電商沖擊下的商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)

電商沖擊下的商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)唐沰2014年11月26日14:26來源：人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道手機(jī)看新聞打印網(wǎng)摘糾錯商城分享推薦字號人民網(wǎng)廣州11月26日電（唐沰）雙十一淘寶交出了一份驚人的答卷，然而這份驚人的答卷卻給商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員帶來莫大的壓力。面對電子商業(yè)的巨大沖擊，一線商業(yè)地產(chǎn)的老總坦言這兩年中國的商業(yè)真的得了一種叫做“電商恐懼癥”的病。商業(yè)地產(chǎn)會何去何從，參與2014觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)年會的眾多嘉賓為此展開了討論。其中，被眾多嘉賓提及最多的關(guān)鍵詞更加貼近互聯(lián)網(wǎng)思維：體驗(yàn)，O2O，數(shù)據(jù)……體驗(yàn)式的消費(fèi)模式正如廣州商業(yè)總會會長荀振英先生所闡述的，“體驗(yàn)”是商業(yè)的靈魂，體驗(yàn)只有做到豐富、新奇、情感，商業(yè)才能夠永遠(yuǎn)是春天。中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)要學(xué)會普遍性地借鑒互聯(lián)網(wǎng)的核心優(yōu)勢。“在商業(yè)地產(chǎn)時代、購物中心時代當(dāng)中，一個核心的特征是‘崇尚體驗(yàn)式的生活方式’。我們通過用戶體驗(yàn)的分析，找到用戶需要解決的問題，通過我們的服務(wù)實(shí)現(xiàn)用戶體驗(yàn)的完成?！毙鲁前l(fā)展控股有限公司高級副總裁歐陽捷表示，購物中心會成為職場與家庭之外的第三空間，私人影院、私家廚房、私人美容室、密友健身房、密友書吧、兒童歡樂谷等都會在購物中心中誕生，并且會誕生主題性、兒童性、時尚性等各類的購物中心?！拔覀冇X得多元化和個性化的需求，同行的競爭，新技術(shù)與新媒體的推波助瀾，以及電商的擠壓，都促進(jìn)體驗(yàn)式購物的蓬勃發(fā)展?！睔W陽捷補(bǔ)充道，“新城控股打造體驗(yàn)式購物中心的理念是：人本思想、人本商業(yè)、人文特色、人文關(guān)懷?！眾W園地產(chǎn)也已經(jīng)將“體驗(yàn)式消費(fèi)”運(yùn)用到項(xiàng)目中去，奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司總裁助理顧海濤介紹，2010年奧園地產(chǎn)確定商住雙線戰(zhàn)略布局，商業(yè)占比提升，并形成了三大系列的產(chǎn)品，主要是奧園廣場系列、城市天地系列，以及一些住宅的商業(yè)底商。值得一提的是，城市天地系列是一個體驗(yàn)式的主題商業(yè)街區(qū)，加商業(yè)的公寓、寫字樓、酒店的結(jié)合?！霸跇I(yè)態(tài)上我們提供了吃喝玩樂，就是體驗(yàn)式的消費(fèi)，適當(dāng)?shù)貕嚎s了零售業(yè)態(tài)的比例，加強(qiáng)了餐飲、兒童、KTV、酒吧街的比例。這個項(xiàng)目到目前為止，公司內(nèi)部評價認(rèn)為是成功的?！奔颜讟I(yè)商業(yè)集團(tuán)總裁助理湯文釗稱，這兩年關(guān)于體驗(yàn)這個詞大家已經(jīng)提得非常多，“但是我認(rèn)為體驗(yàn)業(yè)態(tài)的放大是正確的，現(xiàn)在我們在運(yùn)營的籌備期的項(xiàng)目盡量放大體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，包括餐飲娛樂、休閑等等，盡量縮小零售方面的業(yè)態(tài)組合，這是需要改變的。”雖然大多數(shù)嘉賓都贊同體驗(yàn)式消費(fèi)，但是也有反對的聲音，廣州景豪坊購物中心總經(jīng)理?xiàng)钴娡дJ(rèn)為購物中心還是應(yīng)該以購物為主?！澳闳绻际浅缘?，就變成了餐飲中心，如果都是賣書的，就變成了購書中心，都是玩的就變成了娛樂中心。我說你賣衣服，你怎么搞體驗(yàn)？你不能把它變成餐飲的就叫有體驗(yàn)了?