商城柜臺租賃合同糾紛承租人成功案例

1/17本案為租賃合同糾紛，程芝律師代理的是被告（反訴原告）一方。在程律師及委托人的共同努力下，爭取到了二十多萬的賠償款！北京市海淀區(qū)人民法院民事判決書(2012)海民初字第4768號原告（反訴被告）北京某商業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)X大街X號X層，注冊號：略。法定代表人王某，總經(jīng)理。委托代理人劉某，男，中國X大學(xué)助理研究員，住中國X大學(xué)宿舍。被告（反訴原告）徐某，男，196X年X月X日出生，漢族，自由職業(yè)者，戶籍地江西省X市X鎮(zhèn)X橋組X號，住北京市朝陽區(qū)X城X號院X號樓X室，身份證號：略。委托代理人程芝，北京市國漢律師事務(wù)所律師。聯(lián)系電話原告（反訴被告）北京某商業(yè)管理有限公司（以下簡稱某公司）與被告（反訴原告）徐某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由本院代理審判員舒怡獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。本案原告（反訴被告）某公司委托代理人劉某、被告（反訴原告）徐某及其委托代理人程芝到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。3/17原告（反訴被告）某公司訴稱，2011年4月我公司與徐某簽訂租賃合同，承租我公司經(jīng)營的北京中關(guān)村某6層某某商城柜臺，合同期限一年，有效期自2011年5月1日起至2012年4月30日止，租金支付方式為半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前30天支付。租賃協(xié)議簽訂后，徐某支付了上半年租金，2011年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同約定交納下半年租金，無理由拒交租金經(jīng)我公司多次催告后仍拒絕交納。我公司于2011年10月10日發(fā)出通知，要求其于2011年10月31日撤場，其仍不按規(guī)定時(shí)間撤場，并圍堵市場，擾亂市場秩序?qū)е挛夜井a(chǎn)生損失。故訴至法院請求判令：1、解除雙方簽訂的租賃合同；2、徐某支付我公司損失65302.27元（包括1、市場租金損失59721.7，計(jì)算方法為我公司某市場一個(gè)月正常經(jīng)營應(yīng)收租金為450077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外經(jīng)營，擾亂市場導(dǎo)致我公司10月份沒有收到租金，故該損失應(yīng)由三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺的租金比例計(jì)算；2、看管貨物損失300元，徐某、裴某、王某拒絕撤場的貨物放到公司庫房內(nèi)，我公司每月花3000元請一人看貨，上述三人超期經(jīng)營9天，每人應(yīng)承擔(dān)看貨損失300元；3、電費(fèi)損失749.34元，計(jì)算方法為我公司正常經(jīng)營下每17天支出電費(fèi)3200元，故在超期經(jīng)營的9天中，我公司共損失電費(fèi)1694.1元，該損失應(yīng)由徐某、裴某、王某三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺的租金比例計(jì)算；4、人員工資損失4531.23元，計(jì)算方法為我公司正常經(jīng)營下每17天支出人員工資19351元，故在超期經(jīng)營的9天中，我公司共損失人員工資10244.6元，該損失應(yīng)由徐某、裴某、王某三家分擔(dān)，分擔(dān)損失的數(shù)額以三個(gè)人租賃柜臺的租金比例計(jì)算）。