2022年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)及房?jī)r(jià)走勢(shì)分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)端的問(wèn)題比較突出，體現(xiàn)在一、二線城市與三、四線城市形成了分化，同時(shí)部分一、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及2022年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)猜測(cè)及房?jī)r(jià)走勢(shì)分析內(nèi)容如下。

多地房?jī)r(jià)9月再創(chuàng)新高。進(jìn)入10月，受政策密集落地影響，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯回落。促使市場(chǎng)快速降溫的是，國(guó)慶假期多地樓市收緊政策集中落地。自9月30日北京出臺(tái)首個(gè)樓市收緊新政后，短短10天便有21個(gè)城市出臺(tái)多達(dá)26個(gè)收緊政策。

在樓市將來(lái)預(yù)期不明朗的狀況下，購(gòu)房者消失觀望態(tài)勢(shì)，商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)也可能在年底前終結(jié)。

四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)猜測(cè)

針對(duì)四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，張大偉告知《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，以北京市場(chǎng)為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)估計(jì)到11月才能全面反映出政策結(jié)果?！肮烙?jì)北京房?jī)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價(jià)格可能消失調(diào)整”。

他進(jìn)一步解釋，北京調(diào)控政策主要針對(duì)中高端市場(chǎng)，并實(shí)行了力度較大的約束政策，這將導(dǎo)致許多豪宅項(xiàng)目的入市難度進(jìn)一步增加。特殊是一些高價(jià)地項(xiàng)目，將來(lái)取得預(yù)售證的難度將大幅上漲，最終有可能促使市場(chǎng)進(jìn)入降溫期。

“需求的分化使得新政后成交量快速下滑，而后期估計(jì)抱以觀望心態(tài)的購(gòu)房者還將持續(xù)增加，春節(jié)前后北京新居市場(chǎng)的購(gòu)買意向也將降至階段性冰點(diǎn)?！比螁Ⅵ握f(shuō)，四季度的元旦和春節(jié)長(zhǎng)假期間，也是傳統(tǒng)上的銷售淡季，大量項(xiàng)目將封盤過(guò)冬。在此期間，供應(yīng)量的不足也將使得成交價(jià)格連續(xù)企穩(wěn)。估計(jì)這輪供應(yīng)端的盤整局面將維持到明年4月前后，屆時(shí)隨著新一批自住房等政策房產(chǎn)品的入市，以及后續(xù)限定房?jī)r(jià)的項(xiàng)目間續(xù)供應(yīng)，估計(jì)住宅的市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)逐步復(fù)蘇。與此同時(shí)，樓市的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格體系也將發(fā)生新的變化。

就全國(guó)范圍的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，郭毅認(rèn)為，此輪收緊調(diào)控的主要目的是“去投資化”，因此各個(gè)城市依據(jù)自身的實(shí)際狀況，分別出臺(tái)了程度不同的限購(gòu)政策。嚴(yán)格的限購(gòu)政策，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，為部分城市當(dāng)中的樓市過(guò)熱現(xiàn)象降溫，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。

“另外，此輪房?jī)r(jià)的快速上漲很大程度上屬于‘貨幣現(xiàn)象’，而首付比例的提高則著眼于‘去杠桿化’。”郭毅指出，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原方案購(gòu)房群體消失資金短缺現(xiàn)象，因此購(gòu)房方案不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要緣由。

“接近年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長(zhǎng)，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將進(jìn)入低迷周期?！惫阏J(rèn)為，受成交量影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將被終結(jié)。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)很大程度上仍舊受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為將來(lái)樓市的走向供應(yīng)風(fēng)向標(biāo)。

預(yù)判房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)年內(nèi)或終結(jié)

值得留意的是，對(duì)于大多數(shù)城市而言，去庫(kù)存壓力依舊較大。劉建偉表示，9月，70個(gè)大中城市中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有明顯差異。從環(huán)比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在2%以上的城市有14個(gè)；此外，仍有6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比下降。

從同比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在10%以上的城市有14個(gè)；其余城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有6個(gè)，漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個(gè)。

有關(guān)人士透露，此輪調(diào)控的目標(biāo)，對(duì)于庫(kù)存高的地區(qū)，依舊加快去庫(kù)存，但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，則大致為房?jī)r(jià)漲幅逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。

張大偉認(rèn)為，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)消失了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開頭明顯有所區(qū)分，“托底蓋帽”消失，這種狀況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都消失了約束性的政策。“將來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策?！彼f(shuō)。

張大偉表示，將有越來(lái)越多的人陷入觀望狀態(tài)。整體來(lái)看，市場(chǎng)將告辭明顯上漲，四季度前期過(guò)熱市場(chǎng)將消失明顯降溫，部分區(qū)域?qū)⑾r(jià)格下調(diào)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原方案購(gòu)房群體消失資金短缺現(xiàn)象，因此購(gòu)房方案不得不延后甚至擱置。時(shí)至年末，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足，放貸周期增長(zhǎng)。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。受成交量