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IP屬地：湖北 上傳時間：2023-01-03 格式：DOCX 頁數(shù)：33 大小：107.29KB 積分：30 舉報 版權(quán)申訴

陽江電瓷廠項目可行性研究報告TOC\o"1-3"\h\z一、項目概述 3（一）基本數(shù)據(jù) 3（二）項目背景 3（三）地理位置 5（四）周邊環(huán)境 5（五）宗地現(xiàn)狀 7（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論 7（七）項目基本發(fā)展模式 8（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu) 8（九）財務(wù)評價的基本結(jié)論 9（十）風(fēng)險分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施 10二、市場調(diào)查 10（一）陽江市經(jīng)濟現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 10（二）項目所在區(qū)域市場情況 15（三）電瓷廠項目可比樓盤調(diào)查分析 19（四）電瓷廠二手市場調(diào)查 21（五）同類住宅平均建筑成本 22（六）同類住宅平均銷售單價 22三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 22（一） 基本數(shù)據(jù) 22（二）規(guī)劃的要求與限制 23（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想 23（四）計劃發(fā)展期 24（五）電瓷廠項目的SWOT分析 24（六）目標市場的確定和發(fā)展定位 26（七）銷售速度預(yù)測 27四、發(fā)展成本 28五、財務(wù)評價 29（一）項目資金回收及還貸期限 29（二）項目投資利潤測算 29（三）財務(wù)機會/風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 30（四）財務(wù)評估結(jié)論 30六、項目風(fēng)險分析 31（一）盈虧平衡分析 31（二）敏感性分析 31（三）不確定因素分析及應(yīng)變措施 32七、結(jié)論和建議 34（一）基本結(jié)論 34（二）存在的問題 34（三）項目發(fā)展建議 35電瓷廠項目可行性研究報告(2009年12月)一、項目概述（一）基本數(shù)據(jù)占地面積：48427.5㎡;總建筑面積：預(yù)計12容積率：預(yù)計2.5。（二）項目背景1、項目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利，我司就該項目在陽江市規(guī)劃局了解到地塊建筑容積率預(yù)計在2.5左右，暫時沒有其他規(guī)劃的限制。（三）地理位置地塊北側(cè)面向新江花園住宅樓，東臨華堅賓館，西側(cè)，南側(cè)面向北山公園，有部份底商及自建房在北環(huán)路靠近項目擋在外側(cè)，項目部份商鋪不屬一線街鋪。從江城區(qū)宏觀地理位置看，該地塊位于江城區(qū)中心，距傳統(tǒng)的商業(yè)居住區(qū)約5-8分鐘車程，東側(cè)隔二條街即可到石灣南路，南邊是傳統(tǒng)的老城區(qū)繁華區(qū)域——新華北路、人民廣場。（四）周邊環(huán)境1、交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達；在中山一路、東風(fēng)路在距本項目50米之內(nèi)設(shè)有超過30條公交線，錦城花園西側(cè)是2、30、106等多路公交車總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進出口，步行不會超過5分鐘。從地塊到達市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。2、配套設(shè)施作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本項目所處區(qū)域的商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。在項目步行5分鐘內(nèi)的設(shè)施包括：商業(yè)、市場：本項目附近有東峻百貨、7-11連鎖店等商業(yè)設(shè)施；楊箕村肉菜市場、水均崗肉菜市場、東環(huán)肉菜市場等肉菜市場；天河城購物廣場商圈距本項目在一個地鐵站和一個公共汽車站內(nèi)。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量優(yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級部、育才中學(xué)，稍遠有東風(fēng)東小學(xué)高年級部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。娛樂：荷里活東、大上海夜總會、各類酒吧等娛樂設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等；銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。3、景觀地塊南邊是9層高的舊住宅樓以及內(nèi)環(huán)路放射線（離地約28米高），中山路對面是天興大廈及廣鐵新建的宿舍樓宇，兩座樓宇皆為33層高且體量大，這個方向的視線不通暢且受高架路的影響比較大。西面是多層舊式宿舍樓和興建中的高層住宅，低層景觀一般，高層可望繁華的城市景觀。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠景為天河新區(qū)，景觀條件不錯；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會比較好。