老火車站商圈晚報報道

遷字當(dāng)頭：

火車站商圈能否華麗轉(zhuǎn)身？《意見》出臺，讓批發(fā)市場“遷與不遷”的問題一錘定音未來，批零、體驗(yàn)、展貿(mào)型業(yè)態(tài)將是發(fā)展趨勢火車站商圈熙熙攘攘，人流車流川流不息遷字當(dāng)頭：火車站商圈能否華麗轉(zhuǎn)身？鄭州火車站傳統(tǒng)商圈大變局專題報道6月14日，鄭州市政府出臺《關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場外遷工作的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》），讓火車站批發(fā)市場“遷還是不遷”糾結(jié)了多年的問題一錘定音。意見指出，2012年正式啟動外遷工作，四年內(nèi)要完成中心城區(qū)177個批發(fā)市場的外遷。政策甫一出臺，幾家歡喜幾家憂，對于這樣的一種決策和決定，人們的目光往往習(xí)慣性地盯在“遷”上，而忽略了“留”字。市場外遷至“一區(qū)兩翼”下的“十大市場集聚區(qū)”，縱然會使外部組團(tuán)的商貿(mào)和地產(chǎn)業(yè)迎來黃金發(fā)展期。但不容忽視的是，外遷后“交通堵塞、火災(zāi)隱患、臟亂差”等現(xiàn)狀得以緩解的火車站商圈，也將在業(yè)態(tài)升級后實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，“騰籠換鳥”后火車站商圈的春天已為時不遠(yuǎn)。記者王磊/文慎重/圖誰該遷，誰將留？遷字當(dāng)頭遷字當(dāng)頭，誰該遷，誰將留？成為這個夏天人們議論的焦點(diǎn)，這關(guān)乎數(shù)十萬商戶的生活。《意見》明確指出，2015年底，鄭州市要完成中心城區(qū)177家商品交易批發(fā)市場的外遷。2012年啟動，2015年進(jìn)入全面搬遷階段。今后四環(huán)內(nèi)除規(guī)劃的公益性農(nóng)貿(mào)市場等，原則上不再新建商品交易批發(fā)市場和倉儲物流項(xiàng)目。視線轉(zhuǎn)入本期關(guān)注的火車站商圈，在這個“彈丸之地”，聚集有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、錦榮服裝城、天榮時裝城、盛和針織批發(fā)市場、錢塘衣城、敦睦路服裝批發(fā)中心等服裝批發(fā)市場外，還有萬博商城、河南金林市場、中天市場、中州商場等大大小小10多個小商品市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前鄭州火車站各類批發(fā)市場總面積達(dá)100萬平方米，每天交易額約15億元。盡管這里擁有無可比擬的人流優(yōu)勢，但倉庫、攤位、停車、消防等問題，已嚴(yán)重制約這里進(jìn)一步做大做強(qiáng)。很顯然，市場外遷勢在必行，但舊的市場又將何去何從？《意見》規(guī)定，今后規(guī)劃部門要結(jié)合6個舊城改造片區(qū)規(guī)劃，對搬遷后騰出的市場用地進(jìn)行修規(guī)，將火車站商圈的服裝、小商品類和東風(fēng)路電子科技類市場升級轉(zhuǎn)型為商品展示零售和電子化交易市場，批發(fā)功能和倉儲物流全部外遷。具體而言，凡存在以下因素均列入外遷范圍：嚴(yán)重影響城市交通和居民生活環(huán)境；經(jīng)濟(jì)效益差，環(huán)境污染大，配套設(shè)施不齊全且提升改造困難；存在消防安全隱患；不符合城市整體發(fā)展規(guī)劃的批發(fā)交易市場及倉儲物流項(xiàng)目。