型類型戶型B產(chǎn)品篇戶型類型18戶型C戶型特點(diǎn)：1.8.4米和6米柱網(wǎng)空間相互組合，形成4.2米，6米,8.4米不同面積區(qū)間LOFT單元，2.5.6米的兩層高的空間，可自由組合變化的魔術(shù)空間單元。3.進(jìn)深2米左右的入戶花園設(shè)計(jì)，可作為多功能使用空間。4.南北通透，單外廊設(shè)計(jì)，觀景大露臺(tái)。5.兩層均設(shè)洗手間產(chǎn)品篇戶型類型戶型C戶型特點(diǎn)：產(chǎn)品篇戶型類型19總體形象定位---創(chuàng)意文化時(shí)尚概念社區(qū)公寓形象定位—時(shí)尚人士的理想家園寫字樓形象定位—前沿產(chǎn)業(yè)的聚集地產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品篇產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品篇20營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇21快速去化，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)三低一高：低成本、低投入、低價(jià)格、高收益營(yíng)銷篇銷售總目標(biāo)快速去化，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷篇銷售總目標(biāo)22預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期持續(xù)熱銷期強(qiáng)銷期開(kāi)盤期尾盤期2007年4月19日—2007年7月30日三個(gè)月2007年8月1日一2007年11月30日四個(gè)月2007年12月1日一2008年2月30日三個(gè)月2008年3月1日一2008年9月30日七個(gè)月2008年10月1日一2009年3月3日六個(gè)月2009年4月1日一2009年10月30日七個(gè)月銷售周期預(yù)計(jì)30個(gè)月（兩年半）內(nèi)清盤。07年4月19日開(kāi)始誠(chéng)意登記，8月1日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、12月20日開(kāi)盤、09年10月清盤。營(yíng)銷篇銷售階段劃分預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期持續(xù)熱銷期強(qiáng)銷期開(kāi)盤期尾盤期2023營(yíng)銷篇2007年4月~

2008年2月2008年3月~

2008年9月2008年10月~

2009年3月第一階段公寓第二階段辦公第三階段商業(yè)借熱銷之勢(shì)，推動(dòng)辦公寫字樓銷售快速占領(lǐng)市場(chǎng)，掀起購(gòu)買高潮利用商業(yè)的人氣再帶動(dòng)寫字樓及剩余房源的銷售推盤策略：分批推盤，控制上市總量、低開(kāi)高走，拉開(kāi)價(jià)格空間

推盤策略營(yíng)銷篇2007年4月~2008年2月2008年3月~2024價(jià)格策略：采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，迅速銷售一期產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)，聚集銷售賣場(chǎng)人氣，快速建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和產(chǎn)品美譽(yù)度。結(jié)合多頻度、小幅度的價(jià)格提升方法，實(shí)現(xiàn)全程目標(biāo)均價(jià)。營(yíng)銷篇價(jià)格策略價(jià)格策略：采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，迅速銷售一期產(chǎn)品，營(yíng)銷篇價(jià)25在制定傳播策略之前,我們先對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)和主力購(gòu)買人群做一個(gè)回顧營(yíng)銷篇在制定傳播策略之前,營(yíng)銷篇26[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][五大升值指數(shù)]★產(chǎn)品獨(dú)特性★升值潛力巨大A：LOFT產(chǎn)品B：入戶花園C：酒店大堂D：酒店物業(yè)管理

1、CBD近鄰2、靠近管委會(huì)3、周邊高檔社區(qū)環(huán)繞4、紫薇品牌5、交通便利,到機(jī)場(chǎng)20分鐘項(xiàng)目賣點(diǎn)營(yíng)銷篇[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][五大升值指數(shù)]★產(chǎn)品獨(dú)特性2728--35歲——主力群體詮釋★十大性格素描★十大時(shí)尚元素★十大行為特征★十大行業(yè)預(yù)測(cè)營(yíng)銷篇主力客戶群28--35歲營(yíng)銷篇主力客戶群28★十大性格素描★獨(dú)立★個(gè)性/熱愛(ài)自由★崇尚簡(jiǎn)約★文化★思想前衛(wèi)★自信★激情/創(chuàng)造性★實(shí)用主義★即時(shí)享受★珍藏理想營(yíng)銷篇主力客戶群★十大性格素描★獨(dú)立★自信營(yíng)銷篇主力客戶群29★十大時(shí)尚元素★動(dòng)感地帶★數(shù)碼產(chǎn)品（如MP3、DV、DC）★山地車★吉他★筆記本電腦★暢銷書★拍照手機(jī)★純棉制品★藝術(shù)品（如攝影、繪畫、陶藝）★時(shí)尚雜志（如時(shí)尚、名牌、青年視覺(jué)、新周刊）營(yíng)銷篇主力客戶群★十大時(shí)尚元素★動(dòng)感地帶★暢銷書營(yíng)銷篇主力客戶群30★十大行為特征★旅游★纖體★泡吧★SHOPPING★速食/素食/西餐/咖啡★上網(wǎng)★戶外運(yùn)動(dòng)★DIY★熱愛(ài)自然★朋友歡聚營(yíng)銷篇主力客戶群★十大行為特征★旅游★上網(wǎng)營(yíng)銷篇主力客戶群31★十大行業(yè)預(yù)測(cè)★創(chuàng)意★信息咨詢★商業(yè)藝術(shù)★網(wǎng)絡(luò)/IT★媒體★貿(mào)易★機(jī)關(guān)公務(wù)員★金融證券★服務(wù)行業(yè)★自由職業(yè)者營(yíng)銷篇主力客戶群★十大行業(yè)預(yù)測(cè)★創(chuàng)意★貿(mào)易營(yíng)銷篇主力客戶群32業(yè)主語(yǔ)錄姓名：王先生

年齡：33歲

職業(yè)：交大老師“這種結(jié)構(gòu)的房子很適合我，我可以一樓帶學(xué)生，二樓居住”姓名：趙先生

年齡：32歲

職業(yè)：材料供應(yīng)商“我覺(jué)得這種房子很時(shí)尚、現(xiàn)代”姓名：李先生

年齡：32歲

職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)我選擇這種房子是覺(jué)得很好玩，沒(méi)錢還可以裝富”姓名：王小姐

年齡：25歲

職業(yè)：白領(lǐng)“覺(jué)得價(jià)格便宜，樣板間很漂亮”營(yíng)銷篇業(yè)主語(yǔ)錄姓名：王先生年齡：33歲職業(yè)：交大老師營(yíng)銷篇33

很好玩花很少錢，還可以裝富

選擇LOFT的原因

可以一層辦公二層居住時(shí)尚、現(xiàn)代價(jià)格便宜，樣板間很漂亮營(yíng)銷篇選擇LOFT的原因很好玩選擇LOFT可以一層辦公34創(chuàng)新點(diǎn)強(qiáng)調(diào)單元概念體現(xiàn)“個(gè)性”空間的“空”如何引爆市場(chǎng)---LOFT創(chuàng)新點(diǎn)營(yíng)銷篇引爆市場(chǎng)點(diǎn)創(chuàng)新點(diǎn)強(qiáng)調(diào)單元概念體現(xiàn)“個(gè)性”空間的“空”如何引爆市場(chǎng)---35導(dǎo)入概念營(yíng)銷建立概念營(yíng)銷模式營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式導(dǎo)入概念營(yíng)銷營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式36建立概念的差異性被認(rèn)知，熟悉階段形成忠誠(chéng)購(gòu)買階段概念營(yíng)銷三階段營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式建立概念的差異性被認(rèn)知，熟悉階段形成忠誠(chéng)購(gòu)買階段概念營(yíng)銷營(yíng)銷37被認(rèn)知，熟悉階段營(yíng)銷篇LOFT是一種新的生活模式，是國(guó)外人所追求的理想生活模式當(dāng)LOFT在社會(huì)上受到廣范的認(rèn)知后就會(huì)擁有一批忠誠(chéng)的追隨者，形成忠誠(chéng)購(gòu)買。“LOFT”LOFT是一種工作及生活方式的代名詞LOFT是以藝術(shù)類人士為主導(dǎo)的全新辦公居住模式LOFT倡導(dǎo)一種自由、想象、前衛(wèi)的辦公文化LOFT是美國(guó)辦公文化的重要組成部分概念營(yíng)銷營(yíng)銷模式被認(rèn)知，營(yíng)銷篇LOFT是一種新的當(dāng)LOFT在社會(huì)上受到廣“L38國(guó)外LOFT一位建筑師在馬德里的工作室一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式國(guó)外LOFT一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式39位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。這幢住宅經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)能夠舉行大型聚會(huì)，這就是為什么各樓層和平臺(tái)處的天窗都具有視覺(jué)聯(lián)系的原因。16個(gè)音箱環(huán)繞住宅布置則是另一個(gè)因素。這種室內(nèi)效果有點(diǎn)象中國(guó)的迷宮，它不斷地使你產(chǎn)生新的驚喜，不斷有角度的轉(zhuǎn)換和無(wú)法預(yù)料的視覺(jué)景觀效果。一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。一位40一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇41一位建筑師在馬德里的工作室恩里克?巴達(dá)吉這位馬德里建筑師在一幢曾經(jīng)由他設(shè)計(jì)的建筑中，設(shè)計(jì)了自己的工作室。工作室的基本特征是較大、較高的中央空間和便于設(shè)計(jì)人員工作的空間。設(shè)計(jì)中另一個(gè)重要的設(shè)計(jì)要素就是光線，中央有天窗，周圍三面墻都設(shè)有百葉窗，他們會(huì)隨全天日照的變化而變化對(duì)于巴達(dá)吉而言，空間的“空”是建筑中最重要的設(shè)計(jì)要素之一營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室恩里克?巴達(dá)吉這位馬42一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇43名人LOFT陳逸飛私人會(huì)所營(yíng)銷篇名人LOFT陳逸飛私人會(huì)所營(yíng)銷篇44陳逸飛私人會(huì)所陶藝工作室畫廊陳逸飛私人會(huì)所陶藝工作室畫廊45傳播策略123公寓先行，概念炒做，主題炒做“創(chuàng)意文化,時(shí)尚生活

