房地產(chǎn)行業(yè)XXXX年年度策略報告解讀城鎮(zhèn)化-布局中西部

解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部—房地產(chǎn)行業(yè)2013年年度策略報告2012-12-202一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄3主要結(jié)論解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部

城鎮(zhèn)化將是貫徹2013年的主題，市場將反復(fù)演繹挖掘。在我們看來，新型城鎮(zhèn)化的重點在中西部區(qū)域、縣級市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受益的地產(chǎn)股包括：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。樓市復(fù)蘇初期

年末的暖冬提示小陽春行情值得期待。剛需足以支撐市場，而庫存正逐步被消化。結(jié)構(gòu)性特點越發(fā)明顯：小戶型自住型產(chǎn)品供不應(yīng)求，大戶型投資型產(chǎn)品去化艱難。維持超配，推薦“白馬股”+“城鎮(zhèn)化”

維持地產(chǎn)股超配建議。個股推薦：保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。

4一、主要結(jié)論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復(fù)蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉(zhuǎn)龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄5解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義不言而喻

中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化；協(xié)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化是實現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略選擇（李克強(qiáng)）城鎮(zhèn)化的側(cè)重點在中西部

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要把加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為重點。在中西部地區(qū)，以縣城為基礎(chǔ)積極發(fā)展中小城市（李克強(qiáng)）多種路徑尋找受益地產(chǎn)股

從區(qū)域的角度，重慶、武漢、長沙、西安等城市有望成為中西部的核心城市；從類別的角度，除了住宅以為，工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、城市綜合體開發(fā)商也將從中受益。目前，我們認(rèn)為最符合城鎮(zhèn)化主題的地產(chǎn)股有：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。6城鎮(zhèn)化主題正在不斷升溫資料來源：中國銀河證券研究部7關(guān)于城鎮(zhèn)化的幾個概念城鎮(zhèn)化的定義

是指農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口的過程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個重要指標(biāo)為城鎮(zhèn)化率，即一個地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤?。城?zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進(jìn)程中必然經(jīng)歷的歷史階段。當(dāng)前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過50%。城鎮(zhèn)化與城市化有何差別？

在英文中是一個詞：Urbanization；但在中文中，有細(xì)微的差別：城市是City，而城鎮(zhèn)是Town。在我們看來，中央采用城鎮(zhèn)化而非城市化的表述，意在突出農(nóng)村。

8城市化的歷史城市的最早出現(xiàn)始于舊—新舊石器時期；到17世紀(jì)，城市擴(kuò)張的動力來自商人；但只有到了19世紀(jì)，工業(yè)革命的誕生使得人口在城市集聚，出現(xiàn)了快速城市化的現(xiàn)象。19世紀(jì)的工業(yè)城市化，與技術(shù)革新密切相關(guān)，尤以英國的工業(yè)革命和美國的鐵路時代最為典型。20世紀(jì)，北美的城市化出現(xiàn)了大都市圈現(xiàn)象（MetropolitanArea)，并出現(xiàn)了住房問題和貧民區(qū)等負(fù)面的后果。20世紀(jì)的中后期，在第三世界國家出現(xiàn)了城市化加速的現(xiàn)象，包括：拉美、東南亞、中國和韓國。

9李克強(qiáng)關(guān)于城鎮(zhèn)化的論述城鎮(zhèn)化是我國最大內(nèi)需潛力之所在。城鎮(zhèn)化的過程是農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民的過程，這意味著消費(fèi)觀念的更新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，意味著巨大消費(fèi)潛力的釋放。城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，還意味著勞動生產(chǎn)率的提高，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益的提升。推進(jìn)城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)堅持城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)成長“兩手抓”，把城鎮(zhèn)化與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、培育新興產(chǎn)業(yè)、發(fā)展服務(wù)業(yè)、促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)結(jié)合起來。要引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向城市和園區(qū)集中，促進(jìn)企業(yè)集聚發(fā)展。服務(wù)業(yè)是城鎮(zhèn)就業(yè)最大的容納器。

10推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問題城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題。城鎮(zhèn)化布局既要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也要考慮國家安全。如何在中西部一些發(fā)展條件較好的地區(qū)，加快培育新的城市群、形成新的增長極，值得認(rèn)真謀劃和推進(jìn)。怎樣找出有效的辦法，積極挖掘現(xiàn)有中小城市發(fā)展?jié)摿?，更好發(fā)展小城鎮(zhèn)，把有條件的東部地區(qū)中心鎮(zhèn)、中西部地區(qū)縣城和重要邊境口岸逐步發(fā)展成為中小城市，也是一項緊迫的課題。土地利用問題。人多地少是我國城鎮(zhèn)化的最大制約因素。戶籍改革問題。各類城市如何根據(jù)綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，科學(xué)制定農(nóng)民工落戶條件，實行差別化戶籍政策，需要做進(jìn)一步研究探索。資源支撐問題。能源資源不足是我國的一個基本國情。生態(tài)環(huán)境問題。如何在城鎮(zhèn)居民中推廣綠色生活方式和消費(fèi)模式