對此，河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長何宏劍認(rèn)為，火車站商圈的外遷僅僅是批發(fā)和物流的職能外遷，將引導(dǎo)零售、展示和電子商務(wù)等高端商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展。新陳代謝是商業(yè)規(guī)律使然鄭州擁有“全國四大服裝集散地”美譽(yù)，火車站商圈的作用功不可沒，20余年的發(fā)展，就好比一場新陳代謝，如今，這里依然在演進(jìn)。自上世紀(jì)80年代末敦睦路服裝攤檔的出現(xiàn)，火車站商圈歷經(jīng)近20年的發(fā)展和完善，伴隨著城市框架的拉大，現(xiàn)代交通體系的完善，外來商業(yè)大鱷的進(jìn)駐，這里的“商業(yè)基因”在升級。一些市場正逐步向特色服裝經(jīng)營方向發(fā)展，敦睦路形成了低檔服裝的批發(fā)優(yōu)勢。錢塘衣城和天榮、錦榮定位中低檔服裝批發(fā)為主。金城、恒泰、銀基以中高檔服飾批零為主。近年來，更高端的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，比如世貿(mào)商城M區(qū)不僅涵蓋商業(yè)，還規(guī)劃有30層、100米高的寫字樓，拉開火車站服裝商圈從批發(fā)市場向商務(wù)化進(jìn)軍的序幕。第一大道運(yùn)用先進(jìn)的商業(yè)模式，成功打造地下專業(yè)市場，成為火車站商圈一支新的主力軍。但是，商業(yè)的演進(jìn)并未掩蓋該區(qū)域整體檔次較低、重復(fù)建設(shè)、無序競爭的面貌。由于先期規(guī)劃時的先天缺陷，火災(zāi)隱患成為制約批發(fā)市場發(fā)展的一大硬傷。近年來，火車站批發(fā)市場發(fā)生火災(zāi)的事件頻見報端。不僅僅是火災(zāi)隱患，交通等硬件設(shè)備不達(dá)標(biāo)也是一大掣肘，密集的人流、車流和嚴(yán)重缺乏的停車場讓批發(fā)業(yè)務(wù)遭遇瓶頸。此外，臟亂差的環(huán)境已經(jīng)嚴(yán)重影響到城市形象。如此種種，都直接加速了外遷意見的達(dá)成。河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任、教授劉社指出，火車站商圈寸土寸金、無法復(fù)制的地理優(yōu)勢讓這里的商鋪熱得燙手，但前期規(guī)劃落后，地域狹小，這里早已不能滿足大宗批發(fā)和倉儲的功能。因此，批零兼營、體驗(yàn)型、展貿(mào)型業(yè)態(tài)將是未來發(fā)展趨勢，這與《意見》的規(guī)劃吻合，是商業(yè)規(guī)律使然。主動求變批零兼營唱主角眾所周知，火車站商圈的形成是自由競爭的結(jié)果。如今，當(dāng)行政干預(yù)這有形的腳踩住了市場調(diào)節(jié)這無形之手，調(diào)整勢必是多方博弈的過程。在此背景下，“留”下來的就要主動求變，順應(yīng)潮流。拿萬博商城為例，其2期配套了火車站商圈唯一的地下雙層機(jī)械停車場、小商品市場最大規(guī)模的倉儲中心、餐飲休閑商務(wù)服務(wù)中心，將改變?nèi)藗儗疖囌倦y停車，配套差的印象。另外，其秉承“專、透、精”的品類布局，將小商品做大、做深、做透，成為火車站商圈規(guī)模最大、品類最專、做透的第五代小商品專業(yè)市場。無獨(dú)有偶，位于二馬路的正弘·凱賓城將在裙樓部分引入眼鏡市場，其上為超高層商務(wù)樓，將形成主題購物、餐飲、休閑、商務(wù)的綜合體。配備地下三層停車場，充分解決區(qū)域內(nèi)停車難問題。