廣西物業(yè)管理?xiàng)l例定稿粟老師課件

廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第三章物業(yè)效勞第四章物業(yè)的管理二0一三年四月主講：粟勤生廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第三章物業(yè)效勞二0一三年四月主講：粟勤生1第三章物業(yè)服務(wù)第三章物業(yè)服務(wù)2物業(yè)資質(zhì)與證書第二十三條從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)效勞。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。物業(yè)資質(zhì)與證書第二十三條從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)，31、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求：1〕目的是實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)形象差的企業(yè)。事例：南寧市注銷46家物業(yè)企業(yè)資質(zhì)2〕相關(guān)規(guī)定：?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?適用時(shí)應(yīng)注意不同級(jí)資質(zhì)可承接工程規(guī)模不同、同時(shí)注意二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)類型和管理面積要求的計(jì)算方式2、對(duì)物業(yè)人員的要求：從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。對(duì)職業(yè)資格證書的理解：經(jīng)營(yíng)管理人員：〔注冊(cè)〕物業(yè)管理師；普通管理人員：物業(yè)員；特種崗位證書：電工、電梯證、保安員證等1、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求：4物業(yè)企業(yè)的選聘第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，可以要求物業(yè)效勞企業(yè)提供誠(chéng)信記錄。物業(yè)效勞企業(yè)承受聘請(qǐng)從事物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)效勞合同。物業(yè)企業(yè)的選聘第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物5※1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞。接收工程時(shí)杜絕前一個(gè)物業(yè)企業(yè)還沒退出就倉(cāng)促接收的現(xiàn)象※2、誠(chéng)信記錄的主要內(nèi)容:企業(yè)和從業(yè)人員的根本情況、經(jīng)營(yíng)效勞工程情況、主要業(yè)績(jī)及良好行為記錄、違法違規(guī)行為、效勞質(zhì)量問題、不良行為記錄、受到通報(bào)獎(jiǎng)懲、公眾投訴及處理情況等※3、物業(yè)效勞企業(yè)承受聘請(qǐng)從事物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)效勞合同。應(yīng)注意盡量防止所謂的“事實(shí)合同〞※1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)6物業(yè)效勞合同第二十五條物業(yè)效勞合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：〔一〕物業(yè)管理的區(qū)域范圍；〔二〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；〔三〕利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的范圍、收益分配比例；〔四〕公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；〔五〕公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和平安防范的措施；〔六〕物業(yè)效勞的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；〔七〕物業(yè)效勞用房的配置、使用、維修和管理；〔八〕裝飾裝修管理效勞；〔九〕物業(yè)效勞檔案和物業(yè)檔案的保管；〔十〕專項(xiàng)維修資金的管理與使用；〔十一〕雙方的權(quán)利和義務(wù)；〔十二〕合同期限；自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建立行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)效勞合同的示范文本物業(yè)效勞合同第二十五條物業(yè)效勞合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕7★1、物業(yè)效勞合同的重要性:確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)?！?、物業(yè)效勞合同根本要求：依法訂立、內(nèi)容詳細(xì)、可操作性、★3、注意要點(diǎn):與商品房買賣合同、〔臨時(shí)〕管理規(guī)約、住戶手冊(cè)等文件有機(jī)聯(lián)系★4、物業(yè)合同示范文本:1〕合同示范文本的特點(diǎn)：權(quán)威性、公平性、示范性2〕合同示范文本的適用：參照而又不宜照搬照套，可以根據(jù)具體情況通過補(bǔ)充條款予以完善★1、物業(yè)效勞合同的重要性:8物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)

第二十六條物業(yè)效勞應(yīng)當(dāng)符合以下要求〔一〕按照物業(yè)效勞合同、國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)效勞；1、物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)：投標(biāo)書、效勞合同、效勞標(biāo)準(zhǔn)、效勞承諾、效勞細(xì)那么等2、相關(guān)規(guī)定：?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條“物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)公開作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部〞。物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)

