項目名稱西安匯成和苑課件

長城新盛?西安匯成和苑項目組合投資

集合信托計劃長城信托2014.4長城新盛?西安匯成和苑項目組合投資

集合信托計劃長城信托目錄1項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點151128323438目錄1項目概述1項目概述——產(chǎn)品要素（1/2)信托計劃產(chǎn)品要素表1項目概述——產(chǎn)品要素（1/2)信托計劃產(chǎn)品要素表1項目概述——產(chǎn)品要素（2/2)信托計劃產(chǎn)品要素續(xù)表1項目概述——產(chǎn)品要素（2/2)信托計劃產(chǎn)品要素續(xù)表1項目概述——交易結構1項目概述——交易結構目錄1511283234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(1/5)西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務的公司2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(1/5)西安知時公司股東為劉思甜、朱博學、劉甲午三名自然人；劉思甜為公司實際控制人。2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2/5)實際控制人公司股東為劉思甜、朱博學、劉甲午三名自然人；劉思甜為公司實際2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(3/5)劉思甜

主要榮譽及職務劉思甜先生現(xiàn)投資控制12家企業(yè)，并長期擔任湖南商會異地會長，在湖南商人及當?shù)鼐哂幸欢ㄖ取?交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(3/5)劉思甜2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(4/5)2011年：2011投資建設銅川錦繡小區(qū)經(jīng)濟適用房項目，共十棟樓，建筑面積12.88萬平米2009年：2009年投資建設三一重工咸陽6S重型機械銷售店、廠房項目2011年：2011年投資建設西安長豐園小區(qū)三區(qū)1、2、3號樓住宅及5號樓商業(yè)，項目建面8萬平米西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理團隊2010年：2010年投資建設解放軍第323醫(yī)院綜合樓項目公司實際控制人具有20年以上豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗三一重工咸陽6S店解放軍323醫(yī)院西安長豐園小區(qū)銅川錦繡小區(qū)2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(4/5)20112交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(5/5)截至2013年12月，公司資產(chǎn)總額63024萬元，主要為存貨和預付款項。公司資產(chǎn)負債率為57.68%，負債主要為股東借款和定向銷售定金。資產(chǎn)總額63024萬元預付款項11754萬元存貨42803萬元資產(chǎn)及負債結構主要科目具體分析預付給總包方中十冶集團及云輝土方的匯成和苑項目工程費土地費用、前期費用、建安費用等項目開發(fā)成本負債總額36355萬元銷售定金22892萬元股東及關聯(lián)方借款11320萬元其中西安交大18921萬、西安廣電1657萬、曲江圣境2314萬股東借款8077萬元；易芳等關聯(lián)方往來款3243萬2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(5/5)截至20目錄1511283234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析

3.1市場分析3.2用款項目情況3.3還款來源測算4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述3用款項目及還款來源分析——項目概覽本信托計劃用款和還款來源均為西安匯成和苑項目。西安交大等定向銷售，已預定住宅面積90%，銷售難度小；第一還款來源7.26億元覆蓋信托融資本息和2.48倍;銷售回款總計可實現(xiàn)14.3億元，覆蓋信托融資本息和的4.92倍；項目總工程量已完成70%，預計2014年8月整體竣工，項目完工風險小。