4/17被告（反訴原告）徐某辯稱，我不同意某公司的訴訟請求。首先，我不存在不交租金的違約行為。我與某公司簽訂了租賃協(xié)議，租期自2011年5月1日起至2012年4月30日止。合同約定，如果我不按時(shí)交納租金，某公司可自貨款中扣除。合同簽訂后，我交納了保證金，裝修店鋪，正常經(jīng)營，2011年9月，由于某公司決定調(diào)整市場方案．不再經(jīng)營服裝改作電子產(chǎn)品，便要求我們經(jīng)營服裝百貨的商鋪撤攤，大部分的商鋪跟某公司協(xié)商后，拿到一定的錢后撤離。但我、裴某與王某三家沒有達(dá)成協(xié)議，不同意撤攤。我的上半年租金已經(jīng)支付至2011年10月31日，雙方租賃合同僅約定簽合同是一次性交付租金6個(gè)月，對于下半年租金何時(shí)交納沒有約定，僅約定合同到期終止前應(yīng)當(dāng)付齊租金。我不存在違約行為。其次，雙方的租賃合同已經(jīng)因某公司的撤場行為事實(shí)解除。由于租期未滿，我直至2011年11月8日晚仍然在正常經(jīng)營，第二天早上發(fā)現(xiàn)我裝修的店鋪已經(jīng)被人全部拆除，柜臺被拆、存放的貨物、模特等其他物件已經(jīng)被某公司在未經(jīng)我同意且未清點(diǎn)的情況下全部收走。某公司單方面撤場的行為導(dǎo)致租賃合同已經(jīng)無法實(shí)際履行，我同意解除租賃合同。第三，某公司所謂的損失沒有事實(shí)的依據(jù)，租金損失是某公司為了調(diào)整經(jīng)營方向自行將原租戶清走的行為造成的，與我無關(guān)；某公司強(qiáng)行收走我的貨物造成我無法經(jīng)營應(yīng)當(dāng)賠償我的損失，而不能向我要求貨物看管的損失；某公司的電費(fèi)損失與我沒有關(guān)系，經(jīng)營的每家商鋪都是自己打卡單獨(dú)充值，我是用我自己買的電進(jìn)行經(jīng)營，某公司的電費(fèi)屬于該公司自己的經(jīng)營成本；人員工錢也屬于某公司自己的運(yùn)營成本，與我無關(guān)。我同意支付2011年11月1日至11月8日期間的租金3066.64元（按照合同約定的租金計(jì)算）?，F(xiàn)在我的貨物已經(jīng)完全被某公司胡亂堆放、毀損。故我提出反訴其要求：1、某公司賠償我被強(qiáng)行撤場產(chǎn)生的損失242626.66元（包括：裝修損失85000元，貨物損失151766.66元，衣架2900元，模特?fù)p失2120元，滅火器等損失840元）；2、某公司返還保證金1萬元；3、反訴費(fèi)由某公司承擔(dān)。2011年11月1日至11月8日期間的租金3066.64元可自上述金額中扣除。4/17反訴被告某公司，我公司不同意徐某的反訴請求。徐某所說的損失跟我公司沒有關(guān)系，裝修不是我公司動手拆的，貨物我公司雖然沒有作清點(diǎn)但是全部都收走堆放了，他要的話把庫管費(fèi)交齊自己去挑，衣架、滅火器什么的我公司不知道有沒有，貨物損失肯定不值徐某主張的這么多錢。是徐某不交租金違約在先，我們不予退還保證金，貨物損失也應(yīng)些由徐某自己承擔(dān)。經(jīng)審理查明：2011年4月3日，某公司（甲方）與徐某（乙方）簽訂租賃經(jīng)營合同書。雙方約定：1.1甲方提供營業(yè)場地即統(tǒng)一的管理監(jiān)督，乙方提供商品及專柜必要的裝修裝飾，乙方租賃經(jīng)營；1.2甲方負(fù)責(zé)提供位于中關(guān)村某六層某A106號38.9平房米的面積作為租賃的營業(yè)場地；1.3租賃柜臺經(jīng)營范圍限于某品牌男裝；1.4乙方租賃專柜在本合同簽訂時(shí)須向甲方交納6個(gè)月租金，共計(jì)69000元；1.6乙方須于租金到期三十天向甲方交納下次租金。