石家莊天滋·上城項目定位報告提案-

“天滋·上城”

項目定位報告提案用地條件條件分析除代建的兩幢住宅外，可用凈地不大結(jié)論:非住宅高層建筑用地性質(zhì)靈活結(jié)論:具備住宅的貸款條件、同時能注冊公司`城市發(fā)展和規(guī)劃條件條件分析石家莊將由工業(yè)城市向工商復(fù)合型城市發(fā)展隨著三環(huán)的開工，市區(qū)面積將擴大一倍，石家莊向真正大城市的方向邁進石家莊市CBD規(guī)劃已正式出籠，廣安大街將成為未來中央商務(wù)區(qū)的中心結(jié)論:充分發(fā)揮商業(yè)價值，走商務(wù)路線項目成本條件條件分析項目可售單方成本3500元/平米（粗估）結(jié)論:不能走入低價位樓盤的競爭區(qū)域，應(yīng)走高品質(zhì)路線。

區(qū)位資源資源分析市中心黃金地段，規(guī)劃中的CBD中心區(qū)域，集居住、酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能于一體，發(fā)展?jié)摿薮蠼Y(jié)論:本案在定位時要考慮獨特性、提升性和全市性。品牌資源資源分析天滋商務(wù)樓外天滋地產(chǎn)在廣安街上的第二個項目大經(jīng)金街的品牌優(yōu)勢結(jié)論:產(chǎn)品經(jīng)營是一毛一毛地賺，品牌經(jīng)營是一塊一塊地賺，應(yīng)將天滋地產(chǎn)的品牌通過本項目帶上一個新的層面競爭差異，不僅應(yīng)體現(xiàn)在產(chǎn)品性能和功能定位上，還應(yīng)體現(xiàn)在項目文化和品牌內(nèi)涵上。周邊環(huán)境資源

資源分析兩座四星級酒店、三棟寫字樓集中大量商務(wù)人群博物館（文化中心、會展中心）、科技館（會展中心）均在附近結(jié)論:充分借勢，共享形象、功能、客戶、文化等平臺?？傮w策略：我們的發(fā)展方向主體部分“短、平、快”開發(fā)，迅速回籠資金，避免出現(xiàn)碰撞式競爭將地段優(yōu)勢與產(chǎn)品優(yōu)勢相結(jié)合。提升品質(zhì)，做純粹化、個性化產(chǎn)品品質(zhì)概念、時尚理念、價格懸念結(jié)合區(qū)位和周邊環(huán)境特有的優(yōu)勢，找準(zhǔn)切入點，充分借勢嚴格控制成本、優(yōu)化資金運用項目SWOT分析：優(yōu)勢：一個城市可以有幾個副中心，但真正的市中心永遠只有一個，廣安大街是市民公認的中心區(qū)域，且仍有較大發(fā)展?jié)摿χ苓呣k公樓林立，是未來中央商務(wù)區(qū)靠近博物館和科技館，既有深厚的文化品位又有較強的商業(yè)氛圍路況好、公交路線多，交通便利、鬧中取靜鄰近兩座四星級酒店，利于積聚商氣、人氣及塑造本案品質(zhì)項目SWOT分析：離北國商圈有一定距離，尚不是最繁華商業(yè)地段，不利于商業(yè)裙房的去化棉四生活區(qū)等老社區(qū)檔次較低，對本案高檔形象帶來不利影響劣勢：項目SWOT分析：舊城改造、市市區(qū)擴容同時時發(fā)力，房地地產(chǎn)需求進一一步擴大，市市場前景看好好城中村的改造造、新休門等等大盤的推出出，將掀起回回歸市中心的的熱潮國際城、藍郡郡、先天下等等項目紛紛以以豪宅形象面面市，石家莊莊市場的品質(zhì)質(zhì)競爭時代真真正來臨，高高端項目的吸吸引力將進一一步增強石家莊的CBD規(guī)劃已正正式出臺，本本項目位列其其中投資市場正在在興起，可用用作住宅投資資的樓盤缺乏乏周邊的在建、、在售商業(yè)性性項目有利于于提升區(qū)域價價值機遇：項目SWOT分析：房地產(chǎn)新政的的出臺對投資資型市場構(gòu)成成了一定打擊擊舊城改造力度度的加大使市市中心土地供供應(yīng)量增大，，本案日后面面臨的整體競競爭形勢將非非常激烈，選選擇合適的切切入點和入市市時機是營銷銷工作的關(guān)鍵鍵風(fēng)險：項目總體定位位做寫字樓？