廣州大學(xué)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告課件

廣州大學(xué)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告2008年12月24日08.11.16Page1廣州大學(xué)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告08.11.16目錄廣州市場(chǎng)情況項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶分析：來源與需求安全價(jià)格區(qū)間客戶來源區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)08.11.16目錄廣州市場(chǎng)情況08.11.16PART1廣州市場(chǎng)情況08.11.16PART1廣州市場(chǎng)情況08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況》、廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）廣州市GDP持續(xù)以年均13.8%左右的速度上升，至2007年，人均GDP達(dá)70186元（大于1萬美金，該數(shù)字包括城鄉(xiāng)戶籍人口；按常住人口計(jì)算約8000美元）；廣州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以年均8.1%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，至2007年，人均可支配收入22469元；金融危機(jī)爆發(fā)后，廣州的外貿(mào)和進(jìn)出口受到較大影響，08年秋交會(huì)成交金額下降了17%（315億美元，5年以來的首次下降）************************地區(qū)GDP總量及增速城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況13.8%8.1%705108年前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下增長(zhǎng)將放緩08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況》、廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）廣州市人口以年均10萬人左右的速度持續(xù)增加；人口持續(xù)增加，為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造新增需求、尤其是首次置業(yè)的剛性需求；廣州市人均居住面積由01年的14平方米上升到07年20平方米，7年內(nèi)上漲了43%，廣州市居住狀況穩(wěn)步改善，改善型需求穩(wěn)步釋放；城鎮(zhèn)常住人口變化人均居住面積*******************76070010萬人/年人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，居住環(huán)境已得到改善08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)*******土地成交情況住宅投資額************數(shù)據(jù)來源：三年發(fā)展規(guī)劃、廣州市統(tǒng)計(jì)局（廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）、廣州市國(guó)土局08年土地成交量不足07年的20%，未來時(shí)區(qū)土地將逐漸出現(xiàn)供應(yīng)短缺局面；01-06年，廣州住宅投資額平穩(wěn)上升，07年相對(duì)大幅提升，08年1～9月的投資額已經(jīng)超過06年水平，預(yù)計(jì)將與09年基本持平。>50006、07年土地縮量供給，未來住宅競(jìng)爭(zhēng)壓力平穩(wěn)08.11.16*******土地成交情況住宅投資額*******************存貨去化期成交批售比注：存貨去化期=當(dāng)年可售存貨/近三個(gè)月的月均銷售*******成交面積（平米）批售比數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局、相關(guān)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)04-06年廣州住宅市場(chǎng)整體規(guī)模穩(wěn)定在900多萬平方米；07年隨著價(jià)格的飆升，成交規(guī)模下降；預(yù)計(jì)08年住宅成交面積在600萬平方米左右（相當(dāng)于2000年），住宅成交金額預(yù)計(jì)在450-500億（相當(dāng)于2005年）;08年批售比快速上升，首次呈現(xiàn)供過于求的局面;存貨絕對(duì)量和消化周期在經(jīng)歷了04～06下調(diào)之后，開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì);成交面積同比下降25%，存貨消化周期變長(zhǎng)08.11.16*******存貨去化期成交批售比注：存貨去化期=當(dāng)年可售存數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局**************************最近兩年成交面積和金額**973262.566.6繁榮期（>12個(gè)月）劇烈調(diào)整（5個(gè)月）企穩(wěn)（3個(gè)月）相持期（>5個(gè)月）0810廣州市場(chǎng)經(jīng)過“5個(gè)月+3個(gè)月”的調(diào)整，市場(chǎng)的力量明顯偏向于買方，但市場(chǎng)容量并沒有消失;從6月份開始，成交量有效回升并持續(xù)；廣州市場(chǎng)量?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)平穩(wěn)；如果市場(chǎng)成交量持續(xù)平穩(wěn)，則可以預(yù)見廣州房地產(chǎn)將進(jìn)入相對(duì)的相持階段；成交金額經(jīng)歷劇烈調(diào)整后，目前情況平穩(wěn)08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局*******************22%2%33%46%11%41%38%65%211%122%備注：下降/上升比例為08年1-9月年化銷售額同比07年全年銷售額。市區(qū)（中心老城區(qū)、中心新城區(qū)）郊區(qū)（郊區(qū)新區(qū)、郊區(qū)舊區(qū)）中心老城區(qū)（荔灣、越秀）中心新城區(qū)（天河、海珠）郊區(qū)新區(qū)（蘿崗、南沙）郊區(qū)舊區(qū)（番禺、花都）郊區(qū)舊區(qū)（番禺、花都）：大開發(fā)商的、高性價(jià)比項(xiàng)目銷售理想：廣雅、天景花園，御賓府>>>市場(chǎng)表現(xiàn)06～08年分區(qū)域（年度）08.11.1622%2%33%46%11%41%38%65%211%122各產(chǎn)品線08年月成交量趨勢(shì)，及占總量比變化趨勢(shì)首置和首改兩條產(chǎn)品線較為穩(wěn)定地占據(jù)了總體成交中80%以上份額。首置產(chǎn)品線在總體成交中所占比重有上升趨勢(shì)，份額由年初的28%提升到36-45%；相應(yīng)，首改產(chǎn)品線在總體成交中所占比重略有下調(diào)，份額由年初47-48%調(diào)整為36-40%。再改產(chǎn)品線在總體成交中份額也由年初20%調(diào)整為15%左右。高檔產(chǎn)品則隨著市場(chǎng)受項(xiàng)目區(qū)位影響明顯。08.11.16各產(chǎn)品線08年月成交量趨勢(shì)，及占總量比變化趨勢(shì)首置和首改兩條中央政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政策有促進(jìn)房地產(chǎn)中央財(cái)政政策國(guó)務(wù)院會(huì)議定基調(diào)：“當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”；11月5日政策落地，4萬億投向包括鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的十大“工程”，試圖大力啟動(dòng)內(nèi)需；大范圍調(diào)整出口退稅，刺激出口；從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；……中央貨幣政策國(guó)務(wù)院會(huì)議：“加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模”金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；個(gè)別商業(yè)銀行公布與央行、銀監(jiān)會(huì)理解有不一致的實(shí)施辦法；若干中小銀行為爭(zhēng)奪按揭市場(chǎng)開始嘗試比較激進(jìn)的政策；……廣州地方政策與利好2010年亞運(yùn)會(huì)在即，在中央積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的背景下，一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)紛紛上馬；未來兩年內(nèi)，廣州市將再建120公里長(zhǎng)的地鐵線；08年秋交會(huì)成交金額下降了17%（315億美元），5年以來的首次下降，但下降比例小于預(yù)期；……房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)政策面放松；政策面主要是間接影響；人口持續(xù)增加；經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)；產(chǎn)品線呈分化趨勢(shì)；……08.11.16中央政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政策有促進(jìn)房地產(chǎn)中央財(cái)政政策中央貨廣州市場(chǎng)小結(jié)一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)濟(jì)與人口：廣州市GDP以年均13.8%、常住人口以10萬人/年的速度持續(xù)增加；出口：金融危機(jī)爆發(fā)后，廣州的外貿(mào)和進(jìn)出口受到較大影響，但08年秋交會(huì)（成交金額下降了17%，315億美元）形勢(shì)好于預(yù)期；內(nèi)需：作為區(qū)域中心城市，廣州將受惠于積極的財(cái)政政策背景下的亞運(yùn)會(huì)前包括地鐵在內(nèi)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，和內(nèi)需的啟動(dòng)；二、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體：廣州市房地產(chǎn)在經(jīng)歷了3年的快速發(fā)展和繁榮后，07年底劇烈調(diào)整；經(jīng)過8個(gè)月的調(diào)整，量?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)平穩(wěn)；08年住宅成交面積相當(dāng)于2000年，成交金額相當(dāng)于2005年;片區(qū)成交面積：中心城區(qū)好于郊區(qū)，中心老城區(qū)好于中心新城區(qū)，新興郊區(qū)好于傳統(tǒng)郊區(qū)；產(chǎn)品線：首置和首改兩條產(chǎn)品線為市場(chǎng)主流，其中首置產(chǎn)品線比重有上升趨勢(shì)，首改產(chǎn)品線比重略有下調(diào)；再改產(chǎn)品線份額平穩(wěn)中有下降，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平穩(wěn)；08.11.16廣州市場(chǎng)小結(jié)一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)08.11.1PART2項(xiàng)目土地屬性分析08.11.16PART2項(xiàng)目土地屬性分析08.11.16廣州大學(xué)城概況廣州大學(xué)城位于廣州東部小谷圍島，珠江之中四面環(huán)水，行政隸屬番禺區(qū)。廣州大學(xué)城規(guī)劃范圍約43.3平方公里，規(guī)劃總?cè)丝谶_(dá)35萬-40萬人，相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模的城市。廣州大學(xué)城的功能定位于中央智力區(qū)（CentralIntelligenceDistrict），是以大學(xué)為核心主體，以有機(jī)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，包括居住、休閑、生產(chǎn)等多種職能，是學(xué)、研、產(chǎn)、住一體化的綜合性城市區(qū)域。目前總投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到300億元，已進(jìn)駐高等院校十所，學(xué)生規(guī)模15萬人，常駐教職員工約1.5萬人，四個(gè)自然村人口6千人。目前除高校外，已經(jīng)有約36家研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐大學(xué)城數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地，目前駐地為已規(guī)劃建成的省級(jí)小學(xué)校舍，預(yù)計(jì)2010年初搬遷至北面相鄰的產(chǎn)業(yè)基地。交通方面地鐵4號(hào)線已經(jīng)建成通車，可以連接海珠、天河、越秀、番禺，地鐵5號(hào)線預(yù)計(jì)2010年建成通車，兩條線建成后，無須換乘可直達(dá)天河中心區(qū)。地面交通方面，目前主要依靠南沙港快線、華南快速干線兩條城市快速路接入，以及科韻路、新光快速等快速路間接接入，另外建設(shè)中的京珠高速小谷圍島引橋部分將于2010年通車，規(guī)劃中尚有兩條隧道建設(shè)。配套方面規(guī)劃或已建成省級(jí)中小學(xué)、三級(jí)甲等醫(yī)院已經(jīng)開診、四大商業(yè)中心已經(jīng)初具規(guī)模，餐飲、超市、娛樂、購(gòu)物功能基本具備

