個(gè)人購房貸款培訓(xùn)教材2課件

個(gè)人購房按揭貸款彭偉國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)策劃人?個(gè)人購房按揭貸款1內(nèi)容項(xiàng)目(樓盤)按揭貸款合作準(zhǔn)入一手房按揭貸款二手房按揭貸款公積金按揭貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控?內(nèi)容項(xiàng)目(樓盤)按揭貸款合作準(zhǔn)入?2項(xiàng)目按揭授信（樓盤合作審查）提供項(xiàng)目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授信純按揭合作審查重在關(guān)注開發(fā)商自籌和銷售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈——不爛尾！現(xiàn)房按揭樓盤合作提供資料可適當(dāng)簡化階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除?項(xiàng)目按揭授信（樓盤合作審查）提供項(xiàng)目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授3項(xiàng)目按揭貸款合作準(zhǔn)入

申請資料的完整性\有效性1\公司資料:書面申請書\有關(guān)決議\營業(yè)執(zhí)照\公司章程\資質(zhì)等級(jí)\貸款卡\會(huì)計(jì)報(bào)表\高管資料及簽字式樣2\項(xiàng)目資料:五證\項(xiàng)目總平\環(huán)評(píng)\可行性報(bào)告\效果圖及套型圖\工程進(jìn)度照片開發(fā)商\開發(fā)項(xiàng)目的合法性開發(fā)項(xiàng)目的可行性關(guān)注要點(diǎn):1.項(xiàng)目投資預(yù)算的準(zhǔn)確性;2.投資進(jìn)度與建設(shè)進(jìn)度吻合度;3.后續(xù)資金的保障程度;4.項(xiàng)目市場前景?項(xiàng)目按揭貸款合作準(zhǔn)入

申請資料的完整性\有效性?4基礎(chǔ)資料的提供：需要年檢合格的有哪些？（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）公司章程決定出具決議的有效性期房應(yīng)進(jìn)行投資分析，財(cái)務(wù)報(bào)表是基礎(chǔ)貸款卡（法人）、授權(quán)委托書（自然人）是征信查詢和辦理貸款的基準(zhǔn)條件基本5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證?基礎(chǔ)資料的提供：需要年檢合格的有哪些？（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機(jī)5按揭貸款發(fā)放的前提條件五證齊全，并在項(xiàng)目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi)主體封頂，其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為已竣工驗(yàn)收

?按揭貸款發(fā)放的前提條件?6按揭項(xiàng)目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名稱證號(hào)取得時(shí)間面積(平方米)備注＜立項(xiàng)通知＞如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機(jī)關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》?按揭項(xiàng)目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名7按揭項(xiàng)目授信要素二項(xiàng)目投資總成本構(gòu)成序號(hào)投資構(gòu)成額度占比單價(jià)備注１土地實(shí)際投入含地價(jià)款（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、交易契稅、出讓金２建安含土建施工、設(shè)備采購、安裝３前期報(bào)建成都市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)１４０左右４基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用５管理費(fèi)５％內(nèi)６財(cái)務(wù)費(fèi)６％內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)借款利息７銷售費(fèi)２－５％８其他費(fèi)用２％內(nèi)工程監(jiān)理、保險(xiǎn)及臨時(shí)建設(shè)費(fèi)等雜費(fèi)９不可預(yù)見費(fèi)５％內(nèi)10營業(yè)稅及附加:銷售額X5.8%11所得稅:毛利潤X33%?按揭項(xiàng)目授信要素二項(xiàng)目投資總成本構(gòu)成序號(hào)投資構(gòu)成額度占比8按揭項(xiàng)目授信要素三