1.7若乙方超過繳納租金期，甲方有權(quán)從乙方銷售貨款中扣除甲方應(yīng)得的租金，乙方不得提出異議。如乙方銷售貨款不足以補(bǔ)足甲方應(yīng)收租金，乙方應(yīng)足額補(bǔ)齊，否則甲方有權(quán)采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自2011年5月1日至2012年4月30日；2.1甲、乙雙方均有6/17義務(wù)保證租賃場地、位置、設(shè)施、面積的穩(wěn)定性。甲方由于商品變更及經(jīng)營需要，或依據(jù)其經(jīng)營的業(yè)績考評結(jié)果，需變動柜臺位置、增減其經(jīng)營面積及其它變更事宜時(shí)，應(yīng)于變更前三十天通知乙方，乙方應(yīng)同意甲方的要求；2.2租賃場地裝修改造的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，且事先須按甲方要求提交施工方案，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可實(shí)施：2.6乙方負(fù)責(zé)租賃專柜商品的采購、運(yùn)輸、倉儲、保管、保險(xiǎn)等工作及費(fèi)用；2.8租賃專柜商品銷售時(shí)，乙方須嚴(yán)格遵守開票售貨、統(tǒng)一收款的銷售制度，并由甲方負(fù)責(zé)向顧客提供收銀收據(jù)。乙方不得私自收款付貨；2.13簽訂本合同時(shí)，乙方需繳納保證金1萬元，保證金應(yīng)由甲方在整個(gè)租期內(nèi)保留，不計(jì)利息，若乙方違反或不遵守不履行條款所述之任何協(xié)議、規(guī)定或條件，則甲方有權(quán)行使本租賃合同給予的補(bǔ)救權(quán)利、終止本租賃合同、保證金不予退還及就因此招致之費(fèi)用、開支、損失、損害或其它賠償。另外甲方可在任何上述情況下在乙方違反、不遵守或不履行本租賃合同甲方有權(quán)選擇立即從保證金中扣減；2.14保證金作為消費(fèi)者投訴乙方所出售的商品或產(chǎn)品或提供之服務(wù)的質(zhì)量出現(xiàn)問題的賠償備用金，若乙方所出售的商品或產(chǎn)品提供之服務(wù)在乙方合同期滿離場后3個(gè)月內(nèi)未出現(xiàn)顧客質(zhì)量問題投訴，則甲方應(yīng)在3個(gè)月期滿時(shí)無息退還保證金全部款項(xiàng)。3.4甲方為租賃場地免費(fèi)提供基本照明，乙方鋪位內(nèi)用電，甲方則按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)收取電費(fèi)。6.1在合同期滿三日內(nèi)，乙方應(yīng)將其所有商品及物品運(yùn)離租賃場地，并保持甲方原設(shè)施完好。如未能按時(shí)撤離或損壞甲方原有設(shè)施，由此發(fā)生的費(fèi)用，甲方有權(quán)從其結(jié)算款中扣除。6.2合同終止時(shí)，乙方須一次性付清應(yīng)付給甲方的應(yīng)得租金收入和其他費(fèi)用。7.1合同有效期內(nèi)各類通告，包括郵件、合同附件及結(jié)算單等，均以書面形式為準(zhǔn)，并作為本合同的一部分，與本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司給付2011年5月11日至2011年10月31日的租金69000元，保證金1萬元。2011午11月8日晚，中關(guān)村某六層市場停業(yè)后，某公司未經(jīng)徐某同意拆除了某品牌男裝柜臺。經(jīng)詢，某公司稱著手拆除商鋪內(nèi)裝修的公司并非某公司，商鋪內(nèi)商品及雜物打包存于某公司倉庫內(nèi)，打包時(shí)商品及雜物未作清點(diǎn)。