房地產(chǎn)估價(jià)案例與簡答題資料

簡答題一、復(fù)習(xí)題題目P201頁，答案P215頁題目內(nèi)容：1、商住混合樓估價(jià)正確性判斷。答：不正確，因?yàn)楣纼r(jià)對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。2、保險(xiǎn)損失價(jià)值評估技術(shù)路線。答：對估價(jià)對象保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的價(jià)值分別進(jìn)行評估，二者之差額即為損失價(jià)值。對于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。3、市場法（實(shí)際）成本法（偏低）收益法（偏高）是否正確判斷。答：不對。評估房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)是估價(jià)師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值。而客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，應(yīng)該是公開市場價(jià)值——在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。比較法強(qiáng)調(diào)可比實(shí)例價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；收益法強(qiáng)調(diào)采用正常凈收益；成本法強(qiáng)調(diào)正常的重置價(jià)等。都說明各種估價(jià)方法均是以公開市場價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)的，其實(shí)質(zhì)是一樣的。4、商住綜合樓抵押評估技術(shù)路線。答：（1）對該綜合樓商業(yè)及住宅分別采用不同的估價(jià)方法進(jìn)行評估，得出各部分的價(jià)格，然后求和得出總價(jià)。A.計(jì)算出商業(yè)、住宅的建筑面積；B.商業(yè)部分采用收益法進(jìn)行評估，居住部分右搜集可比實(shí)例，采用市場比較法進(jìn)行評估；C.兩者匯總得出總價(jià)。（2）、把該綜合樓作為整體，采用成本法得出總價(jià)。A.采用市場比較法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算出土地價(jià)格。B.采用重置成本法計(jì)算出建筑物的價(jià)格。C.土地價(jià)格和建筑物價(jià)格相加得出房地產(chǎn)總價(jià)。（3）對上述兩方法計(jì)算出的該綜合樓總價(jià)進(jìn)行平均。（4）根據(jù)平均值再結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)決定最終估價(jià)值。5、收益法，比較法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)是什么？答：比較法的實(shí)質(zhì)是通過已成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來確定房地產(chǎn)在公開市場上最可能成交的價(jià)格。難點(diǎn)在于交易修正。收益法的實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后能創(chuàng)造的收益來確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。難點(diǎn)是凈收益的求取和資本化率的確定。6、轉(zhuǎn)讓在建工程應(yīng)具備哪些主要證件及評估技術(shù)路線。（假開法法現(xiàn)金流法）答：（1）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的評估證明等。（2）A.估算該工程完工后的價(jià)值；B.估算續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售稅費(fèi)及購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等；C.采用動態(tài)方式將續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售稅費(fèi)及購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等及未來的樓價(jià)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)；D.