08.11.16廣州大學(xué)城概況廣州大學(xué)城位于廣州東部小谷圍島，珠江之中四面環(huán)大學(xué)城交通狀況南沙港快線及分支接入已建成地鐵4號(hào)線華南快速干線及分支接入08.11.16大學(xué)城交通狀況南沙港快線及分支接入已建成地鐵4號(hào)線華南快速干

教育配套：大學(xué)城規(guī)劃修建省一級(jí)中學(xué)一所，省一級(jí)小學(xué)兩所（分別位于大學(xué)城北部和南部）。目前，中學(xué)由廣州大學(xué)附屬中學(xué)承辦，校園在建；小學(xué)已建設(shè)完畢，但由于常駐人口較少，尚未開學(xué)；穗石小學(xué)目前主要面向村民。在建中的廣大附中已建成北部小學(xué)大學(xué)城項(xiàng)目穗石小學(xué)08.11.16教育配套：在建中的廣大附中已建成北部小學(xué)大學(xué)城項(xiàng)目穗石小學(xué)

醫(yī)療配套：目前大學(xué)城內(nèi)，兩家三甲級(jí)醫(yī)院廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院、中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院，以及華南理工大學(xué)醫(yī)療中心、廣東工業(yè)大學(xué)醫(yī)療保健中心等10所醫(yī)療衛(wèi)生所。大學(xué)城項(xiàng)目廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院

廣工醫(yī)療保健中心華工醫(yī)療中心08.11.16醫(yī)療配套：大學(xué)城項(xiàng)目廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院中山大學(xué)附屬第一

商業(yè)配套：大學(xué)城目前四大商業(yè)中心北部商業(yè)區(qū)、南部商業(yè)區(qū)、北亭廣場(chǎng)、；四個(gè)肉菜市場(chǎng)。已進(jìn)入商家有宏城超市、華潤(rùn)萬家、移動(dòng)、電信、時(shí)代華夏（五星級(jí)影院）、肯德基、綠蔭閣、星巴克等多家商業(yè)。四個(gè)保留村外圍，已建有大量臨時(shí)商鋪和餐飲店。目前大學(xué)城內(nèi)已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的商家及企業(yè)共417家。大學(xué)城項(xiàng)目南部商業(yè)區(qū)北亭廣場(chǎng)肉菜市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來源：番禺地稅局北部商業(yè)區(qū)廣州大學(xué)商業(yè)中心08.11.16商業(yè)配套：大學(xué)城項(xiàng)目南部商業(yè)區(qū)北亭廣場(chǎng)肉菜市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來源

文體配套：體育設(shè)施方面22個(gè)體育場(chǎng)館（公共區(qū)體育場(chǎng)1個(gè)、體育館1個(gè)，各大學(xué)內(nèi)部體育場(chǎng)12個(gè)、體育館8個(gè)）。大學(xué)城是10年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)所。文化設(shè)施方面，已建成民俗博物村“嶺南印象園”和廣東科學(xué)中心，規(guī)劃建設(shè)圖書館、文化中心、影劇院各1所。規(guī)劃的圖書館、文化中心、影劇院大學(xué)城體育中心嶺南印象園廣東科學(xué)中心大學(xué)城項(xiàng)目08.11.16文體配套：規(guī)劃的圖書館、大學(xué)城體育中心嶺南印象園廣東科學(xué)中

人口情況：廣州大學(xué)城島內(nèi)有南亭、北亭、穗石、貝崗4個(gè)保留區(qū)，占地面積1.127平方公里，人口1802戶、5954名村民；另有約5000人服務(wù)于大學(xué)城物業(yè)及商業(yè)的流動(dòng)人口；小谷圍街道辦事處工作人員約240人。目前大學(xué)城學(xué)生總數(shù)已超過15萬人，教師人數(shù)約15389人，其中常駐大學(xué)城教師公寓約5200人，長(zhǎng)期在大學(xué)城工作教師6325人，偶爾在大學(xué)城工作教師3864人。數(shù)據(jù)資料來源：各學(xué)校校長(zhǎng)辦公室08.11.16人口情況：數(shù)據(jù)資料來源：各學(xué)校校長(zhǎng)辦公室08.11.1

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：大學(xué)城數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地成立于2007年7月，由番禺區(qū)人民政府聯(lián)合中山大學(xué)、廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心組建并合作運(yùn)營(yíng)。計(jì)劃到2010年分三步打造番禺?dāng)?shù)字家庭文化科技產(chǎn)業(yè)：第一步，建立數(shù)字家庭與數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)孵化基地（已于2007年開始運(yùn)營(yíng)）；第二步，建設(shè)數(shù)字家庭文化科技園（目前已開始規(guī)劃施工）；第三步，建設(shè)數(shù)字家庭文化產(chǎn)業(yè)園（2010年開始建設(shè)）。已進(jìn)駐廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心、國(guó)家音視頻標(biāo)準(zhǔn)（AVS）公共服務(wù)技術(shù)支持中心、深圳清華大學(xué)研究院、數(shù)唯科技（DRA工程研發(fā)中心）、廣東省數(shù)字家庭產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟五大技術(shù)支持中心，以及TCL、創(chuàng)維、韓國(guó)SK電訊等30多家知名企業(yè)和技術(shù)機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有500多名的高科技研發(fā)人員已在此地工作。數(shù)據(jù)資料來源：廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地

08.11.16產(chǎn)業(yè)發(fā)展：數(shù)據(jù)資料來源：廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展：廣州國(guó)際生物島：廣州市海珠區(qū)官洲島，位于大學(xué)城北側(cè)總用地面積約1.83平方公里。功能定位為：國(guó)際化的生物技術(shù)和醫(yī)藥研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)化基地，國(guó)家級(jí)的生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)和中試基地之一。知識(shí)和信息是生物醫(yī)藥研發(fā)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),生物島與大學(xué)城在產(chǎn)業(yè)上各自獨(dú)立,在信息和人才資源上又相互依存,可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的良性循環(huán),這使生物島具備足夠的條件成為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的自主研發(fā)基地。工作人群：從事生物醫(yī)藥研發(fā)的高級(jí)科技人才，預(yù)計(jì)將達(dá)到1.45萬人。根據(jù)目前工程進(jìn)度判斷，10年亞運(yùn)會(huì)前完成基礎(chǔ)建設(shè)和綠化，11年部分科研機(jī)構(gòu)入駐。生物島

08.11.16產(chǎn)業(yè)發(fā)展：生物島08.11.16

大學(xué)城土地儲(chǔ)備情況：年內(nèi)政府計(jì)劃出讓六個(gè)項(xiàng)目地塊，總占地面積79044平米，正式公告2塊（紅色），預(yù)公告2塊（黃色），年內(nèi)計(jì)劃推出剩余2塊（綠色），容積率均為3.12，推出建筑面積246617平米；橙色區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城內(nèi)其他可利用的住宅用地資源，共14塊，總占地面積191251平米，規(guī)劃已確定其使用性質(zhì)為住宅用地，但出讓時(shí)間尚未確定，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)會(huì)陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)容積率3.12，推出建筑面積596702平米；褐色線框所示范圍為大學(xué)城內(nèi)亭村、北亭村、穗石村、貝崗村4個(gè)保留區(qū)，面積1.12平方公里，現(xiàn)仍為村民居住，尚未征為國(guó)有。計(jì)劃作為城中村改造，通過建農(nóng)民回遷房，剩余土地用于建設(shè)教師學(xué)生公寓，由周邊學(xué)校租用以保障村民長(zhǎng)期收入問題。數(shù)據(jù)資料來源：番禺國(guó)土局、小谷圍街道辦事處08.11.16大學(xué)城土地儲(chǔ)備情況：數(shù)據(jù)資料來源：番禺國(guó)土局、小谷圍街道辦關(guān)于大學(xué)城可能會(huì)修建限價(jià)房：政府土地主管部門答復(fù)大學(xué)城建設(shè)限價(jià)房面臨的問題：（1）島內(nèi)土地稀缺，投入巨資建設(shè)，是市政府“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)土地，建設(shè)限價(jià)房會(huì)降低片區(qū)檔次；不利于商住土地出讓和經(jīng)濟(jì)效益；城區(qū)土地利用必須符合有關(guān)條例，目前還沒有在黃金地段建設(shè)限價(jià)房的先例。（2）島上土地?zé)o法擴(kuò)張，即使建設(shè)限價(jià)房只能滿足部分教師，無法應(yīng)對(duì)今后新增教師；同時(shí)，老師收入較高，并非特殊階層，建設(shè)限價(jià)房會(huì)引發(fā)其他職業(yè)（醫(yī)生）等等意見，政府難以為繼。其他計(jì)劃：亞運(yùn)村在亞運(yùn)會(huì)后用改為大學(xué)老師的限價(jià)房；在沙溪島上征地用于限價(jià)房，競(jìng)得該地塊的發(fā)展商負(fù)責(zé)建設(shè)沙溪島與大學(xué)城間隧道建設(shè)；在大學(xué)城島南面的新造鎮(zhèn)建設(shè)老師的限價(jià)房。11月7日市長(zhǎng)張廣寧談話：在大學(xué)城建造限價(jià)房主要有兩種方案，一是由大學(xué)城的十所高校自己建公寓出租給教師??；二是采用市場(chǎng)化的辦法，蓋一批限價(jià)商品房專門出售給教師。