資金來源和到位情況表

單位:萬元項(xiàng)目資金來源實(shí)際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項(xiàng)目貸款銷售轉(zhuǎn)投入依靠本項(xiàng)目預(yù)售款滾動(dòng)投入備注項(xiàng)目開發(fā)貸款要求自有資金比例35%以上，銷售轉(zhuǎn)投入20%以內(nèi)；純按揭在建項(xiàng)目要求開發(fā)商自有和自籌資金（不含墊資）比例35%以上，銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在45%以內(nèi)?按揭項(xiàng)目授信要素三9按揭項(xiàng)目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價(jià)格定位\收益預(yù)測\銷售進(jìn)度)本項(xiàng)目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷售面積價(jià)格銷售率?按揭項(xiàng)目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價(jià)格定位\收10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價(jià)之和總成本:土地成本+建安成本+配套成本+營業(yè)稅及附加毛利潤:銷售收入—總成本凈利潤:毛利潤—所得稅成本利潤率:凈利潤/總成本投資利潤率:凈利潤/開發(fā)商自有資金投入?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價(jià)之11一手個(gè)人住房貸款操作流程流程圖銀行按照審貸分離的原則建立:貸款申請人-----銀行客戶部門(貸款前臺(tái)受理并調(diào)查)-----銀行貸款后臺(tái)審查-----決策人審批-----銀行貸款前臺(tái)與客戶(及擔(dān)保方)簽訂借款合同-----銀行會(huì)計(jì)部門貸款帳務(wù)處理------銀行客戶部門貸后管理?一手個(gè)人住房貸款操作流程流程圖?12一手房個(gè)人按揭申請?zhí)顚憘€(gè)人貸款申請表提交資料：有效身份證件、婚姻狀況證明、收入證明、征信查詢授權(quán)書、購房合同及備案表、首付款依據(jù)、抵押承諾書?一手房個(gè)人按揭申請?zhí)顚憘€(gè)人貸款申請表?13一手房個(gè)人按揭受理核查樓盤情況：簽訂協(xié)議與落實(shí)限制性條款情況核查額度情況：從銀行信貸管理系統(tǒng)查詢樓盤合作額度核查資信狀況：央行個(gè)人征信管理系統(tǒng)，一般連續(xù)三期或累計(jì)六期拒絕受理，或追加擔(dān)保公司擔(dān)保。?一手房個(gè)人按揭受理核查樓盤情況：簽訂協(xié)議與落實(shí)限制性條款情況14一手房個(gè)人按揭調(diào)查一、面談二、收集核對(duì)資料三、調(diào)查主體資格（1、完全民事行為（18歲以上，或16-18有自主收入來源）；2、收入證明合理性；有無不良信用記錄）?一手房個(gè)人按揭調(diào)查一、面談?153、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%，貸款利率1.1倍以上；按戶（含未成年子女）認(rèn)定；是否已有貸款購房，以征信查詢?yōu)闇?zhǔn)；查詢包括公積金貸款；提供虛假房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收證明入黑名單首套自住房、90平以下20%；首套自住房、90平以上30%；商業(yè)用房50%，貸款利率1.1倍以上；商住兩用房45%，貸款期限和利率同商業(yè)。?3、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%，貸款164、調(diào)查個(gè)人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%）月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）5、購房價(jià)格合理性分析6、審查審批?4、調(diào)查個(gè)人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在517簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商（擔(dān)保人）、借款人簽定三方保證擔(dān)保合同；銀行法規(guī)部門審查合同文本、合同內(nèi)容、一致性辦理一保險(xiǎn)三公證：抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；借款合同公證；單身公證；委托公證（委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變更、委托開發(fā)商或銀行辦理分戶產(chǎn)權(quán)和抵押手續(xù)必須公證）銀行會(huì)計(jì)部門出具借款憑證授權(quán)委托書：代理客戶簽字必須有授權(quán)書?簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商（擔(dān)保人）、借款人簽定三方保證擔(dān)保18按月扣款定日扣款與對(duì)日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前2次）與對(duì)日扣款（貸款入帳日的對(duì)應(yīng)日）形態(tài)調(diào)整：正常調(diào)不良、不良調(diào)正常、銀行信貸管理系統(tǒng)信息更新、傳遞至央行個(gè)人征信系統(tǒng)?按月扣款定日扣款與對(duì)日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前19關(guān)于不良記錄貸款五級(jí)分類正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。前2為正常類，后3為不良。分類標(biāo)準(zhǔn)重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時(shí)間。一般在逾期30-90天內(nèi)為催收重點(diǎn)期。如逾期90天（含）以上，就自動(dòng)轉(zhuǎn)次級(jí)，著力點(diǎn)轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)的處置。逾期180天，進(jìn)入可疑。?關(guān)于不良記錄貸款五級(jí)分類?20抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)辦理正式分戶抵押登記退還保證金?抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)?21減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款額;2.月還款額不變,縮短還款期限;3.還款期限和月還款額同時(shí)減少.提出申請.抵押人(含共有人)或保證人需要簽署”同意減按”意見.審查審批：主要關(guān)注減按后月還款額增加的,是否有還款能力.注意:縮短貸款期限的,應(yīng)簽訂期限變更補(bǔ)充協(xié)議.?減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款22加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時(shí)間和金額以上,因其他資金需求而產(chǎn)生的：1.收回再貸款;2.新增加貸款;3.月還款減少而延長期限。貸款仍然用原抵押房產(chǎn)繼續(xù)抵押。關(guān)注要點(diǎn):貸款是否已達(dá)到法定最長期限和最高成數(shù)增加貸款金額:最高加按金額=房屋現(xiàn)值X70%--剩余貸款本金延長貸款期限:最長貸款期限=30年—房屋已使用年限上述2種方式需要到房管部門重新辦理(即變更)抵押登記手續(xù)?加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時(shí)間和金額以上,因其他資金23轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行向新的購房人發(fā)放的用于其購買作為抵押物的房屋的貸款.貸款仍然用原房屋過戶后抵押.特別要求:1.只能在原貸款行辦理。原借款人應(yīng)提供同意房屋出售所得款優(yōu)先歸還尚欠貸款本息的承諾書.2.禁止期房轉(zhuǎn)讓!

