東五環(huán)項目用地規(guī)劃方向初步分析報告課件

東五環(huán)項目用地規(guī)劃方向

初步分析報告

東五環(huán)項目用地規(guī)劃方向

初步分析報告目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析2第2頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2第2頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況1、地塊區(qū)域位置地塊位于朝陽北路與東五環(huán)快速路交匯處的西南角，屬于朝青板塊（朝陽北路和青年路）本地塊星河灣天河灣柏林愛樂萬象更天非中心世界之窗格外883第3頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況1、地塊區(qū)域位置本地塊星河灣天河（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2、地塊地形及現(xiàn)狀地塊形狀呈東西向條形形狀，東寬西窄，由東向西變窄，最終西端呈尖形，整個地快形狀呈刀片狀；地塊內(nèi)東部區(qū)域目前為垃圾場及當?shù)鼐用駞^(qū)，中部及西部區(qū)域為倉儲廠房及車間，地塊中有鐵道；地塊東部有排污溝和通訊發(fā)射塔；地塊中部有高壓線垂直穿過。高壓線污水溝鐵道居民區(qū)通訊發(fā)射塔4第4頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2、地塊地形及現(xiàn)狀高壓線污水溝鐵高壓線污水溝通訊發(fā)射塔50米約200米符合國家環(huán)保規(guī)范預(yù)估可使用建筑面積，包括路邊綠化帶用地全長1000米退高壓線約60米退發(fā)射塔約170米地塊可開發(fā)使用建筑面積預(yù)測500米130米102米高5.8萬平方米下底面積上底5第5頁高壓線污水溝通訊發(fā)射塔50米約200米符合國家環(huán)保規(guī)范預(yù)估可3、地塊生態(tài)環(huán)境一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況發(fā)射塔密集的高壓電線對人體健康影響國家建設(shè)標準規(guī)范《環(huán)境電磁波衛(wèi)生標準》明確指出，在電磁輻射的中間區(qū)，不許建造居民住宅、學(xué)校、醫(yī)院和療養(yǎng)院等?！侗本┦幸苿油ㄐ沤ㄔO(shè)項目環(huán)境

保護管理規(guī)定》中基站發(fā)射天線主射方向50米范圍內(nèi)、非主射方

向30米范圍內(nèi)不得有高于天線的敏感建筑物的規(guī)定。項目地塊中有發(fā)射塔及高壓電線限高本項目地塊的生態(tài)環(huán)境較差，對在此環(huán)境中辦公、生活的人群有很大的健康隱患，并限制了建筑規(guī)模。6第6頁3、地塊生態(tài)環(huán)境一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況發(fā)密集對人體健康影（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況4、地塊四至情況地塊東側(cè)偏南與北京市大黃莊苗圃園相鄰，東側(cè)偏北至東五環(huán)，南側(cè)緊鄰北京星牌建材有限責任公司，西側(cè)至平房西路，北側(cè)緊鄰朝陽北路。地塊南邊東部有六層住宅樓分布，南邊西部有三座塔樓分布。苗圃星牌建材有限責任公司居民樓朝陽北路東五環(huán)7第7頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況4、地塊四至情況苗圃星牌建材有限（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況5、交通情況本地塊交通主要依托于朝陽北路，朝陽北路為雙向六車道，車道中有公交專道，此道路交通通行狀況較好；本地快雖然緊鄰東五環(huán)，但此區(qū)域無進出東五環(huán)的出入口，因此與五環(huán)的聯(lián)系較小，只能通過向南向北一段距離后才能進出東五環(huán)；地塊南北向通達性不好，只能依托平房西路（非正規(guī)道路）到達與朝陽北路平行的朝陽路和姚家園路。東五環(huán)五環(huán)輔路朝陽北路8第8頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況5、交通情況東五環(huán)五環(huán)輔路朝陽北（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況6、周邊基礎(chǔ)配套周邊生活配套較少，且檔次較低7、地塊目前用地規(guī)劃性質(zhì)倉儲用地規(guī)劃9第9頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況6、周邊基礎(chǔ)配套9第9頁結(jié)論道路交通通行狀況良好，但公交系統(tǒng)欠缺周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，地塊內(nèi)生態(tài)環(huán)境較差，致使部分土地無法使用，且不存在改造條件地塊形狀較難利用，土地浪費面積較大10第10頁結(jié)論道路交通通行狀況良好，但公交系統(tǒng)欠缺10第10頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析11第11頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況11第11頁用地規(guī)劃方向可能性地塊用地規(guī)劃方向的幾種可能性辦公用地物流用地倉儲用地因涉及土地用途變性問題，因此要面臨招、拍、掛獲得土地的市場化行為。出售終身使用權(quán)的辦公用地辦公用地定位原則：風險最小化，利潤最大化。住宅用地12第12頁用地規(guī)劃方向可能性地塊用地規(guī)劃方向辦公用地物流用地倉儲用地因二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析13第13頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析1本案物流用地價值評估框架物流用地價值宏觀市場環(huán)境項目區(qū)位價值評估??14第14頁本案物流用地價值評估框架物流用地價值宏觀市場環(huán)境項目區(qū)位價值可借勢現(xiàn)有二級貨運主樞紐百子灣，結(jié)合貨物類型及流向、形成專業(yè)市場及其物流配送中心。（低投入、低風險、較低利潤）本案區(qū)位價值評估處于交通樞紐地、為政府規(guī)劃物流片區(qū)可借勢產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)走低端路線可積極發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)走高端路線定位物流用地有待研究緊鄰朝陽北路及五環(huán)路，為政府規(guī)劃的二級貨運主樞紐，擔負中心城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的物流配送允許境外投資者采用中外合資、中外合作形式投資經(jīng)營國際流通物流、第三方物流業(yè)務(wù)。（需要較高技術(shù)支持、屬高投入、規(guī)模效益，針對本案用地規(guī)模很難達到較高收益）15第15頁可借勢現(xiàn)有二級貨運主樞紐百子灣，本案區(qū)位價值評估處于交通樞紐宏觀環(huán)境市場分析北京市物流發(fā)展環(huán)境分析北京市物流發(fā)展概況16第16頁宏觀環(huán)境市場分析北京市物流發(fā)展環(huán)境分析16第16頁北京市物流發(fā)展環(huán)境分析經(jīng)濟快速增長為物流發(fā)展提供了廣闊市場空間