項(xiàng)目開售08.11.16關(guān)于大學(xué)城可能會(huì)修建限價(jià)房：項(xiàng)目開售08.11.16亞運(yùn)對(duì)大學(xué)城的影響：正面影響：10年亞運(yùn)會(huì)期間，大學(xué)城將作為主要比賽場(chǎng)所，并修建部分體育場(chǎng)館，為亞運(yùn)會(huì)提供比賽場(chǎng)館等硬件設(shè)施。

屆時(shí)將開通快速公交的型式（如BRT等）及其他公交線路；這些線路部分將在賽后保留使用。大學(xué)城的城市界面、商業(yè)配套、安全保障都將有近一步的改善。亞運(yùn)會(huì)修建的亞運(yùn)村10年可供給80萬平米的住宅，產(chǎn)品線從80-170平米；后續(xù)仍有190萬平米住宅在11年后陸續(xù)推出，將對(duì)番禺、海珠、南沙住宅市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊。08.11.16亞運(yùn)對(duì)大學(xué)城的影響：08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)行車距離20公里，進(jìn)入成熟區(qū)域行車距離10公里，以兩條快速道路連接大學(xué)城內(nèi)規(guī)劃主要以文教為主，建筑規(guī)劃密度大大低于城市中心區(qū)域，配套較為完善所在區(qū)域處于高校群中，生活氛圍優(yōu)雅，周邊無大工業(yè)，居住質(zhì)量良好交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近相對(duì)市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）具有一定江景土地品類判斷：城郊改善作為第一居所追求舒適居住，通過產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)品牌形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)島內(nèi)同期工業(yè)住宅面積近30萬平米；島內(nèi)后續(xù)住宅供給約50萬平米。島內(nèi)可能修建限價(jià)房；亞運(yùn)村2010年將供給住宅80萬平米；生活配套起點(diǎn)高，但使用時(shí)間未確定（小學(xué)現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)基地、中學(xué)在建、生活配套商業(yè)尚不完備）08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)PART3目標(biāo)客戶分析：來源與需求08.11.16PART3目標(biāo)客戶分析：來源與需求08.11.16客戶定位分析路線圖基本客戶爭(zhēng)奪客戶機(jī)會(huì)客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，直接具需求通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入未來利好事件導(dǎo)入的客戶客戶類型特點(diǎn)/產(chǎn)品需求描述/來源區(qū)域/價(jià)格承受情況客戶細(xì)分細(xì)分客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶定位08.11.16客戶定位分析路線圖基本客戶爭(zhēng)奪客戶機(jī)會(huì)客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目基本客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工目前8大院校常駐教職員工約15389人島內(nèi)約5954原住村民，1802戶已經(jīng)進(jìn)駐的醫(yī)院公司、銀行、相關(guān)產(chǎn)業(yè)等配套單位工作人員針對(duì)15萬學(xué)生等租賃需求產(chǎn)生的投資客政府已經(jīng)規(guī)劃給與村民30平米/人的拆遷回建房指標(biāo)，按此計(jì)算有回建房18萬平米目前學(xué)生主要集中在島內(nèi)四個(gè)自然村中，2房的租金在450-600元/月，按年回報(bào)率5%返算投資總價(jià)為14萬左右，單價(jià)計(jì)算2-3000元/平米教師的月薪收入水平在4000-15000元，超過1/3的教師屬于工作3-5年的年輕教師，多為首置，面積承受90-100平米的三房為主據(jù)了解，目前有500余名高科技企業(yè)技術(shù)人員在島內(nèi)工作，整體情況年輕化，推斷置業(yè)需求與能力與年輕教師相類似08.11.16基本客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工島內(nèi)約爭(zhēng)奪客戶通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入南沙港快速-東圃大橋方向南沙港快速-琶洲大橋方向南沙港快速-新窖東路方向華南快速-東曉南/廣州大道東圃/廣園東板塊，東至黃埔的客戶地鐵4號(hào)線導(dǎo)入的客戶天河?xùn)|/珠江新城的客戶廣州大道南/海珠中心區(qū)/東曉南板塊的客戶4號(hào)線+2號(hào)線琶洲-江南西客戶地面快速路導(dǎo)入的客戶，面臨的公共地面交通條件比較差，公共汽車線路12條，但發(fā)車間隔基本都在半小時(shí)，一次通行時(shí)間需要1個(gè)半小時(shí)左右，故而此部分客戶的導(dǎo)入可能性關(guān)鍵點(diǎn)在于客戶是否擁有私家車。而對(duì)于擁有私家車的客戶而言，置業(yè)的趨向基本都是基于改善型的產(chǎn)品需求，購(gòu)買力和預(yù)算方面，這部分客戶也相對(duì)比較高一般而言，主要依靠公共交通出行的客戶，置業(yè)的趨向偏于首置產(chǎn)品，購(gòu)買力預(yù)算方面偏低通過快速路自駕車導(dǎo)入的客戶=天河?xùn)|/廣園東/海珠中心區(qū)居住/工作=大量換房改善客戶+收入較高的青年客戶=首改+再改型產(chǎn)品需求通過地面公共交通導(dǎo)入的客戶=需求樓巴配置+首置產(chǎn)品需求依賴地鐵交通導(dǎo)入的客戶=首置產(chǎn)品需求+購(gòu)買力有限08.11.16爭(zhēng)奪客戶通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入南沙港快速-東圃大橋方向宗地通過琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以導(dǎo)入廣園東板塊、天河?xùn)|、廣州大道南板塊的客戶群12.5Km12.2Km13.7Km20Km22.5Km14.7Km14.5Km通過華南快速、東曉南路的導(dǎo)入，對(duì)海珠區(qū)、東曉南板塊、天河?xùn)|、珠江新城的客戶實(shí)施覆蓋，同時(shí)可以連接延伸濱江東板塊和越秀區(qū)的進(jìn)入天河?xùn)|天河公園板塊珠江新城天河中心區(qū)天河北廣州大道南東曉南板塊濱江東板塊越秀區(qū)爭(zhēng)奪客戶的導(dǎo)入方式琶洲板塊08.11.16宗地通過琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以機(jī)會(huì)客戶作為2010年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館集中地，可能帶來的客戶資源IT總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的進(jìn)展，帶來的高智人群客戶，比如已經(jīng)簽約的網(wǎng)易總部大學(xué)城北面的生物島，進(jìn)駐企業(yè)增加后獲得的科技企業(yè)員工客戶未來不確定性事件導(dǎo)入的客戶未來不確定性因素過多，不作為主要考慮的客戶可能性而進(jìn)一步潛在性的考慮，此部分機(jī)會(huì)客戶的層面比較高，對(duì)于住房需求的可能性更偏向于改善型08.11.16機(jī)會(huì)客戶作為2010年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館集中地，可能帶來的客客戶解決方案客戶解決方案一：1、牢牢把握現(xiàn)有基本客戶需求：年輕教師的安家置業(yè)需求+資深教師在島上工作的第二居住的需求2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為90-100平米三房為主，輔以20-30%的70平米兩房+140平米四房單位3、缺陷：目標(biāo)客戶價(jià)格承受力不足，公共交通在項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)需要投入成本增加樓巴等，項(xiàng)目利潤(rùn)受影響優(yōu)點(diǎn)：客戶群落明確，營(yíng)銷直達(dá)性強(qiáng)，效率高客戶解決方案二：1、以改善型客戶為主，主力爭(zhēng)取外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性客戶2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為120平米三房-180平米（三房至四房單位），按照9000元/平米，總價(jià)控制在110萬至160萬3、優(yōu)勢(shì)：利于營(yíng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，地塊與產(chǎn)品屬性匹配度高，爭(zhēng)奪片區(qū)內(nèi)外高端客戶，提高項(xiàng)目盈利能力4、威脅：面對(duì)來自廣州的競(jìng)爭(zhēng)，需要提高產(chǎn)品綜合素質(zhì)08.11.16客戶解決方案客戶解決方案一：08.11.16四、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶的需求，產(chǎn)品建議：1、超高層建筑；2、望江單位最大化；3、均奢華，處處能體現(xiàn)出尊貴與豪華；市場(chǎng)定位：城市地標(biāo)，大學(xué)城高層江景豪宅。市場(chǎng)策略：突出土地及景觀資源的稀缺性以及建筑標(biāo)志性，增加項(xiàng)目標(biāo)志性賣點(diǎn)（如物業(yè)服務(wù)、空中豪華會(huì)所等），低開高走。08.11.16四、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶的需求，產(chǎn)品建議：市場(chǎng)定位：市場(chǎng)策略：0結(jié)論項(xiàng)目類別：高端住宅項(xiàng)目客戶模型：富貴之家項(xiàng)目家庭類型富貴之家1深入細(xì)分客戶后小太陽家庭結(jié)構(gòu)及生活模式常住人口中年夫婦+11歲-18歲孩子（1-2個(gè)）可能短期居住人口父母+工人家庭核心雙核心核心人中年夫婦+孩子成長(zhǎng)家庭結(jié)構(gòu)說明以滿足中年夫婦的需求為主，同時(shí)三代人各需要私密空間，也需要能夠歡聚的公共空間。08.11.16結(jié)論項(xiàng)目類別：高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)目家庭類型富貴之家1深入結(jié)論主力戶型建議分項(xiàng)小高層要求面積120-180戶型4房3衛(wèi)2廳（雙套房）+工人套房