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，體驗(yàn)型消費(fèi)作為商業(yè)地產(chǎn)的一個救命稻草，如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗(yàn)消費(fèi)，全都是海洋館，勢必就會出現(xiàn)一個同質(zhì)化在體驗(yàn)式消費(fèi)當(dāng)中的競爭。因此要明確商業(yè)地產(chǎn)或者是商業(yè)不動產(chǎn)的差異化經(jīng)營，才是方向。線上線下相結(jié)合深圳市卓越商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張尚學(xué)斷定，在商業(yè)地產(chǎn)接下來的發(fā)展，它一定是線上線下相結(jié)合的趨勢，“人是社會人，他是回避不了現(xiàn)實(shí)社會中的一切的行為，所以他還是要回歸到生活的本質(zhì)上去?！彼€表示，電商既是一個虛擬的營運(yùn)平臺，也是一個實(shí)體營銷的平臺，在價格上形成一致的情況下，把電商里面的便捷和服務(wù)在實(shí)體商業(yè)中都解決了。華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢部總經(jīng)理?xiàng)瞵F(xiàn)領(lǐng)稱，如果有一筆錢可以投資，O2O是會被列入優(yōu)先考慮的行業(yè)。“我們討論商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，我們都從自己的角度出發(fā)?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)在很快的融入我們的世界，打入我們的城墻了，我們還在討論融合。O2O的核心就是線上跟線下的結(jié)合，真正要做到這么一種消費(fèi)體驗(yàn)、購物的體驗(yàn)，核心是要打造一個非常強(qiáng)有力的線下的團(tuán)隊(duì)?；ヂ?lián)網(wǎng)公司現(xiàn)在已經(jīng)渡過了鍵盤改變世界的時代，現(xiàn)在是鍵盤+水泥，互聯(lián)網(wǎng)公司不光懂鍵盤，還要懂水泥?！惫隼麖?qiáng)調(diào)，智能手機(jī)出現(xiàn)之后，有更多的人開始離不開手機(jī)了，也就意味著新的O2O的2.0的時代，有可能是從實(shí)體行業(yè)到線上的轉(zhuǎn)化?！拔艺J(rèn)為更可以落地，更可以持續(xù)?！焙銉|集團(tuán)則展示了O2O平臺搭建的階段性成果。恒億智匯科技有限公司總裁羅钁鐇表示，未來將沒有線上線下的區(qū)分，消費(fèi)將發(fā)生如下三個方面的轉(zhuǎn)變，從時尚少女消費(fèi)到社區(qū)家庭消費(fèi)再到兒童消費(fèi)的轉(zhuǎn)變；從賣商品到賣生活方式的轉(zhuǎn)變；從賣商品到經(jīng)營人到轉(zhuǎn)變（通過用戶／數(shù)據(jù)賺錢）。他還認(rèn)為，未來O2O會干掉B2C，通過粉絲經(jīng)濟(jì)的客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)形式，實(shí)現(xiàn)預(yù)約消費(fèi)的零庫存，增強(qiáng)智能化的購物體驗(yàn)。大數(shù)據(jù)應(yīng)用楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，數(shù)據(jù)是有累積效應(yīng)的，數(shù)據(jù)越多的公司會越來越值錢?！袄纾诿绹幸患易錾虡I(yè)地產(chǎn)信息搜集的公司，它做的就是把全美大部分的商鋪信息、購物中心的租金信息做一個整合、搜集。它最大的競爭力在于下面有很多的工程師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家來分析這個數(shù)據(jù)，給你價格的預(yù)測?！比f達(dá)電影院線股份有限公司總經(jīng)理曾茂軍則分享了萬達(dá)影院在大數(shù)據(jù)應(yīng)用上取得的成果。購物中心里的wifi功能，可以進(jìn)行數(shù)據(jù)的采集?！拔覀冊诖髷?shù)據(jù)方面的應(yīng)用主要在三個方面：過程指導(dǎo)、精準(zhǔn)會員營銷、電子商務(wù)發(fā)力。我們通過大數(shù)據(jù)的分析，以四象限定位分析梳理賣品經(jīng)營，并點(diǎn)對點(diǎn)細(xì)化賣品經(jīng)營指導(dǎo)策略。”據(jù)悉，萬達(dá)電影院擁有的會員數(shù)超過2300萬，會員對我們票房的貢獻(xiàn)度超過了70%，人均觀影頻次一年超過6次。萬達(dá)的會員黏性和消費(fèi)頻次是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行的。