淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制范文

四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)課題淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制-以自貢TH房地產(chǎn)開發(fā)公司為例教學(xué)點(diǎn)興華教學(xué)點(diǎn)專業(yè)工商企業(yè)管理年級2014級姓名江上行導(dǎo)師張李三定稿日期：2014年4月30日四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書學(xué)生姓名江上行專業(yè)工商企業(yè)管理班級2014級設(shè)計(jì)（論文）題目淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開發(fā)公司為例接受任務(wù)日期201完成任務(wù)日期201指導(dǎo)教師（簽名）張李三指導(dǎo)教師單位四川理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院設(shè)計(jì)(論文)內(nèi)容目標(biāo)l.通過畢業(yè)設(shè)計(jì)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，使學(xué)生所學(xué)基礎(chǔ)理論、專業(yè)知識和基本技能得到鞏固、深化和提高，并有針對性地對學(xué)生進(jìn)行研究方法的系統(tǒng)、全面的訓(xùn)練。2.培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用所學(xué)理論與方法分析和解決實(shí)際問題的能力，得到獨(dú)立思考、獨(dú)立工作能力的培養(yǎng)和提高；3.加強(qiáng)學(xué)生文獻(xiàn)檢索、調(diào)研、綜合分析、報(bào)告編寫能力、書面及口頭表達(dá)能力的培養(yǎng)。4.使學(xué)生掌握工程設(shè)計(jì)及論文撰寫的程序、方法和技術(shù)規(guī)范。5.培養(yǎng)學(xué)生樹立嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的科學(xué)態(tài)度和勇于探索、團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作作風(fēng)。設(shè)計(jì)(論文)要求1、培養(yǎng)學(xué)生樹立良好的職業(yè)道德和團(tuán)結(jié)協(xié)作精神；培養(yǎng)學(xué)生實(shí)事求是的科學(xué)態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的工作作風(fēng)。；勤于思考，勤于實(shí)踐，刻苦鉆研，勇于創(chuàng)新，充分發(fā)揮個人的主動性和創(chuàng)造性，保質(zhì)保量完成任務(wù)書規(guī)定的任務(wù)。2、要求學(xué)生學(xué)會文獻(xiàn)資料檢索和查閱的方法、步驟，學(xué)會對文獻(xiàn)資料的篩選與應(yīng)用。3、要求學(xué)生根據(jù)選定課題的特點(diǎn)擬定調(diào)研提綱，獨(dú)立完成調(diào)研任務(wù)。4、.在教師指導(dǎo)下，掌握完成一項(xiàng)給定任務(wù)的方法、步驟和全過程(文獻(xiàn)檢索、資料收集、調(diào)研、實(shí)（試）驗(yàn)、數(shù)據(jù)采集與處理、結(jié)果分析與總結(jié)、觀點(diǎn)提煉、方案比較、得出結(jié)論、編制圖表、撰寫論文、編寫答辯提綱和答辯稿等)。參考資料[1]閆晶.基于標(biāo)桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制研究[J].商業(yè)會計(jì).2011.01[2]金渡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分[J].山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報(bào).2012.05[3]江麗.淺議房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題及對策[J].現(xiàn)代商業(yè).201210[4]王桂琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)[J].現(xiàn)代商業(yè).2011.11[5]鄭巖.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法研究[J].成本會計(jì).2010.10[6]王淑榮.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[J].北京大學(xué)碩士論文.2007注：此表由指導(dǎo)教師填寫后發(fā)給學(xué)生，學(xué)生按此表要求開展畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作。目錄1前言 11.1研究背景 11.2研究思路 11.3研究方法 12房地產(chǎn)開發(fā)成本概述及其構(gòu)成 12.1房地產(chǎn)開發(fā)成本概述 12.2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 23.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀分析 33.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀 33.2房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題 43.3利用自貢市TH房地產(chǎn)公司的損益表進(jìn)行成本分析 53.4房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制 63.4.1房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制方法 63.4.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制要點(diǎn) 83.4.3開發(fā)全過程中個別成本的控制 94.中國房地產(chǎn)未來成本控制發(fā)展模式 94.1中國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式 104.2美國細(xì)分模式 104.3參照美國模式提出中國房地產(chǎn)開發(fā)模式 115結(jié)束語 12參考文獻(xiàn) 13致謝辭 14四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開發(fā)公司為例PAGE四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開發(fā)公司為例摘要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中長期立足，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須重視成本控制工作，切實(shí)提高成本管理水平隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀入手，引出其中的問題，并且提出相應(yīng)解決對策，最后根據(jù)美國房地產(chǎn)開發(fā)模式，提出符合中國國情的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從而更好的控制成本。