天麟房地產(chǎn)公司人事管理制度

天麟公司2002年管理體系最終報告2001年10月19日天圖投資管理有限公司深圳北京上海香港北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機密此報告只限用于內(nèi)部使用。未經(jīng)天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司或天圖投資管理有限公司書面許可，任何他人均無權(quán)傳播，引用，復制該報告的任何一部分。1前言天麟公司于2001年8月順利完成了合資重組，為了更有效地配合此次合資，在提高天麟公司資金實力的同時全面提高管理水平，尤其是授權(quán)、考核、激勵等機制，天麟公司正在咨詢公司的幫助下制定全新的管理體系，并將在2001年第四季度試運行。由于時間較短，本報告咨詢范圍僅局限于非業(yè)務性的管理部分，同時由于缺乏與外方董事的溝通，所以建議天麟應在現(xiàn)有的咨詢基礎上進一步根據(jù)董事會反饋，進行改進，并在實施中完善。2天麟公司新管理體系設計和實施計劃簡介10/2112/319/2110/122002年管理體系三年戰(zhàn)略規(guī)劃/2002年業(yè)務計劃2002預算/部門預算組織結(jié)構(gòu)制定人事：配置、職責、管理*考核體系（KPI）激勵體系管理流程財務管理10/3111/30合同對崗授權(quán)培訓發(fā)展晉升根據(jù)戰(zhàn)略、預算制定KPI指標部門KPI調(diào)整實施行業(yè)調(diào)研根據(jù)2002年業(yè)績、行業(yè)平均值確定天麟公司獎勵框架確定個人數(shù)設計培訓并行轉(zhuǎn)軌設計調(diào)整實施三年戰(zhàn)略規(guī)劃2002年年度計劃公司預算部門預算總體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)細化注*：10月12日前僅能確定主要管理人員3天麟公司管理體系最終報告的主要內(nèi)容口頭匯報第一部分：公司發(fā)展戰(zhàn)略第二部分：公司組織設計第三部分：公司匯報體系第四部分：董事會授權(quán)體系第五部分：公司人事管理制度第六部分：公司考評體系第七部分：公司激勵體系第八部分：公司管理流程第九部分：公司財務管理制度第十部分：實施方案建議第十部分：附錄（行業(yè)與競爭對手調(diào)研）4第一部分：天麟公司發(fā)展戰(zhàn)略5天麟發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的報告包括以下五個部分天麟公司愿景與理念天麟公司戰(zhàn)略與定位天麟公司核心競爭力與資源天麟公司業(yè)務目標實施計劃61、天麟公司愿景

天麟公司將以人性化、個性化的居住理念為核心，通過提供符合市場需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務于中高收入階層的購房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。7天麟公司理念天麟公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點，進行管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應變能力強對內(nèi)對外員工有激情、充滿活力員工隊伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對客戶需求迅速反應，服務熱情住宅產(chǎn)品帶有進取的性格，對外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時尚、領導潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對合作伙伴的誠信82、天麟公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃成為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司5億人民幣的項目投資能力投資回報率在同行回報水平較高（10%以上）中期：2—3年近期：1年奧運前后的戰(zhàn)略有待未來幾年進一步研究企業(yè)人員規(guī)模、機構(gòu)設置達到戰(zhàn)略要求開發(fā)2個以上項目投資回報達到同行業(yè)領先水平（10%以上）*25-30萬平方米開發(fā)規(guī)模長期：5—8年*注：投資回報率為年回報率9天麟公司的戰(zhàn)略陳述天麟房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團隊，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場中始終領先競爭對手，在超越對手的過程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來的利潤增長點，在3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。