3用款項目及還款來源分析——項目概覽本信托計劃用款和還款來源3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀陜西省省會、西北五省第一大城市，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地；新一線城市，僅次于天津，領先于廈門、無錫、福州等，根據(jù)《2013年第一財經(jīng)周刊城市排名》；2009年國務院批準《關中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將西安建設成國際化大都市，西咸新區(qū)是中國第七個國家級新區(qū)；西安市總面積為9983平方公里；常住人口855萬，總人口約1055萬；2012年GDP4369億，西北地區(qū)第一,近9年年均增長13%。西安市位置教育、科研實力中國重點高等院校，全國第三，僅次于北京、上?？茖W研究、國防科技和高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實力居全國第三位西安GDP占西北五省比例高達14%86%人口占比9%86%3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀陜西省省會、西北五省第一3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安高等教育資源西安高新技術、航空航天科技產(chǎn)業(yè)中國重點高等院校最為集中的城市之一，在校學生人數(shù)與教育綜合質量僅次于北京、上海，居全國第三位；西安現(xiàn)有普通高等院校37所，民辦及其他高等教育機構36所，其中全國前百名大學就有6所；博士點334個，國家級重點學科60個，兩院院士密度名列前茅。我國科學研究、國防科技和高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實力居全國第三位。市級以上科研機構672家，國家重點實驗室93個，每年3000多項科技成果，科技進步對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到50%。西安高新區(qū)創(chuàng)新競爭力排名在全國107個開發(fā)區(qū)位于第三位，僅次于北京中關村、上海張江科技園。高新區(qū)現(xiàn)有從業(yè)人員54.6萬人，留學回國人員2.2萬人，西安研發(fā)人員穩(wěn)定性好，流動性小。高素質人口導入年均增長13.1萬人3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安高等教育資源西安高新3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安市區(qū)域圖西安市軌交規(guī)劃西安市現(xiàn)轄行政區(qū)：9區(qū)4縣，市區(qū)包括新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)；西安市區(qū)位板塊：高新、曲江、城南、浐灞等10個板塊其中，高新、曲江為核心板塊，城南板塊是位于高新、曲江之間的傳統(tǒng)黃金住宅區(qū)域規(guī)劃線路15條，總長586.7公里目前已開通1號線、2號線在建3號線、4號線，5號線中國西北地區(qū)首個、中國大陸第十個運營軌道交通系統(tǒng)的城市曲江板塊城南板塊長安區(qū)板塊浐灞板塊漢長安城遺址保護區(qū)高新板塊老城區(qū)板塊西郊板塊東郊板塊大明宮板塊北郊板塊3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安市區(qū)域圖西安市軌交規(guī)3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市各區(qū)域2013年西安商品房成交市場情況2013區(qū)域板塊供求情況2013年10月，西安市普通住宅共成交82.58萬平米，環(huán)比下滑7.6%，同比上升13.37%；成交價格為6838元/平米，環(huán)比上升2.11%，同比上升4%，價格逐步上升。2013年度，城南板塊作為傳統(tǒng)成熟住宅區(qū)域，成交量領先，領先于曲江、高新兩大核心板塊；成交價格，曲江板塊10534元/平米領先西安市場；城南板塊成交價格以8706元/平米僅次于曲江板塊。2013年西安市商品房成交價格逐步上升，城南板塊成交量、成交均價領先。3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市各區(qū)域2013年西安商品房成3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖城南板塊鏈接西安兩大核心板塊—曲江、高新；早期進駐重點企業(yè)、院校形成成熟住宅區(qū)。3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖一環(huán)：古城墻匯成和苑陜西省政府8KM曲江浐灞高新城南對應上海內中環(huán)間、北京三四環(huán)間3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖城南板塊鏈接西安兩大核心板3.2用款項目情況——項目周邊配套項目周邊配套完善，交通便捷；西安地鐵2號線會展中心站，地鐵5號線東儀路.