這些變化都符合批發(fā)市場外遷，政府對卓力打造火車站圈商品展示、零售和電子化交易市場的要求。河南金智置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張金照認(rèn)為，批發(fā)市場外遷對于鄭州重新定位和規(guī)劃新格局有幫助，但對于不用外遷的商場來講，我們會暢享未來規(guī)劃升級后的優(yōu)勢交通以及更完善、合理、秩序化的運(yùn)營，這更是利好。何宏劍認(rèn)為，新的經(jīng)營業(yè)態(tài)中“展示銷售”就相當(dāng)于“樣板間”的功能，而電子商務(wù)則起到“無店銷售”的功能，兩者結(jié)合后，倉儲、物流完全可以外移，這將大大弱化現(xiàn)貨批發(fā)所帶來的人流和物流的困擾，有助于培育更加高端的商業(yè)形態(tài)。他還指出，在外圍批發(fā)市場還立足未穩(wěn)時，留下的市場將轉(zhuǎn)型為批零兼營的賣場，而且將長期存在，類似于麥德龍以“零售形式做批發(fā)”的形態(tài)。市場外遷：

火車站商機(jī)是否就此溜走？人們都在觀望，不知未來火車站商圈前途幾何別擔(dān)心，未來這里仍將是鄭州商業(yè)投資的首選區(qū)域萬博商城率先引入“體驗(yàn)型、展貿(mào)型”商業(yè)業(yè)態(tài)市場外遷：火車站商機(jī)是否就此溜走？鄭州火車站傳統(tǒng)商圈大變局專題報道面對批發(fā)市場外遷，人們都在觀望、期待，不知未來火車站商圈還能否保持一如既往的熱度，現(xiàn)在投資這里的商鋪會不會自斷前程？記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，從攤位、街鋪、商廈到體驗(yàn)型、展貿(mào)型、時尚型專業(yè)賣場的飛躍，火車站商圈一直上演著業(yè)態(tài)“進(jìn)化論”，迎合著上游商家、消費(fèi)者、采購商乃至市場內(nèi)商戶的需求。業(yè)內(nèi)人士指出，火車站批發(fā)市場升級為“零售、展示和電子商務(wù)”業(yè)態(tài)，依然會帶動新一輪投資熱潮，該商圈仍然是未來5年鄭州商業(yè)地產(chǎn)投資的首選區(qū)域。而隨著土地、商業(yè)價值的提升，高容積率、高覆蓋率、功能更為完善的建筑形態(tài)或?qū)⒊蔀槲磥碓搮^(qū)域商業(yè)開發(fā)的主流產(chǎn)品。記者王磊/文慎重/圖定律火車站與商業(yè)是孿生兄弟曾幾何時，兩條鐵軌扼守南北，一列列火車?yán)瓉砹肃嵵莸姆比A，商都美譽(yù)漸形成并愈發(fā)殷實(shí)。而此刻，面對政府引導(dǎo)性的批發(fā)市場外遷，雖然政府旨在重新定位城市功能區(qū)，重塑形象，緩解過往城市發(fā)展“攤大餅”現(xiàn)象，走復(fù)合型城市發(fā)展道路。但不少人心里依然打鼓，“火車站商機(jī)是否會就此溜走？”河南金智置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張金照認(rèn)為，市場外遷所拉動十大市場集聚區(qū)“一區(qū)兩翼”，這10家批發(fā)市場即將進(jìn)入全國批發(fā)業(yè)500強(qiáng)，對外省的經(jīng)濟(jì)拉動力大大增強(qiáng)，而火車站首當(dāng)其沖作為中轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)，必將進(jìn)一步發(fā)揮其職能，人流非但不會減少，而且在合理的商業(yè)布局下完成銷售將更加高效化。不得不承認(rèn)，市場自發(fā)調(diào)節(jié)的潛力是無法干涉的，火車站得天獨(dú)厚的商業(yè)和區(qū)位因素始終無法撼動。