市物業(yè)管理工作細(xì)則

第17頁(yè)共17頁(yè)市物業(yè)管理工作細(xì)則?第一章總則?第一條為?了規(guī)范物業(yè)?管理行為，?維護(hù)當(dāng)事人?的合法權(quán)益?，根據(jù)《省?物業(yè)管理?xiàng)l?例》的規(guī)定?，結(jié)合本市?實(shí)際情況，?制定本細(xì)則?。第二條?本市行政區(qū)?域內(nèi)的物業(yè)?管理活動(dòng)適?用本細(xì)則。?第三條新?建住宅區(qū)必?須實(shí)行物業(yè)?管理。配套?設(shè)施比較齊?全的原有住?宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)?實(shí)行物業(yè)管?理。配套設(shè)?施不全的原?有住宅區(qū)，?當(dāng)?shù)厝嗣裾?府應(yīng)當(dāng)有計(jì)?劃地___?綜合整治，?提高配套水?平，逐步創(chuàng)?造條件，實(shí)?行物業(yè)管理?。鼓勵(lì)機(jī)?關(guān)、企事業(yè)?單位辦公區(qū)?域，以及配?套設(shè)施比較?齊全的大廈?、工業(yè)區(qū)、?商業(yè)貿(mào)易區(qū)?、旅游區(qū)、?學(xué)校等其它?物業(yè)，實(shí)行?物業(yè)管理。?第四條市?房產(chǎn)管理局?（以下簡(jiǎn)稱(chēng)?市房管部門(mén)?）是全市行?政區(qū)域內(nèi)的?物業(yè)管理行?政主管部門(mén)?，負(fù)責(zé)本細(xì)?則的___?實(shí)施。轄?市、區(qū)人民?政府應(yīng)當(dāng)加?強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物?業(yè)管理工作?的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)?調(diào)相關(guān)職能?部門(mén)共同推?動(dòng)物業(yè)管理?工作。轄市?、區(qū)物業(yè)管?理行政主管?部門(mén)負(fù)責(zé)本?轄區(qū)內(nèi)物業(yè)?管理活動(dòng)的?監(jiān)督管理。?建設(shè)、規(guī)?劃、城管、?公安、民政?、財(cái)政、物?價(jià)、工商、?稅務(wù)、園林?等相關(guān)部門(mén)?，在各自職?責(zé)范圍內(nèi)，?依法做好物?業(yè)管理活動(dòng)?的相關(guān)管理?和服務(wù)工作?。街道辦?事處（含人?民政府，下?同）負(fù)責(zé)對(duì)?轄區(qū)內(nèi)物業(yè)?管理與社區(qū)?管理、社區(qū)?服務(wù)的相互?關(guān)系進(jìn)行協(xié)?調(diào)，指導(dǎo)和?監(jiān)督社區(qū)居?委會(huì)、業(yè)主?委員會(huì)和物?業(yè)管理企業(yè)?開(kāi)展工作。?第五條物?業(yè)管理企業(yè)?按照國(guó)家和?省有關(guān)規(guī)定?享受第三產(chǎn)?業(yè)優(yōu)惠政策?。（一）?新辦的物業(yè)?管理企業(yè)從?事居民服務(wù)?業(yè)的自開(kāi)業(yè)?之日起，可?減征或免征?所得稅1年?。（二）?新辦的勞動(dòng)?就業(yè)物業(yè)管?理服務(wù)企業(yè)?，凡安置失?業(yè)人員和其?它企業(yè)下崗?職工達(dá)到從?業(yè)人員總數(shù)?60%，經(jīng)?勞動(dòng)部門(mén)認(rèn)?定，稅務(wù)部?門(mén)審批，免?征企業(yè)所得?稅3年；免?稅期滿(mǎn)后當(dāng)?年安置待業(yè)?人員占企業(yè)?原從業(yè)人員?總數(shù)30%?以上的，減?半征收所得?稅2年。?（三）對(duì)社?區(qū)服務(wù)項(xiàng)目?，經(jīng)有關(guān)部?門(mén)審核批準(zhǔn)?，3年內(nèi)免?征營(yíng)業(yè)稅，?城市維護(hù)建?設(shè)稅和教育?費(fèi)附加隨營(yíng)?業(yè)稅一同免?征，3年內(nèi)?免征工商行?政性收費(fèi)。?（四）物?業(yè)管理企業(yè)?以全部收入?減去代業(yè)主?或承租者支?付的水、電?、燃?xì)?、?屋租金的價(jià)?款后的余額?作為營(yíng)業(yè)額?計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?。（五）?新成立物業(yè)?管理企業(yè)3?年內(nèi)享受下?列優(yōu)惠政策?：免繳物價(jià)?調(diào)節(jié)基金、?糧食風(fēng)險(xiǎn)基?金、防洪保?安基金、優(yōu)?待金、殘疾?就業(yè)保障金?，緩繳人防?基金。（?六）物業(yè)管?理企業(yè)受托?管理的經(jīng)政?府整治的老?住宅小區(qū)物?業(yè)管理公共?服務(wù)費(fèi)列入?代辦項(xiàng)目，?不計(jì)入納稅?基數(shù)，使用?物業(yè)服務(wù)專(zhuān)?用票據(jù)。?第二章業(yè)主?及業(yè)主大會(huì)?第六條房?屋的所有權(quán)?人為業(yè)主。?業(yè)主在物?業(yè)管理活動(dòng)?中按照法律?的規(guī)定和物?業(yè)服務(wù)合同?的約定享有?權(quán)利，并承?擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?。業(yè)主通?過(guò)業(yè)主大會(huì)?或者業(yè)主代?表大會(huì)和業(yè)?主委員會(huì)對(duì)?物業(yè)實(shí)施自?治管理。只?有一個(gè)業(yè)主?，或者業(yè)主?人數(shù)較少且?經(jīng)全體業(yè)主?同意，物業(yè)?管理的__?_形式可以?由業(yè)主自主?決定。第?七條物業(yè)的?承租人或者?實(shí)際使用物?業(yè)的其他人?為物業(yè)使用?人。物業(yè)?使用人在物?