11城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化使得得農(nóng)民進(jìn)城城變?yōu)槭忻衩瘢瑥亩鴰砹藢ψ∽≌拇罅苛啃枨?。在在中國正在在逐步進(jìn)入入老齡化的的階段，城城鎮(zhèn)化將成成為一股對對沖的力量量。城鎮(zhèn)化化產(chǎn)生的新新市民的財財富和收入入都遠(yuǎn)低于于城里的居居民，這就就要求政府府為其提供供解決方案案。對開發(fā)發(fā)商而言，，如何通過過低成本的的租屋和小小戶型的居居屋，是對對其核心能能力的考驗驗。除了農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城以外，，建設(shè)新市市鎮(zhèn)是城市市化的另一一條道路。。在農(nóng)村轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭墟?zhèn)鎮(zhèn)的過程中中，土地價價值將大幅幅提升。率率先進(jìn)入的的開發(fā)商將將從中受益益。城鎮(zhèn)化過程程中，各地地將因地制制宜發(fā)展各各自的優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)，建建設(shè)工業(yè)園園區(qū)，這可可能為專業(yè)業(yè)的工業(yè)地地產(chǎn)商提供供商機(jī)。城鎮(zhèn)化將帶帶動服務(wù)業(yè)業(yè)（包括零零售業(yè)）的的發(fā)展，這這也將為相相關(guān)的開發(fā)發(fā)商提供機(jī)機(jī)會。12受益于城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)股與住宅開發(fā)發(fā)相關(guān)：金科股份——公司定位于于二三四線線城市的住住宅開發(fā)。。60%的業(yè)務(wù)布局局在大西南南（包括重重慶、成都都等）與工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)：華夏幸福——承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)；盈盈利模式獨獨特，鎖定定業(yè)績高。。市場仍有有分歧，估估值偏低。。與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)：南國置業(yè)——為城鎮(zhèn)化服服務(wù)；區(qū)域域布局在武武漢及湖北北二線城市市的商業(yè)地地產(chǎn)開拓者者；商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營能力力強(qiáng)；獨特特盈利模式式打通商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈條，實實現(xiàn)自身擴(kuò)擴(kuò)張循環(huán)。。13一、主要結(jié)結(jié)論二、主題：：解讀城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化三、樓市：：溫和復(fù)蘇蘇四、策略：：維持超配配五、個股：：高周轉(zhuǎn)龍龍頭+城鎮(zhèn)化受益益股目錄14樓市溫和復(fù)復(fù)蘇樓市運(yùn)行數(shù)數(shù)據(jù)顯示：：當(dāng)前樓市市已處于復(fù)復(fù)蘇初期11月份，銷售售淡季不淡淡；開發(fā)商大多多完成或超超額完成年年度銷售目目標(biāo)；草根證據(jù)表表明，小戶戶型產(chǎn)品出出現(xiàn)斷檔，，開發(fā)商加加大開工；；年末，土地地市場明顯顯回暖；資料來源：：中國銀河河證券研究究部1511月份，住宅宅銷量創(chuàng)新新高，樓市市已顯上升升趨勢資料來源：：國家統(tǒng)計計局、各地地房管局、、WIND16開發(fā)商推盤盤增加，成成交略大于于批售十大城市住住宅新增可可售與成交交批售比資料來源：：各地房管管局、WIND、中國銀河河證券研究究部17房價在6月份回落筑筑底后，震震蕩回升資料來源：：國家統(tǒng)計計局、中國國指數(shù)研究究院、WIND18去庫存力度度與持續(xù)性性不高，表表明供求總總體平衡十大城市的的每月住宅宅凈去化量量資料來源：：各地房管管局、WIND、中國銀河河證券研究究部19庫存量高位位徘徊，靜靜態(tài)去化周周期7.6個月十大城市的的住宅庫存存量資料來源：：各地房管管局、WIND、中國銀河河證券研究究部20住宅投資增增速企穩(wěn)回回升商品住宅投投資額同比比增速資料來源：：國家統(tǒng)計計局、WIND21新開工面積積下滑趨緩緩商品住宅新新開工面積積同比增速速資料來源：：國家統(tǒng)計計局、WIND22各項指標(biāo)都都有筑底跡跡象商品房銷售售增速、新新開工面積積增速和投投資增速資料來源：：國家統(tǒng)計計局、WIND23主要城市土土地購置面面積觸底回回升資料來源：：WIND、中國銀河河證券研究究部24土地市場也也已走出谷谷底全國商品房房土地購置置情況資料來源：：國家統(tǒng)計計局、WIND25草根調(diào)研結(jié)結(jié)論從各區(qū)域樓樓市看，一一線城市的的供應(yīng)更加加短缺，房房價反彈壓壓力較大；；二三線城城市供應(yīng)較較為充足，，房價表現(xiàn)現(xiàn)相對溫和和從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，小小戶型、剛剛需產(chǎn)品仍仍舊是市場場成交的主主流，去化化速度較快快，已經(jīng)出出現(xiàn)斷檔跡跡象，提價價能力較強(qiáng)強(qiáng)；而大戶戶型、投資資型產(chǎn)品去去化雖然改改善，但總總體仍舊較較為緩慢。。