鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場項(xiàng)目定位規(guī)劃方案

鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場

項(xiàng)目定位規(guī)劃方案鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場

項(xiàng)目定位規(guī)劃方案1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234主題定位：年輕時(shí)尚、休閑體驗(yàn)檔次定位：精品名品中高檔消費(fèi)人群定位：20-40歲年輕時(shí)尚群體功能定位：城市商業(yè)中心HOPSCA酒店辦公居住交通娛樂商業(yè)品位文化流行時(shí)尚

商務(wù)聚會(huì)

兒童天地休閑娛樂

項(xiàng)目定位主題定位：HOPSCA酒店辦公居住交通娛樂高端客層輔助客層核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)尚、商務(wù)人群及高尚住宅區(qū)人群核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)尚、商務(wù)人群及高尚住宅區(qū)人群項(xiàng)目定位輔助消費(fèi)人群為縣級(jí)市以及揚(yáng)州等周邊市區(qū)的往來人口高端消費(fèi)人群為鎮(zhèn)江的外企高管、私企業(yè)主和政府公務(wù)員高端客層輔助客層核心消費(fèi)人群為核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)服裝36.77%配套20.1%餐飲43.12%室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)占比分類第一層第二層第三層套內(nèi)建筑面積占比合計(jì)服裝35間24間-7263.6736.77%59間餐飲4間6間53間8517.2943.12%63間配套27間21間1間3972.3820.11%49間面積7362.386022.836368.1319753.34//合計(jì)66間51間54間19753.34171間項(xiàng)目定位服裝配套餐飲室內(nèi)步行街分類第一層第二層第三層套內(nèi)占比合計(jì)服裝目標(biāo)品牌項(xiàng)目定位目標(biāo)品牌項(xiàng)目定位1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省13個(gè)地級(jí)市之一，長江下游南岸。下轄三區(qū)三縣，三縣：丹陽、揚(yáng)中、句容；三區(qū)：京口、潤州、丹徒。東鄰上海、西接南京，北與揚(yáng)州泰州隔江相望。處于南京都市圈和蘇錫常都市圈交界處，與周邊各大城市聯(lián)動(dòng)密切，距離各大城市車程均不超過2小時(shí)。更是京滬高鐵的重要節(jié)點(diǎn)性城市。鎮(zhèn)江市是歷史文化底蘊(yùn)深厚的城市

鎮(zhèn)江是一座人文薈萃的歷史文化名城，有3000多年的悠久歷史，是吳文化的重要發(fā)祥地。不僅是"甘露寺劉備招親"，"白娘子水漫金山"等傳說的發(fā)源地，也是《文心雕龍》、《夢溪筆談》等巨著的誕生地。城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江城市面積小、人口少，城市GPD排江蘇省第九位。但是人均收入及人均消費(fèi)支出均排在江蘇省第五位，說明鎮(zhèn)江是一個(gè)具有相當(dāng)消費(fèi)能力的城市。數(shù)據(jù)來源于《2007、2008、2009政府國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江城市面積小、人口少，城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江GDP增長情況（億元）鎮(zhèn)江人均支出增長情況（元）鎮(zhèn)江人均收入增長情況（元）

從鎮(zhèn)江近3年發(fā)展情況來看，GDP總量及人均收入支出均呈兩位數(shù)的增長，GPD增長率為17%，人均收入及支出增長率分別為11%、13%，可見居民消費(fèi)意愿與潛力強(qiáng)勁。總體而言，鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)雖起步較晚，但發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)來源于《2007、2008、2009政府國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江GDP增長情況（億元城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況人口結(jié)構(gòu)8.7%

