撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作報(bào)告

撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一部分撫州城市概況1、撫州城市概況撫州市位于江西省東部，東鄰福建，南接江西贛州通達(dá)廣東，西近京九鐵路與吉安、宜春相連，北臨鄱陽(yáng)湖，與南昌、鷹潭毗鄰，具有承接?xùn)|南沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的地緣優(yōu)勢(shì)。隨著中央的中部崛起戰(zhàn)略推進(jìn)，江西將成為承接沿海制造產(chǎn)業(yè)的重要轉(zhuǎn)移基地，而撫州也面臨一次重要的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型機(jī)遇，將極大推動(dòng)撫州的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程。2、撫州交通情況撫州“控帶閩粵浙”，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。東鄰福建，南接贛州市達(dá)廣東，西近京九鐵路，北臨鄱陽(yáng)湖，距省會(huì)南昌僅90公里。鷹廈、浙贛、向樂(lè)鐵路，320、316、206三條國(guó)道，昌廈一級(jí)公路、以及京福、滬瑞高速公路在撫州交匯通過(guò)；且向莆鐵路、撫吉、濟(jì)廣高速公路陸續(xù)開(kāi)通。隨著國(guó)家實(shí)施中部崛起，撫州承接沿海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。3、轄區(qū)與人口撫州市歷史悠久，至今已發(fā)展成為地級(jí)城市。該市轄10縣兩區(qū)，其中市政府設(shè)于臨川區(qū)。兩區(qū)：臨川區(qū)、金巢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，撫州市城區(qū)人口30萬(wàn)人。十縣：南城縣、黎川縣、南豐縣、崇仁縣、樂(lè)安縣、宜黃縣、金溪縣、資溪縣、東鄉(xiāng)縣、廣昌縣，總?cè)丝?94.8萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口1607589人，占全市常住人口的40.71%。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年撫州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值825.04億元，較上年增長(zhǎng)10.8%，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好；據(jù)撫州歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況可以看到，GDP保持在10%以上的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。隨著中央中部崛起計(jì)劃，以及城市發(fā)展較快，預(yù)計(jì)未來(lái)城市將繼續(xù)保持上漲趨勢(shì)。2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)根據(jù)歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可以看到，目前撫州以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，隨著工業(yè)、的進(jìn)一步發(fā)展，第二、第三產(chǎn)業(yè)將比重逐步提高。第二、三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，提供了多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使得城市居民收入水平進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。3、人口變化截止2012年末，撫州常住人口為394.89萬(wàn)，2008年以來(lái)人口呈逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，從2011年開(kāi)始人口的增幅有所放緩。4、社會(huì)收入與消費(fèi)情況根據(jù)撫州歷年居民收入與消費(fèi)品零售總額情況可以看到，城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)均保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，其中消費(fèi)增長(zhǎng)速度較收入增長(zhǎng)速度較快，城市居民的消費(fèi)習(xí)慣更趨于積極，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。5、城市規(guī)劃城市空間布局結(jié)構(gòu)：“三軸三片三心”三軸：贛東大道城市發(fā)展主軸，大公路城市發(fā)展次軸，迎賓大道發(fā)展次軸三片：撫北片區(qū)，老城區(qū)，新城區(qū)三心：老城商業(yè)中心、城市行政文化中心、站前商貿(mào)中心三、城市發(fā)展特點(diǎn)根據(jù)城市的基本情況與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，我們可以看到目前孝感的城市發(fā)展特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：?