雅居樂清水灣項(xiàng)目(海南省銷冠)案例研究課件

海南省銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣案例研究中原顧問.2014.8海南省銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣案例研究中原顧問.2014.8關(guān)鍵詞：雅居樂清水灣銷冠項(xiàng)目整體分析沉淀人：舒巧關(guān)鍵詞：雅居樂清水灣銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣為雅居樂地產(chǎn)在海南的開山之作，定位為高端復(fù)合旅游度假區(qū)雅居樂清水灣——項(xiàng)目背景雅居樂地產(chǎn)控股有限公司是一家香港上市企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主，廣泛涉足物業(yè)服務(wù)、裝修服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，品牌知名度享譽(yù)全國，是為數(shù)不多的被納為恒生綜合指數(shù)和恒生流通綜合指數(shù)及摩根士丹利中國指數(shù)成份股的房地產(chǎn)企業(yè)之一。雅居樂在海南有三個(gè)項(xiàng)目：雅居樂清水灣（在售）、澄邁金江鎮(zhèn)項(xiàng)目（已拿地，拆遷階段）、定安南麗湖項(xiàng)目（已拿地，規(guī)劃階段）雅居樂清水灣2012年實(shí)現(xiàn)銷售額120億元，連續(xù)四年成為海南單盤成交金額最大的項(xiàng)目，也是雅居樂集團(tuán)全國成交金額最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)背景雅居樂清水灣為雅居樂地產(chǎn)在海南的開山之作，定位為高端復(fù)合旅游項(xiàng)目基本情況：位于三亞以東的陵水縣，驅(qū)車至三亞僅需40分鐘，整體開發(fā)周期10年，總體量達(dá)900萬方，產(chǎn)品線復(fù)合，配套高端項(xiàng)目基礎(chǔ)信息指標(biāo)對(duì)應(yīng)信息占地面積15000畝建筑面積900萬方綜合容積率0.9物業(yè)類型公寓、別墅、洋房開發(fā)商海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)開發(fā)周期10年首次開盤時(shí)間2009年3月28日項(xiàng)目配套六大超五星級(jí)酒店、3個(gè)18洞國際濱海高爾夫球場(chǎng)、兩座貴族游艇會(huì)、原生態(tài)溫泉SPA、國際名品購物街、殿堂式歌劇院等清水灣位于海南省陵水黎族自治縣東部沿海、背山面海，海岸線東西長約12公里。清水灣緊鄰東線高速公路，驅(qū)車至三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約40分鐘，通過海南東環(huán)城際輕軌至三亞和?？诘臅r(shí)間分別為15分鐘和1小時(shí)，擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目基本情況：位于三亞以東的陵水縣，驅(qū)車至三亞僅需40分鐘，項(xiàng)目總體規(guī)劃：超200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，用10年時(shí)間將清水灣打造成為可代言海南的旅游度假新國度，項(xiàng)目整體定位為集居住、度假、商務(wù)、投資等功能于一體的復(fù)合型濱海旅游度假區(qū)目標(biāo)定位：以濱海度假、海上觀光、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)、居住為主要功能的高品位、生態(tài)型綜合濱海旅游度假區(qū)。開發(fā)理念：按照“國際旅游島”以超過200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，近15000畝的大體量，并邀請(qǐng)國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，將清水灣打造成可代言海南的度假新國度。功能布局：整體規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三核心模式”。一軸為山海一體景觀軸，兩帶為濱海旅游休閑帶和東西景觀大道，三核心指商業(yè)文化娛樂中心，包括威尼斯水鎮(zhèn)核心、商業(yè)辦公核心區(qū)、文化特色旅游核心區(qū)。項(xiàng)目總體規(guī)劃雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目總體規(guī)劃：超200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，用10年時(shí)間將清水灣打造項(xiàng)目核心配套之國際超五星級(jí)酒店群：一線臨海區(qū)域規(guī)劃6家國際超五星級(jí)酒店，打造中國熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群，組成濱海酒店長廊，并將其中兩家酒店作為啟動(dòng)區(qū)配套，塑造項(xiàng)目高端形象酒店星級(jí)簡介卓美亞七星擁有250間海景客房及50棟別墅式套房，配套全日餐廳、水療館、宴會(huì)中心、會(huì)議中心等，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)萊佛士六星定制化服務(wù)，擁有299間海景客房及套房、32棟別墅，已開業(yè)希爾頓五星擁有509間海景客房，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)萬豪五星擁有500間海景客房，預(yù)計(jì)2013年開業(yè)豪瑞閣五星擁有500間海景客房，預(yù)計(jì)在2015年投入使用喜達(dá)屋W酒店超五星擬提供約280間高爾夫球場(chǎng)景觀客房及套房，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)曾打造迪拜頂級(jí)奢華帆船酒店的卓美亞酒店集團(tuán)，是進(jìn)駐中國的第一家國際七星級(jí)濱海度假酒店集團(tuán)。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之國際超五星級(jí)酒店群：一線臨海區(qū)域規(guī)劃6家國際超項(xiàng)目核心配套之高爾夫球場(chǎng)：國內(nèi)獨(dú)有的沙灘果嶺濱海高爾夫球場(chǎng)，并規(guī)劃了3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國際球場(chǎng)，規(guī)模罕見，配套高端，作為啟動(dòng)區(qū)配套的其中一個(gè)球場(chǎng)已投入使用，再次凸顯項(xiàng)目的高端性配套3個(gè)18洞濱海國際高爾夫球場(chǎng)，國內(nèi)絕無僅有同時(shí)是亞洲唯一一個(gè)擁有沙灘果嶺、三亞獨(dú)有的一線海景高爾夫球場(chǎng)配備三個(gè)豪華會(huì)所、溫泉SPA、宴會(huì)廳、咖啡廳等第一座球場(chǎng)占地面積1291畝，人工湖面積7.1萬方，已于2009年5月正式開打，為配置18洞燈光夜場(chǎng)及19個(gè)打位的燈光練習(xí)場(chǎng)。高爾夫配套球場(chǎng)情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之高爾夫球場(chǎng)：國內(nèi)獨(dú)有的沙灘果嶺濱海高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目核心配套之貴族游艇俱樂部：規(guī)劃兩家貴族游艇俱樂部，以先進(jìn)的技術(shù)、豪華的配置及美麗的海灣為富足階層定制的地中海式港灣碼頭，千個(gè)泊位規(guī)模罕見，提供名流匯聚的社交場(chǎng)所，鍛造項(xiàng)目品味游艇俱樂部——大人物的大號(hào)玩具俱樂部，名流匯集的社交場(chǎng)所配套2個(gè)私家貴族游艇碼頭,暢游南海,盡享海闊天空。沿海灣有豐富的海洋生物,特色潛水活動(dòng)可以帶您進(jìn)入神秘的海底世界。海灘上還有沙灘排球、沖浪，海濱浴場(chǎng)等豐富多彩的活動(dòng)可盡情體驗(yàn)濱海度假生活。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之貴族游艇俱樂部：規(guī)劃兩家貴族游艇俱樂部，以先進(jìn)項(xiàng)目其他配套：除酒店、高球場(chǎng)、游艇會(huì)外，項(xiàng)目還配套溫泉療養(yǎng)區(qū)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃世界風(fēng)情商業(yè)街、黎族風(fēng)情村、海洋體驗(yàn)館等配套，從商業(yè)、文化、海洋主題等多個(gè)方面豐富項(xiàng)目世界級(jí)旅游勝地的內(nèi)涵在離灣區(qū)十公里處的山脈周邊，隱藏著豐富的溫泉,海南清水灣投入巨資把溫泉引入灣區(qū)。金色果嶺別墅區(qū)溫泉入戶，以及規(guī)劃多國風(fēng)情溫泉谷讓住戶尊享溫泉SPA療養(yǎng)。世外桃源般的黎苗族風(fēng)情村，是熱帶中國海南風(fēng)情的烙印。遠(yuǎn)景規(guī)劃中的海洋體驗(yàn)展覽館，帶人盡情遨游海底世界。主題商業(yè)街、購物名店等一流配套，打造悠閑愜意的海濱度假國度。