非常規(guī)操作，大膽炒作，控制產(chǎn)品的銷售節(jié)奏，價(jià)格逐步拉升。長(zhǎng)期蓄勢(shì)，短期引爆。通過(guò)蓄勢(shì)集聚人氣，通過(guò)相關(guān)主題活動(dòng)激發(fā)人氣營(yíng)銷篇傳播策略傳播策略123公寓先行，概念炒做，主題炒做“創(chuàng)意文化,時(shí)尚生46營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意文化、時(shí)尚生活“創(chuàng)意”“時(shí)尚”“生活”主題詮釋“創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。這一概念的核心是“創(chuàng)意”、“時(shí)尚”與“生活”。三者之間的關(guān)系，建立起以創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活為內(nèi)涵，以追求自由、新鮮的居住環(huán)境為居住模式。從字面的理解上，突出了創(chuàng)意、時(shí)尚和居住三個(gè)層面，“創(chuàng)意文化”體現(xiàn)出倡導(dǎo)充分個(gè)性的生活空間，“時(shí)尚”體現(xiàn)著一種對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的追求，“生活”則表達(dá)在注入創(chuàng)意與時(shí)尚元素后的一種全新的生活方式。傳播主題營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意文化、時(shí)尚生活“創(chuàng)意”“時(shí)尚”“生活”主題詮釋傳播47一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)小空間大面積，時(shí)尚生活更上一層樓預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期熊掌●魚兼得，事業(yè)家共享開(kāi)盤期強(qiáng)銷期發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì)商務(wù)藍(lán)籌股持續(xù)強(qiáng)銷期把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD紫薇信息公寓，時(shí)尚生活的方向尾盤期營(yíng)銷篇階段性傳播主題一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)小空間大面積，時(shí)尚生活更上一層樓預(yù)48單位：萬(wàn)份媒介選擇營(yíng)銷篇單位：萬(wàn)份媒介選擇營(yíng)銷篇49媒介選擇營(yíng)銷篇媒介選擇營(yíng)銷篇50媒介選擇營(yíng)銷篇媒介選擇營(yíng)銷篇51媒介選擇營(yíng)銷篇媒體媒體選擇平面報(bào)紙華商報(bào)西安晚報(bào)

戶外繞城高速戶外路牌樓宇液晶機(jī)票廣告榆林戶外路牌608車身廣告

電視西安教育臺(tái)《紫薇有約》陜西臺(tái)《都市新家園》榆林電視臺(tái)廣播西安音樂(lè)臺(tái)陜西交通臺(tái)

雜志開(kāi)發(fā)區(qū)導(dǎo)報(bào)華訊直遞金頁(yè)導(dǎo)航網(wǎng)絡(luò)新浪陜西房產(chǎn)網(wǎng)搜房網(wǎng)

媒介選擇營(yíng)銷篇媒體媒體選擇平面報(bào)紙華商報(bào)西安晚報(bào)

繞城高速戶52預(yù)熱時(shí)間：2007年4月19日---07年7月30日三個(gè)月

銷售目標(biāo)：完成400人的誠(chéng)意登記銷售策略：發(fā)行誠(chéng)意登記卡，積累目標(biāo)客戶銷售政策：開(kāi)始誠(chéng)意登記誠(chéng)意登記卡階段性優(yōu)惠政策住博會(huì)4月19—22日價(jià)值一千元的誠(chéng)意登記卡抵現(xiàn)金八千元，發(fā)行量100張其它時(shí)間4月23—5月22日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金三千元，發(fā)行量100張5月23--7月30日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金兩千元，發(fā)行量200張階段營(yíng)銷策略第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇預(yù)熱時(shí)間：2007年4月19日---07年7月30日三個(gè)53主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：紫薇地產(chǎn)新項(xiàng)目、新產(chǎn)品傳播思路：制造神秘感，神秘可以引起大眾的興趣傳播主題：一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇54公關(guān)活動(dòng)：四月春季住博會(huì)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年4月19日一22日活動(dòng)地點(diǎn)：省體育館活動(dòng)目的：借助住博會(huì)，結(jié)合品牌“和諧幸福年”年度主題做項(xiàng)目首次亮相,積累目標(biāo)客戶。活動(dòng)內(nèi)容：*形象展示

*派發(fā)項(xiàng)目宣傳單頁(yè)

*展開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查

*誠(chéng)意登記。和諧幸福年紫薇地產(chǎn)第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：四月春季住博會(huì)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年4月19日55星光下的

約會(huì)夜間看摟活動(dòng)時(shí)間：2007年7月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：給消費(fèi)者一種新鮮的看樓方式活動(dòng)內(nèi)容：夏日白天氣溫高，不易戶外活動(dòng)，加之白天與工作時(shí)間沖突。樓盤可借此塑造鮮明的個(gè)性，營(yíng)造一種全新的看樓氣氛，切合人的好奇心理，做出效果?：一個(gè)月內(nèi)，售樓部在夜間20：00至22：00開(kāi)放，同時(shí)備酒水西點(diǎn)等宵夜。第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇星光下的夜間看摟活動(dòng)時(shí)間：2007年7月第一階段預(yù)熱期56一個(gè)精彩的空間即將出現(xiàn)戶外廣告圍墻廣告繞城告速戶外路牌形象展示短信BQQ通知老業(yè)主內(nèi)部員工報(bào)紙平面廣告頭版1/4版報(bào)眼廣告發(fā)布誠(chéng)意登記信息公關(guān)活動(dòng)住博會(huì)電視廣告公布誠(chéng)意登記信息渠道推廣紫薇會(huì)會(huì)員營(yíng)銷篇第一階段預(yù)熱期媒介選擇媒介策略：本階段為視覺(jué)準(zhǔn)備期，以項(xiàng)目靜態(tài)形象展示為主，發(fā)部誠(chéng)意登記信息，制造神秘感一個(gè)精彩的空間戶外廣告短信報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣告渠道推57內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2007年8月1日---2007年11月30日

四個(gè)月銷售目標(biāo)：完成400套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售策略：采用搖號(hào)選房的方式，制造搶購(gòu)的緊迫感銷售政策：交兩萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金的客戶，可享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格,并在開(kāi)盤當(dāng)天享受1%的優(yōu)惠第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2007年8月1日---2007年11月30日58主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：買一層送一層傳播思路:以創(chuàng)意概念炒作項(xiàng)目，弱化區(qū)域配套，在區(qū)域炒作時(shí)逐步釋放產(chǎn)品的“LOFT”概念，提高項(xiàng)目品牌知名度，吸引市場(chǎng)目光和關(guān)注。概念上吸引市場(chǎng)的廣泛參與和討論，形成熱門話題。傳播主題：小空間●大面積,時(shí)尚生活更上一層樓第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇59公關(guān)活動(dòng)：動(dòng)態(tài)汽車巡展活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月活動(dòng)地點(diǎn)：西高新開(kāi)發(fā)區(qū)活動(dòng)目的：造勢(shì),吸引大眾眼球,提高項(xiàng)目知名度活動(dòng)內(nèi)容：*十輛汽車從開(kāi)發(fā)區(qū)一起駛向紫薇信息公寓

