原生墅產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計提案

產(chǎn)品營銷時代，產(chǎn)品品質(zhì)好壞與否決定樓盤整體營銷成敗我們深信：好的產(chǎn)品，就是成功的一半一、上饒別墅市場概述1、別墅樓盤不少，真正高品質(zhì)純別墅社區(qū)不多；2、別墅作為整個樓盤建筑種類的補充，與普通住宅混居在一起，未能體現(xiàn)居住優(yōu)勢；3、建筑定位、客群定位、社區(qū)定位不明晰；4、以整體樓盤為宣傳主打，弱化了別墅及排屋的包裝；5、圍繞別墅及排屋的相應(yīng)配套弱，更未能體現(xiàn)文化與品質(zhì)；6、社區(qū)內(nèi)物業(yè)價格可比性強，難拉開距離與檔次；7、類別墅產(chǎn)品市場供應(yīng)充足，產(chǎn)品差異性程度不高；獨棟別墅供應(yīng)量有限，僅作社區(qū)點綴；8、別墅產(chǎn)品去化速度相對平穩(wěn)；9、獨棟別墅的價格趨勢走強，與類別墅價差逐漸拉大；10、別墅配套相對較弱，會所功能單一；二、項目規(guī)劃條件用地規(guī)模：200畝+80畝（工業(yè)用地，已經(jīng)取得）建筑性質(zhì)：低密度住宅容積率要求：原有容積率不能滿足做低密度住宅的條件，必須適當(dāng)舍棄部分容積率，現(xiàn)考慮以容積率0.7為標(biāo)準(zhǔn)。用地特征：區(qū)域空間現(xiàn)狀呈環(huán)抱狀，北依山地，中部東南側(cè)低洼，地勢北高南低，氣流通暢，周邊是植被良好的山地綠化，地塊南向正對寬闊的防護綠地（30畝種植林），是進入上饒市區(qū)的景觀要沖，是難得的林山依綠式高檔環(huán)境，用地條件優(yōu)越，非常適合做別墅產(chǎn)品。

三、產(chǎn)品類型建議200畝占地，按0.7容積率計算，可建面積為93000㎡可建面積：93240㎡（按容積率0.7計算）200畝*666㎡/畝*0.7=93240㎡

產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量主力戶型面積單價總價獨棟80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440萬元雙拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600萬元聯(lián)排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960萬元疊拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120萬元合計390套/93000㎡1907元/㎡18120萬元原設(shè)想：

產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量主力戶型面積單價總價獨棟140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6萬元聯(lián)排28套260㎡/套7280㎡1800元/㎡1310.4萬元疊拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600萬元合計343套/93000㎡1997元/㎡18576萬元由原先的獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼的均衡配置，在滿足容積率0.7的條件下調(diào)整為以獨棟為主，疊拼為輔、少量聯(lián)排為補充的搭配，拋中間，取兩頭，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項目做得純粹，做如此調(diào)整基于以下理由：

調(diào)整后：

1、通過市場調(diào)查得知，現(xiàn)有上饒市場別墅類樓盤中，很少有以獨棟為主打的項目，其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置，作為一個賣點而設(shè)置；2、雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品，市場供應(yīng)量非常大；市場缺的是獨棟，不缺雙拼以及聯(lián)排；3、獨棟別墅數(shù)量的增加，可促進整個社區(qū)的價值提升；4、從現(xiàn)有別墅價格走勢看，獨棟別墅在未來的價格提升空間更廣；5、獨棟別墅數(shù)量少，市場稀缺；疊拼別墅總價低，客戶層面廣，這兩者受歡迎程度最高；6、獨棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當(dāng)，但利潤率高出很多；7、地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn)，有資本做低密度住宅，獨棟別墅是最好的體現(xiàn)；8、項目用地條件優(yōu)越，僅做類別墅資源浪費可惜；9、項目地段偏遠，上饒人對區(qū)域地段非常在意，如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力；10、兩表對比，按同樣的單價測算，調(diào)整后的總銷售額有增無減；（18576萬元-18120萬元=456萬元）項目名稱獨棟（比例）雙拼（比例）聯(lián)排（比例）疊棟（比例）大紅鷹·香溢云天5棟(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君臨天下26棟（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17棟（34.7%）6棟12套（24.5%）5棟20套（40.8%）/尚宮20棟（20%）21棟42套（42%）38套（38%）/北星·金桂園///7棟36套黃浦·陽光福邸/1棟2套（2.3%）23棟86套（97.7%）/帶湖花城/1棟2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）東方家園//158套/明珠廣場/1棟2套（2.9%）66套（97.1%）/現(xiàn)代城/101套//陽光花城//100套/總計68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格