本項目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對樓宇價值產(chǎn)生了較大的影響。因為內(nèi)環(huán)路的建設(shè)，錦城B5棟價格就從一手樓的9000多元/平方米銳減至二手樓7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分業(yè)主拋售該棟物業(yè)。最近，政府在高架路兩旁安裝隔音屏，對改善噪音污染有一定幫助。但總的來說，項目北向的景觀會比南向好。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物約12400平方米，最高為6層的住宅樓，計劃在軍方搬遷后拆平。地塊在中山一路有主要的出入口，施工水電基本能滿足要求。（六）市場調(diào)研的基本結(jié)論1、市場調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過1999年的調(diào)整期，在2000年進入新的階段。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長，一定程度改善了房地產(chǎn)市場供求狀況。隨著福利分房結(jié)束，集團購買力已基本消失，個人消費者成為住宅市場的主力，其消費能力在2000年內(nèi)表現(xiàn)不俗，年內(nèi)住宅成交量穩(wěn)步增長，雖總體成交量還是較1999年下降，但個人消費需求有效承接了市場供給，廣州整體住宅市場呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。城區(qū)內(nèi)的住宅項目，因其特有的生活方便性，有其特定的消費群，特別是東山區(qū)，傳統(tǒng)上就是政治、經(jīng)濟、文化、金融、辦公之區(qū)，昔有“有錢有勢住東山”之說，在消費者心中具有一定的魅力，改革開發(fā)后廣州第一個中外和資房地產(chǎn)開發(fā)項目－－“東湖新村”就在東山區(qū)。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對來講比較穩(wěn)定。城區(qū)內(nèi)因為地塊的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢，故這類物業(yè)有較好的市場前景。目前廣州中高檔的住宅多集中在天河區(qū)和東山區(qū)，銷售價格基本都在6000-8500元/平方米之間。但從整個廣州市場來看，新城區(qū)及郊區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，供應(yīng)量大，質(zhì)素高，相對與舊城區(qū)住宅項目有價格低、環(huán)境好的優(yōu)點，對舊城區(qū)樓盤有一定沖擊。2、研究的基本結(jié)論具體到本項目，由于能與錦城花園連成一個大規(guī)模樓盤，借助錦城的優(yōu)勢和聲譽及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場及項目周邊的樓盤銷售情況，住宅均價定在7500元/平方米，相信能較好地被市場接受，保持穩(wěn)定的銷售速度。（七）項目基本發(fā)展模式若項目能取得3.5倍的容積率，考慮合理的建筑密度，項目可建成三座20-22層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場情況及對未來目標消費群的預(yù)測，計劃本項目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。項目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計合理、裝修精美的豪華精品高尚住宅小區(qū)。在此假設(shè)下，項目的發(fā)展周期約3年，其中建設(shè)周期為1.8年。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財務(wù)評價的基本結(jié)論本項目財務(wù)分析的基本假設(shè)如下：容積率為3.5倍，即地上建筑面積42000平方米，其中無償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計地下室面積4000平方米（包括機房、車位）；項目發(fā)展期為3年；地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機電設(shè)備；項目的正常銷售價格是7500元/平方米，車位售出111個，每個13萬元；項目的銷售費用為銷售收入的3.25%；銀行貸款按年利率5.31%（一年期）和5.49％（二年期）計算利息。資金來源：自有資金6000萬元，銀行借貸8000萬元，平均借貸期限為1.06年，利息支出合計457萬元。本項目的稅前成本為26888萬元，稅后利潤為3807萬元，稅后成本利潤率為15.20%，全部投資計息季度內(nèi)部收益率為20.66%，全投資不計息年度內(nèi)部收益率為26.04%（若僅貸款部分計息則年內(nèi)部收益率為38.14％）；項目投資高峰時點為2004年第3季度，資金的需求峰值為13294萬元；項目的銷售價格盈虧平衡點為6071元/平方米，正常條件下的銷售量的盈虧平衡點為33519.6平方米，銷售比率為80.77%。根據(jù)上述財務(wù)計算的結(jié)果，本項目財務(wù)上的結(jié)論是可行的。（十）風(fēng)險分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施根據(jù)對建安成本、銷售價格和容積率的單項敏感性分析，對于項目影響最大的是銷售價格的變化，銷售價格每變化5%，稅后利潤隨之變化為946萬元，在銷售價格下調(diào)15%時，整個項目的稅后成本利潤率僅為3.90%，稅后利潤為969萬元，但對于本項目來講，銷售價格低于6375元/平方米的可能性比較小。