*車身貼項(xiàng)目LOGO、名稱

*選擇15-20萬(wàn)之間的車

第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：動(dòng)態(tài)汽車巡展活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月第二階段60創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)討論會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年10月活動(dòng)地點(diǎn)：西高新開(kāi)發(fā)區(qū)活動(dòng)目的：引起項(xiàng)目在市場(chǎng)的話題，激發(fā)討論熱潮，迅速形成一股LOFT創(chuàng)意討論的旋風(fēng)。活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組織對(duì)本項(xiàng)目的整體定位和市場(chǎng)影響力進(jìn)行專業(yè)領(lǐng)域的討論，有利于吸引創(chuàng)意行業(yè)人士的關(guān)注，形成行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)效應(yīng)。同時(shí)，也有利于本項(xiàng)目在市場(chǎng)上確立創(chuàng)意基地的形象，形成自身的影響力。第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)討論會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年10月第二階段內(nèi)部認(rèn)61產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年11月活動(dòng)地點(diǎn)：志城麗柏酒店活動(dòng)目的：LOFT產(chǎn)品展示,積累目標(biāo)客戶活動(dòng)內(nèi)容：*建筑設(shè)計(jì)師品評(píng)建筑

*景觀設(shè)計(jì)師品評(píng)景觀規(guī)劃

*現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年11月?tīng)I(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部62第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)時(shí)間：2007年11月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：制造緊張氣氛，促使客戶快速成交?；顒?dòng)內(nèi)容：規(guī)定時(shí)間客戶統(tǒng)一將手中的號(hào)碼放進(jìn)透明的搖號(hào)箱中，每次搖出十個(gè)號(hào)，三十分鐘搖一次，搖到號(hào)的客戶可以優(yōu)先選房。搖號(hào)選房活動(dòng)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)時(shí)間：2007年11月?lián)u號(hào)選房活63第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期媒介選擇小空間?大面積時(shí)尚生活更上一層樓戶外廣告戶外路牌樓宇液晶機(jī)票廣告608車身廣告廣播內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布報(bào)紙平面廣告軟文炒做形象廣告輔助DM雜志華訊直遞金頁(yè)導(dǎo)航電視廣告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)景拍攝網(wǎng)絡(luò)新浪網(wǎng)搜房網(wǎng)媒介策略：本階段展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)媒體攻擊，密集投放。通過(guò)系列新聞、軟性廣告進(jìn)行產(chǎn)品概念炒作，發(fā)部?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)信息，制造內(nèi)部認(rèn)購(gòu)驚喜懸念。營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期小空間?大面積戶外廣告廣播報(bào)紙平面廣告64第三階段開(kāi)盤期開(kāi)盤時(shí)間：2007年12月1日---2008年2月30日

三個(gè)月銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售量的40%銷售策略：對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的客戶堅(jiān)決促成簽約成交。放開(kāi)已保留的房號(hào)，供開(kāi)盤期按新價(jià)格重新認(rèn)購(gòu)。銷售政策：在開(kāi)盤期前三天內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶，如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)正式簽約者：一次性付款97折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)再享受1%優(yōu)惠。銀行按揭98折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)再享受1%優(yōu)惠。在開(kāi)盤三天之后認(rèn)購(gòu)的客戶，不再享受1%優(yōu)惠。開(kāi)盤進(jìn)行購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡簽定完購(gòu)房合同的客戶均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。營(yíng)銷篇第三階段開(kāi)盤期開(kāi)盤時(shí)間：2007年12月1日---2065主推產(chǎn)品：公寓傳播思路：好的開(kāi)始是成功的一半，趁熱打鐵，進(jìn)入產(chǎn)品的開(kāi)盤期，制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn)，讓目標(biāo)受眾應(yīng)接不暇。廣告訴求：LOFT公寓可辦公、可居住傳播主題：熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇66開(kāi)盤活動(dòng)第三階段開(kāi)盤期活動(dòng)時(shí)間：2007年12月20日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：主要針對(duì)前期積累的目標(biāo)客源，在開(kāi)盤當(dāng)天集中簽約，以大眾廣告吸引新來(lái)客戶，以現(xiàn)場(chǎng)人氣的聚集帶動(dòng)新客源的成交。活動(dòng)內(nèi)容:邀請(qǐng)媒體、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、簽約客戶參加開(kāi)盤慶典活動(dòng)，利用媒體進(jìn)行新聞炒做，開(kāi)盤當(dāng)天廣告集中投放，引起社會(huì)關(guān)注度，掀起購(gòu)買高潮。公關(guān)活動(dòng)：營(yíng)銷篇開(kāi)盤活動(dòng)第三階段開(kāi)盤期活動(dòng)時(shí)間：2007年12月20日67LOFT畫冊(cè)首發(fā)儀式活動(dòng)時(shí)間：2008年1月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)美好新生活的向往。活動(dòng)內(nèi)容：請(qǐng)知名時(shí)尚人講述時(shí)尚生活，對(duì)來(lái)參加活動(dòng)的人士贈(zèng)送LOFT生活雜志。第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇LOFT畫冊(cè)首發(fā)儀式活動(dòng)時(shí)間：2008年1月第三階段開(kāi)68熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板間體驗(yàn)售樓現(xiàn)場(chǎng)參觀戶外榆林戶外路牌樓宇液晶報(bào)紙平面廣告開(kāi)盤活動(dòng)搶購(gòu)活動(dòng)雜志華迅直遞電視廣告開(kāi)盤活動(dòng)拍攝廣播開(kāi)盤信息媒介策略：大眾營(yíng)銷與小眾營(yíng)銷并行。利用新聞宣傳，不斷制造市場(chǎng)新聞的手段，向市場(chǎng)投放重磅炸彈。對(duì)LOFT產(chǎn)品展開(kāi)一系列新聞報(bào)道，“LOFT怎么住”、“21世紀(jì)時(shí)尚生活方式剖析”“我們?cè)瓉?lái)可以這樣生活”。第三階段開(kāi)盤期媒介選擇營(yíng)銷篇現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外報(bào)紙平面廣告雜志電視廣告廣播媒介策略：大眾營(yíng)銷與69第四階段強(qiáng)銷期強(qiáng)銷時(shí)間：2008年3月1日---2008年9月30日

七個(gè)月銷售目標(biāo)：完成銷售量的60%銷售策略：此階段銷售重點(diǎn)是集中消化推出的單元，價(jià)格浮動(dòng)不宜過(guò)大。同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)再挖掘和資源二次開(kāi)發(fā)，以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶，讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員，制造集約效應(yīng)。銷售政策：先期聯(lián)系一些租賃客戶前來(lái)租賃寫字樓，等建好后，將租約無(wú)償轉(zhuǎn)給購(gòu)房者。

“帶租約銷售的房子”營(yíng)銷篇第四階段強(qiáng)銷期強(qiáng)銷時(shí)間：2008年3月1日---20070主推產(chǎn)品:寫字樓傳播思路:圍繞投資理財(cái)概念，制定紫薇信息公寓的低投入高回報(bào)的推廣核心。在媒體上可以描述：我們的房子是帶租約銷售的。讓客戶形成這里已經(jīng)租賃搶手的觀念認(rèn)識(shí)。廣告訴求:絕對(duì)升值的寫字樓傳播主題:發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),商務(wù)藍(lán)籌股第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇“帶租約銷售的房子”主推產(chǎn)品:寫字樓第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇“帶租約銷售的房子71公關(guān)活動(dòng)：體驗(yàn)高爾夫活動(dòng)時(shí)間：2008年4月活動(dòng)地點(diǎn)：亞健高爾夫球場(chǎng)活動(dòng)目的：吸引商務(wù)人士，積蓄潛在目標(biāo)客戶活動(dòng)內(nèi)容：*組織中小企業(yè)主進(jìn)行高爾夫球比賽

*自由組合，分兩對(duì)

*進(jìn)行比賽

第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：體驗(yàn)高爾夫活動(dòng)時(shí)間：2008年4月第四階段強(qiáng)72建外SOHO·紫薇信息公寓論壇活動(dòng)時(shí)間：2008年5月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：利用名人效應(yīng)，引起業(yè)界轟動(dòng)，引起目標(biāo)客戶關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)“建外SOHO”的老總潘石屹與紫薇領(lǐng)導(dǎo)共同探討“建筑改變生活”話題。邀請(qǐng)西安主流媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪，實(shí)拍。電視臺(tái)《紫薇有約》欄目做一檔“建筑改變生活”節(jié)目。

