同策上海長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)課件

長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)同策·上海長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)同策·上海1第一部分市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)區(qū)域簡(jiǎn)介小結(jié)第二部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析重點(diǎn)個(gè)案分析對(duì)比分析第三部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格定位客源定位第四部分銷(xiāo)售策略推廣策略價(jià)格策略銷(xiāo)售周期第一部分市場(chǎng)概況2寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)區(qū)域概況小結(jié)1寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)13上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求關(guān)系上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡，市場(chǎng)保持健康有序地發(fā)展07年全年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)累計(jì)供求保持在1.0左右06年去年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的形勢(shì)，尤其是下半年，市場(chǎng)急劇放量，市場(chǎng)消化能力有限，供求矛盾凸顯。07年新增供應(yīng)萎縮，而市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁穩(wěn)定，有效去化了06年下半年市場(chǎng)存量。數(shù)據(jù)顯示07年全年寫(xiě)字樓市場(chǎng)保持供小于求的態(tài)勢(shì)，截至07年12月，由于當(dāng)月供應(yīng)放量大，供求矛盾有所緩和；宏觀市場(chǎng)之上海上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求關(guān)系上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡，市場(chǎng)保4上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)06年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)“震蕩”下挫的態(tài)勢(shì)，并在06年6月的時(shí)候達(dá)到低谷；07年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格反彈明顯，全年保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)，在07年11月時(shí)候達(dá)到最高點(diǎn)18000元/平方米。07年全年漲幅接近30％，漲幅顯著宏觀市場(chǎng)之上海07年全年價(jià)格穩(wěn)定快速上漲，漲幅近30％上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)06年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)“震蕩”5市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，累計(jì)供求平衡普陀區(qū)非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模小，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)有限；當(dāng)月供求關(guān)系呈波浪式變化，供求變動(dòng)較大，如當(dāng)月有項(xiàng)目入市，就有可能造成區(qū)域供求失衡；普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供求仍處于供求平衡的態(tài)勢(shì)，累計(jì)供求比穩(wěn)定在1.0左右，市場(chǎng)穩(wěn)定；宏觀市場(chǎng)之普陀市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，累計(jì)供求平衡普陀區(qū)非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，寫(xiě)字樓市6價(jià)格快速上揚(yáng)，年底達(dá)到頂峰，均價(jià)超2萬(wàn)元07年普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈快速上漲的趨勢(shì)，尤其是07年下半年，這種趨勢(shì)愈加明顯，到年低普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)21000元/平方米。從07年8月開(kāi)始到07年低，寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)漲幅近50％，漲勢(shì)驚人；宏觀市場(chǎng)之普陀20815價(jià)格快速上揚(yáng)，年底達(dá)到頂峰，均價(jià)超2萬(wàn)元07年普陀區(qū)寫(xiě)字樓市7曹楊、真如、武寧板塊供求均價(jià)圖項(xiàng)目區(qū)域辦公類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步上漲，年漲幅較大辦公產(chǎn)品具有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)宏觀市場(chǎng)之板塊曹楊板塊07年零供應(yīng)，市場(chǎng)以去化存量為主真如板塊07年沒(méi)有新增供應(yīng)成交武寧板塊供應(yīng)稀缺，07年全年僅為4萬(wàn)方曹楊、真如、武寧板塊供求均價(jià)圖項(xiàng)目區(qū)域辦公類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺宏觀8虹橋機(jī)場(chǎng)徐家匯浦東機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)火車(chē)站陸家嘴4.5KM5KM21KM3.5KM5KM3KM區(qū)位簡(jiǎn)介之區(qū)位信息項(xiàng)目位于普陀區(qū)行政中心位置，區(qū)位條件較好，有良好的成長(zhǎng)條件項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉莻鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)，與陸家嘴、人民廣場(chǎng)徐家匯等成熟商務(wù)區(qū)有一定的差距普陀區(qū)區(qū)域外通達(dá)時(shí)間距離人民廣場(chǎng)（3.5KM，20分鐘）陸家嘴（6KM，30分鐘）徐家匯（5KM，25分鐘）虹橋機(jī)場(chǎng)（4.5KM，20分鐘）浦東機(jī)場(chǎng)（21KM，40分鐘）火車(chē)站（3km，15分鐘)虹橋機(jī)場(chǎng)徐家匯浦東機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)火車(chē)站陸家嘴4.5KM5KM29本案11號(hào)線（在建）3號(hào)線中山北路高架真如城市副中心長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)曹家渡商業(yè)圈長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶真北組團(tuán)高貿(mào)群四商務(wù)中心、四交通動(dòng)線、一城市副中心，構(gòu)筑區(qū)域未來(lái)商務(wù)前景真如城市副中心：上海市四大副中心之一。