開發(fā)商“以以價換量””的策略暫暫告段落，，轉(zhuǎn)而“保保價求利””開發(fā)商的資資金鏈與去去年相比明明顯改善，，對后市的的信心也更更強(qiáng)小結(jié)：無論論從數(shù)據(jù)分分析還是草草根證據(jù)看看，樓市短短期向上的的趨勢已經(jīng)經(jīng)確立。預(yù)預(yù)計明年小小陽春，再再度放量的的概率較大大。26一、主要結(jié)結(jié)論二、主題：：解讀城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化，布局局中西部三、樓市：：溫和復(fù)蘇蘇四、策略：：維持超配配五、個股：：高周轉(zhuǎn)龍龍頭+城鎮(zhèn)化受益益股目錄27房地產(chǎn)股配配置策略結(jié)論：維持持超配資料來源：：WIND、中國銀河河證券研究究部28樓市回暖是是主要催化化劑，不確確定性在于于政策地產(chǎn)股的股股價表現(xiàn)及及驅(qū)動因素素資料來源：：WIND、中國銀河河證券研究究部29貨幣政策金融機(jī)構(gòu)貸貸款余額同同比增速資料來源：：CEIC9月末，金融融機(jī)構(gòu)貸款款余額為61.5萬億，同比比增長16.3%；增速與09年6月份的34.4%相比顯著回回落，但仍仍舊略高于于01年末的11.6%、05年末的13.0%的兩個前期期底部30貨幣政策房地產(chǎn)貸款款余額同比比增速資料來源：：CEIC三季度末，，金融機(jī)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)貸貸款余額為為11.7萬億，同比比增長12.2%；其中，房地地開發(fā)貸款款余額3.8萬億，同比比增長11.0%；購房貸款款余額7.2萬億，同比比增長12.0%，增速均見見底反彈。。預(yù)計，四四季度購房房貸款和開開發(fā)貸款增增速繼續(xù)溫溫和回升。。31近期的房地地產(chǎn)行業(yè)政政策2012.11.28李克強(qiáng)副總理：未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房產(chǎn)稅趕快總結(jié)經(jīng)驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣2012.11.13住建部部長：樓市調(diào)控政策沒打算放松2012.11.08上海：支持住房公積金繳存職工以自住和改善為目的的住房消費(fèi)2012.11.02鎮(zhèn)江：新就業(yè)人員購買自住房，父母可成共同還款人2012.10.25武漢：公積金可異地還貸，二手房可貸額度提升2012.10.24天津新政：網(wǎng)簽首付可分兩次交納2012.10.22房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍難，接近財政部人士透露，“兩湖”房產(chǎn)稅相關(guān)工作已暫停2012.10.21陜西新政：商品房利潤控制在10%2012.10.17溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效2012.10.07貴陽：購房入戶資料來源：：WIND、中國銀河河證券研究究部32股價的驅(qū)動動因素預(yù)測測經(jīng)濟(jì)政策：：穩(wěn)健貨幣+積極財政，，中性偏多多行業(yè)政策：：中央真空、、地方微松松，中性偏偏多樓市表現(xiàn)：：復(fù)蘇初期，，量價微升升，中性偏偏多估值水平：：對應(yīng)于2012年業(yè)績，龍龍頭股-PE10倍，NAV折價20%；二線股-PE11倍，NAV折價30%至45%。估值仍有有上漲空間間。結(jié)論：總體偏正面面，雖然累累積超額收收益較多，，但上漲行行情似乎還還未走完。。維持超配配。33一、主要結(jié)結(jié)論二、主題：：解讀城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化，布局局中西部三、樓市：：溫和復(fù)蘇蘇四、策略：：維持超配配五、個股：：高周轉(zhuǎn)龍龍頭+城鎮(zhèn)化受益益股目錄34行業(yè)分化延延續(xù)，繼續(xù)續(xù)優(yōu)先配置置高周轉(zhuǎn)龍龍頭2013年樓市將呈呈現(xiàn)溫和復(fù)復(fù)蘇的態(tài)勢勢，賺取開開發(fā)利潤的的高周轉(zhuǎn)模模式仍舊是是最佳的選選擇；另一一方面，區(qū)區(qū)域和產(chǎn)品品分化的特特點也將更更加突出。。因此，從從板塊配置置的角度，，我們?nèi)匀蝗唤ㄗh配置置銷售好、、周轉(zhuǎn)快、、業(yè)績增速速高的全國國性開發(fā)商商和二三線線開發(fā)商，，包括保利利地產(chǎn)、萬萬科、榮盛盛發(fā)展、中中南建設(shè)、、陽光城等等。保利地產(chǎn)（（600048）：全國性開發(fā)發(fā)商中的龍龍頭，近幾幾年增長勢勢頭迅猛。。公司堅持持高杠桿、、高周轉(zhuǎn)模模式，執(zhí)行行力強(qiáng)。產(chǎn)產(chǎn)品定位于于主流人群群、中小戶戶型，在剛剛需為主的的市場中凸凸顯優(yōu)勢。。榮盛發(fā)展（（002146）：二三線城市市開發(fā)商中中的龍頭。。主要區(qū)域域布局在廊廊坊、滄州州、徐州等等華北區(qū)域域的二、三三線城市，，產(chǎn)品面向向剛性需求求。公司同同樣貫徹高高杠桿、高高周轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)模式，項項目管控到到位、成本本控制能力力強(qiáng)者。