中后期配套規(guī)劃溫泉度假療養(yǎng)勝地雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目其他配套：除酒店、高球場(chǎng)、游艇會(huì)外，項(xiàng)目還配套溫泉療養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目取地情況：項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積986萬㎡，折合樓面地價(jià)僅為245元/㎡，土地成本在項(xiàng)目的開發(fā)成本中幾乎可以忽略不計(jì)，使其盈利率遠(yuǎn)高于普通項(xiàng)目雅居樂清水灣——項(xiàng)目開發(fā)背景2006年-2007年2008年3月2008年6月1232006年雅居樂與政府簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議；2007年以人民幣10.18億元通過掛牌形式獲得清水灣土地450萬平方米，可建設(shè)面積296萬平方米；2008年雅居樂以9億元買下附近占地290萬平方米，可建筑面積435萬平方米；2008年6月6日，清水灣附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊被雅居樂以5億元收入。雅居樂清水灣土地分為三次取得，每次的取地情況如下：雅居樂清水灣項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積986萬㎡，折合樓面地價(jià)僅為245元/㎡數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目取地情況：項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積98項(xiàng)目開發(fā)情況：項(xiàng)目截止2008年上半年完成三次取地，并于2007年率先啟動(dòng)配套建設(shè)，一期開盤時(shí)高爾夫球場(chǎng)和主要景觀大道已呈現(xiàn)，至2012年末四年累計(jì)銷售金額超300億土地獲得（2006-2008）配套建設(shè)進(jìn)度（2007年至今）房地產(chǎn)推盤銷售（2009年至今）2006年6月，雅居樂與政府簽約土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操。2007年2月，以人民幣10.18億元的價(jià)格，取得清水灣共12塊土地合計(jì)450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。2008年3月，斥資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。2008年6月，項(xiàng)目附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊再度被雅居樂以5億元收入囊中。自2007年開發(fā)動(dòng)工迄今，雅居樂已在清水灣累計(jì)投入數(shù)十億元。項(xiàng)目16公里的市政路已完成。2009年海景高爾夫投入使用。萊佛士酒店已于2009年7月開始動(dòng)工，即將建成。七星級(jí)卓美亞酒店設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，進(jìn)入建設(shè)階段。而按計(jì)劃，清水灣將開工建設(shè)五星級(jí)酒店共6間，投資額約60億。2009年成功將溫泉引入。項(xiàng)目自2009年開盤已來，推出金色果嶺、蔚藍(lán)海岸、蔚藍(lán)高爾夫、瀚海銀灘、星海傳說、碧海帆影等多個(gè)組團(tuán)，累計(jì)開發(fā)量近400萬方。連奪海南地產(chǎn)四年銷冠，累計(jì)銷售金額超300億。雅居樂清水灣——項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目開發(fā)情況：項(xiàng)目截止2008年上半年完成三次取地，并于20項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)選擇清水灣西面地塊，各組團(tuán)同時(shí)交叉開發(fā)，各組團(tuán)內(nèi)部又分割為多期進(jìn)行推出，住宅總開發(fā)時(shí)間為8-10年，目前已開發(fā)近400萬方，推出五大組團(tuán)金色果嶺蔚藍(lán)高爾夫蔚藍(lán)海岸瀚海銀灘星海傳說10萬㎡商業(yè)街項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)選擇清水灣西面地塊，各組團(tuán)同時(shí)交叉開發(fā)，各推售策略：項(xiàng)目以比鄰景觀大道和高爾夫球場(chǎng)的金色果嶺組團(tuán)入市并低開高走，既保證首次推售的火爆，又有利于后期價(jià)格的拉升，通過分批少量頻繁加推，保證新貨沖擊市場(chǎng)，維持項(xiàng)目旺銷局面蔚藍(lán)海岸組團(tuán)（售罄）公寓：1018套面積段：68-176㎡價(jià)格：8800-12000元/㎡帶裝修：2500元/㎡金色果嶺組團(tuán)（售罄）別墅：254套面積段：180-567㎡均價(jià)：15000元/㎡公寓：136套面積段：115-291㎡價(jià)格：7200-10000元/㎡瀚海銀灘組團(tuán)（售罄）別墅：114套面積段：297-1415價(jià)格：25000元/㎡公寓：395套面積段：77-335㎡價(jià)格：15000元/㎡星海傳說組團(tuán)（售罄）獨(dú)棟別墅：118套面積段：104-252㎡價(jià)格：35000元/㎡洋房：428套㎡面積段：55-90㎡價(jià)格：15000-20000元/㎡星海傳說組團(tuán)二期（售罄）洋房：652套面積段：55-90㎡價(jià)格：18000元/㎡帶裝修：2000元/㎡10年1.1211年蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)（售罄）獨(dú)棟別墅：179套面積段:104-169㎡價(jià)格：45000元/㎡帶裝修：4000元/㎡11.2009年3.28首次開盤瀚海銀灘組團(tuán)（售罄）公寓：2030套面積段：60-145㎡價(jià)格：26000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡10.111.259月星海傳說組團(tuán)二期（售罄）獨(dú)棟別墅：497套面積段:104-252㎡價(jià)格：45000元/㎡帶裝修：4000元/㎡蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)（售罄）洋房：600套洋房面積:101-171㎡2.2萬元/㎡，送2000元/㎡精裝。07.18數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目推售情況（截至2011年）雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況推售策略：項(xiàng)目以比鄰景觀大道和高爾夫球場(chǎng)的金色果嶺組團(tuán)入市并金色果嶺組團(tuán)——360°闊景高爾夫大宅雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)——360°闊景高爾夫大宅雅居樂清水灣——項(xiàng)目推金色果嶺組團(tuán)占地20萬方，0.4容積率的超低密度打造以別墅為主的高爾夫闊景組團(tuán)，配套高端雙會(huì)所提升組團(tuán)休閑品質(zhì)金色果嶺組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積約350畝建筑面積約9.35萬方容積率0.4產(chǎn)品類型別墅（獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)排）、公寓、少量洋房樓層數(shù)別墅2-3層、公寓18層棟數(shù)與套數(shù)別墅171棟共254套，公寓2棟共144套裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓2000元/㎡，別墅毛坯停車位低層1.3輛/戶。高層1.2輛/戶，室外200個(gè)物業(yè)費(fèi)公寓3.8元/㎡，別墅5.8元/㎡配套設(shè)施54洞高爾夫球場(chǎng)環(huán)伺四周、五星級(jí)高爾夫雙會(huì)所近在咫尺、2500㎡休閑會(huì)所（咖啡廳。閱覽室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房等）組團(tuán)擁有21種戶型的別墅，錯(cuò)落有致，層層疊翠，并專享天然溫泉曲引入戶；中心區(qū)聳立兩棟18層高爾夫大宅，直面高爾夫度度假人群。區(qū)內(nèi)配有豪華會(huì)所供業(yè)主休閑、娛樂、聚會(huì)，步行至海灘僅需15分鐘。雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)占地20萬方，0.4容積率的超低密度打造以別墅為金色果嶺組團(tuán)建筑外觀以歐式經(jīng)典風(fēng)格為主，與高爾夫大宅的氣質(zhì)融合；別墅采用山地建筑概念，保證良好的景觀效果，公寓則充分利用南面海景的資源，運(yùn)用多種手法保證戶戶有景→景觀資源最大化利用風(fēng)格類型：以歐式經(jīng)典風(fēng)格為基礎(chǔ)，并結(jié)合海南熱帶氣候設(shè)計(jì)特點(diǎn)：一、山地建筑概念1、充分利用地形優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少填挖方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成（22米、24米、30米、34米）的設(shè)計(jì)標(biāo)高，使住戶充分獲得良好的景觀。2、建筑布置刻意將兩層的獨(dú)立屋以低密度形式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線，三層及高層的住戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景。3、立面設(shè)計(jì)層次分明，高低錯(cuò)落，采文化石與高檔涂料外墻以及樸素的大挑檐坡屋頂，整體色調(diào)質(zhì)樸溫暖。二、海景住宅概念1、南北對(duì)流，正南向布置，設(shè)計(jì)中運(yùn)用了大陽臺(tái)、大露臺(tái)的手法，充分利用南面海景的資源。2、住宅在力求獲得最大景觀效果的同時(shí)，取消正東西向的布局，在西立面運(yùn)用了大陽臺(tái)及遮陽板的立成構(gòu)造處理，在滿足遮陽、通風(fēng)和節(jié)能的同時(shí)又不遮擋景觀。金色果嶺組團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)建筑外觀以歐式經(jīng)典風(fēng)格為主，與高爾夫大宅的氣質(zhì)融戶型配比上別墅以雙拼和獨(dú)棟為主，其中四房的雙拼別墅最受歡迎；公寓以兩房和三房占絕對(duì)比例，120㎡左右的舒適型兩房最受歡迎金色果嶺組團(tuán)戶型配比物業(yè)類型產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)占比別墅獨(dú)棟五室兩廳310-57011211242.51%雙拼四室兩廳206-319479455.51%四聯(lián)排三室兩廳178-18312481.98%公寓兩房至四房115-2912136兩房50%、三房47%、四房3%2-3層高爾夫別墅錯(cuò)落有致，專享溫泉入戶，面積約240㎡的四房戶型最受歡迎；公寓及洋房享有山景、海景、高爾夫景等多重景觀資源，其中面積約為120㎡的戶型最受消費(fèi)者認(rèn)可。產(chǎn)品情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況戶型配比上別墅以雙拼和獨(dú)棟為主，其中四房的雙拼別墅最受歡迎；組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到售罄只用了8個(gè)月時(shí)間，不僅在于產(chǎn)品景觀資源好，其親民的定價(jià)、較大的優(yōu)惠力度也對(duì)客戶造成極大吸引，推動(dòng)產(chǎn)品熱銷推售節(jié)奏節(jié)奏推出時(shí)間開盤時(shí)間售罄時(shí)間銷售周期時(shí)間2009.1.182009.3.282009.98個(gè)月價(jià)格制定產(chǎn)品起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）付款方式及折扣獨(dú)棟145001700019200230-1080認(rèn)籌時(shí)，認(rèn)籌金為50萬元/套，交認(rèn)籌金的客戶可獲得開盤優(yōu)惠：按揭85折，一次性85折上再打98折；隨著銷售的順利進(jìn)展，折扣逐漸減少雙拼105001200013400230-390四聯(lián)排8600970011000150-180公寓76008500940088-275雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到售罄只用了8個(gè)月時(shí)間，不僅在于產(chǎn)品金色果嶺組團(tuán)面臨區(qū)域認(rèn)知度低、首期產(chǎn)品接受度低、非一線海景的劣勢(shì)，但通過景觀大道和高爾夫雙重景觀彌補(bǔ)海景弱勢(shì)、以別墅產(chǎn)品和高端配套塑造組團(tuán)與項(xiàng)目形象、以平價(jià)吸引客戶從而弱化區(qū)域弱勢(shì)金色果嶺組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)三大景觀資源：比鄰清水灣景觀大道+360°高爾夫景觀+南面海景資源配套：五星級(jí)高爾夫雙會(huì)所配套奢華享受+臨近湖畔商業(yè)中心價(jià)格：公寓價(jià)格不超過9500，別墅價(jià)格不超過20000，總價(jià)則分別在275萬和1100萬以內(nèi)，對(duì)于到三亞置業(yè)的中高端客戶來說完全在預(yù)算之內(nèi)劣勢(shì)開發(fā)初期，區(qū)域認(rèn)知度和認(rèn)同度較低交通便利性還不夠首期產(chǎn)品在市場(chǎng)上的影響力相對(duì)較小，面臨客戶接受度較低的風(fēng)險(xiǎn)組團(tuán)非一線海景，對(duì)強(qiáng)調(diào)海景資源絕對(duì)占有的頂級(jí)客戶吸引力弱雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)面臨區(qū)域認(rèn)知度低、首期產(chǎn)品接受度低、非一線海景的蔚藍(lán)海岸組團(tuán)——湖畔樂活小鎮(zhèn)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)——湖畔樂活小鎮(zhèn)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)占地14萬方，純洋房組團(tuán)，以2萬方水體公園和湖畔商業(yè)中心為核心配套，勾勒出一個(gè)湖畔LOHAS小鎮(zhèn)，與金色果嶺的主題和賣點(diǎn)完全不同蔚藍(lán)海岸組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積270畝建筑面積14萬方（商業(yè)配套2.8萬方）容積率1.2產(chǎn)品類型洋房樓層數(shù)8-11層棟數(shù)與套數(shù)商業(yè)配套部分：7棟住宅部分：28棟，共35棟，847套裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡停車位260個(gè)物業(yè)費(fèi)3.8元/㎡配套設(shè)施20000㎡水體主題公園、湖畔商業(yè)中心、特色餐飲等蔚藍(lán)海岸，湖畔樂活小鎮(zhèn)，在保持原生態(tài)地貌基礎(chǔ)上大度規(guī)劃，圈層點(diǎn)式布局的28棟濱海洋房高低錯(cuò)落。坐擁果嶺綠茵、湖畔、碧海及田園風(fēng)光，與湖畔商業(yè)中心及五星級(jí)高爾夫會(huì)所相鄰。濃郁的熱帶生態(tài)環(huán)境、悠閑的度假生活氣氛，勾勒出一個(gè)自然奔放的湖畔LOHAS小鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)俯拾20000平方米天然湖景，湖光十色觸手可及。蔚藍(lán)海岸組團(tuán)占地14萬方，純洋房組團(tuán)，以2萬方水體公園和湖畔組團(tuán)仍然采用山地建筑概念，層層錯(cuò)落的設(shè)計(jì)保證戶戶都有良好的景觀效果；加入景觀住宅的概念，以組團(tuán)景觀為中心進(jìn)行布置，在飽覽山海景觀的同時(shí)疊加中心湖景的第三重享受→景觀資源最大化利用一、山地建筑概念1、充分利用地形優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少填挖方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成（21.5米、23米、26米）的設(shè)計(jì)標(biāo)高，建筑由低至高圈層點(diǎn)式布置，使住戶充分獲得良好的景觀。2、2-3層低密度商業(yè)以點(diǎn)式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線，8-11層中高層住戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景，二、景觀住宅概念1、布置在小區(qū)內(nèi)排的8-11層住宅，在力求南北向的同時(shí)，亦爭(zhēng)取良好的組團(tuán)景觀。2、布置在小區(qū)外排的住宅在爭(zhēng)取南北向的同時(shí)，亦力爭(zhēng)獲得良好的球場(chǎng)及中心湖景。3、建筑立面設(shè)計(jì)采用優(yōu)雅氣派的現(xiàn)代造型以及質(zhì)樸的大挑檐坡屋頂，極力營造簡潔而親切的自然生活氣息，力求體現(xiàn)濱海建筑的特征。蔚藍(lán)海岸組團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)組團(tuán)仍然采用山地建筑概念，層層錯(cuò)落的設(shè)計(jì)保證戶戶都有良好的景兩大組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)中運(yùn)用了水景、泳池等造園手法，營造濃郁的熱帶旅游度假生活氛圍

結(jié)合整個(gè)小區(qū)特點(diǎn)設(shè)置區(qū)內(nèi)環(huán)路，同時(shí)通過一條南北向的主軸和兩條東西向的景觀次軸將小區(qū)的步行系統(tǒng)連接起來，沿區(qū)內(nèi)道路自然形成區(qū)內(nèi)主要的開放空間和帶狀綠化空間；

根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米二級(jí)道路組成，道路系統(tǒng)成環(huán)狀布置；

景觀中心是2萬㎡的大型水體主題公園，與整區(qū)的主干道及高爾夫球場(chǎng)相映成趣，同時(shí)提供了大量的親水平臺(tái)、湖畔步道、水岸的湖畔商業(yè)街等成為整個(gè)組團(tuán)人群聚集的區(qū)域；

根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，方便居民出行，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米、3米三級(jí)道路組成，道路系統(tǒng)成盡端式布置，減少車流對(duì)人行流線的干擾。陽臺(tái)溫泉SPA溫泉入戶花園溫泉SPA小區(qū)園林金色果嶺蔚藍(lán)海岸兩大組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)中運(yùn)用了水景、泳池等造園手法，營造濃郁的熱戶型配比上一房、兩房占比最大，270°飄窗是戶型設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，增強(qiáng)對(duì)景觀資源的享受，90㎡左右的經(jīng)濟(jì)型兩房最受歡迎蔚藍(lán)海岸組團(tuán)戶型配比物業(yè)類型戶型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)占比洋房一房68-903528834%兩房82-13047456%三房116-1758510%主力戶型為兩房兩廳和三房兩廳，每個(gè)房間均設(shè)計(jì)270°大飄窗，部分住宅擁有空中入戶花園，其中面積約90㎡的兩房最受歡迎。產(chǎn)品情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況戶型配比上一房、兩房占比最大，270°飄窗是戶型設(shè)計(jì)的一大亮組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到847套洋房售罄售罄僅用了7個(gè)月時(shí)間，其與金色果嶺差異化的主題、三重景觀資源享受、相當(dāng)于金色果嶺公寓的定價(jià)和相同的大幅優(yōu)惠對(duì)客戶造成極大吸引，推動(dòng)產(chǎn)品熱銷推售節(jié)奏節(jié)奏推出時(shí)間開盤時(shí)間售罄時(shí)間銷售周期時(shí)間2009.1.182009.3.282009.87個(gè)月價(jià)格制定產(chǎn)品起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）付款方式及折扣洋房75238500929963-150認(rèn)籌時(shí)，認(rèn)籌金為50萬元/套，交認(rèn)籌金的客戶可獲得開盤優(yōu)惠：按揭85折，一次性85折上再打98折；隨著銷售的順利進(jìn)展，折扣逐漸減少調(diào)價(jià)9200——70-165雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到847套洋房售罄售罄僅用了7個(gè)月時(shí)蔚藍(lán)海岸組團(tuán)與金色果嶺組團(tuán)的劣勢(shì)相同，但通過三重景觀強(qiáng)力彌補(bǔ)了非一線海景的弱勢(shì)，商業(yè)中心的配套增加了生活的便利性，洋房這一物業(yè)類型使產(chǎn)品品質(zhì)感上升的同時(shí)又疊加低總價(jià)的吸引蔚藍(lán)海岸組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)三大景觀資源：比鄰清水灣景觀大道+燈光高爾夫場(chǎng)景觀+專享2萬方湖景配套：五星級(jí)高爾夫雙會(huì)所配套奢華享受+特色商業(yè)中心價(jià)格：定價(jià)不超過9300，總價(jià)150萬以內(nèi)，低于金色果嶺的公寓價(jià)格，對(duì)于首次到三亞置業(yè)的總價(jià)敏感客戶吸引力大劣勢(shì)開發(fā)初期，區(qū)域認(rèn)知度和認(rèn)同度較低交通便利性還不夠首期產(chǎn)品在市場(chǎng)上的影響力相對(duì)較小，面臨客戶接受度較低的風(fēng)險(xiǎn)組團(tuán)非一線海景，對(duì)強(qiáng)調(diào)海景資源絕對(duì)占有的頂級(jí)客戶吸引力弱雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)與金色果嶺組團(tuán)的劣勢(shì)相同，但通過三重景觀強(qiáng)力彌補(bǔ)瀚海銀灘組團(tuán)——一線海景城邦（該組團(tuán)很大，是啟動(dòng)區(qū)唯一一線臨海的組團(tuán)，因此分多次銷售，至今仍在售）瀚海銀灘組團(tuán)——一線海景城邦（該組團(tuán)很大，是啟動(dòng)區(qū)唯一一線臨瀚海銀灘組團(tuán)體量71萬方，是目前最大的組團(tuán)和價(jià)值最高的區(qū)域，以“一線海景城邦”冠名，目標(biāo)客戶定位為“全球顯貴名流”，并以配套的多家頂級(jí)酒店、私人會(huì)所、商業(yè)長廊、游艇會(huì)等彰顯組團(tuán)的價(jià)值瀚海銀灘組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積750畝建筑面積71萬方容積率1.4產(chǎn)品類型別墅、洋房、公寓樓層數(shù)別墅1-2層、洋房16-19層、公寓18-26層棟數(shù)與套數(shù)187棟，約4435套裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓4000元/㎡，別墅毛坯停車位3020室外：1706個(gè)地下：1314個(gè)物業(yè)費(fèi)洋房3.8元/㎡、酒店式公寓4.8元/㎡，別墅5.8元/㎡配套設(shè)施一線海景沙灘、豪華雙會(huì)所、1100多米沿海繽紛商業(yè)街，比鄰核心商業(yè)區(qū)的千個(gè)泊位碼頭清水灣為全球顯貴名流量身打造的一線海景城邦。擁攬了海南清水灣最親近遼闊大海，最直接步入銀灘，海岸離海最近，觀海角度最佳，最開闊的王牌位置。此外，瀚海銀灘更奢享國際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)精心定制、管理的多家國際頂級(jí)酒店、尊崇私人雙會(huì)所、奢華商業(yè)長廊以及貴族游艇會(huì)等超五星級(jí)配套。雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況瀚海銀灘組團(tuán)體量71萬方，是目前最大的組團(tuán)和價(jià)值最高的區(qū)域，產(chǎn)品上別墅全部為獨(dú)創(chuàng)的泰式獨(dú)棟，空間尺度較金色果嶺更大，體現(xiàn)一線海景資源占有的絕對(duì)吸引力；洋房和公寓的戶型面積選擇較大，且均有大露臺(tái)或飄窗，增強(qiáng)景觀享受瀚海銀灘組團(tuán)產(chǎn)品配比物業(yè)類型戶型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)獨(dú)棟別墅兩房至五房297-1415165165洋房一房至四房97-335171535公寓一房至兩房77-17542800產(chǎn)品附加值較高，大面寬、大露臺(tái)、大陽臺(tái)的空間尺度滿足了高端度假人士的奢享需求。公寓均有大露臺(tái)及飄窗，臥室教委寬敞。獨(dú)創(chuàng)泰式別墅、開放式大氣格局、八方視角開揚(yáng)通暢。產(chǎn)品情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況產(chǎn)品上別墅全部為獨(dú)創(chuàng)的泰式獨(dú)棟，空間尺度較金色果嶺更大，體現(xiàn)組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到公寓、洋房售罄且別墅也去化良好僅用了一年時(shí)間，啟動(dòng)區(qū)唯一的絕對(duì)一線海景組團(tuán)、創(chuàng)新泰式別墅和高層產(chǎn)品的絕佳景觀戶型設(shè)計(jì)使其溢價(jià)明顯，即使價(jià)格遠(yuǎn)高于其他組團(tuán)也不影響熱銷推售節(jié)奏節(jié)奏推出時(shí)間開盤時(shí)間頭兩期售罄時(shí)間銷售周期時(shí)間2009.3.282009.3.282010.21年雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況價(jià)格制定產(chǎn)品起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）付款方式及折扣獨(dú)棟別墅3200045000770001200-5400認(rèn)籌時(shí)，認(rèn)籌金為50萬元/套，交認(rèn)籌金的客戶可獲得開盤優(yōu)惠：按揭85折，一次性85折上再打98折；隨著銷售的順利進(jìn)展，折扣逐漸減少洋房110001800026000100-900公寓14000180002400090-420組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到公寓、洋房售罄且別墅也去化良好僅用蔚藍(lán)海岸組團(tuán)與另兩個(gè)組團(tuán)的劣勢(shì)基本相同，但其強(qiáng)勢(shì)的景觀資源使其在客戶中迅速得到認(rèn)可并忽略劣勢(shì)，頂級(jí)配套體現(xiàn)了組團(tuán)的高端度假功能，戶型設(shè)計(jì)又保證了景觀的絕對(duì)享有，吸引高端和頂級(jí)客戶瀚海銀灘組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)四重復(fù)合景觀資源：一線海景+大型人工湖景+中央公園+景觀大道頂級(jí)配套：地中海式游艇碼頭+頂級(jí)酒店群+風(fēng)情商業(yè)長廊+私人會(huì)所劣勢(shì)開發(fā)初期，區(qū)域認(rèn)知度和認(rèn)同度較低交通便利性還不夠首期產(chǎn)品在市場(chǎng)上的影響力相對(duì)較小，面臨客戶接受度較低的風(fēng)險(xiǎn)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)與另兩個(gè)組團(tuán)的劣勢(shì)基本相同，但其強(qiáng)勢(shì)的景觀資源使星海傳說組團(tuán)星海傳說組團(tuán)整個(gè)星海傳說組團(tuán)占地約60萬平方米，以0.4容積率的超低密度打造以別墅和洋房為主的高端組團(tuán)，會(huì)所包括健身、游泳、餐廳、商場(chǎng)等配套星海傳說組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積907畝建筑面積24萬方容積率0.4產(chǎn)品類型別墅、洋房、公寓樓層數(shù)別墅1-2層、洋房7-11層棟數(shù)與套數(shù)別墅共497套，公寓共652套裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓2000元/㎡，別墅4000元停車位別墅1:2，洋房和公寓1:1物業(yè)費(fèi)公寓3.8元/㎡，酒店式公寓4.8元/㎡，別墅5.8元/㎡配套設(shè)施豪華會(huì)所、千米繽紛商業(yè)長廊、高爾夫體育公園兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場(chǎng)等星海傳說組團(tuán)在整個(gè)清水灣項(xiàng)目中地段優(yōu)越，緊靠清水灣大道，前方即是綿長的12公里純美海岸，步行至海灘只需5分鐘，整個(gè)A16區(qū)以點(diǎn)狀布局像星星點(diǎn)綴在星空中，猶如一片“星?！?。雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況整個(gè)星海傳說組團(tuán)占地約60萬平方米，以0.4容積率的超低密度組團(tuán)別墅以最受客戶認(rèn)可的泰式別墅和歐式別墅為主，與水岸園林共同營造濃郁的熱帶風(fēng)情，園林打造構(gòu)造出一個(gè)步移景異的愜意空間立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代泰式建筑造型，結(jié)合斑駁的石材墻身以及樸素的大挑檐坡屋頂，極力營造簡潔而親切、優(yōu)雅帶舒適的立面造型。高低錯(cuò)落的別墅與洋房臨水而建，組成豐富多變的天際線。同時(shí)提供了大量生活交往的戶外公共活動(dòng)場(chǎng)地，讓每戶人家都能擁有推窗即擁攬的美景。星海傳說組團(tuán)建筑規(guī)劃泰式別墅實(shí)景洋房效果圖歐式別墅實(shí)景組團(tuán)別墅以最受客戶認(rèn)可的泰式別墅和歐式別墅為主，與水岸園林共獨(dú)創(chuàng)的泰式獨(dú)棟多重院落設(shè)計(jì)，景觀視角好、尺度空間大，外觀濃郁而獨(dú)特的東南亞風(fēng)情增加了對(duì)客戶的吸引；洋房和公寓戶型比較方正，觀景大露臺(tái)使海景和高爾夫景觀盡收眼底星海傳說組團(tuán)戶型配比物業(yè)類型戶型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)占比別墅四房216-255——26853.92%三房159-18510921.93%兩房105-13012024.15%洋房一房至三房55-13514652一房33%，兩房40%、三房27%產(chǎn)品情況公寓戶型方正合理，開放式廚房；觀景大露臺(tái)，海景與高爾夫景觀盡收眼底。別墅采用泰式風(fēng)情，多重院落設(shè)計(jì)，主臥和客廳闊綽大氣，地下室功能齊全。一期推出的600套產(chǎn)品開盤當(dāng)天即被一搶而空，創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。獨(dú)創(chuàng)的泰式獨(dú)棟多重院落設(shè)計(jì)，景觀視角好、尺度空間大，外觀濃郁組團(tuán)推售情況：一期從開盤到售罄只用了一周時(shí)間，源于前三個(gè)組團(tuán)的成功為項(xiàng)目迅速打開市場(chǎng)并收獲認(rèn)可，在此基礎(chǔ)之上該組團(tuán)選擇了最受客戶歡迎的產(chǎn)品并以低于瀚海銀灘的價(jià)格和1.5線海景成功吸引客戶推售節(jié)奏節(jié)奏推出時(shí)間開盤時(shí)間一期售罄時(shí)間銷售周期時(shí)間2010.1.52010.1.52010.11周雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況價(jià)格制定付款方式及折扣產(chǎn)品起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）洋房、公寓88折，別墅95折泰式獨(dú)棟320004500055000420-900歐式獨(dú)棟300003500042000315-745洋房11000150002300060-310調(diào)價(jià)18000組團(tuán)推售情況：一期從開盤到售罄只用了一周時(shí)間，源于前三個(gè)組團(tuán)星海傳說組團(tuán)與面市時(shí)清水灣仍處于開發(fā)初期，但在前三個(gè)組團(tuán)受到一定認(rèn)可的基礎(chǔ)上選擇已經(jīng)接受過市場(chǎng)考驗(yàn)的熱銷產(chǎn)品并用性價(jià)比作為重要賣點(diǎn)，搭配豐富的配套和三重景觀資源，成功吸引中高端客戶星海傳說組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)三重景觀資源：1.5線海景+比鄰景觀大道+雙高爾夫球場(chǎng)豐富配套：2個(gè)高爾夫球場(chǎng)+千米風(fēng)情商業(yè)長廊+體育公園價(jià)格：洋房總價(jià)在350萬以內(nèi)，獨(dú)棟別墅總價(jià)在900萬以內(nèi)，吸引中高端客戶劣勢(shì)開發(fā)初期，區(qū)域認(rèn)知度和認(rèn)同度較低交通便利性還不夠雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況星海傳說組團(tuán)與面市時(shí)清水灣仍處于開發(fā)初期，但在前三個(gè)組團(tuán)受到項(xiàng)目總體營銷推廣策略：前期全國引爆，后期注重圈層營銷雅居樂清水灣——項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目前期以強(qiáng)勢(shì)推廣為主，通過全國一線城市媒體投放和密集公關(guān)活動(dòng)，在市場(chǎng)上造成轟動(dòng)并迅速提升項(xiàng)目影響力，同時(shí)利用各地專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行分銷及推廣，建立起全國銷售網(wǎng)絡(luò)；后期以軟性推廣為主調(diào)，加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的解構(gòu)，項(xiàng)目區(qū)域炒作，注重業(yè)主資源挖掘和圈層營銷，為銷售客戶積累創(chuàng)造條件。08.0909.01.1709.01.2409.0309.03.2809.10萊佛士度假酒店奠基營銷動(dòng)作媒體操作物料配合第四屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)項(xiàng)目專場(chǎng)推薦會(huì)內(nèi)部認(rèn)購示范單位/銷售中心開放全國巡回推介會(huì)（成都/佛山）/全國媒體見面會(huì)金色果嶺/蔚藍(lán)海岸組團(tuán)開盤搜房、搜狐、天涯等全國性網(wǎng)站投放新聞報(bào)道“TOP奢侈品沙龍2009中國巡展首站”TOP奢侈品沙龍2009中國巡展首站—海南清水灣之巴黎寶藏北京媒體見面會(huì)冠名鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)《雅居樂地產(chǎn)筑夢(mèng)天下》欄目公關(guān)活動(dòng)08.10瀚海銀灘推售10.1星海傳說推售戶外、各大重點(diǎn)城市主流報(bào)紙、鳳凰衛(wèi)視、全國性網(wǎng)絡(luò)媒體、航空雜志、行業(yè)雜志；影視片、網(wǎng)站、戶型模型等；項(xiàng)目總體營銷推廣策略：前期全國引爆，后期注重圈層營銷雅居樂清推廣渠道：后期以軟性推廣為主調(diào)，以項(xiàng)目區(qū)域炒作為主，針對(duì)不同客戶轟炸式媒體廣告城市聯(lián)動(dòng)推介大型公關(guān)活動(dòng)機(jī)場(chǎng)廣告：美蘭機(jī)場(chǎng)、鳳凰機(jī)場(chǎng)通道，道路高炮；海南報(bào)媒，如海南日?qǐng)?bào)、?？谕韴?bào)等主流媒體；外地報(bào)媒：北京青年報(bào)、成都商報(bào)、大連日?qǐng)?bào)、深圳特區(qū)報(bào)、太原晚報(bào)等。攜手中旅服創(chuàng)立體營銷模式，全國20個(gè)城市聯(lián)動(dòng)推介，立體化媒體推廣，項(xiàng)目價(jià)值推廣與活動(dòng)推廣緊密結(jié)合，上海、北京、東北，南京等做推廣，注重媒體效果，曝光、價(jià)值推廣等完美結(jié)合。20個(gè)城市設(shè)展廳沙盤，聚集客戶清水灣金牌業(yè)主高爾夫邀請(qǐng)賽“雅居樂清水灣杯”重慶高球邀請(qǐng)賽我愛清水灣“筑夢(mèng)天使”選秀活動(dòng)模特大賽……雅居樂清水灣——項(xiàng)目營銷推廣推廣渠道：后期以軟性推廣為主調(diào)，以項(xiàng)目區(qū)域炒作為主，針對(duì)不同推廣策略：線上與線下相互配合，線上為分銷+展廳，線下為圈層營銷+分眾營銷雅居樂清水灣——項(xiàng)目營銷推廣推廣策略

