物業(yè)租賃管理課件

第五章物業(yè)租賃管理第五章物業(yè)租賃管理1主要內(nèi)容物業(yè)租賃的形式、原則、特征、租賃契約的構(gòu)成要素租賃管理的程序租賃契約的寫作規(guī)范主要內(nèi)容物業(yè)租賃的形式、原則、特征、租賃契約的構(gòu)成要素2第一節(jié)物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃的形式房屋租賃的范圍

國有土地使用權(quán)和房屋租賃

物業(yè)租賃的定義及形式：

物業(yè)租賃的原則：

為承租人服務(wù)的原則維護租賃房屋的原則提高經(jīng)濟效益的原則保證租賃關(guān)系正常化的原則充分發(fā)揮房屋效用的原則第一節(jié)物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃的定義國有土地使用權(quán)和房屋租3物業(yè)租賃的形式按方式劃分：定期租賃不定期租賃按用途劃分：住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等按性質(zhì)劃分：公房租賃和私房租賃物業(yè)租賃的形式按方式劃分：定期租賃不定期租賃按性質(zhì)劃分：公房4未依法取得所有權(quán)證的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違章建筑的；不符合安全標準的；已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形

房屋租賃的范圍禁止的出租行為：未依法取得所有權(quán)證的；房屋租賃的范圍禁止的出租行為：5第二節(jié)物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同的登記備案物業(yè)租賃合同的作用物業(yè)租賃合同的法律特征房屋租賃合同的構(gòu)成物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)租賃合同的變更與終止第二節(jié)物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同的登記備案6物業(yè)租賃合同的作用：確定簽訂租賃合同的原則明確雙方房屋租賃的標的物明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)約束雙方的租賃行為物業(yè)租賃合同的法律特征：承租人只享有房屋的使用權(quán)房屋租賃的標的是特定物而不是種類物房屋租賃合同必須采用書面形式房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止租賃關(guān)系主體的法律要求租賃客體的法律要求物業(yè)租賃合同的作用：確定簽訂租賃合同的原則物業(yè)租賃合同的法律7房屋租賃合同的構(gòu)成★當事人姓名或名稱及住所；★租賃物業(yè)的描述；★租賃物業(yè)的用途；★租賃期限；★租金及支付方式；★房屋的修繕責任；★轉(zhuǎn)租的規(guī)定；★變更和解除合同的條件；★違約責任；★當事人約定的其他條款。E房屋租賃合同的構(gòu)成★當事人姓名或名稱及住所；E8物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)一是是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進行改造或裝修。三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。一是有合法使用房屋的權(quán)利。二是有要求保障居住安全的權(quán)利。三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。權(quán)利義務(wù)

出租方

承租方

物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)一是是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)9租賃合同的變更與終止因租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。因租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋的用途，均可變更合同。租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。房屋租賃合同的變更房屋租賃合同的變更:房屋租賃合同的終止:租賃期滿租賃房屋的滅失因承租人搬遷需要終止，或因一方嚴重違約等，均可終止合同租賃合同的變更與終止因租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移10第三節(jié)物業(yè)租賃價格房屋租賃租金的構(gòu)成

房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計算方法物業(yè)租金的意義第三節(jié)物業(yè)租賃價格房屋租賃租金的構(gòu)成11房產(chǎn)稅利潤保險費地租利息管理費維修費折舊費租金的構(gòu)成

房產(chǎn)稅利潤保險費地租利息管理費維修費折舊費租12租金基數(shù)核定方法等級計算法項目基分計算法結(jié)合計算法調(diào)劑因素房屋價值的因素使用價值的因素供求關(guān)系的因素月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）×計租面積＋附屬房單位租金×計租面積＋設(shè)備租金租金基數(shù)等級計算法項目基分計算法結(jié)合計算法調(diào)劑因素房13物業(yè)租金的意義調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常進行租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容物業(yè)租金的意義調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常租14第四節(jié)物業(yè)租賃管理要點一：房屋租賃管理的一般程序要點二：制定房屋租賃管理的各項制度要點三：明確房屋租賃糾紛處理的方法要點四：衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟效果的指標第四節(jié)物業(yè)租賃管理要點一：房屋租賃管理的一般程序15房屋租賃管理的一般程序房屋租賃合同的登記備案制度出租房屋的交接與備案房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證；（3）當事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃管理的一般程序房屋租賃合同的登記備案制度出租房屋16制定房屋租賃管理的各項制度:

房屋租賃租金管理制度房屋使用與維修管理制度房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度

明確房屋租賃糾紛處理的方法

房屋租賃糾紛處理方式房屋租賃不同類型糾紛的處理

衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟效果的指標

租賃房屋總量、租賃房屋結(jié)構(gòu)、房屋完好率、房屋出租率、租金收繳率、利稅額及其增長率、員工收入水平及增長率制定房屋租賃管理的各項制度:房屋租賃租金管理制度明確房屋租17典型案例分析典型案例分析18最近某物業(yè)公司接管了一棟多層辦公樓的管理工作，目前大樓的空置率較高，面對這種情況你認為應(yīng)該如何改變現(xiàn)狀？請你從分析空置率高的原因入手，提出降低空置率應(yīng)采取的步驟？天星寫字樓業(yè)主劉大奎先生委托管理該寫字樓的博凱物業(yè)管理公司代理寫字間的租賃業(yè)務(wù)。某日，劉大奎的弟弟劉小奎前來租賃一間辦公室。博凱經(jīng)營部的史小姐讓劉小奎簽署租賃合同，劉小奎認為沒有必要，二人爭執(zhí)不下，請問他們二人誰的觀點正確？為什么？物業(yè)租賃合同包括哪些內(nèi)容？最近某物業(yè)公司接管了一棟多層辦公樓的管理工作，目前大樓的空置19第五章物業(yè)租賃管理第五章物業(yè)租賃管理20主要內(nèi)容物業(yè)租賃的形式、原則、特征、租賃契約的構(gòu)成要素租賃管理的程序租賃契約的寫作規(guī)范主要內(nèi)容物業(yè)租賃的形式、原則、特征、租賃契約的構(gòu)成要素21第一節(jié)物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃的形式房屋租賃的范圍