圖列表明，從1995—2004年北京地區(qū)生產(chǎn)總值增長了3.06倍，而同期貨運周轉(zhuǎn)量只增加了0.2倍。這種情況說明，北京經(jīng)濟總量增長對物流的影響需突破從重量和距離兩個因子引發(fā)的單一貨運的變化加以說明，需從物流的服務(wù)附加值及因貨源聚集形成的專業(yè)市場等方面進行觀察。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局17第17頁北京市物流發(fā)展環(huán)境分析經(jīng)濟快速增長為物流發(fā)展提供了廣闊市場空北京市物流發(fā)展概況為四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路至三環(huán)路之間倉庫個數(shù)百分比為三環(huán)路至四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路以內(nèi)的倉庫個數(shù)百分比物流企業(yè)類型運輸業(yè)（453）商業(yè)（578）服務(wù)業(yè)（522）企業(yè)利潤情況企業(yè)個數(shù)所占百分比利潤為負49.4%37.2%45%利潤為零的企業(yè)5.3%6.2%8.3%利潤為正的企業(yè)45.3%56.6%46.7%物流資源分布狀況2002年物流相關(guān)行業(yè)利潤狀況一覽表2002年主營物流企業(yè)實際收入為107.1億元2001年為89.964億元。數(shù)據(jù)來源：北京市商務(wù)局行業(yè)利潤相對較低18第18頁北京市物流發(fā)展概況為四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路至三環(huán)分行業(yè)物流費用構(gòu)成表—2003年為例主營物流企業(yè)費用比重%工業(yè)企業(yè)費用比重%批發(fā)業(yè)企業(yè)費用比重%物流費用合計100%100%100%運輸費用86.5%64.8%43.6%倉儲費用9%14.5%16.6%保管費用0.6%2.7%4.5%包裝費用0.2%18%0.4%流通加工0.4%10.1%裝卸搬運1.6%3.9%信息及相關(guān)服務(wù)費用1.8%21%19第19頁分行業(yè)物流費用構(gòu)成表—2003年為例主營物流企業(yè)費用比重%工結(jié)論北京市物流發(fā)展空間較大北京市物流發(fā)展正處于成長期鑒于地塊規(guī)模只能作為倉儲用地本案地塊價值評析如本案定位物流用地，不易實現(xiàn)利潤最大化20第20頁結(jié)論北京市物流發(fā)展空間較大如本案定位物流用地，不易實現(xiàn)二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析21第21頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析2區(qū)域情況物業(yè)類型朝青板塊產(chǎn)品非常多樣化，跨度大，選擇面廣，投資方向多；其中既有均價五六千元的普通產(chǎn)品，也有以北京星河灣為代表的一批高端項目；既有金泰大廈、財滿街等寫字樓，也有獨立辦公模式的商務(wù)花園項目非中心。項目雖多，但定位不一，相互之間并不排斥，而是一種互補關(guān)系，使朝青板塊的開發(fā)日益走向成熟。交通道路交通情況良好，交通干線較多，但朝陽北路上下班高峰時段車輛行駛緩慢；公交系統(tǒng)尚欠發(fā)達，僅有３０６路等少量的公交車運行于朝陽北路。22第22頁區(qū)域情況物業(yè)類型朝青板塊產(chǎn)品非常多樣化，跨度大，選擇面廣，投區(qū)域住宅市場情況開發(fā)情況這里的很多項目都是分期滾動開發(fā)，多數(shù)項目還是期房或是準現(xiàn)房，工期長，入住晚，且不少項目的自帶配套都在二、三期，預(yù)計２到３年后才能顯出一個比較成熟的居住氛圍。產(chǎn)品朝陽北路從去年就開始出現(xiàn)中高檔住宅產(chǎn)品，尤其是有多個品牌開發(fā)企業(yè)在此區(qū)域進行地產(chǎn)項目開發(fā)，包括天鴻集團、住總集團、合生創(chuàng)展、鵬潤地產(chǎn)、宏宇集團、深圳華業(yè)、今典集團以及李嘉誠旗下和記黃埔地產(chǎn)；這些品牌開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域開發(fā)了面積多達400多萬平方米的房地產(chǎn)項目，今年開始該區(qū)域的高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)數(shù)量開始逐漸增加，如星河灣、天鵝灣、逸翠園等。價格水平目前朝陽北路區(qū)域的高檔住宅產(chǎn)品銷售價格每平方米均價已經(jīng)超過一萬元，如星河灣已達到均價16000元/m2；中檔住宅產(chǎn)品價格在6000－7000元/m2，如珠江羅馬嘉園、華紡易城。23第23頁區(qū)域住宅市場情況開發(fā)情況這里的很多項目都是分期滾動開發(fā)，多數(shù)本案住宅定位的探討高密度住宅（低端路線）低密度集合住宅有嚴格限高的情況下提高建筑密度受地形與地塊兩端輻射物的夾合不宜開發(fā)此類住宅中高檔定位中低檔定位中檔定位高風險有風險、低利潤風險大市場競爭壓力大客戶抵觸情緒強24第24頁本案住宅定位的探討高密度住宅低密度集合住宅有嚴格限高的情況下本案擬建中低檔住宅數(shù)據(jù)指標估算可用占地58000平方米建筑高度30米（10層之內(nèi)）建筑密度40%可開發(fā)建筑面積162400柏林愛樂均價4800元/平方米（現(xiàn)房、塔樓）美然動力街區(qū)均價4800元/平方米（現(xiàn)房、板樓）定福家園經(jīng)濟適用房3595元/平方米綠島苑均價4700元/平方米（現(xiàn)房、塔樓）區(qū)域中檔單價區(qū)間4500--4800元/平方米本案不可突破價格4500元/平方米25第25頁本案擬建中低檔住宅數(shù)據(jù)指標估算30米柏林愛樂均價4800元/方向論證分析區(qū)域內(nèi)高檔項目開發(fā)逐漸增加，勢必增加區(qū)域土地開發(fā)成本需要進行土地性質(zhì)變更，變更后需進行招拍掛獲得土地地形較難利用，土地浪費較大，不易獲取較多利潤地塊內(nèi)的高壓走廊和通信發(fā)射塔限制建筑物的高度和擺放，并由于輻射影響，不適宜開發(fā)居住類物業(yè)。本地塊不適合住宅物業(yè)的用地規(guī)劃！四環(huán)項目“燕沙后”售價7200元/M2，因項目樓宇距離通訊發(fā)射塔300米，引起一定的負面社會輿論，為項目行銷推廣帶來較大難度。北五環(huán)項目“北苑家園”因社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)移駕高壓線（在符合國家環(huán)保規(guī)范的前提下）引起激烈的群眾抵觸情緒。26第26頁方向論證分析區(qū)域內(nèi)高檔項目開發(fā)逐漸增加，勢必增加區(qū)域需要進行二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析27第27頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析2項目地塊辦公定位方向論證區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況項目名稱項目類型地理位置建筑面積㎡售價元/㎡項目優(yōu)勢使用時間國際創(chuàng)展中心5A級智能化寫字樓