（4房=主人套房+老人套房+2小孩房，其中1小孩房可作書房）戶型配置入戶玄關(guān)+門廳廳客廳+餐廳，餐廳要相對(duì)獨(dú)立，靠近廚房主臥臥室+衛(wèi)生間（4/5件套）+衣帽間次套房臥室+衛(wèi)生間（3件套）其他房間2臥室，2臥室公用一個(gè)公共衛(wèi)生間（4件套）公共衛(wèi)生間1個(gè)（4件套）其他工人套房08.11.16結(jié)論主力戶型建議分項(xiàng)小高層要求面積120-180戶型4房3衛(wèi)結(jié)論戶型組合策略：建議做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜1、較低樓層戶型面積控制在左右，降低總價(jià)，針對(duì)少數(shù)接受能力較低的富貴之家（富貴2）；2、低樓層單位以高層高（4米）和增加入戶花園等附加值的手段提高戶型性價(jià)比，同時(shí)減少低樓層單位數(shù)量；備注富貴1家庭結(jié)構(gòu)如后小太陽（3-5口人），以年齡在40-50歲之間的大中私企業(yè)主為主，財(cái)富處于高積累階段。富貴2家庭結(jié)構(gòu)如小太陽（3口之家為主）/后小太陽，以35-40歲之間年輕中小型私企業(yè)主為主，財(cái)富積累相對(duì)較低。08.11.16結(jié)論戶型組合策略：建議做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜1、較低樓層戶型面積控制結(jié)論商業(yè)建議：主要以滿足住客需求的少量商業(yè)，可結(jié)合會(huì)所設(shè)施統(tǒng)一考慮。類型功能共計(jì)（㎡）平均面積（㎡）個(gè)數(shù)主要服務(wù)對(duì)象商業(yè)餐飲類高檔紅酒雪茄房或者小型咖啡餐廳2002001住客、住客朋友或其他VIP會(huì)員生活配套商鋪便利店（類酒店式）2501001以方便住客為主，兼顧周邊中高檔住宅住客需求美容美發(fā)1501其他寵物會(huì)所1001001合計(jì)55008.11.16結(jié)論商業(yè)建議：主要以滿足住客需求的少量商業(yè)，可結(jié)合會(huì)所設(shè)施統(tǒng)結(jié)論會(huì)所建議：設(shè)施建議表

功能分區(qū)面積（㎡）備注休閑娛樂場(chǎng)地架空層花園設(shè)置老人康體設(shè)施以及兒童游樂設(shè)施住客會(huì)所（不可銷售）室外園林泳池1000設(shè)置在建筑裙樓頂部或地面宴會(huì)廳（多功能廳）300可自由分隔，含mini影院（卡拉OK）、私廚設(shè)施，可兼顧桌球、雪茄房、私人圖書館等功能健身室+舞蹈室100主題：空中豪華泛會(huì)所（Skyclub）

定位私人豪華俱樂部服務(wù)人群休閑娛樂場(chǎng)地住客及住客朋友注：除了以上會(huì)所配套的硬件配合，可聯(lián)合項(xiàng)目之外的其他休閑機(jī)構(gòu)，將貴族式休閑生活進(jìn)一步提升。08.11.16結(jié)論會(huì)所建議：設(shè)施建議表功能分區(qū)面積（㎡）備注休閑娛樂場(chǎng)地PART4安全價(jià)格判斷08.11.16PART4安全價(jià)格判斷08.11.16競(jìng)爭(zhēng)性客戶板塊屬性對(duì)比以上所有板塊，在各比較項(xiàng)內(nèi)各自與大學(xué)城比較優(yōu)于大學(xué)城可得1分，弱于則的-1分，持平0分，正分說明對(duì)方板塊優(yōu)于我方08.11.16競(jìng)爭(zhēng)性客戶板塊屬性對(duì)比以上所有板塊，在各比較項(xiàng)內(nèi)各自與大學(xué)大學(xué)城的居住氛圍類比

大學(xué)城琶洲華南板塊科學(xué)城區(qū)域功能依托高校的產(chǎn)學(xué)研基地依托會(huì)展中心的會(huì)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)商辦社會(huì)的典型生產(chǎn)研發(fā)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)配套學(xué)校省一級(jí)中小學(xué)無知名配套學(xué)校各小區(qū)內(nèi)配套學(xué)校美國(guó)人學(xué)校，市二中醫(yī)院省中醫(yī)院分院社區(qū)醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療村診所商業(yè)規(guī)劃建成四大商業(yè)中心圍繞會(huì)展中心的商業(yè)配套非常成熟的生活商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)商業(yè)文化圖書館、科學(xué)中心等無無無健身高校體育場(chǎng)館齊全無社區(qū)健身設(shè)施社區(qū)健身設(shè)施自然環(huán)境相對(duì)獨(dú)立、環(huán)境單純相對(duì)雜亂社區(qū)內(nèi)環(huán)境好安靜但缺乏生活氣息08.11.16大學(xué)城的居住氛圍類比大學(xué)城琶洲華南板塊科學(xué)城區(qū)域功能依托高天河?xùn)|板塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格基本調(diào)整到位天河?xùn)|板塊產(chǎn)品線面積均價(jià)套均總價(jià)銷售率月均去貨速度東方新世界首置77-83m2兩房1250010038%18首改99-123m2三房13836%49理想青年薈首置/公寓42-75m2單間/一房135008147%15

便利的交通條件，已經(jīng)成熟的社區(qū)，東方新世界在首改產(chǎn)品銷售上表現(xiàn)較好而首置、公寓產(chǎn)品銷售都很一般，價(jià)格應(yīng)該是主要原因在市場(chǎng)低迷的情況下，投資客戶大量減少，導(dǎo)致首置產(chǎn)品以剛性需求為主，價(jià)格上很難向上走作為天河?xùn)|改善性客戶，在戶型產(chǎn)品上改善空間有限，而作為改善性最直接的環(huán)境將成為首選因素08.11.16天河?xùn)|板塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，價(jià)格基本調(diào)整到位天河?xùn)|板塊產(chǎn)品線面積廣州大道南板塊對(duì)改善型需求客戶有一定的吸引力廣州大道南板塊產(chǎn)品線面積均價(jià)套均總價(jià)銷售率月均去貨速度逸景翠園首改121m2三房1050012773%12再改127m2三房

129-144m2四房1050014274%24羅馬家園再改132-156m2三房950013510%7

從同一項(xiàng)目?jī)?nèi)來看，單價(jià)相同的再改與首改產(chǎn)品比較，再改的銷售速度明顯快于首改；單價(jià)上而論，逸景翠園的周邊成熟度相對(duì)大學(xué)城要好很多，大學(xué)城項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)居于下位；因此在爭(zhēng)奪此部分客戶方面，大學(xué)城獨(dú)特的環(huán)境、人文氣質(zhì)的被依賴性將更高08.11.16廣州大道南板塊對(duì)改善型需求客戶有一定的吸引力廣州大道南板塊產(chǎn)琶洲會(huì)展板塊價(jià)格需高，銷售速度較慢琶洲/會(huì)展板塊產(chǎn)品線面積均價(jià)套均總價(jià)銷售率月均去貨速度會(huì)展世界城再改138-149m2四房870013325%5勤天E品上館首置47m2一房改兩房復(fù)式115005483%5首改65-119m2一房改三房復(fù)式115009258%11整體而言，整個(gè)琶洲板塊的產(chǎn)品銷售并不理想，一方面作為首置產(chǎn)品來看，單價(jià)過高；另一方面改善性產(chǎn)品的配套、環(huán)境都不理想，難獲得客戶認(rèn)同從勤天E品的情況看，首改產(chǎn)品的銷售速度明顯快于同樣單價(jià)的首置產(chǎn)品而會(huì)展世界城的銷售緩慢，作為依托會(huì)展經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目，缺乏足夠的環(huán)境等改善性資源支持，尤其是再改客戶08.11.16琶洲會(huì)展板塊價(jià)格需高，銷售速度較慢琶洲/會(huì)展板塊產(chǎn)品線面積均華南板塊價(jià)格調(diào)整尚未完成，成交情況出現(xiàn)分化華南板塊產(chǎn)品線面積均價(jià)套均總價(jià)銷售率月均去貨速度南國(guó)奧園再改172m2四房750014641%15237-247m2復(fù)式85002286%1廣州雅居樂首置77-91m2兩房63005133%66首改91-115m2三房71007131%92

雅居樂91-115平米的首改在價(jià)格上對(duì)客戶的吸引力很大，月均去貨92套的速度很快改善性產(chǎn)品如果落入和雅居樂同質(zhì)化的情況下，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)將增大；南國(guó)奧園的再改產(chǎn)品單價(jià)高，總價(jià)高，銷售速度顯示并未獲得客戶認(rèn)同；據(jù)該項(xiàng)目代理商項(xiàng)目?jī)r(jià)格單價(jià)將在近期調(diào)整到5600元/平米。08.11.16華南板塊價(jià)格調(diào)整尚未完成，成交情況出現(xiàn)分化華南板塊產(chǎn)品線面積板塊競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)方價(jià)格高