河南財經(jīng)政法大學(xué)城市研究所主任、教授劉社指出，無論批發(fā)市場外遷將來會形成怎樣的商業(yè)態(tài)勢，但是作為火車站的原始副業(yè)——商業(yè)，永遠(yuǎn)離不開車站的步伐，它們?nèi)缫粚\生兄妹，自始至終都是一對捆綁體，人流的聚集和流動必將要求有商業(yè)的存在，車站也必將是商業(yè)的依附。可以預(yù)見，這次批發(fā)市場外遷，火車站周圍商圈將進(jìn)行業(yè)態(tài)升級，進(jìn)一步拉動零售、展示、商務(wù)、會展等業(yè)態(tài)的發(fā)展，提升服裝、小商品檔次，做高附加值的品牌衣服，提高品牌的總部功能。業(yè)內(nèi)人士指出，搬出去的批發(fā)存儲倉庫，更大程度上又不得不依賴火車站的運(yùn)輸功能，實(shí)際上等于為火車站商業(yè)圈開了另一家“分店”，火車站的原始拉動性必將發(fā)揮不可替代的作用。這樣，火車站附近的商業(yè)在享受完善的基礎(chǔ)上等于又多了家后備存儲倉庫市場，達(dá)到多點(diǎn)式合理化經(jīng)營。蝶變火車站商圈將成“七浦路”一邊是以服裝集散地聞名全國的火車站商圈，一邊是締造過鄭州商業(yè)奇跡的二七商圈。如今，批發(fā)市場外遷讓兩個圈的界限日漸模糊，相融共生，這里能否實(shí)現(xiàn)新的崛起，成為眾人期望的焦點(diǎn)。無論是世貿(mào)商城往商務(wù)化進(jìn)軍，還是萬博商城向第五代專業(yè)市場邁進(jìn)，抑或是錦榮服裝城規(guī)劃的180米寫字樓、商業(yè)廣場進(jìn)一步拉動零售，提升品牌總部功能，向多業(yè)態(tài)延伸?？梢灶A(yù)見，傳統(tǒng)的火車站商圈“形式單一、重復(fù)競爭、臟亂差”的形象將不復(fù)存在。隨著外圈華潤萬象城、二七時代廣場項(xiàng)目、鄭州時代中心項(xiàng)目、金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目、百年德化二期項(xiàng)目、正弘·凱賓城等一批高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目的入世，在未來幾年內(nèi)，將會徹底地改變火車站商圈的形象，使火車站商圈和二七商圈緊緊地聯(lián)系在一起，賦予兩大商圈更為多元化的功能，不僅是商業(yè)，還包含辦公、酒店、娛樂等更為復(fù)合、互動的城市功能。河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長何宏劍認(rèn)為，屆時，鄭州最為繁華最為強(qiáng)勢的兩個批零商圈的融合，將會形成風(fēng)情商業(yè)街、主題購物中心、特色餐飲配套、總部樓宇等高端、先進(jìn)的消費(fèi)大磁場，隨著商業(yè)競爭的增強(qiáng)，輻射力也會隨之增強(qiáng)，整個商圈也將迎來黃金發(fā)展周期。他還指出，隨著消費(fèi)的升級，商品流通渠道的革命，火車站商圈必須在保持這些優(yōu)勢的基礎(chǔ)上進(jìn)行新一輪業(yè)態(tài)的升級，打造一些更具現(xiàn)代化的、時尚化的、體驗(yàn)化的、品牌化的、展貿(mào)型的新型市場。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大鱷的介入，商圈內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的革命性升級的推動下，火車站商圈將迎來自誕生以來最為深刻、最為深遠(yuǎn)的變革?；蛟S在不久的將來，火車站周邊將成為上海的“七浦路”?！