以此實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段成本管理的動態(tài)控制，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，成本控制第15頁共14頁四川理工學(xué)院成人教育學(xué)院淺析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本控制--以自貢市TH房地產(chǎn)開發(fā)公司為例第1頁共14頁1前言1.1研究背景隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個畸形增長期。不過隨著國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展開始舉步維艱，利潤增長遇到了前所未有的壓力?？墒牵?dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制還不完善，成本管理僵化，缺乏科學(xué)的管理體系，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)跟不上市場的發(fā)展變化，特別是在國家政策的打壓下，紛紛破產(chǎn)重組。所以，在當(dāng)前形勢下，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化，必須實(shí)行有效的成本控制，降低了成本。1.2研究思路本文的體系安排大致遵循著這樣一個思路展開：首先，對房地產(chǎn)成本的概念進(jìn)行初步介紹；然后通過當(dāng)前房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀，指出其中的問題，對問題進(jìn)行分析；再根據(jù)問題制定相對應(yīng)的成本控制措施；最后從美國細(xì)分模式中，提出符合中國國情房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。1.3研究方法本文將通過規(guī)范研究的方法，并且結(jié)合筆者在房地產(chǎn)公司調(diào)研時的研究和學(xué)習(xí)時獲得的數(shù)據(jù)資料，針對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，理論聯(lián)系實(shí)際，實(shí)際與理論相結(jié)合的方式，探討中國房地產(chǎn)成本控制的改革發(fā)展模式。2房地產(chǎn)開發(fā)成本概述及其構(gòu)成2.1房地產(chǎn)開發(fā)成本概述房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指開發(fā)一定數(shù)量的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用，把這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，并最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目的單位建筑面積成本和總成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是有效控制的所有投資項(xiàng)目，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的一個重要組成部分，它是投資預(yù)算，估算，合同，合同執(zhí)行管理，從宏觀到微觀，從廣泛和詳細(xì)的過程。無論是在投資決策階段規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，方案設(shè)計(jì)階段，施工階段招標(biāo)，施工階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時可以糾正偏差，以確保開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施，力求在開發(fā)項(xiàng)目時使用人力，物力和財(cái)力，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化[1]。2.2房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%。（2）土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)=1\*GB3①土地征收費(fèi)。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。=2\*GB3②房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。（3）前期工程費(fèi)=1\*GB3①項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。=2\*GB3②“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。他在整個成本構(gòu)成中所占比例一般不會超過6%。（4）建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。他在整個成本構(gòu)成中所占比例約為整個成本的40%左右。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。該項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般在20%-30%。（6）公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。（7）不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。（8）開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。3.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的現(xiàn)狀分析3.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制現(xiàn)狀我們在保留了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期的有益經(jīng)驗(yàn)，克服了不足之處。從西方借鑒了先進(jìn)的成本控制模式，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制實(shí)踐得到了快速的發(fā)展。我們在觀念上已經(jīng)有了很大的變化，成本控制有更深入的了解，明確意識到需要借鑒學(xué)習(xí)國外科學(xué)有效的管理方法和先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，同當(dāng)與本國國情相結(jié)合，加以吸收和深化。成本管理向技術(shù)領(lǐng)域拓展，成本控制滲透到成本管理的各個環(huán)節(jié)。一些企業(yè)已經(jīng)實(shí)施了目標(biāo)成本管理，價值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理，取得了大量有有利的經(jīng)驗(yàn)成果。傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本核算改革，以發(fā)揮成本會計(jì)的作用，成本管理畫一個小核算單位，實(shí)施成本責(zé)任制[2]。中國經(jīng)過幾十年的成本管理和探索實(shí)踐，理論上形成一套成本預(yù)測，決策，核算，控制，監(jiān)督和考核的管理體系，但是房地產(chǎn)企業(yè)在使用這些方法控制成本時，仍然有許多問題，缺乏適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)需要的成本控制方法?？傮w而言，中國的房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制方面，進(jìn)度是顯而易見的，但仍然存在的制度不完善，管理水平不高等問題，成本支出大，效率低下的不利局面在相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)中仍然存在[3]。