曾茂軍認(rèn)為，過去是大眾營銷，未來一定要做精準(zhǔn)營銷。“要做會員精準(zhǔn)營銷，就要有會演的三部曲。第一，你要知道會員的基本行為的DNA；其次將這些行為分析放到所有的維度里面進(jìn)行分類；最后，開發(fā)一個精準(zhǔn)營銷的模型，指導(dǎo)我們的影城來做精準(zhǔn)營銷。舉個例子，如果說你是對主創(chuàng)人員感興趣的，比如說你喜歡徐崢演的電影，我們就會推送這個信息，告訴他最近有徐崢的電影要上映了，最后帶來的會員的回座率超過20%以上。對價格敏感的客戶，我們在上映第三周、第四周的時候啟動價格優(yōu)惠策略，讓沒有看過這個電影的人過來看電影?！?015商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“新常態(tài)”：業(yè)內(nèi)預(yù)測未來五大趨勢贏商網(wǎng)手機(jī)客戶端：隨時隨地看新聞贏商網(wǎng)2015年03月30日14:06核心提示：2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達(dá)到第一個供應(yīng)高峰，投入運(yùn)營的購物中心將達(dá)到約4500個。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產(chǎn)也將在2015年進(jìn)入一個“新常態(tài)”。2015年，對中國商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）發(fā)展影響最大的有三個因素：1、商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)高峰：2008年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策的實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)也開始了一輪建設(shè)熱潮。2009年至2013年，中國商業(yè)營業(yè)用房峻工面積平均增速為14.2%，并在2015年達(dá)到第一個供應(yīng)高峰，投入運(yùn)營的購物中心（專題閱讀）將達(dá)到約4500個。2、零售市場在電商沖擊下出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，百貨等傳統(tǒng)零售門店閉店數(shù)量達(dá)到歷史新高;3、住宅地產(chǎn)從高速增長的黃金時代進(jìn)入利潤率下降、增速下降的白銀時代。面臨這樣大的變局，商業(yè)地產(chǎn)也將在2015年進(jìn)入一個“新常態(tài)”。一、市場出現(xiàn)明顯分化，并在可預(yù)見的未來一直保持下去一線城市依舊是黃金市場：消費(fèi)能力強(qiáng)、市場容量大，人均商業(yè)面積相對合理。雖然項(xiàng)目的絕對數(shù)量不少，但商家和商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營情況還是明顯好于其它城市。二線城市供大于求，經(jīng)營面臨較大困境：相比一線城市，消費(fèi)能力有明顯差距;商業(yè)項(xiàng)目增速大大高于消費(fèi)力的增速(新開業(yè)購物中心的90%來自二線城市);人均商業(yè)面積超過行業(yè)警戒線(重慶、杭州、長沙、成都等16個城市超過1.5平，沈陽、呼和浩特等甚至超過4平)。我們判斷，今后相當(dāng)長的時期內(nèi)，二線城市都會面臨空置率上升、坪效下降的困難局面。比如，沈陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率就已經(jīng)超過15%，成都寫字樓空置率已高達(dá)36%。在這些城市從事商業(yè)運(yùn)營的同行們會面臨長期艱苦的局面。三四線城市會有機(jī)會：這些地方正處于商業(yè)升級換代的一個關(guān)口，傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)讓位于購物中心等現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。如果有切合三四線城市的模式和產(chǎn)品模型的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在三四線城市仍然是大有可為。嘉凱城在浙江所做的“名鎮(zhèn)天下”產(chǎn)品系列，我認(rèn)為是比較好的探索。二、商業(yè)地產(chǎn)與資本開始真正結(jié)合到目前為止，真正靠追求長期回報的資本來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)還非常少。