線上：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目高端定位，突出項(xiàng)目景觀資源及整體規(guī)劃配套優(yōu)勢(shì)，以航空、經(jīng)濟(jì)類、一線城市主流傳媒作為突破點(diǎn)，吸引注重高生活品質(zhì)的人群；

線下：主打圈層營銷與分眾營銷，以奢侈品、高爾夫活動(dòng)、高端經(jīng)濟(jì)論壇、項(xiàng)目大型招商活動(dòng)等公關(guān)活動(dòng)，營造市場(chǎng)影響力。媒體組合

戶外：三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、?？诿捞m機(jī)場(chǎng)、高速公路重點(diǎn)戶外廣告牌、山西戶外旅行牌資源

報(bào)紙：○本地：《海南日?qǐng)?bào)》《海口晚報(bào)》○

珠三角：《深圳特區(qū)報(bào)》《南都周刊》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》○

北方：《山西晚報(bào)》《遼沈晚報(bào)》《新文化報(bào)》《投資者報(bào)》《太原晚報(bào)》《北京青年報(bào)》○

江浙：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》《新聞晨報(bào)》《錢江晚報(bào)》《揚(yáng)子晚報(bào)》《租售情報(bào)》

電視：《鳳凰衛(wèi)視》“商旅沖動(dòng)”、“筑夢(mèng)天下”

電臺(tái)：黑龍江及上海電臺(tái)