業(yè)管理活動(dòng)?中應(yīng)當(dāng)遵守?有關(guān)法律、?法規(guī)和業(yè)主?（臨時(shí)）公?約的有關(guān)規(guī)?定。物業(yè)使?用人違反規(guī)?定的，有關(guān)?業(yè)主應(yīng)當(dāng)承?擔(dān)連帶責(zé)任?。第八條?一個(gè)物業(yè)管?理區(qū)域成立?一個(gè)業(yè)主大?會(huì)。業(yè)主大?會(huì)由物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)全?體業(yè)主組成?。業(yè)主大會(huì)?是業(yè)主__?_行使權(quán)利?和維護(hù)全體?業(yè)主合法權(quán)?益的___?。凡需投票?表決的事項(xiàng)?，應(yīng)當(dāng)由業(yè)?主本人根據(jù)?投票權(quán)數(shù)簽?署贊同、_?__或者棄?權(quán)的書(shū)面意?見(jiàn)。業(yè)主委?托本物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)其?他業(yè)主參加?會(huì)議的，受?托的業(yè)主可?以代為轉(zhuǎn)交?投票的書(shū)面?意見(jiàn)。物?業(yè)使用人出?席業(yè)主大會(huì)?的，應(yīng)出具?業(yè)主的書(shū)面?委托書(shū)。如?業(yè)主出具書(shū)?面委托書(shū)確?有困難的，?經(jīng)社區(qū)居委?會(huì)證明該物?業(yè)使用人為?業(yè)主直系親?屬且長(zhǎng)期居?住的，可出?席會(huì)議。?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)業(yè)主戶(hù)?數(shù)多于20?0戶(hù)的，可?由業(yè)主代表?組成業(yè)主代?表大會(huì)。業(yè)?主代表由業(yè)?主大會(huì)籌備?組以幢、單?元、樓層等?為單位推薦?出1一5名?候選人，經(jīng)?民主選舉產(chǎn)?生。業(yè)主代?表大會(huì)的業(yè)?主代表應(yīng)當(dāng)?于參加業(yè)主?代表大會(huì)_?__日前，?就業(yè)主代表?大會(huì)會(huì)議擬?討論的事項(xiàng)?書(shū)面征求所?代表的業(yè)主?意見(jiàn)。業(yè)主?代表的任期?與當(dāng)屆的業(yè)?主委員會(huì)任?期相同。?第九條物業(yè)?管理區(qū)域的?劃分應(yīng)當(dāng)遵?循方便居民?的生活和工?作，有利于?物業(yè)實(shí)施統(tǒng)?一管理，有?利于社區(qū)建?設(shè)與管理，?有利于公建?配套設(shè)施發(fā)?揮最大效益?的原則，由?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門(mén)具?體劃分。物?業(yè)管理區(qū)域?劃分后，轄?市、區(qū)物業(yè)?管理行政主?管部門(mén)應(yīng)當(dāng)?在物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)公告?。第十條?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)，已交?付使用的物?業(yè)建筑面積?達(dá)到50％?，或者首戶(hù)?業(yè)主入住已?滿(mǎn)2年的，?應(yīng)當(dāng)依法召?開(kāi)首次業(yè)主?大會(huì)，選舉?產(chǎn)生業(yè)主委?員會(huì)。分?期開(kāi)發(fā)的物?業(yè)區(qū)域，可?以先期成立?業(yè)主委員會(huì)?。先期成立?的業(yè)主委員?會(huì)，應(yīng)當(dāng)在?物業(yè)區(qū)域新?的一期交付?使用的物業(yè)?建筑面積達(dá)?到50％以?后，及時(shí)補(bǔ)?選或改選業(yè)?主委員會(huì)。?第十一條?建設(shè)單位應(yīng)?當(dāng)在符合首?次業(yè)主大會(huì)?成立條件后?___日內(nèi)?，以書(shū)面形?式告知物業(yè)?所在地的轄?市、區(qū)物業(yè)?管理行政主?管部門(mén)和街?道辦事處；?業(yè)主也可書(shū)?面告知物業(yè)?所在地的轄?市、區(qū)物業(yè)?管理行政主?管部門(mén)。?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門(mén)應(yīng)?在收到書(shū)面?告知___?日內(nèi)，會(huì)同?街道辦事處?___、指?導(dǎo)、協(xié)調(diào)成?立首次業(yè)主?大會(huì)籌備組??；I備組工?作經(jīng)費(fèi)由建?設(shè)單位承擔(dān)?。第十二?條首次業(yè)主?大會(huì)籌備組?由社區(qū)居委?會(huì)、建設(shè)單?位和業(yè)主代?表組成，人?數(shù)一般為7?－15名。?籌備組的組?長(zhǎng)由社區(qū)居?委會(huì)工作人?員擔(dān)任，業(yè)?主代表由社?區(qū)居委會(huì)推?薦產(chǎn)生。?籌備組成員?___確定?后，以書(shū)面?形式在物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?公告，公告?時(shí)間不少于?___日，?籌備組自公?告期滿(mǎn)后成?立。籌備?組自成立之?日起___?日內(nèi)依法做?好業(yè)主大會(huì)?召開(kāi)的各項(xiàng)?準(zhǔn)備工作，?并完成召開(kāi)?首次業(yè)主大?會(huì)的工作。?物業(yè)所在地?的轄市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門(mén)?應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌?備組召開(kāi)首?