某公司主張2011年11月8日撤場是因?yàn)樾炷澄唇蛔饨?，故某公司在通知徐某后單方行使解除?quán)，為此某公司提交交租通知回執(zhí)一份，以證明曾于2011年9月16日通知A106號商鋪交納租金。該交租通知簽收人為劉某，系A(chǔ)106商鋪聘用業(yè)務(wù)員。某公司還提交該公司干2011年10月11日、10月12日作出的通知兩份，2011年10月25日作出的通告一份以及撤場通知回執(zhí)一張，以證明曾以公示的形式通知徐某于2011年10月31日撤場。2011年10月12日通知內(nèi)容為：7/17“某管理辦公室于2011年9月16日下發(fā)商戶交租通知，由于商戶未按規(guī)定日期交納租金，根據(jù)《租賃合同書》第一條第1.6款和1.7款，特通知未交租金商戶于2011年11月31日20點(diǎn)前主動將鋪位內(nèi)所有物品撤出北京某經(jīng)營場地，逾期未撤，視您為自動放棄處理，產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任及后果，由您自行承擔(dān)”：10月12日通知內(nèi)容為“按照《租賃合同書》相關(guān)規(guī)定，公司正常下發(fā)了交租通知，如商戶有異議，可以通過書面形式或選出商戶代表把所提出意見與建議遞交到管理辦公室，由辦公室統(tǒng)一匯總上報(bào)公司，公司將于本月15日派出負(fù)責(zé)人當(dāng)面淺談相關(guān)事宜。在這期間請商戶不要影響商場正常營業(yè)，由此帶來的經(jīng)營損失公司將通過法律途徑解決處理。一切后果自負(fù)”。2011年10月25日的通告內(nèi)容為“我公司對某中關(guān)村店近期的經(jīng)營狀態(tài)和提交的各種事項(xiàng)非常重視，要求管理人員與商戶積極溝通、相互配合、同舟共濟(jì)，做到以下四個(gè)方面的工作：一，管理人員積極與各商戶溝通，商戶配合管理人員了解實(shí)際情況；二、各商戶配個(gè)管理人員了解事情真相，探討解決方案：三、對居心叵測、行為不良的商戶，對嚴(yán)重影響正常經(jīng)營秩序和對商場造成重大損失的商戶追究責(zé)任，查證一個(gè)處理一個(gè)；四、希望各商戶以書面形式提交自己的真正意向和想法，誠實(shí)履行合同約定”。某公司提交的撤場通知回執(zhí)上沒有徐某的簽字，也沒有日期。某公司稱撤場通知確已送達(dá)A106號商鋪，但徐某拒絕簽收。徐某對某公司提交的交租通知回執(zhí)、撤場通知回執(zhí)、通知二份、通告一份均表示不認(rèn)可，稱其從未見到并簽收上述通知通告。徐某主張2011年11月8日某公司撤場是因?yàn)橹嘘P(guān)村某6層變更經(jīng)營范圍，為此徐某向本院提交2011年11月的購電憑條三張（購電日期分別為11月1日、5日、8日）、某中關(guān)村店“某電子城”招商宣傳冊一張、某公司與第三人簽訂的協(xié)議兩份。徐某提交三張購電憑條以證明直至2011年11月8日中關(guān)村某6層物業(yè)還在向租戶王某售電，未通知商戶撤場事宜。徐某提交的招商宣傳冊顯示中關(guān)村某6層以“電子城”形式對外招商，以此證明某公司系為變更經(jīng)營范圍，通過將服裝百貨類租戶清理，達(dá)到招租電子產(chǎn)品租戶的目的。為證明某公司以多種方式與原租戶解除原租賃合同，徐某提交某公司與第三人簽訂的協(xié)議內(nèi)容如下：“甲方某公司，乙方江某，雙方就2011年11月8日清場事項(xiàng)協(xié)商一致達(dá)成以下條款：1、甲方同意退還乙方合同保證金：5000元；2、甲方同意不追究乙方11月1日至8日未交租金；3、甲方同意退還扣留乙方的所有商品，并就裝修事項(xiàng)同意一次性補(bǔ)償25000元；4、乙方同意2011年11月17日21：00前將所有物品撤出場地，不干涉甲方的任何正常經(jīng)營活動；5、乙方對所售商品的售后問題負(fù)責(zé)，并保留其他權(quán)利，包括法律訴訟的權(quán)利；6、此協(xié)議一事三份，雙方各擾一份，另一分送相關(guān)部門備檔”。