第二十六條物業(yè)效勞應(yīng)當(dāng)符合以下要求9〔二〕在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、本卷須知等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；履行告知義務(wù)的告知方式有：〔臨時(shí)〕管理規(guī)約、住戶手冊(cè)、公示、通知、提醒信等.〔二〕在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)10〔三〕根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等效勞，建立健全平安防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作；安全防范注意事項(xiàng)：標(biāo)準(zhǔn)上要量化（如避免出現(xiàn)“24小時(shí)巡邏”等字眼）、制度上要健全、證據(jù)上要保全〔三〕根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)11〔四〕定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)效勞合同約定進(jìn)展維修；1、定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)、措施得當(dāng)?shù)牧x務(wù)、依約維修的義務(wù)2、注意相關(guān)證據(jù)或檔案的保存〔四〕定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)12〔五〕做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)效勞費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

〔五〕做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向13

1、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善保管的義務(wù)2、相關(guān)規(guī)定:?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第十三條業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱以下應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

〔二〕管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

〔三〕物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；

〔四〕建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；

〔五〕其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

1、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善14〔六〕聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)效勞；認(rèn)真聽取業(yè)主意見意見形式：口頭與書面；意見范圍：個(gè)別意見、會(huì)議意見、調(diào)查意見等〔六〕聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物15〔七〕發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)展勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；作為的義務(wù)、報(bào)告的義務(wù)、配合的義務(wù)〔七〕發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)展勸阻、16〔八〕法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)效勞合同約定的其他要求。〔八〕法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)效勞合同約定的其他要求。17物業(yè)工程的退出

第二十七條有以下情形之一的，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)效勞：〔一〕物業(yè)效勞合同終止；〔二〕物業(yè)效勞合同解除；〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)效勞活動(dòng)。

物業(yè)工程的退出第二十七條有以下情形之一的，物業(yè)18§1、“解除〞和“終止〞的理解，§2、不得繼續(xù)效勞的情形§被依法撤銷資質(zhì)證書、撤消營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)效勞合同無(wú)效或解除物業(yè)效勞合同等§1、“解除〞和“終止〞的理解，19第二十八條終止或者解除物業(yè)效勞合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。自物業(yè)效勞合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理以下交接事宜：〔一〕移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；〔二〕移交物業(yè)效勞中形成的物業(yè)效勞檔案；〔三〕移交物業(yè)效勞用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；〔四〕移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；〔五〕清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；〔六〕其他交接事項(xiàng)。物業(yè)效勞企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停頓物業(yè)效勞。第二十八條終止或者解除物業(yè)效勞合同，應(yīng)當(dāng)依201、告知的時(shí)間2、移交的主體：業(yè)委會(huì)或建立單位3、移交的內(nèi)容4、特殊移交方式：提存或移交行政主管部門1、告知的時(shí)間21臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)的情形第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘出新的物業(yè)效勞企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)退出怎么辦？臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)的情形第二十九條物業(yè)效22物業(yè)制止行為第三十條物業(yè)效勞企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)展以下活動(dòng)：〔一〕擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；〔二〕擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展廣告宣傳；〔三〕擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；〔四〕收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；〔五〕擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用；〔六〕向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；〔七〕擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；〔八〕其他與物業(yè)效勞無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)制止行為第三十條物業(yè)效勞企業(yè)不得在物業(yè)管231、“擅自〞的理解：違反法律規(guī)定、行政部門規(guī)定、合同的約定2、“收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用〞的理解；3、相關(guān)規(guī)定?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第五條物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。1、“擅自〞的理解：24物業(yè)誠(chéng)信檔案

第三十一條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠(chéng)信教育，根據(jù)物業(yè)效勞合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)效勞企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)提供查詢效勞。物業(yè)誠(chéng)信檔案

第三十一條縣級(jí)以上人民政府25誠(chéng)信---物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以“誠(chéng)信守信〞為企業(yè)文化的重要組成局部及精神核心,為業(yè)主或客戶提供實(shí)實(shí)在在的效勞,讓他們感到交納的管理費(fèi)享受的效勞有所值而且是超值的,講誠(chéng)信是物業(yè)管理企業(yè)上檔次、上規(guī)模、走品牌化道路的必然要求。誠(chéng)信---物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以26第四章物業(yè)的管理第四章物業(yè)的管理27物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求