16.7%74.60%鎮(zhèn)江市年齡結(jié)構(gòu)占比0-14歲15-64歲65歲以上◆江蘇省老齡人口占比9.2%左右，鎮(zhèn)江市老齡人口占比僅為8.7%，低于全省老齡人口平均值，城市年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化。◆此外，鎮(zhèn)江市城區(qū)行政劃分的三個(gè)主要區(qū)域：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)，潤州區(qū)為新興發(fā)展城區(qū)，目前人口占比相對較小，但是潤州區(qū)為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，人口增長幅度較大，增長率較高。城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況人口結(jié)構(gòu)8.7%16.7%74城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-大交通城際鐵路、京滬高鐵鎮(zhèn)江站的建成不僅拉近了滬寧線各個(gè)城市間的距離，同時(shí)也將拉動(dòng)城市的快速發(fā)展，有利于長三角城市一體化。大交通，大流通南京半小時(shí)都市圈上海1.5小時(shí)都市圈滬寧高鐵城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-大交通城際鐵路、京滬高城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-小交通萬達(dá)廣場位于鎮(zhèn)江市主城區(qū)，與鎮(zhèn)江客運(yùn)中心、南京祿口機(jī)場候機(jī)樓、城際高鐵鎮(zhèn)江站隔路相望。四條城市主干道環(huán)繞四周。緊鄰政府規(guī)劃新的行政辦公中心。具有良好的交通優(yōu)勢和展示效果?？瓦\(yùn)中心南京祿口機(jī)場候機(jī)樓城際高鐵城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-小交通萬達(dá)廣場位于鎮(zhèn)江城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃鎮(zhèn)江市城市功能規(guī)劃為以下幾大板塊，分別為：物流區(qū)、工業(yè)園區(qū)、行政商務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)。萬達(dá)廣場位于政府規(guī)劃新的行政商務(wù)區(qū)與老的商業(yè)區(qū)結(jié)合處，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。物流區(qū)行政商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)工業(yè)園區(qū)大學(xué)園區(qū)萬達(dá)廣場城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃鎮(zhèn)江市城市功能規(guī)劃為以下城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江民政局網(wǎng)站分區(qū)面積(km)人口(萬)功能主城區(qū)核心城區(qū)2530商業(yè)、金融、旅游服務(wù)中心。南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)，城市副中心，未來市政府所在地，集生產(chǎn)、生活和各項(xiàng)設(shè)施配套的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。丹徒新城1515以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。南山風(fēng)景區(qū)12城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心東翼（大港、諫壁）3112.5基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃萬達(dá)廣場城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江民政局網(wǎng)站分區(qū)面1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234競爭商業(yè)概況百貨（以零售為主）主題商業(yè)街區(qū)大型賣場1.鎮(zhèn)江八佰伴2.鎮(zhèn)江商業(yè)城購物廣場3.鎮(zhèn)江商業(yè)城4.太和廣場5.第一樓街6.金山寶地7.龍吟坊8.紅豆商業(yè)廣場9.大潤發(fā)10.農(nóng)工商11.歐尚12.沃爾瑪萬達(dá)廣場競爭商業(yè)概況百貨（以零售為主）1.鎮(zhèn)江八佰伴萬達(dá)競爭商業(yè)概況商圈名稱商圈級(jí)別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時(shí)間總商業(yè)面積商圈定位大市口商圈市級(jí)商圈鎮(zhèn)江八佰伴2010.1140000中高端零售市級(jí)商圈鎮(zhèn)江商業(yè)城1996.530000中端零售市級(jí)商圈商業(yè)城購物廣場2010.934000中端零售市級(jí)商圈太和廣場2003.940000中低端零售市級(jí)商圈第一樓街2008.490000低端零售市級(jí)商圈大潤發(fā)超市2005.530000大賣場濱江商圈區(qū)域商圈金山寶地2010.530000高端餐飲娛樂區(qū)域商圈龍吟坊2009.530000中端餐飲娛樂區(qū)域商圈紅豆廣場2007.145000中端零售丁卯商圈區(qū)域商圈農(nóng)工商2000.910000大賣場區(qū)域商圈歐尚2010.430000大賣場區(qū)域商圈沃爾瑪2009.620000大賣場競爭商業(yè)概況商圈名稱商圈級(jí)別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時(shí)間總商業(yè)面積商圈定競爭商業(yè)概況八佰伴開業(yè)時(shí)間：2010年1月29日建筑面積：14萬平方米營運(yùn)團(tuán)隊(duì)：華地集團(tuán)業(yè)態(tài)規(guī)劃：零售、餐飲、娛樂運(yùn)營模式：扣點(diǎn)+租金競爭商業(yè)概況八佰伴開業(yè)時(shí)間：2010年1月29日競爭商業(yè)概況淑女裝：馬斯菲爾、卡迪岱爾、欴姿、EP少淑女裝、女包：百家好、依戀、MINDBRIDGE、TIMEROAD等男裝：迪賽、ELLE、迪萊、杰克瓊斯、斯萊德等休閑、兒童：三葉草、levi's、班尼路、pawinpaw等小家電、床用：羅萊、LOCK&LOCK、夢蘭等餐飲：畢加索助（4F)、左右山多士（7F）、川味觀（3F）、悠仙美地（7F）、潤記港式茶餐廳（7F）必勝客（1F）影院：大地影院，正在試營業(yè)國際名品：歐米加、萬寶龍、登喜路、施華洛氏奇等1F2F3F4F5F6F7F其中1F-6F均有餐飲競爭商業(yè)概況淑女裝：馬斯菲爾、少淑女裝、女包：百家好、依戀、八佰伴優(yōu)劣勢優(yōu)勢1.“八佰伴”在鎮(zhèn)江的品牌影響力大；2.品牌較豐富、檔次較高，選擇性較強(qiáng)；3.靈活的營運(yùn)及營銷推廣模式；4.位于主商圈內(nèi)，人流量大。劣勢1.在老城區(qū)內(nèi)，外環(huán)境較差；2.業(yè)態(tài)較為單一；3.商業(yè)空間設(shè)計(jì)不精細(xì)；八佰伴優(yōu)劣勢優(yōu)勢競爭商業(yè)概況鎮(zhèn)江商業(yè)城開業(yè)時(shí)間：1996年5月1日建筑面積：3萬平方米營運(yùn)團(tuán)隊(duì)：鎮(zhèn)江商業(yè)城運(yùn)營模式：扣點(diǎn)物管費(fèi)用：無競爭商業(yè)概況鎮(zhèn)江商業(yè)城開業(yè)時(shí)間：1996年5月1日二樓：女式服裝OWNS，鉑璽，杰西，名典屋，天意，臣楓，麗萊，哥弟，玖姿，敦奴，凱莉米洛，瑪絲菲爾，維爾金娜，EP，I，LOUISM，盛世佳人，世紀(jì)海豹族，高田，JAKET，天娜吉爾，ICICLE，可可尼，妃格萊爾，DNADA，福太太，倩云，法拉瑞西，鋇萱，BSIQI，陶玉梅，榮萍，ESE，GJAMEI，DIFEENA，歐陸天使。迪昆希，雅麗絲。一樓：精品服飾珠寶首飾化妝品鐘表眼鏡煙酒食品化妝品：歐泊萊，H2O，歐萊雅，蘭芝，蝶妝等精品：BOSS，雅格獅丹，奧德臣，法國都彭。鐘表：羅西尼，瑞士拜戈表，英納格，天梭，依波，西鐵城等。黃金珠寶：周大福，明牌，金至尊，上海老廟，中國黃金，周大生等。滋補(bǔ)品：晟海洋滋補(bǔ)，北京同仁堂。三樓：男式服裝金利來，九牧王，卡帝樂鱷魚，浙江鱷魚，七匹狼，杰凡尼，法鱷，沙馳，斯卡圖，皮爾卡丹，威諾迪蒙，老人頭，ELLEHOMME，培羅蒙，保羅圣蘭，賽丹，美洲虎，路易詩蘭，比華利保羅，堡尼，柏郎亞高，郎維高，迪萊，康斯威尼，潘尼丹倫，佳樂喜，卓凡亞諾。襯衫，男褲：太平鳥，開爾，虎都，青蘋果，維克多，紅豆，海派，范尼柯，郝捷倫。二樓：女式服裝一樓：精品服飾珠寶首飾化妝品鐘表眼鏡煙四樓：羊絨羊毛衫都市配飾時(shí)尚休閑服飾