雜志：

《新地產(chǎn)》《東方航空》《南方航空》《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》

網(wǎng)絡(luò)：《搜房》《天涯社區(qū)》《新浪樂居》《搜狐焦點(diǎn)》

短信：以高端客戶和老業(yè)主精準(zhǔn)投放為主推廣策略：線上與線下相互配合，線上為分銷+展廳，線下為圈層營項(xiàng)目客戶主要來源于東北、華北和江浙地區(qū)，近年西南地區(qū)客戶逐漸增加，其全國推廣策略比較成功；置業(yè)客戶關(guān)注的因素主要是氣候、配套、資源、產(chǎn)品多樣性和開發(fā)商品牌雅居樂清水灣——客戶分析置業(yè)客戶敏感點(diǎn)分析關(guān)注條件描述敏感點(diǎn)氣候位于熱帶地區(qū)，氣候宜人，無寒冷冬季，四季暖和內(nèi)地客戶，尤其北方客戶，不想過天寒地凍的冬天，愿意到海南過冬，喜歡陵水的氣候條件配套高爾夫球場(chǎng)和頂級(jí)酒店、游艇、商業(yè)街等清水灣體量最大，配套相對(duì)是最完善的，高端配套是身份的象征資源綿延12公里，沙白坡緩，天清水藍(lán)一線海景，海岸線最長，沙子最細(xì)，海景很美，不被打擾的灣區(qū)產(chǎn)品別墅，公寓，海景公寓，洋房等產(chǎn)品類型多樣化，滿足不同人群的需求，小獨(dú)棟泰式別墅深受歡迎品牌雅居樂品牌，在全國有一定知名度，尤其珠三角認(rèn)知雅居樂品牌，可信度較高項(xiàng)目客戶30%左右來自東北三省，此外還有20%左右的客戶來自北京，兩個(gè)地區(qū)客戶占過半數(shù)。近兩年華北及長三角客戶比例逐漸增加，東北客戶比例則在縮小，以川渝為代表的西南地區(qū)市場(chǎng)份額逐漸增大。圖：項(xiàng)目客戶來源構(gòu)成項(xiàng)目客戶主要來源于東北、華北和江浙地區(qū)，近年西南地區(qū)客戶逐漸客戶共性：購房目的以短期度假兼投資為主，海景資源是購買的主要因素雅居樂清水灣——客戶分析類別特征備注購房目的短期度假兼投資>長期度假兼投資>純投資年居住時(shí)間在30天以內(nèi)的界定為短期度假，30天以上的為長期度假社區(qū)配套需求餐飲配套>休閑娛樂配套>商業(yè)街物業(yè)服務(wù)需求對(duì)房間做定期打掃維護(hù)是客戶最關(guān)注的；其次在度假居住的時(shí)候，客戶希望提供租車和代訂機(jī)票等便捷服務(wù)售后返祖需求絕大多數(shù)自住客戶需求少；售后返祖需求主要為純投資客戶客戶愿意支付高于周邊同類型住宅的價(jià)格可享受海景資源>有完善的生活配套>有大面積公共景觀客戶需求訪談客戶共性：購房目的以短期度假兼投資為主，海景資源是購買的主要?jiǎng)e墅客戶特征：多為二次以上在海南置業(yè)，需求產(chǎn)品以100-300㎡的兩房/三房為主，最看重對(duì)景觀資源的占有，統(tǒng)一精裝修（僅硬裝）是客戶的一致需求雅居樂清水灣——客戶分析類別特征備注海南島內(nèi)購房次數(shù)以二次以上置業(yè)為主，以前多在?？诨蛉齺営羞^購房經(jīng)歷購房關(guān)注重點(diǎn)景觀資源>產(chǎn)品品質(zhì)>區(qū)域地段>配套>價(jià)格主力需求產(chǎn)品100-300㎡，二房/三房為主，四房和一房需求非常少細(xì)節(jié)要求：1、客廳尺度要夠，不能太小；2、臥室最好全部為帶衛(wèi)生間的套房；3、不喜歡開放式廚房，要封閉式廚房戶型核心關(guān)注點(diǎn)景觀>私密性>朝向?qū)坝^資源的占有是第一位的；其次是居住私密性的要求，喜歡獨(dú)棟或類似獨(dú)門獨(dú)院、私密性較高的產(chǎn)品；最好是坐北朝南的房源朝向關(guān)注度最好是朝南；但如果戶型通透、景觀好，其他朝向也可以接受對(duì)精裝修的需求統(tǒng)一精裝修（僅硬裝）是客戶主力需求家具家電最好還是自己購買；裝修標(biāo)準(zhǔn)5000-10000元/㎡客戶選擇最多別墅客戶特征：多為二次以上在海南置業(yè)，需求產(chǎn)品以100-30洋房/高層客戶特征：以首次和二次在島內(nèi)置業(yè)的客戶為主；主力需求面積為50-140㎡，兩房需求為主，一房為輔；在產(chǎn)品選擇上，對(duì)景觀資源的占有仍然是第一位的；比較傾向能拎包入住雅居樂清水灣——客戶分析類別特征備注海南島內(nèi)購房次數(shù)以一次和二次置業(yè)為主購房關(guān)注重點(diǎn)景觀資源>價(jià)格>配套>產(chǎn)品品質(zhì)>區(qū)域地段相比別墅客戶，普通公寓類客戶對(duì)價(jià)格和配套更為敏感主力需求產(chǎn)品50-140㎡，二房為主，一房為輔，三房需求非常少細(xì)節(jié)要求：1、一房產(chǎn)品還是要有獨(dú)立的客廳；2、陽臺(tái)/露臺(tái)面積要大戶型核心關(guān)注點(diǎn)景觀>朝向>戶型設(shè)計(jì)相比別墅，公寓類客戶對(duì)朝向的敏感度更高，對(duì)戶型本身的功能布局要求更強(qiáng)烈朝向關(guān)注度較別墅客戶更敏感；朝北最差，朝西次之精裝修的需求全裝全配（拎包入住）是客戶主力需求裝修標(biāo)準(zhǔn)2000-5000元/㎡洋房/高層客戶特征：以首次和二次在島內(nèi)置業(yè)的客戶為主；主力需項(xiàng)目的價(jià)格策略是其熱銷的核心因素之一，通過低價(jià)入市預(yù)留升值空間并迅速吸引客戶；先期以大幅優(yōu)惠吸引關(guān)注并迅速去化，獲得認(rèn)知度后減小幅度，但始終保持同期市場(chǎng)上較大的優(yōu)惠力度；而漲價(jià)節(jié)奏慢、幅度小保證了項(xiàng)目的持續(xù)熱銷項(xiàng)目整體價(jià)格策略價(jià)格策略折扣策略低價(jià)入市，預(yù)留升值空間：項(xiàng)目首次開盤時(shí)三亞幾大成熟灣區(qū)洋房均價(jià)在15000-18000，別墅均價(jià)在20000-40000。而清水灣開盤時(shí)洋房帶裝修均價(jià)8500.別墅價(jià)格17000，明顯低于周邊項(xiàng)目，為房價(jià)預(yù)留了較大的升值空間。開發(fā)周期長，漲價(jià)節(jié)奏慢，幅度?。喉?xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)10年，堅(jiān)持“漲價(jià)節(jié)奏慢、幅度小”的策略，有利于項(xiàng)目持續(xù)熱銷。優(yōu)惠幅度逐漸縮小：隨著項(xiàng)目逐漸成熟、市場(chǎng)認(rèn)知度逐漸增強(qiáng)，在優(yōu)惠折扣上也逐漸縮小，從早期的85折到現(xiàn)在的9-95折，但在同期市場(chǎng)上折扣幅度依然較大。優(yōu)惠折扣幅度大：相比同期市場(chǎng)上95-98折常規(guī)的折扣操作手法，項(xiàng)目首期推出產(chǎn)品的優(yōu)惠折扣幅度達(dá)到85折，且一次性付款額外98折，這在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上是少有的。公寓折扣大于別墅：同一組團(tuán)，在折扣上公寓大于別墅，為大體量的公寓產(chǎn)品帶來較好的去化速度。優(yōu)惠幅度逐漸縮?。弘S著項(xiàng)目逐漸成熟、市場(chǎng)認(rèn)知度逐漸增強(qiáng)，在優(yōu)惠折扣上也逐漸縮小，從早期的85折到現(xiàn)在的9-95折。但總體來講，在同期市場(chǎng)上，其折扣幅度依然較大。雅居樂清水灣——案例小結(jié)項(xiàng)目的價(jià)格策略是其熱銷的核心因素之一，通過低價(jià)入市預(yù)留升值空產(chǎn)品的合理規(guī)劃是其熱銷的另一個(gè)核心因素，物業(yè)形態(tài)和戶型大小依景觀資源的優(yōu)劣而定，配套也根據(jù)組團(tuán)的資源和主題規(guī)劃，使得各組團(tuán)的價(jià)值和產(chǎn)品梯隊(duì)分明，吸納的客群廣泛產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品線由豐富到精簡物業(yè)形態(tài)和戶型大小的選擇據(jù)景觀資源而定根據(jù)組團(tuán)周邊的資源和自身規(guī)劃設(shè)置了不同的配套一二期產(chǎn)品線豐富，不僅擴(kuò)大客戶可選擇性，同時(shí)化解銷售壓力；到三、四期，產(chǎn)品線趨向單一、高端，公寓面積增大，別墅只有獨(dú)棟產(chǎn)品，這不僅增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)利潤最大化。各期產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型大小因其自然景觀資源優(yōu)劣相應(yīng)變化，如金色果嶺洋房擁有360°高爾夫景觀和二線海景，而蔚藍(lán)海岸與星海傳說景觀資源次于金色果嶺，所以前者戶型明顯大于后兩者。而瀚海銀灘組團(tuán)享有一線海景資源，其戶型面積更大在各組團(tuán)配套上，根據(jù)組團(tuán)所處周邊環(huán)境及自身規(guī)劃，相應(yīng)規(guī)劃了不同檔次的配套，如金色果嶺享有360°高爾夫景觀及海景且容積率低，則規(guī)劃了高檔會(huì)所。蔚藍(lán)海岸因其規(guī)劃了純洋房住宅，未來人口較多，則規(guī)劃了大型商業(yè)中心。