但是隨著住宅行業(yè)的利潤率越來越低，會有更多資本選擇商業(yè)地產(chǎn)。2014年，萬科相繼和凱雷資本、東方資產(chǎn)、領(lǐng)匯合作，萬達(dá)與光大、嘉實(shí)基金、快錢等金融機(jī)構(gòu)合作，東方資產(chǎn)收購上海證大，都是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與資本進(jìn)行結(jié)合的嘗試。雖然國內(nèi)適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)的金融工具仍然匱乏，相信會有更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尋求與資本的結(jié)合，回歸商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)金融的本質(zhì)，也會有更多的資本認(rèn)真尋找投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和方法。這個趨勢會延續(xù)并加強(qiáng)。短則兩三年，長則三五年，商業(yè)地產(chǎn)與金融資本在中國應(yīng)該會出現(xiàn)真正意義上的結(jié)合。三、O2O等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維會得到廣泛應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維和技術(shù)，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的關(guān)鍵因素，也正在成為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營中的一個必不可少的要素。但是到底是自己去做O2O，還是用什么方式來采用這些技術(shù)，各個企業(yè)都在進(jìn)行探索。現(xiàn)在看來，最有可能會成功的領(lǐng)域會有：購物中心的現(xiàn)場管理;社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理;網(wǎng)購的線下體驗(yàn);品牌推廣。四、業(yè)態(tài)和品牌組合會出現(xiàn)較大變化發(fā)達(dá)國家中社會零售總額60%以上是產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個必然和長期的趨勢，不可逆轉(zhuǎn)。同時，由于零售網(wǎng)購已占社會零售總額的10%左右，而且每年還在以兩位數(shù)的比例增長，中低端零售品牌、標(biāo)準(zhǔn)化程度高的商品(電器等)、傳統(tǒng)百貨商店甚至是大型超市都受到嚴(yán)重沖擊，有的甚至?xí)饾u退出終端渠道。所以，購物中心的業(yè)態(tài)和品牌組合，包括主力店的類型，都正在出現(xiàn)較大變化，誰能發(fā)現(xiàn)并運(yùn)用好新業(yè)態(tài)、新品牌，誰就在競爭中占得先機(jī)。五、行業(yè)格局基本確定，新模式才能有機(jī)會第一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的第一梯隊(duì)已經(jīng)形成，短期內(nèi)不會有新的企業(yè)加入。第二，今后能在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有所作為的其它企業(yè)必須具備兩個要素：有實(shí)力，模式新。比如說萬科的小股操盤、輕資產(chǎn)的模式，嘉凱城的小城鎮(zhèn)城市客廳模式等。第三，資產(chǎn)管理的作用和重要性會逐漸被行業(yè)認(rèn)可和接受，具有商業(yè)運(yùn)營能力和資本通道的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司會在2015年里涌現(xiàn)。旭美會是其中一個杰出代表。新常態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)會越來越豐富2015年01月28日09:15:37來源：新華網(wǎng)分享到：0回望2014年，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了GDP增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、以及消費(fèi)需求逐步上升的新常態(tài)。