3.過戶和抵押登記:買賣雙方,開發(fā)商和銀行持<買賣合同><擔(dān)保借款合同>到房管部門解除原備案或者抵押登記手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。?轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行24其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款1主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金年齡限制:法定退休年齡貸款成數(shù)時(shí)間限制:7成20年貸款金額限制:25萬元房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款1主體限制:本市25其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托銀行受理\初審\貸后管理,公積金中心審查審批\資金劃撥公積金貸款最高額度計(jì)算公式:

借款申請人及配偶公積金個(gè)人月繳存額之和÷6（繳存比例）×12（月）×0.45（還款能力系數(shù)）×貸款期限（最長可貸年限）公積金組合貸款:商貸和公積金貸款期限應(yīng)一致二手房公積金貸款:可由獲得公積金中心資格認(rèn)可的擔(dān)保公司或房屋中介公司提供全程保證擔(dān)保,住房抵押給保證人?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托26其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款1范圍:1、房改房.省級(jí)房改房交易須經(jīng)省級(jí)房改辦同意,市級(jí)可直接交易.2、經(jīng)濟(jì)適用房.在政府規(guī)定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓.3、商品房（一）所購買住房的房地產(chǎn)權(quán)利證原件；（二）售房人身份證明原件；（三）購買已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷或借款人同意租戶續(xù)租的證明；（四）經(jīng)辦行要求提供的其他資料。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款1范圍:?27其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款2貸款年限：二手房房齡與貸款年限之和不超過30年，貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡貸款成數(shù)：房齡不超過10年的住房，最高貸款成數(shù)不得超過7成；房齡超過10年的但沒超過20年的，最高貸款成數(shù)不得超過6成?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款2貸款年限：二手房房齡與28其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款3客戶委托價(jià)格評(píng)估,房屋評(píng)估公司必須經(jīng)受理銀行認(rèn)可銀行現(xiàn)場調(diào)查,對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)二手房銀行直貸和擔(dān)保貸款?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款3客戶委托價(jià)格評(píng)估,房屋29其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款1定義:指銀行直接向符合貸款條件的自然人發(fā)放的、不由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的一手住房（不含商業(yè)用房）貸款.適用范圍:營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的樓盤或?yàn)閭€(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合的金融服務(wù)。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款1定義:指銀行直接30其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款2類型:1\合作型直客式貸款:貸款行與開發(fā)商簽署合作協(xié)議.2\獨(dú)立型直客式貸款:貸款行不與開發(fā)商簽署《直客式貸款合作協(xié)議》，直接向符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款。需要擔(dān)保公司或第三方擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保3\樓盤型直客式貸款:須由有權(quán)審批行對(duì)樓盤進(jìn)行準(zhǔn)入4\散戶型直客式貸款:不經(jīng)過樓揭樓盤準(zhǔn)入程序，由經(jīng)營行對(duì)符合條件的借款人發(fā)放個(gè)人住房貸款。需要擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款2類型:?31直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住宅住宅、商業(yè)用房擔(dān)保擔(dān)保公司擔(dān)保開發(fā)商擔(dān)保擔(dān)保手續(xù)費(fèi)借款人支付貸款金額5-8‰;開發(fā)商保證金項(xiàng)目合作協(xié)議兩可必須簽訂是否鎖定樓盤兩可是銷售讓利一次性或分期付款優(yōu)惠不讓利或較少?直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住32其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款1定義：指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人購買住房的住房信貸產(chǎn)品，對(duì)于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款1定義：指以某一子女33其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款2適用范圍NO1類：作為子女的借款人預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。NO2類：父母作為借款人的年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定（借款人年齡+貸款年限〈65）可貸年限較短，月還款壓力較大，希望子女作為共同借款人以延長還款期限?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款2適用范圍?34其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款3準(zhǔn)入條件1、共同借款人均具有完全民事行為能力2、作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，收入之和具有償還貸款本息的能力3、作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲4、購房合同的買受人必須為子女，且是唯一的（已婚的，其配偶也可為共同買受人）5、共同借款人尚有貸款余額的住房累計(jì)不超過一套。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款3準(zhǔn)入條件?35其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款4貸款期限：可按子女的年齡計(jì)算貸款利率：對(duì)于所購房屋為子女第一套住房的，可按第一套住房貸款利率執(zhí)行。貸款額度和月還款額：根據(jù)共同借款人的累計(jì)收入之和作為基礎(chǔ)進(jìn)行確定，同時(shí)在計(jì)算債務(wù)時(shí)也需計(jì)算共同累計(jì)債務(wù)。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款4貸款期限：可按子女36承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)1概念:借款人在銀行貸款關(guān)系存續(xù)期間,因死亡,離婚,共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系解除等原因,需要重新落實(shí)貸款債權(quán)債務(wù).類型1.一人或多人繼承財(cái)產(chǎn)承接債務(wù)2.離異分割,(1)借款人分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù);(2)非借款人分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù).3.分離異的其他分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù)?承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)1概念:借款人在銀行貸款關(guān)系存續(xù)期間,因死亡37承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)2方式:1.承接人如符合銀行貸款條件的,一般通過轉(zhuǎn)按貸款解決.2.承接人都不符合銀行貸款條件又無還款能力的,一般通過銀行與承接人就處理財(cái)產(chǎn)還貸事項(xiàng)協(xié)商一致后簽訂書面協(xié)議,協(xié)助處理財(cái)產(chǎn),收入優(yōu)先歸還貸款本息的方式解決.?承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)2方式:?38房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)歷來是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)多數(shù)國家將房地產(chǎn)列入高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)