雅居樂清水灣——案例小結(jié)產(chǎn)品的合理規(guī)劃是其熱銷的另一個(gè)核心因素，物業(yè)形態(tài)和戶型大小依大盤規(guī)劃、復(fù)合產(chǎn)品線、各組團(tuán)主題和產(chǎn)品檔次差異化，使項(xiàng)目的升值潛力大，覆蓋了盡可能廣的客群面；多組團(tuán)分批少量頻繁加推，保證新貨沖擊市場(chǎng)，親民的價(jià)格+罕見的折扣嚴(yán)格控制總價(jià)，保證快銷案例分析小結(jié)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)案例借鑒點(diǎn)熱銷原因…絕佳資源優(yōu)勢(shì)品牌可信度與全國化的行銷渠道和客戶群規(guī)模開發(fā)，生活配套齊全，各組團(tuán)主題鮮明別墅產(chǎn)品贈(zèng)送比例大，性價(jià)比突出前期開發(fā)強(qiáng)度較大，產(chǎn)品研發(fā)跟不上節(jié)奏啟動(dòng)區(qū)建設(shè)結(jié)束后將進(jìn)行商業(yè)區(qū)的密集建設(shè)，建成后將有更多游客，降低旅游度假居住的私密性和純粹性大盤營銷未來升值潛力產(chǎn)品線相對(duì)完整，能覆蓋多種客戶產(chǎn)品贈(zèng)送、泰式裝修均能抓住購房者偏好景觀資源好大盤規(guī)劃：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)高端休閑娛樂和生活配套的完善及交通體系的搭建避免單一產(chǎn)品模式，產(chǎn)品檔次和配套規(guī)劃依景觀資源和組團(tuán)主題而定可通過贈(zèng)送形式控制產(chǎn)品使用面積和實(shí)際總價(jià)，保證快銷價(jià)格低開高走+大幅折扣強(qiáng)勢(shì)吸引客戶分批少量頻繁加推，保證新貨沖擊市場(chǎng)，維持項(xiàng)目旺銷局面雅居樂清水灣——案例小結(jié)大盤規(guī)劃、復(fù)合產(chǎn)品線、各組團(tuán)主題和產(chǎn)品檔次差異化，使項(xiàng)目的升ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish海南省銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣案例研究中原顧問.2014.8海南省銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣案例研究中原顧問.2014.8關(guān)鍵詞：雅居樂清水灣銷冠項(xiàng)目整體分析沉淀人：舒巧關(guān)鍵詞：雅居樂清水灣銷冠項(xiàng)目雅居樂清水灣為雅居樂地產(chǎn)在海南的開山之作，定位為高端復(fù)合旅游度假區(qū)雅居樂清水灣——項(xiàng)目背景雅居樂地產(chǎn)控股有限公司是一家香港上市企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主，廣泛涉足物業(yè)服務(wù)、裝修服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，品牌知名度享譽(yù)全國，是為數(shù)不多的被納為恒生綜合指數(shù)和恒生流通綜合指數(shù)及摩根士丹利中國指數(shù)成份股的房地產(chǎn)企業(yè)之一。雅居樂在海南有三個(gè)項(xiàng)目：雅居樂清水灣（在售）、澄邁金江鎮(zhèn)項(xiàng)目（已拿地，拆遷階段）、定安南麗湖項(xiàng)目（已拿地，規(guī)劃階段）雅居樂清水灣2012年實(shí)現(xiàn)銷售額120億元，連續(xù)四年成為海南單盤成交金額最大的項(xiàng)目，也是雅居樂集團(tuán)全國成交金額最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)背景雅居樂清水灣為雅居樂地產(chǎn)在海南的開山之作，定位為高端復(fù)合旅游項(xiàng)目基本情況：位于三亞以東的陵水縣，驅(qū)車至三亞僅需40分鐘，整體開發(fā)周期10年，總體量達(dá)900萬方，產(chǎn)品線復(fù)合，配套高端項(xiàng)目基礎(chǔ)信息指標(biāo)對(duì)應(yīng)信息占地面積15000畝建筑面積900萬方綜合容積率0.9物業(yè)類型公寓、別墅、洋房開發(fā)商海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)開發(fā)周期10年首次開盤時(shí)間2009年3月28日項(xiàng)目配套六大超五星級(jí)酒店、3個(gè)18洞國際濱海高爾夫球場(chǎng)、兩座貴族游艇會(huì)、原生態(tài)溫泉SPA、國際名品購物街、殿堂式歌劇院等清水灣位于海南省陵水黎族自治縣東部沿海、背山面海，海岸線東西長約12公里。清水灣緊鄰東線高速公路，驅(qū)車至三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約40分鐘，通過海南東環(huán)城際輕軌至三亞和?？诘臅r(shí)間分別為15分鐘和1小時(shí)，擁有立體交通網(wǎng)絡(luò)。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目基本情況：位于三亞以東的陵水縣，驅(qū)車至三亞僅需40分鐘，項(xiàng)目總體規(guī)劃：超200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，用10年時(shí)間將清水灣打造成為可代言海南的旅游度假新國度，項(xiàng)目整體定位為集居住、度假、商務(wù)、投資等功能于一體的復(fù)合型濱海旅游度假區(qū)目標(biāo)定位：以濱海度假、海上觀光、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)、居住為主要功能的高品位、生態(tài)型綜合濱海旅游度假區(qū)。開發(fā)理念：按照“國際旅游島”以超過200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，近15000畝的大體量，并邀請(qǐng)國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)整體開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，將清水灣打造成可代言海南的度假新國度。功能布局：整體規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三核心模式”。一軸為山海一體景觀軸，兩帶為濱海旅游休閑帶和東西景觀大道，三核心指商業(yè)文化娛樂中心，包括威尼斯水鎮(zhèn)核心、商業(yè)辦公核心區(qū)、文化特色旅游核心區(qū)。項(xiàng)目總體規(guī)劃雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目總體規(guī)劃：超200億的投資標(biāo)準(zhǔn)，用10年時(shí)間將清水灣打造項(xiàng)目核心配套之國際超五星級(jí)酒店群：一線臨海區(qū)域規(guī)劃6家國際超五星級(jí)酒店，打造中國熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群，組成濱海酒店長廊，并將其中兩家酒店作為啟動(dòng)區(qū)配套，塑造項(xiàng)目高端形象酒店星級(jí)簡介卓美亞七星擁有250間海景客房及50棟別墅式套房，配套全日餐廳、水療館、宴會(huì)中心、會(huì)議中心等，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)萊佛士六星定制化服務(wù)，擁有299間海景客房及套房、32棟別墅，已開業(yè)希爾頓五星擁有509間海景客房，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)萬豪五星擁有500間海景客房，預(yù)計(jì)2013年開業(yè)豪瑞閣五星擁有500間海景客房，預(yù)計(jì)在2015年投入使用喜達(dá)屋W酒店超五星擬提供約280間高爾夫球場(chǎng)景觀客房及套房，預(yù)計(jì)2014年開業(yè)曾打造迪拜頂級(jí)奢華帆船酒店的卓美亞酒店集團(tuán)，是進(jìn)駐中國的第一家國際七星級(jí)濱海度假酒店集團(tuán)。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之國際超五星級(jí)酒店群：一線臨海區(qū)域規(guī)劃6家國際超項(xiàng)目核心配套之高爾夫球場(chǎng)：國內(nèi)獨(dú)有的沙灘果嶺濱海高爾夫球場(chǎng)，并規(guī)劃了3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)國際球場(chǎng)，規(guī)模罕見，配套高端，作為啟動(dòng)區(qū)配套的其中一個(gè)球場(chǎng)已投入使用，再次凸顯項(xiàng)目的高端性配套3個(gè)18洞濱海國際高爾夫球場(chǎng)，國內(nèi)絕無僅有同時(shí)是亞洲唯一一個(gè)擁有沙灘果嶺、三亞獨(dú)有的一線海景高爾夫球場(chǎng)配備三個(gè)豪華會(huì)所、溫泉SPA、宴會(huì)廳、咖啡廳等第一座球場(chǎng)占地面積1291畝，人工湖面積7.1萬方，已于2009年5月正式開打，為配置18洞燈光夜場(chǎng)及19個(gè)打位的燈光練習(xí)場(chǎng)。高爾夫配套球場(chǎng)情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之高爾夫球場(chǎng)：國內(nèi)獨(dú)有的沙灘果嶺濱海高爾夫球場(chǎng)，項(xiàng)目核心配套之貴族游艇俱樂部：規(guī)劃兩家貴族游艇俱樂部，以先進(jìn)的技術(shù)、豪華的配置及美麗的海灣為富足階層定制的地中海式港灣碼頭，千個(gè)泊位規(guī)模罕見，提供名流匯聚的社交場(chǎng)所，鍛造項(xiàng)目品味游艇俱樂部——大人物的大號(hào)玩具俱樂部，名流匯集的社交場(chǎng)所配套2個(gè)私家貴族游艇碼頭,暢游南海,盡享海闊天空。沿海灣有豐富的海洋生物,特色潛水活動(dòng)可以帶您進(jìn)入神秘的海底世界。海灘上還有沙灘排球、沖浪，海濱浴場(chǎng)等豐富多彩的活動(dòng)可盡情體驗(yàn)濱海度假生活。雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目核心配套之貴族游艇俱樂部：規(guī)劃兩家貴族游艇俱樂部，以先進(jìn)項(xiàng)目其他配套：除酒店、高球場(chǎng)、游艇會(huì)外，項(xiàng)目還配套溫泉療養(yǎng)區(qū)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃世界風(fēng)情商業(yè)街、黎族風(fēng)情村、海洋體驗(yàn)館等配套，從商業(yè)、文化、海洋主題等多個(gè)方面豐富項(xiàng)目世界級(jí)旅游勝地的內(nèi)涵在離灣區(qū)十公里處的山脈周邊，隱藏著豐富的溫泉,海南清水灣投入巨資把溫泉引入灣區(qū)。金色果嶺別墅區(qū)溫泉入戶，以及規(guī)劃多國風(fēng)情溫泉谷讓住戶尊享溫泉SPA療養(yǎng)。世外桃源般的黎苗族風(fēng)情村，是熱帶中國海南風(fēng)情的烙印。遠(yuǎn)景規(guī)劃中的海洋體驗(yàn)展覽館，帶人盡情遨游海底世界。主題商業(yè)街、購物名店等一流配套，打造悠閑愜意的海濱度假國度。