钣浾呤钟洝安淮┬碧N(yùn)藏著大商機(jī)兩個鞋商到非洲某地考察，發(fā)現(xiàn)那里的人都不穿鞋，一個鞋商認(rèn)為“白來了”，另一個鞋商認(rèn)為“來對了，我們可以培養(yǎng)他們都穿鞋”。這是一個盡人皆知，流傳甚廣的商業(yè)投資故事，小故事中，往往蘊(yùn)含大道理。今天的鄭州火車站商圈，我們同樣面臨這樣一則去留的故事，在競爭日趨激烈的現(xiàn)代化商業(yè)市場，睿智與果斷的抉擇，決定了“錢景”。因此，在商業(yè)領(lǐng)域，我們更應(yīng)當(dāng)具有高瞻遠(yuǎn)矚的投資眼光。面對鄭州177家批發(fā)市場外遷，面對火車站商圈的遷移，可謂幾家歡喜幾家愁，大家都在觀望、期待。不知未來火車站附近的商業(yè)還能否一如既往？現(xiàn)在投資火車站附近的商鋪會不會自斷前程？到底是選擇火車站附近投資，還是和大伙一起向四環(huán)以外遷移？這種種的疑問成為目前投資商們最焦慮的問題。就此，我們不妨以辯證的觀點(diǎn)去審視這種種矛盾與利害，不難發(fā)現(xiàn)，面對“不穿鞋的非洲人”，我們到底該說句“白來了”還是應(yīng)當(dāng)很自信的在心底吶喊：“來對了，我們可以培養(yǎng)他們都穿鞋?！迸l(fā)市場走了，看似帶走了一部分商戶和顧客，但是火車站的拉動力和中央樞紐地位始終沒有改變，那么，需求市場依然存在，“肉少狼多！”投資還需要太多顧慮嗎？火車站商圈不完全調(diào)查報告商戶1萬多戶，每年銷往全國各地的服裝達(dá)5億件，年成交額超100億元

商鋪?zhàn)饨饛拿科椒矫椎膸资j升到幾百元，甚至1000元還租不到一大早，四面八方來進(jìn)貨的商戶給鄭州帶來了最早的問候商戶1萬多戶，每年銷往全國各地的服裝達(dá)5億件，年成交額超100億元商鋪?zhàn)饨饛拿科椒矫椎膸资j升到幾百元，甚至1000元還租不到鄭州火車站傳統(tǒng)商圈大變局專題報道鄭州火車站商圈是全國中部地區(qū)著名的以服裝、小商品批發(fā)為主的商圈。目前，商圈內(nèi)有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、錦榮商貿(mào)城、天隆服裝城、錢塘衣城、苑陵商場、鄭州國際小商品城等10多個市場，共有服裝及相關(guān)商戶1萬多戶。其中，銀基、世貿(mào)、錦榮的商戶數(shù)量最為可觀。作為中部地區(qū)服裝及小商品批發(fā)市場的集散地，火車站商圈即將面臨批發(fā)市場外遷的變局。經(jīng)過多年發(fā)展，火車站商圈輻射力不斷擴(kuò)大變強(qiáng)，市場持久繁榮，價格與款式在形成優(yōu)勢的同時，道路擁堵、秩序混亂、環(huán)境堪憂，也為廣大市民所詬病，市場環(huán)境亟待升級改造。記者梁冰/文慎重/圖這里是全國服裝市場的晴雨表商戶1萬多戶，每年銷往全國各地的服裝達(dá)5億件，年成交額超過100億元當(dāng)鄭州這座城市還在睡夢中時，火車站地區(qū)的服裝市場已經(jīng)是車水馬龍，人聲鼎沸了，從全省各地以及周邊省市擁進(jìn)這里進(jìn)貨的商戶給這座城市帶來了最早的問候。據(jù)統(tǒng)計，銀基每天的人流量在10萬人以上，趕上節(jié)假日要超過20萬人。服裝市場巨大的人流、物流帶動了銀行、餐飲、酒店、旅游等行業(yè)的快速發(fā)展。粗略估計，火車站周圍扎堆30多家酒店，幾百家餐飲單位，十多家銀行，每天幾十萬人在此采購、倉儲、運(yùn)輸、銷售、住宿、用餐。不言而喻，火車站服裝市場的蓬勃發(fā)展為中原經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推波助瀾。