X商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理方案

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第一節(jié)前期物業(yè)管理工作的意義

由于在建筑設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)于物業(yè)的使用功能和后期管理很難全面預(yù)料，設(shè)計(jì)時(shí)會(huì)有不周之處；在施工階段會(huì)存在一些質(zhì)量問題，對(duì)后期管打理造成隱患，這些問題往往是進(jìn)展商和監(jiān)理公司輕易忽略的。由于物業(yè)管理公司常年從事物業(yè)管理與服務(wù)，因此在這些方面具有較豐富的閱歷，可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)創(chuàng)辦得更加完備。

在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，很少有物業(yè)建成再銷售的處境，在房屋銷售階段、購房者們對(duì)于工程進(jìn)度、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容將分外關(guān)切，常要銷售部門作大量的解釋工作。假設(shè)銷售人員對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和模范了解不夠，假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算不切實(shí)，收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)有問題，將給樓宇銷售造成很大麻煩。物業(yè)公司籌備人員可以按政府文件和物業(yè)處境切實(shí)舉行測(cè)算，賦予業(yè)戶明白切實(shí)的答復(fù)，同時(shí)也可使業(yè)戶們對(duì)于物業(yè)管理有一個(gè)初步的了解，從而促進(jìn)樓宇的銷售工作。

物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)處境編寫有關(guān)法律文件如《XX廣場(chǎng)房屋使用管理修理公約書》、《XX廣場(chǎng)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《XX廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)手冊(cè)》以及有關(guān)的協(xié)議書、操作文件等，為業(yè)主入住做好充分的打定。

其次節(jié)前期物業(yè)管理工作內(nèi)容

1、按物業(yè)管理和業(yè)戶的要求重新審核設(shè)計(jì)方案，對(duì)于使用和服務(wù)功能方面的缺乏提出修改觀法，適時(shí)舉行增補(bǔ)或修改，在不增加或少增加投資的前提下使物業(yè)創(chuàng)辦得盡可能完備。

2、對(duì)建筑、裝修施工質(zhì)量舉行監(jiān)理，制止施工中留下隱患。監(jiān)理單位主要是對(duì)工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)，而物業(yè)管理籌備處要對(duì)使用過程中的長期質(zhì)量負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理籌備處將對(duì)物業(yè)運(yùn)行本金舉行精確測(cè)算，提出物業(yè)管理費(fèi)及其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格，為后期管理做好打定。這些文件的供給使業(yè)戶對(duì)于物業(yè)管理和服務(wù)有一個(gè)較為明顯的熟悉。

4、合作進(jìn)展商做好業(yè)戶的宣傳解釋工作，盡可能化解一些由于工程延期、承諾不適合所造成的曲解，同時(shí)解答一些物業(yè)管理服務(wù)政策性問題，對(duì)于推動(dòng)樓宇銷售、親善與業(yè)戶的關(guān)系都有積極意義。

5、在施工尚未終止而有些業(yè)戶要入住的處境下需要對(duì)裝修施工舉行管理，這正是我籌備處職責(zé)范圍之內(nèi)的工作。由于施工條件限制、施工隊(duì)伍的不模范，裝修階段分外混亂，管理難度很大，如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。

6、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和物業(yè)成品養(yǎng)護(hù)。我司籌備處進(jìn)駐后，將安置固定崗、滾動(dòng)崗經(jīng)常巡查；對(duì)樓道和房間鑰匙統(tǒng)一管理、外來人員盤查、治安消防隱患的檢查與消釋等，從而保證物業(yè)的十足安好。

7、周邊社會(huì)關(guān)系的建立。我司籌備處的早期進(jìn)駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系，求得其支持與扶助，聯(lián)合舉行小區(qū)服務(wù)設(shè)計(jì)，有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。

第三節(jié)前期物業(yè)管理工作的組織

1、在開發(fā)商與我司簽訂《物業(yè)管理囑托合同》之后，雙方應(yīng)就前期物業(yè)管理工作協(xié)商并簽訂協(xié)議，明確職責(zé)、酬金以及概括籌劃安置。

2、組建物業(yè)管理籌備處，根據(jù)囑托方要求確定人數(shù)和專業(yè)，一般處境以工程技術(shù)專業(yè)人員為主。我司從開發(fā)商利益和要求啟程盡可能提高前期物業(yè)管理服務(wù)水平并降低管理本金。在以往的前期物業(yè)管理中，籌備處班子中根本是高中級(jí)工程技術(shù)人員和管理人員，人數(shù)以5-10人為宜。

3、物業(yè)管理籌備處進(jìn)駐后將與開發(fā)商籌建工程部、銷售部融為一體（最好聯(lián)合辦公），并與監(jiān)理公司和施工單位緊密合作，共同推進(jìn)工程創(chuàng)辦。物業(yè)管理籌備處的工作以建議形式為主，扮演參謀和協(xié)調(diào)員的角色。

第四節(jié)前期管理的工作方式

前期工作的方式需雙方協(xié)商確定，在我司以往的操作中，主要有以下方式：

1、派出常駐人員與開發(fā)企