房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第1章概述課件

教為不教教的最終目的不是“教會(huì)〞,而是〞不教〞學(xué)為會(huì)學(xué)學(xué)的最終目的不是“學(xué)會(huì)〞，而是“會(huì)學(xué)〞12/29/20221教為不教12/28/20221房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用教材劉洪玉編著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006年1月。參考書(shū)籍劉秋雁編著，房地產(chǎn)投資分析，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年6月。

12/29/20222房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用教材12/28/20222學(xué)習(xí)目的〔1〕滿足工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案的需要工程管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：具有土木工程技術(shù)、工程管理及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的根底知識(shí)，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，能在國(guó)內(nèi)外工程建立領(lǐng)域及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域從事工程決策和全過(guò)程管理的復(fù)合型高級(jí)管理人才。〔2〕為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、咨詢機(jī)構(gòu)培養(yǎng)合格人才的需要

12/29/20223學(xué)習(xí)目的12/28/20223主要內(nèi)容本課程主要介紹與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的市場(chǎng)研究\工程籌劃\投資分析\工程融資\工程管理\市場(chǎng)營(yíng)銷等內(nèi)容課程特點(diǎn)實(shí)踐性綜合性12/29/20224主要內(nèi)容12/28/20224第1章概述

本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序、土地使用權(quán)的獲取、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響等內(nèi)容。

12/29/20225第1章概述本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、房地產(chǎn)

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)是指土地以及土地上的建筑物。土地一般指地面、地面以上及地面以下的空間?，F(xiàn)實(shí)生活中的土地是一塊特定面積范圍的地域，其使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)要受許多方面〔如城市規(guī)劃〕的制約。建筑物是人類在地面上修建的各種房屋和構(gòu)筑物。2.房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。“realestate〞“property〞不動(dòng)產(chǎn)12/29/20226

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念12/28/二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：土地、在建工程、建成后的物業(yè)〔一〕土地——依據(jù)土地所處狀態(tài)不同，分為:熟地、毛地或生地熟地，具備開(kāi)發(fā)建立條件、立即可以開(kāi)場(chǎng)建立的土地毛地〔生地〕，必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建立的城市國(guó)有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致熟地與毛地〔生地〕之間價(jià)格差異的主要原因。12/29/20227二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：12/28——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕進(jìn)展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)展適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達(dá)三通一平、五通一平或七通一平的建立條件〔熟地〕，再對(duì)熟地進(jìn)展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

12/29/20228——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)12/28/20228〔二〕在建工程指已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)工程建立但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)。〔三〕建成后的物業(yè)即通常所說(shuō)的已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按用途不同，分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。12/29/20229〔二〕在建工程12/28/202291、居住物業(yè)一般指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2、商業(yè)物業(yè)包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。

12/29/2022101、居住物業(yè)12/28/2022103、工業(yè)物業(yè)為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開(kāi)展用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。4、特殊物業(yè)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。12/29/2022113、工業(yè)物業(yè)12/28/202211第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性1、自然特性不可移動(dòng)性或位置固定性承載能力土地肥力土地有限性〔不可再生資源〕12/29/202212第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性12/28/202212、社會(huì)特性區(qū)位性區(qū)位指特定地塊所處的空間場(chǎng)所以及該場(chǎng)所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。土地價(jià)格因區(qū)位特征的變化而相應(yīng)波動(dòng)多種用途性〔最高最正確使用原那么〕經(jīng)濟(jì)效益性〔不以勞動(dòng)形式表達(dá)，而是以滿足某種需求和用途來(lái)表達(dá)的〕商品性〔土地的所有權(quán)和使用權(quán)〕12/29/2022132、社會(huì)特性12/28/202213二、房地產(chǎn)商品的特性