一直沒有脫離自己的成本意識淡化，成本管理理論僵化，成本管理作用弱化，成本管理方法老化和成本管理組織軟化等問題。3.2房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題（1）開發(fā)成本管理的思維滯后。長期以來，重規(guī)模、輕效益，重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量，重過程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中比較重視開發(fā)規(guī)模的大小，以規(guī)模作為衡量一個開發(fā)企業(yè)實(shí)力和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者政績的主要指標(biāo)，卻忽視其中能產(chǎn)生效益的規(guī)模；一些企業(yè)的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是滿足會計(jì)報(bào)表需要的數(shù)字游戲。這就造成了開發(fā)成本管理的思維滯后性。（2）成本管理的過程缺乏科學(xué)性一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本往往缺乏經(jīng)營管理的內(nèi)涵，忽視了為管理決策服務(wù)的目的。一般開發(fā)項(xiàng)目的成本核算只有在項(xiàng)目結(jié)算時才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程而言，則掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中的問題。特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本[4]。（3）成本管理體系缺乏全面性一些開發(fā)企業(yè)僅僅把開發(fā)項(xiàng)目的成本管理當(dāng)成是單項(xiàng)成本的控制工作，如土地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項(xiàng)目在選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。開發(fā)成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生。（4）成本管理制度缺乏監(jiān)督性和激勵性房地產(chǎn)開發(fā)由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執(zhí)行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。不少企業(yè)現(xiàn)行成本管理制度的突出問題是缺乏監(jiān)督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。3.3利用自貢市TH房地產(chǎn)公司的損益表進(jìn)行成本分析表3-1自貢市TH房地產(chǎn)公司利潤表利潤表會企02表編制單位:自貢市TH房地產(chǎn)有限公司2011年單位:萬元項(xiàng)目行數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入1127289.24減：主營業(yè)務(wù)成本466160.1主營業(yè)務(wù)稅金及附加5329.9二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列)1060799.24加：其他業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）117221.5減：營業(yè)費(fèi)用144262.4管理費(fèi)用15692.1財(cái)務(wù)費(fèi)用161728三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）1861338.24加：投資收益（損失以“-”號填列）19補(bǔ)貼收入22營業(yè)外收入23676.98減：營業(yè)外支出25368.54四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）2761646.68減：所得稅2832812.14五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）3028834.54從上表可以看出雖然在房地業(yè)普遍不景氣的2011年，公司仍處于盈利狀態(tài)，且利潤率更是達(dá)到22.65%，公司前景普遍被看好。公司能取得這樣好的業(yè)績，我分析有以下幾點(diǎn)原因：第一，受益于銷售均價上升。2011年受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房價停止的快速上升的勢頭，但是比前一年仍有一定的上漲。該公司的項(xiàng)目主要集中在我國二三線等中小城市，房價泡沫較小，均價增長率高于一線城市。第二，該公司提前調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在全國如火如荼建設(shè)別墅等高端項(xiàng)目時，該公司改變投資方向，大力發(fā)展中低端項(xiàng)目，主要針對自住型客戶所開發(fā)的小戶型的比例較大，符合市場剛性需求，受政策影響較小。第三，該公司也是得到了前一年的高預(yù)收賬款的支持。由于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)算相對于銷售存在滯后性，所以2011年所結(jié)算的項(xiàng)目，許多都是2010年下半年已售未結(jié)算資源以及2011上半年所銷售的項(xiàng)目。第四，自身能力提高的結(jié)果。該房企除了積極尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)外，也開始了補(bǔ)課、練內(nèi)功工作。這在一定程度上降低了開發(fā)成本和費(fèi)用。3.4房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制方法雖然自貢市TH房地產(chǎn)有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本比例構(gòu)成較為合理，能夠創(chuàng)造好的效益，不過仍有較大的成本下降空間。企業(yè)應(yīng)該從以下幾方面入手，有效控制成本結(jié)構(gòu)，降低成本：（1）強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，降低地價=1\*GB3①規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會導(dǎo)致不公平競爭，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國有資產(chǎn)流失。=2\*GB3②加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。適量的供應(yīng)維持動態(tài)平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價狂漲。（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因受資金規(guī)模等限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，使其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價[5]。（2）加大對房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度。各級地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國家已出臺的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。