交通便利的成熟配套住宅區(qū)周邊交通：周邊有30路;44路;204路;226路;709路;905路等公交車，路線通達全城地鐵2號線會展中心站2.4公里；地鐵5號線東儀路站800米距離陜西省政府8公里，西安咸陽國際機場30公里，距離西安火車站9公里鏈接曲江、高新兩大核心板塊周邊商業(yè)：華潤萬家超市、麥德龍超市、巴黎春天、萬豪酒店、奧特萊斯、世紀金花商業(yè)中心、萬象春天·金街、城市立方曲江商圈、高新CBD等周邊配套：學校：電子城小學、西安南苑中學、西安電子科技中學、西安交大第二附屬中學、西安交通大學、西安美院、西安石油大學等醫(yī)院：西安交大醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院、陜西省第三人民醫(yī)院、五二一醫(yī)院、西安市第八醫(yī)院銀行：建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行等周邊景觀：大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城3.2用款項目情況——項目周邊配套項目周邊配套完善，交通便3.2用款項目情況——項目規(guī)劃指標及建設現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀-全景3號樓-已建至7F2號樓-已封頂1號樓-已建至12F6號樓-已封頂4、5號樓地下部分項目總工程量已完成70%，預計2014年8月整體竣工。3.2用款項目情況——項目規(guī)劃指標及建設現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀-全景3.2用款項目情況——城中村改造項目背景及流程根據(jù)2009年6月30日西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室文件《2009年城中村改造方案批復》的項目名單予以公布，西安市雁塔區(qū)雙橋頭村被列為西安市2009年度第一批城中村改造村之一。標準城中村改造程序及完成情況第一批城中村改造項目城中村改造前，西安市三環(huán)以內，六個城區(qū)城中村292處；總人口近240萬違章建筑不安全、生活環(huán)境差、公共資源不足、人口混雜西安市城中村改造背景3.2用款項目情況——城中村改造項目背景及流程根據(jù)20093.2用款項目情況——項目開發(fā)過程2證、城中村改造文件齊備20092011201220132014城中村改造立項城中村改造方案批復出讓土地掛牌出讓土地收儲、招拍掛正式銷售、項目竣工商品房部分正式銷售及竣工拆遷安置完成安置房建設完成、原村民回遷取得出讓用地土地證西雁國用(2013出)第391號商品房開發(fā)階段開始城中村改造階段結束項目已于2012年完成城中村改造階段，開始商品房開發(fā)階段。3.2用款項目情況——項目開發(fā)過程2證、2009201123.2用款項目情況——資金用途已投入52740萬未投入28091萬再投入6091萬自有資金30648萬信托資金22000萬銷售已投22092萬38%自有資金65%已投入資金資金需求背景：2013年10月，央視焦點訪談曝光，未取得預售證的城改類項目停止房展會及無證發(fā)放按揭款。知時節(jié)房產(chǎn)尋求融資。3.2用款項目情況——資金用途已投入未投入再投入自有資金信3.2用款項目情況——建筑形態(tài)及房型設計項目將以中小戶型為主，主力房型為78平米-99平米的兩房，119平米-142平米的三房；項目所有戶型均為“雙南”、“南北通”戶型；“四明”格局；大理石及石板材干掛、城中村改造項目中不配置安置房的中小戶型高端居住社區(qū)。78平米，2室2廳1衛(wèi)99平米，2室2廳1衛(wèi)119平米，3室2廳2衛(wèi)3.2用款項目情況——建筑形態(tài)及房型設計項目將以中小戶型為3.2用款項目情況——周邊在售住宅項目項目所在的城南板塊共有在售住宅項目共18個。周邊在售住宅項目銷售均價為7420元/平方米，近1年漲幅為12.7%。3.2用款項目情況——周邊在售住宅項目項目所在的城南板塊共有3.2用款項目情況——周邊在售商業(yè)項目周邊在售商業(yè)項目有限，可比項目中1F3.5萬/平方米，負1F2萬，2F1.8萬。綜上所述，項目銷售及定價策略較合理。住宅以低于市場價23%鎖定西安交大教師等定向90%房源。同時穩(wěn)定高質量消費群帶動商業(yè)價格向上空間。3.2用款項目情況——周邊在售商業(yè)項目周邊在售商業(yè)項目有限3.2用款項目情況——定向銷售客戶群90%房源已預定；2014Q3（預計）取得預售證、銀行按揭貸款發(fā)放后即可收取4.3億元應收房款。均價5183元，低于周邊均價30%，低于未售住宅定價23%；吸引高校教師、廣電從業(yè)者入住；住宅品質氛圍提升；配套商業(yè)匯聚強大消費力西安交大西安廣電曲江圣境3.2用款項目情況——定向銷售客戶群90%房源已預定；203.3還款保障性——兩大還款來源第一還款來源：已定住宅應收房款、未售住宅房款、車位費，合計7.26億，可覆蓋信托本息和2.48倍，安全性較高。