規(guī)劃建設(shè)以現(xiàn)代物流服務(wù)、國(guó)際商貿(mào)采購(gòu)、新型市場(chǎng)等為特色的資源配置中心，引進(jìn)大型企業(yè)地區(qū)總部和國(guó)內(nèi)外大公司營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)、采購(gòu)、中心等。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)：上海中心城12個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，打造一個(gè)以高科技為支撐、生態(tài)為主題的生態(tài)型城市濱水區(qū)。長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶：位于長(zhǎng)壽街道，是目前普陀區(qū)商務(wù)樓較集中的地區(qū)之一，以沿路線狀分布為主。真北組團(tuán)商貿(mào)群：北起武寧路，南至蘇州河之間的真北路沿線。傾力推進(jìn)組團(tuán)式現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)，搭建與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)。區(qū)域簡(jiǎn)介之商貿(mào)支撐本案11號(hào)線（在建）3號(hào)線中山北路高架真如城市長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)曹家渡10區(qū)域簡(jiǎn)介之規(guī)劃利好定位規(guī)劃：輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心、服務(wù)上海西北地區(qū)的公共活動(dòng)中心，重點(diǎn)發(fā)展物流貿(mào)易、商務(wù)會(huì)展、文化旅游等功能。具體的規(guī)劃：在曹楊路擬建180萬(wàn)平方米辦公樓和40萬(wàn)平方米商業(yè)服務(wù)地，其余420萬(wàn)平方米都是住宅，分散在真如副中心各個(gè)地方。

毗鄰上海市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域——真如城市副中心規(guī)劃形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”的布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍：東至嵐皋路，南達(dá)中山北路武寧路，西接真北路(規(guī)劃環(huán)線），北臨滬寧鐵路(規(guī)劃京滬高速鐵路)，總占地約6平方公里，核心區(qū)用地約l平方公里。

區(qū)域簡(jiǎn)介定位規(guī)劃：輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心、服務(wù)上海11區(qū)域內(nèi)以中低端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品稀缺；有影響力有，有品牌的項(xiàng)目少，綠地和創(chuàng)大廈為目前唯一的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓中小型企業(yè)辦公為區(qū)域內(nèi)需求主力，辦公需求旺盛租金水平為全市的低谷，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域唯一的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓綠地和創(chuàng)大廈租金為4-4.8元/天·㎡市場(chǎng)需求旺盛，寫(xiě)字樓出租率高，尤其是一些成熟寫(xiě)字樓基本處于“滿租”狀態(tài)本項(xiàng)目的上市也將為區(qū)域內(nèi)注入新的活力名稱等級(jí)規(guī)模（㎡）售價(jià)(元/㎡)租金（元/天·㎡）出租率綠地和創(chuàng)大廈甲級(jí)4.3萬(wàn)250004.590%綠地科創(chuàng)大廈乙級(jí)3萬(wàn)——2.895%中關(guān)村科技大廈準(zhǔn)甲級(jí)3.4萬(wàn)170002.870%區(qū)域簡(jiǎn)介之重點(diǎn)辦公樓區(qū)域辦公產(chǎn)品以中低端項(xiàng)目位主區(qū)域內(nèi)以中低端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品稀缺；有影響力有，有品牌的項(xiàng)12上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求基本平衡，市場(chǎng)呈良性、健康的發(fā)展寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，07年漲幅達(dá)到30％寫(xiě)字樓市場(chǎng)有較高的、保障的投資回報(bào)，受到廣大投資者的歡迎；項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃前景看好，地處幾大商圈中心，又受真如城市副中心輻射，具有較大的發(fā)展?jié)摿?；曹楊路商?wù)中心規(guī)劃、軌道交通等因素的逐步實(shí)施和實(shí)現(xiàn)，大大提升了區(qū)域的商務(wù)辦公氛圍。區(qū)域內(nèi)物流、科技等產(chǎn)業(yè)聚集，有利于對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的需求；區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品需求旺盛，高端辦公物業(yè)是目前區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品小結(jié)健康的市場(chǎng)環(huán)境下，高端辦公物業(yè)稀缺的區(qū)域良好的市政規(guī)劃下，高端辦公物業(yè)潛力較大上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求基本平衡，市場(chǎng)呈良性、健康的發(fā)展小結(jié)健康13項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析重點(diǎn)個(gè)案對(duì)比分析2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析214凱旋北路項(xiàng)目范圍——東臨凱旋北路、曹楊路以南、中山北路以西，南至白蘭路。