10天麟在未來三三年的目標客客戶群主要定定位于30—45歲的中、高收收入階層家庭年年收入入（萬萬元/年）年齡高低高20萬元40歲8萬元10萬元30歲20歲5萬元目前的的主要要消費費群體體天麟的機會2由于北北京是是中國國的政政治中中心和和北方方的經(jīng)經(jīng)濟中中心，，北京京地區(qū)區(qū)高收收入群群體將將繼續(xù)續(xù)擴大大各種有有利刺刺激住住房消消費的的政策策將使使更多多的中中等收收入者者加入入購房房行列列中國加加入WTO前后天麟的機會111在中、、高收收入階階層中中，天天麟主主要服服務于于追求求人性性化家家居的的細分分市場場目標消消費群群體30歲以上上，家家庭年年收入入在10萬元以以上，，從事事于經(jīng)經(jīng)濟熱熱點的的行業(yè)業(yè)，接接受新新的家家居消消費理理念購房心心理特特征對商品品房的的價格格敏感感，但但不是是主要要因素素對商品品房的的綜合合性能能（設設計理理念、、工程程質(zhì)量量、環(huán)環(huán)境風風格等等因素素）要要求較較高注重地地理位位置、、居住住理念念、周周圍鄰鄰居的的身份份層次次，充充分體體現(xiàn)自自己的的社會會地位位對戶型型設計計、環(huán)環(huán)境設設計、、建筑筑風格格、社社區(qū)主主題的的個性性化需需求較較強，，不愿愿接受受一般般性產(chǎn)產(chǎn)品12天麟在在項目目的選選擇上上，以以目標標群體體的需需求和和天麟麟的價價值創(chuàng)創(chuàng)造為為出發(fā)發(fā)點開發(fā)發(fā)地地點點消費費者者的的需需求求公共共交交通通方方便便，，尤尤其其與與就就業(yè)業(yè)中中心心有有便便利利的的交交通通方方式式，，市市政政配配套套齊齊全全，，周周圍圍環(huán)環(huán)境境有有文文化化氛氛圍圍天麟麟的的價價值值以相相對對較較低低的的成成本本獲獲得得好好的的、、有有開開發(fā)發(fā)彈彈性性的的地地塊塊建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境建筑筑設設計計的的合合理理性性優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的工工程程質(zhì)質(zhì)量量有檔檔次次的的材材料料與與配配套套設設施施與設設計計師師事事務務所所合合作作進進行行產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新與良良好好的的施施工工單單位位形形成成合合作作關關系系與知知名名品品牌牌的的供供貨貨商商形形成成供供貨貨關關系系，，提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的產(chǎn)產(chǎn)品品與與材材料料追求求高高綠綠化化率率與與整整體體環(huán)環(huán)境境在有有限限的的條條件件下下，，創(chuàng)創(chuàng)造造最最佳佳的的小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境定價價價格格承承受受力力在在5000-9000元/平方米，，總價在在60-200萬元人民民幣在客戶的的價值承承受力內(nèi)內(nèi)開發(fā)價價值目前價格格在6000—10000元/平方米13天麟未來來幾年在在中、高高檔住宅宅市場的的投資比比例未來3—5年未來5—8年天麟公司現(xiàn)狀類型平價房（售價4000元/平方米以下）普通住宅（售價5000—7000元/平方米）高檔/準高檔（售價7000—9000元/平方米）豪宅（售價9000元/平方米以上）100%70%60%10%30%30%14未來3年之內(nèi)天天麟將主主要集中中在北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭市場范圍圍有利條件件不利條件件北京市場場具有極大大開發(fā)潛潛力享有地利利、人和和的優(yōu)勢勢競爭激烈烈北京以外外市場具有很強強的資金金和經(jīng)驗驗上的優(yōu)優(yōu)勢公共關系系基礎弱弱除滬/深外，市市場太小小集中于北北京的競競爭是確確保天麟麟回報的的關鍵15天麟未來來三年的的發(fā)展具具有諸多多有利的的因素天麟的運運營團隊隊在以往往操作過過的項目目以及““遠洋風風景”項項目中已已形成了了自己的的競爭優(yōu)優(yōu)勢總經(jīng)理/團隊對專專業(yè)經(jīng)營營企業(yè)的的決心較高的團團隊素質(zhì)質(zhì)公司股東東對公司司的要求求比較實實際與政府/土地資源源方有較較好的關關系公司較好好的業(yè)務務經(jīng)營機機制與能能力商業(yè)信譽譽（中遠遠的資信信非常好好）強有力的的股東支支持公司在未未來三年年面臨的的各種良良好機遇遇中國加入入WTO已成定局局，北京京市面臨臨新的發(fā)發(fā)展機遇遇申奧成功功將使北北京經(jīng)濟濟加速增增長、就就業(yè)機會會增加、、居住環(huán)環(huán)境大幅幅度改善善，使購購房需求求有相當當程度的的增加中遠房地產(chǎn)產(chǎn)大力推進進體制改革革，鼓勵有有價值潛力力的下屬企企業(yè)快速發(fā)發(fā)展16當然，未來來三年的發(fā)發(fā)展也面臨臨一些不利利因素劣勢挑戰(zhàn)現(xiàn)代化治理理結(jié)構(gòu)尚在在形成之中中長期的、持持續(xù)的戰(zhàn)略略規(guī)劃有待待于提高天麟公司尚尚未形成自自己獨立的的業(yè)務體系系與品牌內(nèi)部人事機機制缺乏活活力員工隊伍職職業(yè)化進程程有待進一一步完善人均產(chǎn)出效效率（銷售售、利潤、、面積等））仍有較大大的挑戰(zhàn)來自海外、、北京市以以外的各個個競爭對手手進入北京京市場，將將帶來資金金及專業(yè)人人才流失等等各方面壓壓力消費者不斷斷提出新的的住房消費費需求土地及項目目儲備越來來越稀缺，，競爭的成成本越來越越高173、天麟在合合資后，公公司的資源源平臺應得得到快速的的提升天麟現(xiàn)有的的資源平臺臺2–3億的投資能能力中遠房房地產(chǎn)產(chǎn)的品品牌北京本本地市市場多多年積積累的的合作作伙伴伴關系系本地市市場的的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗驗合資方方介入入后引引入的的資源源2—3億的新新增投投資能能力海外資資本市市場通通道國際合合作伙伙伴資資源香港市市場信信息資資源專業(yè)化化投資資控制制優(yōu)勢互互補的的中型型專業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)公公司18在新的的資源源平臺臺下，，天麟麟公司司實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略規(guī)劃劃的核核心技技能需需要進進一步步發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)項目目公司司的技技能技能的的發(fā)展展內(nèi)部管管理技技能項目開開發(fā)技技能項目運運作技技能成本控控制技技能資金及及資本本管理理的技技能按照現(xiàn)代企企業(yè)制度實實施職業(yè)化化管理充分利用中中遠房地產(chǎn)產(chǎn)的項目開開發(fā)體系，，同時開發(fā)發(fā)更廣泛的的項目資源源渠道，并并對項目進進行精準的的評估在項目的周周期控制上上以及在項項目銷售運運作上需要要提高需要建立集集合財務控控制手段的的成本控制制體系完善科學的的現(xiàn)金流控控制手段，，降低資本本的使用成成本，規(guī)避避可控制的的風險194、天麟公司司1－3年戰(zhàn)略目標標（定性部部分）200120022003落實下年度度開發(fā)項目目組織與流程程基本成熟熟落實下年度度開發(fā)項目目年度業(yè)務指指標落實達成今年遠遠洋風景項項目目標確保第二個個項目完善公司的的管理體系系年度業(yè)務指指標落實完成企業(yè)重重組已完成北京市優(yōu)秀秀的中型專專業(yè)住宅開開發(fā)公司20天麟公司未未來3年發(fā)展計劃劃的關鍵指指標（初步步計劃，需需確認）指標2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬元）50010001000凈資產(chǎn)(百萬元）84100120進行中項目個數(shù)122進行中項目的總規(guī)模（萬平方米）1414+1616+15竣工量01412員工數(shù)303535核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬元）240480360年銷售面積（萬平方米）3610年利潤（百萬元）-210050項目回報率不低于12%*注*：見考考核部分定定義，具體體數(shù)字由天天麟董事會會和運營團團隊商討決決定**以精裝裝修房價計計算2001年和2002年數(shù)字請?zhí)焯祺脒\營團團隊填寫21天麟公司應應逐步落實實2002年以后的項項目項目2001年2002年2003年在建項目遠洋風景遠洋天地（二期）新項目（A）項目儲備遠洋天地（二期）新項目（A）新項目（B）儲備面積（萬/平方米）161515成功率90%80%70%ROI預測（項目投入回報率）大于等于10%*大于等于10%*大于等于10%*注*：待定定，需在行行業(yè)ROI的比較中制制定22天麟公司將將從內(nèi)部管管理績效和和外部業(yè)務務經(jīng)營績效效的提高來來保證為股股東創(chuàng)造價價值ROI（為股東創(chuàng)創(chuàng)造最大的的價值）內(nèi)部管理績績效外部經(jīng)營業(yè)業(yè)務提高公司人事制制度公司組織機機構(gòu)設置員工考核與與激勵公司管理流流程縮短項目周周期業(yè)務持續(xù)發(fā)發(fā)展形成良良好的項目目疊加成本控制=良好的資金金計劃和資資金管理能能力本次管理顧顧問的內(nèi)容容23人力資源管管理改善的的思路組織結(jié)構(gòu)職位說明KPI能力評估能力需求績效考評業(yè)績表現(xiàn)潛力和能力高低好壞重點培養(yǎng)保留人才提升業(yè)績？