*

第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇建外SOHO·紫薇信息公寓論壇活動(dòng)時(shí)間：2008年5月第四階73你的商務(wù)空間,由你來(lái)設(shè)計(jì)創(chuàng)意設(shè)計(jì)大賽活動(dòng)時(shí)間：2008年8月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的積極性，可以從中選出好的設(shè)計(jì)作品，為業(yè)主提供免費(fèi)裝修方案?；顒?dòng)內(nèi)容：由評(píng)委對(duì)參賽作品進(jìn)行評(píng)選，從中選出十幅作品，對(duì)獲獎(jiǎng)?wù)咴O(shè)置一定獎(jiǎng)勵(lì)。第四階段強(qiáng)銷期jdfhfsjkshfjkfkjjksdfhs營(yíng)銷篇你的商務(wù)空間,由你來(lái)設(shè)計(jì)活動(dòng)時(shí)間：2008年8月第四階段74發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),商務(wù)藍(lán)籌股戶外機(jī)票廣告樓宇液晶廣播寫字樓發(fā)售報(bào)紙平面廣告投資理財(cái)?shù)屯度?、高回?bào)公關(guān)活動(dòng)體驗(yàn)高爾夫設(shè)計(jì)大賽論壇電視廣告圍繞各項(xiàng)生活配套展開(kāi)魅力生活演繹雜志開(kāi)發(fā)區(qū)導(dǎo)報(bào)第四階段強(qiáng)銷期媒介策略：本階段主推寫字樓，圍繞投資理財(cái)概念，軟文報(bào)道投資紫薇寫字樓的低投入、高回報(bào)。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中小企業(yè)進(jìn)行DM廣告直郵。營(yíng)銷篇發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),戶外廣播報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣告雜志第四階段75第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期預(yù)熱時(shí)間：2008年10月1日---2009年3月30日6個(gè)月

銷售目標(biāo)：完成銷售量的80%銷售策略：此階段逐步轉(zhuǎn)入銷售淡季，客戶量相對(duì)減少，經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的強(qiáng)勢(shì)銷售，市場(chǎng)疲勞程度逐漸加大。充分消化前階段積累的客戶資源，適量加大優(yōu)惠力度，制造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)主動(dòng)出擊，以攻代守，出奇制勝。全面開(kāi)放商鋪銷售，刺激新一輪的市場(chǎng)需求。

銷售政策：采取招商先行，先期聯(lián)系一些品牌旗艦店，利用品牌效應(yīng),帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。營(yíng)銷篇第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期預(yù)熱時(shí)間：2008年10月1日---76主推產(chǎn)品:商鋪傳播思路:主要傳達(dá)地域的升值潛力，借高新區(qū)二次規(guī)劃的東風(fēng)，將項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越性定格在消費(fèi)者大腦中。讓消費(fèi)者學(xué)會(huì)用發(fā)展的眼光來(lái)選擇投資地點(diǎn)，財(cái)富就在眼前，就看有沒(méi)有眼光去識(shí)別。廣告訴求:區(qū)域價(jià)值，CBD的近鄰傳播主題:把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品:商鋪第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇77公關(guān)活動(dòng)：2008奧運(yùn)之旅活動(dòng)時(shí)間：2008年10月活動(dòng)地點(diǎn)：北京活動(dòng)目的：結(jié)合奧運(yùn)，引起市場(chǎng)關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容：*買商鋪的客戶可以贏取觀看奧運(yùn)會(huì)門票

*采取抽獎(jiǎng)的形式

第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：2008奧運(yùn)之旅活動(dòng)時(shí)間：2008年10月第五階段78活動(dòng)時(shí)間：2008年10月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：聚集人氣活動(dòng)內(nèi)容：*聯(lián)合車商在售樓中心門口進(jìn)行商務(wù)車展示

*選擇15-20萬(wàn)之間的車

新車新樓展示活動(dòng)新車·新樓閃亮登場(chǎng)第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇活動(dòng)時(shí)間：2008年10月新車新樓展示活動(dòng)新車·新樓第五階段79把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD戶外榆林戶外路牌軟性報(bào)道買商鋪可以看奧運(yùn)報(bào)紙平面廣告區(qū)域炒作管委會(huì)搬遷公關(guān)活動(dòng)奧運(yùn)之旅車展電視廣告榆林電視臺(tái)渠道推廣紫薇會(huì)關(guān)系客戶第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期媒介策略：本階段主推商鋪，以商鋪帶動(dòng)寫字樓銷售，主要炒作區(qū)域版塊，以管委會(huì)的搬遷為新聞點(diǎn)進(jìn)行宣傳。營(yíng)銷篇把握財(cái)富，戶外軟性報(bào)道報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣告渠道推廣第80第六階段尾盤期預(yù)熱時(shí)間：2009年4月1日---2009年10月30日七個(gè)月

銷售目標(biāo)：完成銷售量的100%銷售策略：全力擠壓存量。條件許可情況下對(duì)戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，拆分銷售,全面清盤。加強(qiáng)客戶“一帶一”的銷售方式。進(jìn)行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價(jià)比。銷售政策：通過(guò)老業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等形式，加強(qiáng)對(duì)老業(yè)主的二次開(kāi)發(fā)（鼓勵(lì)介紹新客戶）。根據(jù)實(shí)際情況合理選用包括價(jià)格優(yōu)惠的多種促銷方式。營(yíng)銷篇第六階段尾盤期預(yù)熱時(shí)間：2009年4月1日---20081主推產(chǎn)品：剩余房源主推產(chǎn)品:剩余房源傳播思路:不單是宣傳房子,更是渲染一種獨(dú)特的居住、生活體驗(yàn)。通過(guò)系列對(duì)美好生活的描述,讓客戶親身感受紫薇信息公寓的美好生活.廣告訴求:“買了信息公寓就是買了一種精彩生活”的感覺(jué)。傳播主題:紫薇信息公寓，時(shí)尚生活從這里開(kāi)始第六階段尾盤期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：剩余房源主推產(chǎn)品:剩余房源第六階段尾盤期營(yíng)銷82公關(guān)活動(dòng)：創(chuàng)意集市活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年5月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：加強(qiáng)與業(yè)主的溝通活動(dòng)內(nèi)容：*在售樓中心選一塊地方進(jìn)行創(chuàng)意品展示

*業(yè)主可以把自己做的有創(chuàng)意的東西拿來(lái)展覽

*由評(píng)委評(píng)選出最具創(chuàng)意獎(jiǎng)第六階段尾盤期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：創(chuàng)意集市活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年5月第六階段83客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品拍賣活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年7月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：加強(qiáng)與業(yè)主間的感情聯(lián)系，形成口碑傳播活動(dòng)內(nèi)容：*舉辦客戶答謝會(huì)

*答謝會(huì)上拿出兩、三套產(chǎn)品進(jìn)行拍賣

第六階段尾盤期營(yíng)銷篇客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品拍賣活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年7月第六841+1活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2007年8月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：讓老客戶帶新客戶，促進(jìn)銷售活動(dòng)內(nèi)容：*制作親情卡

*對(duì)已購(gòu)客戶發(fā)放親情卡

*新客戶持老客戶的友情卡可享受價(jià)格上的優(yōu)惠

*老客戶推薦成功可獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金或積分返禮第六階段尾盤期營(yíng)銷篇1+1活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2007年8月第六階段尾盤期營(yíng)銷篇85社區(qū)小路名字征集活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月活動(dòng)地點(diǎn)：西高新開(kāi)發(fā)區(qū)活動(dòng)目的：使業(yè)主有當(dāng)家作主的感覺(jué)活動(dòng)內(nèi)容：*業(yè)主享有參加權(quán)

*給社區(qū)小路起名字

*選出最有創(chuàng)意的名字

*選用獲獎(jiǎng)?wù)叩膭?chuàng)意

*給獲獎(jiǎng)?wù)呓o予獎(jiǎng)勵(lì)

第六階段尾盤期營(yíng)銷篇社區(qū)小路名字征集活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月第六階段86社區(qū)內(nèi)綠地、小樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年10月活動(dòng)地點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)活動(dòng)目的：使業(yè)主有歸屬感活動(dòng)內(nèi)容：*業(yè)主對(duì)社區(qū)內(nèi)綠地、小樹(shù)進(jìn)行認(rèn)養(yǎng)

*負(fù)責(zé)以后的日常養(yǎng)護(hù)

*減少物業(yè)的負(fù)擔(dān)第六階段尾盤期營(yíng)銷篇社區(qū)內(nèi)綠地、小樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2009年10月第六階段87紫薇信息公寓，時(shí)尚生活從這里開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)重新包裝樹(shù)立新形象軟性報(bào)道結(jié)合設(shè)施及活動(dòng)進(jìn)行社區(qū)生活報(bào)道報(bào)紙平面廣告促銷通欄為主形象廣告輔助公關(guān)活動(dòng)業(yè)主參與活動(dòng)電視廣告圍繞各項(xiàng)生活配套展開(kāi)時(shí)尚生活演繹渠道推廣老客戶帶新客戶第六階段媒介選擇營(yíng)銷篇紫薇信息公寓，現(xiàn)場(chǎng)重新包裝軟性報(bào)道報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣88售樓中心包裝通透尊貴舒適工地形象墻圍墻廣告以項(xiàng)目形象展示為住主把經(jīng)過(guò)裝飾的銷售中心廣場(chǎng)和施工現(xiàn)場(chǎng)分隔開(kāi)模型、效果圖兩套樓盤形象模型，一個(gè)大片區(qū)示意模型，比例為1：100分戶模型適當(dāng)做大小區(qū)效果圖及環(huán)境效果圖