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積——115000M2塔樓——建筑面積63995M2；地上44層、地下3層；標(biāo)準(zhǔn)層高3.4M裙樓——建筑面積20747M2；地上5層、地下4層項(xiàng)目分析之地塊概況臨近滬西工人文化宮，餐飲、娛樂(lè)設(shè)施豐富，但檔次較低滬西工人文化宮市場(chǎng)人流量集中，構(gòu)成復(fù)雜，環(huán)境較差滬西工人文化宮凱旋北路項(xiàng)目范圍——東臨凱旋北路、曹楊路以南、中山北路15項(xiàng)目分析之四至凱旋北路中遠(yuǎn)商務(wù)樓曹楊路中山北路軌道11號(hào)線施工，路面狀況差；高峰時(shí)段車(chē)流量大，造成堵塞項(xiàng)目四至路況較好，有利于商務(wù)出行項(xiàng)目分析之四至凱旋北路中遠(yuǎn)商務(wù)樓曹楊路中山北路軌道11號(hào)1611號(hào)線（在建）3、4號(hào)線中山北路高架項(xiàng)目分析之交通四線匯集、中山北路高架盡顯便捷商務(wù)交通主干道：中山北路——車(chē)流動(dòng)線曹楊路——人流動(dòng)線公交線路：909、224－汽車(chē)站846、216－長(zhǎng)風(fēng)公園309、69、829－華師大軌道交通：3號(hào)線（運(yùn)營(yíng)中）—上海南站至江楊北路4號(hào)線（運(yùn)營(yíng)中）—封閉式環(huán)線軌道11號(hào)線（在建中于2010世博會(huì)前通車(chē)）—三林戰(zhàn)至嘉定北站或安亭站14號(hào)線（規(guī)劃中，距離本項(xiàng)目1千米）11號(hào)線（在建）3、4號(hào)線中山北路高架項(xiàng)目分析之交通四線匯集17項(xiàng)目分析之周邊配套項(xiàng)目周邊配套商業(yè)比較齊全，但總體檔次較低項(xiàng)目周邊分布有銀行共6家，基本能滿足商務(wù)辦公需求酒店業(yè)檔次較低，區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟(jì)型賓館3家，不能滿足高端客戶需求。項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊配套商業(yè)比較齊全，但總體檔次較低項(xiàng)目周邊分布18優(yōu)勢(shì)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，毗鄰城市副中心曹楊路商務(wù)辦公中心核心位置軟硬件配套設(shè)施高于周邊同質(zhì)產(chǎn)品普陀區(qū)第一高樓，地標(biāo)性建筑交通便捷，緊鄰軌道交通、中山北路高架劣勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域不是傳統(tǒng)商務(wù)中心，周邊商務(wù)配套少，區(qū)位認(rèn)知度有待提高小環(huán)境比較雜亂區(qū)域以住宅為主，商務(wù)辦公氛圍不濃厚曹楊路地鐵11號(hào)線修建中，路況較差項(xiàng)目分析之S.W.O.T機(jī)會(huì)受真如城市副中心輻射，發(fā)展前景看好便捷的軌道交通，相對(duì)較為低廉的租金水平，能夠吸引區(qū)外客戶的進(jìn)駐區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目逐漸增多，有望產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，尤其是同為5A甲級(jí)寫(xiě)字樓綠地和創(chuàng)大廈的投入使用，提升了區(qū)域整體品質(zhì)項(xiàng)目建成后為區(qū)域地標(biāo)建筑，具有先天優(yōu)勢(shì)威脅政府對(duì)商務(wù)辦公項(xiàng)目政策面的調(diào)控限外政策影響，客源渠道縮水區(qū)域以西宮為代表的小商品市場(chǎng)，辦公環(huán)境不純粹周邊商務(wù)中心開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)19名稱綠地和創(chuàng)大廈等級(jí)5A甲級(jí)總建筑面積43925㎡地上層數(shù)25F凈層高2.7米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1800㎡最小面積分割77㎡車(chē)位280個(gè)外立面隱框中空LOW-E玻璃幕墻空調(diào)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯瑞士迅達(dá)8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡入駐率90%重點(diǎn)個(gè)案解析底層大堂標(biāo)準(zhǔn)層走道綠地和創(chuàng)大廈名稱綠地和創(chuàng)大廈等級(jí)5A甲級(jí)總建筑面積43925㎡地上層數(shù)20中小型企業(yè)為主，辦公人數(shù)在15－30人之間，人均使用面積為8－10平方米；客戶的行業(yè)，主要有貿(mào)易、科技技術(shù)、外資駐滬辦事處、投資咨詢、律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等租用客戶占和創(chuàng)大廈全部客戶的60％以上，是大廈的主要客戶群，以中小企業(yè)最為代表綠地和創(chuàng)大廈客源分析重點(diǎn)個(gè)案中小型企業(yè)為主，辦公人數(shù)在15－30人之間，人均使用面積為821長(zhǎng)城大廈綠地和創(chuàng)大廈投資商長(zhǎng)城建設(shè)上海綠地集團(tuán)規(guī)模7萬(wàn)方43925㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1650㎡1800㎡面積范圍60-1650㎡78-256㎡總套數(shù)320套267套總高度46層170米25層得房率70%70.6%空調(diào)中央空調(diào)/新風(fēng)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯迅達(dá)客梯13部迅達(dá)客梯8部車(chē)位500個(gè)280個(gè)物業(yè)管理高力國(guó)際科瑞物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)——21元/月·㎡交通地鐵/高架地鐵配套1.5萬(wàn)方商業(yè)配套7000方規(guī)模更大硬件更先進(jìn)從項(xiàng)目對(duì)比分析，不難看出，本案對(duì)比綠地和創(chuàng)大廈具有較多的優(yōu)勢(shì)，不管是項(xiàng)目的規(guī)模、硬件設(shè)施的先進(jìn)性，還是相關(guān)的軟件配套設(shè)施，都具有明顯的優(yōu)勢(shì)對(duì)比分析可比項(xiàng)目比較全面占優(yōu)長(zhǎng)城大廈綠地和創(chuàng)大廈投資商長(zhǎng)城建設(shè)上海綠地集團(tuán)規(guī)模7萬(wàn)方4322項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格定位客源定位3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位323地標(biāo)建筑/5A甲級(jí)寫(xiě)字樓/獨(dú)一無(wú)二/不可復(fù)制/尊貴不凡……普陀區(qū)最大/最高/最先進(jìn)/最……普陀區(qū)的金茂大廈普陀地標(biāo)性國(guó)際商務(wù)中心項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞銷(xiāo)售不僅是產(chǎn)品，也是尊貴不凡的品質(zhì)、地位的象征地標(biāo)建筑/5A甲級(jí)寫(xiě)字樓/獨(dú)一無(wú)二/不可復(fù)制/尊貴不凡……普24項(xiàng)目權(quán)重綠地和創(chuàng)大廈長(zhǎng)城大廈交通910規(guī)模810規(guī)格1010外立面810/8標(biāo)準(zhǔn)層面積88電梯配置810車(chē)位配比810空調(diào)系統(tǒng)910大堂710/7物業(yè)管理710/7合計(jì)8298/90對(duì)比值11.195/1.097單價(jià)測(cè)算1、取綠地和創(chuàng)大廈4.5元平均租金基準(zhǔn)，以及8％市場(chǎng)回報(bào)率；得出綠地和創(chuàng)目前的市場(chǎng)價(jià)格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡2、通過(guò)市場(chǎng)比較法我們不難發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目的靜態(tài)價(jià)格在22522.78－24534.84元/㎡之間。根據(jù)項(xiàng)目定位為普陀地標(biāo)性商務(wù)中心的定位，我們認(rèn)為25000元/㎡靜態(tài)價(jià)格是比較合理的3、價(jià)格修正由于項(xiàng)目銷(xiāo)售將在08年開(kāi)始，因此從現(xiàn)在開(kāi)始到銷(xiāo)售周期內(nèi)有15％的合理價(jià)格上漲空間，因此項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為：28750元/㎡左右價(jià)格定位項(xiàng)目綠地和創(chuàng)大廈長(zhǎng)城大廈交通910規(guī)模25客源定位購(gòu)房目的比例以投資獲利的投資客，以項(xiàng)目低區(qū)為主，投資成本相對(duì)較低30%投資和自用兼顧的客戶，以項(xiàng)目中低區(qū)為主要目標(biāo)，以中小企業(yè)為主40%自用客戶，位于項(xiàng)目的中高區(qū)域，作為企業(yè)辦公場(chǎng)所，企業(yè)總部30%購(gòu)房目的目標(biāo)客群有意識(shí)的引導(dǎo)投資客的購(gòu)房行為，以中低區(qū)為主要購(gòu)房區(qū)間，保證中高區(qū)域的完整性、尊貴性小型企業(yè)：50%以咨詢、貿(mào)易類(lèi)服務(wù)性行業(yè)為主，人數(shù)在10-15人之間中型企業(yè)：30%作為中型企業(yè)總部、或?yàn)橥馄篑v滬辦事處大型企業(yè)：20%優(yōu)質(zhì)客群，積極引進(jìn)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)、形象客源定位購(gòu)房目的比例以投資獲利的投資客，以項(xiàng)目低區(qū)為主，投資26銷(xiāo)售策略推廣策略價(jià)格策略產(chǎn)品組合銷(xiāo)售周期4銷(xiāo)售策略推廣策略427分階段分批次逐步推向市場(chǎng)公開(kāi)次序按低、中、高三區(qū)依次公開(kāi)說(shuō)明：1、項(xiàng)目體量較大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，通過(guò)分批銷(xiāo)售，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、依次分批銷(xiāo)售，可獲得較高的價(jià)格成長(zhǎng)空間，追尋較高的利潤(rùn)空間；3、根據(jù)不同的區(qū)間，制定相應(yīng)的價(jià)格策略，達(dá)到有效去化的目的；區(qū)間樓層總面積（㎡）總套數(shù)營(yíng)銷(xiāo)策略低區(qū)3-15F21450104以套為單位進(jìn)行銷(xiāo)售中區(qū)17-31F2475012050%以套為單位銷(xiāo)售，其余50%以2套或2套以上單位的組合銷(xiāo)售高區(qū)33-44F1980096半層和整層為單位銷(xiāo)售推廣策略分階段分批次逐步推向市場(chǎng)說(shuō)明：區(qū)間樓層總面積（㎡）總套數(shù)營(yíng)銷(xiāo)281、高區(qū)招商先行，針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)整體去化問(wèn)題，我們認(rèn)為為打造區(qū)內(nèi)頂級(jí)、國(guó)際的商務(wù)中心，需吸引國(guó)際知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，因此在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期就將針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)部分房源以租代售方式，實(shí)施“引鳳筑巢”策略，引進(jìn)品牌大企業(yè)或國(guó)際知名企業(yè)，以提升項(xiàng)目的品質(zhì)，也有利于價(jià)格的成長(zhǎng)，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)更大的利潤(rùn)空間。2、低區(qū)低總價(jià)入市，積累人氣獲得區(qū)域認(rèn)同感；3、在高區(qū)招商成功，及低區(qū)成功入市的基礎(chǔ)上，趁熱打鐵向市場(chǎng)推出項(xiàng)目中區(qū)和高區(qū)；低區(qū)銷(xiāo)售中區(qū)銷(xiāo)售高區(qū)銷(xiāo)售高區(qū)招商推廣策略1、高區(qū)招商先行，針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)整體去化問(wèn)題，我們認(rèn)為為打造區(qū)29銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）價(jià)格范圍（元/㎡）價(jià)格差目標(biāo)客戶高區(qū)3.33.2-3.59%知名企業(yè)單位，自用為主中區(qū)2.92.7-3.113%組合產(chǎn)品，投資自用皆宜低區(qū)2.31.9-2.630%單套出售，投資客戶群為主低開(kāi)高走，前期快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，營(yíng)造區(qū)域人氣，形成良好的價(jià)格成長(zhǎng)梯度，后期彌補(bǔ)前期利潤(rùn)損失價(jià)格策略項(xiàng)目高區(qū)33-44層項(xiàng)目中區(qū)17-31層項(xiàng)目低區(qū)4-15層銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)格范圍價(jià)格差目標(biāo)客戶高區(qū)3.33.2-3.59%知30產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合單元構(gòu)成面積（㎡）單元組合A111.72B103.125C260.156D3502單元組合D+A461.72A+B214.845B+C363.281C+D610.1563單元組合D+A+B564.845A+B+C475.001B+C+D713.181半層組合A+B+C+D825整層組合整層165013種產(chǎn)品組合，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)層平面圖A單元111.72㎡A單元111.72㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡B單元103.125㎡C單元260.156㎡D單元350㎡產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合單元構(gòu)成面積（㎡）A111.72B103.131綠地和創(chuàng)大廈銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售周期分析：1、區(qū)域內(nèi)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的綠地和創(chuàng)大廈，在7-8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)85%以上的銷(xiāo)售率，其月均銷(xiāo)售面積在5100平方米/月左右。