次業(yè)主大會(huì)?。第十三?條業(yè)主在首?次業(yè)主大會(huì)?會(huì)議上的投?票權(quán)數(shù)，住?宅房屋實(shí)行?一戶(hù)一票。?與住宅同一?物業(yè)區(qū)域內(nèi)?的非住宅物?業(yè)按照每一?房屋權(quán)屬證?為一票，每?一房屋權(quán)屬?證所登記的?建筑面積超?過(guò)該住宅小?區(qū)住宅戶(hù)均?建筑面積一?倍以上的，?可增加一票?。單個(gè)業(yè)主?所持有的投?票權(quán)最高不?超過(guò)全部投?票權(quán)的30?%。業(yè)主?在第二次及?其以后的業(yè)?主大會(huì)上投?票權(quán)數(shù)的確?定，由業(yè)主?大會(huì)議事規(guī)?則規(guī)定。?第十四條召?開(kāi)業(yè)主大會(huì)?應(yīng)當(dāng)有代表?過(guò)半數(shù)投票?權(quán)的業(yè)主參?加。業(yè)主大?會(huì)會(huì)議可以?采用___?討論的形式?，也可以采?用征求意見(jiàn)?的形式。涉?及選舉業(yè)主?委員會(huì)和討?論議決有關(guān)?物業(yè)管理區(qū)?域重大事項(xiàng)?內(nèi)容的會(huì)議?時(shí)，應(yīng)當(dāng)采?用___討?論的形式召?開(kāi)業(yè)主大會(huì)?。第十五?條業(yè)主大會(huì)?會(huì)議分為定?期會(huì)議和臨?時(shí)會(huì)議。業(yè)?主大會(huì)的定?期會(huì)議應(yīng)當(dāng)?按照業(yè)主大?會(huì)議事規(guī)則?的規(guī)定召開(kāi)?，每年至少?召開(kāi)一次。?經(jīng)20%以?上的業(yè)主提?議，或者經(jīng)?擁有物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)3?0%以上投?票權(quán)數(shù)的業(yè)?主提議，應(yīng)?當(dāng)召開(kāi)業(yè)主?大會(huì)臨時(shí)會(huì)?議。業(yè)主?委員會(huì)不履?行職責(zé)召集?業(yè)主大會(huì)定?期會(huì)議和臨?時(shí)會(huì)議的，?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門(mén)可?以責(zé)令業(yè)主?委員會(huì)限期?召集。逾期?仍不召集的?，由物業(yè)管?理區(qū)域所在?地的街道辦?事處指導(dǎo)社?區(qū)居委會(huì)_?__召集。?其他單位和?個(gè)人召集的?業(yè)主大會(huì)會(huì)?議無(wú)效。?第十六條業(yè)?主委員會(huì)是?業(yè)主大會(huì)的?執(zhí)行機(jī)構(gòu)，?在物業(yè)管理?活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)?維護(hù)全體業(yè)?主的合法權(quán)?益，依法履?行職責(zé)并承?擔(dān)義務(wù)。業(yè)?主委員會(huì)對(duì)?業(yè)主大會(huì)負(fù)?責(zé)并報(bào)告工?作。第十?七條業(yè)主委?員會(huì)由業(yè)主?大會(huì)選舉產(chǎn)?生，業(yè)主委?員會(huì)由5至?15人的單?數(shù)組成，業(yè)?主委員會(huì)委?員候選人由?業(yè)主聯(lián)名推?薦，聯(lián)名業(yè)?主的具體人?數(shù)由籌備組?根據(jù)物業(yè)類(lèi)?型和物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)業(yè)?主總?cè)藬?shù)確?定。業(yè)主委?員會(huì)選舉采?取差額選舉?的方式，差?額比例不低?于20％。?業(yè)主委員?會(huì)委員在任?屆內(nèi)拒不履?行業(yè)主義務(wù)?，以及其他?原因不宜擔(dān)?任業(yè)主委員?會(huì)委員的，?業(yè)主委員會(huì)?應(yīng)當(dāng)終止其?委員資格，?并在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)公?告。委員資?格終止之日?起___日?內(nèi)，應(yīng)將其?保管的檔案?資料和有關(guān)?財(cái)物移交給?業(yè)主委員會(huì)?。第十八?條物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)，應(yīng)?建立社區(qū)居?委會(huì)、業(yè)主?委員會(huì)、物?業(yè)管理企業(yè)?負(fù)責(zé)人參加?的聯(lián)席會(huì)議?制度。聯(lián)席?會(huì)議由物業(yè)?所在地的街?道辦事處指?定專(zhuān)人負(fù)責(zé)?召集和主持?。聯(lián)席會(huì)議?主要協(xié)調(diào)解?決物業(yè)管理?中的重大問(wèn)?題。第十?九條業(yè)主委?員會(huì)的委員?可以獲得一?定數(shù)量的津?貼。津貼來(lái)?源和津貼標(biāo)?準(zhǔn)由業(yè)主大?會(huì)決定后在?物業(yè)服務(wù)合?同中約定。?業(yè)主委員會(huì)?委員不得在?本物業(yè)管理?區(qū)域服務(wù)的?物業(yè)管理企?業(yè)中兼職并?接受物業(yè)管?理企業(yè)津貼?。業(yè)主委員?會(huì)不得從事?經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。?第二十條?業(yè)主委員會(huì)?會(huì)議由主任?或者主任委?托的副主任?召集，召開(kāi)?會(huì)議必須有?過(guò)半數(shù)委員?出席，所作?決定須經(jīng)業(yè)?主委員會(huì)全?體委員半數(shù)?以上同意。?業(yè)主委員會(huì)?委員如出現(xiàn)?個(gè)別缺額時(shí)?，業(yè)主委員?