施工現(xiàn)場(chǎng)與銷售中心隔開(kāi)車輛入口避開(kāi)銷售中心施工場(chǎng)地保持清潔整齊樣板房樣板房設(shè)置在4-5層寫字樓LOFT和平層公寓LOFT和平層

大堂、電梯廳和看樓通道按實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)裝修作為小型的名畫展示廳講究通道的連貫性干凈整潔的形象售樓中心包裝通透尊貴舒適工地形象墻模型、效果圖施工現(xiàn)場(chǎng)樣89西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案90西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案91西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案92售樓中心包裝售樓中心包裝93紫薇信息公寓提案

二零零七年三月紫薇信息公寓提案二零零七年三月94市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇95LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論市場(chǎng)篇96LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、LOFT產(chǎn)品作為住宅有較好的市場(chǎng)接受度，目前在售項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)皆好；2、目前市場(chǎng)上的LOFT產(chǎn)品大多為中小戶型，單層面積集中在50～100m2之間，層高在5.2m以上；3、市場(chǎng)上的LOFT產(chǎn)品大多存在開(kāi)間過(guò)小的情況，使室內(nèi)功能的劃分不盡合理；4、購(gòu)買的客戶群大多為年輕人；5、客戶普遍希望開(kāi)發(fā)商來(lái)作夾層，減少后期裝修的成本；6、具有較好公共空間的產(chǎn)品深受客戶喜歡，如巧克力公寓的電梯間；7、客戶對(duì)LOFT產(chǎn)品的裝修較迷茫；8、目前的產(chǎn)品存在一梯多戶的現(xiàn)象，品質(zhì)較差；市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論1、LOFT產(chǎn)品作為住宅有較好的市場(chǎng)971、產(chǎn)品宜采用板式布局，單（北）向走廊，二層南北通透，開(kāi)間保證4.2m以上，戶型盡量方正，層高5.2m以上；2、戶型面積在50～70m2和80～110m2區(qū)間；3、產(chǎn)品面對(duì)年輕客戶，符合其生活習(xí)慣和喜好；4、產(chǎn)品盡量短板式，避免一層戶數(shù)過(guò)多，提高產(chǎn)品品質(zhì)；5、在營(yíng)銷推廣期間，做樣板間，向客戶提供裝修建議，降低客戶對(duì)產(chǎn)品裝修的疑惑；6、提高公共空間的檔次，提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。LOFT產(chǎn)品建議市場(chǎng)篇LOFT產(chǎn)品建議市場(chǎng)篇98產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇99鐘樓本案高新區(qū)管委會(huì)火車站繞城高速入口信息公寓項(xiàng)目位于西安市太白南路東側(cè)，丈八路以北，位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)與原高新區(qū)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)，是科研教育、國(guó)防科技和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集合點(diǎn)。南接新型工業(yè)園，北承高新區(qū)建成區(qū)、西接高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD、東鄰電子工業(yè)園。

一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地84.64畝,代征地28.8畝,凈用地55.6畝。用地性質(zhì)為綜合，50年使用年限，現(xiàn)余45年。

產(chǎn)品篇鐘樓本案高新區(qū)管委會(huì)火車站繞城高速入口信息公寓項(xiàng)目位100可自由分割的平層商業(yè)LOFT----能辦公的住宅寫字樓公寓產(chǎn)品定位產(chǎn)品篇產(chǎn)品類型由公寓、寫字樓、商業(yè)三種物業(yè)組成可自由分割的平層商業(yè)101寫字樓：平層（150～300m2）—————30%

產(chǎn)品組合配比{公寓LOFT：（50～100m2）——70%小商業(yè)（1+2層臨街獨(dú)立商鋪，2.03萬(wàn)m2）商業(yè){集中大商業(yè)（大型生活購(gòu)物，1.77萬(wàn)m2）產(chǎn)品篇產(chǎn)品配比

102底層商鋪的用途大型超市發(fā)廊便利店服裝店花店咖啡屋面包屋1000016018050040030050產(chǎn)品篇商業(yè)面積共計(jì)3.8萬(wàn)平方米商鋪用途底層商鋪的用途大型超市發(fā)廊便利店服裝店花店咖啡屋103西安紫薇信息公寓LOFT項(xiàng)目全程提案104產(chǎn)品篇商鋪用途產(chǎn)品篇商鋪用途105產(chǎn)品篇商鋪用途產(chǎn)品篇商鋪用途106總體思路結(jié)合地塊特點(diǎn)，充分表現(xiàn)社區(qū)的開(kāi)放性、復(fù)合性與個(gè)性化，以個(gè)性化的產(chǎn)品形態(tài)營(yíng)造時(shí)尚前衛(wèi)的社區(qū)生活產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路總體思路結(jié)合地塊特點(diǎn)，充分表現(xiàn)社區(qū)的開(kāi)放性、復(fù)合性與個(gè)107分期開(kāi)發(fā)總體分兩期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)朝南面的一期，再開(kāi)發(fā)面超北邊的二期。一期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路分期開(kāi)發(fā)總體分兩期開(kāi)發(fā)，先開(kāi)發(fā)朝南面的一期，再開(kāi)發(fā)面超108時(shí)尚先鋒前衛(wèi)獨(dú)特大膽的非對(duì)稱建筑形式，突破千篇一律的橫平豎直，在空間關(guān)系上強(qiáng)調(diào)豐富的變化產(chǎn)品篇規(guī)劃總體思路時(shí)尚先鋒前衛(wèi)獨(dú)特大膽的非對(duì)稱建筑形式，突破千篇一律的橫平豎直109產(chǎn)品篇戶型A戶型類型產(chǎn)品篇戶型A戶型類型110戶型B產(chǎn)品篇戶型類型戶型B產(chǎn)品篇戶型類型111戶型C戶型特點(diǎn)：1.8.4米和6米柱網(wǎng)空間相互組合，形成4.2米，6米,8.4米不同面積區(qū)間LOFT單元，2.5.6米的兩層高的空間，可自由組合變化的魔術(shù)空間單元。3.進(jìn)深2米左右的入戶花園設(shè)計(jì)，可作為多功能使用空間。4.南北通透，單外廊設(shè)計(jì)，觀景大露臺(tái)。5.兩層均設(shè)洗手間產(chǎn)品篇戶型類型戶型C戶型特點(diǎn)：產(chǎn)品篇戶型類型112總體形象定位---創(chuàng)意文化時(shí)尚概念社區(qū)公寓形象定位—時(shí)尚人士的理想家園寫字樓形象定位—前沿產(chǎn)業(yè)的聚集地產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品篇產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品篇113營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇114快速去化，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)三低一高：低成本、低投入、低價(jià)格、高收益營(yíng)銷篇銷售總目標(biāo)快速去化，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷篇銷售總目標(biāo)115預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期持續(xù)熱銷期強(qiáng)銷期開(kāi)盤期尾盤期2007年4月19日—2007年7月30日三個(gè)月2007年8月1日一2007年11月30日四個(gè)月2007年12月1日一2008年2月30日三個(gè)月2008年3月1日一2008年9月30日七個(gè)月2008年10月1日一2009年3月3日六個(gè)月2009年4月1日一2009年10月30日七個(gè)月銷售周期預(yù)計(jì)30個(gè)月（兩年半）內(nèi)清盤。07年4月19日開(kāi)始誠(chéng)意登記，8月1日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、12月20日開(kāi)盤、09年10月清盤。營(yíng)銷篇銷售階段劃分預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期持續(xù)熱銷期強(qiáng)銷期開(kāi)盤期尾盤期20116營(yíng)銷篇2007年4月~

2008年2月2008年3月~

2008年9月2008年10月~

2009年3月第一階段公寓第二階段辦公第三階段商業(yè)借熱銷之勢(shì)，推動(dòng)辦公寫字樓銷售快速占領(lǐng)市場(chǎng)，掀起購(gòu)買高潮利用商業(yè)的人氣再帶動(dòng)寫字樓及剩余房源的銷售推盤策略：分批推盤，控制上市總量、低開(kāi)高走，拉開(kāi)價(jià)格空間

推盤策略營(yíng)銷篇2007年4月~2008年2月2008年3月~20117價(jià)格策略：采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，迅速銷售一期產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)，聚集銷售賣場(chǎng)人氣，快速建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和產(chǎn)品美譽(yù)度。結(jié)合多頻度、小幅度的價(jià)格提升方法，實(shí)現(xiàn)全程目標(biāo)均價(jià)。營(yíng)銷篇價(jià)格策略價(jià)格策略：采用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，迅速銷售一期產(chǎn)品，營(yíng)銷篇價(jià)118在制定傳播策略之前,我們先對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)和主力購(gòu)買人群做一個(gè)回顧營(yíng)銷篇在制定傳播策略之前,營(yíng)銷篇119[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][五大升值指數(shù)]★產(chǎn)品獨(dú)特性★升值潛力巨大A：LOFT產(chǎn)品B：入戶花園C：酒店大堂D：酒店物業(yè)管理