2、考慮到項(xiàng)目本身的條件，以及目前市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)等多方因素，我們認(rèn)為月均銷(xiāo)售面積在5000平方米/月是比較合理穩(wěn)健的預(yù)測(cè)；3、在此前提下，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)間為：時(shí)間節(jié)點(diǎn)單月成交(㎡)累計(jì)成交（㎡）累計(jì)銷(xiāo)售率2006-10508811.85%2006-116556.3411644.3427.13%2006-1210504.4222148.7651.60%2007-016922.2729071.0367.73%2007-023099.3532170.3874.95%2007-032171.4134341.7980.01%2007-041987.1836328.9784.64%5189.8532007-054833.0141161.9895.90%5145.2482007-06124.0341286.0196.19%2007-07201.7441487.7596.66%2007-081149.3742637.1299.34%2007-09207.5942844.7199.82%2007-1077.6542922.36100.00%合計(jì)42922.36銷(xiāo)售率銷(xiāo)售量（㎡）時(shí)間85%5.95萬(wàn)11.9月95%6.65萬(wàn)13.3月項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)85%以上銷(xiāo)售率時(shí)間為12-13個(gè)月銷(xiāo)售策略之銷(xiāo)售周期綠地和創(chuàng)大廈銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售周期分析：時(shí)間節(jié)點(diǎn)單月成交(㎡)累32同策上海長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)課件33長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)同策·上海長(zhǎng)城大廈項(xiàng)目匯報(bào)同策·上海34第一部分市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)區(qū)域簡(jiǎn)介小結(jié)第二部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析重點(diǎn)個(gè)案分析對(duì)比分析第三部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格定位客源定位第四部分銷(xiāo)售策略推廣策略價(jià)格策略銷(xiāo)售周期第一部分市場(chǎng)概況35寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)區(qū)域概況小結(jié)1寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)136上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求關(guān)系上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡，市場(chǎng)保持健康有序地發(fā)展07年全年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)累計(jì)供求保持在1.0左右06年去年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的形勢(shì)，尤其是下半年，市場(chǎng)急劇放量，市場(chǎng)消化能力有限，供求矛盾凸顯。07年新增供應(yīng)萎縮，而市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁穩(wěn)定，有效去化了06年下半年市場(chǎng)存量。數(shù)據(jù)顯示07年全年寫(xiě)字樓市場(chǎng)保持供小于求的態(tài)勢(shì)，截至07年12月，由于當(dāng)月供應(yīng)放量大，供求矛盾有所緩和；宏觀市場(chǎng)之上海上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求關(guān)系上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供求平衡，市場(chǎng)保37上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)06年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)“震蕩”下挫的態(tài)勢(shì)，并在06年6月的時(shí)候達(dá)到低谷；07年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格反彈明顯，全年保持穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)，在07年11月時(shí)候達(dá)到最高點(diǎn)18000元/平方米。07年全年漲幅接近30％，漲幅顯著宏觀市場(chǎng)之上海07年全年價(jià)格穩(wěn)定快速上漲，漲幅近30％上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)06年上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)“震蕩”38市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，累計(jì)供求平衡普陀區(qū)非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模小，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)有限；當(dāng)月供求關(guān)系呈波浪式變化，供求變動(dòng)較大，如當(dāng)月有項(xiàng)目入市，就有可能造成區(qū)域供求失衡；普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體供求仍處于供求平衡的態(tài)勢(shì)，累計(jì)供求比穩(wěn)定在1.0左右，市場(chǎng)穩(wěn)定；宏觀市場(chǎng)之普陀市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，累計(jì)供求平衡普陀區(qū)非傳統(tǒng)辦公區(qū)域，寫(xiě)字樓市39價(jià)格快速上揚(yáng)，年底達(dá)到頂峰，均價(jià)超2萬(wàn)元07年普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)呈快速上漲的趨勢(shì)，尤其是07年下半年，這種趨勢(shì)愈加明顯，到年低普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)21000元/平方米。