據(jù)介紹，整個火車站地區(qū)服裝批發(fā)市場每天人流量超過20萬人。鄭州服裝商會透露，全市服裝業(yè)從業(yè)人員有30萬人。其中，從事批發(fā)零售的人員近20萬，火車站周圍大大小小有13家服裝批發(fā)市場，商戶1萬多戶，每年銷往全國各地的服裝達(dá)5億件，年成交額超過100億元。在這里，服裝商戶主要以批發(fā)商和經(jīng)銷商為主，約占50%；其次為服裝總代理或總經(jīng)銷，約占33%；廠家直接設(shè)點(diǎn)的比例約為8%。從銷售地區(qū)來看，覆蓋河南省及山西、山東、河北、安徽、湖北等周邊省市。其中，河南省內(nèi)的比例為77%，省外為23%。“可以說鄭州服裝市場是全國服裝市場的晴雨表，這里價格的變動直接影響著全國服裝市場的價格。”鄭州服裝商會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。誘人“錢景”推動市場激情擴(kuò)張商鋪?zhàn)饨饛拿科椒矫椎膸资j升到幾百元，甚至1000元還租不到火車站寸土寸金，無法復(fù)制的地理優(yōu)勢讓服裝市場的商鋪熱得燙手。當(dāng)銀基商鋪?zhàn)饨饛拿科椒矫椎膸资j升到幾百元，甚至1000元還租不到的時候，原有的批發(fā)市場爭先恐后升級換代，相繼推出二期、三期，以往未能分羹的商家更是緊鑼密鼓地圈地蓋樓，在新一輪的投資熱潮賺得盆滿缽滿。世貿(mào)商城在2010年成功推出一、二期商鋪之后，2011年又馬不停蹄地開發(fā)三期工程，時下，已經(jīng)成為即銀基商貿(mào)城之后的第二大服裝批發(fā)商城；天榮時裝城二期投入使用，錦榮商貿(mào)城二期工程正在建設(shè)中。特別是恒泰和金城服裝廣場橫空出世后，又掀起了新一輪搶奪商鋪的熱潮。當(dāng)前，正在建設(shè)中的金智·萬博商城二期，建成后將與一期聯(lián)通經(jīng)營。一期建筑規(guī)模約6萬平方米，二期建筑規(guī)模8.7萬余平方米，將成為火車站商圈乃至中部地區(qū)規(guī)模最大的小商品批發(fā)市場。剛剛面世不久的正弘·凱賓城，處于鄭州最成熟的兩大商圈“二七商圈”及“火車站商圈”的交會區(qū)域。該項(xiàng)目規(guī)劃地下1~3層為停車場，地上1~4層為大型商業(yè)，4層以上是高達(dá)45層的超高辦公樓，建成后將成為該區(qū)域地標(biāo)性項(xiàng)目。蒞臨這些市場的現(xiàn)場采購商，以終端零售商和散戶為主，占比高達(dá)99%。他們認(rèn)為，火車站商圈產(chǎn)品多樣，同類型產(chǎn)品有價格優(yōu)勢，有相熟的經(jīng)銷商，拿貨方便。從商戶的銷售情況來看，火車站商圈有著一定的零售基礎(chǔ)，特別是銀基、金城、萬博三大市場。九成以上的消費(fèi)者在過去一年中，曾到過火車站商圈逛街。其中，54%的消費(fèi)者到火車站的頻率達(dá)到每三個月1次以上；36%的消費(fèi)者逛火車站商圈達(dá)到每月1次以上，已有一定的消費(fèi)慣性。商圈內(nèi)服裝人均年消費(fèi)達(dá)783元，占其全年服裝消費(fèi)的42%，服裝消費(fèi)有一定基礎(chǔ)。想必以上這些，都是形成火車站商圈一直持久繁榮的動因，也是鋪價、租金一年高似一年的理由。激烈競爭下商戶的壓力日益加大同類型產(chǎn)品太多，同質(zhì)化嚴(yán)重，外界競爭對手帶來不小的潛在威脅競爭激烈各市場尋找定位撇開服裝市場一片繁榮不說，重新聚焦目前的服裝市場現(xiàn)狀，一個不容樂觀的事實(shí)擺在人們的面前：一些規(guī)模較小的批發(fā)市場，并未對河南之外的城市市場形成寬廣的輻射力；在經(jīng)營定位上，市場之間重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重；商戶的經(jīng)營成本越來越高，一些商戶明顯感到競爭的壓力大，生意日漸難做。