（3）適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。依法納稅是每個企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照?，會對某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率。這對降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，抑制過高的房價，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起到事半功倍的效力。（4）開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用。金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。因此，積極推行金融機(jī)制改革，適當(dāng)對房地產(chǎn)業(yè)輔以支持。也只有通過拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風(fēng)險。（5）發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)市場宏觀調(diào)控力度，維持物價平穩(wěn)。加強(qiáng)宏觀調(diào)控是任何實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府能通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。通過市場這個無形之手，優(yōu)化建材產(chǎn)業(yè)配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局，并可適當(dāng)放寬進(jìn)出口相關(guān)政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發(fā)展。（6）加強(qiáng)房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理。企業(yè)以贏利為目的，企業(yè)應(yīng)通過內(nèi)部加強(qiáng)管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業(yè)甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義，房地產(chǎn)行業(yè)對此應(yīng)有清醒認(rèn)識。企業(yè)在謀求自身發(fā)展的同時，應(yīng)更多地兼顧消費(fèi)者和社會效益，力爭實(shí)現(xiàn)國家、企業(yè)和消費(fèi)者三方共贏之目的[6]。接下來，我們將通過上面介紹的成本控制方法，對下面成本明細(xì)表XX公司進(jìn)行成本分析：表3-2自貢市TH房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成成本名稱本期發(fā)生額（萬元）土地費(fèi)用32000前期工程費(fèi)2072.8基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4783.6建安工程費(fèi)25356.6管理費(fèi)用692.1不可預(yù)見費(fèi)用1947.2銷售費(fèi)用4262.4銀行利息1728稅金13253.8合計(jì)86096.5圖3-1自貢市TH房地產(chǎn)公司成本構(gòu)成比例從TH公司的成本明細(xì)表可以看出，該企業(yè)對公司各項(xiàng)成本進(jìn)行嚴(yán)格掌控，特別是對土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅金三大成本的管理，使之成本結(jié)構(gòu)比例較為合理。同時，當(dāng)?shù)卣矅?yán)格把握土地出讓數(shù)量，對當(dāng)?shù)匚飪r水平準(zhǔn)確調(diào)控，為企業(yè)成本的控制創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。優(yōu)越的內(nèi)外部環(huán)境，使企業(yè)即使在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時候，能夠?qū)境杀具M(jìn)行高效的管理，降低了成本，提高了利潤空間。希望公司能再接再厲，創(chuàng)造更好的未來。3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制要點(diǎn)（1）前期階段在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測，選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價目標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例大，因此采取何種方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率至關(guān)重要。在前期工作中，施工圖的設(shè)計(jì)與審核也直接影響成本的構(gòu)成。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等基本要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。因此應(yīng)該在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）[7]。（2）項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。（3）管理費(fèi)用的控制管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。（4）銷售費(fèi)用的控制銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營銷手段，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。3.4.3開發(fā)全過程中個別成本的控制在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，在這里能把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項(xiàng)也是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，開發(fā)商也不好控制，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費(fèi)用就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時可以折減，對于這里的費(fèi)用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系[8]。4.中國房地產(chǎn)未來成本控制發(fā)展模式要想通過簡單的成本控制，就要快速的減少成本上升壓力，顯然是不夠的。我們必須改變當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)模式。仿照歐美等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)開發(fā)模式，并且結(jié)合本國自身國情，探索出一條可持續(xù)的發(fā)展模式，從而達(dá)到長期有效的控制成本，增加收入。4.1中國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式中國房地產(chǎn)開發(fā)模式就是短平快的合作開發(fā)模式[9]。