未來的樓價(jià)的折現(xiàn)值扣除續(xù)建工程的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售稅費(fèi)及購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)等的折現(xiàn)值,求得待估房地產(chǎn)的價(jià)值.7、投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)采用的估價(jià)方法和技術(shù)路線。答：評估機(jī)構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)，對該地塊最適宜采用假設(shè)開發(fā)法，即將估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值（樓價(jià)），減去預(yù)期的正常開發(fā)費(fèi)用（建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用及購買待開發(fā)土地相關(guān)稅費(fèi)等之后的余額，根據(jù)此剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象的價(jià)格。評估上述宗地招標(biāo)報(bào)價(jià)除采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）之外，一般在評估過程中還需要運(yùn)用市場法進(jìn)行校核，作為報(bào)價(jià)的主要比較資料。此外還可以輔之以成本法評估作為參考。8、郊區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)（野豬肉賣點(diǎn)）合法性認(rèn)定。答：（1）房產(chǎn)合法性。文中沒有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門批準(zhǔn)（如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門，則文中所述房產(chǎn)為違章建筑，必須拆除，估價(jià)時(shí)則應(yīng)考慮拆除費(fèi)用及建筑物殘值）。（2）飯店用房。應(yīng)考慮作為此類商業(yè)用房繼續(xù)存在的可能性，飯店位于遠(yuǎn)郊區(qū)，且因?yàn)楫?dāng)初建房時(shí)以野豬肉入菜為賣點(diǎn)，現(xiàn)不再經(jīng)營野豬的繁育，故其是否繼續(xù)用于飯店類物業(yè)，需根據(jù)市場調(diào)查確定，如仍可用于飯店，則可運(yùn)用收益法、比較法等測算其價(jià)值，但應(yīng)注意扣除土地價(jià)值；如不能用于飯店類用途，則應(yīng)以成本法測算。（3）辦公用房。根據(jù)文中信息，辦公用房應(yīng)以成本法測算，但用于兩層的基礎(chǔ)之成本應(yīng)否考慮，則應(yīng)根據(jù)視未來該辦公用房的利用狀況而定，如不宜加層，或沒有必要加層，則兩層的基礎(chǔ)成本不應(yīng)考慮，而只能按一層的基礎(chǔ)測算成本。（4）屠宰用房及飼養(yǎng)用房。如果不能改作它用，或改造成本太高，則不能按成本法測算，相反還應(yīng)考慮其拆除費(fèi)用。二、模擬試卷一題目P277頁，答案P336頁題目內(nèi)容：1、行政劃撥土地抵押貸款估價(jià)技術(shù)路線及應(yīng)注意事項(xiàng)。（有地上建筑物）2、保險(xiǎn)賠償損失估價(jià)技術(shù)路線，賠償款合理否？3、土地估價(jià)，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式和技術(shù)路線。三、模擬試卷二題目P299頁，答案P341頁題目內(nèi)容：1、工業(yè)用地改為商業(yè)用地，用成本法估價(jià)是否正確。答：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)，但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)，技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。2、補(bǔ)地價(jià)的技術(shù)路線和計(jì)算公式，地價(jià)不同年限調(diào)整。答：調(diào)查當(dāng)?shù)卣诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)制定的同類地塊土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。確定估價(jià)對象的已使用年期和剩余使用年期以及土地資本化率，通過年限修正，確定估價(jià)對象的補(bǔ)交地價(jià)款。計(jì)算公式：V25.5=V40×[1-1/(1+У)25.5]/[1-1/(1+У)40]3、寫字樓出租估價(jià)優(yōu)選方法及主要步驟（見規(guī)范：市場法P8和收益法P11頁）。四、模擬試卷三題目P324頁，答案P348頁題目內(nèi)容：1、在建工程（綜合樓）評估技術(shù)路線及應(yīng)搜集哪些資料。