35城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略略受益股城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略略是中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)中長期期發(fā)展主線線，也是房房地產(chǎn)股2013年的主題；；而新型城城鎮(zhèn)化重心心在于中西西部，相應(yīng)應(yīng)的受益地地產(chǎn)股包括括：金科股股份、華夏夏幸福和南南國置業(yè)。。金科科股股份份(000656)公司司定定位位于于二二三三四四線線城城市市的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)。。60%的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)布布局局在在大大西西南南（（包包括括重重慶慶、、成成都都等等））。。華夏夏幸幸福福(600340)公司司的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)模模式式是是與與各各地地方方政政府府合合作作，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃、、招招商商、、開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營營以以及及配配套套住住宅宅和和其其他他設(shè)設(shè)施施的的開開發(fā)發(fā)。。公公司司的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍已已經(jīng)經(jīng)從從廊廊坊坊拓拓展展到到了了沈沈陽陽、、青青島島、、無無錫錫、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江等等外外地地。。南國國置置業(yè)業(yè)(002305)公司司定定位位于于二二三三線線城城市市的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售和和運(yùn)運(yùn)營營。。武武漢漢大大家家裝裝（（為為家家裝裝提提供供一一條條龍龍服服務(wù)務(wù)的的零零售售市市場場））是是其其標(biāo)標(biāo)志志性性的的成成功功項項目目。。公公司司已已經(jīng)經(jīng)開開始始走走出出武武漢漢，，到到湖湖北北的的二二線線城城市市（（已已進(jìn)進(jìn)入入荊荊州州））區(qū)區(qū)復(fù)復(fù)制制其其成成功功的的商商業(yè)業(yè)模模式式。。36重點覆蓋蓋公司估估值表資料來源源：WIND、中國銀銀河證券券研究部部37389、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:18:3702:18:3702:1812/24/20222:18:37AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2202:18:3702:18Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:18:3702:18:3702:18Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2202:18:3702:18:37December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月20222:18:37上午02:18:3712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:18上上午12月-2202:18December24,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/242:18:3702:18:3724December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:18:37上上午午2:18上上午午02:18:3712月月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:18:3702:18:3702:1812/24/20222:18:37AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2202:18:3702:18Dec-2224-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:18:3702:18:3702:18Saturday,December24,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2202:18:3702:18:37December24,202214、意志志堅強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20222:18:37上上午02:18:3712月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222:18上上午12月-2202:18December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/242:18:3702:18:3724December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。2:18:37上上午午2:18上上午午02:18:3712月月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。