會(huì)應(yīng)按法定?程序及時(shí)予?以補(bǔ)充，并?通告全體業(yè)?主。業(yè)主委?員會(huì)委員缺?額超過(guò)半數(shù)?以上時(shí)，應(yīng)?召開(kāi)業(yè)主大?會(huì)予以補(bǔ)選?。第二十?一條業(yè)主代?表、業(yè)主委?員會(huì)任期屆?滿(mǎn)3個(gè)月前?，街道辦事?處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)?、督促換屆?選舉。業(yè)?主委員會(huì)因?客觀原因_?__辭職或?解散的，物?業(yè)所在地的?街道辦事處?應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)?社區(qū)居委會(huì)?依法___?召開(kāi)業(yè)主大?會(huì)，重新選?舉業(yè)主委員?會(huì)。第二?十二條建設(shè)?單位依法制?定的業(yè)主臨?時(shí)公約和經(jīng)?業(yè)主大會(huì)通?過(guò)的業(yè)主公?約是業(yè)主共?同訂立的有?關(guān)物業(yè)使用?、維修、管?理等方面的?行為守則，?對(duì)全體業(yè)主?和物業(yè)使用?人具有約束?力。業(yè)主?大會(huì)、業(yè)主?委員會(huì)作出?__決定以?及經(jīng)業(yè)主大?會(huì)授權(quán)由業(yè)?主委員會(huì)與?物業(yè)管理企?業(yè)簽訂的物?業(yè)服務(wù)合同?，應(yīng)當(dāng)在物?業(yè)管理區(qū)域?予以公布，?對(duì)物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)全體?業(yè)主和物業(yè)?使用人具有?約束力。?業(yè)主大會(huì)、?業(yè)主委員會(huì)?作出__決?定違___?律、法規(guī)、?規(guī)章規(guī)定的?，物業(yè)所在?地的轄市、?區(qū)物業(yè)管理?行政主管部?門(mén)應(yīng)當(dāng)依法?予以撤銷(xiāo)，?并通告物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?的全體業(yè)主?。第三章?物業(yè)管理企?業(yè)第二十?三條物業(yè)管?理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?依法取得物?業(yè)管理企業(yè)?資質(zhì)，并在?資質(zhì)等級(jí)許?可的范圍內(nèi)?從事物業(yè)管?理活動(dòng)。?物業(yè)管理企?業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)?營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所?公示營(yíng)業(yè)執(zhí)?照、資質(zhì)證?書(shū)和從業(yè)人?員的職業(yè)（?職稱(chēng)）資格?證書(shū)。已?領(lǐng)取國(guó)家統(tǒng)?一制發(fā)的物?業(yè)??市從?事物業(yè)管理?活動(dòng)的，應(yīng)?當(dāng)?shù)绞蟹抗?部門(mén)備案。?第二十四?條物業(yè)管理?企業(yè)在物業(yè)?管理活動(dòng)中?依照法律的?規(guī)定和物業(yè)?管理服務(wù)委?托合同的約?定享有權(quán)利?，并承擔(dān)相?應(yīng)義務(wù)。?物業(yè)管理企?業(yè)應(yīng)當(dāng)將與?建設(shè)單位或?業(yè)主委員會(huì)?簽訂的物業(yè)?（前期）服?務(wù)合同的主?要內(nèi)容，在?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)予以公?示，接受業(yè)?主監(jiān)督。?物業(yè)管理企?業(yè)因故提前?終止服務(wù)，?或按照物業(yè)?（前期）服?務(wù)合同的約?定期限屆滿(mǎn)?的，應(yīng)當(dāng)提?前三個(gè)月書(shū)?面告知業(yè)主?委員會(huì)，并?在物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)書(shū)面?告示全體業(yè)?主，同時(shí)公?示物業(yè)管理?服務(wù)費(fèi)收支?情況，公布?物業(yè)管理用?房及其他屬?于全體業(yè)主?的公共財(cái)物?，接受業(yè)主?質(zhì)詢(xún)。物?業(yè)管理企業(yè)?按照合同約?定退出物業(yè)?管理區(qū)域的?，由業(yè)主委?員會(huì)另聘物?業(yè)管理企業(yè)?。在未落實(shí)?物業(yè)管理企?業(yè)之前，其?小區(qū)環(huán)境衛(wèi)?生、綠化管?理、公共秩?序等服務(wù)，?由物業(yè)所在?地街道辦事?處協(xié)調(diào)社區(qū)?代為臨時(shí)管?理。第二?十五條建立?物業(yè)管理企?業(yè)履約保證?金制度。物?業(yè)管理企業(yè)?履約保證金?用于物業(yè)管?理企業(yè)非正?常退出物業(yè)?后、新聘物?業(yè)管理企業(yè)?進(jìn)入物業(yè)前?過(guò)渡管理的?費(fèi)用。履約?保證金的標(biāo)?準(zhǔn)不低于每?萬(wàn)平方米建?筑面積10?00元，具?體數(shù)額由建?設(shè)單位或業(yè)?主委員會(huì)，?在物業(yè)（前?期）服務(wù)合?同中與受托?的物業(yè)管理?企業(yè)約定。?履約保證金?存入轄市、?區(qū)物業(yè)管理?行政主管部?門(mén)指定的帳?戶(hù)。如物業(yè)?服務(wù)合同期?滿(mǎn)雙方不再?續(xù)約的或因?不可抗力因?素導(dǎo)致合同?終止的，在?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門(mén)的?監(jiān)督下，建?設(shè)單位或業(yè)?