朝陽甘露園南里25號

28000

9500ＣＢＤ東區(qū)核心、與朝陽路緊鄰商務(wù)氛圍濃、升值潛力大。2005-12

世豐國際大廈5A級精品寫字樓

青年路小區(qū)雅成一里140008500起ＣＢＤ中心東部輻射區(qū)，未來發(fā)展中心、投資價值空間大2007-04格外88（東領(lǐng)鑒筑3號樓）商住樓定福莊北街75665500小戶型、低總價、現(xiàn)房。2005-05財經(jīng)中心(財滿街)商住樓朝陽朝陽路69號1100009500CBD東部新商務(wù)中心、5A智能樓宇設(shè)施2005-05非中心低密度寫字樓朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)3000007800低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)，是多元化、綜合化、功能細分化、多中心的發(fā)展模式，休閑商務(wù)辦公

2006-05世界之窗綜合商業(yè)朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)700000-倉儲物流、展覽展示、總部辦公為一體的大型商業(yè)中心。－28第28頁項目地塊辦公定位方向論證區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況項目名稱項目地辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析區(qū)域內(nèi)辦公項目供給量較大，但項目分布較分散，周邊商業(yè)較為零散，商務(wù)氛圍不濃區(qū)域內(nèi)成規(guī)模項目中國際創(chuàng)展中心、財經(jīng)中心臨近朝陽路，借朝陽路商務(wù)氛圍為勢．具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。與本項目地塊較近的辦公項目目前僅為世豐國際大廈、格外88，規(guī)模較小，分布分散，難以借勢朝陽路商務(wù)。區(qū)域內(nèi)低密度辦公項目非中心以規(guī)?；?、生態(tài)化為優(yōu)勢，具有一定的市場空間。區(qū)域內(nèi)項目多以ＣＢＤ東區(qū)商務(wù)中心、中央電視臺、北京電視臺東遷為借勢優(yōu)勢，以此區(qū)域內(nèi)下游服務(wù)企業(yè)為客戶群定位，以朝陽路區(qū)域商務(wù)升值空間為潛力，已初步形成了朝陽路東部新商務(wù)中心，商務(wù)氛圍濃厚，客戶認知度高。區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況小結(jié)本項目地塊可借勢ＣＢＤ東區(qū)商務(wù)中心及電視臺東遷所帶來的產(chǎn)業(yè)聚集效益，定位辦公物業(yè)，與朝陽路辦公物業(yè)的密集分布相比，本地塊周邊辦公項目開發(fā)呈低密度、規(guī)?；_發(fā)態(tài)勢，具有低密度集群效益。29第29頁辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析區(qū)域內(nèi)辦公項目供給量較大，但項目分布辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析S優(yōu)勢W劣勢朝陽北路交通狀況較好，臨近五環(huán)路邊臨近朝陽路，可借朝陽路商務(wù)辦公集中的優(yōu)勢；東行臨近非中心及正在規(guī)劃的世界服裝之窗項目，可借項目規(guī)模優(yōu)勢，吸引部分小型企業(yè)辦公；周邊住宅類物業(yè)密集，不乏高檔類項目，可吸引部分此類客戶關(guān)注；高壓線限制了辦公物業(yè)樓高，影響辦公物業(yè)的外立面，不利于項目昭示性；公交系統(tǒng)不發(fā)達，同時沒有進出五環(huán)路的進出口；地塊內(nèi)發(fā)射塔對辦公人群有健康隱患；O機遇T威脅定福莊版塊的政府規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?；電視臺東遷帶來大量傳媒類中下游服務(wù)企業(yè)；北京市寫字樓市場競爭激烈；東部辦公物業(yè)的大量開發(fā)；朝陽路辦公物業(yè)的激烈競爭；非中心項目大規(guī)模辦公物業(yè)的供給;高密度辦公定位方向ＳＷＯＴ分析30第30頁辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析S優(yōu)勢W劣勢朝陽北路交通狀況較好辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析S優(yōu)勢W劣勢朝陽北路交通狀況較好，臨近五環(huán)路邊東行臨近非中心及正在規(guī)劃的世界服裝之窗項目，可借項目規(guī)模優(yōu)勢，吸引部分小型企業(yè)辦公；本區(qū)塊即將推出的大規(guī)模低密度辦公物業(yè)，會提升本區(qū)位的商務(wù)價值，有望從新界定區(qū)域辦公空間模式。周邊住宅類物業(yè)密集，不乏高檔類項目，可吸引部分此類客戶關(guān)注；項目地塊自然條件不好，不利于生態(tài)規(guī)劃。項目規(guī)模不大，難以形成規(guī)模效應(yīng)；地塊內(nèi)發(fā)射塔對辦公人群有健康隱患；O機遇T威脅定福莊版塊的政府規(guī)劃所帶來的巨大發(fā)展?jié)摿?；電視臺東遷帶來大量傳媒類及相關(guān)企業(yè)；北京市寫字樓市場競爭激烈；東部辦公物業(yè)的大量開發(fā)；朝陽路辦公物業(yè)的激烈競爭；非中心項目規(guī)?；母偁?項目低密度辦公定位方向ＳＷＯＴ分析31第31頁辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析S優(yōu)勢W劣勢朝陽北路交通狀況較好辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析高密度辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向優(yōu)勢不明顯，劣勢突出，同時主要劣勢不可轉(zhuǎn)化，難以吸引意向客戶，不利于項目銷售！結(jié)論本地塊定位低密度辦公物業(yè)具有可行性！低密度辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向，可借助周邊低密度商務(wù)辦公規(guī)模效益，走差異化市場定位，規(guī)避地形地貌的原有劣勢，為周邊的下游中小企業(yè)提供辦公空間。32第32頁辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析高密度辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向優(yōu)勢不明顯低密度辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析低密度辦公物業(yè)定位物流綜合用地全面開發(fā)低密度辦公物業(yè)出售終身使用權(quán)有效規(guī)避土地用途變性問題因涉及土地用途變性問題，因此要面臨招、拍、掛獲得土地的市場化行為33第33頁低密度辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析低密度辦公物業(yè)定位物流綜合用地低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議利用地形地貌的特殊性，規(guī)劃創(chuàng)意性產(chǎn)品，充分挖掘地塊可利用面積，設(shè)計均好性較強的生態(tài)低密度辦公創(chuàng)意空間；項目容積率低于1，單體建筑面積為3000—5000平方米，建筑進深為25米，建筑面寬在40米—60米，總建面約4.5-4.8萬平方米。銷售價格有待進一步論證。高壓線污水溝鐵道居民區(qū)通訊發(fā)射塔34第34頁低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議利用地形地貌的特殊性，規(guī)劃創(chuàng)意性產(chǎn)生態(tài)花園辦公獨棟示意圖35第35頁生態(tài)花園辦公獨棟示意圖35第35頁謝謝！