備注：僅1棟2套的雙拼基本可歸劃進聯(lián)排，只是由于用地空間限制，聯(lián)排的單元數(shù)量減少所致。由上表可知：類別墅產(chǎn)品占了整個別墅市場94%的量，獨棟別墅僅僅占了6%的比例，而其中聯(lián)排和雙拼又占了絕大多數(shù)（82%），因此，從現(xiàn)有市場別墅構(gòu)成分析來看，以獨棟別墅為主，以疊拼別墅為輔，少量聯(lián)排為補充的產(chǎn)品搭配是能正確抓住市場空白的。

四、基本空間布局1、基本思路①根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計中充分考慮基礎(chǔ)地形地貌條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中；②從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，作為別墅產(chǎn)品需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃和豎向規(guī)劃設(shè)計相結(jié)合，形成建筑布局上的差異性，借勢山坡地形創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；③完備、合理、實用的公建配套布置；④以獨棟別墅為主、疊拼別墅為輔、少量聯(lián)排別墅點綴補充的產(chǎn)品線搭配布局；

2、、空空間間布布局局建建議議①在在項項目目西西面面規(guī)規(guī)劃劃兩兩排排（（共共20幢幢））疊疊拼拼別別墅墅、、項項目目最最南南面面規(guī)規(guī)劃劃一一排排（（共共6幢幢））聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，其其余余空空間間則則規(guī)規(guī)劃劃140幢幢獨獨棟棟別別墅墅；；②在在最最具具景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢的的區(qū)區(qū)域域，，適適當(dāng)當(dāng)布布置置1——2幢幢樓樓王王，，如如項項目目的的東東北北角角以以及及項項目目中中心心景景觀觀節(jié)節(jié)點點周周邊邊；；③公公建建配配套套區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃在在用用地地的的東東南南面面，，緊緊鄰鄰村村民民點點，，建建筑筑依依山山坡坡地地勢勢延延綿綿伸伸展展。。總平平規(guī)規(guī)劃劃建建議議五、、交交通通組組織織建建議議1、、出出入入口口設(shè)設(shè)置置根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)狀狀地地形形和和規(guī)規(guī)劃劃布布局局，，以以及及可可實實際際操操作作的的可可能能，，在在用用地地東東南南角角與與城城區(qū)區(qū)相連連接接處處設(shè)設(shè)置置主主入入口口外外，，另另在在用用地地的的西西面面設(shè)設(shè)置置一一個個次次入入口口，，主主次次出出入入口口與與區(qū)內(nèi)內(nèi)的的環(huán)環(huán)行行道道路路相相聯(lián)聯(lián)，，很很好好的的解解決決小小區(qū)區(qū)交交通通的的出出入入問問題題和和消消防防疏疏散散問問題題。。2、、道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)①因因為為項項目目西西側(cè)側(cè)為為疊疊拼拼別別墅墅區(qū)區(qū)域域，，在在理理想想角角度度上上考考慮慮能能否否與與獨獨棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)做做個個隔隔離離，，因因此此需需要要考考慮慮做做兩兩個個道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)，，疊疊拼拼別別墅墅與與獨獨棟棟別別墅墅區(qū)區(qū)分分別別有有各各自自的的道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)，，既既獨獨立立又又緊緊密密相相連連；；以以上上想想法法為為理理想想狀狀態(tài)態(tài)，，可可適適當(dāng)當(dāng)考考慮慮，，如如果果不不具具備備實實際際設(shè)設(shè)計計可可操操作作性性（（因因為為最最佳佳的的別別墅墅社社區(qū)區(qū)的的道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