第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建立用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為根底，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建立等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。建立工程已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂闷桨?、樓宇通道、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求第三十二條劃分物業(yè)管理281、區(qū)域劃分的根本原那么2、劃分區(qū)域的主管部門1、區(qū)域劃分的根本原那么29物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序

第三十三條商品房的建立單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建立工程核準(zhǔn)或者備案文件、建立用地規(guī)劃許可證、建立用地使用權(quán)證書、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向工程所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)展物業(yè)管理區(qū)域劃分。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建立單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：〔一〕物業(yè)管理區(qū)域的范圍；〔二〕地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；〔三〕公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置；〔四〕公共車位數(shù)量和位置；〔五〕地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；〔六〕物業(yè)效勞用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置；〔七〕共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；〔八〕其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序第三十三條30

1、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間和所需提交的材料：2、區(qū)域劃分后的告知明示義務(wù)

1、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間31物業(yè)效勞用房第三十四條建立單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)效勞用房的位置和面積，并納入建立方案，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。物業(yè)效勞用房建筑面積不少于建立工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。

物業(yè)效勞用房第三十四條建立單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建321、建立要求：2、配置標(biāo)準(zhǔn)：3、交付條件：4、物業(yè)效勞用房的理解：一般包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)用房等1、建立要求：33物業(yè)招投標(biāo)的范圍第三十五條商品房的建立單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)效勞，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)招投標(biāo)的范圍第三十五條商品房的建341、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)〕2、可以協(xié)議選聘的條件3、現(xiàn)行規(guī)定：1〕?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十四條：國(guó)家提倡建立單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。

住宅物業(yè)的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。2〕?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?第三條：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建立單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

國(guó)家提倡其他物業(yè)的建立單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。1、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)〕35前期物業(yè)效勞合同第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建立單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。建立單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)效勞合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)效勞合同。前期物業(yè)效勞合同第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選361、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建立單位制定和完善商品房買賣合同文本

2、注意3個(gè)與物業(yè)相關(guān)合同附件

3、前期物業(yè)管理效勞協(xié)議問題附件為前期物業(yè)效勞合同1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建立單位制定和完善商品房買賣37物業(yè)的保修第三十七條新建物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系和地址。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建立單位落實(shí)保修責(zé)任。物業(yè)的保修第三十七條新建物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)38保修方面的責(zé)任或義務(wù)界定保修方面的責(zé)任或義務(wù)界定39前期物業(yè)費(fèi)的收取第三十八條自前期物業(yè)效勞合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)建立單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)效勞合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)建立單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)效勞企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。前期物業(yè)費(fèi)的收取第三十八條自前期物業(yè)401、“前期物業(yè)效勞合同簽訂之日〞的理解2、“交付使用〞的界定3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍的界定錢？開發(fā)商說業(yè)主交1、“前期物業(yè)效勞合同簽訂之日〞的理解錢？開發(fā)商說業(yè)主交41臨時(shí)管理規(guī)約的終止

第三十九條臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。臨時(shí)管理規(guī)約的終止

第三十九條臨時(shí)管42物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交第四十條建立單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)效勞企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交以下物業(yè)檔案資料：〔一〕建立工程的各種批準(zhǔn)文件；〔二〕各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；〔三〕竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；〔四〕設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；〔五〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；〔六〕業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；〔七〕其他相關(guān)資料。新建物業(yè)的建立單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交第四十條建立單位或者業(yè)主43

。1、承接查驗(yàn)的原因：1〕是明確物業(yè)管理區(qū)域的范圍；2〕明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及共用部位、公共場(chǎng)地等；

3〕劃清開發(fā)建立單位〔業(yè)主委員會(huì)〕與物業(yè)公司的責(zé)任；4〕及時(shí)掌握所管區(qū)域的物業(yè)根本情況，發(fā)現(xiàn)管理的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)2、物業(yè)檔案資料的移交1〕注意與備案資料數(shù)量?jī)?nèi)容是否一致2〕承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)核對(duì)資料內(nèi)容是否一致