答：（1）①成本法：土地的重新購置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利潤及相關(guān)稅費(fèi)等。②假設(shè)開發(fā)法：通過比較法等方法預(yù)測完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，扣除尚需投入的建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息和利潤等。（2）①《國有土地使用權(quán)權(quán)證》。②《建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證》。③《建筑工程程規(guī)劃許可證證》。④《土地使用用權(quán)出讓合同同》及交納土土地使用權(quán)出出讓金憑證。⑤《施工許可可證》。⑥施工圖紙、施施工圖預(yù)算、施施工合同。⑦已完工部分分的工程質(zhì)量量狀況證明和和已完工部分分工程量證明明。2、相鄰房地產(chǎn)合并，增增值額如何分分配？答：增值額分配有有三種方法：：A.以合并前各各自的單價(jià)為為基礎(chǔ)進(jìn)行分分配；B.以合并前各各自的面積為為基礎(chǔ)進(jìn)行分分配；C.以合并前各各自總價(jià)值為為基礎(chǔ)進(jìn)行分分配。三種方方法的計(jì)算結(jié)結(jié)果根據(jù)影響響程度在大小小不同，取加加權(quán)平均值可可得出增值分分配率，其中中第一種方法法的計(jì)算結(jié)果果應(yīng)占較大的的權(quán)重比例。3、已規(guī)定用途投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)采用用的估價(jià)方法法和應(yīng)做哪些些工作？答：首先對土地的的基本情況如如土地的規(guī)劃劃條件、用途途、面積等作作全面的了解解。其次，通通過對市場情情況調(diào)查，對對當(dāng)?shù)馗呒壻e賓館、酒店、高高級公寓的供供求趨勢進(jìn)行行預(yù)測，進(jìn)而而對投資項(xiàng)目目做出決策。然然后，利用假假設(shè)開發(fā)法確確定估價(jià)對象象地塊的投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)。五、1998年考試題題題目P376頁，答案P381頁題目內(nèi)容：：1、市場法選取可比實(shí)實(shí)例應(yīng)考慮哪哪些因素（見見理論與方法法P113頁）？假如如有一交易實(shí)實(shí)例與估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)相差五年年，可否將該該交易實(shí)例作作為可比實(shí)例例？為什么？？2、有租約房地產(chǎn)交易易對投資、自自住、買入價(jià)價(jià)決定的影響響。答：（1）應(yīng)將現(xiàn)現(xiàn)有租約所定定的租金與市市場平均租金金作相對比較較，若現(xiàn)有租租金高于市場場平均租金，則則現(xiàn)有租約有有助于提高該該住宅的買入入價(jià)；若現(xiàn)有有租金低于市市場平均租金金，則現(xiàn)有租租約將會使該該住宅買入價(jià)價(jià)趨低。（2）顯然有影響，現(xiàn)現(xiàn)有租約將使使該住宅的買買入價(jià)下降。（3）該住宅的最終成成交價(jià)格應(yīng)以以市場價(jià)為主主來確定，而而不是由購房房者張某可以以完全確定的的。3、裝修估價(jià)的確定。答：（1）上述資資料用于抵押押估價(jià)尚不齊齊全；（2）房地產(chǎn)估估價(jià)人員不能能承諾按170萬元進(jìn)行估估價(jià)；（3）不能按1997年9月同類型別別墅的正常市市場售價(jià)加上上該別墅的重重新裝修費(fèi)用用來確定評估估值，因?yàn)橹刂匦卵b修時(shí)會會破壞原有裝裝修，并使原原有裝修價(jià)值值受損，所以以裝修后的房房地產(chǎn)價(jià)值并并不等于簡單單的成本相加加，應(yīng)按別墅墅裝修后的社社會平均成本本進(jìn)行估價(jià)才才是科學(xué)合理理的。六、1999年考試題題題目P404頁，答案P410頁題目內(nèi)容：：1、欲購城市邊緣商住住房地產(chǎn)，估估價(jià)師在估價(jià)價(jià)前需要了解解估價(jià)對象哪哪些情況？答：估價(jià)師在估價(jià)價(jià)前需要了解解估價(jià)對象的的情況有：（1）土地權(quán)屬狀況；；（2）房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)狀況；（3）該房地產(chǎn)產(chǎn)是否符合規(guī)劃要要求；（4）土地使用用基本情況；；（5）建筑物基基本情況。2、拍買估價(jià)結(jié)論，當(dāng)當(dāng)事人認(rèn)為過過低時(shí)，評估估所認(rèn)為合理理的理由。