位置固定性或不可移動(dòng)性〔個(gè)別性〕使用期限較長(zhǎng)投資大，建立周期長(zhǎng)〔價(jià)格高〕生產(chǎn)規(guī)模的有限性〔由土地的固定性與有限性決定〕市場(chǎng)具有地區(qū)性交易復(fù)雜性受政策的影響大〔土地一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷〕12/29/202214二、房地產(chǎn)商品的特性位置固定性或不可移動(dòng)性〔個(gè)別性〕12/第3節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義1995年公布的?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立的行為。12/29/202215第3節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義12/21998年國(guó)務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施建立、房屋建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。12/29/2022161998年國(guó)務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?規(guī)定：1本書(shū)的定義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間,并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。其它定義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指由具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資、建立和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。12/29/202217本書(shū)的定義:12/28/202217二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類〔一〕按開(kāi)發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分指功能單一、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)。是對(duì)一個(gè)根底設(shè)施和配套設(shè)施齊全的完整的住宅小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。是對(duì)范圍廣、工程類型多、建立周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)工程的綜合開(kāi)發(fā)

12/29/202218二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類〔一〕按開(kāi)發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分12/2〔二〕按開(kāi)發(fā)地域劃分為：舊城區(qū)改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)1.舊城區(qū)改造〔城市功能與性質(zhì)的變化〕將舊城區(qū)的土地用途進(jìn)展改變，使之重新適應(yīng)城市新的對(duì)原有土地的需要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。2.新區(qū)開(kāi)發(fā)〔城市規(guī)模的擴(kuò)大〕將農(nóng)業(yè)用途的土地改變?yōu)槌鞘杏猛镜耐恋兀⒃谶@快土地上進(jìn)展開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。12/29/202219〔二〕按開(kāi)發(fā)地域劃分為：12/28/202219舊城區(qū)改造特點(diǎn):土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂規(guī)劃條件苛刻所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)、旅游等類型工程的開(kāi)發(fā)。新區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn):拆遷安置費(fèi)用低受周圍環(huán)境制約少城市規(guī)劃限制條件較少征地審批困難根底設(shè)施及配套設(shè)施不健全12/29/202220舊城區(qū)改造特點(diǎn):新區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn):12/28/202220(三)按開(kāi)發(fā)的階段劃分通常指開(kāi)發(fā)中常說(shuō)的“七通一平〞。在一定的土地上進(jìn)展各種房屋的建立，使之滿足人們生產(chǎn)、生活需要的房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。12/29/202221(三)按開(kāi)發(fā)的階段劃分12/28/202221第4節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格，且具有一定資質(zhì)條件的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)以其他業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，但也從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程企業(yè)城市建立主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的專門針對(duì)城市建立某個(gè)工程〔通常是公益的〕的開(kāi)發(fā)企業(yè)

12/29/202222第4節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含義12/2二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上有四名以上持有專業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。法律法規(guī)規(guī)定的其它條件12/29/202223二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件12/28/202223三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

12/29/202224三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度12/28/202224(一)一級(jí)資質(zhì)1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202225(一)一級(jí)資質(zhì)1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)(二)二級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202226(二)二級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房