“項(xiàng)目公司”和“聯(lián)合開發(fā)”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的重要特征，造成這種現(xiàn)象的直接原因是剛開始許多建設(shè)項(xiàng)目用地是以協(xié)議出讓方式獲得，某些取得開發(fā)權(quán)的個人或企業(yè)因?yàn)榉N種原因，不能在短時間內(nèi)啟動項(xiàng)目，致使開發(fā)周期大大延長，甚至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，房地產(chǎn)行業(yè)對資本的吸引力也與日俱增，一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切渴望獲取土地資源，于是聯(lián)合開發(fā)這種形式應(yīng)運(yùn)而生。合作開發(fā)使一批擱置已久的項(xiàng)目進(jìn)入了開發(fā)流程階段，大大加快了項(xiàng)目開發(fā)速度，一定程度上緩解了一段時間供應(yīng)相對不足的矛盾，一些企業(yè)也在項(xiàng)目開發(fā)的過程中積累了大量的資本和經(jīng)驗(yàn)，得以迅速發(fā)展。但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。聯(lián)合作開發(fā)的項(xiàng)目公司存續(xù)期與項(xiàng)目開發(fā)幾乎是同一時間，項(xiàng)目建成，公司的使命也就結(jié)束了。因此，項(xiàng)目公司通常只追求開發(fā)利潤的最大化和快速實(shí)現(xiàn)，將不可避免地會采取一些短平快的手法。再者，在市場銷售形勢持續(xù)向好發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制，對企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會花太多精力，更不可能去完成售后服務(wù)，走的就是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路徑。此外，因?yàn)檫M(jìn)入門檻降低，一些不具開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)和個人也依靠資本實(shí)力強(qiáng)行進(jìn)入，使這類項(xiàng)目的產(chǎn)品水準(zhǔn)普遍不高，且盛行概念炒作，容易造成產(chǎn)品交付后許多遺留問題，對整個市場發(fā)展來說，不能起到良性發(fā)展的作用。4.2美國細(xì)分模式通過嚴(yán)格的專業(yè)化細(xì)分，形成了一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細(xì)分和金融運(yùn)作著名的房地產(chǎn)發(fā)展模式。美國模式代表著西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。其重點(diǎn)就是金融運(yùn)作，美國擁有最成熟和最全面的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成為圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。美國房地產(chǎn)模式的背景和特點(diǎn)是：（1）土地供應(yīng)自由。理論上講，當(dāng)在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，如果把整個東京賣掉，就可以買下整個美國。因此，我們就知道當(dāng)時日本地價很高，而美國地價卻相對便宜很多。如果再回顧一下歷史，當(dāng)年美國西部大開發(fā)時，只須交納10美元的手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無人居住土地160畝，只要定居和開墾5年，土地就可以永遠(yuǎn)歸私人所有；從而形成美國62%土地私有的格局，讓美國政府不可能對土地供給進(jìn)行嚴(yán)格控制。（2）專業(yè)分工明確，美國房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等組成，相互協(xié)調(diào)共存，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司可以根據(jù)自己的專長而專注于某個細(xì)分產(chǎn)品市場。例如：有專做寫字樓的，也有專做大型超市的，既有獨(dú)營退休的社區(qū)，也有做郊區(qū)成排的別墅群。（3）以金融運(yùn)作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個環(huán)節(jié)中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達(dá)。美國沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強(qiáng)，但卻有許多投資商、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入世界500強(qiáng)，他們都以房地產(chǎn)投資收益為利潤來源的。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要集中在物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)的總值超過了3000億美元。（4）收益大眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國大多數(shù)人都可以通過不同渠道參與房地產(chǎn)的投資，主要方式是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、房產(chǎn)抵押貸款證券等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，基本不可能出現(xiàn)任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商暴力斂財(cái)?shù)默F(xiàn)象。4.3參照美國模式提出中國房地產(chǎn)開發(fā)模式從商業(yè)模式看轉(zhuǎn)型期的中國房地產(chǎn)大趨勢：結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，對美國地產(chǎn)模式進(jìn)行本土化改造，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場品牌，企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化建設(shè)。中國房地產(chǎn)發(fā)展與美國房地產(chǎn)發(fā)展具有更多的相似性：首先，從土地資源上講，兩國之間的土地資源豐富，城市和鄉(xiāng)村、東部和西部之間的地租存在極大的差異，因此我國也應(yīng)該適當(dāng)放開土地供給，實(shí)行適度多樣化的土地制度。其次，從融資渠道方面，中國的金融體系改革也勢在必行，銀行要規(guī)避風(fēng)險，開發(fā)商只能走多元化融資道路，金融統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。在信托、基金、REITS等許多方面都可以借鑒美國發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。最后，從提高行業(yè)的專業(yè)度上講，中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷急劇的“洗牌”，行業(yè)門檻一定會進(jìn)一步提高，隨著地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的正在加速發(fā)展，投資、管理、經(jīng)營或?qū)?shí)行“三權(quán)分離”。只有美國模式，才能夠充分體現(xiàn)高度的市場化、社會化和專業(yè)化[10]。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的另外