Lee，杰克瓊斯，馬克華菲JEANS，ONLY，VEROMODA，ELAND，秋水伊人，遐逸，普普風(fēng)，太平鳥，江南布衣，艾格，曼婭奴，ES，艾格周末，南夢，湯尼俊士，ETAMHOMME，堅(jiān)持我的，比茵，卡賓，佐丹奴，西格賽靚，雪蓮伊夢，海爾曼斯，夢特嬌，金利來，日神，貝加爾五樓：男女皮鞋運(yùn)動(dòng)服飾耐克，阿迪達(dá)斯，接吻貓，百田森，vanssi，哈森，漂亮寶貝，杰森米娜，老人頭，花花公子，花雨傘，milanshow，歡騰，奧卡索，布萊希爾頓，法拉莉，金利來，柯爾，星期六，safiya，天美意，千百度，百麗，百思圖，思貝蒂，萊思麗，老煙斗，卡帝樂，蘋果，馬球協(xié)會(huì)，大洋洲袋鼠，萬里，奧康，森達(dá)，靚女，康莉，七匹狼，山百惠，森達(dá)公主六樓：兒童用品家居內(nèi)衣小依戀，PAWINPAW，361，芝麻開門，balabala，麗嬰房，萱澤，BOB，卡拉貝熊，NBA，小耐克，小阿迪，夢特嬌，精典泰迪，馬拉丁，貝蒂，OURQ，宜貝，顆顆樹，雅多，安奈兒，迪迪鹿，盈湖，LS，駱駝，博士蛙，十月媽咪、迪士尼。家居內(nèi)衣：鄂爾多斯，美標(biāo)，達(dá)爾麗，綠嘉，夢特嬌，雪竹，三槍，北極人，貓人，舒雅，皮卡，卡帝樂四樓：羊絨羊毛衫都市配飾時(shí)尚休閑服飾五樓：男女皮鞋運(yùn)商業(yè)城優(yōu)劣勢優(yōu)勢1.鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)乩习儇洠谙M(fèi)者心目中具有根深蒂固的影響；2.老商業(yè)中心點(diǎn)位置。劣勢1.硬件設(shè)施陳舊；2.交通受阻，停車不方便，僅有33個(gè)停車位；3.單體百貨店，招商渠道狹隘單一；4.品牌定位偏中年化。商業(yè)城優(yōu)劣勢優(yōu)勢1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234項(xiàng)目總建筑面積(平方米)住宅SOHO五星級(jí)酒店出售型酒店出售型餐飲室外步行街大商業(yè)停車場外廣場388000851145080035500760042001800099500832004086占比23%13%9%2.3%1.4%4.6.%25.6%20%1.1%大商業(yè)項(xiàng)目室內(nèi)步行街萬千百貨大玩家大歌星萬達(dá)影城華潤超市國美電器面積3700030000400035006000150004000占比37%30%4%3.5%6.5%15%4%項(xiàng)目總建筑面積住宅SOHO五星級(jí)酒店出售型酒店出售型餐飲室外1F國際名品街餐飲12.53%服飾59.82%配套27.65%服裝：以名品服裝集合店、年輕時(shí)尚女裝為主餐飲：連發(fā)洋快餐、商務(wù)咖啡館配套：珠寶、腕表、數(shù)碼、化妝品集合店、高檔飾品、面包房1F國際名品街餐飲服飾配套服裝：以名品服裝集合店、年輕時(shí)尚女餐飲服飾配套餐飲服飾配套餐飲20.86%服飾62.29%配套16.85%2F時(shí)尚精品街服裝：以成熟女裝、男裝休閑、童裝為主；餐飲：連發(fā)洋快餐、商務(wù)咖啡館配套：箱包、飾品、眼鏡、文具、家居家飾、兒童游樂、美體美發(fā)餐飲服飾配套2F時(shí)尚精品街服裝：以成熟女裝、男裝休閑、童裝為餐飲配套服飾餐飲配套服飾3F快樂美食街配套：水吧、煙酒、輕食餐飲：連發(fā)洋快餐、多國料理、各大菜系、風(fēng)味小吃餐飲99.53%配套00.47%3F快樂美食街餐飲99.53%配套目錄配套餐飲目錄配套餐飲1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃2341.萬達(dá)品牌具備強(qiáng)大的影響力和號(hào)召力2.萬達(dá)廣場定位精準(zhǔn)，業(yè)態(tài)豐富，規(guī)劃合理3.成熟的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)4.雄厚的資金實(shí)力5.便利的交通，充足的停車位6.高檔的購物環(huán)境，超大體量的外廣場1.項(xiàng)目周邊有多個(gè)在建商業(yè)項(xiàng)目，目前環(huán)境衛(wèi)生情況一般2.本地大型商貿(mào)企業(yè)較少，品牌引進(jìn)程度不足WS1.城市發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)，已有商業(yè)無法滿足消費(fèi)者需求，為新建商業(yè)體提供了更多的商業(yè)機(jī)會(huì)2.鎮(zhèn)江人均商業(yè)面積供應(yīng)欠缺，為新建商業(yè)提供了更多的消費(fèi)需求3.新建商業(yè)如果能滿足中高端人群的消費(fèi)需求，將使得前期的外流消費(fèi)（南京與上海）回流4.目前鎮(zhèn)江缺乏多業(yè)態(tài)的商業(yè)中心，萬達(dá)的進(jìn)駐填補(bǔ)了鎮(zhèn)江商業(yè)的空白。OT1.以租賃的形式合作經(jīng)營，本地商戶需要一定的適應(yīng)期2.近期有較多綜合商業(yè)體在建，可能會(huì)形成競爭1.萬達(dá)品牌具備強(qiáng)大的影響力和號(hào)召力1.項(xiàng)目周邊有多個(gè)在建商SWOT交叉分析SO：依靠內(nèi)部優(yōu)勢，利用外部機(jī)會(huì)