〔三〕三級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202227

〔三〕三級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2．從事房〔四〕四級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；4．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6．商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。12/29/202228〔四〕四級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；12/28/表1-1各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間(年)近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工(萬(wàn)平米)連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%(年)上一年房屋建筑施工面積(萬(wàn)平米)專業(yè)管理人員(人數(shù))一500053051540二200031531020三80025210四1001已竣工的建筑工程512/29/202229表1-1各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)注冊(cè)資本開(kāi)發(fā)經(jīng)第5節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者一、開(kāi)發(fā)商〔開(kāi)發(fā)企業(yè)〕投資時(shí)機(jī)的發(fā)現(xiàn)者投資決策者投資方案實(shí)施的組織者與有關(guān)各方談判的專家能手風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制專家工程主要風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者和工程成功后的主要收益者12/29/202230第5節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者一、開(kāi)發(fā)商〔開(kāi)發(fā)企業(yè)〕12/2二、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)宏觀管理者和土地供給者土地管理部門獲取土地使用權(quán)證城市規(guī)劃部門獲取建立用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證建立行政主管部門獲取施工許可證12/29/202231二、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)12/28/202231市政管理部門獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證房地產(chǎn)管理部門獲取銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證三、金融機(jī)構(gòu)提供資金支持12/29/202232市政管理部門12/28/202232四、工程籌劃及物業(yè)代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程前期籌劃及后期物業(yè)銷售代理工作五、勘察及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建立用地勘察、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)造設(shè)計(jì)等12/29/202233四、工程籌劃及物業(yè)代理機(jī)構(gòu)12/28/202233六、建筑承包商承擔(dān)工程的建立工作七、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程建成后的物業(yè)管理工作八、消費(fèi)者或買家包括自用型購(gòu)置者和投資型購(gòu)置者12/29/202234六、建筑承包商12/28/202234第6節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為什么要按一定的程序進(jìn)展1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的投資大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能盲目、倉(cāng)促地開(kāi)發(fā)工程，必須按照一定的科學(xué)程序，先作充分的論證。2.為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合城市規(guī)劃，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，保護(hù)廣闊消費(fèi)者的利益，城市政府制定了審批制度，以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)展引導(dǎo)、監(jiān)視和管理。12/29/202235第6節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為什么要按一定的程序二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序1、投資時(shí)機(jī)尋找與投資時(shí)機(jī)篩選2、可行性研究3、獲取土地使用權(quán)4、征地及拆遷安置、補(bǔ)償5、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批6、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金7、選擇施工企業(yè)8、建筑施工9、市場(chǎng)營(yíng)銷與籌劃10、物業(yè)管理12/29/202236二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序1、投資時(shí)機(jī)尋找與投資時(shí)機(jī)篩選121、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)尋找通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析的手段，尋找投資的可能性?！翱吹亘曂顿Y時(shí)機(jī)篩選開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選擇，擬定開(kāi)發(fā)工程投資決策分析市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)評(píng)估12/29/2022371、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)尋找12/28/20222、前期工作主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。獲取土地使用權(quán)征地及拆遷安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金辦理開(kāi)工審批手續(xù)選擇施工企業(yè)，簽定建立工程施工承包合同12/29/2022382、前期工作主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、3、建立階段在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定本錢，來(lái)開(kāi)發(fā)建立一棟或一組特定的建筑物。開(kāi)發(fā)工程工程管理與控制工程竣工驗(yàn)收12/29/2022393、建立階段在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上4、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。出租：寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)用房以出租為主出售：居住物業(yè)以出售為主主要根據(jù)市場(chǎng)狀況、開(kāi)發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度、開(kāi)發(fā)工程的類型來(lái)選擇。12/29/2022404、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。1第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥一、土地使用權(quán)出讓1.含義：國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。12/29/202241第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃2.特征：有償有限期按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,各類用地的出讓年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。12/29/2022422.特征：12/28/202242例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序?yàn)椤病?/p>

A、商場(chǎng)、豪華住宅、私立學(xué)校

B、豪華住宅、商場(chǎng)、私立學(xué)校

C、私立學(xué)校、商場(chǎng)、豪華住宅

D、商場(chǎng)、私立學(xué)校、豪華住宅

12/29/202243例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高4.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第11號(hào)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?(2002年7月1日起施行)規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

12/29/2022444.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌12/28/202244〔1〕協(xié)議出讓是指土地使用者在用地申請(qǐng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價(jià)、用地年限、面積、付款方式和時(shí)間、用地條件等事項(xiàng)，在雙方達(dá)成一致意見(jiàn)的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。12/29/202245〔1〕協(xié)議出讓12/28/202245a、申請(qǐng)用地；b、審查回復(fù)；c、簽定合同；d、登記領(lǐng)證。12/29/20224612/28/202246〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：指市、縣人民政府土地行政主管部門〔以下簡(jiǎn)稱出讓人〕發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202247〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：12/28/2022472.程序：a、發(fā)布招標(biāo)公告；b、資格審查；c、投標(biāo)；d、評(píng)標(biāo)；e、簽定合同；f、登記領(lǐng)證。12/29/2022482.程序：12/28/202248〔3〕拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)展公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202249〔3〕拍賣出讓12/28/202249a、發(fā)布拍賣公告；b、資格審查；c、舉行拍賣會(huì)；d、簽定合同；e、登記領(lǐng)證。12/29/20225012/28/202250〔4〕掛牌出讓指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，承受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/202251〔4〕掛牌出讓12/28/202251a、在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)那么及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布；b、符合條件的競(jìng)買人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；c、出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；d、出讓人繼續(xù)承受新的報(bào)價(jià)；e、出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。12/29/20225212/28/202252二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

