《房地產(chǎn)開發(fā)管理》試卷試題與答案

PAGE10房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試卷 (B 卷）一、單項選擇題（每小題只有一個正確答案） （共20題，每題 1分。）1．房地產(chǎn)的______是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。 （ ）A、適應(yīng)性 B、對專業(yè)管理的的依賴性 C、位置的固定性 D、相互之間的影響性2．落實開發(fā)資金是 ______階段的主要工作內(nèi)容。（ ）A．投資決策分析 B．前期工作 C．建設(shè) D．營銷3．關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù) ,下列表示正確的是 ( )。A、(P/A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n)4．工作主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，該階段為（A、投資機會研究 B、預(yù)可行性研究 C、初步可行性研究

）階段。D、詳細可行性研究5．對個人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（ ）以下。A、40%

B、50%

C、60%

D、70%6．邀請招標是非公開招標方式的一種。被邀請參加投標的承包商通常在（A、3個以上 B、5-10個之間C、5個以上 D、3-10個之間

）。7．房地產(chǎn)投資項目的成本利潤率等于（ ）乘以100%A、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本 B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入 /總開發(fā)成本C、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值 D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入 /總開發(fā)成本8．房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指 ( )所經(jīng)過的過程 .A、房地產(chǎn)開發(fā) B、獲得土地后到全部工程竣工C、從工程開工到工程竣工驗收 D、從工程開工到項目租售完畢9．可行性研究報告中，一般不包括（ ）A、封面 B、摘要 C、初步設(shè)計方案 D、附表10.甲.乙兩個物業(yè) 2005年10月的價值均為 1000萬元，預(yù)計甲物業(yè) 2006年10為1100萬元和900萬元的可能性各為 50%，預(yù)計乙物業(yè) 2006年10月的價值為元和800萬元的可能性各為 50%，甲.乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大 B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大C、甲.乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同 D、無法判斷

月的價值1200萬）11．已知某筆貸款的年利率為

15%，借貸雙方約定按季度計息，

該筆貸款的實際利率是

（

）A、3.75% B、7.5%

C、15% D、15.87%12.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ） .A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段13．已知某筆貸款的年名義利率為

12%,實際利率為

12.55%,

則該筆貸款是按

(

)作為計息周期的。A、年 B、半年 C季度 D、月14．以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（ ）A、市場容量調(diào)查 B、消費行為調(diào)查C、市場環(huán)境調(diào)查 D、營銷因素調(diào)查15.

房地產(chǎn)投資的缺點是（A、相對較高的收益水平C、抵銷通貨膨脹的影響

）

B、易于獲得金融機構(gòu)的支持D、投資回收期較長16．根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法是（）A、認知價值定價法B、領(lǐng)導(dǎo)定價法C、目標定價法D、成本加成定價法17．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（）A、房屋出租B、房地產(chǎn)抵押C、土地使用權(quán)出讓D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓18．名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（）A、當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率B、當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率、實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大19．下列風(fēng)險不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險的是（）A、通貨膨脹風(fēng)險B、周期風(fēng)險C、比較風(fēng)險D、變現(xiàn)風(fēng)險20．物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。A、物業(yè)的保值增值B、滿足當前的租戶和新租戶C、物業(yè)的安全D、實現(xiàn)物業(yè)的管理目標二、多項選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，多選、少選、錯選該小題無分。)1.投資者可以控制的風(fēng)險包括（）。A、利率風(fēng)險B、政策性風(fēng)險C、資本價值風(fēng)險D、持有期風(fēng)險2.按用途的不同，物業(yè)可以分為（）。A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、出租物業(yè)Ｅ、土地3.房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點。A、相對較高的收益B、投資回收期長C、提高投資者的資信等級D、良好的流動性Ｅ、投資數(shù)額巨大4.房地產(chǎn)開發(fā)的4個階段包括（）。A、投資機會選擇與決策B、前期工作C、招標階段D、建設(shè)階段Ｅ、租售階段5.可行性研究的作用有（）A、是項目投資決策的依據(jù) B、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)C、是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) D、是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)、是對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)6.市場調(diào)查計劃一般要包括（）。A、資料來源B、調(diào)查方法C、調(diào)查手段D、抽樣方案Ｅ、聯(lián)系方法7.房屋開發(fā)費包括（）。A、建安工程費B、“三通一平”費C、拆遷安置補償費D、公共配套設(shè)施建設(shè)費Ｅ、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費8.房地產(chǎn)貸款擔保的形式有（）A、保證B、保險C、質(zhì)押D、抵押E、信用9.下列投資行為屬于房地產(chǎn)間接投資的有（）A、房地產(chǎn)開發(fā)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、購買住房抵押證券Ｅ、購買房地產(chǎn)投資信托基金10．項目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括（