1、CBD近鄰2、靠近管委會(huì)3、周邊高檔社區(qū)環(huán)繞4、紫薇品牌5、交通便利,到機(jī)場(chǎng)20分鐘項(xiàng)目賣點(diǎn)營(yíng)銷篇[兩大市場(chǎng)價(jià)值][四大核心賣點(diǎn)][五大升值指數(shù)]★產(chǎn)品獨(dú)特性12028--35歲——主力群體詮釋★十大性格素描★十大時(shí)尚元素★十大行為特征★十大行業(yè)預(yù)測(cè)營(yíng)銷篇主力客戶群28--35歲營(yíng)銷篇主力客戶群121★十大性格素描★獨(dú)立★個(gè)性/熱愛(ài)自由★崇尚簡(jiǎn)約★文化★思想前衛(wèi)★自信★激情/創(chuàng)造性★實(shí)用主義★即時(shí)享受★珍藏理想營(yíng)銷篇主力客戶群★十大性格素描★獨(dú)立★自信營(yíng)銷篇主力客戶群122★十大時(shí)尚元素★動(dòng)感地帶★數(shù)碼產(chǎn)品（如MP3、DV、DC）★山地車★吉他★筆記本電腦★暢銷書★拍照手機(jī)★純棉制品★藝術(shù)品（如攝影、繪畫、陶藝）★時(shí)尚雜志（如時(shí)尚、名牌、青年視覺(jué)、新周刊）營(yíng)銷篇主力客戶群★十大時(shí)尚元素★動(dòng)感地帶★暢銷書營(yíng)銷篇主力客戶群123★十大行為特征★旅游★纖體★泡吧★SHOPPING★速食/素食/西餐/咖啡★上網(wǎng)★戶外運(yùn)動(dòng)★DIY★熱愛(ài)自然★朋友歡聚營(yíng)銷篇主力客戶群★十大行為特征★旅游★上網(wǎng)營(yíng)銷篇主力客戶群124★十大行業(yè)預(yù)測(cè)★創(chuàng)意★信息咨詢★商業(yè)藝術(shù)★網(wǎng)絡(luò)/IT★媒體★貿(mào)易★機(jī)關(guān)公務(wù)員★金融證券★服務(wù)行業(yè)★自由職業(yè)者營(yíng)銷篇主力客戶群★十大行業(yè)預(yù)測(cè)★創(chuàng)意★貿(mào)易營(yíng)銷篇主力客戶群125業(yè)主語(yǔ)錄姓名：王先生

年齡：33歲

職業(yè)：交大老師“這種結(jié)構(gòu)的房子很適合我，我可以一樓帶學(xué)生，二樓居住”姓名：趙先生

年齡：32歲

職業(yè)：材料供應(yīng)商“我覺(jué)得這種房子很時(shí)尚、現(xiàn)代”姓名：李先生

年齡：32歲

職業(yè)：個(gè)體經(jīng)營(yíng)我選擇這種房子是覺(jué)得很好玩，沒(méi)錢還可以裝富”姓名：王小姐

年齡：25歲

職業(yè)：白領(lǐng)“覺(jué)得價(jià)格便宜，樣板間很漂亮”營(yíng)銷篇業(yè)主語(yǔ)錄姓名：王先生年齡：33歲職業(yè)：交大老師營(yíng)銷篇126

很好玩花很少錢，還可以裝富

選擇LOFT的原因

可以一層辦公二層居住時(shí)尚、現(xiàn)代價(jià)格便宜，樣板間很漂亮營(yíng)銷篇選擇LOFT的原因很好玩選擇LOFT可以一層辦公127創(chuàng)新點(diǎn)強(qiáng)調(diào)單元概念體現(xiàn)“個(gè)性”空間的“空”如何引爆市場(chǎng)---LOFT創(chuàng)新點(diǎn)營(yíng)銷篇引爆市場(chǎng)點(diǎn)創(chuàng)新點(diǎn)強(qiáng)調(diào)單元概念體現(xiàn)“個(gè)性”空間的“空”如何引爆市場(chǎng)---128導(dǎo)入概念營(yíng)銷建立概念營(yíng)銷模式營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式導(dǎo)入概念營(yíng)銷營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式129建立概念的差異性被認(rèn)知，熟悉階段形成忠誠(chéng)購(gòu)買階段概念營(yíng)銷三階段營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式建立概念的差異性被認(rèn)知，熟悉階段形成忠誠(chéng)購(gòu)買階段概念營(yíng)銷營(yíng)銷130被認(rèn)知，熟悉階段營(yíng)銷篇LOFT是一種新的生活模式，是國(guó)外人所追求的理想生活模式當(dāng)LOFT在社會(huì)上受到廣范的認(rèn)知后就會(huì)擁有一批忠誠(chéng)的追隨者，形成忠誠(chéng)購(gòu)買?！癓OFT”LOFT是一種工作及生活方式的代名詞LOFT是以藝術(shù)類人士為主導(dǎo)的全新辦公居住模式LOFT倡導(dǎo)一種自由、想象、前衛(wèi)的辦公文化LOFT是美國(guó)辦公文化的重要組成部分概念營(yíng)銷營(yíng)銷模式被認(rèn)知，營(yíng)銷篇LOFT是一種新的當(dāng)LOFT在社會(huì)上受到廣“L131國(guó)外LOFT一位建筑師在馬德里的工作室一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式國(guó)外LOFT一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇營(yíng)銷模式132位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。這幢住宅經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)能夠舉行大型聚會(huì)，這就是為什么各樓層和平臺(tái)處的天窗都具有視覺(jué)聯(lián)系的原因。16個(gè)音箱環(huán)繞住宅布置則是另一個(gè)因素。這種室內(nèi)效果有點(diǎn)象中國(guó)的迷宮，它不斷地使你產(chǎn)生新的驚喜，不斷有角度的轉(zhuǎn)換和無(wú)法預(yù)料的視覺(jué)景觀效果。一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇位于房屋中央的樓梯構(gòu)建了這所住宅的脊柱。一位133一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇一位藝術(shù)家在倫敦的畫室營(yíng)銷篇134一位建筑師在馬德里的工作室恩里克?巴達(dá)吉這位馬德里建筑師在一幢曾經(jīng)由他設(shè)計(jì)的建筑中，設(shè)計(jì)了自己的工作室。工作室的基本特征是較大、較高的中央空間和便于設(shè)計(jì)人員工作的空間。設(shè)計(jì)中另一個(gè)重要的設(shè)計(jì)要素就是光線，中央有天窗，周圍三面墻都設(shè)有百葉窗，他們會(huì)隨全天日照的變化而變化對(duì)于巴達(dá)吉而言，空間的“空”是建筑中最重要的設(shè)計(jì)要素之一營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室恩里克?巴達(dá)吉這位馬135一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇一位建筑師在馬德里的工作室營(yíng)銷篇136名人LOFT陳逸飛私人會(huì)所營(yíng)銷篇名人LOFT陳逸飛私人會(huì)所營(yíng)銷篇137陳逸飛私人會(huì)所陶藝工作室畫廊陳逸飛私人會(huì)所陶藝工作室畫廊138傳播策略123公寓先行，概念炒做，主題炒做“創(chuàng)意文化,時(shí)尚生活

非常規(guī)操作，大膽炒作，控制產(chǎn)品的銷售節(jié)奏，價(jià)格逐步拉升。長(zhǎng)期蓄勢(shì)，短期引爆。通過(guò)蓄勢(shì)集聚人氣，通過(guò)相關(guān)主題活動(dòng)激發(fā)人氣營(yíng)銷篇傳播策略傳播策略123公寓先行，概念炒做，主題炒做“創(chuàng)意文化,時(shí)尚生139營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意文化、時(shí)尚生活“創(chuàng)意”“時(shí)尚”“生活”主題詮釋“創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。這一概念的核心是“創(chuàng)意”、“時(shí)尚”與“生活”。三者之間的關(guān)系，建立起以創(chuàng)意文化、時(shí)尚生活為內(nèi)涵，以追求自由、新鮮的居住環(huán)境為居住模式。從字面的理解上，突出了創(chuàng)意、時(shí)尚和居住三個(gè)層面，“創(chuàng)意文化”體現(xiàn)出倡導(dǎo)充分個(gè)性的生活空間，“時(shí)尚”體現(xiàn)著一種對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的追求，“生活”則表達(dá)在注入創(chuàng)意與時(shí)尚元素后的一種全新的生活方式。傳播主題營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意文化、時(shí)尚生活“創(chuàng)意”“時(shí)尚”“生活”主題詮釋傳播140一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)小空間大面積，時(shí)尚生活更上一層樓預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期熊掌●魚兼得，事業(yè)家共享開(kāi)盤期強(qiáng)銷期發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì)商務(wù)藍(lán)籌股持續(xù)強(qiáng)銷期把握財(cái)富，瞄準(zhǔn)未來(lái)的CBD紫薇信息公寓，時(shí)尚生活的方向尾盤期營(yíng)銷篇階段性傳播主題一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)小空間大面積，時(shí)尚生活更上一層樓預(yù)141單位：萬(wàn)份媒介選擇營(yíng)銷篇單位：萬(wàn)份媒介選擇營(yíng)銷篇142媒介選擇營(yíng)銷篇媒介選擇營(yíng)銷篇143媒介選擇營(yíng)銷篇媒介選擇營(yíng)銷篇144媒介選擇營(yíng)銷篇媒體媒體選擇平面報(bào)紙華商報(bào)西安晚報(bào)