謝謝！東五環(huán)項目用地規(guī)劃方向

初步分析報告

東五環(huán)項目用地規(guī)劃方向

初步分析報告目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析38第38頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2第2頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況1、地塊區(qū)域位置地塊位于朝陽北路與東五環(huán)快速路交匯處的西南角，屬于朝青板塊（朝陽北路和青年路）本地塊星河灣天河灣柏林愛樂萬象更天非中心世界之窗格外8839第39頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況1、地塊區(qū)域位置本地塊星河灣天河（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2、地塊地形及現(xiàn)狀地塊形狀呈東西向條形形狀，東寬西窄，由東向西變窄，最終西端呈尖形，整個地快形狀呈刀片狀；地塊內(nèi)東部區(qū)域目前為垃圾場及當?shù)鼐用駞^(qū)，中部及西部區(qū)域為倉儲廠房及車間，地塊中有鐵道；地塊東部有排污溝和通訊發(fā)射塔；地塊中部有高壓線垂直穿過。高壓線污水溝鐵道居民區(qū)通訊發(fā)射塔40第40頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況2、地塊地形及現(xiàn)狀高壓線污水溝鐵高壓線污水溝通訊發(fā)射塔50米約200米符合國家環(huán)保規(guī)范預(yù)估可使用建筑面積，包括路邊綠化帶用地全長1000米退高壓線約60米退發(fā)射塔約170米地塊可開發(fā)使用建筑面積預(yù)測500米130米102米高5.8萬平方米下底面積上底41第41頁高壓線污水溝通訊發(fā)射塔50米約200米符合國家環(huán)保規(guī)范預(yù)估可3、地塊生態(tài)環(huán)境一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況發(fā)射塔密集的高壓電線對人體健康影響國家建設(shè)標準規(guī)范《環(huán)境電磁波衛(wèi)生標準》明確指出，在電磁輻射的中間區(qū)，不許建造居民住宅、學(xué)校、醫(yī)院和療養(yǎng)院等。《北京市移動通信建設(shè)項目環(huán)境