如同過去十多年以兩位數(shù)高速增長的中國經(jīng)濟(jì)，近幾年進(jìn)入提質(zhì)增效的新階段一樣，快速發(fā)展的中國商業(yè)地產(chǎn)，如今也步入了一個新常態(tài)?！靶鲁B(tài)在商業(yè)地產(chǎn)來講，現(xiàn)在你會看到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，會說到一些新的商業(yè)項(xiàng)目，在這幾年的變化最重要的就是業(yè)態(tài)增多了，除了購物以外，還有文化類、餐飲類，兒童類，體驗(yàn)的東西以及大型的超市，而且超市里面的產(chǎn)品也是琳瑯滿目，業(yè)態(tài)越來越豐富。”在商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)多年的主管中國區(qū)商鋪及零售服務(wù)部的第一太平戴維斯副董事長朱兆榮深有感觸。在朱兆榮看來，商業(yè)地產(chǎn)除了應(yīng)對“電商沖擊”之外，近兩年供應(yīng)量大增導(dǎo)致同業(yè)競爭日益加劇也是一個不容忽視的問題。不過他同時表示，雖然一方面是“全世界最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量”，但是另一方面，中國的購物者消費(fèi)能力也在日益增強(qiáng)，所以零售商還是很看好中國這個市場，尤其是上海，未來一段時間仍會有新的品牌入駐。他最后表示，大型購物中心若是能把“體驗(yàn)式”業(yè)態(tài)做好，同時能更加“接地氣”地適應(yīng)消費(fèi)需求，那么2015年還會有一個較好的發(fā)展。以下為第一太平戴維斯副董事長朱兆榮接受新華有約專訪文字實(shí)錄（有刪減）：新華房產(chǎn)：朱總，您好，過去一年有一個詞語特別流行，叫做“新常態(tài)”。在房地產(chǎn)大家也會講這個話題，那么您覺得商業(yè)地產(chǎn)的新常態(tài)是什么？朱兆榮：我從業(yè)商業(yè)地產(chǎn)大概有二十幾年了，現(xiàn)在我們普遍在市場看到的一些物業(yè)，都是上個世紀(jì)九十年代批的地，過去五年、十年內(nèi)建成的。我們是整個市場第一代的商業(yè)地產(chǎn)，在上海，舉個例子有來福士廣場，中信泰富，恒隆，港匯，這些地塊的取得都是九幾年的，建成的時候是兩千年以后，到今天，我們把這一批的項(xiàng)目都稱為是第一代的商業(yè)地產(chǎn)。那么新常態(tài)在我們商業(yè)地產(chǎn)來講，現(xiàn)在你會看到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，會說到一些新的商業(yè)項(xiàng)目，在這幾年的變化最重要的就是業(yè)態(tài)增多了，除了購物以外，還有文化類、餐飲類，兒童類，體驗(yàn)的東西以及大型的超市，而且超市里面的產(chǎn)品也是琳瑯滿目，變成就是說業(yè)態(tài)越來越豐富。新華房產(chǎn)：您剛才講商業(yè)地產(chǎn)最重要的一點(diǎn)是業(yè)態(tài)越來越豐富，可能以前是購物為主，現(xiàn)在增加了很多，是不是我們反過來可以這樣理解，這個是不是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對電商沖擊的一種好方法？朱兆榮：電商肯定是一個很大的沖擊了，這種業(yè)態(tài)的豐富，包括業(yè)態(tài)種類的增加，肯定是面對電商一個很好的策略。另外，從整個中國的商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量來講也是非常大的，在中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的數(shù)量，是全世界最大的物業(yè)量。因?yàn)槊恳粋€商鋪本身會有競爭，所以比如某個開發(fā)商在一個區(qū)域的開發(fā)，為了同時間面對在兩三年內(nèi)有其他商鋪的出現(xiàn)，所以大家都會把自己的項(xiàng)目的業(yè)態(tài)盡可能豐富。新華房產(chǎn)：也就是說除了要應(yīng)對電商，可能還有同業(yè)之間的競爭？朱兆榮：對。新華房產(chǎn)：2014年整個樓市是一個調(diào)整的狀態(tài)，住宅這方面就不用說了，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)也會受到影響，您剛才講全國可能也是供應(yīng)過大，那么上?？隙ㄓ凶约旱奶厣噍^于全國有什么機(jī)遇和挑戰(zhàn)呢？