中后期配套規(guī)劃溫泉度假療養(yǎng)勝地雅居樂清水灣——項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目其他配套：除酒店、高球場(chǎng)、游艇會(huì)外，項(xiàng)目還配套溫泉療養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目取地情況：項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積986萬㎡，折合樓面地價(jià)僅為245元/㎡，土地成本在項(xiàng)目的開發(fā)成本中幾乎可以忽略不計(jì)，使其盈利率遠(yuǎn)高于普通項(xiàng)目雅居樂清水灣——項(xiàng)目開發(fā)背景2006年-2007年2008年3月2008年6月1232006年雅居樂與政府簽署一級(jí)開發(fā)協(xié)議；2007年以人民幣10.18億元通過掛牌形式獲得清水灣土地450萬平方米，可建設(shè)面積296萬平方米；2008年雅居樂以9億元買下附近占地290萬平方米，可建筑面積435萬平方米；2008年6月6日，清水灣附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊被雅居樂以5億元收入。雅居樂清水灣土地分為三次取得，每次的取地情況如下：雅居樂清水灣項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積986萬㎡，折合樓面地價(jià)僅為245元/㎡數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目取地情況：項(xiàng)目地價(jià)總投入24.18億元，合計(jì)建筑面積98項(xiàng)目開發(fā)情況：項(xiàng)目截止2008年上半年完成三次取地，并于2007年率先啟動(dòng)配套建設(shè)，一期開盤時(shí)高爾夫球場(chǎng)和主要景觀大道已呈現(xiàn)，至2012年末四年累計(jì)銷售金額超300億土地獲得（2006-2008）配套建設(shè)進(jìn)度（2007年至今）房地產(chǎn)推盤銷售（2009年至今）2006年6月，雅居樂與政府簽約土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議，2006年底組隊(duì)進(jìn)入實(shí)操。2007年2月，以人民幣10.18億元的價(jià)格，取得清水灣共12塊土地合計(jì)450萬平方米，總建筑面積約296萬平方米。2008年3月，斥資9億元買下附近占地290萬平方米、建筑面積435萬平方米的3幅地塊。2008年6月，項(xiàng)目附近建筑面積255萬平方米的2幅地塊再度被雅居樂以5億元收入囊中。自2007年開發(fā)動(dòng)工迄今，雅居樂已在清水灣累計(jì)投入數(shù)十億元。項(xiàng)目16公里的市政路已完成。2009年海景高爾夫投入使用。萊佛士酒店已于2009年7月開始動(dòng)工，即將建成。七星級(jí)卓美亞酒店設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，進(jìn)入建設(shè)階段。而按計(jì)劃，清水灣將開工建設(shè)五星級(jí)酒店共6間，投資額約60億。2009年成功將溫泉引入。項(xiàng)目自2009年開盤已來，推出金色果嶺、蔚藍(lán)海岸、蔚藍(lán)高爾夫、瀚海銀灘、星海傳說、碧海帆影等多個(gè)組團(tuán)，累計(jì)開發(fā)量近400萬方。連奪海南地產(chǎn)四年銷冠，累計(jì)銷售金額超300億。雅居樂清水灣——項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目開發(fā)情況：項(xiàng)目截止2008年上半年完成三次取地，并于20項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)選擇清水灣西面地塊，各組團(tuán)同時(shí)交叉開發(fā)，各組團(tuán)內(nèi)部又分割為多期進(jìn)行推出，住宅總開發(fā)時(shí)間為8-10年，目前已開發(fā)近400萬方，推出五大組團(tuán)金色果嶺蔚藍(lán)高爾夫蔚藍(lán)海岸瀚海銀灘星海傳說10萬㎡商業(yè)街項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：啟動(dòng)區(qū)選擇清水灣西面地塊，各組團(tuán)同時(shí)交叉開發(fā)，各推售策略：項(xiàng)目以比鄰景觀大道和高爾夫球場(chǎng)的金色果嶺組團(tuán)入市并低開高走，既保證首次推售的火爆，又有利于后期價(jià)格的拉升，通過分批少量頻繁加推，保證新貨沖擊市場(chǎng)，維持項(xiàng)目旺銷局面蔚藍(lán)海岸組團(tuán)（售罄）公寓：1018套面積段：68-176㎡價(jià)格：8800-12000元/㎡帶裝修：2500元/㎡金色果嶺組團(tuán)（售罄）別墅：254套面積段：180-567㎡均價(jià)：15000元/㎡公寓：136套面積段：115-291㎡價(jià)格：7200-10000元/㎡瀚海銀灘組團(tuán)（售罄）別墅：114套面積段：297-1415價(jià)格：25000元/㎡公寓：395套面積段：77-335㎡價(jià)格：15000元/㎡星海傳說組團(tuán)（售罄）獨(dú)棟別墅：118套面積段：104-252㎡價(jià)格：35000元/㎡洋房：428套㎡面積段：55-90㎡價(jià)格：15000-20000元/㎡星海傳說組團(tuán)二期（售罄）洋房：652套面積段：55-90㎡價(jià)格：18000元/㎡帶裝修：2000元/㎡10年1.1211年蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)（售罄）獨(dú)棟別墅：179套面積段:104-169㎡價(jià)格：45000元/㎡帶裝修：4000元/㎡11.2009年3.28首次開盤瀚海銀灘組團(tuán)（售罄）公寓：2030套面積段：60-145㎡價(jià)格：26000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡10.111.259月星海傳說組團(tuán)二期（售罄）獨(dú)棟別墅：497套面積段:104-252㎡價(jià)格：45000元/㎡帶裝修：4000元/㎡蔚藍(lán)高爾夫組團(tuán)（售罄）洋房：600套洋房面積:101-171㎡2.2萬元/㎡，送2000元/㎡精裝。07.18數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及實(shí)地調(diào)研項(xiàng)目推售情況（截至2011年）雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況推售策略：項(xiàng)目以比鄰景觀大道和高爾夫球場(chǎng)的金色果嶺組團(tuán)入市并金色果嶺組團(tuán)——360°闊景高爾夫大宅雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)——360°闊景高爾夫大宅雅居樂清水灣——項(xiàng)目推金色果嶺組團(tuán)占地20萬方，0.4容積率的超低密度打造以別墅為主的高爾夫闊景組團(tuán)，配套高端雙會(huì)所提升組團(tuán)休閑品質(zhì)金色果嶺組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積約350畝建筑面積約9.35萬方容積率0.4產(chǎn)品類型別墅（獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)排）、公寓、少量洋房樓層數(shù)別墅2-3層、公寓18層棟數(shù)與套數(shù)別墅171棟共254套，公寓2棟共144套裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓2000元/㎡，別墅毛坯停車位低層1.3輛/戶。高層1.2輛/戶，室外200個(gè)物業(yè)費(fèi)公寓3.8元/㎡，別墅5.8元/㎡配套設(shè)施54洞高爾夫球場(chǎng)環(huán)伺四周、五星級(jí)高爾夫雙會(huì)所近在咫尺、2500㎡休閑會(huì)所（咖啡廳。閱覽室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房等）組團(tuán)擁有21種戶型的別墅，錯(cuò)落有致，層層疊翠，并專享天然溫泉曲引入戶；中心區(qū)聳立兩棟18層高爾夫大宅，直面高爾夫度度假人群。區(qū)內(nèi)配有豪華會(huì)所供業(yè)主休閑、娛樂、聚會(huì)，步行至海灘僅需15分鐘。雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)占地20萬方，0.4容積率的超低密度打造以別墅為金色果嶺組團(tuán)建筑外觀以歐式經(jīng)典風(fēng)格為主，與高爾夫大宅的氣質(zhì)融合；別墅采用山地建筑概念，保證良好的景觀效果，公寓則充分利用南面海景的資源，運(yùn)用多種手法保證戶戶有景→景觀資源最大化利用風(fēng)格類型：以歐式經(jīng)典風(fēng)格為基礎(chǔ)，并結(jié)合海南熱帶氣候設(shè)計(jì)特點(diǎn)：一、山地建筑概念1、充分利用地形優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少填挖方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成（22米、24米、30米、34米）的設(shè)計(jì)標(biāo)高，使住戶充分獲得良好的景觀。2、建筑布置刻意將兩層的獨(dú)立屋以低密度形式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線，三層及高層的住戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景。3、立面設(shè)計(jì)層次分明，高低錯(cuò)落，采文化石與高檔涂料外墻以及樸素的大挑檐坡屋頂，整體色調(diào)質(zhì)樸溫暖。二、海景住宅概念1、南北對(duì)流，正南向布置，設(shè)計(jì)中運(yùn)用了大陽臺(tái)、大露臺(tái)的手法，充分利用南面海景的資源。2、住宅在力求獲得最大景觀效果的同時(shí)，取消正東西向的布局，在西立面運(yùn)用了大陽臺(tái)及遮陽板的立成構(gòu)造處理，在滿足遮陽、通風(fēng)和節(jié)能的同時(shí)又不遮擋景觀。金色果嶺組團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)建筑外觀以歐式經(jīng)典風(fēng)格為主，與高爾夫大宅的氣質(zhì)融戶型配比上別墅以雙拼和獨(dú)棟為主，其中四房的雙拼別墅最受歡迎；公寓以兩房和三房占絕對(duì)比例，120㎡左右的舒適型兩房最受歡迎金色果嶺組團(tuán)戶型配比物業(yè)類型產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間棟數(shù)套數(shù)占比別墅獨(dú)棟五室兩廳310-57011211242.51%雙拼四室兩廳206-319479455.51%四聯(lián)排三室兩廳178-18312481.98%公寓兩房至四房115-2912136兩房50%、三房47%、四房3%2-3層高爾夫別墅錯(cuò)落有致，專享溫泉入戶，面積約240㎡的四房戶型最受歡迎；公寓及洋房享有山景、海景、高爾夫景等多重景觀資源，其中面積約為120㎡的戶型最受消費(fèi)者認(rèn)可。產(chǎn)品情況雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況戶型配比上別墅以雙拼和獨(dú)棟為主，其中四房的雙拼別墅最受歡迎；組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到售罄只用了8個(gè)月時(shí)間，不僅在于產(chǎn)品景觀資源好，其親民的定價(jià)、較大的優(yōu)惠力度也對(duì)客戶造成極大吸引，推動(dòng)產(chǎn)品熱銷推售節(jié)奏節(jié)奏推出時(shí)間開盤時(shí)間售罄時(shí)間銷售周期時(shí)間2009.1.182009.3.282009.98個(gè)月價(jià)格制定產(chǎn)品起價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）付款方式及折扣獨(dú)棟145001700019200230-1080認(rèn)籌時(shí)，認(rèn)籌金為50萬元/套，交認(rèn)籌金的客戶可獲得開盤優(yōu)惠：按揭85折，一次性85折上再打98折；隨著銷售的順利進(jìn)展，折扣逐漸減少雙拼105001200013400230-390四聯(lián)排8600970011000150-180公寓76008500940088-275雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況組團(tuán)推售情況：從內(nèi)部認(rèn)購到售罄只用了8個(gè)月時(shí)間，不僅在于產(chǎn)品金色果嶺組團(tuán)面臨區(qū)域認(rèn)知度低、首期產(chǎn)品接受度低、非一線海景的劣勢(shì)，但通過景觀大道和高爾夫雙重景觀彌補(bǔ)海景弱勢(shì)、以別墅產(chǎn)品和高端配套塑造組團(tuán)與項(xiàng)目形象、以平價(jià)吸引客戶從而弱化區(qū)域弱勢(shì)金色果嶺組團(tuán)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)三大景觀資源：比鄰清水灣景觀大道+360°高爾夫景觀+南面海景資源配套：五星級(jí)高爾夫雙會(huì)所配套奢華享受+臨近湖畔商業(yè)中心價(jià)格：公寓價(jià)格不超過9500，別墅價(jià)格不超過20000，總價(jià)則分別在275萬和1100萬以內(nèi)，對(duì)于到三亞置業(yè)的中高端客戶來說完全在預(yù)算之內(nèi)劣勢(shì)開發(fā)初期，區(qū)域認(rèn)知度和認(rèn)同度較低交通便利性還不夠首期產(chǎn)品在市場(chǎng)上的影響力相對(duì)較小，面臨客戶接受度較低的風(fēng)險(xiǎn)組團(tuán)非一線海景，對(duì)強(qiáng)調(diào)海景資源絕對(duì)占有的頂級(jí)客戶吸引力弱雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況金色果嶺組團(tuán)面臨區(qū)域認(rèn)知度低、首期產(chǎn)品接受度低、非一線海景的蔚藍(lán)海岸組團(tuán)——湖畔樂活小鎮(zhèn)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)——湖畔樂活小鎮(zhèn)雅居樂清水灣——項(xiàng)目推售情況蔚藍(lán)海岸組團(tuán)占地14萬方，純洋房組團(tuán)，以2萬方水體公園和湖畔商業(yè)中心為核心配套，勾勒出一個(gè)湖畔LOHAS小鎮(zhèn)，與金色果嶺的主題和賣點(diǎn)完全不同蔚藍(lán)海岸組團(tuán)規(guī)劃指標(biāo)占地面積270畝建筑面積14萬方（商業(yè)配套2.8萬方）容積率1.2產(chǎn)品類型洋房樓層數(shù)8-11層棟數(shù)與套數(shù)商業(yè)配套部分：7棟住宅部分：28棟，共35棟，847套裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡停車位260個(gè)物業(yè)費(fèi)3.8元/㎡配套設(shè)施20000㎡水體主題公園、湖畔商業(yè)中心、特色餐飲等蔚藍(lán)海岸，湖畔樂活小鎮(zhèn)，在保持原生態(tài)地貌基礎(chǔ)上大度規(guī)劃，圈層點(diǎn)式布局的28棟濱海洋房高低錯(cuò)落。坐擁果嶺綠茵、湖畔、碧海及田園風(fēng)光，與湖畔商業(yè)中心及五星級(jí)高爾夫會(huì)所相鄰。濃郁的熱帶生態(tài)環(huán)境、悠閑的度假生活氣氛，勾勒出一個(gè)自然奔放的湖畔LOHAS小鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)俯拾20000平方米天然湖景，湖光十色觸手可及。蔚藍(lán)海岸組團(tuán)占地14萬方，純洋房組團(tuán)，以2萬方水體公園和湖畔組團(tuán)仍然采用山地建筑概念，層層錯(cuò)落的設(shè)計(jì)保證戶戶都有良好的景觀效果；加入景觀住宅的概念，以組團(tuán)景觀為中心進(jìn)行布置，在飽覽山海景觀的同時(shí)疊加中心湖景的第三重享受→景觀資源最大化利用一、山地建筑概念1、充分利用地形優(yōu)勢(shì)，以分級(jí)形成臺(tái)地的手法，盡量減少填挖方量，將住宅場(chǎng)地標(biāo)高形成（21.5米、23米、26米）的設(shè)計(jì)標(biāo)高，建筑由低至高圈層點(diǎn)式布置，使住戶充分獲得良好的景觀。2、2-3層低密度商業(yè)以點(diǎn)式布置在規(guī)劃場(chǎng)地的最外圍，力求不阻擋后排住宅的視線，8-11層中高層住戶布置在內(nèi)排場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高較高的位置，形成戶戶有景，二、景觀住宅概念1、布置在小區(qū)內(nèi)排的8-11層住宅，在力求南北向的同時(shí)，亦爭(zhēng)取良好的組團(tuán)景觀。2、布置在小區(qū)外排的住宅在爭(zhēng)取南北向的同時(shí)，亦力爭(zhēng)獲得良好的球場(chǎng)及中心湖景。3、建筑立面設(shè)計(jì)采用優(yōu)雅氣派的現(xiàn)代造型以及質(zhì)樸的大挑檐坡屋頂，極力營造簡潔而親切的自然生活氣息，力求體現(xiàn)濱海建筑的特征。蔚藍(lán)海岸組團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)組團(tuán)仍然采用山地建筑概念，層層錯(cuò)落的設(shè)計(jì)保證戶戶都有良好的景兩大組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)中運(yùn)用了水景、泳池等造園手法，營造濃郁的熱帶旅游度假生活氛圍