十年一覺——美國次級(jí)債風(fēng)波多次金融危機(jī)都與房地產(chǎn)投機(jī)有關(guān)海南夢滅——中國式的房地產(chǎn)泡沫人民幣對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值——洋快餐催化?房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)歷來是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)?39房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控調(diào)控日緊，漲聲此起彼伏——供需關(guān)系失衡是房地產(chǎn)業(yè)的核心風(fēng)險(xiǎn)！03-121文件04-831土地大限05-新老國八條06-國六條07-927房貸新政

成都：“憤怒”的房子?房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控成都：“憤怒”的房子?40房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控準(zhǔn)備金、成數(shù)與利率，房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器10次提高準(zhǔn)備金——貸款規(guī)模回收6次調(diào)息——價(jià)增量跌、提前還貸加息不能打壓房價(jià)——融資成本不能決定投資價(jià)值，金融學(xué)只考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益；存款利率提高暗示人民幣值縮水，購房有保值預(yù)期房價(jià)假裝下跌，我們假裝歡呼——既得利益者與無房戶的博弈根本途徑是幣值穩(wěn)定——國家外匯管制加強(qiáng);人民幣對(duì)美圓升幅3%，美圓貶值5%，明升暗降，實(shí)際購買力下降?房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控準(zhǔn)備金、成數(shù)與利率，房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器41謝謝大家！