良好的城市發(fā)展規(guī)劃以及城市空間布局規(guī)劃，為城市更好發(fā)展提供基礎(chǔ)。?擁有較大的人口基數(shù)，以及目前城鎮(zhèn)化率較低，未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。?經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增長(zhǎng)，隨著城市進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)發(fā)展面繼續(xù)向好?居民收入保持平穩(wěn)上升，消費(fèi)觀念有待積極轉(zhuǎn)變?撫州的未來(lái)規(guī)劃以重點(diǎn)以老城區(qū)和城南新區(qū)為主，改造老城區(qū)升級(jí)，打造城南新城區(qū)。第二部分撫州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)情況1、固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資從撫州歷年固定資產(chǎn)投資情況可以看到，該城市固定資產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，但近兩年增速有所回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例較小，有較大提升空間，房地產(chǎn)投資增速緩慢，基本無(wú)明顯上升態(tài)勢(shì)，隨著城市框架及人口框架的不斷拉大，預(yù)計(jì)后續(xù)可能會(huì)出現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求情況二、房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目分析1、全市在售樓盤(pán)基本情況老城區(qū)版塊：項(xiàng)目體量在售業(yè)態(tài)在售價(jià)格戶型面積中央豪庭總建面積8萬(wàn)㎡小高層、高層均價(jià)4500元/㎡二房88—92㎡三房122—135㎡二房88.07—89.39㎡均價(jià)4700元/㎡三房123.95—134.65㎡總建面積㎡8.3萬(wàn)小高層、高層公元1959西湖綠洲總建面積12萬(wàn)（四期）㎡二房84.15—90.92㎡均價(jià)3700元/㎡高層別墅、高層高層三房109.26—141㎡二房94.94㎡總建面積21萬(wàn)濱江世紀(jì)城均價(jià)3300元/㎡三房129.24—133.38㎡（一期）㎡總建面積5.9萬(wàn)㎡三房129.66—147.91㎡奧林假日均價(jià)3100元/㎡城南新城區(qū)：項(xiàng)目體量在售業(yè)態(tài)在售價(jià)格戶型面積未來(lái)城總建面積17萬(wàn)高層㎡均價(jià)4300元/㎡二房90㎡左右三房118—130㎡薈萃中央總建面積52萬(wàn)小高層、高層均價(jià)5800元/㎡㎡二房89.2㎡三房116.36—140.67㎡豐源·宜合總建面積40萬(wàn)高層均價(jià)3000元/㎡（一二房85.74—99.92㎡期）三房113.7—136.35㎡三房109.26—149.15㎡㎡偉星·棲鳳華總建面積42萬(wàn)小高層、高層均價(jià)3200元/㎡都㎡城市星座星河丹堤總建面積7.7萬(wàn)高層均價(jià)3300元/㎡均價(jià)3200元/㎡二房87.3—89㎡㎡三房107—142㎡總建面積4.6萬(wàn)高層㎡二房92.41—88.59㎡三房123.2—139.59㎡3、在售項(xiàng)目特征分析（1）板塊分析城南新城區(qū)板塊：市中心城區(qū)迎賓大道兩側(cè)及以南區(qū)域的新城區(qū)。該板塊是撫州城市規(guī)劃中的未來(lái)新市行政中心、文化中心等。主要集中在撫州市城南新區(qū)（城市未來(lái)行政區(qū)）——迎賓大道一線。按照撫州市城市整體規(guī)劃上看：迎賓大道是城市發(fā)展的次軸線，其東接金溪、東鄉(xiāng)、南豐、南城等縣方向進(jìn)城的主道、西與京福高速相通，是撫州市未來(lái)城市發(fā)展和擴(kuò)張的主要方向和區(qū)域。同時(shí)隨著未來(lái)城、薈萃中央、豐源·宜合、名仕家園等該區(qū)域樓盤(pán)的推出和臨川文化園的建設(shè)，以及市新行政中心的喬遷至此，該區(qū)域板塊將是撫州最具發(fā)展前景的樓盤(pán)板塊。老城區(qū)板塊：即主要集中在贛東大道與玉茗大道一域。該板塊是撫州老城市中心，具有強(qiáng)的商業(yè)和住宅氛圍，此區(qū)在城市生活配套方面較為完善，人口也相對(duì)密集。受地段影響其區(qū)域價(jià)格較高。其主要表現(xiàn)為中央豪庭在售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4500元/㎡、公元1959在售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4700元/㎡。臨川區(qū)板塊：臨川區(qū)（上頓渡）作為臨川一中、臨川二中所在地。其發(fā)展依托教育，作為經(jīng)濟(jì)支出產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不例外，其樓盤(pán)大都圍繞學(xué)校而建，但由于政府規(guī)劃不合理，臨川老城區(qū)的發(fā)展長(zhǎng)期處于自