對(duì)方價(jià)格低

對(duì)方優(yōu)勢(shì)小對(duì)方優(yōu)勢(shì)大東天河板塊天河?xùn)|珠江新城海珠中心區(qū)東曉南板塊琶洲板塊華南板塊科學(xué)城板塊高危區(qū)域，產(chǎn)品必須差異化低危區(qū)域，客戶爭(zhēng)奪有優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，綜合競(jìng)爭(zhēng)勝算大交叉度小，直接競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)弱，客戶群可能差異大08.11.16板塊競(jìng)爭(zhēng)格局對(duì)方價(jià)格高對(duì)方價(jià)格低對(duì)方優(yōu)勢(shì)小對(duì)方優(yōu)勢(shì)大安全價(jià)格策略所有的價(jià)格定位基于客戶解決方案的選擇策略的前提假設(shè)條件是：忽略操盤方的主觀優(yōu)勢(shì)特性從目前看，如果選擇客戶解決方案一，基于土地屬性價(jià)值排列大學(xué)城位于琶洲與華南板塊之間，價(jià)格可在6500-8000元/平米之間如果選擇客戶解決方案二，競(jìng)爭(zhēng)性客戶的主要區(qū)域在于華南板塊和科學(xué)城的客戶群，價(jià)格策略應(yīng)該定位在8500-9000元/平米之間08.11.16安全價(jià)格策略所有的價(jià)格定位基于客戶解決方案的選擇08.1PART5目標(biāo)客戶定位08.11.16PART5目標(biāo)客戶定位08.11.16首置產(chǎn)品客戶的市場(chǎng)選擇相對(duì)而言，目前銷售良好，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，社區(qū)成熟的廣州雅居樂在首置產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)目前對(duì)方針對(duì)大學(xué)城的障礙在于公共交通不足，大學(xué)城內(nèi)的首置產(chǎn)品客戶在500-1000元/平米的差價(jià)之下，我們的優(yōu)勢(shì)不明顯另一方面，從目前政府的規(guī)劃和官員訪談中表示，在大學(xué)城周邊可能會(huì)修建限價(jià)房，此信息將可能讓大學(xué)城內(nèi)的第一次置業(yè)的青年教師選擇等待。此外，島內(nèi)4個(gè)自然村用地，是否由農(nóng)民建設(shè)教師公寓出租給教師，也存在一定威脅而在投資角度而言，4個(gè)自然村的改造規(guī)劃讓村民每人得到30平米的住房，按5900村民的數(shù)量，將有18萬平米的房屋可能投入到租賃市場(chǎng)，滿足島內(nèi)一般性租賃需求，從而導(dǎo)致商品房在租賃市場(chǎng)回報(bào)率的被擠壓08.11.16首置產(chǎn)品客戶的市場(chǎng)選擇相對(duì)而言，目前銷售良好，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，改善型客戶的市場(chǎng)選擇從改善型產(chǎn)品的角度來說，價(jià)格上我們比較有優(yōu)勢(shì)相比海珠中心區(qū)和天河?xùn)|而言，我們的配套成熟度相對(duì)弱勢(shì)從訪談的角度“改善”的目的，在于戶型和環(huán)境的改善，兩方面而言，我們的產(chǎn)品和環(huán)境都可以給與客戶最大改善的可能性在營(yíng)銷上真正將大學(xué)城獨(dú)特的環(huán)境、人文、交通優(yōu)勢(shì)傳達(dá)給客戶，加上優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，應(yīng)該完全可以在改善型客戶內(nèi)取得壓倒性的優(yōu)勢(shì)08.11.16改善型客戶的市場(chǎng)選擇從改善型產(chǎn)品的角度來說，價(jià)格上我們比較差異化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)客戶可行性

從疊加的角度而言，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)的首置產(chǎn)品同時(shí)，也是成本導(dǎo)向的售價(jià)底線的要求改善型產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象相對(duì)較多，但一方面我們的改善因素較多，對(duì)改善客戶的觸動(dòng)點(diǎn)有優(yōu)勢(shì)；另一方面我們也可以通過差異化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)贏得市場(chǎng)機(jī)會(huì)華南板塊方面的改善產(chǎn)品或者比較小，如廣州雅居樂的首改在90-115平米，或者比較大，如南國(guó)奧園的再改在172平米以上，中段適宜型產(chǎn)品較少，我們的改善面積段在120-160之間的，正可以彌補(bǔ)這個(gè)空缺08.11.16差異化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)客戶可行性從疊加的角度而言，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)的廣州大學(xué)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告2008年12月24日08.11.16Page53廣州大學(xué)城項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告08.11.16目錄廣州市場(chǎng)情況項(xiàng)目土地屬性分析目標(biāo)客戶分析：來源與需求安全價(jià)格區(qū)間客戶來源區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)08.11.16目錄廣州市場(chǎng)情況08.11.16PART1廣州市場(chǎng)情況08.11.16PART1廣州市場(chǎng)情況08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況》、廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）廣州市GDP持續(xù)以年均13.8%左右的速度上升，至2007年，人均GDP達(dá)70186元（大于1萬美金，該數(shù)字包括城鄉(xiāng)戶籍人口；按常住人口計(jì)算約8000美元）；廣州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以年均8.1%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，至2007年，人均可支配收入22469元；金融危機(jī)爆發(fā)后，廣州的外貿(mào)和進(jìn)出口受到較大影響，08年秋交會(huì)成交金額下降了17%（315億美元，5年以來的首次下降）************************地區(qū)GDP總量及增速城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況13.8%8.1%705108年前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下增長(zhǎng)將放緩08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況》、廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）廣州市人口以年均10萬人左右的速度持續(xù)增加；人口持續(xù)增加，為廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)造新增需求、尤其是首次置業(yè)的剛性需求；廣州市人均居住面積由01年的14平方米上升到07年20平方米，7年內(nèi)上漲了43%，廣州市居住狀況穩(wěn)步改善，改善型需求穩(wěn)步釋放；城鎮(zhèn)常住人口變化人均居住面積*******************76070010萬人/年人口增長(zhǎng)穩(wěn)定，居住環(huán)境已得到改善08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局（《“十五”時(shí)期廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)*******土地成交情況住宅投資額************數(shù)據(jù)來源：三年發(fā)展規(guī)劃、廣州市統(tǒng)計(jì)局（廣州市06、07年統(tǒng)計(jì)年鑒）、廣州市國(guó)土局08年土地成交量不足07年的20%，未來時(shí)區(qū)土地將逐漸出現(xiàn)供應(yīng)短缺局面；01-06年，廣州住宅投資額平穩(wěn)上升，07年相對(duì)大幅提升，08年1～9月的投資額已經(jīng)超過06年水平，預(yù)計(jì)將與09年基本持平。>50006、07年土地縮量供給，未來住宅競(jìng)爭(zhēng)壓力平穩(wěn)08.11.16*******土地成交情況住宅投資額*******************存貨去化期成交批售比注：存貨去化期=當(dāng)年可售存貨/近三個(gè)月的月均銷售*******成交面積（平米）批售比數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局、相關(guān)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)04-06年廣州住宅市場(chǎng)整體規(guī)模穩(wěn)定在900多萬平方米；07年隨著價(jià)格的飆升，成交規(guī)模下降；預(yù)計(jì)08年住宅成交面積在600萬平方米左右（相當(dāng)于2000年），住宅成交金額預(yù)計(jì)在450-500億（相當(dāng)于2005年）;08年批售比快速上升，首次呈現(xiàn)供過于求的局面;存貨絕對(duì)量和消化周期在經(jīng)歷了04～06下調(diào)之后，開始呈現(xiàn)上升趨勢(shì);成交面積同比下降25%，存貨消化周期變長(zhǎng)08.11.16*******存貨去化期成交批售比注：存貨去化期=當(dāng)年可售存數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局**************************最近兩年成交面積和金額**973262.566.6繁榮期（>12個(gè)月）劇烈調(diào)整（5個(gè)月）企穩(wěn)（3個(gè)月）相持期（>5個(gè)月）0810廣州市場(chǎng)經(jīng)過“5個(gè)月+3個(gè)月”的調(diào)整，市場(chǎng)的力量明顯偏向于買方，但市場(chǎng)容量并沒有消失;從6月份開始，成交量有效回升并持續(xù)；廣州市場(chǎng)量?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)平穩(wěn)；如果市場(chǎng)成交量持續(xù)平穩(wěn)，則可以預(yù)見廣州房地產(chǎn)將進(jìn)入相對(duì)的相持階段；成交金額經(jīng)歷劇烈調(diào)整后，目前情況平穩(wěn)08.11.16數(shù)據(jù)來源：廣州市國(guó)土局*******************22%2%33%46%11%41%38%65%211%122%備注：下降/上升比例為08年1-9月年化銷售額同比07年全年銷售額。市區(qū)（中心老城區(qū)、中心新城區(qū)）郊區(qū)（郊區(qū)新區(qū)、郊區(qū)舊區(qū)）中心老城區(qū)（荔灣、越秀）中心新城區(qū)（天河、海珠）郊區(qū)新區(qū)（蘿崗、南沙）郊區(qū)舊區(qū)（番禺、花都）郊區(qū)舊區(qū)（番禺、花都）：大開發(fā)商的、高性價(jià)比項(xiàng)目銷售理想：廣雅、天景花園，御賓府>>>市場(chǎng)表現(xiàn)06～08年分區(qū)域（年度）08.11.1622%2%33%46%11%41%38%65%211%122各產(chǎn)品線08年月成交量趨勢(shì)，及占總量比變化趨勢(shì)首置和首改兩條產(chǎn)品線較為穩(wěn)定地占據(jù)了總體成交中80%以上份額。首置產(chǎn)品線在總體成交中所占比重有上升趨勢(shì)，份額由年初的28%提升到36-45%；相應(yīng)，首改產(chǎn)品線在總體成交中所占比重略有下調(diào)，份額由年初47-48%調(diào)整為36-40%。再改產(chǎn)品線在總體成交中份額也由年初20%調(diào)整為15%左右。高檔產(chǎn)品則隨著市場(chǎng)受項(xiàng)目區(qū)位影響明顯。08.11.16各產(chǎn)品線08年月成交量趨勢(shì)，及占總量比變化趨勢(shì)首置和首改兩條中央政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政策有促進(jìn)房地產(chǎn)中央財(cái)政政策國(guó)務(wù)院會(huì)議定基調(diào)：“當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”；11月5日政策落地，4萬億投向包括鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的十大“工程”，試圖大力啟動(dòng)內(nèi)需；大范圍調(diào)整出口退稅，刺激出口；從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；……中央貨幣政策國(guó)務(wù)院會(huì)議：“加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模”金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；個(gè)別商業(yè)銀行公布與央行、銀監(jiān)會(huì)理解有不一致的實(shí)施辦法；若干中小銀行為爭(zhēng)奪按揭市場(chǎng)開始嘗試比較激進(jìn)的政策；……廣州地方政策與利好2010年亞運(yùn)會(huì)在即，在中央積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的背景下，一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)紛紛上馬；未來兩年內(nèi)，廣州市將再建120公里長(zhǎng)的地鐵線；08年秋交會(huì)成交金額下降了17%（315億美元），5年以來的首次下降，但下降比例小于預(yù)期；……房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)政策面放松；政策面主要是間接影響；人口持續(xù)增加；經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)；產(chǎn)品線呈分化趨勢(shì)；……08.11.16中央政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地方政策有促進(jìn)房地產(chǎn)中央財(cái)政政策中央貨廣州市場(chǎng)小結(jié)一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)濟(jì)與人口：廣州市GDP以年均13.8%、常住人口以10萬人/年的速度持續(xù)增加；出口：金融危機(jī)爆發(fā)后，廣州的外貿(mào)和進(jìn)出口受到較大影響，但08年秋交會(huì)（成交金額下降了17%，315億美元）形勢(shì)好于預(yù)期；內(nèi)需：作為區(qū)域中心城市，廣州將受惠于積極的財(cái)政政策背景下的亞運(yùn)會(huì)前包括地鐵在內(nèi)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，和內(nèi)需的啟動(dòng)；二、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體：廣州市房地產(chǎn)在經(jīng)歷了3年的快速發(fā)展和繁榮后，07年底劇烈調(diào)整；經(jīng)過8個(gè)月的調(diào)整，量?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)平穩(wěn)；08年住宅成交面積相當(dāng)于2000年，成交金額相當(dāng)于2005年;片區(qū)成交面積：中心城區(qū)好于郊區(qū)，中心老城區(qū)好于中心新城區(qū)，新興郊區(qū)好于傳統(tǒng)郊區(qū)；產(chǎn)品線：首置和首改兩條產(chǎn)品線為市場(chǎng)主流，其中首置產(chǎn)品線比重有上升趨勢(shì)，首改產(chǎn)品線比重略有下調(diào)；再改產(chǎn)品線份額平穩(wěn)中有下降，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境平穩(wěn)；08.11.16廣州市場(chǎng)小結(jié)一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)08.11.1PART2項(xiàng)目土地屬性分析08.11.16PART2項(xiàng)目土地屬性分析08.11.16廣州大學(xué)城概況廣州大學(xué)城位于廣州東部小谷圍島，珠江之中四面環(huán)水，行政隸屬番禺區(qū)。廣州大學(xué)城規(guī)劃范圍約43.3平方公里，規(guī)劃總?cè)丝谶_(dá)35萬-40萬人，相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模的城市。廣州大學(xué)城的功能定位于中央智力區(qū)（CentralIntelligenceDistrict），是以大學(xué)為核心主體，以有機(jī)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，包括居住、休閑、生產(chǎn)等多種職能，是學(xué)、研、產(chǎn)、住一體化的綜合性城市區(qū)域。目前總投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到300億元，已進(jìn)駐高等院校十所，學(xué)生規(guī)模15萬人，常駐教職員工約1.5萬人，四個(gè)自然村人口6千人。目前除高校外，已經(jīng)有約36家研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐大學(xué)城數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地，目前駐地為已規(guī)劃建成的省級(jí)小學(xué)校舍，預(yù)計(jì)2010年初搬遷至北面相鄰的產(chǎn)業(yè)基地。交通方面地鐵4號(hào)線已經(jīng)建成通車，可以連接海珠、天河、越秀、番禺，地鐵5號(hào)線預(yù)計(jì)2010年建成通車，兩條線建成后，無須換乘可直達(dá)天河中心區(qū)。地面交通方面，目前主要依靠南沙港快線、華南快速干線兩條城市快速路接入，以及科韻路、新光快速等快速路間接接入，另外建設(shè)中的京珠高速小谷圍島引橋部分將于2010年通車，規(guī)劃中尚有兩條隧道建設(shè)。配套方面規(guī)劃或已建成省級(jí)中小學(xué)、三級(jí)甲等醫(yī)院已經(jīng)開診、四大商業(yè)中心已經(jīng)初具規(guī)模，餐飲、超市、娛樂、購(gòu)物功能基本具備