)將將會會占占去去17%的的面面積積）），，那那么么仍仍按按一一個個道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)去去做做；；②保保證證車車行行的的通通暢暢而而又又不不占占用用過過多多的的綠綠地地；；車車行行道道路路以以盡盡量量減減少少開開挖挖山山坡坡為為原原則則，，保保持持用用地地開開發(fā)發(fā)利利用用的的完完整整性性，，道道路路面面積積盡盡量量減減少少，，利利用用率率盡盡量量提提高高；；③道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)要要有有良良好好的的交交通通通通達達性性，，考考慮慮與與車車庫庫的的融融合合；；④在充分尊重重交通組織通通暢的前提下下做好與景觀觀的融合，達達到移步換景景的效果；⑤不僅建立良良好的區(qū)內(nèi)動動線關(guān)系，還還需要安排好好內(nèi)部交通和和外部交通的的組織與銜接接；3、步行系系統(tǒng)很多別墅項目目缺乏足夠的的步行道路，，而且部分設(shè)設(shè)計中還帶有有隔斷，使住住戶在行為活動、視覺覺感受、空間間心理感受等等方面頗為壓壓抑。建議要要把步行系統(tǒng)統(tǒng)與景觀軸結(jié)合起來，，步行系統(tǒng)沿沿主要綠化景景觀系統(tǒng)設(shè)置置，將主要的的景觀節(jié)點聯(lián)聯(lián)系起來，并有效的通通達每個組團團，同時提高高步行系統(tǒng)的的趣味性和環(huán)環(huán)境感。六、建筑風(fēng)格格建議①上饒別墅市市場北美、歐歐洲的建筑風(fēng)風(fēng)格盛行，別別墅風(fēng)格沒有有加以細分，，較為籠統(tǒng)?。№椖拷ㄖL(fēng)格大紅鷹·香溢云天新加坡風(fēng)格君臨天下北歐風(fēng)格茂林·首府歐式風(fēng)格尚宮北美原味風(fēng)格北星·金桂園地中海風(fēng)情園林社區(qū)黃浦·陽光福邸西班牙風(fēng)格帶湖花城歐式古典風(fēng)格東方家園歐美明珠廣場歐美現(xiàn)代城現(xiàn)代建筑風(fēng)格陽光花城沒有特風(fēng)格，但相對比較現(xiàn)代其中黃浦·陽光福邸（圖圖）雖然為西西班牙風(fēng)格，，但做的不夠夠純粹，一些些西班牙風(fēng)格格所需要具備備的符號和元元素尚不完備備，本案可以以有更出色的的建筑立面表表現(xiàn)。陽光福邸西西班牙風(fēng)格格大紅鷹·香溢溢云天新加坡風(fēng)格精品資料網(wǎng)（））專業(yè)提供供企管培訓(xùn)資資料君臨天下北歐風(fēng)格帶湖花城古典歐式風(fēng)格格②建議建筑風(fēng)風(fēng)格以體現(xiàn)歐歐陸地中海風(fēng)風(fēng)情、高貴典典雅浪漫之風(fēng)風(fēng)為主要目標(biāo)標(biāo)，具體采用用西班牙建筑筑風(fēng)格，建筑筑外觀上注重重具有西班牙牙代表性的建建筑符號和細細節(jié)的運用；；建筑的立面面色彩、選材材、細部的處處理手法需要要體現(xiàn)西班牙牙建筑文化的的深刻內(nèi)涵。。細節(jié)建議如下下：※屋頂多為紅紅瓷瓦鋪設(shè)，，紅筒瓦坡屋屋頂?！菅爻瘍蓚?cè)側(cè)外伸，戶內(nèi)內(nèi)有庭院。※門廊和窗多多顯拱形?！棄Γ?，遮陽木百頁頁，鐵藝窗，，木方園藝屋頂多為紅瓷瓷瓦鋪設(shè)紅筒瓦坡屋頂頂門廊和窗多顯顯拱形。木方園藝毛石飾墻遮陽木百頁鐵藝窗七、戶型配比比建議建筑類型戶型檔次戶型建筑面積所占比例獨棟經(jīng)濟型320㎡20%主力型350㎡55%豪華型420㎡20%樓王型600㎡5%聯(lián)排主力型260㎡100%疊拼主力型200㎡100%戶型配比方案案八、配套建筑筑規(guī)劃建議①項目地處上上饒城北邊郊郊，周邊配套套不齊備，作作為別墅客群群基本為有車車一族，大型型商業(yè)配套不不做考慮，但但日常生活所所需的必備配配套尚需完備備，建議配套套建筑應(yīng)具備備以下功能：：農(nóng)貿(mào)市場、、超市、幼兒兒園、社區(qū)服服務(wù)站、物管管等；②除硬件配套套外，還需要要配備相應(yīng)的的軟件服務(wù)，，方便業(yè)主生生活。代辦服務(wù)：如如代辦訂報、、訂奶、訂飛飛機票、代領(lǐng)領(lǐng)郵件、代辦辦有線電視，，寬帶開通，，代辦煤氣開開戶等；家政服務(wù)：鐘鐘點家庭服務(wù)務(wù)，家電維修修，衣服、床床單洗燙；維修服務(wù)：修修理、更換常常用開關(guān)、插插座、燈泡、、水龍頭；醫(yī)療服務(wù)：家家庭醫(yī)護、心心理健康咨詢詢；③配套建筑風(fēng)風(fēng)格要與整體體社區(qū)建筑風(fēng)風(fēng)格相協(xié)調(diào)，，統(tǒng)一、大氣氣。