找出原因盡快清除對員工的綜綜合評價職級與薪資資結(jié)構(gòu)調(diào)整薪資結(jié)結(jié)構(gòu)確定調(diào)薪確定調(diào)職人員培訓發(fā)發(fā)展為企業(yè)發(fā)展展儲備人才才KPI245、近期的工工作計劃2001年9月2001年10月2001年11月2001年12月20日10日20日10日20日10日20日對行業(yè)深度度調(diào)研以分分析競爭對對手和學習習先進經(jīng)驗驗充分展開公公司內(nèi)部各各層討論，，進一步明明確天麟公公司的三年年發(fā)展戰(zhàn)略略制定2002年度具體業(yè)業(yè)務計劃及及預算結(jié)合天麟公公司及中遠遠房地產(chǎn)公公司的實際際情況，配配合顧問公公司設計各各種管理提提升方案向董事會報報告，公司司的三年業(yè)業(yè)務戰(zhàn)略計計劃和管理理提升的框框架性建議議與管理層、、員工就管管理體系及及細節(jié)進行行探討，并并進行必要要的培訓制定詳細的的2002年管理體系系執(zhí)行計劃劃并在實施施中逐步校校正，爭取取在年內(nèi)完完成整體管管理提升25第二部分：：天麟公司司組織設計計26天麟公司組組織設計的的報告包括括以下五個個部分中遠房地產(chǎn)產(chǎn)對天麟的的控制將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略導導向的控股股管理天麟需要要根據(jù)新新的股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)的的要求，，調(diào)整組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)天麟公司司應建立立完善的的公司治治理結(jié)構(gòu)構(gòu)天麟公公司應應繼續(xù)續(xù)采用用直線線職能能制的的管理理組織織進一步步健全全各部部門職職能27建議天天麟公公司從從主要要股東東方的的投資資戰(zhàn)略略出發(fā)發(fā)，根根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)制制度建建立適適合自自身業(yè)業(yè)務發(fā)發(fā)展需需要的的組織織及治治理結(jié)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略控控股組織結(jié)結(jié)構(gòu)重組需需求健全職職能3、天麟麟公司司應按按照合合資企企業(yè)制制度和和有關關法律律建立立公司司治理理結(jié)構(gòu)構(gòu)4、建議議天麟麟公司司繼續(xù)續(xù)采用用直線線職能能制的的管理理組織織5、在職職能制制的組組織前前提下下，需需要進進一步步健全全各部部門的的職能能2、天麟麟需要要根據(jù)據(jù)新的的股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)的要要求，，調(diào)整整組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)治理結(jié)結(jié)構(gòu)1、中遠遠房地地產(chǎn)對對天麟麟的控控制將將轉(zhuǎn)向向戰(zhàn)略略導向向的控控股管管理281、天麟麟公司司通過過戰(zhàn)略略重組組，引引入海海外資資本，，成為為合作作雙方方發(fā)展展的共共同平平臺中遠房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司香港潁俊有有限公司北京天麟房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司49%51%投入資源項目資源優(yōu)秀的項目目團隊本地市場公公共關系51%資金融資資源投資目的戰(zhàn)略資源價價值最大化化快速提高競競爭力投入資源資金資源（（49%）資本市場通通道投資目的投資回報最最大化快速提高競競爭力29類型目標收益最大化化不區(qū)分業(yè)務務領域紅利/資金回收投資于企業(yè)業(yè)的高質(zhì)量量典型集團總總部功能財務/司庫法律/預收集團財務參股管理戰(zhàn)略資源優(yōu)優(yōu)化配置協(xié)調(diào)的管理理集團與子企企業(yè)間的銜銜接管理經(jīng)營者隊伍伍管理財務集團控制戰(zhàn)略計劃管理者資源源發(fā)展總部各部門門所有企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和操作作效果最大化化操作控制，，功能和業(yè)業(yè)務領域優(yōu)化化市場份額增增長集團安排管管理管理者者隊伍財務/財會中央采購生產(chǎn)協(xié)調(diào)集團市場營營銷集團服務或或選擇技術中心財務導向業(yè)務部門服務戰(zhàn)略導向操作導向從投資目的的出發(fā)，雙雙方股東在在天麟的控控制方式上上可能使用用不同的控控股管理方方法中遠房地產(chǎn)產(chǎn)對天麟的的管理應從從操作導向向向戰(zhàn)略控控股導向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變建議穎俊公公司的控制制方式30對天麟領導導團隊的培培養(yǎng)和對天天麟發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的指導導中遠房地產(chǎn)產(chǎn)應對天麟麟公司實施施戰(zhàn)略型控控股，主要要通過戰(zhàn)略略及財務指指標的設立立和考核對對其進行控控制戰(zhàn)略計劃/控制人力資源發(fā)發(fā)展，尤其其是經(jīng)營管管理者隊伍伍的建設收購和兼并并等重大資資本運營項目決策同時發(fā)揮財