土地出讓金管理辦法實(shí)施細(xì)則規(guī)定（二）

第第頁(yè)土地出讓金管理辦法實(shí)施細(xì)則規(guī)定（二）各?地土地出讓?金管理辦法?是不同的。?你可以在當(dāng)?地的政府網(wǎng)?站查找相關(guān)?信息，.?國(guó)土部門收?取土地出讓?金的具體標(biāo)?準(zhǔn)目前，?我國(guó)國(guó)有土?地使用權(quán)出?讓的方式有?三種：協(xié)議?、招標(biāo)、拍?賣。在這三?種方式中，?招標(biāo)和拍賣?具有公開(kāi)性?、競(jìng)爭(zhēng)性，?一般不存在?低價(jià)出讓國(guó)?有土地使用?權(quán)的現(xiàn)象；?協(xié)議出讓由?于沒(méi)有引入?競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，?土地由誰(shuí)使?用，特別是?土地出讓金?的確定，具?有主觀因素?。非法低價(jià)?（包括無(wú)償?）出讓主要?發(fā)生在以協(xié)?議方式出讓?土地的行為?上，因此規(guī)?范協(xié)議出讓?最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?至關(guān)重要。?區(qū)別是否低?價(jià)出讓國(guó)有?土地使用權(quán)?，現(xiàn)主要依?據(jù)以下規(guī)定?：___年?原國(guó)家土地?管理局出臺(tái)?的《劃撥土?地使用權(quán)管?理暫行辦法?》規(guī)定“土?地使用權(quán)出?讓金，區(qū)別?土地使用權(quán)?轉(zhuǎn)讓、出租?、抵押等不?同方式，按?標(biāo)定地價(jià)的?一定比例收?取，最低不?得低于標(biāo)定?地價(jià)的__?_％”；_?__年又出?臺(tái)了《協(xié)議?出讓國(guó)有土?地使用權(quán)最?低價(jià)確定辦?法》規(guī)定，?協(xié)議出讓最?低價(jià)根據(jù)商?業(yè)、住宅、?工業(yè)等不同?土地用途和?土地級(jí)別的?基準(zhǔn)地價(jià)的?一定比例確?定，具體適?用比例由省?、自治區(qū)、?直轄市確定?，確定協(xié)議?出讓最低價(jià)?應(yīng)當(dāng)綜合考?慮征地拆遷?費(fèi)用、土地?開(kāi)發(fā)費(fèi)用、?銀行利息及?土地純收益?等基本因素?。由以上規(guī)?定可以看出?，協(xié)議出讓?國(guó)有土地使?用權(quán)的土地?出讓金不得?低于協(xié)議出?讓最低價(jià)，?協(xié)議出讓最?低價(jià)是衡量?是否低價(jià)出?讓國(guó)有土地?使用權(quán)的標(biāo)?準(zhǔn)。然而，?在實(shí)際工作?中，由于出?讓土地類型?、目的，取?得土地利用?狀況等的差?異，依靠以?上原則確定?的協(xié)議出讓?最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?來(lái)衡量是否?低價(jià)出讓國(guó)?有土地已遠(yuǎn)?遠(yuǎn)不夠。一?方面是可操?作性低，出?讓土地有可?能是新增建?設(shè)用地直接?協(xié)議出讓；?另一方面也?有可能是原?劃撥土地使?用權(quán)補(bǔ)交土?地出讓金；?再者，還有?可能是企業(yè)?改制涉及的?土地出讓等?。不同情況?地價(jià)內(nèi)涵不?一，繳納土?地出讓金標(biāo)?準(zhǔn)也應(yīng)該有?很大差異。?首先，僅按?不同用途基?準(zhǔn)地價(jià)的一?定比例確定?的協(xié)議出讓?最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?，無(wú)法滿足?不同土地情?況出讓地價(jià)?的需要，難?于操作，致?使有些地方?公布的協(xié)議?出讓最低價(jià)?標(biāo)準(zhǔn)形同虛?設(shè)。第二?，具體出讓?地塊地價(jià)內(nèi)?涵往往與協(xié)?議出讓最低?價(jià)地價(jià)內(nèi)涵?不一致，二?者不具有可?比性，若以?此確定協(xié)議?出讓土地出?讓金，既有?可能導(dǎo)致國(guó)?有土地資產(chǎn)?流失，也往?往會(huì)出現(xiàn)侵?犯原土地使?用者權(quán)益的?情況。第?三，根據(jù)國(guó)?土資源部《?___改革?土地估價(jià)結(jié)?果確認(rèn)和土?地資產(chǎn)處置?審批辦法_?__》，劃?撥土地使用?權(quán)價(jià)格可作?為企業(yè)權(quán)益?計(jì)入企業(yè)資?產(chǎn)，劃撥土?地需轉(zhuǎn)為有?