從07年8月開(kāi)始到07年低，寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)漲幅近50％，漲勢(shì)驚人；宏觀市場(chǎng)之普陀20815價(jià)格快速上揚(yáng)，年底達(dá)到頂峰，均價(jià)超2萬(wàn)元07年普陀區(qū)寫(xiě)字樓市40曹楊、真如、武寧板塊供求均價(jià)圖項(xiàng)目區(qū)域辦公類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步上漲，年漲幅較大辦公產(chǎn)品具有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)宏觀市場(chǎng)之板塊曹楊板塊07年零供應(yīng)，市場(chǎng)以去化存量為主真如板塊07年沒(méi)有新增供應(yīng)成交武寧板塊供應(yīng)稀缺，07年全年僅為4萬(wàn)方曹楊、真如、武寧板塊供求均價(jià)圖項(xiàng)目區(qū)域辦公類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)稀缺宏觀41虹橋機(jī)場(chǎng)徐家匯浦東機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)火車(chē)站陸家嘴4.5KM5KM21KM3.5KM5KM3KM區(qū)位簡(jiǎn)介之區(qū)位信息項(xiàng)目位于普陀區(qū)行政中心位置，區(qū)位條件較好，有良好的成長(zhǎng)條件項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉莻鹘y(tǒng)商務(wù)區(qū)，與陸家嘴、人民廣場(chǎng)徐家匯等成熟商務(wù)區(qū)有一定的差距普陀區(qū)區(qū)域外通達(dá)時(shí)間距離人民廣場(chǎng)（3.5KM，20分鐘）陸家嘴（6KM，30分鐘）徐家匯（5KM，25分鐘）虹橋機(jī)場(chǎng)（4.5KM，20分鐘）浦東機(jī)場(chǎng)（21KM，40分鐘）火車(chē)站（3km，15分鐘)虹橋機(jī)場(chǎng)徐家匯浦東機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)火車(chē)站陸家嘴4.5KM5KM242本案11號(hào)線（在建）3號(hào)線中山北路高架真如城市副中心長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)曹家渡商業(yè)圈長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶真北組團(tuán)高貿(mào)群四商務(wù)中心、四交通動(dòng)線、一城市副中心，構(gòu)筑區(qū)域未來(lái)商務(wù)前景真如城市副中心：上海市四大副中心之一。規(guī)劃建設(shè)以現(xiàn)代物流服務(wù)、國(guó)際商貿(mào)采購(gòu)、新型市場(chǎng)等為特色的資源配置中心，引進(jìn)大型企業(yè)地區(qū)總部和國(guó)內(nèi)外大公司營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)、采購(gòu)、中心等。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)：上海中心城12個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，打造一個(gè)以高科技為支撐、生態(tài)為主題的生態(tài)型城市濱水區(qū)。長(zhǎng)壽綜合服務(wù)帶：位于長(zhǎng)壽街道，是目前普陀區(qū)商務(wù)樓較集中的地區(qū)之一，以沿路線狀分布為主。真北組團(tuán)商貿(mào)群：北起武寧路，南至蘇州河之間的真北路沿線。傾力推進(jìn)組團(tuán)式現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)，搭建與長(zhǎng)三角互為輻射對(duì)接的商務(wù)平臺(tái)。區(qū)域簡(jiǎn)介之商貿(mào)支撐本案11號(hào)線（在建）3號(hào)線中山北路高架真如城市長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)曹家渡43區(qū)域簡(jiǎn)介之規(guī)劃利好定位規(guī)劃：輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心、服務(wù)上海西北地區(qū)的公共活動(dòng)中心，重點(diǎn)發(fā)展物流貿(mào)易、商務(wù)會(huì)展、文化旅游等功能。具體的規(guī)劃：在曹楊路擬建180萬(wàn)平方米辦公樓和40萬(wàn)平方米商業(yè)服務(wù)地，其余420萬(wàn)平方米都是住宅，分散在真如副中心各個(gè)地方。

毗鄰上海市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域——真如城市副中心規(guī)劃形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”的布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍：東至嵐皋路，南達(dá)中山北路武寧路，西接真北路(規(guī)劃環(huán)線），北臨滬寧鐵路(規(guī)劃京滬高速鐵路)，總占地約6平方公里，核心區(qū)用地約l平方公里。

區(qū)域簡(jiǎn)介定位規(guī)劃：輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力服務(wù)中心、服務(wù)上海44區(qū)域內(nèi)以中低端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品稀缺；有影響力有，有品牌的項(xiàng)目少，綠地和創(chuàng)大廈為目前唯一的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓中小型企業(yè)辦公為區(qū)域內(nèi)需求主力，辦公需求旺盛租金水平為全市的低谷，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，目前區(qū)域唯一的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓綠地和創(chuàng)大廈租金為4-4.8元/天·㎡市場(chǎng)需求旺盛，寫(xiě)字樓出租率高，尤其是一些成熟寫(xiě)字樓基本處于“滿租”狀態(tài)本項(xiàng)目的上市也將為區(qū)域內(nèi)注入新的活力名稱等級(jí)規(guī)模（㎡）售價(jià)(元/㎡)租金（元/天·㎡）出租率綠地和創