財務型控制制管理中已已有的功能能財務審計合同審批流程管理對房地產(chǎn)開開發(fā)控股公公司來講，，其中央功功能應包括括諸多服務務功能協(xié)調(diào)項目組組協(xié)助辦理各各類許可證證法律咨詢與與支持融資咨詢與與支持312、天麟公司司目前的組組織是整個個中遠房地地產(chǎn)公司組組織的一部部分中遠房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司決策層其他職能部部門經(jīng)營部審算部財務部人事部其他部室各專業(yè)公司司小區(qū)物業(yè)公公司廣田裝飾公公司遠洋建筑公公司其他專業(yè)公公司銷售公司銷售中心信息情報中中心客戶中心天麟公司總總經(jīng)理副總經(jīng)理總工程師經(jīng)營部客戶服務部部工程部財務部綜合部人事行政4人2人8人6人1人4人市場開發(fā)發(fā)部作為項目目公司，，天麟采采用直線線職能制制，從經(jīng)經(jīng)營、工工程建設設、財務務、內(nèi)部部管理四四項職能能出發(fā)，，建立了了自己的的組織。。資料來源源：訪談談32中遠房地地產(chǎn)以往往對天麟麟的管理理帶有比比較明顯顯的操作作控股的的特征操作控股股的特征征中遠房地地產(chǎn)公司司對天麟麟的管理理中遠房地地產(chǎn)公司司負責天天麟的戰(zhàn)戰(zhàn)略制定定，向天天麟提供供主要的的戰(zhàn)略資資源中遠房地產(chǎn)產(chǎn)公司對項項目的投資資有最終決決定權(quán)天麟的總經(jīng)經(jīng)理、副總總經(jīng)理定期期參加中遠遠房地產(chǎn)公公司召開的的副總以上上會議天麟公司部部門經(jīng)理以以上高級職職員由中遠遠房地產(chǎn)公公司委派中遠房地產(chǎn)產(chǎn)總經(jīng)理指指定一名高高級副總擔擔任天麟的的分管副總總（天麟的的執(zhí)行董事事）天麟在重大大政策上報報中遠房地地產(chǎn)公司指指示或集體體討論財務預算與與資金的調(diào)調(diào)度由中遠遠房地產(chǎn)公公司控制重大合同（（50萬元以上））由中遠房房地產(chǎn)公司司審批大額開支（（50萬元以上））由中遠房房地產(chǎn)公司司審批天麟的薪酬酬激勵政策策及執(zhí)行情情況參考中中遠房地產(chǎn)產(chǎn)公司的相相關制度與與政策中遠房地產(chǎn)產(chǎn)安排管理理管理者隊隊伍直接的財務務會計控制制中遠房地產(chǎn)產(chǎn)實施中央央采購專門的中遠遠房地產(chǎn)職職能部門負負責生產(chǎn)協(xié)協(xié)調(diào)中遠遠房房地地產(chǎn)產(chǎn)負負責責市市場場營營銷銷中遠遠房房地地產(chǎn)產(chǎn)技技術術中中心心負負責責技技術術創(chuàng)創(chuàng)新新資料料來來源源：：訪訪談談33天麟麟目目前前的的組組織織構(gòu)構(gòu)架架在在新新的的環(huán)環(huán)境境下下的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)中遠遠房房地地產(chǎn)產(chǎn)目目前前實實際際上上對對天天麟麟公公司司進進行行操操作作型型控控股股，，其其優(yōu)優(yōu)點點是是使使得得天天麟麟公公司司能能夠夠極極大大地地使使用用中中遠遠房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資源源，，缺缺點點是是天天麟麟公公司司不不能能按按照照獨獨立立的的公公司司進進行行運運營營，，沒沒有有獨獨立立發(fā)發(fā)展展的的臺臺階階由于于天天麟麟公公司司不不是是獨獨立立的的公公司司，，其其在在人人員員、、資資源源、、運運營營等等體體系系上上明明顯顯依依賴賴于于中中遠遠房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各個個相相關關部部門門及及相相關關資資源源由于中遠房地地產(chǎn)與天麟公公司在人員歸歸屬上的交叉叉，導致了天天麟必須在中中遠房地產(chǎn)的的體系中運營營，如：管理理、激勵、人人員調(diào)動等由于天麟公司司與中遠房地地產(chǎn)的緊密關關聯(lián)性，可能能導致了合資資企業(yè)管理的的不明晰性34管理模式應由傳統(tǒng)的“個人責任心”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)闉椤皩I(yè)型”模式，再進步步到“管理型”模式健全的、系統(tǒng)統(tǒng)的管理體系系，共同激發(fā)發(fā)員工整體的的效率組織結(jié)構(gòu)需要建立起規(guī)規(guī)范的法人治治理結(jié)構(gòu)組織架構(gòu)中的的部分功能需需要完善需要建立有效效的內(nèi)部競爭爭機制業(yè)務流程一些重要的決決策,計劃,監(jiān)控流程可可以在組織中中執(zhí)行業(yè)務流程標準準化和規(guī)范化化業(yè)務流程在組組織中不存在在重復、脫節(jié)節(jié)、互相扯皮皮的現(xiàn)象天麟房地產(chǎn)公公司的組織設設計是為了支支持其戰(zhàn)略目目標的實現(xiàn)資料來源：訪訪談、天圖分分析存在問題具體表現(xiàn)35天麟在組織上上應根據(