保護管理規(guī)定》中基站發(fā)射天線主射方向50米范圍內(nèi)、非主射方

向30米范圍內(nèi)不得有高于天線的敏感建筑物的規(guī)定。項目地塊中有發(fā)射塔及高壓電線限高本項目地塊的生態(tài)環(huán)境較差，對在此環(huán)境中辦公、生活的人群有很大的健康隱患，并限制了建筑規(guī)模。42第42頁3、地塊生態(tài)環(huán)境一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況發(fā)密集對人體健康影（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況4、地塊四至情況地塊東側(cè)偏南與北京市大黃莊苗圃園相鄰，東側(cè)偏北至東五環(huán)，南側(cè)緊鄰北京星牌建材有限責任公司，西側(cè)至平房西路，北側(cè)緊鄰朝陽北路。地塊南邊東部有六層住宅樓分布，南邊西部有三座塔樓分布。苗圃星牌建材有限責任公司居民樓朝陽北路東五環(huán)43第43頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況4、地塊四至情況苗圃星牌建材有限（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況5、交通情況本地塊交通主要依托于朝陽北路，朝陽北路為雙向六車道，車道中有公交專道，此道路交通通行狀況較好；本地快雖然緊鄰東五環(huán)，但此區(qū)域無進出東五環(huán)的出入口，因此與五環(huán)的聯(lián)系較小，只能通過向南向北一段距離后才能進出東五環(huán)；地塊南北向通達性不好，只能依托平房西路（非正規(guī)道路）到達與朝陽北路平行的朝陽路和姚家園路。東五環(huán)五環(huán)輔路朝陽北路44第44頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況5、交通情況東五環(huán)五環(huán)輔路朝陽北（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況6、周邊基礎(chǔ)配套周邊生活配套較少，且檔次較低7、地塊目前用地規(guī)劃性質(zhì)倉儲用地規(guī)劃45第45頁（一）地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況6、周邊基礎(chǔ)配套9第9頁結(jié)論道路交通通行狀況良好，但公交系統(tǒng)欠缺周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，地塊內(nèi)生態(tài)環(huán)境較差，致使部分土地無法使用，且不存在改造條件地塊形狀較難利用，土地浪費面積較大46第46頁結(jié)論道路交通通行狀況良好，但公交系統(tǒng)欠缺10第10頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析47第47頁目錄一、地塊現(xiàn)狀及地塊周邊情況11第11頁用地規(guī)劃方向可能性地塊用地規(guī)劃方向的幾種可能性辦公用地物流用地倉儲用地因涉及土地用途變性問題，因此要面臨招、拍、掛獲得土地的市場化行為。出售終身使用權(quán)的辦公用地辦公用地定位原則：風險最小化，利潤最大化。住宅用地48第48頁用地規(guī)劃方向可能性地塊用地規(guī)劃方向辦公用地物流用地倉儲用地因二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析49第49頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析1本案物流用地價值評估框架物流用地價值宏觀市場環(huán)境項目區(qū)位價值評估??50第50頁本案物流用地價值評估框架物流用地價值宏觀市場環(huán)境項目區(qū)位價值可借勢現(xiàn)有二級貨運主樞紐百子灣，結(jié)合貨物類型及流向、形成專業(yè)市場及其物流配送中心。（低投入、低風險、較低利潤）本案區(qū)位價值評估處于交通樞紐地、為政府規(guī)劃物流片區(qū)可借勢產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)走低端路線可積極發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)走高端路線定位物流用地有待研究緊鄰朝陽北路及五環(huán)路，為政府規(guī)劃的二級貨運主樞紐，擔負中心城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的物流配送允許境外投資者采用中外合資、中外合作形式投資經(jīng)營國際流通物流、第三方物流業(yè)務(wù)。（需要較高技術(shù)支持、屬高投入、規(guī)模效益，針對本案用地規(guī)模很難達到較高收益）51第51頁可借勢現(xiàn)有二級貨運主樞紐百子灣，本案區(qū)位價值評估處于交通樞紐宏觀環(huán)境市場分析北京市物流發(fā)展環(huán)境分析北京市物流發(fā)展概況52第52頁宏觀環(huán)境市場分析北京市物流發(fā)展環(huán)境分析16第16頁北京市物流發(fā)展環(huán)境分析經(jīng)濟快速增長為物流發(fā)展提供了廣闊市場空間