把握鎮(zhèn)江城市及商業(yè)升級(jí)這一契機(jī)，依靠萬達(dá)的品牌、資金及運(yùn)營管理優(yōu)勢，開發(fā)商業(yè)。ST：利用內(nèi)部優(yōu)勢，回避外部威脅依靠集團(tuán)強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)和豐富的品牌資源儲(chǔ)備，不斷選擇和優(yōu)化競爭力強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、運(yùn)營能力強(qiáng)的品牌，主動(dòng)調(diào)整，引領(lǐng)市場，搶占先機(jī)，與同行拉開距離。WO：利用外部機(jī)會(huì)，克服內(nèi)部弱點(diǎn)城市發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)為新商圈的形成帶來機(jī)會(huì)，商圈的輻射范圍擴(kuò)大，對項(xiàng)目周邊缺乏業(yè)態(tài)支撐形成補(bǔ)充；城市綜合體多業(yè)態(tài)的布局規(guī)劃，彌補(bǔ)了零售業(yè)態(tài)單一的弱點(diǎn)。WT：減少內(nèi)部弱點(diǎn)，回避外部威脅百貨主力店的入駐，豐富了零售產(chǎn)品線，與百貨主力店的錯(cuò)位經(jīng)營，精準(zhǔn)定位，做大做強(qiáng)其他產(chǎn)品線，互相補(bǔ)充，共同發(fā)展與提升，增強(qiáng)競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，擴(kuò)大市場占有率。SWOT交叉分析SO：依靠內(nèi)部優(yōu)勢，利用外部機(jī)會(huì)ThankYou!ThankYou!鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場