銷售回款總計可實現(xiàn)14.3億元，覆蓋信托融資本息和的4.92倍。已定住宅應收房款4.31億未售住宅銷售收入0.97億未售車位銷售收入1.98億第一還款來源第二還款來源商業(yè)面積2.4萬平米銷售收入4.84億抵質押物處置收入信托存續(xù)期間銷售流入合計14.3億第一還款來源合計7.26億3.3還款保障性——兩大還款來源第一還款來源：已定住宅應收3.3還款保障性以未售住宅6800元/平米、商業(yè)均價2萬元/平米測算；項目內部收益率27.6%，資本金內部收益收益率43.2%。信托存續(xù)期內項目銷售現(xiàn)金流入預計可達到14.39億，是本次信托融資本息和的4.9倍。項目歸還信托本息后累計凈現(xiàn)金流入仍有6.39億元，保障性較高。3.3還款保障性以未售住宅6800元/平米、商業(yè)均價2萬元/3.3還款保障性——壓力測試壓力測試I-銷售單價下降5%-40%還款現(xiàn)金流對項目銷售單價下降不太敏感；在下降30%的情況下，項目凈利潤為1.3億元，實現(xiàn)盈虧平衡，資金安全性也較高；在銷售單價下降40%的極端情況下,項目凈利潤率4.3%。壓力測試II-成本上升5%-50%還款現(xiàn)金流對項目成本上升敏感性一般，在成本上升50%的極端情況下，項目凈利潤仍能達到2.6億元，較為安全。3.3還款保障性——壓力測試壓力測試I-銷售單價下降5%-4目錄1511293032361項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算及擔保5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述5.1抵質押物價值測算土地+在建工程要點數(shù)量及價值抵押率土地面積27230.22平方米；評估價值34000萬元西雁國用(2013出)第391號建筑面積141549平方米評估價值11600萬元抵押土地上在建工程靜態(tài)抵押率48.25%動態(tài)抵押率32.54%

我部聘請上海東洲房地產(chǎn)估價有限公司于2014年3月對抵押物進行評估，評估價值為45600萬元；動態(tài)抵押率32.54%；靜態(tài)抵押率為48.25%。知時節(jié)房產(chǎn)51%股權過戶、49%質押100%股權按實收資本估值1500萬元抵押+股權過戶綜合擔保率46.71%優(yōu)先級資金信托22000萬元5.1抵質押物價值測算土地+在建工程要點數(shù)量及價值抵押率土地5.2擔保人及擔保能力凈資產(chǎn)合計7.8億-或有負債0=擔保率28.2%5.2擔保人及擔保能力凈資產(chǎn)合計7.8億目錄1511283232361項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述5項目收益性年化銷售費年化投資者收益及推介費（預計）年化打包成本本項目收益性較高5項目收益性年化銷售費年化投資者收益及推介費（預計）年化打包目錄1511293234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述6風險揭示及對策——風控措施(1/2)本信托計劃風險控制要素表6風險揭示及對策——風控措施(1/2)本信托計劃風險控制要素6風險揭示及對策——風控措施(2/2)本信托計劃風險控制要素續(xù)表6風險揭示及對策——風控措施(2/2)本信托計劃風險控制要素目錄1511293234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述7投資亮點湖北治歷、湖北湘荊擔保能力強還款來源可靠，短期應收房款4.3億元，總14.3億銷售現(xiàn)金流入覆蓋信托融資本息4.92倍抵押物流動性強;靜態(tài)抵押率48%、動態(tài)抵押率33%戰(zhàn)略合作—陜西和諧投資基金首個重點合作項目，提升陜西知名度6大投資亮點11條風控措施嚴格控制風險住宅項目地理位置優(yōu)越、品質稀缺、已定向銷售90%7投資亮點湖北治歷、湖北湘荊還款來源可靠，短期應收房款4.3謝謝！謝謝！長城新盛?西安匯成和苑項目組合投資

集合信托計劃長城信托2014.4長城新盛?西安匯成和苑項目組合投資

集合信托計劃長城信托目錄1項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點151128323438目錄1項目概述1項目概述——產(chǎn)品要素（1/2)信托計劃產(chǎn)品要素表1項目概述——產(chǎn)品要素（1/2)信托計劃產(chǎn)品要素表1項目概述——產(chǎn)品要素（2/2)信托計劃產(chǎn)品要素續(xù)表1項目概述——產(chǎn)品要素（2/2)信托計劃產(chǎn)品要素續(xù)表1項目概述——交易結構1項目概述——交易結構目錄1511283234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(1/5)西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務的公司2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(1/5)西安知時公司股東為劉思甜、朱博學、劉甲午三名自然人；劉思甜為公司實際控制人。2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2/5)實際控制人公司股東為劉思甜、朱博學、劉甲午三名自然人；劉思甜為公司實際2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(3/5)劉思甜