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QQ：56898344?42每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-2212月-22Tuesday,December27,2022天生我材必有用，千金散盡還復(fù)來。12:55:2612:55:2612:5512/27/202212:55:26PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2212:55:2612:55Dec-2227-Dec-22得道多助失道寡助，掌控人心方位上。12:55:2612:55:2612:55Tuesday,December27,2022安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。12月-2212月-2212:55:2612:55:26December27,2022加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2022年12月27日12:55下午12月-2212月-22擴(kuò)展市場，開發(fā)未來，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)在。27十二月202212:55:26下午12:55:2612月-22做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來。十二月2212:55下午12月-2212:55December27,2022時(shí)間是人類發(fā)展的空間。2022/12/2712:55:2612:55:2627December2022科學(xué)，你是國力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。12:55:26下午12:55下午12:55:2612月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2212:5512:55:2612:55:26Dec-22人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機(jī)緣。事件和決定，這些機(jī)緣、事件和決定在它們實(shí)現(xiàn)的當(dāng)時(shí)是取決于我們的意志的。2022/12/2712:55:26Tuesday,December27,2022感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財(cái)上的親密，破壞友誼。12月-222022/12/2712:55:2612月-22謝謝大家！每一次的加油，每一次的努力都是為了下一次更好的自己。12月-43

個(gè)人購房按揭貸款彭偉國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)策劃人?個(gè)人購房按揭貸款44內(nèi)容項(xiàng)目(樓盤)按揭貸款合作準(zhǔn)入一手房按揭貸款二手房按揭貸款公積金按揭貸款其他購房貸款業(yè)務(wù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融調(diào)控?內(nèi)容項(xiàng)目(樓盤)按揭貸款合作準(zhǔn)入?45項(xiàng)目按揭授信（樓盤合作審查）提供項(xiàng)目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授信純按揭合作審查重在關(guān)注開發(fā)商自籌和銷售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈——不爛尾！現(xiàn)房按揭樓盤合作提供資料可適當(dāng)簡化階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除?項(xiàng)目按揭授信（樓盤合作審查）提供項(xiàng)目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授46項(xiàng)目按揭貸款合作準(zhǔn)入

申請資料的完整性\有效性1\公司資料:書面申請書\有關(guān)決議\營業(yè)執(zhí)照\公司章程\資質(zhì)等級(jí)\貸款卡\會(huì)計(jì)報(bào)表\高管資料及簽字式樣2\項(xiàng)目資料:五證\項(xiàng)目總平\環(huán)評(píng)\可行性報(bào)告\效果圖及套型圖\工程進(jìn)度照片開發(fā)商\開發(fā)項(xiàng)目的合法性開發(fā)項(xiàng)目的可行性關(guān)注要點(diǎn):1.項(xiàng)目投資預(yù)算的準(zhǔn)確性;2.投資進(jìn)度與建設(shè)進(jìn)度吻合度;3.后續(xù)資金的保障程度;4.項(xiàng)目市場前景?項(xiàng)目按揭貸款合作準(zhǔn)入

申請資料的完整性\有效性?47基礎(chǔ)資料的提供：需要年檢合格的有哪些？（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證）公司章程決定出具決議的有效性期房應(yīng)進(jìn)行投資分析，財(cái)務(wù)報(bào)表是基礎(chǔ)貸款卡（法人）、授權(quán)委托書（自然人）是征信查詢和辦理貸款的基準(zhǔn)條件基本5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證?基礎(chǔ)資料的提供：需要年檢合格的有哪些？（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機(jī)48按揭貸款發(fā)放的前提條件五證齊全，并在項(xiàng)目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi)主體封頂，其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為已竣工驗(yàn)收

?按揭貸款發(fā)放的前提條件?49按揭項(xiàng)目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名稱證號(hào)取得時(shí)間面積(平方米)備注＜立項(xiàng)通知＞如有不一致或無序之處應(yīng)附有權(quán)機(jī)關(guān)證明或合理說明《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》?按揭項(xiàng)目授信要素一五證一批文(合法性\一致性\有序性)證件名50按揭項(xiàng)目授信要素二項(xiàng)目投資總成本構(gòu)成序號(hào)投資構(gòu)成額度占比單價(jià)備注１土地實(shí)際投入含地價(jià)款（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）、交易契稅、出讓金２建安含土建施工、設(shè)備采購、安裝３前期報(bào)建成都市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)１４０左右４基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線、道路工程建設(shè)費(fèi)用５管理費(fèi)５％內(nèi)６財(cái)務(wù)費(fèi)６％內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)借款利息７銷售費(fèi)２－５％８其他費(fèi)用２％內(nèi)工程監(jiān)理、保險(xiǎn)及臨時(shí)建設(shè)費(fèi)等雜費(fèi)９不可預(yù)見費(fèi)５％內(nèi)10營業(yè)稅及附加:銷售額X5.8%11所得稅:毛利潤X33%?按揭項(xiàng)目授信要素二項(xiàng)目投資總成本構(gòu)成序號(hào)投資構(gòu)成額度占比51按揭項(xiàng)目授信要素三