jù)競爭爭的要求和重重組帶來的挑挑戰(zhàn)進行調(diào)整整業(yè)務發(fā)展對組組織的要求建議的調(diào)整經(jīng)營的相對獨獨立性在充分利用各各方資源的前前提下，成為為具有獨立運運作能力的項項目經(jīng)營公司司迅速建立完善善的人事制度度，理順員工工勞動關系迅速建立完整整的，可獨立立運行的組織織項目的運作能能力年開發(fā)規(guī)模達達到30萬平方米以上上年竣工工規(guī)模模達15萬平方方米有15個人的的核心心業(yè)務務團隊隊來確確保2各項目目的交交錯進進行加強業(yè)業(yè)務部部門招聘核核心員員工加強內(nèi)內(nèi)部培培訓，，提高高員工工專業(yè)業(yè)技能能職業(yè)化化程度度能接受受國際際資本本市場場挑戰(zhàn)戰(zhàn)的職職業(yè)化化管理理（依依據(jù)制制度、、量化化、責責權(quán)利利統(tǒng)一一、專專業(yè)人人才引引進等等管理理）能面對對專業(yè)業(yè)的競競爭者者在同同一市市場上上的競競爭（（如：：如何何面對對李嘉嘉誠4000元/平方米米的開開發(fā)項項目建立完完整的的現(xiàn)代代企業(yè)業(yè)管理理體系系積累并并建立立項目目運作作管理理機制制加強職職業(yè)性性的培培訓和和公司司文化化的宣宣傳團隊力力量在良好好的組組織上上發(fā)揮揮出強強大的的團隊隊力量量，有有協(xié)同同效應應加強團團隊建建設，，提高高員工工凝聚聚力加強企企業(yè)文文化建建設公平機機制在各方方股東東、管管理層層、普普通員員工間間形成成利益益的公公平與與平衡衡機制制建立明明顯的的公司司治理理結(jié)構(gòu)構(gòu)建立合合理、、公正正的考考評和和激勵勵體系系組織效效率的的衡量量與控控制能夠量量化、、專業(yè)業(yè)、持持續(xù)地地衡量量并確確保組組織的的效率率，并并對其其負責責管理流程改善善提高部門間的的協(xié)作363、合資后，天天麟公司應按按章程建立完完善的現(xiàn)代化化的治理結(jié)構(gòu)構(gòu)董事會總經(jīng)理經(jīng)營副總總工程師注*：將在合合資后逐步設設立37建議未來的天天麟房地產(chǎn)公公司應建立規(guī)規(guī)范的法人治治理結(jié)構(gòu)，以以董事會作為為最高權(quán)力和和決策機構(gòu)合資合同及本本章程的修改改；合資公司合營營期限的延長長、終止；合資公司注冊冊資本的增加加或減少，各各方出資額的的轉(zhuǎn)讓，出資資比例的變更更；合資公司司停產(chǎn)、中止止或與另一個個經(jīng)濟組織合合并；財務決算的認認可、利潤分分配前三項基基金（儲備基基金、企業(yè)發(fā)發(fā)展基金及職職工福利獎勵勵基金）的提提取比例、利利潤分配、虧虧損處理的決決定；設立、撤銷分分支機構(gòu)；合資公司的資資產(chǎn)抵押；合資公司的貸貸款、重大投投資；監(jiān)督公司總經(jīng)經(jīng)理的工作情情況，并提出出監(jiān)督和整改改建議，接受受總經(jīng)理的述述職，根據(jù)總總經(jīng)理的提名名，任免公司司副總經(jīng)理，，決定公司總總經(jīng)理、副總總經(jīng)理以及其其它高級管理理人員的薪酬酬和獎懲其他應由董事事會決定的重重大事宜；根據(jù)公司章程程和內(nèi)部細則則制定公司的的經(jīng)營目標、、戰(zhàn)略對策和和管理原則批準和審核各各部門的戰(zhàn)略略規(guī)劃、業(yè)務務經(jīng)營計劃、、經(jīng)營目標，，審核各部門門的業(yè)務經(jīng)營營情況和業(yè)務務計劃執(zhí)行情情況章程中規(guī)定的的董事會職權(quán)權(quán)其它仍需討論論的責權(quán)38從投資雙方的的投資目的出出發(fā)，董事會會對天麟的管管理控制既要要考慮到投資資雙方的利益益，又要考慮慮到經(jīng)營團隊隊的運作靈活活性董事會控制的的范圍控制方法公司的戰(zhàn)略、、年度業(yè)務計計劃，年度及及新項目預算算總經(jīng)理（如果果任命）的任任免其他副總經(jīng)理理的任免重大投資決定定重大合同審批批重大付款結(jié)算算董事會集體討討論審批董事長提名，，董事會通過過總經(jīng)理提名，，董事會審批批董事長總經(jīng)理50萬以下；董事事長100萬或X00萬以下；100或X00萬以上由董事事會審核39嚴格規(guī)定股東東與運營團隊隊的關系，確確保中遠房地地產(chǎn)公司在有有效戰(zhàn)略控制制條件下，既既不干涉天麟麟內(nèi)部運營，，又能充分提提供極大的支支持中遠房地產(chǎn)對對運營層有明明確的層級授授權(quán)后，逐逐漸消弱目前前對天麟的行行政管理權(quán)同時，，又要要對運運營層層提供供有力力的支支持資本支支持品牌支支持合同預預算人力資資源支支持信息關系戰(zhàn)略決決策股東與與運營營層之之間建建立職職業(yè)化化、專專業(yè)化化的商商務關關系積極尋尋找優(yōu)優(yōu)勢互互補的的機會會明晰責責權(quán)利利，增增加透透明度度戰(zhàn)略審審批人事權(quán)權(quán)財務權(quán)權(quán)行政匯匯報------注：由由董事事會與與運營營團隊隊共同同決定定40董事會會應根根據(jù)KPI來考核核運營營團隊隊，運運