項(xiàng)目定位規(guī)劃方案鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場

項(xiàng)目定位規(guī)劃方案1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234主題定位：年輕時(shí)尚、休閑體驗(yàn)檔次定位：精品名品中高檔消費(fèi)人群定位：20-40歲年輕時(shí)尚群體功能定位：城市商業(yè)中心HOPSCA酒店辦公居住交通娛樂商業(yè)品位文化流行時(shí)尚

商務(wù)聚會(huì)

兒童天地休閑娛樂

項(xiàng)目定位主題定位：HOPSCA酒店辦公居住交通娛樂高端客層輔助客層核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)尚、商務(wù)人群及高尚住宅區(qū)人群核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)尚、商務(wù)人群及高尚住宅區(qū)人群項(xiàng)目定位輔助消費(fèi)人群為縣級(jí)市以及揚(yáng)州等周邊市區(qū)的往來人口高端消費(fèi)人群為鎮(zhèn)江的外企高管、私企業(yè)主和政府公務(wù)員高端客層輔助客層核心消費(fèi)人群為核心消費(fèi)人群為20-40歲的時(shí)服裝36.77%配套20.1%餐飲43.12%室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)占比分類第一層第二層第三層套內(nèi)建筑面積占比合計(jì)服裝35間24間-7263.6736.77%59間餐飲4間6間53間8517.2943.12%63間配套27間21間1間3972.3820.11%49間面積7362.386022.836368.1319753.34//合計(jì)66間51間54間19753.34171間項(xiàng)目定位服裝配套餐飲室內(nèi)步行街分類第一層第二層第三層套內(nèi)占比合計(jì)服裝目標(biāo)品牌項(xiàng)目定位目標(biāo)品牌項(xiàng)目定位1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省13個(gè)地級(jí)市之一，長江下游南岸。下轄三區(qū)三縣，三縣：丹陽、揚(yáng)中、句容；三區(qū)：京口、潤州、丹徒。東鄰上海、西接南京，北與揚(yáng)州泰州隔江相望。處于南京都市圈和蘇錫常都市圈交界處，與周邊各大城市聯(lián)動(dòng)密切，距離各大城市車程均不超過2小時(shí)。更是京滬高鐵的重要節(jié)點(diǎn)性城市。鎮(zhèn)江市是歷史文化底蘊(yùn)深厚的城市