某公司對購電憑條、招商宣傳冊、第三人解約協(xié)議的真實(shí)性均不予認(rèn)可，稱公司系因徐某等人違約在先而要求未給付下半年租金的租戶撤場，并沒有其他的目的。8/17為證明徐某、裴某、王某三租戶擾亂市場秩序，導(dǎo)致市場無法經(jīng)營，某公司向本院提交錄像光盤一份以及其自行制作的滾梯人員登記表一份。本院當(dāng)庭播放了光盤，錄像中確顯示有數(shù)入圍站于電梯周圍，但徐某未在其中。徐某對錄像及登記表均不予認(rèn)可，表示其從未參加過圍堵電梯的行為。庭審中，本院要求某公司指認(rèn)錄像中出現(xiàn)的A106號商鋪人員，某公司稱錄像中圍堵電梯的人均是徐某、裴某、王某的雇員。為證明市場損失，某公司提交銷售對比表及數(shù)據(jù)應(yīng)收租金數(shù)額表、電費(fèi)損失表、人員工資表。對上述證據(jù)材料的真實(shí)性，徐某以某公司自行制作為由均不予認(rèn)可，且徐某認(rèn)為市場內(nèi)人員工資為某公司應(yīng)自行承擔(dān)的經(jīng)營成本商戶自行用電的電費(fèi)已經(jīng)交納，不承擔(dān)商場的公用電費(fèi)，市場租金減少是某公司主動清除服裝百貨商戶造成的。徐某主張某公司撤場時(shí)收走全部貨品雜物并毀損，就此徐某向本院提交了A106號商鋪經(jīng)營期間全部進(jìn)貨記錄，銷售小票以及盤點(diǎn)記錄，以證明2011年11月8日其離開市場時(shí)，A106號商鋪內(nèi)尚余衣物成本價(jià)值共計(jì)151766.66元。某公司對此不予認(rèn)可，稱所收貨物不值上述價(jià)值并提交2011年11月8日晚9時(shí)拍攝的A106號商鋪的照片一張，圖中可見貨架上服裝整齊碼放，模特著裝陳列，某公司以此證明當(dāng)晚收走的A106號商鋪的貨物及雜物僅為照片所現(xiàn)。徐某對照片的真實(shí)性子以認(rèn)可，稱2011年11月8日晚其完全正常經(jīng)營直至到達(dá)停業(yè)時(shí)間，但對于某公司的證明目的不予認(rèn)可，稱除照片顯示外還有很多未陳列的貨物存在商鋪內(nèi)的庫房中。為證明貨物已毀損徐某向本院提交照片三張，以顯示2011年11月8日撤場后，現(xiàn)場商品包裝盒、商品均被嚴(yán)重?fù)p毀，四處堆放，已經(jīng)不可能用于出售。某公司對照片的真實(shí)性不予認(rèn)可，稱貨物均收于倉庫內(nèi)，徐某交付保管費(fèi)后由其自行于倉庫內(nèi)收回相應(yīng)貨物。對此，徐某不要求某公司返還貨物，要求其賠償相應(yīng)損失。徐某還提交收據(jù)3張，以證明除貨物損失外，店鋪內(nèi)的模特衣架損失2900元；衣架損失2120工裝、電表、滅火器均被收走，共損失840元。為證明其裝修被拆的損失85000元，徐某向本院提交了店鋪裝修合同、收據(jù)、平面圖、裝修報(bào)價(jià)等證據(jù)材料。某公司對上述證據(jù)材料均不予認(rèn)可。8/17徐某還向本院提交2011年10月1日后某公司向其返還貨款的銀行對賬單一份，以證明即使按照某公司的說法，其欠付租金，某公司可按照雙方合同約定在租戶欠付租金的情況下自租戶銷售貨款中扣除租金，但某公司仍按時(shí)按數(shù)向其返還了貨款，以此可見雙方未就租金支付問題產(chǎn)生糾紛。某公司對對賬單不予認(rèn)可。