寫字樓市場分分析：目前尚未出現(xiàn)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)區(qū)；租售價格不高高，未成為投投資市場主流；需求趕不上上供給，競爭爭日趨激烈；；市場結(jié)構(gòu)倒掛掛，中高檔項項目泛濫、中低檔項目太太少，產(chǎn)品同同質(zhì)化嚴重，，極易引起價價格戰(zhàn)中、低檔市場場景氣，高檔檔市場有待進進一步啟動；；寫字樓市場有有升級換代的的趨勢，但需需求方對供給給方的信心不不足總體分析供給遠大于需需求，隨時可可能面臨價格格戰(zhàn)的危機租賃市場遠超超過買賣市場場，觀望心理理嚴重寫字樓樓的配配套要要求高高，使使成本本控制制難度度加大大寫字樓樓項目目的連連續(xù)推推出，，使本本就不不高的的投資資回報報率被被進一一步稀稀釋，，投資資者信信心不不足石家莊莊市以以第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主的經(jīng)經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)，，不利利于以以寫字字樓為為代表表的樓樓宇經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展寫字樓樓風(fēng)險險過大大：項目總總體定定位項目總總體定定位做寫字字樓存存在較較大風(fēng)風(fēng)險結(jié)論：：小戶型型酒店店式公公寓重重點案案例位置：：和和平路路北道道岔規(guī)模：：20萬萬平米米裝裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精精裝修修主力戶戶型：：46平米米均均價：：2900銷銷售率率：98%目標(biāo)客客戶：：都市市年輕輕群體體、投投資客客戶賣點：：小戶戶型、、酒店店式服服務(wù)、、低總總價低低首付付綜合點點評：：第一個個小戶戶型酒酒店式式公寓寓，配配套齊齊全不是做做小戶戶型的的最好好地段段低價路路線自由港港小戶型型酒店店式公公寓重重點案案例位置：：中中山東東路126號規(guī)模：：50000平米米裝裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：精精裝修修主力戶戶型：：38-57均均價價：4000銷銷售率率：95%目標(biāo)客客戶：：中、、小企企業(yè)；；都市市白領(lǐng)領(lǐng)；投投資者者賣點：：地段段、CONDO概念念、小小戶型型綜合點點評：：寫字樓樓加公公寓，，公寓寓產(chǎn)品品熱銷銷，寫寫字樓樓去化化受阻阻操作方方式較較專業(yè)業(yè)交通不不通暢暢，出出入不不便時代中中心隨著三三環(huán)的的開工工，市市區(qū)面面積將將擴大大一倍倍，小小戶型型市場場的需需求將將進一一步擴擴大小戶型型供應(yīng)應(yīng)量不不足，，尚無無純粹粹化、、高品品質(zhì)公公寓產(chǎn)產(chǎn)品推推出小戶型型產(chǎn)品品有其其小而而全、、總價價低的的特殊殊優(yōu)勢勢，銷銷售情情況普普遍較較好40㎡㎡以下下房型型由于于面積積過小小、功功能不不全，，缺乏乏實用用性和和舒適適性，，去化化情況況不佳佳小戶型型酒店店式公公寓市市場研研究石家莊莊小戶戶型酒酒店式式公寓寓市場場前景景看好好高品質(zhì)質(zhì)、純純粹化化是目目前小小戶型型市場場的突突破點點本案與與其他他小戶戶型酒酒店式式公寓寓相比比有不不可比比擬的的先天天優(yōu)勢勢面積落落點要要適中中，既既不能能因為為片面面追求求“小小”而而犧牲牲實用用性和和舒適適性，，也不不能出出于品品質(zhì)考考慮片片面追追求舒舒適度度、人人為抬抬高置置業(yè)門門檻小戶型型酒店店式公公寓市市場研研究結(jié)論：：項目總總體定定位精裝修修酒店店式公公寓產(chǎn)品類類型定定位小戶型型酒店店式服服務(wù)公公寓采用精精裝修修、配配置簡簡易廚廚房，，通煤煤氣、、24小時時熱水水，爭爭取衛(wèi)衛(wèi)星電電視入入戶面積落落點建建議在在45-70平平米之之間，，主力力面積積控制制在50平平米左左右商務(wù)公公寓設(shè)設(shè)計參參數(shù)建建議6-19層層設(shè)計計為單單層商商務(wù)公公寓，，層高高2.9米米20-26層（（建筑筑上為為20-33層層）設(shè)設(shè)計為為復(fù)式式商務(wù)務(wù)公寓寓，每每套總總層高高5米米，其其中，，首層層層高高2.7米米，二二層層層高2.3米項目總總體定定位市中心心鉑金金級國國際公公寓形象定定位市中心心CBD區(qū)區(qū)域酒酒店式式公寓寓項目目，面面向全全市乃乃至市市外客客戶品質(zhì)定定位于于高檔檔，并并提供供全方方位酒酒店式式服務(wù)務(wù)社區(qū