國有土地使用權(quán)和房屋租賃

物業(yè)租賃的定義及形式：

物業(yè)租賃的原則：

為承租人服務(wù)的原則維護租賃房屋的原則提高經(jīng)濟效益的原則保證租賃關(guān)系正?；脑瓌t充分發(fā)揮房屋效用的原則第一節(jié)物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃的定義國有土地使用權(quán)和房屋租22物業(yè)租賃的形式按方式劃分：定期租賃不定期租賃按用途劃分：住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等按性質(zhì)劃分：公房租賃和私房租賃物業(yè)租賃的形式按方式劃分：定期租賃不定期租賃按性質(zhì)劃分：公房23未依法取得所有權(quán)證的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違章建筑的；不符合安全標準的；已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形

房屋租賃的范圍禁止的出租行為：未依法取得所有權(quán)證的；房屋租賃的范圍禁止的出租行為：24第二節(jié)物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同的登記備案物業(yè)租賃合同的作用物業(yè)租賃合同的法律特征房屋租賃合同的構(gòu)成物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)租賃合同的變更與終止第二節(jié)物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同的登記備案25物業(yè)租賃合同的作用：確定簽訂租賃合同的原則明確雙方房屋租賃的標的物明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù)約束雙方的租賃行為物業(yè)租賃合同的法律特征：承租人只享有房屋的使用權(quán)房屋租賃的標的是特定物而不是種類物房屋租賃合同必須采用書面形式房屋租賃合同必須依法辦理登記房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止租賃關(guān)系主體的法律要求租賃客體的法律要求物業(yè)租賃合同的作用：確定簽訂租賃合同的原則物業(yè)租賃合同的法律26房屋租賃合同的構(gòu)成★當事人姓名或名稱及住所；★租賃物業(yè)的描述；★租賃物業(yè)的用途；★租賃期限；★租金及支付方式；★房屋的修繕責任；★轉(zhuǎn)租的規(guī)定；★變更和解除合同的條件；★違約責任；★當事人約定的其他條款。E房屋租賃合同的構(gòu)成★當事人姓名或名稱及住所；E27物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)一是是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進行改造或裝修。三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。一是有合法使用房屋的權(quán)利。二是有要求保障居住安全的權(quán)利。三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。權(quán)利義務(wù)

出租方

承租方

物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)一是是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)28租賃合同的變更與終止因租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。因租賃雙方約定改變租賃房屋的用途或增減房屋的用途，均可變更合同。租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。由雙方約定，改變租賃期限或者期限長短。房屋租賃合同的變更房屋租賃合同的變更:房屋租賃合同的終止:租賃期滿租賃房屋的滅失因承租人搬遷需要終止，或因一方嚴重違約等，均可終止合同租賃合同的變更與終止因租賃一方當事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移29第三節(jié)物業(yè)租賃價格房屋租賃租金的構(gòu)成

房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計算方法物業(yè)租金的意義第三節(jié)物業(yè)租賃價格房屋租賃租金的構(gòu)成30房產(chǎn)稅利潤保險費地租利息管理費維修費折舊費租金的構(gòu)成

房產(chǎn)稅利潤保險費地租利息管理費維修費折舊費租31租金基數(shù)核定方法等級計算法項目基分計算法結(jié)合計算法調(diào)劑因素房屋價值的因素使用價值的因素供求關(guān)系的因素月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）×計租面積＋附屬房單位租金×計租面積＋設(shè)備租金租金基數(shù)等級計算法項目基分計算法結(jié)合計算法調(diào)劑因素房32物業(yè)租金的意義調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常進行租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容物業(yè)租金的意義調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常租33第四節(jié)物業(yè)租賃管理要點一：房屋租賃管理的一般程序要點二：制定房屋租賃管理的各項制度要點三：明確房屋租賃糾紛處理的方法要點四：衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟效果的指標第四節(jié)物業(yè)租賃管理要點一：房屋租賃管理的一般程序34房屋租賃管理的一般程序房屋租賃合同的登記備案制度出租房屋的交接與備案房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當提交下列文件：（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證；（3）當事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃管理的一般程序房屋租賃合同的登記備案制度出租房屋35制定房屋租賃管理的各項制度:

房屋租賃租金管理制度房屋使用與維修管理制度房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度

明確房屋租賃糾紛處理的方法

房屋租賃糾紛處理方式房屋租賃不同類型糾紛的處理

衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟效果的指標

租賃房屋總量、租賃房屋結(jié)構(gòu)、房屋完好率、房屋出租率、租金收繳率、利稅額及其增長率、員工收入水平及增長率制定房屋租賃管理的各項制度:房屋租賃租金管