戶外繞城高速戶外路牌樓宇液晶機(jī)票廣告榆林戶外路牌608車身廣告

電視西安教育臺(tái)《紫薇有約》陜西臺(tái)《都市新家園》榆林電視臺(tái)廣播西安音樂(lè)臺(tái)陜西交通臺(tái)

雜志開(kāi)發(fā)區(qū)導(dǎo)報(bào)華訊直遞金頁(yè)導(dǎo)航網(wǎng)絡(luò)新浪陜西房產(chǎn)網(wǎng)搜房網(wǎng)

媒介選擇營(yíng)銷篇媒體媒體選擇平面報(bào)紙華商報(bào)西安晚報(bào)

繞城高速戶145預(yù)熱時(shí)間：2007年4月19日---07年7月30日三個(gè)月

銷售目標(biāo)：完成400人的誠(chéng)意登記銷售策略：發(fā)行誠(chéng)意登記卡，積累目標(biāo)客戶銷售政策：開(kāi)始誠(chéng)意登記誠(chéng)意登記卡階段性優(yōu)惠政策住博會(huì)4月19—22日價(jià)值一千元的誠(chéng)意登記卡抵現(xiàn)金八千元，發(fā)行量100張其它時(shí)間4月23—5月22日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金三千元，發(fā)行量100張5月23--7月30日價(jià)值一千元的誠(chéng)意購(gòu)物卡抵現(xiàn)金兩千元，發(fā)行量200張階段營(yíng)銷策略第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇預(yù)熱時(shí)間：2007年4月19日---07年7月30日三個(gè)146主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：紫薇地產(chǎn)新項(xiàng)目、新產(chǎn)品傳播思路：制造神秘感，神秘可以引起大眾的興趣傳播主題：一個(gè)精彩卓越的空間即將出現(xiàn)第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇147公關(guān)活動(dòng)：四月春季住博會(huì)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年4月19日一22日活動(dòng)地點(diǎn)：省體育館活動(dòng)目的：借助住博會(huì)，結(jié)合品牌“和諧幸福年”年度主題做項(xiàng)目首次亮相,積累目標(biāo)客戶?；顒?dòng)內(nèi)容：*形象展示

*派發(fā)項(xiàng)目宣傳單頁(yè)

*展開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查

*誠(chéng)意登記。和諧幸福年紫薇地產(chǎn)第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：四月春季住博會(huì)活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年4月19日148星光下的

約會(huì)夜間看摟活動(dòng)時(shí)間：2007年7月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：給消費(fèi)者一種新鮮的看樓方式活動(dòng)內(nèi)容：夏日白天氣溫高，不易戶外活動(dòng)，加之白天與工作時(shí)間沖突。樓盤可借此塑造鮮明的個(gè)性，營(yíng)造一種全新的看樓氣氛，切合人的好奇心理，做出效果?：一個(gè)月內(nèi)，售樓部在夜間20：00至22：00開(kāi)放，同時(shí)備酒水西點(diǎn)等宵夜。第一階段預(yù)熱期營(yíng)銷篇星光下的夜間看摟活動(dòng)時(shí)間：2007年7月第一階段預(yù)熱期149一個(gè)精彩的空間即將出現(xiàn)戶外廣告圍墻廣告繞城告速戶外路牌形象展示短信BQQ通知老業(yè)主內(nèi)部員工報(bào)紙平面廣告頭版1/4版報(bào)眼廣告發(fā)布誠(chéng)意登記信息公關(guān)活動(dòng)住博會(huì)電視廣告公布誠(chéng)意登記信息渠道推廣紫薇會(huì)會(huì)員營(yíng)銷篇第一階段預(yù)熱期媒介選擇媒介策略：本階段為視覺(jué)準(zhǔn)備期，以項(xiàng)目靜態(tài)形象展示為主，發(fā)部誠(chéng)意登記信息，制造神秘感一個(gè)精彩的空間戶外廣告短信報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣告渠道推150內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2007年8月1日---2007年11月30日

四個(gè)月銷售目標(biāo)：完成400套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售策略：采用搖號(hào)選房的方式，制造搶購(gòu)的緊迫感銷售政策：交兩萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金的客戶，可享受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格,并在開(kāi)盤當(dāng)天享受1%的優(yōu)惠第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2007年8月1日---2007年11月30日151主推產(chǎn)品：公寓廣告訴求：買一層送一層傳播思路:以創(chuàng)意概念炒作項(xiàng)目，弱化區(qū)域配套，在區(qū)域炒作時(shí)逐步釋放產(chǎn)品的“LOFT”概念，提高項(xiàng)目品牌知名度，吸引市場(chǎng)目光和關(guān)注。概念上吸引市場(chǎng)的廣泛參與和討論，形成熱門話題。傳播主題：小空間●大面積,時(shí)尚生活更上一層樓第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇152公關(guān)活動(dòng)：動(dòng)態(tài)汽車巡展活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月活動(dòng)地點(diǎn)：西高新開(kāi)發(fā)區(qū)活動(dòng)目的：造勢(shì),吸引大眾眼球,提高項(xiàng)目知名度活動(dòng)內(nèi)容：*十輛汽車從開(kāi)發(fā)區(qū)一起駛向紫薇信息公寓

*車身貼項(xiàng)目LOGO、名稱

*選擇15-20萬(wàn)之間的車

第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：動(dòng)態(tài)汽車巡展活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間：2007年9月第二階段153創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)討論會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年10月活動(dòng)地點(diǎn)：西高新開(kāi)發(fā)區(qū)活動(dòng)目的：引起項(xiàng)目在市場(chǎng)的話題，激發(fā)討論熱潮，迅速形成一股LOFT創(chuàng)意討論的旋風(fēng)?；顒?dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)組織對(duì)本項(xiàng)目的整體定位和市場(chǎng)影響力進(jìn)行專業(yè)領(lǐng)域的討論，有利于吸引創(chuàng)意行業(yè)人士的關(guān)注，形成行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)效應(yīng)。同時(shí)，也有利于本項(xiàng)目在市場(chǎng)上確立創(chuàng)意基地的形象，形成自身的影響力。第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷篇?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)討論會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年10月第二階段內(nèi)部認(rèn)154產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年11月活動(dòng)地點(diǎn)：志城麗柏酒店活動(dòng)目的：LOFT產(chǎn)品展示,積累目標(biāo)客戶活動(dòng)內(nèi)容：*建筑設(shè)計(jì)師品評(píng)建筑

*景觀設(shè)計(jì)師品評(píng)景觀規(guī)劃

*現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期產(chǎn)品發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2007年11月?tīng)I(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部155第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)時(shí)間：2007年11月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：制造緊張氣氛，促使客戶快速成交?；顒?dòng)內(nèi)容：規(guī)定時(shí)間客戶統(tǒng)一將手中的號(hào)碼放進(jìn)透明的搖號(hào)箱中，每次搖出十個(gè)號(hào)，三十分鐘搖一次，搖到號(hào)的客戶可以優(yōu)先選房。搖號(hào)選房活動(dòng)營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期活動(dòng)時(shí)間：2007年11月?lián)u號(hào)選房活156第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期媒介選擇小空間?大面積時(shí)尚生活更上一層樓戶外廣告戶外路牌樓宇液晶機(jī)票廣告608車身廣告廣播內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布報(bào)紙平面廣告軟文炒做形象廣告輔助DM雜志華訊直遞金頁(yè)導(dǎo)航電視廣告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)景拍攝網(wǎng)絡(luò)新浪網(wǎng)搜房網(wǎng)媒介策略：本階段展開(kāi)強(qiáng)勢(shì)媒體攻擊，密集投放。通過(guò)系列新聞、軟性廣告進(jìn)行產(chǎn)品概念炒作，發(fā)部?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)信息，制造內(nèi)部認(rèn)購(gòu)驚喜懸念。營(yíng)銷篇第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期小空間?大面積戶外廣告廣播報(bào)紙平面廣告157第三階段開(kāi)盤期開(kāi)盤時(shí)間：2007年12月1日---2008年2月30日