九、會所建議議①會所規(guī)模：作為9萬多方的一個個純別墅社區(qū)區(qū)，而且地段段偏遠，配套套不齊全，需需要設(shè)置較多多功能，因此此會所不宜過過小；但會所所又往往是非非盈利性建筑筑，只是作為為項目配套，，為了項目形形象而存在，，因此也不宜宜過大，空間間能基本滿足足功能設(shè)置為為準(zhǔn)；②會所選址：項目東南方向向，入口處附附近；③功能設(shè)置：會所是居住區(qū)區(qū)居民的公共共活動空間。。健身、休閑閑、娛樂、購購物、餐飲、、服務(wù)、交流流是它的主要要功能。會所所除了硬件，，還有重要的的軟件部分，，那就是提供供方便人際交交流的各種活活動。住戶在在會所可以會會客，可以聽聽講座，參加加聯(lián)誼會、舞舞會，舉辦書書法、插花、、烹飪等比賽賽，以增進住住戶之間的友友誼，營造良良好的鄰里關(guān)關(guān)系和住區(qū)文文化。我們可可以把會所看看作家庭生活活的延伸，甚甚至是住戶的的公共客廳，，也可視為生生活品質(zhì)的保保證、個人及及社區(qū)身份的的象征。目前大多數(shù)會會所微利或不不盈利，同時時也因為本案案會所規(guī)模所所限，那些占占地面積太大大、利用率不不高或投資太太大的項目應(yīng)應(yīng)予舍棄。因因此，我司建建議本項目會會所館內(nèi)可配配置以下設(shè)施施：健身房、閱覽覽室、棋牌室室、醫(yī)務(wù)室④會所建設(shè)：結(jié)合周邊景觀觀，作為形象象工程先期建建設(shè)；十、景觀設(shè)計計建議①依照項目地地形北高南低低，發(fā)揮山坡坡的優(yōu)勢，可可利用項目東東北高地上水水庫資源優(yōu)勢勢，順勢布置置層層跌落式式水景，可以以采鑒枯山水水形式，蓄水水豐富即為水水景，枯水期期可展現(xiàn)石景景，一舉兩得得；②果嶺高爾夫夫：項目東北北面已經(jīng)取得得的80畝工業(yè)用地，，可用來做項項目的景觀配配套，建議移移植為一片果果嶺用來做高高爾夫果嶺練練習(xí)場，展現(xiàn)現(xiàn)綠色、氧氣氣、陽光、步步履與友誼的的高爾夫文化化精髓，更是是一種尊貴高高尚的生活方方式；果嶺高爾夫高爾夫運動③防護林：項項目南面有30畝種植林，作作為高速公路路的緩沖帶，，建議種植高高大樹種，先先于項目建設(shè)設(shè)，并且在做做的同時要把把高速隔音屏屏也一同做好好；④內(nèi)部造景：：項目外部景景觀已有果嶺嶺高爾夫，因因此內(nèi)部景觀觀將遵循以均均好性為主的的原則，景觀觀軸線拉細拉拉長，以發(fā)散散的景觀軸線線貫穿宅間，，東南面平緩緩地采用島嶼嶼別墅的形式式，水景軸綿綿延其中；在在落差較大的的山地則采用用坡地別墅的的形式，突出出坡地造景的的精華；精品資料網(wǎng)（））專業(yè)提供供企管培訓(xùn)資資料⑤綠化：采用用穿透性的綠綠化來軟化建建筑物，避免免滿鋪房子的的山坡景觀，，以保持綠意意黯然的整體體山地環(huán)境；；⑥雕塑：與建建筑風(fēng)格相符符的歐式風(fēng)情情雕塑小品；；⑦名司名師：：建議邀請境境外知名的專專業(yè)景觀公司司做方案設(shè)計計。十一、車位配配置建議①公共車位：：項目入口處處附近公建區(qū)區(qū)可利用主入入口前的開闊闊地結(jié)合綠化化設(shè)置公共停停車位；②也可利用山山地地形與建建筑物的架空空位置，在建建筑的底層架架空層做停車車庫；③車庫配比：：疊拼、聯(lián)排排別墅1房1車庫，獨棟別別墅經(jīng)濟型和和主力型室內(nèi)內(nèi)1個車庫+室外1車庫，豪華型型和樓王型均均配置室內(nèi)2車庫；④車庫層高控控制在2.2m以內(nèi)，可不計計算面積；十二、智能安安保設(shè)施小區(qū)既要注意意與周邊環(huán)境境融合,又要保證自身身的相對圍合合和安全。在在安防技術(shù)的的使用和設(shè)置置配置上，應(yīng)應(yīng)堅持高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，以保障業(yè)業(yè)主的安全。。本項目在安安全防范體系系上應(yīng)盡可能能導(dǎo)入智能化化系統(tǒng)，以防防為主，快速速反應(yīng)，建議議如下：A、大門：實行封閉式管管理，入口設(shè)設(shè)可視對講門門禁系統(tǒng)和車車輛管理系統(tǒng)統(tǒng)，對所有訪訪客車輛進行行登記；入口處設(shè)門禁禁系統(tǒng)與監(jiān)控控中心、每戶戶可視對講系系統(tǒng)相聯(lián)，訪訪客若需進入入園區(qū)，保安安應(yīng)安排訪客客與業(yè)主通過過可視對講系系統(tǒng)進行聯(lián)系系，征得業(yè)主主同意后，方方可準(zhǔn)許進入入。