資金來源和到位情況表

單位:萬元項(xiàng)目資金來源實(shí)際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項(xiàng)目貸款銷售轉(zhuǎn)投入依靠本項(xiàng)目預(yù)售款滾動(dòng)投入備注項(xiàng)目開發(fā)貸款要求自有資金比例35%以上，銷售轉(zhuǎn)投入20%以內(nèi)；純按揭在建項(xiàng)目要求開發(fā)商自有和自籌資金（不含墊資）比例35%以上，銷售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在45%以內(nèi)?按揭項(xiàng)目授信要素三52按揭項(xiàng)目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價(jià)格定位\收益預(yù)測\銷售進(jìn)度)本項(xiàng)目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷售面積價(jià)格銷售率?按揭項(xiàng)目授信要素四市場分析(區(qū)位優(yōu)勢\設(shè)施配套\價(jià)格定位\收53房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價(jià)之和總成本:土地成本+建安成本+配套成本+營業(yè)稅及附加毛利潤:銷售收入—總成本凈利潤:毛利潤—所得稅成本利潤率:凈利潤/總成本投資利潤率:凈利潤/開發(fā)商自有資金投入?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益測算銷售收入:各種出售物業(yè)類型面積X單價(jià)之54一手個(gè)人住房貸款操作流程流程圖銀行按照審貸分離的原則建立:貸款申請人-----銀行客戶部門(貸款前臺(tái)受理并調(diào)查)-----銀行貸款后臺(tái)審查-----決策人審批-----銀行貸款前臺(tái)與客戶(及擔(dān)保方)簽訂借款合同-----銀行會(huì)計(jì)部門貸款帳務(wù)處理------銀行客戶部門貸后管理?一手個(gè)人住房貸款操作流程流程圖?55一手房個(gè)人按揭申請?zhí)顚憘€(gè)人貸款申請表提交資料：有效身份證件、婚姻狀況證明、收入證明、征信查詢授權(quán)書、購房合同及備案表、首付款依據(jù)、抵押承諾書?一手房個(gè)人按揭申請?zhí)顚憘€(gè)人貸款申請表?56一手房個(gè)人按揭受理核查樓盤情況：簽訂協(xié)議與落實(shí)限制性條款情況核查額度情況：從銀行信貸管理系統(tǒng)查詢樓盤合作額度核查資信狀況：央行個(gè)人征信管理系統(tǒng)，一般連續(xù)三期或累計(jì)六期拒絕受理，或追加擔(dān)保公司擔(dān)保。?一手房個(gè)人按揭受理核查樓盤情況：簽訂協(xié)議與落實(shí)限制性條款情況57一手房個(gè)人按揭調(diào)查一、面談二、收集核對(duì)資料三、調(diào)查主體資格（1、完全民事行為（18歲以上，或16-18有自主收入來源）；2、收入證明合理性；有無不良信用記錄）?一手房個(gè)人按揭調(diào)查一、面談?583、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%，貸款利率1.1倍以上；按戶（含未成年子女）認(rèn)定；是否已有貸款購房，以征信查詢?yōu)闇?zhǔn)；查詢包括公積金貸款；提供虛假房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收證明入黑名單首套自住房、90平以下20%；首套自住房、90平以上30%；商業(yè)用房50%，貸款利率1.1倍以上；商住兩用房45%，貸款期限和利率同商業(yè)。?3、核查貸款成數(shù)、期限、利率第二套(含)以上住房40%，貸款594、調(diào)查個(gè)人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%）月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