主要榮譽及職務劉思甜先生現(xiàn)投資控制12家企業(yè)，并長期擔任湖南商會異地會長，在湖南商人及當?shù)鼐哂幸欢ㄖ取?交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(3/5)劉思甜2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(4/5)2011年：2011投資建設銅川錦繡小區(qū)經(jīng)濟適用房項目，共十棟樓，建筑面積12.88萬平米2009年：2009年投資建設三一重工咸陽6S重型機械銷售店、廠房項目2011年：2011年投資建設西安長豐園小區(qū)三區(qū)1、2、3號樓住宅及5號樓商業(yè)，項目建面8萬平米西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理團隊2010年：2010年投資建設解放軍第323醫(yī)院綜合樓項目公司實際控制人具有20年以上豐富的房地產(chǎn)開發(fā)及建筑施工行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗三一重工咸陽6S店解放軍323醫(yī)院西安長豐園小區(qū)銅川錦繡小區(qū)2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(4/5)20112交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(5/5)截至2013年12月，公司資產(chǎn)總額63024萬元，主要為存貨和預付款項。公司資產(chǎn)負債率為57.68%，負債主要為股東借款和定向銷售定金。資產(chǎn)總額63024萬元預付款項11754萬元存貨42803萬元資產(chǎn)及負債結構主要科目具體分析預付給總包方中十冶集團及云輝土方的匯成和苑項目工程費土地費用、前期費用、建安費用等項目開發(fā)成本負債總額36355萬元銷售定金22892萬元股東及關聯(lián)方借款11320萬元其中西安交大18921萬、西安廣電1657萬、曲江圣境2314萬股東借款8077萬元；易芳等關聯(lián)方往來款3243萬2交易對手——西安知時節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(5/5)截至20目錄1511283234381項目概述2交易對手情況3用款項目及還款來源分析

3.1市場分析3.2用款項目情況3.3還款來源測算4抵押物價值測算5項目收益性6風險揭示及對策7投資亮點目錄11項目概述3用款項目及還款來源分析——項目概覽本信托計劃用款和還款來源均為西安匯成和苑項目。西安交大等定向銷售，已預定住宅面積90%，銷售難度??；第一還款來源7.26億元覆蓋信托融資本息和2.48倍;銷售回款總計可實現(xiàn)14.3億元，覆蓋信托融資本息和的4.92倍；項目總工程量已完成70%，預計2014年8月整體竣工，項目完工風險小。3用款項目及還款來源分析——項目概覽本信托計劃用款和還款來源3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀陜西省省會、西北五省第一大城市，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地；新一線城市，僅次于天津，領先于廈門、無錫、福州等，根據(jù)《2013年第一財經(jīng)周刊城市排名》；2009年國務院批準《關中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將西安建設成國際化大都市，西咸新區(qū)是中國第七個國家級新區(qū)；西安市總面積為9983平方公里；常住人口855萬，總人口約1055萬；2012年GDP4369億，西北地區(qū)第一,近9年年均增長13%。西安市位置教育、科研實力中國重點高等院校，全國第三，僅次于北京、上?？茖W研究、國防科技和高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實力居全國第三位西安GDP占西北五省比例高達14%86%人口占比9%86%3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀陜西省省會、西北五省第一3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安高等教育資源西安高新技術、航空航天科技產(chǎn)業(yè)中國重點高等院校最為集中的城市之一，在校學生人數(shù)與教育綜合質量僅次于北京、上海，居全國第三位；西安現(xiàn)有普通高等院校37所，民辦及其他高等教育機構36所，其中全國前百名大學就有6所；博士點334個，國家級重點學科60個，兩院院士密度名列前茅。