。1、承接查驗(yàn)的原因：44水電公攤表的安裝及費(fèi)用確定第四十一條建立單位在向業(yè)主交付物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)給物業(yè)效勞用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的水、電等計(jì)量裝置。水電公攤表的安裝及費(fèi)用確定第四十一條451、一戶一表問題2、水電周轉(zhuǎn)金問題1、一戶一表問題46車庫(kù)、車位的租售第四十二條建立單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時(shí)一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(kù)和車位的數(shù)量、售價(jià)。建立單位用于銷售的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車庫(kù)、車位除外。

車庫(kù)、車位的租售第四十二條建立單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售471、公示和告知義務(wù)2、同步銷售的義務(wù)3、辦證備案的義務(wù)4、相關(guān)規(guī)定：1〕物權(quán)法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。2〕?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。1、公示和告知義務(wù)48業(yè)主優(yōu)先第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。車庫(kù)、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建立單位不得將車庫(kù)、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。違反第二款規(guī)定的，房產(chǎn)登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。業(yè)主優(yōu)先第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車49

1、相關(guān)規(guī)定：

?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第五條建立單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要〞的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

2、租售實(shí)務(wù)：不定期租賃、附條件租賃。

1、相關(guān)規(guī)定：

?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所50物業(yè)管理爭(zhēng)議的解決第四十四條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建立單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；可以向人民調(diào)解委員會(huì)、房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解；可以依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)管理爭(zhēng)議的解決第四十四條縣級(jí)以511、受理部門：

依法行政的義務(wù)、

及時(shí)答復(fù)的義務(wù)、

轉(zhuǎn)交和告知義務(wù)、

2、解決方式：

1〕自行協(xié)商

2〕調(diào)解

3〕訴訟1、受理部門：

依法行政的義務(wù)、

及時(shí)52物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度第四十五條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集，價(jià)格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)效勞企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決以下事項(xiàng):〔一〕業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；〔二〕物業(yè)效勞企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；〔三〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件；〔四〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問題；〔五〕物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；〔六〕其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度第四十五條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)53制定實(shí)施細(xì)那么：成員組成、召集人、議事內(nèi)容、議事程序、工作要求等制定實(shí)施細(xì)那么：成員組成、召集人、議事內(nèi)容、議事程序、工作要54謝謝！謝謝！55廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第三章物業(yè)效勞第四章物業(yè)的管理二0一三年四月主講：粟勤生廣西物業(yè)管理?xiàng)l例第三章物業(yè)效勞二0一三年四月主講：粟勤生56第三章物業(yè)服務(wù)第三章物業(yè)服務(wù)57物業(yè)資質(zhì)與證書第二十三條從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)效勞。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。物業(yè)資質(zhì)與證書第二十三條從事物業(yè)效勞活動(dòng)的企業(yè)，581、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求：1〕目的是實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不標(biāo)準(zhǔn)、社會(huì)形象差的企業(yè)。事例：南寧市注銷46家物業(yè)企業(yè)資質(zhì)2〕相關(guān)規(guī)定：?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?適用時(shí)應(yīng)注意不同級(jí)資質(zhì)可承接工程規(guī)模不同、同時(shí)注意二級(jí)資質(zhì)以上的物業(yè)類型和管理面積要求的計(jì)算方式2、對(duì)物業(yè)人員的要求：從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。對(duì)職業(yè)資格證書的理解：經(jīng)營(yíng)管理人員：〔注冊(cè)〕物業(yè)管理師；普通管理人員：物業(yè)員；特種崗位證書：電工、電梯證、保安員證等1、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求：59物業(yè)企業(yè)的選聘第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)，可以要求物業(yè)效勞企業(yè)提供誠(chéng)信記錄。物業(yè)效勞企業(yè)承受聘請(qǐng)從事物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)效勞合同。物業(yè)企業(yè)的選聘第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物60※1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞。接收工程時(shí)杜絕前一個(gè)物業(yè)企業(yè)還沒退出就倉(cāng)促接收的現(xiàn)象※2、誠(chéng)信記錄的主要內(nèi)容:企業(yè)和從業(yè)人員的根本情況、經(jīng)營(yíng)效勞工程情況、主要業(yè)績(jī)及良好行為記錄、違法違規(guī)行為、效勞質(zhì)量問題、不良行為記錄、受到通報(bào)獎(jiǎng)懲、公眾投訴及處理情況等※3、物業(yè)效勞企業(yè)承受聘請(qǐng)從事物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)與聘請(qǐng)方訂立物業(yè)效勞合同。應(yīng)注意盡量防止所謂的“事實(shí)合同〞※1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)61物業(yè)效勞合同第二十五條物業(yè)效勞合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：〔一〕物業(yè)管理的區(qū)域范圍；〔二〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；〔三〕利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的范圍、收益分配比例；〔四〕公共綠化的養(yǎng)護(hù)和公共區(qū)域的保潔；〔五〕公共秩序的維護(hù)、車輛停放的管理和平安防范的措施；〔六〕物業(yè)效勞的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)；〔七〕物業(yè)效勞用房的配置、使用、維修和管理；〔八〕裝飾裝修管理效勞；〔九〕物業(yè)效勞檔案和物業(yè)檔案的保管；〔十〕專項(xiàng)維修資金的管理與使用；〔十一〕雙方的權(quán)利和義務(wù)；〔十二〕合同期限；自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建立行政主管部門應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)效勞合同的示范文本物業(yè)效勞合同第二十五條物業(yè)效勞合同〔含前期物業(yè)效勞合同〕62★1、物業(yè)效勞合同的重要性:確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)?！?、物業(yè)效勞合同根本要求：依法訂立、內(nèi)容詳細(xì)、可操作性、★3、注意要點(diǎn):與商品房買賣合同、〔臨時(shí)〕管理規(guī)約、住戶手冊(cè)等文件有機(jī)聯(lián)系★4、物業(yè)合同示范文本:1〕合同示范文本的特點(diǎn)：權(quán)威性、公平性、示范性2〕合同示范文本的適用：參照而又不宜照搬照套，可以根據(jù)具體情況通過補(bǔ)充條款予以完善★1、物業(yè)效勞合同的重要性:63物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)