圖列表明，從1995—2004年北京地區(qū)生產(chǎn)總值增長了3.06倍，而同期貨運周轉(zhuǎn)量只增加了0.2倍。這種情況說明，北京經(jīng)濟總量增長對物流的影響需突破從重量和距離兩個因子引發(fā)的單一貨運的變化加以說明，需從物流的服務(wù)附加值及因貨源聚集形成的專業(yè)市場等方面進行觀察。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局53第53頁北京市物流發(fā)展環(huán)境分析經(jīng)濟快速增長為物流發(fā)展提供了廣闊市場空北京市物流發(fā)展概況為四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路至三環(huán)路之間倉庫個數(shù)百分比為三環(huán)路至四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路以內(nèi)的倉庫個數(shù)百分比物流企業(yè)類型運輸業(yè)（453）商業(yè)（578）服務(wù)業(yè)（522）企業(yè)利潤情況企業(yè)個數(shù)所占百分比利潤為負49.4%37.2%45%利潤為零的企業(yè)5.3%6.2%8.3%利潤為正的企業(yè)45.3%56.6%46.7%物流資源分布狀況2002年物流相關(guān)行業(yè)利潤狀況一覽表2002年主營物流企業(yè)實際收入為107.1億元2001年為89.964億元。數(shù)據(jù)來源：北京市商務(wù)局行業(yè)利潤相對較低54第54頁北京市物流發(fā)展概況為四環(huán)路以外的倉庫個數(shù)百分比為二環(huán)路至三環(huán)分行業(yè)物流費用構(gòu)成表—2003年為例主營物流企業(yè)費用比重%工業(yè)企業(yè)費用比重%批發(fā)業(yè)企業(yè)費用比重%物流費用合計100%100%100%運輸費用86.5%64.8%43.6%倉儲費用9%14.5%16.6%保管費用0.6%2.7%4.5%包裝費用0.2%18%0.4%流通加工0.4%10.1%裝卸搬運1.6%3.9%信息及相關(guān)服務(wù)費用1.8%21%55第55頁分行業(yè)物流費用構(gòu)成表—2003年為例主營物流企業(yè)費用比重%工結(jié)論北京市物流發(fā)展空間較大北京市物流發(fā)展正處于成長期鑒于地塊規(guī)模只能作為倉儲用地本案地塊價值評析如本案定位物流用地，不易實現(xiàn)利潤最大化56第56頁結(jié)論北京市物流發(fā)展空間較大如本案定位物流用地，不易實現(xiàn)二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析57第57頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析2區(qū)域情況物業(yè)類型朝青板塊產(chǎn)品非常多樣化，跨度大，選擇面廣，投資方向多；其中既有均價五六千元的普通產(chǎn)品，也有以北京星河灣為代表的一批高端項目；既有金泰大廈、財滿街等寫字樓，也有獨立辦公模式的商務(wù)花園項目非中心。項目雖多，但定位不一，相互之間并不排斥，而是一種互補關(guān)系，使朝青板塊的開發(fā)日益走向成熟。交通道路交通情況良好，交通干線較多，但朝陽北路上下班高峰時段車輛行駛緩慢；公交系統(tǒng)尚欠發(fā)達，僅有３０６路等少量的公交車運行于朝陽北路。58第58頁區(qū)域情況物業(yè)類型朝青板塊產(chǎn)品非常多樣化，跨度大，選擇面廣，投區(qū)域住宅市場情況開發(fā)情況這里的很多項目都是分期滾動開發(fā)，多數(shù)項目還是期房或是準現(xiàn)房，工期長，入住晚，且不少項目的自帶配套都在二、三期，預(yù)計２到３年后才能顯出一個比較成熟的居住氛圍。