朱兆榮：上海跟其他的城市有一個很大的分別，我們公司會引進(jìn)一些比較新的零售商，無論從歐洲、美國、韓國，有一些新的零售的概念進(jìn)來中國了，比如有十個客人來，有八個到九個都會選擇上海，以前會考慮上海跟北京或者廣州，現(xiàn)在很大部分的客戶都會來上海，先把我的店開出來，上海就等于面對外國零售商的最前面的市場，上海是中國的金融中心，上海以后也會是我們亞洲最重要的金融中心，在這個大前提以下，只要（零售商）在上海的發(fā)展的模式做的好，品牌進(jìn)來上海生意做好了，可能對中國的市場的信心就會比較足一點(diǎn)。新華房產(chǎn)：也可以利于它在全國推廣？朱兆榮：對，上海比較時尚，中國流行一些什么東西，就往上海看。新華房產(chǎn)：您剛才講國際品牌，以前是歐美，包括現(xiàn)在的韓國，是不是國際大牌還看好中國市場？其中哪些正在進(jìn)駐中國，他們在中國除了上海之外，還有什么樣的布局？朱兆榮：我們有幾個比較實(shí)在的例子，上海這個城市是絕大部分的新的牌子要進(jìn)來的城市，中國的市場是全世界的零售商都盯著的市場，我們有個通俗的說法，哪一個零售商無論在世界各地，沒有中國的故事，它的股票的價格肯定上不去，無論你現(xiàn)在來中國的發(fā)展是處于一個比較前期的階段，還是一個比較成熟的階段，中國在全球來講都是一個非常非常有機(jī)會的市場。有一些客戶來了之后做的生意特別好，有一些客戶來了可能要花幾年的功夫。但是中國無論如何是一個所有零售商眼睛都看著的市場。新華房產(chǎn)：但是我們注意到，前幾天有個統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說，受十八大以來反腐的影響，奢侈品的消費(fèi)水平在中國是繼續(xù)下降的，而且這種下降的幅度還在增大，奢侈品也是購物當(dāng)中的一部分，你怎么看這個現(xiàn)象？朱兆榮：我覺得過去大概十年是奢侈品牌在中國快速增長的時間，從北京、上海，包括現(xiàn)在奢侈品已經(jīng)到了二、三線的城市，他們發(fā)展的速度非?？欤锤怯绊戇@個業(yè)務(wù)的一個原因。另外一個原因就是在中國奢侈品的價錢跟國外相比來講可能高了25%-30%，但是現(xiàn)在中國人富起來了，他們也常常去旅游，現(xiàn)在尤其是年輕人，他們往歐美或者歐洲旅游，一年至少有一次，出去旅游和觀光的人越來越多了，往往他們在旅游的時候也把購物完成了，包括還有一些代購的服務(wù)也出現(xiàn)了，這些東西都會影響到中國內(nèi)部的奢侈品銷售的業(yè)績。新華房產(chǎn)：您綜合來看，整體中國現(xiàn)在的消費(fèi)實(shí)力是什么樣的？朱兆榮：我從兩方面來看：如果你去到倫敦，今天我們參加倫敦的街頭，在某一個百貨公司，你看到進(jìn)去買東西的絕大部分的可能是中國人，去到美國的第五大道，你看到這些店里面的很多都是中國人，所以這個就證明了中國人的購買力是非常大的。而且很多地方，你看到店里面服務(wù)的一些人員都是講普通話的，因?yàn)楹艽蟛糠值目蛻魜碣徺I商品，尤其是奢侈品，都是中國人，這個明顯看到中國人的購買能力是很強(qiáng)的。另外也會看到一個數(shù)據(jù)，可能跟商業(yè)地產(chǎn)沒有很大的關(guān)系，在過去的兩年到三年，在國內(nèi)到海外購買物業(yè)的人士也越來越多了，無論去澳大利亞、倫敦、新西蘭，這些地方都是我們中國人去買房地產(chǎn)投資的主要的城市，增加的數(shù)量還是每年都有一個比較大的增幅，這個也證明中國人富起來。新華房產(chǎn)：回到剛才那個話題，你剛才講一個觀點(diǎn)可能認(rèn)為短時間之內(nèi)，中國甚至是上海，可能這種商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)有一些多，但實(shí)際上您同時又表述說中國人的消費(fèi)人群的購買力還是存在的，遠(yuǎn)的一點(diǎn)不說，就說眼前，春節(jié)馬上就要來了，這每年這個時候都是一個購物的熱季，您覺得上海的購物中心，或者是一些大百貨，他們有沒有一些應(yīng)對的策略？朱兆榮：我自己覺得，過去在做零售的，無論是商場也好，百貨公司也好，或者零售商也好，過去做生意可能是比較簡單一點(diǎn)的，我們貨到了，開了個店，生意就可以做了?，F(xiàn)在有幾個東西要做好，一個是商場的經(jīng)營者，他們的體驗(yàn)性要強(qiáng)、業(yè)態(tài)要豐富一點(diǎn)，因?yàn)楦偁幖ち遥€包括網(wǎng)購的沖擊。另外有一點(diǎn)，從價錢上面看，要薄利多銷。以前聽到有些店開出來，這個店每一次的交易額都會很大，有一些有錢的人會進(jìn)來買幾樣?xùn)|西，（相對別的店）這個店的兩三天的業(yè)績都做完了，我覺得這個模式稍微要變一下，要比較正常化一點(diǎn)，中國人很多，現(xiàn)在中國人對外面的市場也比較了解，現(xiàn)在消費(fèi)的人比較年輕，買的東西都不一定是最貴的，對牌子的追求不是很無理的，已經(jīng)日趨理性化，如果你的價錢是很離譜的，那人們還不如去香港買了，不如讓朋友在英國幫我買了。