我國科學研究、國防科技和高新技術產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合科技實力居全國第三位。市級以上科研機構672家，國家重點實驗室93個，每年3000多項科技成果，科技進步對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到50%。西安高新區(qū)創(chuàng)新競爭力排名在全國107個開發(fā)區(qū)位于第三位，僅次于北京中關村、上海張江科技園。高新區(qū)現(xiàn)有從業(yè)人員54.6萬人，留學回國人員2.2萬人，西安研發(fā)人員穩(wěn)定性好，流動性小。高素質人口導入年均增長13.1萬人3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安高等教育資源西安高新3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安市區(qū)域圖西安市軌交規(guī)劃西安市現(xiàn)轄行政區(qū)：9區(qū)4縣，市區(qū)包括新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)；西安市區(qū)位板塊：高新、曲江、城南、浐灞等10個板塊其中，高新、曲江為核心板塊，城南板塊是位于高新、曲江之間的傳統(tǒng)黃金住宅區(qū)域規(guī)劃線路15條，總長586.7公里目前已開通1號線、2號線在建3號線、4號線，5號線中國西北地區(qū)首個、中國大陸第十個運營軌道交通系統(tǒng)的城市曲江板塊城南板塊長安區(qū)板塊浐灞板塊漢長安城遺址保護區(qū)高新板塊老城區(qū)板塊西郊板塊東郊板塊大明宮板塊北郊板塊3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市宏觀西安市區(qū)域圖西安市軌交規(guī)3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市各區(qū)域2013年西安商品房成交市場情況2013區(qū)域板塊供求情況2013年10月，西安市普通住宅共成交82.58萬平米，環(huán)比下滑7.6%，同比上升13.37%；成交價格為6838元/平米，環(huán)比上升2.11%，同比上升4%，價格逐步上升。2013年度，城南板塊作為傳統(tǒng)成熟住宅區(qū)域，成交量領先，領先于曲江、高新兩大核心板塊；成交價格，曲江板塊10534元/平米領先西安市場；城南板塊成交價格以8706元/平米僅次于曲江板塊。2013年西安市商品房成交價格逐步上升，城南板塊成交量、成交均價領先。3.1房地產(chǎn)市場分析——西安市各區(qū)域2013年西安商品房成3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖城南板塊鏈接西安兩大核心板塊—曲江、高新；早期進駐重點企業(yè)、院校形成成熟住宅區(qū)。3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖一環(huán)：古城墻匯成和苑陜西省政府8KM曲江浐灞高新城南對應上海內中環(huán)間、北京三四環(huán)間3.2用款項目情況——項目區(qū)位圖城南板塊鏈接西安兩大核心板3.2用款項目情況——項目周邊配套項目周邊配套完善，交通便捷；西安地鐵2號線會展中心站，地鐵5號線東儀路.交通便利的成熟配套住宅區(qū)周邊交通：周邊有30路;44路;204路;226路;709路;905路等公交車，路線通達全城地鐵2號線會展中心站2.4公里；地鐵5號線東儀路站800米距離陜西省政府8公里，西安咸陽國際機場30公里，距離西安火車站9公里鏈接曲江、高新兩大核心板塊周邊商業(yè)：華潤萬家超市、麥德龍超市、巴黎春天、萬豪酒店、奧特萊斯、世紀金花商業(yè)中心、萬象春天·金街、城市立方曲江商圈、高新CBD等周邊配套：學校：電子城小學、西安南苑中學、西安電子科技中學、西安交大第二附屬中學、西安交通大學、西安美院、西安石油大學等醫(yī)院：西安交大醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院、陜西省第三人民醫(yī)院、五二一醫(yī)院、西安市第八醫(yī)院銀行：建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行等周邊景觀：大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城3.2用款項目情況——項目周邊配套項目周邊配套完善，交通便3.2用款項目情況——項目規(guī)劃指標及建設現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀-全景3號樓-已建至7F2號樓-已封頂1號樓-已建至12F6號樓-已封頂4、5號樓地下部分項目總工程量已完成70%，預計2014年8月整體竣工。