12/29/202253二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12/28/2022532.轉(zhuǎn)讓的條件：〔1〕按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；〔2〕按照出讓合同約定進(jìn)展投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。12/29/2022542.轉(zhuǎn)讓的條件：12/28/202254三、土地使用權(quán)劃撥1.含義：指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

12/29/202255三、土地使用權(quán)劃撥1.含義：12/28/2022552.劃撥用地的范圍：〔1〕國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；〔2〕城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；〔3〕國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等工程用地；〔4〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！?〕經(jīng)濟(jì)適用房用地12/29/2022562.劃撥用地的范圍：12/28/202256例：以下建立用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有〔〕A、豪華住宅用地

B、非國(guó)家重點(diǎn)扶持的交通工程用地C、軍事用地D、經(jīng)濟(jì)適用住房建立用地12/29/202257例：以下建立用地的土地使用權(quán)可以采用行政劃撥方式取得的有〔〕第8節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的任務(wù)確定城市的性質(zhì)、規(guī)模與開(kāi)展方向二、城市規(guī)劃的層次及內(nèi)容總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃12/29/202258第8節(jié)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的任務(wù)12/28三、城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變化城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃在實(shí)施過(guò)程中會(huì)有所變化,有時(shí)甚至有很大變化。開(kāi)發(fā)商要密切注意這種變化及可能的趨勢(shì)，并作為自己開(kāi)發(fā)決策的重要依據(jù)。12/29/202259三、城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變化12/28/202259四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〔一〕居住區(qū)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、居住區(qū)總用地指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2、居住區(qū)總建筑面積指居住區(qū)各棟、各層建筑面積的總和，包括居住建筑面積和公共建筑面積。12/29/202260四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12/28/2022603、居住建筑密度指居住建筑對(duì)居住用地的覆蓋率。居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積4、容積率指居住建筑面積密度。容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積5、住宅間距相鄰居住建筑之間的距離。12/29/2022613、居住建筑密度12/28/202261〔二〕非居住區(qū)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開(kāi)發(fā)工程。1、建筑容積率工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建立用地面積之比。2、建筑密度用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積與規(guī)劃建立用地面積之比。12/29/202262〔二〕非居住區(qū)開(kāi)發(fā)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12/28/2022623、規(guī)劃建立用地面積指工程用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。4、綠化率規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比。5、有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可以出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。12/29/2022633、規(guī)劃建立用地面積12/28/2022631．某宗地居住建筑用地面積1200平方米，其上建有一幢6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為900平方米，該宗地的居住建筑密度為()。A．0．75B．3．75C．4．5D．52．某小區(qū)總面積2．4公頃，規(guī)劃建立用地面積20000平方米，其上建有8棟6層住宅樓(各層建筑面積均為600平方米)，和幾幢一層的配套用房及公建用房(建筑面積共1200平方米)，該小區(qū)容積率為()。A．1．25B．1．44C．1．50D．0．2412/29/2022641．某宗地居住建筑用地面積1200平方米，其上建有一幢6層住教為不教教的最終目的不是“教會(huì)〞,而是〞不教〞學(xué)為會(huì)學(xué)學(xué)的最終目的不是“學(xué)會(huì)〞，而是“會(huì)學(xué)〞12/29/202265教為不教12/28/20221房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用教材劉洪玉編著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2006年1月。參考書(shū)籍劉秋雁編著，房地產(chǎn)投資分析，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年6月。

12/29/202266房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用教材12/28/20222學(xué)習(xí)目的〔1〕滿足工程管理專業(yè)培養(yǎng)方案的需要工程管理專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)是：具有土木工程技術(shù)、工程管理及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的根底知識(shí)，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，能在國(guó)內(nèi)外工程建立領(lǐng)域及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域從事工程決策和全過(guò)程管理的復(fù)合型高級(jí)管理人才?！?〕為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、咨詢機(jī)構(gòu)培養(yǎng)合格人才的需要

12/29/202267學(xué)習(xí)目的12/28/20223主要內(nèi)容本課程主要介紹與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的市場(chǎng)研究\工程籌劃\投資分析\工程融資\工程管理\市場(chǎng)營(yíng)銷等內(nèi)容課程特點(diǎn)實(shí)踐性綜合性12/29/202268主要內(nèi)容12/28/20224第1章概述