車輛管理：大大門口設(shè)車輛輛識別系統(tǒng)，，對業(yè)主車輛輛發(fā)放磁卡，，進出小區(qū)時時車輛先經(jīng)識識別系統(tǒng)識別別，確認業(yè)主主車輛身份后后自動開閘放放行。訪客車車由保安進行行聯(lián)系業(yè)主和和登記，確認認無誤后再開開閘放行。B、戶內(nèi)安防設(shè)設(shè)施：可視對講系統(tǒng)統(tǒng)和大門門禁禁系統(tǒng)相聯(lián)，，對訪客的到到來進行管理理，在訪客呼呼叫時便可通通過室內(nèi)熒屏屏看清來人長長相及身份，，以確定是否否與其對話及及是否接待事事宜。C、家庭報警系系統(tǒng)：每戶人家設(shè)緊緊急呼叫系統(tǒng)統(tǒng)，無須另行行布線，可共共用可視對講講線路。內(nèi)容容包括：煤氣氣泄漏、火警警、非法闖入入及緊急求助助等。業(yè)主入入住后安裝，，緊急情況一一旦觸發(fā)，便便在監(jiān)控中心心顯示，由保保安及時處理理異常情況。。D、園區(qū)周邊及及道路：園區(qū)周邊及園園區(qū)關(guān)鍵部位位設(shè)保安電子子巡更管理。。園區(qū)圍墻大大門入口處及及主要道路安安裝攝像監(jiān)控控，主動紅外外報警系統(tǒng)與與攝像監(jiān)控系系統(tǒng)聯(lián)動。在在會所內(nèi)設(shè)監(jiān)監(jiān)控中心，值值班人員24小時通過監(jiān)控控中心的監(jiān)控控器對園區(qū)內(nèi)內(nèi)的道路、圍圍墻及大門入入口等重要方方位進行監(jiān)視視。E、設(shè)計電表、、水表、燃氣氣表三表遠程程收費系統(tǒng)，，并與中心會會所的信息中中心聯(lián)網(wǎng)，以以減少因收費費給住戶造成成的干擾。（以上智能化化設(shè)施需綜合合考慮成本及及當(dāng)?shù)貤l件等等因素，決定定是否配置））END9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。20:14:1220:14:1220:1412/21/20228:14:12PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2220:14:1220:14Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。20:14:1220:14:1220:14Wednesday,December21,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2220:14:1220:14:12December21,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。21十十二月20228:14:12下午午20:14:1212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月228:14下下午12月-2220:14December21,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2120:14:1220:14:1221December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。8:14:12下午8:14下下午20:14:1212月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。20:14:1220:14:1220:1412/21/20228:14:12PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2220:14:1220:14Dec-2221-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。20:14:1320:14:1320:14Wednesday,December21,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2220:14:1320:14:13December21,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。21十二二月20228:14:13下下午20:14:1312月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月228