不動產(chǎn)登記旨在完善物權(quán)變動程序

-5-不動產(chǎn)登記旨在完善物權(quán)變動程序核心提示：近日，由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所舉辦的不動產(chǎn)登記立法研討會在京召開。來自全國人大常委會法工委、國務(wù)院法制辦、國土資源部以及高校的百余位專家學(xué)者參加了會議，就建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度進行了研討。近日，由中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所舉辦的不動產(chǎn)登記立法研討會在京召開。來自全國人大常委會法工委、國務(wù)院法制辦、國土資源部以及高校的百余位專家學(xué)者參加了會議，就建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度進行了研討。筆者圍繞不動產(chǎn)登記條例草案學(xué)者建議稿，采訪了中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠教授。問:請介紹一下這部草案建議稿的總體情況?答:受國土資源部委托，由我們起草不動產(chǎn)登記條例學(xué)者建議稿，目前已經(jīng)完成該建議稿并提交給國土資源部。草案分為七章，共70條。第一章是總則，闡述了立法指導(dǎo)思想、立法淵源、基本原則、法律責(zé)任等原則性規(guī)定。第二章、第三章對登記管轄、登記機關(guān)及登記簿進行了規(guī)定。第四章是總登記與初始登記規(guī)范。第五章規(guī)定了變更登記、涂消登記、預(yù)告登記、異議登記。第六章和第七章分別是法律責(zé)任和附則。問:我國已經(jīng)有了物權(quán)法，為什么還要建立具體的不動產(chǎn)登記制度?答:建立不動產(chǎn)登記制度，是為不動產(chǎn)的物權(quán)變動提供官方的、公開的、恒久的、統(tǒng)一的法律依據(jù)、法律措施。我國物權(quán)法第5條規(guī)定了物權(quán)公示原則。公示原則的基本含義，就是將物權(quán)這種抽象的法律權(quán)利以法律確定的方式予以公示，以達到保護交易安全以及社會財產(chǎn)支配秩序的目的。具體地說，不動產(chǎn)登記作為法律依據(jù)的作用，主要體現(xiàn)在確定物權(quán)是否存在或者確定物權(quán)轉(zhuǎn)移是否已經(jīng)生效等環(huán)節(jié)中。它可為法官和司法工提供法律分析和裁判規(guī)則的依據(jù)，將不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)和權(quán)利人視為法律推定正確的物權(quán)和權(quán)利人，并在司法中予以承認(rèn)和保護?？傊?，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，對于保障和促進我國市場經(jīng)濟體制的健康發(fā)展，對于保障公共資產(chǎn)和公民的不動產(chǎn)權(quán)利，對于保障行政執(zhí)法司法，意義十分重大。問:不動產(chǎn)登記制度的實質(zhì)是什么，它與物權(quán)法是怎樣的關(guān)系?答:不動產(chǎn)登記立法實質(zhì)是物權(quán)變動的程序立法，是以不動產(chǎn)登記流程為基點形成的系統(tǒng)規(guī)范。該法規(guī)定的不動產(chǎn)登記，與物權(quán)法規(guī)定的相關(guān)制度相比，重在規(guī)范不動產(chǎn)登記過程和方法，而不是登記與否對物權(quán)變動的法律效果。它建立的是不動產(chǎn)登記的各項程序，也就是規(guī)范不動產(chǎn)登記機關(guān)開展不動產(chǎn)登記的程序，以及引導(dǎo)和保障民事主體設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的程序?；诔绦蚍梢?guī)范原理，二者關(guān)系主要有:第一，物權(quán)法中的不動產(chǎn)登記規(guī)則，是不動產(chǎn)立法的實體法，不動產(chǎn)登記制度中的登記規(guī)則，是不動產(chǎn)立法的程序法。第二，物權(quán)實體法決定程序法，程序法反過來影響實體法。我們在編寫此次的學(xué)者建議稿時，也緊密圍繞上述法理展開。問:不動產(chǎn)登記是否屬于行政行為?答:從不動產(chǎn)登記本身的特點看，它并不屬于行政管理行為。不動產(chǎn)登記的法理，就是將民事權(quán)利主體所擁有的不動產(chǎn)物權(quán)予以公示，從而使這些權(quán)利獲得法理的承認(rèn)和保護，這就是物權(quán)法上的”物權(quán)公示’。實踐中遇到涉及不動產(chǎn)的爭議，通過”物權(quán)公示’，通過不動產(chǎn)登記簿的記載，可以很方便地確定權(quán)利和保護權(quán)利。從登記機關(guān)方面來看，不動產(chǎn)登記機關(guān)從事的行為雖然不是直接對于當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的某種是非的裁判，卻是對于不動產(chǎn)登記是否可以作為法律事實的確認(rèn)。由此可見，不動產(chǎn)物權(quán)登記在某種意義上可以直接決定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是具有一定司法效力的司法登記。也正因為此，國外很多國家將不動產(chǎn)登記納入法院工作范圍。從登記的權(quán)利人方面來看，不動產(chǎn)登記是民事主體財產(chǎn)權(quán)利的登記，這種登記不僅是不動產(chǎn)物權(quán)確定的生效要件，也是基于當(dāng)事人的登記請求權(quán)而發(fā)生的，即當(dāng)事人的登記意思表示是不動產(chǎn)登記的必要前提條件。只有當(dāng)事人提出登記申請，且登記機關(guān)同意登記時，才發(fā)生登記的效果，因此，登記是一種法律行為。這樣，物權(quán)法第9條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記的事實就會成立。雖然基于我國的實際情況，不動產(chǎn)登記由行政機關(guān)進行，但從登記權(quán)利人方面看，這種登記應(yīng)該屬于民法上的物權(quán)公示的性質(zhì)，而不是行政管理的性質(zhì)。因此，不動產(chǎn)登記具有司法行為的特點是非常顯著的，但是這種司法行為具有間接司法的特點，因為它屬于程序司法、法律事實司法，而不是直接的權(quán)利義務(wù)司法。問:很多人把不動產(chǎn)登記制度作為反腐的有力舉措，對此應(yīng)怎么看待?答:要理性地看待這個問題。一是從范疇上看，不動產(chǎn)登記立法與反腐倡廉是兩個不同的范疇。不動產(chǎn)登記立法屬于物權(quán)法中的程序性規(guī)范，而物權(quán)法屬于私法的范疇，反腐倡廉涉及的法律問題往往屬于公法范疇，與作為物權(quán)法的私法無關(guān)。二是從立法目的上看，不動產(chǎn)登記的立法目的具有很強的指向性，它是為了規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，而并非為了滿足反腐的需要。三是從功能上看，任何社會規(guī)范的制度功能都是有限的，不動產(chǎn)登記法律規(guī)范的功能同樣也是有限的。立法目的決定法律功能，不動產(chǎn)登記就是為確定物權(quán)建立法律根據(jù)。也許有人會說，不動產(chǎn)登記法律規(guī)范建立之后，可以通過統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿公開官員的房產(chǎn)，從而發(fā)揮反腐倡廉的功能。這個理由是很牽強的，是在人為地附加不動產(chǎn)登記不應(yīng)有的功能。如同在懲治腐敗工作中相關(guān)機關(guān)可以查閱官員的銀行信息，但不能因此說公民的個人存款賬戶具有反腐倡廉的政治功能。四是從法律規(guī)范的特征上看，不動產(chǎn)登記規(guī)范具有極強的技術(shù)性，這種關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的技術(shù)性規(guī)范的設(shè)置