)建建設(shè)符符合國國際水水準(zhǔn)，，以具具有國國際公公民素素質(zhì)人人群為為核心心客戶戶價格定定位4500元元/平平米（含精精裝修修）均價定定位：：價格定定位高價策策略低開高高走策策略無折扣扣策略略高價差差策略略價格策策略：：目標(biāo)客客戶群群定位位分析析企業(yè)中中高層層管理理人員員，中中高層層公務(wù)務(wù)員，，私營營業(yè)主主這類客客戶年年齡在在30-45歲歲之間間，有有較高高收入入，注注重身身份和和品位位，注注重商商業(yè)區(qū)區(qū)域氛氛圍，，對商商機把把握能能力很很強，，注重重生活活品質(zhì)質(zhì)，對對樓盤盤的交交通和和功能能看重重。城市精精英階階層：宏觀市市場細細分：：目標(biāo)客客戶群群定位位分析析宏觀市市場細細分：：小型企企業(yè)：：包括廣廣告公公司、、貿(mào)易易公司司、藝藝術(shù)工工作室室事務(wù)務(wù)所、、咨詢詢公司司這一類類客戶戶是我我們所所說的的商務(wù)務(wù)中堅堅力量量；具具有較較好的的成長長性，，易接接受新新事物物；其其購買買是在在經(jīng)濟濟承受受力、、利益益分配配點、、辦公公條件件和企企業(yè)形形象之之間權(quán)權(quán)衡，，追求求高性性價比比。目標(biāo)客客戶群群定位位分析析宏觀市市場細細分：：投資客客戶：這批客客戶手手頭資資金充充裕，，消費費能力力強；；看中中樓盤盤的保保值、、升值值潛力力和投投資回回報；；注重重樓盤盤的品品質(zhì)和和附加加值，，預(yù)計計其所所占比比例將將是本本案目目標(biāo)客客戶比比例的的40-50%。SOHO人人群：：目標(biāo)客客戶群群定位位分析析宏觀市市場細細分：：IT業(yè)業(yè)、廣廣告、、文藝藝從業(yè)業(yè)者，，自由由職業(yè)業(yè)者等等這類客客戶年年齡較較輕，，有較較高學(xué)學(xué)歷，，收入入穩(wěn)定定，思思想前前衛(wèi)，，崇尚尚超前前消費費的消消費理理念，，愛好好SOHO，他他們走走在時時尚的的前沿沿，大大多愿愿意選選擇交交通便便利，，有成成熟商商業(yè)氛氛圍的的樓盤盤。目標(biāo)客客戶群群定位位分析析宏觀市市場細細分：：外地置置業(yè)者者：包括外外地來來石企企業(yè)及及其高高層員員工；；長期期來石石進行行商業(yè)業(yè)、商商務(wù)事事務(wù)者者；來來自外外地的的新移移民這類客客戶長長期租租用寫寫字樓樓和酒酒店，，由于于租金金昂貴貴，是是本案案潛在在的購購買人人群，，他們們注重重交通通和商商業(yè)氛氛圍，，偏愛愛辦公公與居居住一一體。。地段取取向型型：價格取取向型型：服務(wù)取取向型型：時間取取向型型：品質(zhì)取取向型型：目標(biāo)客客戶群群定位位分析析微觀市市場細細分：：地段——品質(zhì)質(zhì)取向向型：：案名定定位天滋··上城城核心推推廣概概念回歸市市中心心核心推推廣語語城中之之城，，人上上之人人首善之之區(qū)，，首善善之地地“城中中城價價值觀觀”之之名流生生活觀觀城中城城是優(yōu)雅的的“城中中城價價值觀觀”之之財富商商務(wù)觀觀“城中中城價價值觀觀”之之精品商商業(yè)觀觀城中城城是卓越的的城中城城是繁華的的產(chǎn)品定定位——硬件立面現(xiàn)代、、時尚尚、個個性的的立面面，使使本案案成為為地標(biāo)標(biāo)性建建筑。精裝修修硬件建議全全部采采用精精裝修修，按按使用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交付付；甚甚至可可提供供家具具，真真正實實現(xiàn)““拎皮皮箱入入住””。產(chǎn)品定定位——產(chǎn)品定定位——硬件件戶戶型面積落落點在在45-70平平米之之間以面積積在50平平米左左右的的單層層戶型型為主主力戶戶型，，分布布在5-19層層，層層高設(shè)設(shè)計為為2.9米米，主主打公公寓概概念以面積積在60-70平米米之間間的小小復(fù)式式為非非主力力戶型型，分分布在在20層以以上，，層高高設(shè)計計為5米，，其中中一層層設(shè)計計為2.7米，，二層層設(shè)計計為2.3米，，主打打SOHO概念念空調(diào)系系統(tǒng)裙房部部分：：配置置中央央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，冬冬、夏夏季統(tǒng)統(tǒng)一供供熱、、制冷冷，保保證室室內(nèi)有有良好好的空空氣環(huán)環(huán)境。。