(chuàng)大廈甲級(jí)4.3萬(wàn)250004.590%綠地科創(chuàng)大廈乙級(jí)3萬(wàn)——2.895%中關(guān)村科技大廈準(zhǔn)甲級(jí)3.4萬(wàn)170002.870%區(qū)域簡(jiǎn)介之重點(diǎn)辦公樓區(qū)域辦公產(chǎn)品以中低端項(xiàng)目位主區(qū)域內(nèi)以中低端產(chǎn)品為主，高端產(chǎn)品稀缺；有影響力有，有品牌的項(xiàng)45上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求基本平衡，市場(chǎng)呈良性、健康的發(fā)展寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格快速上漲，07年漲幅達(dá)到30％寫(xiě)字樓市場(chǎng)有較高的、保障的投資回報(bào)，受到廣大投資者的歡迎；項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)規(guī)劃前景看好，地處幾大商圈中心，又受真如城市副中心輻射，具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ徊軛盥飞虅?wù)中心規(guī)劃、軌道交通等因素的逐步實(shí)施和實(shí)現(xiàn)，大大提升了區(qū)域的商務(wù)辦公氛圍。區(qū)域內(nèi)物流、科技等產(chǎn)業(yè)聚集，有利于對(duì)辦公類(lèi)產(chǎn)品的需求；區(qū)域內(nèi)辦公產(chǎn)品需求旺盛，高端辦公物業(yè)是目前區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品小結(jié)健康的市場(chǎng)環(huán)境下，高端辦公物業(yè)稀缺的區(qū)域良好的市政規(guī)劃下，高端辦公物業(yè)潛力較大上海市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求基本平衡，市場(chǎng)呈良性、健康的發(fā)展小結(jié)健康46項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析重點(diǎn)個(gè)案對(duì)比分析2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析247凱旋北路項(xiàng)目范圍——東臨凱旋北路、曹楊路以南、中山北路以西，南至白蘭路。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積——115000M2塔樓——建筑面積63995M2；地上44層、地下3層；標(biāo)準(zhǔn)層高3.4M裙樓——建筑面積20747M2；地上5層、地下4層項(xiàng)目分析之地塊概況臨近滬西工人文化宮，餐飲、娛樂(lè)設(shè)施豐富，但檔次較低滬西工人文化宮市場(chǎng)人流量集中，構(gòu)成復(fù)雜，環(huán)境較差滬西工人文化宮凱旋北路項(xiàng)目范圍——東臨凱旋北路、曹楊路以南、中山北路48項(xiàng)目分析之四至凱旋北路中遠(yuǎn)商務(wù)樓曹楊路中山北路軌道11號(hào)線施工，路面狀況差；高峰時(shí)段車(chē)流量大，造成堵塞項(xiàng)目四至路況較好，有利于商務(wù)出行項(xiàng)目分析之四至凱旋北路中遠(yuǎn)商務(wù)樓曹楊路中山北路軌道11號(hào)4911號(hào)線（在建）3、4號(hào)線中山北路高架項(xiàng)目分析之交通四線匯集、中山北路高架盡顯便捷商務(wù)交通主干道：中山北路——車(chē)流動(dòng)線曹楊路——人流動(dòng)線公交線路：909、224－汽車(chē)站846、216－長(zhǎng)風(fēng)公園309、69、829－華師大軌道交通：3號(hào)線（運(yùn)營(yíng)中）—上海南站至江楊北路4號(hào)線（運(yùn)營(yíng)中）—封閉式環(huán)線軌道11號(hào)線（在建中于2010世博會(huì)前通車(chē)）—三林戰(zhàn)至嘉定北站或安亭站14號(hào)線（規(guī)劃中，距離本項(xiàng)目1千米）11號(hào)線（在建）3、4號(hào)線中山北路高架項(xiàng)目分析之交通四線匯集50項(xiàng)目分析之周邊配套項(xiàng)目周邊配套商業(yè)比較齊全，但總體檔次較低項(xiàng)目周邊分布有銀行共6家，基本能滿足商務(wù)辦公需求酒店業(yè)檔次較低，區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟(jì)型賓館3家，不能滿足高端客戶需求。項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊配套商業(yè)比較齊全，但總體檔次較低項(xiàng)目周邊分布51優(yōu)勢(shì)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，毗鄰城市副中心曹楊路商務(wù)辦公中心核心位置軟硬件配套設(shè)施高于周邊同質(zhì)產(chǎn)品普陀區(qū)第一高樓，地標(biāo)性建筑交通便捷，緊鄰軌道交通、中山北路高架劣勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域不是傳統(tǒng)商務(wù)中心，周邊商務(wù)配套少，區(qū)位認(rèn)知度有待提高小環(huán)境比較雜亂區(qū)域以住宅為主，商務(wù)辦公氛圍不濃厚曹楊路地鐵11號(hào)線修建中，路況較差項(xiàng)目分析之S.W.O.T機(jī)會(huì)受真如城市副中心輻射，發(fā)展前景看好便捷的軌道交通，相對(duì)較為低廉的租金水平，能夠吸引區(qū)外客戶的進(jìn)駐區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目逐漸增多，有望產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，尤其是同為5A甲級(jí)寫(xiě)字樓綠地和創(chuàng)大廈的投入使用，提升了區(qū)域整體品質(zhì)項(xiàng)目建成后為區(qū)域地標(biāo)建筑，具有先天優(yōu)勢(shì)威脅政府對(duì)商務(wù)辦公項(xiàng)目政策面的調(diào)控限外政策影響，客源渠道縮水區(qū)域以西宮為代表的小商品市場(chǎng)，辦公環(huán)境不純粹周邊商務(wù)中心開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟，影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)52名稱綠地和創(chuàng)大廈等級(jí)5A甲級(jí)總建筑面積43925㎡地上層數(shù)25F凈層高2.7米標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1800㎡最小面積分割77㎡車(chē)位280個(gè)外立面隱框中空LOW-E玻璃幕墻空調(diào)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯瑞士迅達(dá)8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡入駐率90%重點(diǎn)個(gè)案解析底層大堂標(biāo)準(zhǔn)層走道綠地和創(chuàng)大廈名稱綠地和創(chuàng)大廈等級(jí)5A甲級(jí)總建筑面積43925㎡地上層數(shù)53