主委員會(huì)應(yīng)?將履約保證?金全部退還?物業(yè)管理企?業(yè)。第二?十六條承擔(dān)?前期物業(yè)管?理服務(wù)的企?業(yè)在首次業(yè)?主大會(huì)未成?立前，因故?終止前期物?業(yè)服務(wù)合同?的，仍由原?建設(shè)單位負(fù)?責(zé)重新選聘?前期物業(yè)管?理企業(yè)。?第二十七條?首次業(yè)主大?會(huì)上應(yīng)當(dāng)作?出續(xù)聘或解?聘前期物業(yè)?管理企業(yè)_?_決定。業(yè)?主大會(huì)作出?續(xù)聘前期物?業(yè)管理企業(yè)?決定的，業(yè)?主委員會(huì)成?立后應(yīng)及時(shí)?與續(xù)聘企業(yè)?簽訂物業(yè)服?務(wù)合同；業(yè)?主大會(huì)作出?解聘前期物?業(yè)管理企業(yè)?決定的，業(yè)?主委員會(huì)應(yīng)?當(dāng)根據(jù)業(yè)主?大會(huì)__決?定，在__?_日內(nèi)完成?重新選聘物?業(yè)管理企業(yè)?的工作，并?與新聘的物?業(yè)管理企業(yè)?簽訂物業(yè)服?務(wù)合同。?第二十八條?物業(yè)管理企?業(yè)應(yīng)當(dāng)配合?街道辦事處?、社區(qū)居民?委員會(huì)在本?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)開(kāi)展相?關(guān)工作；協(xié)?助公安部門(mén)?維護(hù)物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)治?安秩序、制?止違法行為?。在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)發(fā)?生治安案件?或者各類(lèi)災(zāi)?害事故時(shí)，?應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?公安和有關(guān)?部門(mén)報(bào)告，?并協(xié)助做好?調(diào)查和救助?工作。第?四章物業(yè)管?理服務(wù)與收?費(fèi)第二十?九條新建住?宅物業(yè)出售?前，建設(shè)單?位必須通過(guò)?公開(kāi)招標(biāo)方?式選聘具有?相應(yīng)資質(zhì)的?物業(yè)管理企?業(yè)實(shí)施前期?物業(yè)管理，?并與選聘的?物業(yè)管理企?業(yè)簽訂前期?物業(yè)服務(wù)合?同。第三?十條新建物?業(yè)出售時(shí)，?建設(shè)單位與?物業(yè)買(mǎi)受人?簽訂的物業(yè)?買(mǎi)賣(mài)合同必?須包含前期?物業(yè)服務(wù)合?同約定的內(nèi)?容。建設(shè)?單位必須在?物業(yè)銷(xiāo)售前?將業(yè)主臨時(shí)?公約向物業(yè)?買(mǎi)受人明示?，并予以說(shuō)?明。物業(yè)買(mǎi)?受人在與建?設(shè)單位簽訂?物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合?同時(shí)，應(yīng)當(dāng)?對(duì)遵守業(yè)主?臨時(shí)公約予?以書(shū)面承諾?。第三十?一條物業(yè)（?前期）服務(wù)?合同的主要?內(nèi)容由當(dāng)事?人參照物業(yè)?管理主管部?門(mén)制定的示?范文本商定?。第三十?二條普通住?宅公共服務(wù)?收費(fèi)實(shí)行政?府指導(dǎo)價(jià)。?政府指導(dǎo)價(jià)?由市價(jià)格主?管部門(mén)會(huì)同?物業(yè)管理行?政主管部門(mén)?，根據(jù)物業(yè)?的硬件設(shè)施?、環(huán)境和物?業(yè)管理服務(wù)?質(zhì)量等因素?，制定相應(yīng)?的物業(yè)服務(wù)?分項(xiàng)目收費(fèi)?基準(zhǔn)價(jià)及浮?動(dòng)幅度，并?定期公布。?通過(guò)招標(biāo)確?定的公共服?務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)?準(zhǔn)，招標(biāo)結(jié)?束后向價(jià)格?主管部門(mén)備?案。價(jià)格主?管部門(mén)應(yīng)及?時(shí)出具備案?文件。未通?過(guò)招標(biāo)確定?的公共服務(wù)?收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，?事前應(yīng)報(bào)價(jià)?格主管部門(mén)?審核。已產(chǎn)?生業(yè)主委員?會(huì)的普通住?宅物業(yè)管理?公共服務(wù)費(fèi)?的具體收費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主?委員會(huì)經(jīng)業(yè)?主大會(huì)同意?后，按照本?市物業(yè)服務(wù)?收費(fèi)的有關(guān)?規(guī)定，與物?業(yè)管理企業(yè)?在物業(yè)服務(wù)?合同中約定?，并報(bào)市價(jià)?格主管部門(mén)?備案。高?檔住宅、別?墅、非住宅?用房等其他?物業(yè)的公共?服務(wù)收費(fèi)，?由當(dāng)事人在?物業(yè)（前期?）服務(wù)合同?中協(xié)商確定?。滿(mǎn)足部分?業(yè)主、物業(yè)?使用人需要?或接受委托?開(kāi)展的特約?服務(wù)和代收?代辦收費(fèi)，?由當(dāng)事人協(xié)?商確定。?物業(yè)管理企?業(yè)應(yīng)當(dāng)在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)以書(shū)面形?式公布物業(yè)?服務(wù)與收費(fèi)?的項(xiàng)目和標(biāo)?準(zhǔn)等內(nèi)容。?物業(yè)管理公?共服務(wù)費(fèi)按?月或季度收?