第二十六條物業(yè)效勞應(yīng)當(dāng)符合以下要求〔一〕按照物業(yè)效勞合同、國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)效勞；1、物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)：投標(biāo)書、效勞合同、效勞標(biāo)準(zhǔn)、效勞承諾、效勞細(xì)那么等2、相關(guān)規(guī)定：?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第三條“物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)公開作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部〞。物業(yè)效勞的標(biāo)準(zhǔn)

第二十六條物業(yè)效勞應(yīng)當(dāng)符合以下要求64〔二〕在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、本卷須知等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；履行告知義務(wù)的告知方式有：〔臨時(shí)〕管理規(guī)約、住戶手冊(cè)、公示、通知、提醒信等.〔二〕在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)65〔三〕根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等效勞，建立健全平安防范應(yīng)急預(yù)案等各項(xiàng)管理制度，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作；安全防范注意事項(xiàng)：標(biāo)準(zhǔn)上要量化（如避免出現(xiàn)“24小時(shí)巡邏”等字眼）、制度上要健全、證據(jù)上要保全〔三〕根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)66〔四〕定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)效勞合同約定進(jìn)展維修；1、定期養(yǎng)護(hù)的義務(wù)、措施得當(dāng)?shù)牧x務(wù)、依約維修的義務(wù)2、注意相關(guān)證據(jù)或檔案的保存〔四〕定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)67〔五〕做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向業(yè)主公布物業(yè)效勞費(fèi)用和利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收支情況，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

〔五〕做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，定期向68

1、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善保管的義務(wù)2、相關(guān)規(guī)定:?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第十三條業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱以下應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；

〔二〕管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

〔三〕物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；

〔四〕建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；

〔五〕其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

1、如實(shí)記錄的義務(wù)、定期公布的義務(wù)、妥善69〔六〕聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)效勞；認(rèn)真聽取業(yè)主意見意見形式：口頭與書面；意見范圍：個(gè)別意見、會(huì)議意見、調(diào)查意見等〔六〕聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物70〔七〕發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)展勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告，配合有關(guān)行政管理部門的執(zhí)法工作；作為的義務(wù)、報(bào)告的義務(wù)、配合的義務(wù)〔七〕發(fā)現(xiàn)違反本條例或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)展勸阻、71〔八〕法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)效勞合同約定的其他要求。〔八〕法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)效勞合同約定的其他要求。72物業(yè)工程的退出