本項目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問題，在建筑造價增加15%（即3335元/平方米）時，稅后利潤為2552萬元，利潤下跌32.97％左右，稅后成本利潤率為9.48%，所以控制本項目的成本顯得比較重要。我們認為項目主要風(fēng)險存在于：交易過程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時間過長等。我們對如何規(guī)避這些風(fēng)險提出意見，認為通過工作，可以把這些方面的風(fēng)險降到最低。二、市場調(diào)查（一）廣州市經(jīng)濟現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點1、宏觀經(jīng)濟為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境歷年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行良好。2001年，廣州國內(nèi)生產(chǎn)總值2684.83億元，增長達到12.7％，保持高速增長態(tài)勢。2001年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1243.9億元，比上年增長11.0％，剔除價格因素的影響，實際增長14.6％。全年零售額超億元的大型零售商店有32家。2001年1-10月全市人均社會消費品零售額位列全國第一。2001年末，廣州地區(qū)金融機構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境。作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設(shè)的支持力度進一步加大。房地產(chǎn)投資保持快速增長，2001年全年完成房地產(chǎn)投資380.99億元，比2000年增長7.1％。全年商品房新開工面積4250萬平方米。2002年廣州房地產(chǎn)投資在上年較高增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長，上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資159.14億元，同比增幅為13.3％。2、2001年廣州住宅市場特點2001年廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的趨勢，商品房供應(yīng)量受到有效調(diào)控。雖然原八區(qū)商品房成交量略有減少，但市場有效需求仍然保持旺盛。二手交易不斷增長，樓價穩(wěn)中略降。2001年廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬m2;成交金額：億元（資料來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）供應(yīng)量得到調(diào)控2001年全年我市十區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共410個，可預(yù)售總面積795萬平方米，其中，原八區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共212個，可預(yù)售總面積424萬平方米，比2000年減少22.49％。（2）房地產(chǎn)投資增長速度放緩2001年全市十區(qū)完成商品房投資比去年同期增長7.15％，低于2000年20.33％的增長幅度。（3）新開工面積增長放緩商品房新開工面積比去年同期增長5.4％，低于2000年21.8％的增長幅度。（4）商品房累計空置面積減少近年來持續(xù)增長的商品房空置面積首次出現(xiàn)減少。截至2001年底，全市商品房累計空置面積為563.37萬平方米，比2000年減少3.25％。（5）預(yù)售商品房成交減少2001年全市十區(qū)預(yù)售商品房成交量810萬平方米，成交金額383億元。其中原八區(qū)商品房為535萬平方米，成交金額為299億元，分別比2000年減少4.29％和4.78％。值得欣慰的是登記的成交面積仍超過同期批準預(yù)售面積。由于二手房屋成交量增長，抵消預(yù)售商品房減少的影響，使房屋成交總量仍然成交增加。全年十區(qū)房屋成交量達到1188萬平方米（預(yù)售商品房成交810萬平方米+二手成交378萬平方米），首次突破1000萬平方米大關(guān)。（6）二手房屋大幅增長全市十區(qū)二手房屋成交量達378萬平方米，成交金額為90億元。其中，原八區(qū)的二手房屋成交量為223萬平方米，成交金額為80億元，分別比2000年增長78.4％和50.94％，二手房屋成交兩占同期房屋交易總量的29.42％，高于2000年的18.27％。其中又以房改房上市交易的增長最快，2001年全年房改房上市成交面積32.34萬平方米，成交金額為9.98億元，分別比2000年增長161.44％和135.38％。二手房屋交易的活躍進一步推動商品房市場的活躍。（7）成交均價各有升降原八區(qū)登記的成交總體價格下降，預(yù)售商品房從2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。各分類物業(yè)市場各有升降。寫字樓成交均價為9259元/平方米，比2000年均價下降7.67％，年成交均價多年來首次低于10000元/平方米。2001年高層住宅均價為5168元/平方米，比2000年相比下降了3.71％。多層住宅和商鋪的均價則有所上升，與2000年均價相比，分別上升了6.95％和7.19％。（8）2001年住宅市場2001年全市十區(qū)批準預(yù)售住宅面積651萬平方米，占批準預(yù)售的商品房總面積的81.8％；登記成交的住宅面積為714萬平方米，占登記成交的商品房總面積的比重為88.15％。住宅成交量比同期上市量超出174萬平方米。