在調(diào)查中，這樣的現(xiàn)實(shí)得到了印證。在采購商對火車站商圈的評價中，認(rèn)為商圈主要的劣勢就是同類型產(chǎn)品太多，同質(zhì)化嚴(yán)重，這一觀點(diǎn)占到了28%的比例。不僅服裝市場自身存在的一些問題制約著市場的發(fā)展，來自外界的競爭對手也給服裝市場帶來了不小的潛在威脅。如周口的荷花市場、洛陽的關(guān)林市場、安陽的柏莊服裝市場、新鄉(xiāng)長安溫州服裝城等省內(nèi)的區(qū)域服裝市場紛紛崛起，蠶食了許多原來到鄭州進(jìn)貨的縣級商戶；省外的部分省會城市也逐漸興起的服裝市場，又和鄭州爭奪了山西、陜西、河北、山東、安徽等地的部分商戶，在這些內(nèi)憂外患的沖擊下，鄭州各個市場必須尋找自己的經(jīng)營特色，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。毫不夸張地說，是“錢景”誘人的收益加速了服裝商圈的擴(kuò)張步伐。一些服裝市場商鋪的出售價格，每平方米已熱賣到7萬元到8萬元，一間十多平方米的商鋪就要上百萬元，而商鋪出租的價格也漲到了每平方米400元到1000多元的天價水平。這么高的房價需要多少年才能收回成本呢？業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，位置較好的商鋪每平方米的出租價格一般在600元到1000元，一間10平方米的商鋪一年的租金收益在7萬元到12萬，七八年的時間就能收回投資，而余下30年的租金收益則更加誘人。然而，火車站區(qū)域道路擁堵、秩序混亂、環(huán)境堪憂，也為廣大市民所詬病，火車站商圈環(huán)境亟待升級改造的現(xiàn)實(shí)，刻不容緩。老火車站“買”現(xiàn)在

新火車站“買”未來新舊火車站兩大商圈，您更青睞哪一邊即將面世的正弘·凱賓城，集專業(yè)商場、商務(wù)、休閑于一體老火車站“買”現(xiàn)在新火車站“買”未來鄭州火車站傳統(tǒng)商圈大變局專題報道老火車站商圈即將升級改造，新鄭州東站將于9月開通運(yùn)營，新商圈的形成指日可待。在新、老商圈之間，誰的優(yōu)勢更多、潛力更大？一時眾說紛紜。不過，可以肯定的是，如果你投資了這兩大商圈其中之一，那么老火車站“買”的是現(xiàn)在，新火車站“買”的是未來。記者梁冰/文慎重/圖鄭州未來的中心將是“雙心”模式今后鄭州的中心，將是以老火車站和新火車站分別為中心的“雙心”模式?？v觀鄭州城市的發(fā)展史，它的前進(jìn)、蛻變無不與火車站的變遷密切相關(guān)，所以鄭州被稱為“火車?yán)瓉淼某鞘小?。圍繞火車站，銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、金智萬博商城、錦榮商貿(mào)城、天隆服裝城、錢塘衣城、苑陵商場、鄭州國際小商品城等10多個大型批發(fā)市場，鄭州第一個商業(yè)圈由此而誕生。隨著時代的進(jìn)步，舊火車站越來越不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，于是新火車站——新鄭州東站的建設(shè)計劃應(yīng)運(yùn)而生。新鄭州東站將于9月正式開通運(yùn)營，對于始建于1904年，后又多次改擴(kuò)建，目前為亞洲第一大火車站來說，舊火車站真的老了嗎？盡管新火車站尚未正式運(yùn)營，但其未來將會帶來的商機(jī)，已經(jīng)引起了開發(fā)商及投資者的廣泛關(guān)注。