答：乙房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)時(shí)估價(jià)結(jié)論的的理由有：（1）拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與與二期工程竣竣工時(shí)的時(shí)點(diǎn)點(diǎn)相距有兩年年半，市場情情況發(fā)生了變變化；（2）為還債而強(qiáng)制拍拍賣的成交價(jià)價(jià)格可能會低低于正常市場場交易價(jià)格；；（3）拍賣時(shí)只賣出220棟中的6棟，說明在在當(dāng)時(shí)的拍賣賣成交價(jià)格水水平上，市場場的需求并不不旺盛，需求求少也會導(dǎo)致致成交價(jià)格低低；（4）整個(gè)別墅區(qū)一期期工程竣工時(shí)時(shí)和二期工程程竣工時(shí)的環(huán)環(huán)境狀況與開開發(fā)程度已不不相同；（5）1993年獲取土土地時(shí)的市場場狀況與1996年拍賣別墅墅時(shí)不同，不不能拿1993年的地價(jià)與1996年的別墅售售價(jià)比較。3、甲乙分配方案是否否合理，應(yīng)如如何分配？為為什么？答：（1）甲、乙乙的分配方案案均不合理。（2）甲應(yīng)分得13995萬元，乙應(yīng)應(yīng)分得1367..1萬元。（3）因?yàn)?。如果乙拿拿走的房屋用用于銷售，共共可回收價(jià)款款2790萬元，雙方方各分得1395萬元；由于于送禮是乙的的個(gè)人行為，不不應(yīng)讓甲的收收入受到影響響，甲仍應(yīng)獲獲得1395萬元，乙尚尚可獲得1367..1萬元。七、2001年考試題題題目P437頁，答案P442頁題目內(nèi)容：：1、銀行抵押評估，銀銀行要求賠償償損失，估價(jià)價(jià)公司認(rèn)為沒沒有責(zé)任，不不應(yīng)賠償損失失解釋的理由由。答：（1）銀行按按估價(jià)值的八八成貸款給業(yè)業(yè)主，對風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)考慮不夠。（2）抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為為1999年8月1日，拍賣的的時(shí)間為2001年10月1日，由于時(shí)時(shí)間變化，房房地產(chǎn)價(jià)值會會發(fā)生變化。（3）由于短期（快速速）和強(qiáng)制性性變現(xiàn)因素，拍拍賣價(jià)格可能能會低于公開開市場價(jià)值。（4）房地產(chǎn)拍賣所得得扣除各項(xiàng)稅稅費(fèi)后得款可可能低于公開開市場價(jià)值。（5）如果估價(jià)公司當(dāng)當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)結(jié)果是客觀合合理的，就沒沒有賠償責(zé)任任。2、轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房改超超市價(jià)格評估估，應(yīng)搜集哪哪些資料。答：（1）對該地地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格有普遍影影響的資料。（2）有關(guān)估價(jià)對象的的實(shí)物、權(quán)益益、區(qū)位等資資料。（3）了解城市規(guī)劃是是否允許該房房地產(chǎn)改變?yōu)闉樯虡I(yè)用途。（4）如果城市規(guī)劃允允許改變?yōu)樯躺虡I(yè)用途，需需了解商業(yè)用用途下的類似似房地產(chǎn)的租租金、售價(jià)等等資料。（5）改變用途所需投投入的改建費(fèi)費(fèi)用等。（6）需要補(bǔ)交的土地地使用權(quán)出讓讓金的標(biāo)準(zhǔn)等等。3、評估商場帶租約出出售價(jià)格，應(yīng)應(yīng)優(yōu)選哪兩種種方法，并寫寫出估價(jià)技術(shù)術(shù)路線。答：（1）應(yīng)優(yōu)先先選用的估價(jià)價(jià)方法是：收收益法和市場場比較法。（2）因商場屬于收益益性房地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)選用收益法法作為其中一一種方法。（3）在市場交易實(shí)例例比較多的情情況下，應(yīng)選選用市場比較較法為另一種種方法。（4）在兩種方法估價(jià)價(jià)中均應(yīng)考慮慮租約租金對對商場價(jià)格的的影響到A有租約的租金收入入用租約租金金。B租約期滿后的租金金收入用客觀觀租金。C現(xiàn)空置部分也要計(jì)計(jì)客觀租金收收入。（5）將兩種方法的估估價(jià)結(jié)果綜合合，確定最終終估價(jià)八、2002年考試題題題目P425頁，答案P431頁（精典）題目內(nèi)容：：1、抵押評估，當(dāng)事人人認(rèn)為評估結(jié)結(jié)論低于實(shí)際際投入成本不不理解，評估估公司有何理理由認(rèn)為結(jié)論論是合理的？？答：（1）評估的的是公開市場場價(jià)值，是客客觀價(jià)格，而而非實(shí)際價(jià)格格。