三個(gè)月銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售量的40%銷售策略：對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的客戶堅(jiān)決促成簽約成交。放開(kāi)已保留的房號(hào)，供開(kāi)盤期按新價(jià)格重新認(rèn)購(gòu)。銷售政策：在開(kāi)盤期前三天內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶，如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)正式簽約者：一次性付款97折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)再享受1%優(yōu)惠。銀行按揭98折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)期內(nèi)再享受1%優(yōu)惠。在開(kāi)盤三天之后認(rèn)購(gòu)的客戶，不再享受1%優(yōu)惠。開(kāi)盤進(jìn)行購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡簽定完購(gòu)房合同的客戶均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)。營(yíng)銷篇第三階段開(kāi)盤期開(kāi)盤時(shí)間：2007年12月1日---20158主推產(chǎn)品：公寓傳播思路：好的開(kāi)始是成功的一半，趁熱打鐵，進(jìn)入產(chǎn)品的開(kāi)盤期，制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn)，讓目標(biāo)受眾應(yīng)接不暇。廣告訴求：LOFT公寓可辦公、可居住傳播主題：熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇主推產(chǎn)品：公寓第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇159開(kāi)盤活動(dòng)第三階段開(kāi)盤期活動(dòng)時(shí)間：2007年12月20日活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：主要針對(duì)前期積累的目標(biāo)客源，在開(kāi)盤當(dāng)天集中簽約，以大眾廣告吸引新來(lái)客戶，以現(xiàn)場(chǎng)人氣的聚集帶動(dòng)新客源的成交?；顒?dòng)內(nèi)容:邀請(qǐng)媒體、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、簽約客戶參加開(kāi)盤慶典活動(dòng)，利用媒體進(jìn)行新聞炒做，開(kāi)盤當(dāng)天廣告集中投放，引起社會(huì)關(guān)注度，掀起購(gòu)買高潮。公關(guān)活動(dòng)：營(yíng)銷篇開(kāi)盤活動(dòng)第三階段開(kāi)盤期活動(dòng)時(shí)間：2007年12月20日160LOFT畫冊(cè)首發(fā)儀式活動(dòng)時(shí)間：2008年1月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)美好新生活的向往?；顒?dòng)內(nèi)容：請(qǐng)知名時(shí)尚人講述時(shí)尚生活，對(duì)來(lái)參加活動(dòng)的人士贈(zèng)送LOFT生活雜志。第三階段開(kāi)盤期營(yíng)銷篇LOFT畫冊(cè)首發(fā)儀式活動(dòng)時(shí)間：2008年1月第三階段開(kāi)161熊掌?魚兼得，事業(yè)?家共享現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板間體驗(yàn)售樓現(xiàn)場(chǎng)參觀戶外榆林戶外路牌樓宇液晶報(bào)紙平面廣告開(kāi)盤活動(dòng)搶購(gòu)活動(dòng)雜志華迅直遞電視廣告開(kāi)盤活動(dòng)拍攝廣播開(kāi)盤信息媒介策略：大眾營(yíng)銷與小眾營(yíng)銷并行。利用新聞宣傳，不斷制造市場(chǎng)新聞的手段，向市場(chǎng)投放重磅炸彈。對(duì)LOFT產(chǎn)品展開(kāi)一系列新聞報(bào)道，“LOFT怎么住”、“21世紀(jì)時(shí)尚生活方式剖析”“我們?cè)瓉?lái)可以這樣生活”。第三階段開(kāi)盤期媒介選擇營(yíng)銷篇現(xiàn)場(chǎng)包裝戶外報(bào)紙平面廣告雜志電視廣告廣播媒介策略：大眾營(yíng)銷與162第四階段強(qiáng)銷期強(qiáng)銷時(shí)間：2008年3月1日---2008年9月30日

七個(gè)月銷售目標(biāo)：完成銷售量的60%銷售策略：此階段銷售重點(diǎn)是集中消化推出的單元，價(jià)格浮動(dòng)不宜過(guò)大。同時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)再挖掘和資源二次開(kāi)發(fā)，以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶，讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員，制造集約效應(yīng)。銷售政策：先期聯(lián)系一些租賃客戶前來(lái)租賃寫字樓，等建好后，將租約無(wú)償轉(zhuǎn)給購(gòu)房者。

“帶租約銷售的房子”營(yíng)銷篇第四階段強(qiáng)銷期強(qiáng)銷時(shí)間：2008年3月1日---200163主推產(chǎn)品:寫字樓傳播思路:圍繞投資理財(cái)概念，制定紫薇信息公寓的低投入高回報(bào)的推廣核心。在媒體上可以描述：我們的房子是帶租約銷售的。讓客戶形成這里已經(jīng)租賃搶手的觀念認(rèn)識(shí)。廣告訴求:絕對(duì)升值的寫字樓傳播主題:發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),商務(wù)藍(lán)籌股第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇“帶租約銷售的房子”主推產(chǎn)品:寫字樓第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇“帶租約銷售的房子164公關(guān)活動(dòng)：體驗(yàn)高爾夫活動(dòng)時(shí)間：2008年4月活動(dòng)地點(diǎn)：亞健高爾夫球場(chǎng)活動(dòng)目的：吸引商務(wù)人士，積蓄潛在目標(biāo)客戶活動(dòng)內(nèi)容：*組織中小企業(yè)主進(jìn)行高爾夫球比賽

*自由組合，分兩對(duì)

*進(jìn)行比賽

第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇公關(guān)活動(dòng)：體驗(yàn)高爾夫活動(dòng)時(shí)間：2008年4月第四階段強(qiáng)165建外SOHO·紫薇信息公寓論壇活動(dòng)時(shí)間：2008年5月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：利用名人效應(yīng)，引起業(yè)界轟動(dòng)，引起目標(biāo)客戶關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)“建外SOHO”的老總潘石屹與紫薇領(lǐng)導(dǎo)共同探討“建筑改變生活”話題。邀請(qǐng)西安主流媒體進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)采訪，實(shí)拍。電視臺(tái)《紫薇有約》欄目做一檔“建筑改變生活”節(jié)目。

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第四階段強(qiáng)銷期營(yíng)銷篇建外SOHO·紫薇信息公寓論壇活動(dòng)時(shí)間：2008年5月第四階166你的商務(wù)空間,由你來(lái)設(shè)計(jì)創(chuàng)意設(shè)計(jì)大賽活動(dòng)時(shí)間：2008年8月活動(dòng)地點(diǎn)：售樓中心活動(dòng)目的：調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的積極性，可以從中選出好的設(shè)計(jì)作品，為業(yè)主提供免費(fèi)裝修方案?；顒?dòng)內(nèi)容：由評(píng)委對(duì)參賽作品進(jìn)行評(píng)選，從中選出十幅作品，對(duì)獲獎(jiǎng)?wù)咴O(shè)置一定獎(jiǎng)勵(lì)。第四階段強(qiáng)銷期jdfhfsjkshfjkfkjjksdfhs營(yíng)銷篇你的商務(wù)空間,由你來(lái)設(shè)計(jì)活動(dòng)時(shí)間：2008年8月第四階段167發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),商務(wù)藍(lán)籌股戶外機(jī)票廣告樓宇液晶廣播寫字樓發(fā)售報(bào)紙平面廣告投資理財(cái)?shù)屯度?、高回?bào)公關(guān)活動(dòng)體驗(yàn)高爾夫設(shè)計(jì)大賽論壇電視廣告圍繞各項(xiàng)生活配套展開(kāi)魅力生活演繹雜志開(kāi)發(fā)區(qū)導(dǎo)報(bào)第四階段強(qiáng)銷期媒介策略：本階段主推寫字樓，圍繞投資理財(cái)概念，軟文報(bào)道投資紫薇寫字樓的低投入、高回報(bào)。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中小企業(yè)進(jìn)行DM廣告直郵。營(yíng)銷篇發(fā)現(xiàn)新機(jī)會(huì),戶外廣播報(bào)紙平面廣告公關(guān)活動(dòng)電視廣告雜志第四階段168第五階段持續(xù)強(qiáng)銷期預(yù)熱時(shí)間：2008年10月1日---2009年3月30日6個(gè)月

銷售目標(biāo)：完成銷售量的80%銷售策略：此階段逐步轉(zhuǎn)入銷售淡季，客戶量相對(duì)減少，經(jīng)過(guò)前一段時(shí)間的強(qiáng)勢(shì)銷售，市場(chǎng)疲勞程度逐漸加大。充分消化前階段積累的客戶資源，適量加大優(yōu)惠力度，制造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)主動(dòng)出擊，以攻代守，出奇制勝。全面開(kāi)放商鋪銷售，刺激新一輪的市場(chǎng)需求。

銷售政策：采取招商先行，先期聯(lián)系一些品牌旗艦店，利用品牌效應(yīng),帶動(dòng)項(xiàng)目