3.2用款項目情況——項目規(guī)劃指標及建設現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀-全景3.2用款項目情況——城中村改造項目背景及流程根據(jù)2009年6月30日西安市城中村（棚戶區(qū)）改造辦公室文件《2009年城中村改造方案批復》的項目名單予以公布，西安市雁塔區(qū)雙橋頭村被列為西安市2009年度第一批城中村改造村之一。標準城中村改造程序及完成情況第一批城中村改造項目城中村改造前，西安市三環(huán)以內，六個城區(qū)城中村292處；總人口近240萬違章建筑不安全、生活環(huán)境差、公共資源不足、人口混雜西安市城中村改造背景3.2用款項目情況——城中村改造項目背景及流程根據(jù)20093.2用款項目情況——項目開發(fā)過程2證、城中村改造文件齊備20092011201220132014城中村改造立項城中村改造方案批復出讓土地掛牌出讓土地收儲、招拍掛正式銷售、項目竣工商品房部分正式銷售及竣工拆遷安置完成安置房建設完成、原村民回遷取得出讓用地土地證西雁國用(2013出)第391號商品房開發(fā)階段開始城中村改造階段結束項目已于2012年完成城中村改造階段，開始商品房開發(fā)階段。3.2用款項目情況——項目開發(fā)過程2證、2009201123.2用款項目情況——資金用途已投入52740萬未投入28091萬再投入6091萬自有資金30648萬信托資金22000萬銷售已投22092萬38%自有資金65%已投入資金資金需求背景：2013年10月，央視焦點訪談曝光，未取得預售證的城改類項目停止房展會及無證發(fā)放按揭款。知時節(jié)房產(chǎn)尋求融資。3.2用款項目情況——資金用途已投入未投入再投入自有資金信3.2用款項目情況——建筑形態(tài)及房型設計項目將以中小戶型為主，主力房型為78平米-99平米的兩房，119平米-142平米的三房；項目所有戶型均為“雙南”、“南北通”戶型；“四明”格局；大理石及石板材干掛、城中村改造項目中不配置安置房的中小戶型高端居住社區(qū)。78平米，2室2廳1衛(wèi)99平米，2室2廳1衛(wèi)119平米，3室2廳2衛(wèi)3.2用款項目情況——建筑形態(tài)及房型設計項目將以中小戶型為3.2用款項目情況——周邊在售住宅項目項目所在的城南板塊共有在售住宅項目共18個。周邊在售住宅項目銷售均價為7420元/平方米，近1年漲幅為12.7%。3.2用款項目情況——周邊在售住宅項目項目所在的城南板塊共有3.2用款項目情況——周邊在售商業(yè)項目周邊在售商業(yè)項目有限，可比項目中1F3.5萬/平方米，負1F2萬，2F1.8萬。綜上所述，項目銷售及定價策略較合理。住宅以低于市場價23%鎖定西安交大教師等定向90%房源。同時穩(wěn)定高質量消費群帶動商業(yè)價格向上空間。3.2用款項目情況——周邊在售商業(yè)項目周邊在售商業(yè)項目有限3.2用款項目情況——定向銷售客戶群90%房源已預定；2014Q3（預計）取得預售證、銀行按揭貸款發(fā)放后即可收取4.3億元應收房款。均價5183元，低于周邊均價30%，低于未售住宅定價23%；吸引高校教師、廣電從業(yè)者入??；住宅品質氛圍提升；配套商業(yè)匯聚強大消費力西安交大西安廣電曲江圣境3.2用款項目情況——定向銷售客戶群90%房源已預定；203.3還款保障性——兩大還款來源第一還款來源：已定住宅應收房款、未售住宅房款、車位費，合計7.26億，可覆蓋信托本息和2.48倍，安全性較高。銷售回款總計可實現(xiàn)14.3億元，覆蓋信托融資本息和的4.92倍。已定住宅應收房款4.31億未售住宅銷售收入0.97億未售車位銷售收入1.98億第一還款來源第二還款來源商業(yè)面積2.4萬平米銷售收入4.84億抵質押物處置收入信托存續(xù)期間銷售流入合計14.3億第一還款來源合計7.26億3.3還款保障性——兩大還款來源第一還款來源：已定住宅應收3.3還款保障性以未售住宅6800元/平米、商業(yè)均價2萬元/平米測算；項目內部收益率27.6%，資本金內部收益收益率43.2%。信托存續(xù)期內項目銷售現(xiàn)金流入預計可達到14.39億，是本次信托融資本息和的4.9倍。項目歸還信托本息后累計凈現(xiàn)金流入仍有6.39億元，保障性較高。3.3還款保障性以未售住宅6800元/平米、商業(yè)均價2萬元/3.3還款保障性——壓力測試壓力測試I-銷售單價下降5%-40%還款現(xiàn)金流對項目銷售單價下降不太敏感；在下降30%的情況下，項目凈利潤為1.3億元，實現(xiàn)盈虧平衡，資金安全性也較高；在銷售單價下降40%的極端情況下,項目凈利潤率4.3%。壓力測試II-成本上升5%-50%還款現(xiàn)金流對項目成本上升敏感性一般，在成