營團團隊達達不成成任務務時董董事會會應采采取相相應的的懲罰罰措施施按比例例削減減獎金金激勵機機制中中，浮浮動收收入部部分嚴嚴格與與業(yè)績績掛鉤鉤，實實行風風險共共擔示警局部或或總體體業(yè)績績不達達標時時，董董事會會應對對總經(jīng)經(jīng)理及及核心心經(jīng)營營層予予以示示警調(diào)任/辭退數(shù)次不不能完完成任任務時時，根根據(jù)崗崗位職職責進進行360度評評估估并并進進行行人人事事決決定定注：：具具體體KPI指標標見見考考評評部部分分414、天天麟麟應應沿沿用用并并加加強強現(xiàn)現(xiàn)有有的的組組織織構(gòu)構(gòu)架架定義義直線線職職能能制制按照照職職能能設設立立部部門門，，各各部部門門向向總總經(jīng)經(jīng)理理或或負負責責該該部部門門的的副副總總報報告告項目目部部制制按照照每每一一個個項項目目建建立立一一個個部部門門，，實實行行項項目目經(jīng)經(jīng)理理負負責責制制矩陣陣制制是直直線線職職能能制制與與項項目目部部制制的的組組合合，，在在項項目目和和職職能能兩兩條條線線上上建建立立利職能能清清晰晰，，各各負負其其職職柔度度性性既可可以以按按照照職職能能制制進進行行專專業(yè)業(yè)管管理理，，又又可可以以擁擁有有項項目目部部制制的的靈靈活活性性弊跨部門、、跨職能能運作較較難對項目控控制能力力較差，，項目操操作中專專業(yè)性難難以保證證需要高素素質(zhì)、具具有二維維管理才才能的優(yōu)優(yōu)秀管理理人才有系統(tǒng)的的管理體體系使用范圍圍適合單項項目公司司適合2個以上項項目，但但相互交交叉不多多的公司司能同時操操作多個個項目大型專業(yè)業(yè)公司天圖推薦薦42根據(jù)戰(zhàn)略略要求與與天麟現(xiàn)現(xiàn)狀，天天麟在未未來3年的組織織結(jié)構(gòu)應應保持現(xiàn)現(xiàn)有直線線職能制制并予以以加強總經(jīng)理營銷副總總工程師經(jīng)營部經(jīng)理客戶服務部經(jīng)理工程部經(jīng)理行政人事部經(jīng)理43公司核心心領導團團隊的任任命與分分工職務主要職責責公司的業(yè)業(yè)務發(fā)展展計劃與與執(zhí)行情情況監(jiān)督督核心員工工隊伍建建設ROI與項目進進度企業(yè)的財財務計劃劃總體規(guī)規(guī)劃項目前期侯選項目調(diào)調(diào)研成本控制產(chǎn)品銷售控控制工程進度控控制工程質(zhì)量控控制成本控制工程技術人人員管理和和培養(yǎng)預算制定與與執(zhí)行控制制對公司的價價值和投資資回報負責責建立負責國國際準則的的核算體系系，對公司司帳務的合合法性負責責人力資源管管理，包括括新員工錄錄用、考核核激勵、薪薪酬體系等等后勤保障與與員工生活活服務辦公場所、、設備、文文檔的管理理總經(jīng)理經(jīng)營副總總總工程師師44第三部分分：天麟公司司匯報體體系45天麟公司司運營團團隊與董董事會的的溝通主主要采取取定期和和不定期期匯報兩兩種方式式定期匯報報月度報告告季度報告告半年報告告年度報告告不定期匯匯報項目投資資匯報項目進程程中的重重大變化化重大人事事變動其他重大大決策特殊董事事會議46定期匯報報公司的的業(yè)務及及財務可可以有效效促進運運營團隊隊與董事事會及股股東間的的溝通，，并增加加管理透透明度月度報告告季度報告告半年報告告年度報告告說明：必須定期期執(zhí)行由相關各各部門及及崗位提提前準備備資料、、分析、、結(jié)論歸口到具具體人員員處負責責，形成成書面材材料匯報內(nèi)容容與關鍵鍵業(yè)績指指標相匹匹配存檔，以以備后用用統(tǒng)一格式式47總經(jīng)理月月度匯報報以書面面的方式式進行，，依據(jù)公公司運營營的關鍵鍵業(yè)績指指標（KPI）對本月月的業(yè)務務進展進進行重點點匯報匯報對象公司董事長，董事、執(zhí)行董事匯報人總經(jīng)理形式書面匯報時間每月第三個工作日匯報內(nèi)容（見表格）單項目進展情況公司整體業(yè)務管理工作匯報結(jié)果改為董事長對月工作計劃批復并抄送董事

48總經(jīng)理月月度報告告的格式式天麟公司司2001年10月工作匯匯報一、單項項目進展展（逐一一匯報））1、項目進進展2、工程質(zhì)質(zhì)量分析析3、回報率率分析二、整體體業(yè)務1、本月及及累計銷銷售狀況況2、新項目目開發(fā)情情況三、管理理工作1、創(chuàng)新2、財務3、人事4、其他預期現(xiàn)狀差距分析解決方案49月度匯報以書書面的方式進進行（財務經(jīng)經(jīng)理）匯報對象公司董事長，董事、執(zhí)行董事匯報人財務經(jīng)理形式書面匯報時間每月第三個工作日匯報內(nèi)容資產(chǎn)負債表、損益表的主要項目合同執(zhí)行情況銷售收入及回款狀況各項目投資完成情況及資本安排分月現(xiàn)金流量表財務分析匯報結(jié)果董事長對月財務狀況批復并抄送董事建議基本按照照中遠房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)定的財務務匯報制度執(zhí)執(zhí)行50財務經(jīng)理月度度提交的格式式天麟公司財務務2001年10月工作匯報一、正常財務務匯報資產(chǎn)負債表和和損益表的主