鎮(zhèn)江是一座人文薈萃的歷史文化名城，有3000多年的悠久歷史，是吳文化的重要發(fā)祥地。不僅是"甘露寺劉備招親"，"白娘子水漫金山"等傳說的發(fā)源地，也是《文心雕龍》、《夢溪筆談》等巨著的誕生地。城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江市是江蘇省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市鎮(zhèn)江地處江蘇省城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江城市面積小、人口少，城市GPD排江蘇省第九位。但是人均收入及人均消費(fèi)支出均排在江蘇省第五位，說明鎮(zhèn)江是一個(gè)具有相當(dāng)消費(fèi)能力的城市。數(shù)據(jù)來源于《2007、2008、2009政府國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江城市面積小、人口少，城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江GDP增長情況（億元）鎮(zhèn)江人均支出增長情況（元）鎮(zhèn)江人均收入增長情況（元）

從鎮(zhèn)江近3年發(fā)展情況來看，GDP總量及人均收入支出均呈兩位數(shù)的增長，GPD增長率為17%，人均收入及支出增長率分別為11%、13%，可見居民消費(fèi)意愿與潛力強(qiáng)勁?？傮w而言，鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)雖起步較晚，但發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)來源于《2007、2008、2009政府國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江GDP增長情況（億元城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況人口結(jié)構(gòu)8.7%