產(chǎn)品朝陽北路從去年就開始出現(xiàn)中高檔住宅產(chǎn)品，尤其是有多個品牌開發(fā)企業(yè)在此區(qū)域進行地產(chǎn)項目開發(fā)，包括天鴻集團、住總集團、合生創(chuàng)展、鵬潤地產(chǎn)、宏宇集團、深圳華業(yè)、今典集團以及李嘉誠旗下和記黃埔地產(chǎn)；這些品牌開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域開發(fā)了面積多達400多萬平方米的房地產(chǎn)項目，今年開始該區(qū)域的高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)數(shù)量開始逐漸增加，如星河灣、天鵝灣、逸翠園等。價格水平目前朝陽北路區(qū)域的高檔住宅產(chǎn)品銷售價格每平方米均價已經(jīng)超過一萬元，如星河灣已達到均價16000元/m2；中檔住宅產(chǎn)品價格在6000－7000元/m2，如珠江羅馬嘉園、華紡易城。59第59頁區(qū)域住宅市場情況開發(fā)情況這里的很多項目都是分期滾動開發(fā)，多數(shù)本案住宅定位的探討高密度住宅（低端路線）低密度集合住宅有嚴格限高的情況下提高建筑密度受地形與地塊兩端輻射物的夾合不宜開發(fā)此類住宅中高檔定位中低檔定位中檔定位高風險有風險、低利潤風險大市場競爭壓力大客戶抵觸情緒強60第60頁本案住宅定位的探討高密度住宅低密度集合住宅有嚴格限高的情況下本案擬建中低檔住宅數(shù)據(jù)指標估算可用占地58000平方米建筑高度30米（10層之內(nèi)）建筑密度40%可開發(fā)建筑面積162400柏林愛樂均價4800元/平方米（現(xiàn)房、塔樓）美然動力街區(qū)均價4800元/平方米（現(xiàn)房、板樓）定福家園經(jīng)濟適用房3595元/平方米綠島苑均價4700元/平方米（現(xiàn)房、塔樓）區(qū)域中檔單價區(qū)間4500--4800元/平方米本案不可突破價格4500元/平方米61第61頁本案擬建中低檔住宅數(shù)據(jù)指標估算30米柏林愛樂均價4800元/方向論證分析區(qū)域內(nèi)高檔項目開發(fā)逐漸增加，勢必增加區(qū)域土地開發(fā)成本需要進行土地性質(zhì)變更，變更后需進行招拍掛獲得土地地形較難利用，土地浪費較大，不易獲取較多利潤地塊內(nèi)的高壓走廊和通信發(fā)射塔限制建筑物的高度和擺放，并由于輻射影響，不適宜開發(fā)居住類物業(yè)。本地塊不適合住宅物業(yè)的用地規(guī)劃！四環(huán)項目“燕沙后”售價7200元/M2，因項目樓宇距離通訊發(fā)射塔300米，引起一定的負面社會輿論，為項目行銷推廣帶來較大難度。北五環(huán)項目“北苑家園”因社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)移駕高壓線（在符合國家環(huán)保規(guī)范的前提下）引起激烈的群眾抵觸情緒。62第62頁方向論證分析區(qū)域內(nèi)高檔項目開發(fā)逐漸增加，勢必增加區(qū)域需要進行二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析（二）住宅物業(yè)用地規(guī)劃方向分析（三）辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析63第63頁二、地塊可選擇的用地規(guī)劃方向分析（一）物流用地規(guī)劃方向分析2項目地塊辦公定位方向論證區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況項目名稱項目類型地理位置建筑面積㎡售價元/㎡項目優(yōu)勢使用時間國際創(chuàng)展中心5A級智能化寫字樓