市場的吸納能力穩(wěn)定，原八區(qū)的高層住宅，比去年成交量同比增長7.80％。2001年住宅市場情況面積單位：萬平方米；價格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，海珠區(qū)高層住宅成交量和批出量分別占全市高層住宅成交總量和批出總量的24.66％和22.04％；多層住宅番禺區(qū)居多，該區(qū)多層住宅成交量與批出量分別全市多層住宅成交總量的56.75％和69.75％。3、2002年1-8月廣州市住宅市場分析2002年1-8月廣州市房地產(chǎn)市場分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元高層住宅帶動住宅新增供應(yīng)增加全市批準預(yù)售住宅面積增加，主要是由于高層住宅供應(yīng)大幅增加，其中全市十區(qū)供應(yīng)增幅達到87.22％，抵消多層住宅供應(yīng)下降的影響。一手住宅成交量增加，多層住宅成交量下調(diào)今年住宅成交仍保持上升趨勢，高層住宅成交旺盛。八區(qū)的高層住宅成交量比去年同期增長11.36％，保持交易旺盛態(tài)勢。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長，預(yù)期市場壓力加大。高層住宅成交價格下調(diào)2002年八區(qū)的高層住宅成交價格比2001年同期略有下降，主要是市內(nèi)樓盤供應(yīng)量增加，各開發(fā)商降價促銷所致。2002年1-8月廣州市住宅市場分析面積單位：萬平方米；金額單位：億元（以上數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（二）項目所在區(qū)域市場情況1、廣州市東山區(qū)簡介東山區(qū)占地17.2平方千米，2000年末總?cè)丝?9,8592萬人，GDP為26,1712萬元，年末職工5,3120人，全年工資總額8,9495萬元，職工年人均工資1,6689元。社會消費品零售總額為67,8501萬元。廣州市東山區(qū)是廣東省的政治文化中心，歷來就是廣州高官巨賈云集之地。目前廣州軍區(qū)、中共廣東省委、省人大、省市政協(xié)、市政府部分部門、中新社廣州分社、羊城晚報社、南方日報社、廣東電視臺、粵港信息日報、中國科學(xué)院廣州分院、中山大學(xué)北校區(qū)（原中山醫(yī)科大學(xué)）、廣東工業(yè)大學(xué)等單位均駐扎在此。全區(qū)已形成環(huán)市東路——農(nóng)林下路——署前路——龜崗一片商業(yè)旺區(qū)。專業(yè)市場眾多，形成一批高收入的消費者，是本項目的目標消費群。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場、毛線布匹市場和摩托車市場、舊貨市場；較場西的摩托車零配件市場；文德路至文明路的文化書畫市場；陵園西路、中華廣場一帶的手機、電子通訊器材市場；中山三、四路小商品市場等等。區(qū)域內(nèi)賓館、食肆林立等具有特色的設(shè)施成行成市，已具規(guī)模，頗有知名度。東山區(qū)是一個成熟的老城區(qū)。區(qū)內(nèi)教育醫(yī)療等市政配套設(shè)施完善，交通便利。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。6所醫(yī)院分布在區(qū)內(nèi)，中山醫(yī)科大學(xué)全國知名。環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路三條城市主干線橫貫該區(qū)，與其間的縱向公路構(gòu)成密集的交通網(wǎng)絡(luò)。公交汽車站點星羅棋布，地鐵一號線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。正因為東山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購物、休閑、娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤的銷售也取得不錯的業(yè)績。因此，東山區(qū)的樓盤得到眾多消費者的青睞，綜合素質(zhì)高的樓盤從上市伊始就受到市場關(guān)注，例如錦城花園、東山雅筑等。東山區(qū)高層住宅市場情況2000-2002年8月東山區(qū)5號地段高層住宅市場情況面積單位：m2；金額單位：萬元；均價單位：元/m2（以上數(shù)據(jù)來源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）區(qū)域供應(yīng)情況東山區(qū)是老城區(qū)，占地面積小，房地產(chǎn)發(fā)展得早，目前可供開發(fā)的用地十分少，故區(qū)內(nèi)供應(yīng)的樓盤也屈指可數(shù)，而且絕大多數(shù)是單體樓，小區(qū)盤十分少，如2002年在售的住宅樓盤只有十幾個，能形成小區(qū)的只有東山雅筑、富力金羊花園（含富力東堤灣）和盈澤苑等3個樓盤。2001年東山區(qū)高層住宅供應(yīng)量為17.11萬平方米，2002年上半年為10萬平方米，分別僅占全市八區(qū)計高層住宅供應(yīng)量的5.02％和4.18％。東山區(qū)全年供應(yīng)量不足一個郊區(qū)大盤的供應(yīng)量，而且基本上以單體樓供應(yīng)為主。近3年，東山區(qū)5號地段的高層供應(yīng)量有上升趨勢，主要是一些舊城改造項目開工和已有項目繼續(xù)發(fā)展重疊，增加供應(yīng)量。但對于整個市場來說，供應(yīng)量仍舊較小，而且小于同期需求量。（2）區(qū)域成交情況2001年東山區(qū)高層住宅登記成交面積21.56萬平方米，2002年上半年成交面積為14.73萬平方米，這兩個數(shù)值均比供應(yīng)量大，說明市場需求除了能消耗同期供應(yīng)外，以前積壓的空置房也逐漸得到消化。