08.11.16廣州大學(xué)城概況廣州大學(xué)城位于廣州東部小谷圍島，珠江之中四面環(huán)大學(xué)城交通狀況南沙港快線及分支接入已建成地鐵4號(hào)線華南快速干線及分支接入08.11.16大學(xué)城交通狀況南沙港快線及分支接入已建成地鐵4號(hào)線華南快速干

教育配套：大學(xué)城規(guī)劃修建省一級(jí)中學(xué)一所，省一級(jí)小學(xué)兩所（分別位于大學(xué)城北部和南部）。目前，中學(xué)由廣州大學(xué)附屬中學(xué)承辦，校園在建；小學(xué)已建設(shè)完畢，但由于常駐人口較少，尚未開學(xué)；穗石小學(xué)目前主要面向村民。在建中的廣大附中已建成北部小學(xué)大學(xué)城項(xiàng)目穗石小學(xué)08.11.16教育配套：在建中的廣大附中已建成北部小學(xué)大學(xué)城項(xiàng)目穗石小學(xué)

醫(yī)療配套：目前大學(xué)城內(nèi)，兩家三甲級(jí)醫(yī)院廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院、中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院，以及華南理工大學(xué)醫(yī)療中心、廣東工業(yè)大學(xué)醫(yī)療保健中心等10所醫(yī)療衛(wèi)生所。大學(xué)城項(xiàng)目廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院中山大學(xué)附屬第一醫(yī)院

廣工醫(yī)療保健中心華工醫(yī)療中心08.11.16醫(yī)療配套：大學(xué)城項(xiàng)目廣東省中醫(yī)院大學(xué)城醫(yī)院中山大學(xué)附屬第一

商業(yè)配套：大學(xué)城目前四大商業(yè)中心北部商業(yè)區(qū)、南部商業(yè)區(qū)、北亭廣場(chǎng)、；四個(gè)肉菜市場(chǎng)。已進(jìn)入商家有宏城超市、華潤(rùn)萬家、移動(dòng)、電信、時(shí)代華夏（五星級(jí)影院）、肯德基、綠蔭閣、星巴克等多家商業(yè)。四個(gè)保留村外圍，已建有大量臨時(shí)商鋪和餐飲店。目前大學(xué)城內(nèi)已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的商家及企業(yè)共417家。大學(xué)城項(xiàng)目南部商業(yè)區(qū)北亭廣場(chǎng)肉菜市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來源：番禺地稅局北部商業(yè)區(qū)廣州大學(xué)商業(yè)中心08.11.16商業(yè)配套：大學(xué)城項(xiàng)目南部商業(yè)區(qū)北亭廣場(chǎng)肉菜市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來源

文體配套：體育設(shè)施方面22個(gè)體育場(chǎng)館（公共區(qū)體育場(chǎng)1個(gè)、體育館1個(gè)，各大學(xué)內(nèi)部體育場(chǎng)12個(gè)、體育館8個(gè)）。大學(xué)城是10年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)所。文化設(shè)施方面，已建成民俗博物村“嶺南印象園”和廣東科學(xué)中心，規(guī)劃建設(shè)圖書館、文化中心、影劇院各1所。規(guī)劃的圖書館、文化中心、影劇院大學(xué)城體育中心嶺南印象園廣東科學(xué)中心大學(xué)城項(xiàng)目08.11.16文體配套：規(guī)劃的圖書館、大學(xué)城體育中心嶺南印象園廣東科學(xué)中

人口情況：廣州大學(xué)城島內(nèi)有南亭、北亭、穗石、貝崗4個(gè)保留區(qū)，占地面積1.127平方公里，人口1802戶、5954名村民；另有約5000人服務(wù)于大學(xué)城物業(yè)及商業(yè)的流動(dòng)人口；小谷圍街道辦事處工作人員約240人。目前大學(xué)城學(xué)生總數(shù)已超過15萬人，教師人數(shù)約15389人，其中常駐大學(xué)城教師公寓約5200人，長(zhǎng)期在大學(xué)城工作教師6325人，偶爾在大學(xué)城工作教師3864人。數(shù)據(jù)資料來源：各學(xué)校校長(zhǎng)辦公室08.11.16人口情況：數(shù)據(jù)資料來源：各學(xué)校校長(zhǎng)辦公室08.11.1