（2）實(shí)際成本超過社社會平均成本本?；蚍康禺a(chǎn)產(chǎn)價(jià)值直接取取決于其效用用，而非花費(fèi)費(fèi)成本。（3）由于時(shí)間的差距距，房地產(chǎn)市市場價(jià)格發(fā)生生了變化。（4）抵押貸款價(jià)值評評估，較少考考慮預(yù)期不確確定的收益或或升值等因素素。2、商住樓抵押評估，應(yīng)應(yīng)優(yōu)選的估價(jià)價(jià)方法和技術(shù)術(shù)路線，應(yīng)考考慮對評估價(jià)價(jià)值影響的主主要因素是什什么？答：優(yōu)選假設(shè)開發(fā)發(fā)法和成本法法。（1）先采用假假設(shè)開發(fā)法，再再采用成本法法。根據(jù)市場場分析，分別別求出商業(yè)、住住宅開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)據(jù)兩種方法估估價(jià)結(jié)果綜合合確定商住樓樓的價(jià)值。（2）采用假設(shè)設(shè)開發(fā)法應(yīng)確確定扣除項(xiàng)目目（扣除項(xiàng)目目有：開發(fā)成成本、管理費(fèi)費(fèi)用、銷售費(fèi)費(fèi)用、銷售稅稅費(fèi)、投資利利息、開發(fā)利利潤、投資者者購買待開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)）。（3）應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況估價(jià)。（4）應(yīng)考慮在建工程項(xiàng)目期間的減損。（技術(shù)路線見書PP5頁、P59、P63、P64頁。）考慮的主要因素有有：（1）適宜性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，（2）預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，（3）市場變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，（4）耗損風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，（5）對預(yù)期不不確定性收益益或升值較少少考慮，（6）采取客觀觀、謹(jǐn)慎、甚甚至偏保守的的原則選取有有關(guān)參數(shù)。（7）一般采用用凈收益不變變的公式計(jì)算算。九、1、欲了解土地的規(guī)規(guī)劃限制條件件，見估價(jià)理理論與方法P19頁。2、估價(jià)人員只對估估價(jià)信息和結(jié)結(jié)論合乎技術(shù)術(shù)規(guī)范和職業(yè)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策策不負(fù)直接責(zé)責(zé)任。3、控制性祥細(xì)規(guī)劃劃規(guī)定性指標(biāo)標(biāo)有：（1）用地性質(zhì)質(zhì)（用途）（2）用地面積積（3）建筑密度度（4）建筑控制制高度（5）建筑紅線線后退距離（6）容積率（7）綠地率（8）交通出入入口方位（9）停車泊位位及其他需要要配置的公共共設(shè)施。4、在建工程應(yīng)祥細(xì)細(xì)核查項(xiàng)目狀狀況：（轉(zhuǎn)讓讓）（1）土地使用權(quán)以出出讓方式取得得的，是否已已經(jīng)支付了全全部土地出讓讓金；（2）土地使用權(quán)是否否已經(jīng)依法登登記，取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書；（3）政府相關(guān)管理部部門的批準(zhǔn)文文件是否齊全全。包括建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證、建筑筑施工許可證證（或開工證證）、預(yù)售許許可證是否取取得等。（4）房地產(chǎn)建設(shè)的開開發(fā)投資總額額是否已經(jīng)完完成25%。5、房地產(chǎn)抵押價(jià)值值評估。確定定兩種估價(jià)方方法的平均值值，還是權(quán)重重值，應(yīng)根據(jù)據(jù)市場情況，慎慎重選用，一一般用平均值值。報(bào)酬率取取值要看風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度。6、價(jià)值定義：本報(bào)報(bào)告采用公開開市場價(jià)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。本次評評估所確定的的土地價(jià)格是是指估價(jià)對象象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)2003年4月1日，規(guī)劃用用途為住宅，土土地出讓年限限為70年，評估設(shè)設(shè)定土地程度度為宗地紅線線外“五通”（即道路、供供水