東山區(qū)5號地段在2000-2002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢，說明東山區(qū)5號地段的需求量仍然旺盛。其中，2002年前8月份，高層住宅成交量比去年同期大幅上升接近40％，主要是由于小區(qū)樓盤東山雅筑上市帶動。再次印證東山區(qū)小區(qū)樓盤深受買家追捧。2001年和2002年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，東山區(qū)5號地段高層住宅單位平均成交面積下降，從110平方米減小到95平方米，但仍位居全市前列，高于全市92平方米的平均水平。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。（3）總體價格成交價格方面，由于東山區(qū)地價昂貴，供應(yīng)較少，故總體住宅售價是廣州最高的一區(qū)，高層住宅的供應(yīng)價格絕大部分在6000元/平方米以上，其中又以6000--8000元/平方米的樓盤為主。2002年前8月東山區(qū)5號地段高層住宅登記成交均價為人民幣6676元/平方米，比2001年同期的7154元/平方米下降6.65％。就全年來看，受廣州整體樓價下調(diào)的影響，近3年東山區(qū)5號地段高層住宅的價格處于微跌態(tài)勢。2000年為8365元/平方米（錦城花園、東風(fēng)廣場均在售），2001年為6910元/平方米（高價樓盤進入尾盤銷售階段，成交以中高價位樓盤為主）。進入2002年，高層住宅價格繼續(xù)下降，均價超過7000元的在售樓盤只有東山雅筑，成交均價下降至6679元/平方米。由于地處市中心，東山區(qū)住宅存在居住環(huán)境較差、樓價卻高企的問題，但其在生活配套、交通等許多方面有其它區(qū)域不可取代的優(yōu)點，故該區(qū)樓盤的成交情況仍然較好。該區(qū)樓盤消費者主要是區(qū)內(nèi)居民、中產(chǎn)階層、或在區(qū)內(nèi)工作的高級白領(lǐng)階層。（4）區(qū)域地段市場情況從分布上看，東山區(qū)可分為以下地段：①二沙島；②東湖；③區(qū)莊附近及以西的商務(wù)區(qū)；④淘金小區(qū)，麓湖；⑤動物園與水蔭路、五羊新城；⑥環(huán)市東、東風(fēng)東；⑦大沙頭西與東華路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。由于區(qū)內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)緊張，該區(qū)樓盤以單體樓為主散布在各個地段。去年東山區(qū)高層住宅成交主要集中在東湖、大沙頭西與東華路、五羊新城、環(huán)市東、中山一路、東風(fēng)東、動物園與水蔭路（即②⑤⑥⑦⑧），成交面積占全區(qū)成交量的75%以上，這些地段住宅平均成交面積略大于該區(qū)其他地段。（三）錦城南苑項目可比樓盤調(diào)查分析1、選擇可比樓盤的基本原則細分市場相近；未來有一定的持續(xù)供應(yīng)量。2、東山區(qū)中選擇可比樓盤的標準和結(jié)果通過對東山區(qū)高層住宅市場的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項目所在地相比的地段，環(huán)市路--東風(fēng)路--中山路、東湖--白云路、動物園--水蔭路以及五羊新城等符合要求。再從其中挑選出素質(zhì)較好、未來有持續(xù)供應(yīng)的樓盤，包括東湖御苑、東風(fēng)廣場、東山雅筑。3、東山區(qū)外可比樓盤的選擇標準和結(jié)果廣州市正在不斷擴張，新區(qū)的發(fā)展速度加快，所以除了同區(qū)可比地段要求的條件，選擇區(qū)外可比地段條件還包括規(guī)劃前景、投資前景。珠江新城作為未來廣州市的新城市中心，是最直接、最大的對手。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對具有同樣的市場消費定位的樓盤也在對比之列?？杀葮潜P有：東山區(qū)的富力東堤灣、東山雅筑、盈澤苑、東風(fēng)廣場、和風(fēng)雅居；珠江新城的星匯園；天河的天文苑；東風(fēng)西路的嘉和苑。4、可比樓盤分析研究結(jié)果：平均價格主要在6800--8200元/平方米之間。（1）珠江新城（星匯園）珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。東片由南國花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構(gòu)成。匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈同屬一個小區(qū)，分別由3個發(fā)展商開發(fā)。由于開發(fā)時間較早，至今銷售已接近尾聲，且其設(shè)計、裝修標準等已落后，故排除在外。東片在售的南國花園和新城海濱花園，以毛坯房入市，均價在7000元/平方米，如果加800元/平方米的裝修費，均價在7800元/平方米。兩個樓盤均有相當(dāng)數(shù)量的存貨，新城海濱花園的發(fā)展商因資金問題延緩了開發(fā)速度。西片由南天廣場、名門大廈、新大廈、星匯園和漾晴居組成。其中南天廣場和名門大廈已售完或剩余尾貨。單位面積在168--184平方米的新大廈是在珠江新城唯一能保持均價在10000元/平方米的樓盤（按提供價目表計算）。相信這與其大廳大房大戶的概念、豪華的裝修材料、高貴的設(shè)計與率先采用的帶租約銷售方式有很大關(guān)系，該樓盤開始銷售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務(wù)公寓，加入成為“金鑰匙”國際管理會員，特聘請一批專門從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價格在$3000—$5000左右，然后銷售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷售情況有所改善。