產(chǎn)業(yè)發(fā)展：大學(xué)城數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地成立于2007年7月，由番禺區(qū)人民政府聯(lián)合中山大學(xué)、廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心組建并合作運(yùn)營(yíng)。計(jì)劃到2010年分三步打造番禺?dāng)?shù)字家庭文化科技產(chǎn)業(yè)：第一步，建立數(shù)字家庭與數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)孵化基地（已于2007年開始運(yùn)營(yíng)）；第二步，建設(shè)數(shù)字家庭文化科技園（目前已開始規(guī)劃施工）；第三步，建設(shè)數(shù)字家庭文化產(chǎn)業(yè)園（2010年開始建設(shè)）。已進(jìn)駐廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心、國(guó)家音視頻標(biāo)準(zhǔn)（AVS）公共服務(wù)技術(shù)支持中心、深圳清華大學(xué)研究院、數(shù)唯科技（DRA工程研發(fā)中心）、廣東省數(shù)字家庭產(chǎn)學(xué)研聯(lián)盟五大技術(shù)支持中心，以及TCL、創(chuàng)維、韓國(guó)SK電訊等30多家知名企業(yè)和技術(shù)機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有500多名的高科技研發(fā)人員已在此地工作。數(shù)據(jù)資料來源：廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地

08.11.16產(chǎn)業(yè)發(fā)展：數(shù)據(jù)資料來源：廣東省數(shù)字家庭公共服務(wù)技術(shù)支持中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展：廣州國(guó)際生物島：廣州市海珠區(qū)官洲島，位于大學(xué)城北側(cè)總用地面積約1.83平方公里。功能定位為：國(guó)際化的生物技術(shù)和醫(yī)藥研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)化基地，國(guó)家級(jí)的生物產(chǎn)業(yè)研發(fā)和中試基地之一。知識(shí)和信息是生物醫(yī)藥研發(fā)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ),生物島與大學(xué)城在產(chǎn)業(yè)上各自獨(dú)立,在信息和人才資源上又相互依存,可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的良性循環(huán),這使生物島具備足夠的條件成為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的自主研發(fā)基地。工作人群：從事生物醫(yī)藥研發(fā)的高級(jí)科技人才，預(yù)計(jì)將達(dá)到1.45萬人。根據(jù)目前工程進(jìn)度判斷，10年亞運(yùn)會(huì)前完成基礎(chǔ)建設(shè)和綠化，11年部分科研機(jī)構(gòu)入駐。生物島

08.11.16產(chǎn)業(yè)發(fā)展：生物島08.11.16

大學(xué)城土地儲(chǔ)備情況：年內(nèi)政府計(jì)劃出讓六個(gè)項(xiàng)目地塊，總占地面積79044平米，正式公告2塊（紅色），預(yù)公告2塊（黃色），年內(nèi)計(jì)劃推出剩余2塊（綠色），容積率均為3.12，推出建筑面積246617平米；橙色區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城內(nèi)其他可利用的住宅用地資源，共14塊，總占地面積191251平米，規(guī)劃已確定其使用性質(zhì)為住宅用地，但出讓時(shí)間尚未確定，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)會(huì)陸續(xù)推出，預(yù)計(jì)容積率3.12，推出建筑面積596702平米；褐色線框所示范圍為大學(xué)城內(nèi)亭村、北亭村、穗石村、貝崗村4個(gè)保留區(qū)，面積1.12平方公里，現(xiàn)仍為村民居住，尚未征為國(guó)有。計(jì)劃作為城中村改造，通過建農(nóng)民回遷房，剩余土地用于建設(shè)教師學(xué)生公寓，由周邊學(xué)校租用以保障村民長(zhǎng)期收入問題。數(shù)據(jù)資料來源：番禺國(guó)土局、小谷圍街道辦事處08.11.16大學(xué)城土地儲(chǔ)備情況：數(shù)據(jù)資料來源：番禺國(guó)土局、小谷圍街道辦關(guān)于大學(xué)城可能會(huì)修建限價(jià)房：政府土地主管部門答復(fù)大學(xué)城建設(shè)限價(jià)房面臨的問題：（1）島內(nèi)土地稀缺，投入巨資建設(shè)，是市政府“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)土地，建設(shè)限價(jià)房會(huì)降低片區(qū)檔次；不利于商住土地出讓和經(jīng)濟(jì)效益；城區(qū)土地利用必須符合有關(guān)條例，目前還沒有在黃金地段建設(shè)限價(jià)房的先例。（2）島上土地?zé)o法擴(kuò)張，即使建設(shè)限價(jià)房只能滿足部分教師，無法應(yīng)對(duì)今后新增教師；同時(shí)，老師收入較高，并非特殊階層，建設(shè)限價(jià)房會(huì)引發(fā)其他職業(yè)（醫(yī)生）等等意見，政府難以為繼。其他計(jì)劃：亞運(yùn)村在亞運(yùn)會(huì)后用改為大學(xué)老師的限價(jià)房；在沙溪島上征地用于限價(jià)房，競(jìng)得該地塊的發(fā)展商負(fù)責(zé)建設(shè)沙溪島與大學(xué)城間隧道建設(shè)；在大學(xué)城島南面的新造鎮(zhèn)建設(shè)老師的限價(jià)房。11月7日市長(zhǎng)張廣寧談話：在大學(xué)城建造限價(jià)房主要有兩種方案，一是由大學(xué)城的十所高校自己建公寓出租給教師??；二是采用市場(chǎng)化的辦法，蓋一批限價(jià)商品房專門出售給教師。

項(xiàng)目開售08.11.16關(guān)于大學(xué)城可能會(huì)修建限價(jià)房：項(xiàng)目開售08.11.16亞運(yùn)對(duì)大學(xué)城的影響：正面影響：10年亞運(yùn)會(huì)期間，大學(xué)城將作為主要比賽場(chǎng)所，并修建部分體育場(chǎng)館，為亞運(yùn)會(huì)提供比賽場(chǎng)館等硬件設(shè)施。