結(jié)合整個(gè)小區(qū)特點(diǎn)設(shè)置區(qū)內(nèi)環(huán)路，同時(shí)通過一條南北向的主軸和兩條東西向的景觀次軸將小區(qū)的步行系統(tǒng)連接起來，沿區(qū)內(nèi)道路自然形成區(qū)內(nèi)主要的開放空間和帶狀綠化空間；

根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米二級(jí)道路組成，道路系統(tǒng)成環(huán)狀布置；

景觀中心是2萬㎡的大型水體主題公園，與整區(qū)的主干道及高爾夫球場(chǎng)相映成趣，同時(shí)提供了大量的親水平臺(tái)、湖畔步道、水岸的湖畔商業(yè)街等成為整個(gè)組團(tuán)人群聚集的區(qū)域；

根據(jù)內(nèi)部交通管理模式，為了控制居民步行距離，方便居民出行，區(qū)內(nèi)道路由12米、9米、3米三級(jí)道路組成，道路系統(tǒng)成盡端式布置，減少車流對(duì)人行流線的干擾。陽臺(tái)溫泉SPA溫泉入戶花園溫泉SPA小區(qū)園林金色果嶺蔚藍(lán)海岸兩大組團(tuán)的園林設(shè)計(jì)中運(yùn)用了水景、泳池等造園手法，營造濃郁的熱戶型配比上一房、兩房占比最大，270°飄窗是戶型設(shè)計(jì)的一大亮點(diǎn)，增強(qiáng)對(duì)景觀資源的享受，90㎡左右的經(jīng)濟(jì)型兩房