16.7%74.60%鎮(zhèn)江市年齡結(jié)構(gòu)占比0-14歲15-64歲65歲以上◆江蘇省老齡人口占比9.2%左右，鎮(zhèn)江市老齡人口占比僅為8.7%，低于全省老齡人口平均值，城市年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化?！舸送?，鎮(zhèn)江市城區(qū)行政劃分的三個(gè)主要區(qū)域：丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)，潤州區(qū)為新興發(fā)展城區(qū)，目前人口占比相對較小，但是潤州區(qū)為政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，人口增長幅度較大，增長率較高。城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況人口結(jié)構(gòu)8.7%16.7%74城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-大交通城際鐵路、京滬高鐵鎮(zhèn)江站的建成不僅拉近了滬寧線各個(gè)城市間的距離，同時(shí)也將拉動(dòng)城市的快速發(fā)展，有利于長三角城市一體化。大交通，大流通南京半小時(shí)都市圈上海1.5小時(shí)都市圈滬寧高鐵城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-大交通城際鐵路、京滬高城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-小交通萬達(dá)廣場位于鎮(zhèn)江市主城區(qū)，與鎮(zhèn)江客運(yùn)中心、南京祿口機(jī)場候機(jī)樓、城際高鐵鎮(zhèn)江站隔路相望。四條城市主干道環(huán)繞四周。緊鄰政府規(guī)劃新的行政辦公中心。具有良好的交通優(yōu)勢和展示效果。客運(yùn)中心南京祿口機(jī)場候機(jī)樓城際高鐵城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/交通資源-小交通萬達(dá)廣場位于鎮(zhèn)江城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃鎮(zhèn)江市城市功能規(guī)劃為以下幾大板塊，分別為：物流區(qū)、工業(yè)園區(qū)、行政商務(wù)區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)。萬達(dá)廣場位于政府規(guī)劃新的行政商務(wù)區(qū)與老的商業(yè)區(qū)結(jié)合處，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。物流區(qū)行政商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)工業(yè)園區(qū)大學(xué)園區(qū)萬達(dá)廣場城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃鎮(zhèn)江市城市功能規(guī)劃為以下城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江民政局網(wǎng)站分區(qū)面積(km)人口(萬)功能主城區(qū)核心城區(qū)2530商業(yè)、金融、旅游服務(wù)中心。南徐新城2020行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)，城市副中心，未來市政府所在地，集生產(chǎn)、生活和各項(xiàng)設(shè)施配套的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。丁卯新城2020大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。丹徒新城1515以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居住為主的城市新區(qū)。南山風(fēng)景區(qū)12城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅游區(qū)。西翼（高資、龍口）157.5港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心東翼（大港、諫壁）3112.5基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶鎮(zhèn)江城市概況/城市規(guī)劃萬達(dá)廣場城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江城市概況數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江民政局網(wǎng)站分區(qū)面1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234競爭商業(yè)概況百貨（以零售為主）主題商業(yè)街區(qū)大型賣場1.鎮(zhèn)江八佰伴2.鎮(zhèn)江商業(yè)城購物廣場3.鎮(zhèn)江商業(yè)城4.太和廣場5.第一樓街6.金山寶地7.龍吟坊8.紅豆商業(yè)廣場9.大潤發(fā)10.農(nóng)工商11.歐尚12.沃爾瑪萬達(dá)廣場競爭商業(yè)概況百貨（以零售為主）1.鎮(zhèn)江八佰伴萬達(dá)競爭商業(yè)概況商圈名稱商圈級(jí)別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時(shí)間總商業(yè)面積商圈定位大市口商圈市級(jí)商圈鎮(zhèn)江八佰伴2010.1140000中高端零售市級(jí)商圈鎮(zhèn)江商業(yè)城1996.530000中端零售市級(jí)商圈商業(yè)城購物廣場2010.934000中端零售市級(jí)商圈太和廣場2003.940000中低端零售市級(jí)商圈第一樓街2008.490000低端零售市級(jí)商圈大潤發(fā)超市2005.530000大賣場濱江商圈區(qū)域商圈金山寶地2010.530000高端餐飲娛樂區(qū)域商圈龍吟坊2009.530000中端餐飲娛樂區(qū)域商圈紅豆廣場2007.145000中端零售丁卯商圈區(qū)域商圈農(nóng)工商2000.910000大賣場區(qū)域商圈歐尚2010.430000大賣場區(qū)域商圈沃爾瑪2009.620000大賣場競爭商業(yè)概況商圈名稱商圈級(jí)別商業(yè)設(shè)施開業(yè)時(shí)間總商業(yè)面積商圈定競爭商業(yè)概況八佰伴開業(yè)時(shí)間：2010年1月29日建筑面積：14萬平方米營運(yùn)團(tuán)隊(duì)：華地集團(tuán)業(yè)態(tài)規(guī)劃：零售、餐飲、娛樂運(yùn)營模式：扣點(diǎn)+租金競爭商業(yè)概況八佰伴開業(yè)時(shí)間：2010年1月29日競爭商業(yè)概況淑女裝：馬斯菲爾、卡迪岱爾、欴姿、EP少淑女裝、女包：百家好、依戀、MINDBRIDGE、TIMEROAD等男裝：迪賽、ELLE、迪萊、杰克瓊斯、斯萊德等休閑、兒童：三葉草、levi's、班尼路、pawinpaw等小家電、床用：羅萊、LOCK&LOCK、夢蘭等餐飲：畢加索助（4F)、左右山多士（7F）、川味觀（3F）、悠仙美地（7F）、潤記港式茶餐廳（7F）必勝客（1F）影院：大地影院，正在試營業(yè)國際名品：歐米加、萬寶龍、登喜路、施華洛氏奇等1F2F3F4F5F6F7F其中1F-6F均有餐飲競爭商業(yè)概況淑女裝：馬斯菲爾、少淑女裝、女包：百家好、依戀、八佰伴優(yōu)劣勢優(yōu)勢1.“八佰伴”在鎮(zhèn)江的品牌影響力大；2.品牌較豐富、檔次較高，選擇性較強(qiáng)；3.靈活的營運(yùn)及營銷推廣模式；4.位于主商圈內(nèi)，人流量大。劣勢1.在老城區(qū)內(nèi)，外環(huán)境較差；2.業(yè)態(tài)較為單一；3.商業(yè)空間設(shè)計(jì)不精細(xì)；八佰伴優(yōu)劣勢優(yōu)勢競爭商業(yè)概況鎮(zhèn)江商業(yè)城開業(yè)時(shí)間：1996年5月1日建筑面積：3萬平方米營運(yùn)團(tuán)隊(duì)：鎮(zhèn)江商業(yè)城運(yùn)營模式：扣點(diǎn)物管費(fèi)用：無競爭商業(yè)概況鎮(zhèn)江商業(yè)城開業(yè)時(shí)間：1996年5月1日二樓：女式服裝OWNS，鉑璽，杰西，名典屋，天意，臣楓，麗萊，哥弟，玖姿，敦奴，凱莉米洛，瑪絲菲爾，維爾金娜，EP，I，LOUISM，盛世佳人，世紀(jì)海豹族，高田，JAKET，天娜吉爾，ICICLE，可可尼，妃格萊爾，DNADA，福太太，倩云，法拉瑞西，鋇萱，BSIQI，陶玉梅，榮萍，ESE，GJAMEI，DIFEENA，歐陸天使。迪昆希，雅麗絲。一樓：精品服飾珠寶首飾化妝品鐘表眼鏡煙酒食品化妝品：歐泊萊，H2O，歐萊雅，蘭芝，蝶妝等精品：BOSS，雅格獅丹，奧德臣，法國都彭。鐘表：羅西尼，瑞士拜戈表，英納格，天梭，依波，西鐵城等。黃金珠寶：周大福，明牌，金至尊，上海老廟，中國黃金，周大生等。滋補(bǔ)品：晟海洋滋補(bǔ)，北京同仁堂。三樓：男式服裝金利來，九牧王，卡帝樂鱷魚，浙江鱷魚，七匹狼，杰凡尼，法鱷，沙馳，斯卡圖，皮爾卡丹，威諾迪蒙，老人頭，ELLEHOMME，培羅蒙，保羅圣蘭，賽丹，美洲虎，路易詩蘭，比華利保羅，堡尼，柏郎亞高，郎維高，迪萊，康斯威尼，潘尼丹倫，佳樂喜，卓凡亞諾。襯衫，男褲：太平鳥，開爾，虎都，青蘋果，維克多，紅豆，海派，范尼柯，郝捷倫。二樓：女式服裝一樓：精品服飾珠寶首飾化妝品鐘表眼鏡煙四樓：羊絨羊毛衫都市配飾時(shí)尚休閑服飾