標(biāo)準(zhǔn)層層單元元：用用戶自自理硬件產(chǎn)品定定位——產(chǎn)品定定位——硬件智能化化智能驅(qū)驅(qū)動城城市，，在在控制制成本本的同同時，，一定定程度度上的的智能能化是是空間間效率率化的的支撐撐性組組成，，已成成為未未來商商務(wù)競競爭中中的"規(guī)規(guī)定動動作"。。其他：：充足的的車位位無障礙礙空間間：從從平面面空間間到立立體空空間都都為殘殘疾人人設(shè)置置無障障礙通通道。。手機室室內(nèi)信信號增增強系系統(tǒng)氣派、、明亮亮的大大堂設(shè)設(shè)計。。硬件產(chǎn)品定定位——實力戰(zhàn)戰(zhàn)斗團團隊以開發(fā)發(fā)商、、規(guī)劃劃設(shè)計計、景景觀設(shè)設(shè)計、、策劃劃公司司、物物業(yè)管管理公公司作作為戰(zhàn)戰(zhàn)斗團團隊的的整體體形象象出現(xiàn)現(xiàn)，除除專業(yè)業(yè)的開開發(fā)商商外，，其余余都是是來自自北京京、上上海甚甚至香香港的的專業(yè)業(yè)團隊隊。軟件產(chǎn)品定定位——品牌物物業(yè)管管理可通過過合作作掛名名、委委托培培訓(xùn)掛掛名、、簽短短期合合同等等方式式引進進品牌牌物業(yè)業(yè)管理理公司司標(biāo)準(zhǔn)服服務(wù)項項目日常特特色服服務(wù)項項目有償特特色服服務(wù)項項目軟件產(chǎn)品定定位——高品質(zhì)質(zhì)配套套酒店式式服務(wù)務(wù)功能能家居服服務(wù)功功能商務(wù)服服務(wù)功功能娛樂休休閑服服務(wù)功功能飲食服服務(wù)功功能軟件產(chǎn)品定定位——區(qū)位：：黃金區(qū)區(qū)位，，通暢暢交通通項目賣賣點提提煉定位：：市中心心四星星級酒酒店式式公寓寓建筑：：高品質(zhì)質(zhì)鉑金金級國國際公公寓（包括括外立立面，，車位位，智智能化化，空空調(diào),電梯梯等））物業(yè)管管理：：品牌物物業(yè)管管理項目賣賣點提提煉價值值：：低總總價價高高品品質(zhì)質(zhì)，，物物超超所所值值配套套：：高品品質(zhì)質(zhì)配配套套、、全全方方位位服服務(wù)務(wù)、、經(jīng)經(jīng)典典社社區(qū)區(qū)文文化化特別別建建議議“酒酒店店式式””服服務(wù)務(wù)、、““公公寓寓式式””管管理理，，是是酒酒店店式式公公寓寓的的精精髓髓。。因因此此，，除除了了良良好好的的硬硬件件條條件件之之外外，，專專業(yè)業(yè)、、優(yōu)優(yōu)良良的的物物業(yè)業(yè)管管理理服服務(wù)務(wù)是是保保證證本本項項目目成成功功不不可可或或缺缺的的重重要要因因素素。。我們們建建議議，，引引進進國國內(nèi)內(nèi)知知名名的的品品牌牌物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司，，它它不不應(yīng)應(yīng)該該出出自自石石家家莊莊，，而而應(yīng)應(yīng)來來自自北北京京、、上上海海。。老大大難難問問題題裙房房，，向何何處處去去？？問題題1是僅僅僅僅滿滿足足于于為為主主樓樓服服務(wù)務(wù)、、做做主主樓樓的的配配角角？？還是是充充分分挖挖掘掘其其潛潛力力，，追追求求自自身身價價值值的的高高位位實實現(xiàn)現(xiàn)？？問題題2是在在短短期期內(nèi)內(nèi)將將裙裙房房套套現(xiàn)現(xiàn)，，還還是是給給予予一一定定的的時時間間，，使使其其價價值值得得以以成成長長，，待待價價而而沽沽？？答案案若將將裙裙房房僅僅僅僅定定位位為為為為主主樓樓服服務(wù)務(wù)的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，，將將無無法法使使整整個個項項目目的的價價值值達達到到最最大大化化，，不不可可取取若追追求求裙裙房房的的短短期期套套現(xiàn)現(xiàn)，，將將使使裙裙房房失失去去必必要要的的價價值值成成長長時時間間，，也也無無法法達達到到項項目目價價值值的的最最大大化化，，亦亦不不可可取取我們們的的選選擇