目前，在新火車站周圍，正會聚著10多家大型商務(wù)項(xiàng)目，以及高端住宅項(xiàng)目。如果說舊火車站代表著鄭州的過去和現(xiàn)在，那么新火車站則預(yù)見著這座城市的未來。早在2010年關(guān)于“鄭州中心”的討論中，鄭州市規(guī)劃局規(guī)劃處的工作人員就說，鄭州傳統(tǒng)意義上的地理中心，是火車站二七廣場一帶，因?yàn)猷嵵莶⒉皇且粋€完整對稱的城市，沒有嚴(yán)格意義上的“中軸線”一說，如果把沙口路打通，也許是一個中軸線。網(wǎng)友提出的“人民公園”中心點(diǎn)實(shí)際上也屬于二七一帶。現(xiàn)在和火車站并稱的中心是鄭東新區(qū)，不過即將建成的新火車站，將成為下一個中心。也就是說，今后鄭州的中心，將是以老火車站和新火車站分別為中心的“雙心”模式?；疖囌旧倘κ欠耧柡蜖幷撘恢辈粩嘟鼛啄?，關(guān)于火車站商圈市場飽和的討論似乎從未停止過。鄭州火車站地區(qū)數(shù)平方公里的區(qū)域內(nèi)，聚集了十幾家大型服裝批發(fā)市場，正在營業(yè)的市場建筑面積加起來將近100萬平方米，這使得火車站商圈的市場飽和論不斷流傳。尤其是一些已經(jīng)在此間經(jīng)營多年的老商戶，更是對“即將飽和”的市場表示擔(dān)憂。一位在銀基商貿(mào)城的服裝代理商認(rèn)為，如此狹小的面積內(nèi)會集了大大小小十幾個服裝批發(fā)市場，而正在建造的市場也不斷涌現(xiàn)，不但幾個新市場都承諾以優(yōu)惠的租金請他去開個門面，而且他自己在銀基商貿(mào)城的生意也有被分流的趨勢，“火車站地區(qū)服裝批發(fā)市場飽和了”。而一位在市場從事管理工作的人士則表示，隨著在建市場的正式運(yùn)營，供大于求的問題將逐步凸顯。他認(rèn)為批發(fā)市場升級改造過程中商鋪開發(fā)過熱，商鋪面積的增長和商戶資源的增長、市場空間的增長嚴(yán)重不匹配。而且目前商鋪的售價與租金，已經(jīng)漲到了一個極限。不過另一些觀點(diǎn)卻與這些聲音截然相反。事實(shí)上，由于鄭州服裝市場起步較早，并且出現(xiàn)了包括銀基在內(nèi)的成規(guī)模的市場，在中部地區(qū)的影響力比較大。由此，很多人對鄭州服裝批發(fā)業(yè)的發(fā)展前景非?？春?，認(rèn)為它還并沒有發(fā)展到頂峰。據(jù)說曾有精于投資的浙江人士對火車站商圈做過調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，好地段幾乎沒有閑置鋪位，每間旺鋪的轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)幾萬元，創(chuàng)下鄭州租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)之最。而另一個被認(rèn)為足以證明鄭州服裝批發(fā)市場遠(yuǎn)未飽和的佐證，是新落成市場銷售的火爆。在鄭州平均房價還沒有突破3000元關(guān)口的時候，火車站服裝批發(fā)市場的商鋪價格已飆升到每平方米數(shù)萬元以上。還有些市場經(jīng)營者利用一些歷史悠久的市場來印證鄭州服裝批發(fā)市場不飽和的論點(diǎn)。比如義烏?！傲x烏是一個縣級市，批發(fā)市場面積有260萬平方米，比鄭州所有批發(fā)服裝的市場面積總和還要大，定論鄭州服裝批發(fā)市場飽和還為時尚早?！痹袠I(yè)內(nèi)人士如是表示。其實(shí)也許用義烏這樣一個涵蓋品類眾多的批發(fā)市場，來用以證明鄭州單一的服裝批發(fā)市場，還欠缺一定的說服力。不過一位河南行業(yè)協(xié)會的人