本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序、土地使用權(quán)的獲取、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響等內(nèi)容。

12/29/202269第1章概述本章主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、房地產(chǎn)

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念1.房地產(chǎn)是指土地以及土地上的建筑物。土地一般指地面、地面以上及地面以下的空間。現(xiàn)實(shí)生活中的土地是一塊特定面積范圍的地域，其使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)要受許多方面〔如城市規(guī)劃〕的制約。建筑物是人類在地面上修建的各種房屋和構(gòu)筑物。2.房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱?！皉ealestate〞“property〞不動(dòng)產(chǎn)12/29/202270

第1節(jié)房地產(chǎn)的概念及種類

一、房地產(chǎn)的概念12/28/二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：土地、在建工程、建成后的物業(yè)〔一〕土地——依據(jù)土地所處狀態(tài)不同，分為:熟地、毛地或生地熟地，具備開(kāi)發(fā)建立條件、立即可以開(kāi)場(chǎng)建立的土地毛地〔生地〕，必須經(jīng)過(guò)土地的再開(kāi)發(fā)過(guò)程才能用于建立的城市國(guó)有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致熟地與毛地〔生地〕之間價(jià)格差異的主要原因。12/29/202271二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為：12/28——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)指由政府或政府授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地〔毛地〕或鄉(xiāng)村集體土地〔生地〕進(jìn)展統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)展適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建立，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地到達(dá)三通一平、五通一平或七通一平的建立條件〔熟地〕，再對(duì)熟地進(jìn)展有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。

12/29/202272——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)12/28/20228〔二〕在建工程指已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)工程建立但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)?！踩辰ǔ珊蟮奈飿I(yè)即通常所說(shuō)的已經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按用途不同，分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)。12/29/202273〔二〕在建工程12/28/202291、居住物業(yè)一般指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2、商業(yè)物業(yè)包括酒店、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。

12/29/2022741、居住物業(yè)12/28/2022103、工業(yè)物業(yè)為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開(kāi)展用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。4、特殊物業(yè)對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。12/29/2022753、工業(yè)物業(yè)12/28/202211第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性1、自然特性不可移動(dòng)性或位置固定性承載能力土地肥力土地有限性〔不可再生資源〕12/29/202276第2節(jié)房地產(chǎn)商品的特性一、土地的特性12/28/202212、社會(huì)特性區(qū)位性區(qū)位指特定地塊所處的空間場(chǎng)所以及該場(chǎng)所與其周圍地塊之間的相互關(guān)系。土地價(jià)格因區(qū)位特征的變化而相應(yīng)波動(dòng)多種用途性〔最高最正確使用原那么〕經(jīng)濟(jì)效益性〔不以勞動(dòng)形式表達(dá)，而是以滿足某種需求和用途來(lái)表達(dá)的〕商品性〔土地的所有權(quán)和使用權(quán)〕12/29/2022772、社會(huì)特性12/28/202213二、房地產(chǎn)商品的特性

位置固定性或不可移動(dòng)性〔個(gè)別性〕使用期限較長(zhǎng)投資大，建立周期長(zhǎng)〔價(jià)格高〕生產(chǎn)規(guī)模的有限性〔由土地的固定性與有限性決定〕市場(chǎng)具有地區(qū)性交易復(fù)雜性受政策的影響大〔土地一級(jí)市場(chǎng)由國(guó)家壟斷〕12/29/202278二、房地產(chǎn)商品的特性位置固定性或不可移動(dòng)性〔個(gè)別性〕12/第3節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義1995年公布的?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建立的行為。12/29/202279第3節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義及分類一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義12/21998年國(guó)務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施建立、房屋建立，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程或者銷售、出租商品房的行為。12/29/2022801998年國(guó)務(wù)院公布的?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?規(guī)定：1本書(shū)的定義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間,并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。其它定義:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指由具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展投資、建立和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。12/29/202281本書(shū)的定義:12/28/202217二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類〔一〕按開(kāi)發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分指功能單一、配套設(shè)施簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)。是對(duì)一個(gè)根底設(shè)施和配套設(shè)施齊全的完整的住宅小區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。是對(duì)范圍廣、工程類型多、建立周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)工程的綜合開(kāi)發(fā)