償使用土地?的，按出讓?土地使用權(quán)?價(jià)格與劃撥?土地使用權(quán)?價(jià)格差額部?分核算出讓?金，這已不?大適用于按?上述文件規(guī)?定確定的協(xié)?議出讓最低?價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。②?最低價(jià)確認(rèn)?方法協(xié)議出?讓最低價(jià)不?能簡(jiǎn)單地由?基準(zhǔn)地價(jià)的?一定比例確?定，應(yīng)分門?別類針對(duì)具?體出讓土地?類型及地價(jià)?內(nèi)涵制定標(biāo)?準(zhǔn)。新增建?設(shè)用地協(xié)議?出讓最低價(jià)?確定。對(duì)于?新增建設(shè)用?地采用協(xié)議?方式出讓的?，取得的土?地形式有可?能是生地、?毛地或熟地?。生地主要?是指已完成?土地使用批?準(zhǔn)手續(xù)而未?進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)?施配套開(kāi)發(fā)?和土地平整?的土地，土?地補(bǔ)償費(fèi)、?安置補(bǔ)助費(fèi)?、征地過(guò)程?中發(fā)生的稅?費(fèi)等土地取?得費(fèi)用由申?請(qǐng)使用土地?者支付。其?協(xié)議出讓地?價(jià)的核定應(yīng)?該是農(nóng)用地?轉(zhuǎn)為建設(shè)用?地所產(chǎn)生的?土地增值費(fèi)?，或稱土地?所有權(quán)收益?、土地純收?益。當(dāng)然，?土地出讓金?與新增建設(shè)?土地有償使?用費(fèi)是不同?的，土地出?讓金是市、?縣人民政府?土地行政主?管部門將土?地使用權(quán)出?讓給土地使?用者，并由?土地使用者?按規(guī)定的標(biāo)?準(zhǔn)向國(guó)家繳?納的土地出?讓的全部?jī)r(jià)?款。而新增?建設(shè)用地土?地有償使用?費(fèi)是指__?_或省級(jí)人?民政府在批?準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)?用、征用土?地時(shí)，向以?出讓等有償?使用方式取?得新增建設(shè)?用地的市、?縣人民政府?收取的平均?土地純收益?。雖然繳納?主體和性質(zhì)?不同，但由?于新增建設(shè)?用地征收標(biāo)?準(zhǔn)的制定是?由國(guó)土資源?部按照全國(guó)?城市土地分?等和城鎮(zhèn)土?地級(jí)別、基?準(zhǔn)地價(jià)水平?等情況確定?的，其標(biāo)準(zhǔn)?的制定辦法?與收取目的?及土地出讓?金有相似性?，因此，新?增建設(shè)用地?協(xié)議出讓最?低價(jià)的確定?可以以此作?為依據(jù)。根?據(jù)《新增建?設(shè)用地土地?有償使用費(fèi)?收繳使用管?理辦法》確?定，各地征?收標(biāo)準(zhǔn)的制?定以新增建?設(shè)用地中依?法納入有償?供地的比例?約為_(kāi)__?％，從而確?定平均純收?益征收定額?標(biāo)準(zhǔn)，因此?協(xié)議出讓最?低價(jià)的確定?可按以下公?式計(jì)算：協(xié)?議出讓最低?價(jià)=新增建?設(shè)用地土地?有償使用費(fèi)?征收標(biāo)準(zhǔn)÷?___％毛?地和熟地具?備建設(shè)條件?的土地，其?協(xié)議出讓最?低價(jià)的確定?可以以基準(zhǔn)?地價(jià)和生地?出讓最低價(jià)?加上相應(yīng)的?土地開(kāi)發(fā)費(fèi)?等綜合考慮?。土地價(jià)格?是一個(gè)有機(jī)?整體，依據(jù)?土地構(gòu)成分?離出土地出?讓金有其片?面性，在使?用上也有局?限性，一般?只適用于工?業(yè)用地，用?于商業(yè)、住?宅等用地并?不適用。但?對(duì)于目前制?定新增建設(shè)?用地（工業(yè)?用途）協(xié)議?出讓最低價(jià)?標(biāo)準(zhǔn)，卻不?失為行之有?效的辦法。?對(duì)于新增建?設(shè)用地中用?作商業(yè)、住?宅用途的，?其協(xié)議出讓?最低價(jià)的確?定要以基準(zhǔn)?地價(jià)為準(zhǔn)；?以生地、毛?地出讓的，?從基準(zhǔn)地價(jià)?中扣除相應(yīng)?的平均土地?取得費(fèi)、?開(kāi)發(fā)費(fèi)等。?企業(yè)改制涉?及劃撥土地?使用權(quán)協(xié)議?出讓最低價(jià)?確定。根據(jù)?國(guó)土資源部?《___改?革土地估價(jià)?結(jié)果確認(rèn)和?土地資產(chǎn)處?置審批辦法?___》，?企業(yè)改制時(shí)?