屆時(shí)將開通快速公交的型式（如BRT等）及其他公交線路；這些線路部分將在賽后保留使用。大學(xué)城的城市界面、商業(yè)配套、安全保障都將有近一步的改善。亞運(yùn)會(huì)修建的亞運(yùn)村10年可供給80萬平米的住宅，產(chǎn)品線從80-170平米；后續(xù)仍有190萬平米住宅在11年后陸續(xù)推出，將對(duì)番禺、海珠、南沙住宅市場(chǎng)造成嚴(yán)重沖擊。08.11.16亞運(yùn)對(duì)大學(xué)城的影響：08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)行車距離20公里，進(jìn)入成熟區(qū)域行車距離10公里，以兩條快速道路連接大學(xué)城內(nèi)規(guī)劃主要以文教為主，建筑規(guī)劃密度大大低于城市中心區(qū)域，配套較為完善所在區(qū)域處于高校群中，生活氛圍優(yōu)雅，周邊無大工業(yè)，居住質(zhì)量良好交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近相對(duì)市中心居住密度低地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）具有一定江景土地品類判斷：城郊改善作為第一居所追求舒適居住，通過產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)品牌形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)島內(nèi)同期工業(yè)住宅面積近30萬平米；島內(nèi)后續(xù)住宅供給約50萬平米。島內(nèi)可能修建限價(jià)房；亞運(yùn)村2010年將供給住宅80萬平米；生活配套起點(diǎn)高，但使用時(shí)間未確定（小學(xué)現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)基地、中學(xué)在建、生活配套商業(yè)尚不完備）08.11.16綜合地塊的情況分析，我們可以得到如下判斷：距離廣州天河中心區(qū)PART3目標(biāo)客戶分析：來源與需求08.11.16PART3目標(biāo)客戶分析：來源與需求08.11.16客戶定位分析路線圖基本客戶爭(zhēng)奪客戶機(jī)會(huì)客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，直接具需求通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入未來利好事件導(dǎo)入的客戶客戶類型特點(diǎn)/產(chǎn)品需求描述/來源區(qū)域/價(jià)格承受情況客戶細(xì)分細(xì)分客戶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶定位08.11.16客戶定位分析路線圖基本客戶爭(zhēng)奪客戶機(jī)會(huì)客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目基本客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工目前8大院校常駐教職員工約15389人島內(nèi)約5954原住村民，1802戶已經(jīng)進(jìn)駐的醫(yī)院公司、銀行、相關(guān)產(chǎn)業(yè)等配套單位工作人員針對(duì)15萬學(xué)生等租賃需求產(chǎn)生的投資客政府已經(jīng)規(guī)劃給與村民30平米/人的拆遷回建房指標(biāo)，按此計(jì)算有回建房18萬平米目前學(xué)生主要集中在島內(nèi)四個(gè)自然村中，2房的租金在450-600元/月，按年回報(bào)率5%返算投資總價(jià)為14萬左右，單價(jià)計(jì)算2-3000元/平米教師的月薪收入水平在4000-15000元，超過1/3的教師屬于工作3-5年的年輕教師，多為首置，面積承受90-100平米的三房為主據(jù)了解，目前有500余名高科技企業(yè)技術(shù)人員在島內(nèi)工作，整體情況年輕化，推斷置業(yè)需求與能力與年輕教師相類似08.11.16基本客戶工作/居住緊靠項(xiàng)目，需求直接明顯大學(xué)城教職員工島內(nèi)約爭(zhēng)奪客戶通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入南沙港快速-東圃大橋方向南沙港快速-琶洲大橋方向南沙港快速-新窖東路方向華南快速-東曉南/廣州大道東圃/廣園東板塊，東至黃埔的客戶地鐵4號(hào)線導(dǎo)入的客戶天河?xùn)|/珠江新城的客戶廣州大道南/海珠中心區(qū)/東曉南板塊的客戶4號(hào)線+2號(hào)線琶洲-江南西客戶地面快速路導(dǎo)入的客戶，面臨的公共地面交通條件比較差，公共汽車線路12條，但發(fā)車間隔基本都在半小時(shí)，一次通行時(shí)間需要1個(gè)半小時(shí)左右，故而此部分客戶的導(dǎo)入可能性關(guān)鍵點(diǎn)在于客戶是否擁有私家車。而對(duì)于擁有私家車的客戶而言，置業(yè)的趨向基本都是基于改善型的產(chǎn)品需求，購(gòu)買力和預(yù)算方面，這部分客戶也相對(duì)比較高一般而言，主要依靠公共交通出行的客戶，置業(yè)的趨向偏于首置產(chǎn)品，購(gòu)買力預(yù)算方面偏低通過快速路自駕車導(dǎo)入的客戶=天河?xùn)|/廣園東/海珠中心區(qū)居住/工作=大量換房改善客戶+收入較高的青年客戶=首改+再改型產(chǎn)品需求通過地面公共交通導(dǎo)入的客戶=需求樓巴配置+首置產(chǎn)品需求依賴地鐵交通導(dǎo)入的客戶=首置產(chǎn)品需求+購(gòu)買力有限08.11.16爭(zhēng)奪客戶通過交通路線可以在競(jìng)爭(zhēng)中導(dǎo)入南沙港快速-東圃大橋方向宗地通過琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以導(dǎo)入廣園東板塊、天河?xùn)|、廣州大道南板塊的客戶群12.5Km12.2Km13.7Km20Km22.5Km14.7Km14.5Km通過華南快速、東曉南路的導(dǎo)入，對(duì)海珠區(qū)、東曉南板塊、天河?xùn)|、珠江新城的客戶實(shí)施覆蓋，同時(shí)可以連接延伸濱江東板塊和越秀區(qū)的進(jìn)入天河?xùn)|天河公園板塊珠江新城天河中心區(qū)天河北廣州大道南東曉南板塊濱江東板塊越秀區(qū)爭(zhēng)奪客戶的導(dǎo)入方式琶洲板塊08.11.16宗地通過琶洲大橋、東圃大橋、新窖東路與南沙港快線的連接，可以機(jī)會(huì)客戶作為2010年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館集中地，可能帶來的客戶資源IT總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的進(jìn)展，帶來的高智人群客戶，比如已經(jīng)簽約的網(wǎng)易總部大學(xué)城北面的生物島，進(jìn)駐企業(yè)增加后獲得的科技企業(yè)員工客戶未來不確定性事件導(dǎo)入的客戶未來不確定性因素過多，不作為主要考慮的客戶可能性而進(jìn)一步潛在性的考慮，此部分機(jī)會(huì)客戶的層面比較高，對(duì)于住房需求的可能性更偏向于改善型08.11.16機(jī)會(huì)客戶作為2010年亞運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館集中地，可能帶來的客客戶解決方案客戶解決方案一：1、牢牢把握現(xiàn)有基本客戶需求：年輕教師的安家置業(yè)需求+資深教師在島上工作的第二居住的需求2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為90-100平米三房為主，輔以20-30%的70平米兩房+140平米四房單位3、缺陷：目標(biāo)客戶價(jià)格承受力不足，公共交通在項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)需要投入成本增加樓巴等，項(xiàng)目利潤(rùn)受影響優(yōu)點(diǎn)：客戶群落明確，營(yíng)銷直達(dá)性強(qiáng)，效率高客戶解決方案二：1、以改善型客戶為主，主力爭(zhēng)取外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性客戶2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力戶型為120平米三房-180平米（三房至四房單位），按照9000元/平米，總價(jià)控制在110萬至160萬3、優(yōu)勢(shì)：利于營(yíng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，地塊與產(chǎn)品屬性匹配度高，爭(zhēng)奪片區(qū)內(nèi)外高端客戶，提高項(xiàng)目盈利能力4、威脅：面對(duì)來自廣州的競(jìng)爭(zhēng)，需要提高產(chǎn)品綜合素質(zhì)08.11.16客戶解決方案客戶解決方案一：08.11.16四、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶的需求，產(chǎn)品建議：1、超高層建筑；2、望江單位最大化；3、均奢華，處處能體現(xiàn)出尊貴與豪華；市場(chǎng)定位：城市地標(biāo)，大學(xué)城高層江景豪宅。市場(chǎng)策略：突出土地及景觀資源的稀缺性以及建筑標(biāo)志性，增加項(xiàng)目標(biāo)志性賣點(diǎn)（如物業(yè)服務(wù)、空中豪華會(huì)所等），低開高走。08.11.16四、項(xiàng)目定位針對(duì)客戶的需求，產(chǎn)品建議：市場(chǎng)定位：市場(chǎng)策略：0結(jié)論項(xiàng)目類別：高端住宅項(xiàng)目客戶模型：富貴之家項(xiàng)目家庭類型富貴之家1深入細(xì)分客戶后小太陽家庭結(jié)構(gòu)及生活模式常住人口中年夫婦+11歲-18歲孩子（1-2個(gè)）可能短期居住人口父母+工人家庭核心雙核心核心人中年夫婦+孩子成長(zhǎng)家庭結(jié)構(gòu)說明以滿足中年夫婦的需求為主，同時(shí)三代人各需要私密空間，也需要能夠歡聚的公共空間。08.11.16結(jié)論項(xiàng)目類別：高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)目家庭類型富貴之家1深入結(jié)論主力戶型建議分項(xiàng)小高層要求面積120-180戶型4房3衛(wèi)2廳（雙套房）+工人套房

（4房=主人套房+老人套房+2小孩房，其中1小孩房可作書房）戶型配置入戶玄關(guān)+門廳廳客廳+餐廳，餐廳要相對(duì)獨(dú)立，靠近廚房主臥臥室+衛(wèi)生間（4/5件套）+衣帽間次套房臥室+衛(wèi)生間（3件套）其他房間2臥室，2臥室公用一個(gè)公共衛(wèi)生間（4件套）公共衛(wèi)生間1個(gè)（4件套）其他工人套房08.11.16結(jié)論主力戶型建議分項(xiàng)小高層要求面積120-180戶型4房3衛(wèi)結(jié)論戶型組合策略：建議做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜1、較低樓層戶型面積控制在左右，降低總價(jià)，針對(duì)少數(shù)接受能力較低的富貴之家（富貴2）；2、低樓層單位以高層高（4米）和增加入戶花園等附加值的手段提高戶型性價(jià)比，同時(shí)減少低樓層單位數(shù)量；備注富貴1家庭結(jié)構(gòu)如后小太陽（3-5口人），以年齡在40-50歲之間的大中私企業(yè)主為主，財(cái)富處于高積累階段。富貴2家庭結(jié)構(gòu)如小太陽（3口之家為主）/后小太陽，以35-40歲之間年輕中小型私企業(yè)主為主，財(cái)富積累相對(duì)較低。08.11.16結(jié)論戶型組合策略：建議做簡(jiǎn)單不做復(fù)雜1、較低樓層戶型面積控制結(jié)論商業(yè)建議：主要以滿足住客需求的少量商業(yè)，可結(jié)合會(huì)所設(shè)施統(tǒng)一考慮。類型功能共計(jì)（㎡）平均面積（㎡）個(gè)數(shù)主要服務(wù)對(duì)象商業(yè)餐飲類高檔紅酒雪茄房或者小型咖啡餐廳2002001住客、住客朋友或其他VIP會(huì)員生活配套商鋪便利店（類酒店式）2501001以方便住客為主，兼顧周邊中高檔住宅住客需求美容美發(fā)1501其他寵物會(huì)所1001001合計(jì)55008.11.16結(jié)論商業(yè)建議：主要以滿足住客需求的少量商業(yè)，可結(jié)合會(huì)所設(shè)施統(tǒng)結(jié)論會(huì)所建議：設(shè)施建議表

功能分區(qū)面積（㎡）備注休閑娛樂場(chǎng)地架空層花園設(shè)置老人康體設(shè)施以及兒童游樂設(shè)施住客會(huì)所（不可銷售）室外園林泳池1000設(shè)置在建筑裙樓頂部或地面宴會(huì)廳（多功能廳）300可自由分隔，含mini影院（卡拉OK）、私廚設(shè)施，可兼顧桌球、雪茄房、私人圖書館等功能健身室+舞蹈室100主題：空中豪華泛會(huì)所（Skyclub）

定位私人豪華俱樂部服務(wù)人群休閑娛樂場(chǎng)地住客及住客朋友注：除了以上會(huì)所配套的硬件配合，可聯(lián)合項(xiàng)目之外的其他休閑機(jī)構(gòu)，將貴族式休閑生活進(jìn)一步提升。08.11.16結(jié)論會(huì)所建議：設(shè)施建議表功能分區(qū)面積（㎡）備注休閑娛樂場(chǎng)地PART4安全價(jià)格判斷08.11.16PART4安全價(jià)格判斷08.11.16競(jìng)爭(zhēng)性客戶板塊屬性對(duì)比以上所有板塊，在各比較項(xiàng)內(nèi)各自與大學(xué)城比較優(yōu)于大學(xué)城可得1分，弱于則的-1分，持平0分，正分說明對(duì)方板塊優(yōu)于我方08.11.16競(jìng)爭(zhēng)性客戶板塊屬性對(duì)比以上所有板塊，在各比較項(xiàng)內(nèi)各自與大學(xué)大學(xué)城的居住氛圍類比

大學(xué)城琶洲華南板塊科學(xué)城區(qū)域功能依托高校的產(chǎn)學(xué)研基地依托會(huì)展中心的會(huì)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)商辦社會(huì)的典型生產(chǎn)研發(fā)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)配套學(xué)校省一級(jí)中小學(xué)無知名配套學(xué)校各小區(qū)內(nèi)配套學(xué)校美國(guó)人學(xué)校，市二中醫(yī)院省中醫(yī)院分院社區(qū)醫(yī)療社區(qū)醫(yī)療村診所商業(yè)規(guī)劃建成四大商業(yè)中心圍繞會(huì)展中心的商業(yè)配套非常成熟的生活