所以我們要從這個量上開始做好，以前可能開一個店，一個月做十個客戶就可以了，每一單的交易量很大，以后每個店從數(shù)量來講做50個客戶，但是每一個單價不要太高，把這個量先做出來，不要希望有一個客戶突然之間走進(jìn)一個店里花幾十萬，這種生意的機(jī)會也不大。新華房產(chǎn)：您剛才的觀點(diǎn)是從消費(fèi)者的角度來講，他的購物的觀念越來越理性，單價高的原因是不是因?yàn)槠放频脑?？或者還是因?yàn)橐恍┥唐吩谥袊容^少，而且它的利潤比較豐厚？朱兆榮：中國過去是一個比較密封性的市場，對價錢的敏感度不是很高，我今天要買一份禮物送給我太太，走進(jìn)一個商場，對這個品牌不是很認(rèn)識，我只是聽到朋友說這個品牌很好，我其實(shí)不知道這個品牌到底有多好，今天要做這個事情我就做了?，F(xiàn)在客戶比較理性，我先在網(wǎng)上看一看，我打個電話問我一些朋友，或者我的小孩從外國讀書回來，他很清楚的，這個品牌在美國其實(shí)很便宜的，對貨品的價錢的了解會比較多一點(diǎn)點(diǎn)，以至于中國的零售價錢如果比較理性一點(diǎn)，這些客人還是會留得住的。新華房產(chǎn)：所以可能將來的購物中心的業(yè)態(tài)是更平民一點(diǎn)？朱兆榮：對，比較接地氣一點(diǎn)。這一點(diǎn)也是我們在業(yè)內(nèi)經(jīng)常討論的，不一定高端的商場就一定會成功，我們在上海有幾個比較好的例子，高端的商場，比如南京西路的恒隆，到虹橋的LV等，其實(shí)高端的商場已經(jīng)不少了，你會看到有一些商場生意特別好，它的業(yè)態(tài)比較豐富，有一些商場雖然有很高端的貨品，但是不一定生意很好。我們從這個例子也看得出來，高端不一定就是必贏的方法。新華房產(chǎn)：我們觀察到去年一年，尤其是上海出現(xiàn)了多宗的商業(yè)物業(yè)的大宗交易買賣，我們看到有很多的海外基金公司到中國來買物業(yè)，您認(rèn)為這是什么原因？另外海外資金的不斷涌入，對國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會不會產(chǎn)生某些影響？朱兆榮：去年其實(shí)在海外進(jìn)來或者在本土的商業(yè)地產(chǎn)的交易不算太多，因?yàn)槲矣X得從投資的回報的角度來講，相比歐洲、美國或者澳大利亞，中國的回報率相對來講還是比較低一點(diǎn)，大概在3%-4%左右。但是說回來，零售商怎么看中國的零售市場？零售商都看好。其實(shí)基金或者投資者跟這些零售商都很熟，你也會發(fā)覺有一些投資基金背后也是一些有零售背景的投資人，其實(shí)他們長遠(yuǎn)都看好中國，問題就是哪個時候進(jìn)來，這是一個很關(guān)鍵的問題。最近這一兩年中國有點(diǎn)供應(yīng)量過大，價錢合算的時間，現(xiàn)在選擇也比較對，從今年開始，海外或者本土的基金對商業(yè)房地產(chǎn)的投資也會增多。新華房產(chǎn)：會不會促使價格上升？朱兆榮：價格的這個事情可能要看看哪一個物業(yè)，普遍來講這個價錢不會上漲的太高，供應(yīng)量還是挺大的，但是交易的量，我認(rèn)為今年會比去年好。新華房產(chǎn)：最后一個問題，您幫我們預(yù)測一下今年商業(yè)地產(chǎn)的走勢，會不會商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)式的會增加的越來越多，這會變成普遍的現(xiàn)象嗎？朱兆榮：體驗(yàn)式的或者這個商場的面積會比較大的一些會出現(xiàn)，綜合體的商業(yè)地產(chǎn)會越來越多，因?yàn)樽C明綜合體的經(jīng)營還是對商業(yè)比較有利，另外一點(diǎn)，去年是市場轉(zhuǎn)變的特別快的一年，無論從銷售和供應(yīng)量來講，是產(chǎn)生了比較大的變化。做商業(yè)地產(chǎn)的人知道，去年是比較艱難的一年，我們覺得外面來中國要開店的或者從事零售行業(yè)的一些零售商，數(shù)量比較小。今年會有一個比較大的發(fā)展，是一個機(jī)會，其實(shí)因?yàn)槿ツ曜饨鹩型碌淖邉荩饨鹩兴{(diào)整，機(jī)會點(diǎn)也比較多，我也碰到很多零售商，他們其實(shí)在過去因?yàn)樽饨鸬纳蠞q比較高的緣故，也越來越保守，但是在去年年底到今年年初，跟很多零售商聊天，2015年，他們對中國的零售還是比較樂觀。新華房產(chǎn)：也就是說對2015年的中國的商業(yè)地產(chǎn)還是看好的？朱兆榮：對，但是因?yàn)?/p>