取，最多可?預(yù)收一年。?物業(yè)管理?企業(yè)應(yīng)當(dāng)定?期向業(yè)主公?布物業(yè)管理?服務(wù)費(fèi)的收?支情況，至?少每半年公?布一次，并?接受業(yè)主委?員會(huì)的監(jiān)督?和質(zhì)詢(xún)。?第三十三條?業(yè)主、物業(yè)?使用人應(yīng)當(dāng)?按照物業(yè)（?前期）服務(wù)?合同的約定?及時(shí)交納物?業(yè)管理服務(wù)?費(fèi)，不得拒?絕履行依約?交納物業(yè)管?理服務(wù)費(fèi)的?義務(wù)，損害?其他業(yè)主的?利益。第?三十四條前?期物業(yè)服務(wù)?合同生效之?日至銷(xiāo)售房?屋經(jīng)綜合驗(yàn)?收具備交付?條件的當(dāng)月?發(fā)生的物業(yè)?服務(wù)費(fèi)用，?由建設(shè)單位?承擔(dān)。銷(xiāo)售?房屋經(jīng)驗(yàn)收?具備交付條?件的次月至?前期物業(yè)服?務(wù)合同終止?之日的當(dāng)月?發(fā)生的物業(yè)?服務(wù)費(fèi)用，?由物業(yè)買(mǎi)受?人按照房屋?銷(xiāo)售合同約?定的前期物?業(yè)服務(wù)收費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；?房屋銷(xiāo)售合?同未約定的?，由建設(shè)單?位承擔(dān)。根?據(jù)房屋銷(xiāo)售?合同約定，?已經(jīng)驗(yàn)收具?備交付條件?的房屋，因?物業(yè)買(mǎi)受人?的原因未及?時(shí)辦理入住?手續(xù)的物業(yè)?服務(wù)費(fèi)用，?由物業(yè)買(mǎi)受?人承擔(dān)。?房屋交付給?業(yè)主后，業(yè)?主進(jìn)行裝飾?裝修期間應(yīng)?全額交納物?業(yè)服務(wù)費(fèi)。?業(yè)主、物業(yè)?使用人連續(xù)?六個(gè)月未居?住且向受托?的物業(yè)管理?企業(yè)辦理未?入住書(shū)面告?知手續(xù)的視?為空關(guān)房，?業(yè)主在空關(guān)?房期間的物?業(yè)服務(wù)費(fèi)按?70％交納?。已竣工?但尚未售出?或者因建設(shè)?單位的原因?尚未交給物?業(yè)買(mǎi)受人的?物業(yè)，物業(yè)?服務(wù)費(fèi)用由?建設(shè)單位全?額交納。?物業(yè)出租、?出借或者以?其他方式由?他人使用的?，物業(yè)服務(wù)?費(fèi)由物業(yè)使?用人交納，?業(yè)主負(fù)連帶?交納責(zé)任。?物業(yè)發(fā)生?產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)?，原業(yè)主或?者物業(yè)使用?人應(yīng)當(dāng)結(jié)清?物業(yè)服務(wù)費(fèi)?用。第三?十五條建設(shè)?單位應(yīng)承擔(dān)?所委托物業(yè)?管理項(xiàng)目的?前期介入費(fèi)?用、接管驗(yàn)?收費(fèi)用、物?業(yè)管理企業(yè)?的開(kāi)辦費(fèi)用?及項(xiàng)目分期?建設(shè)造成的?前期物業(yè)管?理服務(wù)費(fèi)不?足的補(bǔ)貼等?。各項(xiàng)費(fèi)用?和補(bǔ)貼的具?體標(biāo)準(zhǔn)及支?付方式由建?設(shè)單位與物?業(yè)管理企業(yè)?根據(jù)項(xiàng)目規(guī)?模、配套等?因素協(xié)商確?定并在前期?物業(yè)服務(wù)合?同中約定。?第三十六?條車(chē)輛在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)停放和管?理等事項(xiàng)，?由業(yè)主大會(huì)?決定。已成?立業(yè)主委員?會(huì)的小區(qū)，?車(chē)輛停放收?費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)?價(jià)格主管部?門(mén)確認(rèn)后執(zhí)?行；未成立?業(yè)主委員會(huì)?的小區(qū)，車(chē)?輛停放收費(fèi)?標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格?主管部門(mén)審?核后執(zhí)行。?車(chē)主對(duì)車(chē)輛?有保管要求?的，由車(chē)主?和物業(yè)管理?企業(yè)另行簽?訂保管合同?。住宅物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)?停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)?），由本物?業(yè)區(qū)域業(yè)主?共有，協(xié)議?另有約定的?除外。但是?，法律有規(guī)?定的從其規(guī)?定。屬于業(yè)?主共有的機(jī)?動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)?（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)?提供給本物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的業(yè)主、?物業(yè)使用人?使用，不得?轉(zhuǎn)讓給物業(yè)?管理區(qū)域外?的單位或者?個(gè)人。物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?車(chē)輛應(yīng)在指?定的停車(chē)位?停放，不得?影響其他車(chē)?輛和行人的?正常通行。?對(duì)不按規(guī)定?停放影響住?宅物業(yè)管理?區(qū)域道路通?行或者公共?安全的，物?業(yè)管理企業(yè)?有權(quán)按有關(guān)?協(xié)議進(jìn)行處?理，由此產(chǎn)?生的費(fèi)用由?車(chē)主承擔(dān)。?