）5、購房價(jià)格合理性分析6、審查審批?4、調(diào)查個(gè)人按揭還款能力住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在560簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商（擔(dān)保人）、借款人簽定三方保證擔(dān)保合同；銀行法規(guī)部門審查合同文本、合同內(nèi)容、一致性辦理一保險(xiǎn)三公證：抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；借款合同公證；單身公證；委托公證（委托或受托辦理業(yè)務(wù)、借款人姓名變更、委托開發(fā)商或銀行辦理分戶產(chǎn)權(quán)和抵押手續(xù)必須公證）銀行會(huì)計(jì)部門出具借款憑證授權(quán)委托書：代理客戶簽字必須有授權(quán)書?簽訂合同與借據(jù)銀行、開發(fā)商（擔(dān)保人）、借款人簽定三方保證擔(dān)保61按月扣款定日扣款與對(duì)日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前2次）與對(duì)日扣款（貸款入帳日的對(duì)應(yīng)日）形態(tài)調(diào)整：正常調(diào)不良、不良調(diào)正常、銀行信貸管理系統(tǒng)信息更新、傳遞至央行個(gè)人征信系統(tǒng)?按月扣款定日扣款與對(duì)日扣款：定日扣款（每月20日首次、月末前62關(guān)于不良記錄貸款五級(jí)分類正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。前2為正常類，后3為不良。分類標(biāo)準(zhǔn)重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時(shí)間。一般在逾期30-90天內(nèi)為催收重點(diǎn)期。如逾期90天（含）以上，就自動(dòng)轉(zhuǎn)次級(jí)，著力點(diǎn)轉(zhuǎn)移為風(fēng)險(xiǎn)的處置。逾期180天，進(jìn)入可疑。?關(guān)于不良記錄貸款五級(jí)分類?63抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)辦理正式分戶抵押登記退還保證金?抵押登記辦理分戶產(chǎn)權(quán)?64減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款額;2.月還款額不變,縮短還款期限;3.還款期限和月還款額同時(shí)減少.提出申請.抵押人(含共有人)或保證人需要簽署”同意減按”意見.審查審批：主要關(guān)注減按后月還款額增加的,是否有還款能力.注意:縮短貸款期限的,應(yīng)簽訂期限變更補(bǔ)充協(xié)議.?減按業(yè)務(wù)(部分或全部提前還款)方式:1.期限不變,減少月還款65加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時(shí)間和金額以上,因其他資金需求而產(chǎn)生的：1.收回再貸款;2.新增加貸款;3.月還款減少而延長期限。貸款仍然用原抵押房產(chǎn)繼續(xù)抵押。關(guān)注要點(diǎn):貸款是否已達(dá)到法定最長期限和最高成數(shù)增加貸款金額:最高加按金額=房屋現(xiàn)值X70%--剩余貸款本金延長貸款期限:最長貸款期限=30年—房屋已使用年限上述2種方式需要到房管部門重新辦理(即變更)抵押登記手續(xù)?加按貸款業(yè)務(wù)概念:正常按期還款一定時(shí)間和金額以上,因其他資金66轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行向新的購房人發(fā)放的用于其購買作為抵押物的房屋的貸款.貸款仍然用原房屋過戶后抵押.特別要求:1.只能在原貸款行辦理。原借款人應(yīng)提供同意房屋出售所得款優(yōu)先歸還尚欠貸款本息的承諾書.2.禁止期房轉(zhuǎn)讓!