第二十七條有以下情形之一的，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)效勞：〔一〕物業(yè)效勞合同終止；〔二〕物業(yè)效勞合同解除；〔三〕物業(yè)效勞企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)效勞活動(dòng)。

物業(yè)工程的退出第二十七條有以下情形之一的，物業(yè)73§1、“解除〞和“終止〞的理解，§2、不得繼續(xù)效勞的情形§被依法撤銷資質(zhì)證書、撤消營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生效法律文書確定物業(yè)效勞合同無(wú)效或解除物業(yè)效勞合同等§1、“解除〞和“終止〞的理解，74第二十八條終止或者解除物業(yè)效勞合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。自物業(yè)效勞合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)辦理以下交接事宜：〔一〕移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案；〔二〕移交物業(yè)效勞中形成的物業(yè)效勞檔案；〔三〕移交物業(yè)效勞用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；〔四〕移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；〔五〕清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費(fèi)用；〔六〕其他交接事項(xiàng)。物業(yè)效勞企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停頓物業(yè)效勞。第二十八條終止或者解除物業(yè)效勞合同，應(yīng)當(dāng)依751、告知的時(shí)間2、移交的主體：業(yè)委會(huì)或建立單位3、移交的內(nèi)容4、特殊移交方式：提存或移交行政主管部門1、告知的時(shí)間76臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)的情形第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)選聘出新的物業(yè)效勞企業(yè)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)退出怎么辦？臨時(shí)聘請(qǐng)物業(yè)效勞企業(yè)的情形第二十九條物業(yè)效77物業(yè)制止行為第三十條物業(yè)效勞企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)展以下活動(dòng)：〔一〕擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；〔二〕擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展廣告宣傳；〔三〕擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；〔四〕收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用；〔五〕擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨(dú)家經(jīng)營(yíng)并收取費(fèi)用；〔六〕向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；〔七〕擅自提高公共車位停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；〔八〕其他與物業(yè)效勞無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)制止行為第三十條物業(yè)效勞企業(yè)不得在物業(yè)管781、“擅自〞的理解：違反法律規(guī)定、行政部門規(guī)定、合同的約定2、“收取未經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的費(fèi)用〞的理解；3、相關(guān)規(guī)定?最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?第五條物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。1、“擅自〞的理解：79物業(yè)誠(chéng)信檔案

第三十一條縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)和誠(chéng)信教育，根據(jù)物業(yè)效勞合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業(yè)效勞企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，并向社會(huì)提供查詢效勞。物業(yè)誠(chéng)信檔案

第三十一條縣級(jí)以上人民政府80誠(chéng)信---物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以“誠(chéng)信守信〞為企業(yè)文化的重要組成局部及精神核心,為業(yè)主或客戶提供實(shí)實(shí)在在的效勞,讓他們感到交納的管理費(fèi)享受的效勞有所值而且是超值的,講誠(chéng)信是物業(yè)管理企業(yè)上檔次、上規(guī)模、走品牌化道路的必然要求。誠(chéng)信---物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一、立身立業(yè)之本，企業(yè)必須以81第四章物業(yè)的管理第四章物業(yè)的管理82物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求

第三十二條劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建立用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為根底，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建立等因素，由縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)共同劃定。建立工程已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個(gè)以上獨(dú)立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。影響消防通道、避難場(chǎng)所、燃?xì)馐褂闷桨病怯钔ǖ?、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分要求第三十二條劃分物業(yè)管理831、區(qū)域劃分的根本原那么2、劃分區(qū)域的主管部門1、區(qū)域劃分的根本原那么84物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序