星匯園和漾晴居同是城建總、越秀開發(fā)，帶裝修均價約7100元/平方米。自去年9月份銷售至今，星匯園售出不足300套，約占總供應(yīng)量的20％，漾晴居售出60套。星匯園售出的單位絕大部分是90來平方米的向花園單位，128平方米的單位因景觀和布局問題出貨極難，另外80多平方米的北向單位也不好售。這樣大量的單位滯銷，工程進度又接近竣工，開發(fā)商面臨巨大的壓力。目前該地段內(nèi)物業(yè)的一手平均價格基本能維持在7000元/平方米以上。（2）天河北（天文苑）天河北經(jīng)過一段時間的急跌，目前價格下跌的速度已減慢。指標性樓盤帝景苑的均價下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤完工后銷售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬多平方米，但該樓盤十分依賴廣告推廣，這方面費用占成本的比例相當(dāng)高。另一個大型樓盤天譽花園毛坯房均價7332元/平方米，是面對綠化廣場的首排物業(yè)，其一期銷售較順利。2001年推出的新盤天文苑，因鄰近中信廣場、城建大廈、市長大廈等商務(wù)樓，租賃需求大，故小單位熱銷，不少業(yè)主購買該盤作為投資。目前這一地段高層住宅價格維持在6500—8000元/平方米之間。（3）項目周圍樓盤（富力東堤灣、東風(fēng)廣場、和風(fēng)雅居）東風(fēng)廣場位處環(huán)市路和東風(fēng)路之間。以錦城地塊目前被兩條高架路夾擊的狀況，與東風(fēng)廣場相比處于劣勢。根據(jù)東風(fēng)廣場最近的開發(fā)方案，將要開工的T5、T6棟單位面積在64--123平方米，并主要在64--108平方米之間。這在平均面積達112平方米的東山區(qū)樓市來說，只算是中等偏小戶型。東風(fēng)廣場一直與錦城花園競爭，但該樓宇由于在市場定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷手法都出現(xiàn)不少問題，故其銷售情況遠遜于錦城。最近該公司又出了些問題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應(yīng)。富力公司收購金羊花園第三期，并將小區(qū)冠名為富力金羊花園，第三期也定名為富力東堤灣。該項目在2002年8月18日開售，由于緊靠本項目，將成為本項目的一個主要競爭對手。與本地塊相連的和風(fēng)雅居項目，由于在2001年正式推售，避開東山雅筑和富力東堤灣，熱租的中小戶型銷售情況還過得去，剩下的大單位對本項目形成競爭。（4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買家是新加坡、香港和外企的高級人員。推出單位均價7690元/平方米，不帶裝修，部分單位內(nèi)無間隔。2000年11月下旬正式推出，銷售情況普通，120平方米以上大單位認購情況較好。由于定位相近，故也列為可比對象。（5）東山區(qū)其他樓盤（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價9890元/平方米，帶豪華裝修。已基本建成現(xiàn)樓，但銷售十分不理想。發(fā)展商已準備將兩棟塔樓的全部單位改做商務(wù)公寓出租經(jīng)營。富力盈澤苑在中華廣場附近，與本項目同屬中山路，與本項目形成競爭。（四）錦城花園二手市場調(diào)查對于本項目，來至錦城花園二手市場的競爭將是直接的。分析錦城花園的業(yè)主轉(zhuǎn)手的原因，主要有兩點：其一，內(nèi)環(huán)路的興建以及錦城花園二期的入伙，使得錦城花園的居住素質(zhì)有一定程度的降低，達不到部分業(yè)主的預(yù)期；其二，錦城花園二期入住后，租賃市場因供應(yīng)量的大幅增加，租金回落較多，投資回報達不到投資者的預(yù)期。錦城花園二手市場在短時間內(nèi)供應(yīng)量急速增加，導(dǎo)致二手市場的價格跌落幅度較大。錦城花園一期的二手價格約為8000—10000元/平方米，二期的二手價格跌值更大，北向的小單位最低可以在6200元/平方米的價位達成交易，南向的單位的成交價格在8000元/平方米左右。（五）同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標準，錦城南苑項目建安費按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計，裝修標準同中海錦苑）；地下室建筑費按2500元/平方米計算(含機電設(shè)備)。（六）同類住宅平均銷售單價根據(jù)上面對可比項目的界定標準，本報告選取富力東堤灣、東風(fēng)廣場、星匯園、東山雅筑、和風(fēng)雅居、嘉和苑、富力盈澤苑、天文苑、東湖御苑等9個樓盤作為比較對象，并考慮錦城花園二手成交的情況，通過地段、繁華程度、交通、服務(wù)設(shè)計、居住環(huán)境等多項指標對競爭樓盤的銷售單價進行修正，通過市場比較法得到本項目的銷售價格為7525元/平方米。為使項目有較好的市場反映，并考慮到將來尾貨銷售的問題，最后總體均價達到人民幣7500元/平方米是比較可行的。詳見附件三－四。三、發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃基本數(shù)據(jù)序號項目面積備注一用地面積（M2）12000二扣除規(guī)劃路后面積三總建筑面積（M2）42000容積率3.5(一)地上總建筑面積（M2）420001有償?shù)模∕2）（1）住宅（M2）41500（２）有償公建0暫定2無償?shù)模∕2）暫定無償公建（M2）500暫定(二)地下室（M2）4000暫定1人防、設(shè)備、輔助用房（M2）2000未定2車庫（M2）2000未定三總可售面積（M2）41500不含車庫四容積率3.5五建筑密度未定六住宅戶數(shù)約395套七小區(qū)人口1383按每戶3.5人算（二）規(guī)劃的要求與限制未定。