上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、租賃經(jīng)營合同書、交租通知回執(zhí)、撤場通知回執(zhí)、2011年10月12日通知、2011年10月25日通知、滾梯人員登記表、租金收據(jù)、保證金收據(jù)、滅火器等物品收據(jù)、銀行對賬單、進(jìn)貨單、銷售記錄本、銷售貨物但、招商宣傳冊、解約協(xié)議書、購電收據(jù)、A106商鋪2011年11月8日照片、撤場后照片、錄像、法制晚報(bào)等證據(jù)材料在案佐證。本院認(rèn)為，2011年4月3日簽訂的租賃經(jīng)營合同書系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。租賃經(jīng)營合同書第1.6條約定，租戶須于租金到期前30天向某公司繳納下次租金，結(jié)合協(xié)議第1.4條、第1.7條、1.8條、第6.2條等相關(guān)條款內(nèi)容對合同第1.6條予以理解，本院認(rèn)為雙方約定的系以半年預(yù)付形式交納租金，即徐某應(yīng)當(dāng)于2011年9月30曰前繳納2011年11月1日至2012年4月30日期間的租金。故某公司主張徐某未按時(shí)支付下半年租金，存在違約行為本院予以支持。徐某主張合同支付租金的期限不明確，本院不予支持。9/17徐某未按時(shí)交納租金，某公司可按照合同約定行使扣除貨款和保證金的正當(dāng)權(quán)利，但某公司在未事先通知徐某的情況下，擅自拆除了徐某店鋪內(nèi)的裝修并扣押了店鋪內(nèi)的全部物品，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。某公司雖主張其向徐某送達(dá)了解除合同的相應(yīng)通知通告，但其提交的通知通告回執(zhí)上無徐某的簽字認(rèn)可，故本院對某公司已履行通知義務(wù)的主張不予支持。本院認(rèn)為，某公司未履行通知義務(wù)，在未給予徐某合理期限搬離的情況下，擅自拆除徐某店鋪的行為，構(gòu)成違約。綜上，徐某與某公司均存在違約行為，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故對于某公司要求徐某支付2010年11月1日至11月8日超期經(jīng)營的相關(guān)費(fèi)用本院予以支持，徐某應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用以雙方承租合同約定的租金為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，故徐某應(yīng)當(dāng)給付某公司2011年11月1日至11月8日期間的租金3066.64元。對于徐某店鋪內(nèi)物品毀損的損失，徐某提供了原始進(jìn)貨票據(jù)、銷售票據(jù)及相關(guān)單據(jù)，某公司雖對票據(jù)不予認(rèn)可，但未能提出貨物的具體價(jià)值及數(shù)額，在某公司未清點(diǎn)貨物即予以搬離的情況下，本院以徐某主張的貨物數(shù)目作為定案依據(jù)，結(jié)合徐某提交的進(jìn)貨單據(jù)，本院對徐某主張貨物損失為151766.66元，衣架、褲夾、板費(fèi)損失2900元，模特（鈦金盤帶柱）損失2120元，滅火氣、工裝、電表損失為840元予以認(rèn)可。對于徐某主張的房屋裝修損失，本院認(rèn)為，裝修被拆除后裝修價(jià)值已無法評估確定，結(jié)合徐某提交的裝修合同及相關(guān)單據(jù)，考慮到裝修的自然折舊，本院酌定徐某裝修損失4萬元。10/17現(xiàn)雙方當(dāng)事人均同意解除合間，本院不持異議。合同解除后，根據(jù)合同約定某公司應(yīng)返還徐某保證金1萬元，扣除徐某應(yīng)給付的2011年11月1日至11月8日期間的租金后應(yīng)退還其