主要項目分月現(xiàn)金流量量表二、資金管理理銷售回款狀況況應收、應付帳帳款狀況費用支出狀況況三、資本運營營各項目投資完完成情況下月資本安排排計劃四、財務分析析比例分析敏感度分析動態(tài)項目分析析動態(tài)資金預算算調(diào)整預期現(xiàn)狀差距分析解決方案51總經(jīng)理季度報報告以季度業(yè)業(yè)務完成情況況為主匯報對象公司董事長，董事匯報人總經(jīng)理形式書面報告時間每季度的七個工作日內(nèi)匯報內(nèi)容單項目進展情況公司整體業(yè)務管理工作匯報匯報結(jié)果董事長對季度工作計劃批復并抄送董事52財務經(jīng)理季度度報告匯報對象公司董事長，董事匯報人財務經(jīng)理形式書面報告時間每季度的七個工作日內(nèi)匯報內(nèi)容正常財務狀況匯報資金管理資本運營總結(jié)財務分析匯報結(jié)果董事長對季度財務狀況批復并抄送董事53半年的報告以以董事會的形形式進行（總總經(jīng)理）匯報對象董事會全體成員匯報人總經(jīng)理形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間每年七月中旬匯報內(nèi)容半年業(yè)績總結(jié)項目匯報整體業(yè)務情況管理提升效果年度計劃/預算調(diào)整下半年工作計劃溝通成果董事會決議半年工作總結(jié)及下半年工作計劃預算的調(diào)整54半年的報告以以董事會的形形式進行（財財務經(jīng)理）匯報對象董事會全體成員匯報人財務經(jīng)理形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間每年七月中旬匯報內(nèi)容財務總結(jié)（三大表）資金管理資本運營財務分析預算調(diào)整溝通成果批復預算修正版相應財務性政策與指標55半年的報告以以董事會的形形式進行（經(jīng)經(jīng)營副總）匯報對象董事會全體成員匯報人經(jīng)營副總形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間每年七月中旬匯報內(nèi)容上半年公司業(yè)務經(jīng)營報告（市場開發(fā)、銷售等）行業(yè)分析報告下半年的經(jīng)營目標與計劃溝通成果批復下半年經(jīng)營計劃56半年的報告以以董事會的形形式進行（總總工程師）匯報對象董事會全體成員匯報人總工程師形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間每年七月中旬匯報內(nèi)容上半年工程建筑完成情況與計劃的偏差及采取的措施質(zhì)量評估的結(jié)果下半年的工程計劃修正方案溝通成果批復工程計劃修正方案57年度報告以董董事會的形式式進行，整個個經(jīng)營班子均均要進行匯報報（總經(jīng)理））匯報對象董事會全體成員，其他列席人員匯報人總經(jīng)理形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間12月匯報內(nèi)容年度經(jīng)營報告總結(jié)下三年業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略下一年度業(yè)務發(fā)展計劃項目計劃管理提升計劃薪資方案及考核方案關鍵人事任命溝通成果批復經(jīng)營層報告及年終獎金方案58年度報告以董董事會的形式式進行，整個個經(jīng)營班子均均要進行匯報報（財務經(jīng)理理）匯報對象董事會全體成員匯報人財務經(jīng)理形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間12月匯報內(nèi)容年度財務報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流表）上年度關鍵財務指標分析下一年財務預算資本方案資金方案項目財務狀況總結(jié)溝通成果通過上年度財務結(jié)算以及下年度預算董事會宣布下年度的資本安排方案59年度報告以董董事會的形式式進行，整個個經(jīng)營班子均均要進行匯報報（經(jīng)營副總總）匯報對象董事會全體成員匯報人經(jīng)營副總形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間12月匯報內(nèi)容上年度市場、銷售工作總結(jié)行業(yè)分析報告新一年市場、銷售計劃溝通成果通過業(yè)務經(jīng)營總結(jié)及下年度經(jīng)營方案60年度報告以董董事會的形式式進行，整個個經(jīng)營班子均均要進行匯報報（總工程師師）匯報對象董事會全體成員匯報人總工程師形式召開董事會，提前準備，會議報告，口頭陳述時間12月匯報內(nèi)容上年度工程建筑完成情況與計劃的偏差及采取的措施質(zhì)量評估的結(jié)果下一年度的工程建設計劃下一年度項目整體規(guī)劃溝通成果通過年度總結(jié)及下年度工作計劃61不定期匯報是是針對發(fā)生事事件的主動匯匯報項目投資匯報報項目進程中的的重大變化其他重大決策策特殊董事會議議62天麟項目投資資的決策，在在經(jīng)營團隊作作周密的可研研分析后，向向董事長提議議，由董事長召開開董事會進行行審議董事會或由董董事會指定的的項目投資委