（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想本項目計劃發(fā)展為22層左右的中高層住宅物業(yè)，建筑面積約為46000平方米。項目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計合理、裝修精美豪華，區(qū)內(nèi)罕有的大型精品高尚住宅小區(qū)。（四）計劃發(fā)展期本項目的計劃發(fā)展期為三年（至項目合作合同簽訂到項目銷售完畢）。從簽定合作協(xié)議之日起，由于要有9個月時間興建部隊的新營房，故其中前9個月為建設(shè)軍隊的新營區(qū)及本項目規(guī)劃設(shè)計和報建期，項目建設(shè)周期為19個月（包括場地平整），銷售期為15個月，建設(shè)期與銷售期相搭接，合計需25個月。計劃發(fā)展計劃見附件二。（五）錦城南苑項目的SWOT分析1、優(yōu)勢(Strengths)（1）錦城花園聲名遠播，項目與錦城連成一片，可借助錦城的品牌形象。（2）與錦城連成一片后，借助錦城的現(xiàn)有配套，可減少南苑項目配套設(shè)施的建設(shè)；而且整個小區(qū)的占地面積將超過6萬平方米，在城市中心區(qū)十分罕有；（3）地理位置優(yōu)越，新舊城區(qū)的交界處，交通便利；（4）地價較合理；（5）教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，且有東風(fēng)東小學(xué)作為區(qū)內(nèi)配套。國海外的品牌在廣州市的高檔市場已樹立良好的口碑。2、劣勢(Weaknesses)（1）作為高檔住宅，缺乏優(yōu)美的景觀條件支持，特別是項目南面靠高架路比較近，有較嚴重的噪音、廢氣污染；（2）錦城花園開發(fā)周期長，有一定品牌老化的現(xiàn)象；（3）錦城花園原有的會所設(shè)施不足。隨著大量業(yè)主的入伙，小區(qū)原有的高尚的生活素質(zhì)受到一定的影響，其高檔住宅樓王的形象有所減弱；（4）錦城花園現(xiàn)有的配套已落伍于變化迅速的生活觀念，如“網(wǎng)絡(luò)生活”無法在小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)，配套設(shè)施有待提高；3、機會(Opportunities)（1）通過對市場的調(diào)查和分析，掌握買家的置業(yè)傾向和居住要求，在規(guī)劃設(shè)計時可以充分滿足市場的需要，增強項目的核心競爭力；（2）城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量有限，能夠成一定規(guī)模的小區(qū)用地更少，未來新增競爭對手不多；（3）東山區(qū)樓盤總體素質(zhì)較低；（4）市場上已出現(xiàn)從郊區(qū)向城市“回流”的現(xiàn)象，人們還是習(xí)慣方便的生活；郊區(qū)樓盤缺乏成規(guī)模市政配套的缺點逐漸被發(fā)現(xiàn)，交通更是一個實際性的問題，人們對選擇郊區(qū)樓盤進入反復(fù)期，市區(qū)樓盤重受青睞。尤其是城市的富裕階層，因為有較強的夜生活習(xí)慣，所以更加傾向于購買生活方便的城區(qū)內(nèi)物業(yè)；（5）錦城花園已經(jīng)具備良好的素質(zhì)和口碑，并且中海的物業(yè)管理在廣州市仍處于領(lǐng)先的行列，可以通過策劃一系列活動，提高錦城花園的美譽度，提高潛在買家的購買動機和對比權(quán)重；（6）隨著中國加入WTO，市場上對于高檔住宅物業(yè)的需求將會增加，二手市場和租賃市場將會趨于活躍。4、威脅(Threatens)（1）珠江新城初具規(guī)模，開發(fā)速度加快，且廣州市政府重新規(guī)劃珠江新城的功能后，住宅面積大幅減少，使該區(qū)住宅更具魅力。倘若珠江新城的樓宇價格向下調(diào)整，對本項目的威脅更大；（2）天河北路一帶物業(yè)價格下挫幅度比較大，價格上對本項目存在競爭。（3）錦城花園的二手物業(yè)的銷售價格及廣州整體高檔住宅價格下挫，投資者信心不強；通過以上分析，錦城花園的高級樓王地位雖有削弱，但其作為城區(qū)內(nèi)的豪宅印象依然被大部分市民、潛在消費者和業(yè)界認識所認同，作為具有較高素質(zhì)的住宅物業(yè)的領(lǐng)先者的地位依然穩(wěn)固。與珠江新城、天河北等地段的樓盤相比，便利的生活設(shè)施、完善的商業(yè)、市政、醫(yī)療配套以及豐富的教育資源令新區(qū)在這些方面難望其項背。同時，錦城南苑也面臨重重困難：內(nèi)環(huán)路放射線的包圍；錦城二期的施工質(zhì)量難讓業(yè)主滿意；原有小區(qū)會所已不足以支持更多的居住人口；二手、租賃價格走低，對錦城花園產(chǎn)生負面影響；市場競爭日益激烈，珠江新城、天河北等新區(qū)的發(fā)展不斷地改變房地產(chǎn)市場格局，把人們的注意力不斷向東吸引。（六）目標市場的確定和發(fā)展定位1、銷售對象的確定錦城南苑消費者定位的原則是：在錦城花園原有定位的基礎(chǔ)上，爭取原有群體，范圍適當(dāng)擴大，重點稍有不同。根據(jù)對錦城花園業(yè)主的分析，錦城花園的購買者多數(shù)是有自己生意的成功者（生意已經(jīng)步入穩(wěn)定的發(fā)展階段）、企業(yè)的高層管理者，部分專業(yè)人士如律師、醫(yī)生、娛樂界藝員等高收入人群；年齡層次在30—50歲之間；多次置業(yè)；較少有三代同居；一部分置業(yè)的目的為投資和保值。建議錦城南苑在上述基礎(chǔ)上，進一步開拓目標消費者的范圍，因為項目的預(yù)期價格為7500元/平方米，單位總價79萬元的住宅，在可取得住房抵押貸款的條件下，有購買能力的人群更廣，如三資企業(yè)、私企或經(jīng)濟效益較好的國有企業(yè)的中層管理者、處于事業(yè)開創(chuàng)和發(fā)展階段的私營者、從事高科技工作的人士、金融、保險、證券等中介人士。