，劃撥土地?需轉(zhuǎn)為有償?使用土地的?，按出讓土?地使用權(quán)價(jià)?格與劃撥土?地使用權(quán)價(jià)?格差額部分?核算出讓金?。據(jù)此核算?出的土地出?讓金就有可?能低于標(biāo)定?地價(jià)的__?_％，對(duì)于?企業(yè)改制涉?及的補(bǔ)繳土?地出讓金，?不能按“不?低于標(biāo)定地?價(jià)的___?％”作為衡?量低價(jià)出讓?國(guó)有土地的?標(biāo)準(zhǔn)什么?是土地使用?權(quán)出讓金?土地使用權(quán)?出讓金是土?地批租時(shí)一?次性收取的?費(fèi)用，即為?土地有效年?限的使用價(jià)?格，所以也?可稱之為"?地價(jià)"。出?讓金包括土?地開(kāi)發(fā)投資?費(fèi)用和使用?期內(nèi)的土地?使用費(fèi)。前?者包括征地?、動(dòng)遷及為?地塊直接配?套的基礎(chǔ)設(shè)?施費(fèi)，是對(duì)?開(kāi)發(fā)投資的?一次性補(bǔ)償?，后者為土?地資源使用?的費(fèi)用，即?"地租"，?是土地所有?權(quán)在經(jīng)濟(jì)上?的體現(xiàn)。如?批租___?年，就要一?次性支付包?括全部年限?的使用費(fèi)。?土地出讓?金根據(jù)批租?地塊的條件?，可以分為?以下兩種。?一種是"熟?地"價(jià)，即?提供"七通?一平"的地?塊，出讓金?包括土地使?用費(fèi)和開(kāi)發(fā)?費(fèi)；另一種?是"毛地"?或"生地"?價(jià)，即未完?成"七通一?平"的地塊?，出讓金僅?為土地有償?使用的部分?，投資者需?自行或委托?開(kāi)發(fā)公司進(jìn)?行受讓土地?的開(kāi)發(fā)工作?。例如__?_東路面積?為_(kāi)__萬(wàn)?平方米的_?__號(hào)地塊?，有___?多家單位和?___多戶?居民，新加?坡長(zhǎng)立國(guó)際?開(kāi)發(fā)公司與?___黃浦?資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公?司以___?萬(wàn)美元的毛?地價(jià)獲得_?__年的使?用權(quán)，并投?資___萬(wàn)?美元。舊區(qū)?的動(dòng)遷和市?政配套費(fèi)用?一般要占到?熟地總價(jià)的?___％～?___％左?右。土地?出讓金又可?分為地面價(jià)?與樓面價(jià)兩?種計(jì)算方法?，地面價(jià)為?每平方米土?地的單價(jià)，?即以出讓金?總額除以土?地總面積；?樓面價(jià)為攤?到每平方米?建筑面積的?地價(jià)，即以?出讓金總額?除以規(guī)劃允?許建造的總?建筑面積。?投資者往往?以樓面價(jià)來(lái)?計(jì)算投資效?益。因?yàn)榈?面價(jià)不能反?映出土地成?本的高低，?只有把地價(jià)?分?jǐn)偟矫科?方米建筑面?積上去核算?才有可比性?，也易于估?算投資成本?，進(jìn)行估算?投資效益。?一般認(rèn)為建?高層可攤屬?地價(jià)，實(shí)際?上并非如此?。因?yàn)橥恋?出讓金是按?建筑面積計(jì)?收的。土?地出讓金的?支付方式，?如果是外商?投資或中資?企業(yè)開(kāi)發(fā)外?銷房的，要?以外匯支付?；如是中資?企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)?銷房或外資?企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)?銷房的，可?以人民幣支?付。也有的?實(shí)物支付的?方式，如投?資者得到一?塊土地，以?建造一座立?交橋、一條?道路或一個(gè)?停車庫(kù)等建?筑物來(lái)償還?地價(jià)。買?什么房要繳?土地出讓金?對(duì)于商品?房而言，開(kāi)?發(fā)商以出讓?方式拿到土?地使用權(quán)，?他已經(jīng)按出?讓合同的約?定支付了土?地出讓金；?而他在銷售?商品房時(shí)，?又將相應(yīng)面?積的土地出?讓金計(jì)入房?價(jià)成本并分?攤給了購(gòu)房?人。換句話?說(shuō)，購(gòu)買這?類房產(chǎn)，買?方已經(jīng)繳納?了土地出讓?金。但是?，購(gòu)房者買?了商品房后?，并非可以?永久使用土?地，因?yàn)橥?地出讓有年?限限制。國(guó)?家城鎮(zhèn)國(guó)有?土地使用權(quán)?出讓和轉(zhuǎn)讓?條例中指出?，土地使用?權(quán)出讓最高?年限為：居?住用地__?_年；工業(yè)?用地___?年；教育、?科技、文化?、衛(wèi)生、體?育用地__?_年；商業(yè)?、旅游、娛?樂(lè)用地__