中小型企業(yè)為主，辦公人數(shù)在15－30人之間，人均使用面積為8－10平方米；客戶的行業(yè)，主要有貿(mào)易、科技技術(shù)、外資駐滬辦事處、投資咨詢、律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等租用客戶占和創(chuàng)大廈全部客戶的60％以上，是大廈的主要客戶群，以中小企業(yè)最為代表綠地和創(chuàng)大廈客源分析重點(diǎn)個(gè)案中小型企業(yè)為主，辦公人數(shù)在15－30人之間，人均使用面積為854長(zhǎng)城大廈綠地和創(chuàng)大廈投資商長(zhǎng)城建設(shè)上海綠地集團(tuán)規(guī)模7萬(wàn)方43925㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1650㎡1800㎡面積范圍60-1650㎡78-256㎡總套數(shù)320套267套總高度46層170米25層得房率70%70.6%空調(diào)中央空調(diào)/新風(fēng)系統(tǒng)大連三洋中央空調(diào)電梯迅達(dá)客梯13部迅達(dá)客梯8部車(chē)位500個(gè)280個(gè)物業(yè)管理高力國(guó)際科瑞物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)——21元/月·㎡交通地鐵/高架地鐵配套1.5萬(wàn)方商業(yè)配套7000方規(guī)模更大硬件更先進(jìn)從項(xiàng)目對(duì)比分析，不難看出，本案對(duì)比綠地和創(chuàng)大廈具有較多的優(yōu)勢(shì)，不管是項(xiàng)目的規(guī)模、硬件設(shè)施的先進(jìn)性，還是相關(guān)的軟件配套設(shè)施，都具有明顯的優(yōu)勢(shì)對(duì)比分析可比項(xiàng)目比較全面占優(yōu)長(zhǎng)城大廈綠地和創(chuàng)大廈投資商長(zhǎng)城建設(shè)上海綠地集團(tuán)規(guī)模7萬(wàn)方4355項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位價(jià)格定位客源定位3項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位356地標(biāo)建筑/5A甲級(jí)寫(xiě)字樓/獨(dú)一無(wú)二/不可復(fù)制/尊貴不凡……普陀區(qū)最大/最高/最先進(jìn)/最……普陀區(qū)的金茂大廈普陀地標(biāo)性國(guó)際商務(wù)中心項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞銷(xiāo)售不僅是產(chǎn)品，也是尊貴不凡的品質(zhì)、地位的象征地標(biāo)建筑/5A甲級(jí)寫(xiě)字樓/獨(dú)一無(wú)二/不可復(fù)制/尊貴不凡……普57項(xiàng)目權(quán)重綠地和創(chuàng)大廈長(zhǎng)城大廈交通910規(guī)模810規(guī)格1010外立面810/8標(biāo)準(zhǔn)層面積88電梯配置810車(chē)位配比810空調(diào)系統(tǒng)910大堂710/7物業(yè)管理710/7合計(jì)8298/90對(duì)比值11.195/1.097單價(jià)測(cè)算1、取綠地和創(chuàng)大廈4.5元平均租金基準(zhǔn)，以及8％市場(chǎng)回報(bào)率；得出綠地和創(chuàng)目前的市場(chǎng)價(jià)格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡2、通過(guò)市場(chǎng)比較法我們不難發(fā)現(xiàn)目前項(xiàng)目的靜態(tài)價(jià)格在22522.78－24534.84元/㎡之間。根據(jù)項(xiàng)目定位為普陀地標(biāo)性商務(wù)中心的定位，我們認(rèn)為25000元/㎡靜態(tài)價(jià)格是比較合理的3、價(jià)格修正由于項(xiàng)目銷(xiāo)售將在08年開(kāi)始，因此從現(xiàn)在開(kāi)始到銷(xiāo)售周期內(nèi)有15％的合理價(jià)格上漲空間，因此項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為：28750元/㎡左右價(jià)格定位項(xiàng)目綠地和創(chuàng)大廈長(zhǎng)城大廈交通910規(guī)模58客源定位購(gòu)房目的比例以投資獲利的投資客，以項(xiàng)目低區(qū)為主，投資成本相對(duì)較低30%投資和自用兼顧的客戶，以項(xiàng)目中低區(qū)為主要目標(biāo)，以中小企業(yè)為主40%自用客戶，位于項(xiàng)目的中高區(qū)域，作為企業(yè)辦公場(chǎng)所，企業(yè)總部30%購(gòu)房目的目標(biāo)客群有意識(shí)的引導(dǎo)投資客的購(gòu)房行為，以中低區(qū)為主要購(gòu)房區(qū)間，保證中高區(qū)域的完整性、尊貴性小型企業(yè)：50%以咨詢、貿(mào)易類(lèi)服務(wù)性行業(yè)為主，人數(shù)在10-15人之間中型企業(yè)：30%作為中型企業(yè)總部、或?yàn)橥馄篑v滬辦事處大型企業(yè)：20%優(yōu)質(zhì)客群，積極引進(jìn)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)、形象客源定位購(gòu)房目的比例以投資獲利的投資客，以項(xiàng)目低區(qū)為主，投資59銷(xiāo)售策略推廣策略價(jià)格策略產(chǎn)品組合銷(xiāo)售周期4銷(xiāo)售策略推廣策略460分階段分批次逐步推向市場(chǎng)公開(kāi)次序按低、中、高三區(qū)依次公開(kāi)說(shuō)明：1、項(xiàng)目體量較大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，通過(guò)分批銷(xiāo)售，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、依次分批銷(xiāo)售，可獲得較高的價(jià)格成長(zhǎng)空間，追尋較高的利潤(rùn)空間；3、根據(jù)不同的區(qū)間，制定相應(yīng)的價(jià)格策略，達(dá)到有效去化的目的；區(qū)間樓層總面積（㎡）總套數(shù)營(yíng)銷(xiāo)策略低區(qū)3-15F21450104以套為單位進(jìn)行銷(xiāo)售中區(qū)17-31F2475012050%以套為單位銷(xiāo)售，其余50%以2套或2套以上單位的組合銷(xiāo)售高區(qū)33-44F1980096半層和整層為單位銷(xiāo)售推廣策略分階段分批次逐步推向市場(chǎng)說(shuō)明：區(qū)間樓層總面積（㎡）總套數(shù)營(yíng)銷(xiāo)611、高區(qū)招商先行，針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)整體去化問(wèn)題，我們認(rèn)為為打造區(qū)內(nèi)頂級(jí)、國(guó)際的商務(wù)中心，需吸引國(guó)際知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，因此在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期就將針對(duì)項(xiàng)目高區(qū)部分房源以租代售方式，實(shí)施