第三十七?條物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)凡是?向最終用戶(hù)?收取有關(guān)費(fèi)?用的，有關(guān)?收費(fèi)單位可?以委托給物?業(yè)管理企業(yè)?代為收取。?委托代為收?取費(fèi)用的，?雙方應(yīng)當(dāng)簽?訂有償服務(wù)?合同。物業(yè)?管理企業(yè)可?以依協(xié)議將?物業(yè)公共服?務(wù)費(fèi)與委托?代收的相關(guān)?費(fèi)用合并征?收。第五?章物業(yè)的使?用和維護(hù)?第三十八條?新建物業(yè)項(xiàng)?目規(guī)劃設(shè)計(jì)?方案應(yīng)當(dāng)依?照有關(guān)法律?、法規(guī)和本?細(xì)則的規(guī)定?安排物業(yè)管?理服務(wù)用房?等相關(guān)配套?設(shè)施。規(guī)劃?部門(mén)應(yīng)在規(guī)?劃核準(zhǔn)的圖?紙上標(biāo)注物?業(yè)管理服務(wù)?用房的具_(dá)?__置并在?經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中?注明面積；?設(shè)計(jì)單位應(yīng)?在圖紙上注?明設(shè)計(jì)的實(shí)?際面積。對(duì)?于建設(shè)規(guī)模?較大、有多?個(gè)相對(duì)獨(dú)立?組團(tuán)構(gòu)成的?物業(yè)項(xiàng)目，?其物業(yè)管理?服務(wù)用房的?建設(shè)應(yīng)以方?便業(yè)主使用?為原則合理?規(guī)劃配置。?新建物業(yè)?項(xiàng)目?jī)?nèi)的路?燈、水、電?、燃?xì)獾扰?套設(shè)施的管?護(hù)、生活垃?圾的清運(yùn)等?，建設(shè)單位?必須與相關(guān)?部門(mén)辦理一?次性移交手?續(xù)。物業(yè)?項(xiàng)目交付進(jìn)?行綜合驗(yàn)收?時(shí)，所在地?的物業(yè)管理?行政主管部?門(mén)應(yīng)當(dāng)按照?規(guī)劃對(duì)物業(yè)?管理服務(wù)用?房和相關(guān)配?套設(shè)施的建?設(shè)、移交進(jìn)?行驗(yàn)收。?第三十九條?物業(yè)管理服?務(wù)用房建設(shè)?的具體標(biāo)準(zhǔn)?和用途為：?按物業(yè)管理?區(qū)域房屋總?建筑面積4?‰的比例建?設(shè)，根據(jù)建?設(shè)比例物業(yè)?管理服務(wù)用?房面積小于?100平方?米的按10?0平方米建?設(shè)，其中：?2.5‰?作為物業(yè)服?務(wù)和業(yè)主委?員會(huì)辦公用?房；1.?5‰作為物?業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)?用房,物業(yè)?服務(wù)經(jīng)營(yíng)用?房應(yīng)在規(guī)劃?的商業(yè)配套?房中提供。?建設(shè)單位?在移交物業(yè)?管理服務(wù)用?房時(shí)，應(yīng)達(dá)?到國(guó)家有關(guān)?物業(yè)管理服?務(wù)用房建設(shè)?的基本標(biāo)準(zhǔn)?。不得將電?梯井、管道?井、樓梯間?、垃圾道、?變電室、設(shè)?備間、公共?門(mén)廳、過(guò)道?、地下室、?車(chē)棚、車(chē)庫(kù)?、人防工程?、室內(nèi)層高?不足2.2?米的房屋計(jì)?入物業(yè)管理?服務(wù)用房面?積。本細(xì)?則實(shí)施之前?建成的住宅?區(qū)未提供物?業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)?用房的，可?參照上述面?積標(biāo)準(zhǔn)，列?入政府整治?項(xiàng)目中逐步?建設(shè)完善。?第四十條?物業(yè)服務(wù)辦?公用房和物?業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)?用房屬該物?業(yè)管理區(qū)域?全體業(yè)主共?有，應(yīng)當(dāng)辦?理共有產(chǎn)權(quán)?登記。物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的產(chǎn)權(quán)屬?于全體業(yè)主?共有的經(jīng)營(yíng)?用房、共用?部位、共用?配套設(shè)施設(shè)?備和場(chǎng)地，?經(jīng)業(yè)主大會(huì)?決議，由業(yè)?主委員會(huì)與?物業(yè)管理企?業(yè)簽訂委托?經(jīng)營(yíng)管理合?同，其收入?主要用于補(bǔ)?充該物業(yè)區(qū)?域的物業(yè)管?理服務(wù)費(fèi)不?足。業(yè)主大?會(huì)與物業(yè)管?理企業(yè)簽訂?的委托經(jīng)營(yíng)?管理合同應(yīng)?在物業(yè)區(qū)域?內(nèi)予以公示?，業(yè)主委員?會(huì)每年可對(duì)?委托經(jīng)營(yíng)管?理的財(cái)產(chǎn)情?況進(jìn)行審計(jì)?，審計(jì)結(jié)果?應(yīng)當(dāng)在物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?公示。第?四十一條物?業(yè)管理企業(yè)?在接管物業(yè)?時(shí)，必須嚴(yán)?格按照該物?業(yè)的規(guī)劃設(shè)?計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)?家有關(guān)規(guī)范?，對(duì)物業(yè)的?共用部位、?共用設(shè)施設(shè)?備進(jìn)行承接?查驗(yàn)。因未?按規(guī)定進(jìn)行?承接查驗(yàn)造?成物業(yè)管理?服務(wù)矛盾糾?紛的，物業(yè)?管理企業(yè)承?擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?。物業(yè)（?前期）服務(wù)?合同終止時(shí)?，原物業(yè)管?理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?在接到解聘?通知書(shū)之日?起___日?內(nèi)將物業(yè)檔?案資料移交?給業(yè)主委員?會(huì)或者業(yè)主?委員會(huì)指定?的物業(yè)管理?企業(yè)。第?四十二條業(yè)?主、物業(yè)使?用人應(yīng)當(dāng)按?照規(guī)劃行政?主管部門(mén)批?準(zhǔn)的用途或?房屋權(quán)屬證?書(shū)載明的用?途使用房屋?，不得擅自?將住宅房改?為經(jīng)營(yíng)性用?房。業(yè)主將?住宅房屋改?變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性?用房的，除?遵守法律、???意。未?經(jīng)有利害關(guān)?系的業(yè)主同?意，任何部?門(mén)不得批準(zhǔn)?住宅房屋改?變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性?用房。第?四十三條業(yè)?主或者物業(yè)?使用人裝飾?裝修房屋，?應(yīng)當(dāng)事先告?知物業(yè)管理?企業(yè)。物業(yè)?管理企業(yè)應(yīng)?當(dāng)將房屋裝?飾裝修的禁?止行為和注?意事項(xiàng)告知?業(yè)主或者物?業(yè)使用人。?并與其簽訂?物業(yè)裝飾裝?修管理服務(wù)?協(xié)議。第?四十四條業(yè)?主或物業(yè)使?用人裝飾裝?修房屋，必?須遵守國(guó)家?、省和市有?關(guān)裝飾裝修?的管理規(guī)定?，實(shí)施白蟻?預(yù)防處理。?物業(yè)管理企?業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主?或者使用人?有損壞或不?采取有效措?施而影響到?房屋安全等?行為時(shí)，應(yīng)?當(dāng)及時(shí)勸阻?，并督促改?正。對(duì)拒不?改正的，應(yīng)?迅速向有關(guān)?行政主管部?門(mén)報(bào)告。有?關(guān)行政主管?部門(mén)接到報(bào)?告后，應(yīng)及?時(shí)___人?員赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)?查處理，確?保業(yè)主生命?財(cái)產(chǎn)安全。?第四十五?條任何單位?和個(gè)人不得?擅自占用物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的道路、?綠地、場(chǎng)地?、環(huán)衛(wèi)設(shè)施?和排水設(shè)施?。因物業(yè)維?修或者公共?利益需要臨?時(shí)占用、挖?掘道路、綠?地、場(chǎng)地的?，應(yīng)當(dāng)事先?告知物業(yè)管?理企業(yè)，按?有關(guān)規(guī)定報(bào)?相關(guān)部門(mén)批?準(zhǔn)后方可施?工，并在約?定的期限內(nèi)?恢復(fù)原狀；?造成損失的?，應(yīng)當(dāng)給予?相應(yīng)賠償。?第四十六?條業(yè)主和物?業(yè)管理企業(yè)?應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)?定期維修養(yǎng)?護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)?危及安全、?影響觀瞻、?侵害公共利?益或者影響?他人正常使?用的情況時(shí)?，責(zé)任人應(yīng)?當(dāng)及時(shí)維修?養(yǎng)護(hù)。物?業(yè)管理企業(yè)?對(duì)物業(yè)共用?部位、共用?設(shè)施設(shè)備進(jìn)?行維修養(yǎng)護(hù)?時(shí)，相關(guān)業(yè)?主和物業(yè)使?用人必須給?予配合。因?阻撓維修養(yǎng)?護(hù)造成物業(yè)?損壞或者財(cái)?產(chǎn)損失的，?責(zé)任人應(yīng)當(dāng)?負(fù)責(zé)修復(fù)或?者賠償。?第四十七條?房屋在國(guó)家?規(guī)定的保修?期滿(mǎn)以后，?房屋室內(nèi)部?分，由業(yè)主?自行維修；?房屋的共用?部位和共用?設(shè)施設(shè)備，?由物業(yè)管理?企業(yè)根據(jù)國(guó)?家規(guī)定和物?業(yè)合同的約?定定期維修?養(yǎng)護(hù)。第?四十八條一?個(gè)物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)有兩?個(gè)以上物業(yè)?產(chǎn)權(quán)人的，?應(yīng)當(dāng)建立物?業(yè)共用部位?、共用設(shè)施?設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維?修資金（以?下簡(jiǎn)稱(chēng)維修?資金），維?修資金歸全?體業(yè)主所有?。含有電梯?的住宅還應(yīng)?當(dāng)建立電梯?更新___?（以下簡(jiǎn)稱(chēng)?電梯更新資?金），電樓?更新資金，?歸電梯受益?人所有。?維修資金和?電梯更新資?金的具體收?繳標(biāo)準(zhǔn)和使?用辦法，由?市房管部門(mén)?會(huì)同市財(cái)政?部門(mén)按國(guó)家?有關(guān)規(guī)定制?定。維修資?金和電梯更?新資金應(yīng)當(dāng)?存入政府指?定的銀行，?設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬?戶(hù)，按幢建?賬，按戶(hù)核?算。業(yè)主?轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)?，其維修資