蘇州：探究住宅租賃被試點近一年后的現(xiàn)狀

大美蘇州，買不起租得起嗎？探究住宅租賃被試點近一年后的現(xiàn)狀近年來，在“租售并舉”的背景下，租賃住宅市場有了較快的發(fā)展。作為試點城市的蘇州積極響應(yīng)政策，先后推出兩幅“只租不售”模式住宅用地，項目建成后將至少提供2500套租賃住房房源。同時，在政策支持背景下，萬科、龍湖、兆潤等房企也紛紛在蘇州以不同形式涉足，積極布局這一領(lǐng)域。下文將重點針對租賃地塊供應(yīng)和房企試水情況調(diào)查，從而全面研究蘇州目前租賃住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀。一、租賃地塊供應(yīng)1、首宗只租不售地塊2017年6月，蘇州推出首宗只租不售蘇地2017-WG-15號地塊，該地塊位于相城高鐵新城聚金路西、萬莊街南，占地面積21148平方米，容積率2.6，地塊計容建筑面積的50%為不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃，出租人須在出租房屋前將承租對象信息報備高鐵新城管委會。該地塊最終由蘇州高鐵新城發(fā)展有限公司競得，若以單套面積60E來估算的話，約可供應(yīng)460套租賃住房，用作周邊產(chǎn)業(yè)園配套人才公寓建設(shè)。2、首宗純租賃地塊2018年2月2日，蘇州首宗純租賃用地蘇地2017-WG-80號開拍，該地塊位于相城區(qū)開發(fā)區(qū)永昌路西、騰道路北，總占地面積57432平方米，容積率為2,根據(jù)規(guī)劃，該地塊為集宿樓用地，僅可設(shè)置滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)人才及員工居住的公寓及宿舍，不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓，其中單人套間不低于200套，雙人套間不低于300套，四人以上套間不低于1000套。地塊最終被蘇州相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)漕湖置地有限公司以底價斬獲，樓面價3000元/平，僅為周邊商品住宅樓面價的三成左右。

該地塊僅過了4天規(guī)劃便火速出爐，整幅地塊規(guī)劃建筑面積為11.486萬E,預(yù)計可建造15棟左右18層以上的高層公寓樓。項目將采取最新的裝配式建筑技術(shù)建造，不但工期短，而且質(zhì)量更有保障。所建公寓將全部精裝交付，并將在項目周邊同步配套基本生活設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。按照標書所示，該項目將于2019年4月份開建，計劃2021年4月份竣工交付。今年年內(nèi)主要進行結(jié)清地款、規(guī)劃方案論證、報建手續(xù)辦理等前期工作。蘇州相城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漕湖置地有限公司董事長沈毅介紹:該地塊主要服務(wù)于周邊企業(yè)未來3到5年的發(fā)展，為載體引進的高層次人才，提供更為舒適、穩(wěn)定的租賃公寓。從租賃地塊供應(yīng)來看，主要有以下幾點特征：1、國資房企帶頭：蘇州高鐵新城發(fā)展有限公司和蘇州相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)漕湖置地有限公司均為國資房企，且在區(qū)域板塊內(nèi)有運營經(jīng)驗優(yōu)勢，這兩家房企率先入場，有著明顯的國企先行先試的特點，將為其他企業(yè)起到示范作用。2、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：無論是高鐵新城的影視產(chǎn)業(yè)園，還是國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一一相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要人才的支撐，大量外來人才涌入的同時，其居住的需求也將爆發(fā)式增長。租賃住宅地塊建設(shè)的高標準國資自持人才公寓將對人才引進起到積極的推動作用，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護航。3、承租信息報備：這2宗租賃地塊均要求，出租人須在出租房屋前將承租對象信息報備到對應(yīng)區(qū)域內(nèi)的管委會，以便更好地管理和保障今后租住人才的利益。一、房企試水情況、潤家一一蘇州首家國有住房租賃服務(wù)公司2017年11月16日，蘇州工業(yè)園區(qū)潤家住房租賃服務(wù)有限公司在園區(qū)現(xiàn)代大廈舉辦成立儀式，這是蘇州首家國有住房租賃服務(wù)公司。據(jù)兆潤控股集團董事長俞海明介紹，園區(qū)潤家以長租公寓租賃服務(wù)為核心產(chǎn)品，包括集中式房源和分散式房源兩種形態(tài)，將整合利用園區(qū)國企房源、社會零散房源、品牌連鎖房源等多種房源渠道，形成高、中和經(jīng)濟型三類公寓產(chǎn)品線。目前，潤家已有2000余套首批不同等次的線下運營管理房源，主力戶型為30-48此龍湖冠寓一一進軍蘇州租賃市場落戶兩家門店2017年5月27日，蘇州首家龍湖冠寓項目正式試營業(yè)。目前蘇州龍湖冠寓已有2家門店開業(yè)，主力目標客群定位為20-35歲的青年白領(lǐng)人群?！肮谠ⅰ狈譃椤昂颂摇?、“松果”、“豆豆”三條符合青年人居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線，其中冠寓蘇州鐘園路店定位為“松果”產(chǎn)品，提供標準化+增值服務(wù)，融合商業(yè)與社交功能的青年社區(qū)，主力戶型為32m2的平層和復(fù)式，房租2400元/月；冠寓蘇州世茂廣場店定位為“豆豆”產(chǎn)品，小房間+大公區(qū)配置，以選配化功能滿足輕客品質(zhì)需求，戶型面積為10-30E，房租1748元/月。

萬科泊寓一一全國首筆長租房專項銀行貸款2018年2月1日，蘇州萬科泊寓公寓管理有限公司旗下全資子公司蘇州宜家開元酒店有限公司獲得中國銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行投放1000萬元長期貸款，貸款為期5年，為純信用貸款，將用于蘇州萬科泊寓對收購的開元酒店的改造、裝修和設(shè)備更新，改造后的酒店將以租房公寓的形式服務(wù)蘇州住房租賃市場。萬科泊寓獲得的該筆貨款是全國首筆成功審批并投放的長租房專項銀行貸款。此次長租貸款的落地，有助于推動泊寓自身業(yè)務(wù)開展，也將促進蘇州市住房租賃市場的發(fā)展。未來長租房專項銀行袋款也將越來越多。

從房企試水情況來看，主要呈現(xiàn)以下特點：1、模式：多以集中式為主，分散式較少按照運營模式，長租公寓又分為集中型和分散型兩種。集中型公寓是對整棟樓或集中幾層進行統(tǒng)一裝修運營，分散型是把零散在城市的各處房子進行標準化的裝修改造，再出租給周邊的白領(lǐng)上班人士。龍湖冠寓、萬科泊寓采取集中式運營；潤家采用“集中+分散”式。2、規(guī)模：房源規(guī)模較小，競爭格局尚未打開目前房企運營的長租公寓房源數(shù)量較少，競爭局面還沒有正式展開，等到未來大家都在同區(qū)域，供應(yīng)價格相仿產(chǎn)品的時候，真正的競爭才算開始。3、客群：定位年輕群體，戶型較為單一蘇州幾家長租公寓，目標客群均定位為20~35歲年輕人，這部分群體有一定經(jīng)濟能力但沒有購房能力，但已不滿足于簡單的居住，看重環(huán)境、社交等附加功能。從戶型來看，多為單間配套和loft戶型，兩室及以上的戶型鮮有涉及。蘇州租賃住宅市場的展望雖然目前蘇州租賃住宅市場還處于起步階段，但已有多主體的參與，這將給租賃市場帶來巨大的發(fā)展。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展、空間優(yōu)化，對人才的吸引力逐步加強