12/29/202282二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類〔一〕按開(kāi)發(fā)的規(guī)模及復(fù)雜程度劃分12/2〔二〕按開(kāi)發(fā)地域劃分為：舊城區(qū)改造與新區(qū)開(kāi)發(fā)1.舊城區(qū)改造〔城市功能與性質(zhì)的變化〕將舊城區(qū)的土地用途進(jìn)展改變，使之重新適應(yīng)城市新的對(duì)原有土地的需要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。2.新區(qū)開(kāi)發(fā)〔城市規(guī)模的擴(kuò)大〕將農(nóng)業(yè)用途的土地改變?yōu)槌鞘杏猛镜耐恋?，并在這快土地上進(jìn)展開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。12/29/202283〔二〕按開(kāi)發(fā)地域劃分為：12/28/202219舊城區(qū)改造特點(diǎn):土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂規(guī)劃條件苛刻所處區(qū)位優(yōu)越，適用于作為商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)、旅游等類型工程的開(kāi)發(fā)。新區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn):拆遷安置費(fèi)用低受周圍環(huán)境制約少城市規(guī)劃限制條件較少征地審批困難根底設(shè)施及配套設(shè)施不健全12/29/202284舊城區(qū)改造特點(diǎn):新區(qū)開(kāi)發(fā)特點(diǎn):12/28/202220(三)按開(kāi)發(fā)的階段劃分通常指開(kāi)發(fā)中常說(shuō)的“七通一平〞。在一定的土地上進(jìn)展各種房屋的建立，使之滿足人們生產(chǎn)、生活需要的房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)活動(dòng)。12/29/202285(三)按開(kāi)發(fā)的階段劃分12/28/202221第4節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資格，且具有一定資質(zhì)條件的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兼營(yíng)企業(yè)以其他業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，但也從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程企業(yè)城市建立主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的專門針對(duì)城市建立某個(gè)工程〔通常是公益的〕的開(kāi)發(fā)企業(yè)

12/29/202286第4節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含義12/2二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上有四名以上持有專業(yè)證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。法律法規(guī)規(guī)定的其它條件12/29/202287二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件12/28/202223三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

12/29/202288三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度12/28/202224(一)一級(jí)資質(zhì)1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202289(一)一級(jí)資質(zhì)1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)(二)二級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

12/29/202290(二)二級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房

〔三〕三級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

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〔三〕三級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2．從事房〔四〕四級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；4．有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6．商品住宅銷售中實(shí)行了?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?制度；7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。12/29/202292〔四〕四級(jí)資質(zhì)