第三十三條商品房的建立單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建立工程核準(zhǔn)或者備案文件、建立用地規(guī)劃許可證、建立用地使用權(quán)證書、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向工程所在地縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，按照本條例第三十二條的規(guī)定進(jìn)展物業(yè)管理區(qū)域劃分。物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建立單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：〔一〕物業(yè)管理區(qū)域的范圍；〔二〕地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積；〔三〕公共場(chǎng)所、公共綠化的面積和位置；〔四〕公共車位數(shù)量和位置；〔五〕地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬；〔六〕物業(yè)效勞用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房的面積和位置；〔七〕共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；〔八〕其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。物業(yè)管理區(qū)域的劃分程序第三十三條85

1、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間和所需提交的材料：2、區(qū)域劃分后的告知明示義務(wù)

1、申請(qǐng)區(qū)域劃分的時(shí)間86物業(yè)效勞用房第三十四條建立單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)效勞用房的位置和面積，并納入建立方案，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。物業(yè)效勞用房建筑面積不少于建立工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十平方米。物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。

物業(yè)效勞用房第三十四條建立單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建871、建立要求：2、配置標(biāo)準(zhǔn)：3、交付條件：4、物業(yè)效勞用房的理解：一般包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房、業(yè)主委員會(huì)用房等1、建立要求：88物業(yè)招投標(biāo)的范圍第三十五條商品房的建立單位應(yīng)當(dāng)在辦理預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)效勞，并制定臨時(shí)管理規(guī)約。投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)招投標(biāo)的范圍第三十五條商品房的建891、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)〕2、可以協(xié)議選聘的條件3、現(xiàn)行規(guī)定：1〕?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二十四條：國(guó)家提倡建立單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。

住宅物業(yè)的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)。2〕?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?第三條：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建立單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

國(guó)家提倡其他物業(yè)的建立單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。1、所有商品房前期物業(yè)管理均須招投標(biāo)〕90前期物業(yè)效勞合同第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建立單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂前期物業(yè)效勞合同，并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門和價(jià)格主管部門備案。建立單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)效勞合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行前期物業(yè)效勞合同。前期物業(yè)效勞合同第三十六條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選911、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建立單位制定和完善商品房買賣合同文本

2、注意3個(gè)與物業(yè)相關(guān)合同附件

3、前期物業(yè)管理效勞協(xié)議問題附件為前期物業(yè)效勞合同1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)提示、協(xié)助建立單位制定和完善商品房買賣92物業(yè)的保修第三十七條新建物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布保修聯(lián)系和地址。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建立單位落實(shí)保修責(zé)任。物業(yè)的保修第三十七條新建物業(yè)的建立單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)93保修方面的責(zé)任或義務(wù)界定保修方面的責(zé)任或義務(wù)界定94前期物業(yè)費(fèi)的收取第三十八條自前期物業(yè)效勞合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)建立單位承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)效勞合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)建立單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔(dān)。物業(yè)交付使用時(shí)，除物業(yè)銷售合同另有約定外，物業(yè)效勞企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。前期物業(yè)費(fèi)的收取第三十八條自前期物業(yè)951、“前期物業(yè)效勞合同簽訂之日〞的理解2、“交付使用〞的界定3、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和范圍的界定錢？開發(fā)商說業(yè)主交1、“前期物業(yè)效勞合同簽訂之日〞的理解錢？開發(fā)商說業(yè)主交96臨時(shí)管理規(guī)約的終止

第三十九條臨時(shí)管理規(guī)約至業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。臨時(shí)管理規(guī)約的終止

第三十九條臨時(shí)管97物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交第四十條建立單位或者業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)效勞企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)一并移交以下物業(yè)檔案資料：〔一〕建立工程的各種批準(zhǔn)文件；〔二〕各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；〔三〕竣工總平面圖，單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；〔四〕設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；〔五〕物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；〔六〕業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；〔七〕其他相關(guān)資料。新建物業(yè)的建立單位還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后九十日內(nèi)，將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報(bào)縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交第四十條建立單位或者業(yè)主98

。1、承接查驗(yàn)的原因：1〕是明確物業(yè)管理區(qū)域的范圍；2〕明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備及共用部位、公共場(chǎng)地等；

3〕劃清開發(fā)建立單位〔業(yè)主委員會(huì)〕與物業(yè)公司的責(zé)任；4〕及時(shí)掌握所管區(qū)域的物業(yè)根本情況，發(fā)現(xiàn)管理的