）A、前期工程資料 B、土建資料C、安裝方面的資料 D、設(shè)計文件

E、變更資料三、簡答題

(本大題共

5小題，每小題

8分，共

40分)1、簡述房地產(chǎn)市場的特性。2、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序及各程序所包括的主要環(huán)節(jié)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的目的、原則及方法。4、什么是敏感性分析敏感性分析的步驟如何5、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源有哪些？

四、計算題（20分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。）某人準備購買套價格為15萬元的住宅，首期付款為25%直接支付，其余申請抵押貸款，期限為8年，利率為15%，按月等額償還，問月還款額是多少？如果該人

40%月收入可用于住房消費，該人月收入應(yīng)為多少？若抵押貸款寬限兩年，（還息不還本，）剩余6年內(nèi)按月等[額償還，則月還款額是多少月收入應(yīng)為多少房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試卷（B卷）標準答案一、單項選擇題（每小題只有一個正確答案，每題1分，共20分。）1—5CBBAB6—10DACCB11—15DBBDD16—20CCACB評分標準：每小題1分，答錯或多選均為0分。二、多項選擇題（每小題2分，共20分）（在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，多選、少選、錯選該小題無分)1、CD2、ABC3、AC4、ABDE5、ABCD6、ABCDE7、ADE8、ACD9、BDE10、ABC評分標準：在每小題的備選答案中選出二至五個正確答案，全部選對得2分，多選、少選、錯選該小題均為0分.三、簡答題(本大題共5小題，每小題8分，共40分)1、答：房地產(chǎn)市場的特性有：1）房地產(chǎn)市場供給特點：短期缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、供給主體間競爭不充分、不廣泛。2）房地產(chǎn)市場需求特點：具有廣泛性、多樣性且購置成本大，需要融資。3）市場交易特點：交易時間長、費用高、需要專業(yè)人士的服務(wù)。4）市場價格特點：位置決定價格、價格總體呈向上波動趨勢、價格易受交易主體個別因素的影響。評分標準：答對一條得 2分，全對的 8分。2、答：房地產(chǎn)開發(fā)主要有四個程序：1）投資機會選擇與決策分析階段：包括投資機會分析、項目建議書、可行性研究、項目立項等主要環(huán)節(jié)。2）前期準備階段：包括獲得土地使用權(quán)、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得“兩證一書”、項目招投標、開工申請與審批、拆遷、平整場地等、3）建設(shè)階段：包括施工的質(zhì)量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工驗收等。4）租售階段：包括項目投產(chǎn)、租售、后評價等環(huán)節(jié)。評分標準：答對一條得 2分，全對的 8分。3、答： 目的：為市場提供適銷對路、有較高性能價格比的產(chǎn)品。（ 2分）原則：以威力啊潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向， 站在使用者的立場上精打細算，體現(xiàn)以人為本和對人的關(guān)懷。 （3分）方法：一是明確目標使用者群體； 而是把握目標使用者的需求特征、 消費偏好和可支配能力；三是針對目標使用者群體進行設(shè)計。 （3分）評分標準：如上。4、答：敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的重要性指標，并分析測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感程度， 進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。（ 4分）步驟：（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。2）確定不確定性因素可能的變動范圍。3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值。4）通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。（共4條，每條1分）5、答：資金來源主要有：自有資金、銀行貸款、社會集資、利用外資、預(yù)售款等。答出幾個主要來源，相應(yīng)展開即可。四、計算題（20分）答案：（1）貸款數(shù)額P=15×（1-25%）=112500元，（3分）i=15%/12=1.25%,（2分）n=12×8=96月（1分）n,=12×6=72月（1分）(2)月還款額為:A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]（4分）=112500*1.25%×(1+1.25%)96/[(1+1.25%)96-1]=2018.86元該人月收入為2018.86/40%=5047.15元（2分）前兩年不償還本金,也就是P值仍為112500元,要6年償還,則A=Pi(1+i)n,/[(1+i)n,-1]（2分）=112500×1.25%×(1+1.25%)72/[(1+1.25%)72-1]=2378.81元（2分）該人月收入為2378.81/40%=5947.04元（3分）評分標準：要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。A、適應(yīng)性 B盼趣蔡造瑞蚜恤壤菠蓋葷箋摔毋小受仍婁伍禱邏麓并潭蠻僵