同時，我們應(yīng)該注意到，因錦城花園的租賃和二手市場的回報率的下降，作為投資者的買家將更加慎重，其購買的意愿將進一步降低，所以，本項目需考慮消費者的購買目的，重點在實用型買家為主，投資型買家為可能的補充。2、價格定位綜合可比樓盤和錦城二手價格，考慮地段、繁華程度、交通、房屋設(shè)計、居住環(huán)境、周邊配套設(shè)施、交樓標準、交樓時間、開發(fā)商聲譽，按市場比較法計算，初步建議錦城南苑日后帶裝修現(xiàn)樓折實按揭均價為7500元/平方米。3、項目定位本項目初步定位為城區(qū)內(nèi)高檔精品住宅，在延續(xù)錦城花園原有的品質(zhì)、內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代、先進的因素，小區(qū)的設(shè)計強調(diào)環(huán)境優(yōu)美，充分考慮到購買者的對于現(xiàn)時居住理念，兼顧景觀和朝向等因素，營造出倍受市場推崇的錦城花園三期的物業(yè)形象。（錦城南苑項目將為這部分消費者提供享受型的擁有完善商務(wù)和生活服務(wù)的市中心生活豪庭，并讓其子女有更大的機會入讀東山名校。）根據(jù)本項目的消費者定位，建筑設(shè)計以三房為主，兩房為副，兩房所占比例不超過30%，主力面積以105平方米。（七）銷售速度預(yù)測詳見附件二。四、發(fā)展成本計劃總投資的構(gòu)成及各部分所占的比重如下：土地成本：7595萬元拆遷補償、土地稅費、三通一平等其他費用：7595萬元前期費用：335萬元72.83元/m2×46000m2３、建安及相關(guān)費用：15051萬元3271.96元/m2×46000m24、銷售費用：2993萬元（其中：營銷費用約98萬，銷售稅金1837萬元，銷售費用1058萬元）650.65元/m2×46000m25、間接費：654萬元142.17元/m2×46000m26、不可預(yù)見費：260萬元預(yù)計：260萬元五、財務(wù)評價（一）項目資金回收及還貸期限如果項目能在2003年第一季度末開始動工，則預(yù)計在2005年第二季度可以收回全部投資，項目累計現(xiàn)金流量為正值。項目總投資約人民幣2.69億元，計劃投入自有資金6000萬元，向銀行借貸8000萬元，其中2000萬貸期為1.5年，4000萬（分兩次提?。┵J期為1年，2000萬貸期為0.5年，加上項目預(yù)售回收資金的投入，可滿足項目全部的資金需求。（二）項目投資利潤測算錦城南苑地塊項目投資利潤測算表貨幣單位：萬元人民幣銷售收入32569稅前成本25051稅前利潤5682增值稅0所得稅1875稅后利潤3807總成本利潤率15.20％自有資金年內(nèi)部收益率38.14％（借貸資金計息）注：銷售收入按正常售價銷售，稅前利潤已扣除銷售稅金。（三）財務(wù)機會/風(fēng)險分析及應(yīng)對措施1、若以內(nèi)資企業(yè)形式開發(fā)該項目，需投入6000萬元自有資金作為注冊資金，加上0.8億元的貸款即可完成項目投資的資金需求。按照目前廣州公司的情況，取得1億元1-2年期貸款應(yīng)該問題是不大的。2、根據(jù)該項目的項目流量安排，正常銷售情況下安排0.8億人民幣的貸款，其中2000萬元的貸款期限為1.5年，4000萬為1年（分兩次借貸），2000萬為0.5年。為降低資金成本和利率風(fēng)險，并考慮的該項目的建設(shè)周期短，項目的建設(shè)資金仍以回收資金滾動發(fā)展為主。若銷售情況不理想，計劃爭取將1.5年期銀行貸款延長至2年期，或1年期內(nèi)的貸款延長至一年，且從利息成本支出上已經(jīng)對這種抵抗風(fēng)險的情況進行計息；若均轉(zhuǎn)為2年期貸款，需要多支付約30萬元利息。3、該項目在開工前就必須把所有的土地轉(zhuǎn)讓費及中介費7350萬元支付完畢，存在一定的資金風(fēng)險，如市場發(fā)生劇變或交易過程中出現(xiàn)變故，項目暫不宜開發(fā)，則會背較沉重的資金壓力，項目的資金成本也會較高。故一方面，我司需充分利用軍方建新營房的9個月時間內(nèi)，完成項目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、報建等工作，創(chuàng)造條件爭取項目早日上馬，另一方面在簽訂合作合同的時候，充分考慮支付時機問題，以此促進合同的順利執(zhí)行。（四）財務(wù)評估結(jié)論從以上的財務(wù)分析，若能按計劃執(zhí)行，此項目是可行的。六、項目風(fēng)險分析（一）盈虧平衡分析1、投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表，本項目靜態(tài)投資回收期為1.98年，動態(tài)投資回收期為2.31年（以年利率5.49%計）。2、保本售價若住宅及111個車位（13萬/個）能夠全部售磬，則本項目的住宅保本售價為6071元/平方米。若住宅全部售磬，車位不銷售，則本項目住宅的保本售價為6339元/平方米。3、保本銷售率若住宅均價7500元/平方米，111個車位的全部售出（13萬/個），則保本銷售率為住宅售出79.88%；若維持住宅均價7500元/平方米，車位13萬/個，則這兩項各自銷售率達80.77%才可保本；若住宅均價7500元/平方米，車位不銷售，則住宅銷售率需達84.52%方可保本。（二）敏感性分析本可行性研究從售價、建筑成本、地價、利息和貸款額度五個方面考察這些因素變化對總成本利潤率、自有資金內(nèi)部收益率的影響。本項目的總成本利潤率和內(nèi)部收益率都對項目的售價變化十分敏感，建筑成本變化次之，對利息和貸款額度的變化則不太敏感。相對而言，容積率的變動直接影響到樓面地價、銷售面積，從敏感性圖表看，容積率對成本回報率的影響較大，但實際上對利潤的影響非常大，容積率每增加5％，稅后利潤增加大約1320萬，約占投資總額的5％。針對敏感性分析，建議在項目開發(fā)過程中注意以下幾點：1、長期做好市場研究及營銷策劃工作，仔細選擇最合適的時機銷售，確保銷售價格和銷售速度能按計劃完成。2、發(fā)揚中海一貫以來“締造精品樓盤”的理念，要使本項目全面超越競爭對手，以“優(yōu)質(zhì)”取得“優(yōu)價”。3