3.過戶和抵押登記:買賣雙方,開發(fā)商和銀行持<買賣合同><擔(dān)保借款合同>到房管部門解除原備案或者抵押登記手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。?轉(zhuǎn)按貸款概念:在還款期內(nèi),因借款人出售作為抵押物的房屋,銀行67其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款1主體限制:本市(大成都)正常繳存公積金年齡限制:法定退休年齡貸款成數(shù)時(shí)間限制:7成20年貸款金額限制:25萬元房源限制:普通商品一\二手房\政策性住房?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款1主體限制:本市68其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托銀行受理\初審\貸后管理,公積金中心審查審批\資金劃撥公積金貸款最高額度計(jì)算公式:

借款申請人及配偶公積金個(gè)人月繳存額之和÷6（繳存比例）×12（月）×0.45（還款能力系數(shù)）×貸款期限（最長可貸年限）公積金組合貸款:商貸和公積金貸款期限應(yīng)一致二手房公積金貸款:可由獲得公積金中心資格認(rèn)可的擔(dān)保公司或房屋中介公司提供全程保證擔(dān)保,住房抵押給保證人?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——個(gè)人公積金購房貸款2流程區(qū)別:委托69其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款1范圍:1、房改房.省級(jí)房改房交易須經(jīng)省級(jí)房改辦同意,市級(jí)可直接交易.2、經(jīng)濟(jì)適用房.在政府規(guī)定年限內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓.3、商品房（一）所購買住房的房地產(chǎn)權(quán)利證原件；（二）售房人身份證明原件；（三）購買已出租的房屋，須提交租戶同意搬遷或借款人同意租戶續(xù)租的證明；（四）經(jīng)辦行要求提供的其他資料。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款1范圍:?70其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款2貸款年限：二手房房齡與貸款年限之和不超過30年，貸款期限加借款人年齡不超過法定退休年齡貸款成數(shù)：房齡不超過10年的住房，最高貸款成數(shù)不得超過7成；房齡超過10年的但沒超過20年的，最高貸款成數(shù)不得超過6成?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款2貸款年限：二手房房齡與71其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款3客戶委托價(jià)格評(píng)估,房屋評(píng)估公司必須經(jīng)受理銀行認(rèn)可銀行現(xiàn)場調(diào)查,對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)二手房銀行直貸和擔(dān)保貸款?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

——二手房貸款3客戶委托價(jià)格評(píng)估,房屋72其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款1定義:指銀行直接向符合貸款條件的自然人發(fā)放的、不由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的一手住房（不含商業(yè)用房）貸款.適用范圍:營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的樓盤或?yàn)閭€(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合的金融服務(wù)。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款1定義:指銀行直接73其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款2類型:1\合作型直客式貸款:貸款行與開發(fā)商簽署合作協(xié)議.2\獨(dú)立型直客式貸款:貸款行不與開發(fā)商簽署《直客式貸款合作協(xié)議》，直接向符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款。需要擔(dān)保公司或第三方擔(dān)保人提供階段性擔(dān)保3\樓盤型直客式貸款:須由有權(quán)審批行對(duì)樓盤進(jìn)行準(zhǔn)入4\散戶型直客式貸款:不經(jīng)過樓揭樓盤準(zhǔn)入程序，由經(jīng)營行對(duì)符合條件的借款人發(fā)放個(gè)人住房貸款。需要擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—直客式個(gè)人住房貸款2類型:?74直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住宅住宅、商業(yè)用房擔(dān)保擔(dān)保公司擔(dān)保開發(fā)商擔(dān)保擔(dān)保手續(xù)費(fèi)借款人支付貸款金額5-8‰;開發(fā)商保證金項(xiàng)目合作協(xié)議兩可必須簽訂是否鎖定樓盤兩可是銷售讓利一次性或分期付款優(yōu)惠不讓利或較少?直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較直客式貸款傳統(tǒng)按揭貸款適應(yīng)房源住75其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款1定義：指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人購買住房的住房信貸產(chǎn)品，對(duì)于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款1定義：指以某一子女76其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款2適用范圍NO1類：作為子女的借款人預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。NO2類：父母作為借款人的年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定（借款人年齡+貸款年限〈65）可貸年限較短，月還款壓力較大，希望子女作為共同借款人以延長還款期限?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款2適用范圍?77其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款3準(zhǔn)入條件1、共同借款人均具有完全民事行為能力2、作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，收入之和具有償還貸款本息的能力3、作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲4、購房合同的買受人必須為子女，且是唯一的（已婚的，其配偶也可為共同買受人）5、共同借款人尚有貸款余額的住房累計(jì)不超過一套。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款3準(zhǔn)入條件?78其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款4貸款期限：可按子女的年齡計(jì)算貸款利率：對(duì)于所購房屋為子女第一套住房的，可按第一套住房貸款利率執(zhí)行。貸款額度和月還款額：根據(jù)共同借款人的累計(jì)收入之和作為基礎(chǔ)進(jìn)行確定，同時(shí)在計(jì)算債務(wù)時(shí)也需計(jì)算共同累計(jì)債務(wù)。?其他購房貸款業(yè)務(wù)操作

—個(gè)人住房接力貸款4貸款期限：可按子女79承接貸款債務(wù)業(yè)務(wù)1概念:借款人在銀行貸款關(guān)系存續(xù)期間,因死亡,離婚,共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系解除等原因,需要重新落實(shí)貸款債權(quán)債務(wù).類型1.一人或多人繼承財(cái)產(chǎn)承接債務(wù)2.離異分割,(1)借款人分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù);(2)非借款人分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù).3.分離異的其他分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù)?