1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；12/28/表1-1各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本(萬(wàn)元)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間(年)近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工(萬(wàn)平米)連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%(年)上一年房屋建筑施工面積(萬(wàn)平米)專業(yè)管理人員(人數(shù))一500053051540二200031531020三80025210四1001已竣工的建筑工程512/29/202293表1-1各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)條件比較資質(zhì)注冊(cè)資本開(kāi)發(fā)經(jīng)第5節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者一、開(kāi)發(fā)商〔開(kāi)發(fā)企業(yè)〕投資時(shí)機(jī)的發(fā)現(xiàn)者投資決策者投資方案實(shí)施的組織者與有關(guān)各方談判的專家能手風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制專家工程主要風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者和工程成功后的主要收益者12/29/202294第5節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者一、開(kāi)發(fā)商〔開(kāi)發(fā)企業(yè)〕12/2二、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)宏觀管理者和土地供給者土地管理部門獲取土地使用權(quán)證城市規(guī)劃部門獲取建立用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證建立行政主管部門獲取施工許可證12/29/202295二、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)12/28/202231市政管理部門獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可證房地產(chǎn)管理部門獲取銷售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證三、金融機(jī)構(gòu)提供資金支持12/29/202296市政管理部門12/28/202232四、工程籌劃及物業(yè)代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程前期籌劃及后期物業(yè)銷售代理工作五、勘察及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)開(kāi)發(fā)建立用地勘察、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)造設(shè)計(jì)等12/29/202297四、工程籌劃及物業(yè)代理機(jī)構(gòu)12/28/202233六、建筑承包商承擔(dān)工程的建立工作七、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程建成后的物業(yè)管理工作八、消費(fèi)者或買家包括自用型購(gòu)置者和投資型購(gòu)置者12/29/202298六、建筑承包商12/28/202234第6節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為什么要按一定的程序進(jìn)展1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所具有的投資大、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不能盲目、倉(cāng)促地開(kāi)發(fā)工程，必須按照一定的科學(xué)程序，先作充分的論證。2.為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合城市規(guī)劃，促進(jìn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，保護(hù)廣闊消費(fèi)者的利益，城市政府制定了審批制度，以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)展引導(dǎo)、監(jiān)視和管理。12/29/202299第6節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為什么要按一定的程序二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序1、投資時(shí)機(jī)尋找與投資時(shí)機(jī)篩選2、可行性研究3、獲取土地使用權(quán)4、征地及拆遷安置、補(bǔ)償5、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批6、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金7、選擇施工企業(yè)8、建筑施工9、市場(chǎng)營(yíng)銷與籌劃10、物業(yè)管理12/29/2022100二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序1、投資時(shí)機(jī)尋找與投資時(shí)機(jī)篩選121、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)尋找通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析的手段，尋找投資的可能性?！翱吹亘曂顿Y時(shí)機(jī)篩選開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選擇，擬定開(kāi)發(fā)工程投資決策分析市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)評(píng)估12/29/20221011、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析投資時(shí)機(jī)尋找12/28/20222、前期工作主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。獲取土地使用權(quán)征地及拆遷安置、補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金辦理開(kāi)工審批手續(xù)選擇施工企業(yè)，簽定建立工程施工承包合同12/29/20221022、前期工作主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、3、建立階段在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定本錢，來(lái)開(kāi)發(fā)建立一棟或一組特定的建筑物。開(kāi)發(fā)工程工程管理與控制工程竣工驗(yàn)收12/29/20221033、建立階段在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上4、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。出租：寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)用房以出租為主出售：居住物業(yè)以出售為主主要根據(jù)市場(chǎng)狀況、開(kāi)發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度、開(kāi)發(fā)工程的類型來(lái)選擇。12/29/20221044、租售階段主要是為工程找到買家或使用者。1第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥一、土地使用權(quán)出讓1.含義：國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。12/29/2022105第7節(jié)土地使用權(quán)的獲取方式主要有3種方式：出讓、轉(zhuǎn)讓和劃2.特征：有償有限期按國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,各類用地的出讓年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。12/29/20221062.特征：12/28/202242例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序?yàn)椤病?/p>

A、商場(chǎng)、豪華住宅、私立學(xué)校

B、豪華住宅、商場(chǎng)、私立學(xué)校

C、私立學(xué)校、商場(chǎng)、豪華住宅

D、商場(chǎng)、私立學(xué)校、豪華住宅

12/29/2022107例：豪華住宅、私立學(xué)校、商場(chǎng)用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高4.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第11號(hào)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定?(2002年7月1日起施行)規(guī)定:商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

12/29/20221084.方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌12/28/202244〔1〕協(xié)議出讓是指土地使用者在用地申請(qǐng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，與土地行政主管部門協(xié)商地價(jià)、用地年限、面積、付款方式和時(shí)間、用地條件等事項(xiàng)，在雙方達(dá)成一致意見(jiàn)的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。12/29/2022109〔1〕協(xié)議出讓12/28/202245a、申請(qǐng)用地；b、審查回復(fù)；c、簽定合同；d、登記領(lǐng)證。12/29/202211012/28/202246〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：指市、縣人民政府土地行政主管部門〔以下簡(jiǎn)稱出讓人〕發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的公民、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/2022111〔2〕招標(biāo)出讓1.含義：12/28/2022472.程序：a、發(fā)布招標(biāo)公告；b、資格審查；c、投標(biāo)；d、評(píng)標(biāo)；e、簽定合同；f、登記領(lǐng)證。12/29/20221122.程序：12/28/202248〔3〕拍賣出讓指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)展公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。12/29/2022113〔3〕拍賣出讓12/28/202249a、發(fā)布拍賣公告；b、資格審查；c、舉行拍賣會(huì)；d、簽定合同；e、登記領(lǐng)證。12/29/202211412/28/202250〔4〕掛牌出讓指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，承受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，