Lee，杰克瓊斯，馬克華菲JEANS，ONLY，VEROMODA，ELAND，秋水伊人，遐逸，普普風(fēng)，太平鳥，江南布衣，艾格，曼婭奴，ES，艾格周末，南夢，湯尼俊士，ETAMHOMME，堅(jiān)持我的，比茵，卡賓，佐丹奴，西格賽靚，雪蓮伊夢，海爾曼斯，夢特嬌，金利來，日神，貝加爾五樓：男女皮鞋運(yùn)動(dòng)服飾耐克，阿迪達(dá)斯，接吻貓，百田森，vanssi，哈森，漂亮寶貝，杰森米娜，老人頭，花花公子，花雨傘，milanshow，歡騰，奧卡索，布萊希爾頓，法拉莉，金利來，柯爾，星期六，safiya，天美意，千百度，百麗，百思圖，思貝蒂，萊思麗，老煙斗，卡帝樂，蘋果，馬球協(xié)會(huì)，大洋洲袋鼠，萬里，奧康，森達(dá)，靚女，康莉，七匹狼，山百惠，森達(dá)公主六樓：兒童用品家居內(nèi)衣小依戀，PAWINPAW，361，芝麻開門，balabala，麗嬰房，萱澤，BOB，卡拉貝熊，NBA，小耐克，小阿迪，夢特嬌，精典泰迪，馬拉丁，貝蒂，OURQ，宜貝，顆顆樹，雅多，安奈兒，迪迪鹿，盈湖，LS，駱駝，博士蛙，十月媽咪、迪士尼。家居內(nèi)衣：鄂爾多斯，美標(biāo)，達(dá)爾麗，綠嘉，夢特嬌，雪竹，三槍，北極人，貓人，舒雅，皮卡，卡帝樂四樓：羊絨羊毛衫都市配飾時(shí)尚休閑服飾五樓：男女皮鞋運(yùn)商業(yè)城優(yōu)劣勢優(yōu)勢1.鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)乩习儇?，在消費(fèi)者心目中具有根深蒂固的影響；2.老商業(yè)中心點(diǎn)位置。劣勢1.硬件設(shè)施陳舊；2.交通受阻，停車不方便，僅有33個(gè)停車位；3.單體百貨店，招商渠道狹隘單一；4.品牌定位偏中年化。商業(yè)城優(yōu)劣勢優(yōu)勢1項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234SWOT分析51項(xiàng)目定位與規(guī)劃城市及區(qū)域概況鎮(zhèn)江商業(yè)概況步行街規(guī)劃234項(xiàng)目總建筑面積(平方米)住宅SOHO五星級(jí)酒店出售型酒店出售型餐飲室外步行街大商業(yè)停車場外廣場388000851145080035500760042001800099500832004086占比23%13%9%2.3%1.4%4.6.%25.6%20%1.1%大商業(yè)項(xiàng)目室內(nèi)步行街萬千百貨大玩家大歌星萬達(dá)影城華潤超市國美電器面積3700030000400035006000150004000占比37%30%4%3.5%6.5%15%4%項(xiàng)目總建筑面積住宅SOHO五星