朝陽甘露園南里25號

28000

9500ＣＢＤ東區(qū)核心、與朝陽路緊鄰商務(wù)氛圍濃、升值潛力大。2005-12

世豐國際大廈5A級精品寫字樓

青年路小區(qū)雅成一里140008500起ＣＢＤ中心東部輻射區(qū)，未來發(fā)展中心、投資價值空間大2007-04格外88（東領(lǐng)鑒筑3號樓）商住樓定福莊北街75665500小戶型、低總價、現(xiàn)房。2005-05財經(jīng)中心(財滿街)商住樓朝陽朝陽路69號1100009500CBD東部新商務(wù)中心、5A智能樓宇設(shè)施2005-05非中心低密度寫字樓朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)3000007800低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務(wù)辦公園區(qū)，是多元化、綜合化、功能細分化、多中心的發(fā)展模式，休閑商務(wù)辦公

2006-05世界之窗綜合商業(yè)朝陽區(qū)定福莊常營鄉(xiāng)700000-倉儲物流、展覽展示、總部辦公為一體的大型商業(yè)中心。－64第64頁項目地塊辦公定位方向論證區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況項目名稱項目地辦公物業(yè)用地規(guī)劃方向分析區(qū)域內(nèi)辦公項目供給量較大，但項目分布較分散，周邊商業(yè)較為零散，商務(wù)氛圍不濃區(qū)域內(nèi)成規(guī)模項目中國際創(chuàng)展中心、財經(jīng)中心臨近朝陽路，借朝陽路商務(wù)氛圍為勢．具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。與本項目地塊較近的辦公項目目前僅為世豐國際大廈、格外88，規(guī)模較小，分布分散，難以借勢朝陽路商務(wù)。區(qū)域內(nèi)低密度辦公項目非中心以規(guī)?；?、生態(tài)化為優(yōu)勢，具有一定的市場空間。區(qū)域內(nèi)項目多以ＣＢＤ東區(qū)商務(wù)中心、中央電視臺、北京電視臺東遷為借勢優(yōu)勢，以此區(qū)域內(nèi)下游服務(wù)企業(yè)為客戶群定位，以朝陽路區(qū)域商務(wù)升值空間為潛力，已初步形成了朝陽路東部新商務(wù)中心，商務(wù)氛圍濃厚，客戶認知度高。區(qū)域內(nèi)辦公市場供應(yīng)狀況小結(jié)本項目地塊可借勢ＣＢＤ東區(qū)商務(wù)中心及電視臺東遷所帶來的產(chǎn)業(yè)聚集效益，定位辦公物業(yè)，與朝陽路辦公物業(yè)的密集分布相比，本地塊周邊辦公項目