物業(yè)前期介入管理

關(guān)于物業(yè)前期介入管理第一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日物業(yè)工程前期介入第二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日培訓要點

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理過程中非常重要的一個階段。本章介紹物業(yè)管理早期介入的作用和內(nèi)容，前期物業(yè)服務合同，物業(yè)接管驗收，房屋裝修管理、物業(yè)管理招投標以及物業(yè)服務合同。第三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日開篇案例

某商品房小區(qū)一期業(yè)主張先生準時入住，在辦理入住手續(xù)時開發(fā)商聘請物業(yè)公司要求張先生先在前期物業(yè)服務協(xié)議上簽字，并交納1年的物業(yè)服務費后，才能拿到鑰匙。張某因急于收房，沒有細看協(xié)議條文便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)小區(qū)樹木稀少，空地都是黃土，沒有草坪，綠化率極低，門口很少見到保安，外人可以隨意出入，裝修垃圾長時間無人清運等。張先生找到物業(yè)公司經(jīng)理，要求物業(yè)公司改進。物業(yè)公司經(jīng)理稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等后期工程全部建成后，才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業(yè)服務費，但物業(yè)公司不答應?；丶液?，張先生仔細查看前期物業(yè)服務協(xié)議，發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務、小區(qū)綠化和公共衛(wèi)生都沒有明確約定。到物業(yè)公司通知張某交納第2年物業(yè)費時，張先生予以拒絕。第四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例分析問題實質(zhì)：這個問題實際上涉及了一個重要但尚未引起重視的問題，即前期物業(yè)服務協(xié)議的簽訂及對業(yè)主的效力問題。根據(jù)張先生提供的前期物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容，有失公平主要體現(xiàn)在收費標準與物業(yè)公司提供的服務明顯質(zhì)價不符上。處理依據(jù)：張先生并沒有與物業(yè)公司按照合同法規(guī)定訂立前期物業(yè)服務協(xié)議，雙方客觀上不存在要約與承諾的訂約階段，協(xié)議內(nèi)容實際上是物業(yè)公司單方面規(guī)定的，業(yè)主不可能參與約定，前期物業(yè)服務協(xié)議無法體現(xiàn)業(yè)主的真實意思。盡管《物業(yè)管理條例》規(guī)定了前期物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容應當包含在物業(yè)買賣合同中，但這并不意味著業(yè)主將來要簽訂的協(xié)議內(nèi)容不會發(fā)生變化。因此，這一規(guī)定并不能保障業(yè)主對于前期物業(yè)服務協(xié)議的知情權(quán)。

第五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入概念是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主與使用人以及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備。第六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日項目前期與建設單位簽訂管理合同始（收樓前3-6個月）與業(yè)委會簽訂

第一份合同早期介入前期管理時間劃分第七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日一、物業(yè)管理早期介入的意義物業(yè)管理早期介入的作用主要有：1.有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥2.有利于提高房屋建造質(zhì)量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強對所管物業(yè)的全面了解5.有利于后期管理工作的進行第八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日二、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容物業(yè)管理早期介入的流程圖如下：

Y與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達成協(xié)議介入可行性研究簽訂合同正式進入早期介入退出房地產(chǎn)開發(fā)介入規(guī)劃設計階段介入施工建設階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)移交驗收結(jié)束早期介入，進入正常物管N主體完工第九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（一）物業(yè)管理在規(guī)劃、設計階段的參與規(guī)劃設計階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項目設計規(guī)劃階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設計。設計規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個階段，這個階段要解決的主要是綜合考慮整體環(huán)境設計、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設施、設備配備和服務配套等。第十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日

1．配套設施的完善對于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學校等公益事業(yè)，各類服務商業(yè)網(wǎng)點（飲食店、郵電所、銀行）、人們休息活動場所與場地。配套設施完善

對于寫字樓、商貿(mào)中心等，則商務中心面積以及停車場大小都很重要。第十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2．水電氣等的供應容量水電氣的供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數(shù)，設計人員在設計時，通常參照國家的標準設計，而國標僅規(guī)定了下限，即最低標準，只要高于此限就算達到設計要求。但隨著社會生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設備將會越來越多，對這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境等因素的差異，也會造成實際用量的差異。因此，在規(guī)劃設計時，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應容量留有余地。第十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約成本前提下盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。

可視對講單元防盜門陽臺上的紅外線探頭第十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設立垃圾桶或分發(fā)垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站位置。垃圾箱垃圾壓縮設備第十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日5.綠化布置綠化應考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常5~6m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、高低錯落變化。主干道綠化

住宅群之間道路通常2~3m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化第十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日6.消防設施在建筑設計中消防設備的配套是有嚴格要求的，物業(yè)管理公司應著眼于各種消防死角，比如大樓的通道部分、電纜井部分在消防設計中一般考慮不周，自動噴淋裝置也不可能估計每個角落。消防設施和消防演習物管公司應建議在這些地方配備滅火器（電器部分應用二氧化碳滅火器）或滅火砂箱。第十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日7．建筑材料的選用建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價，而且也會影響以后的物業(yè)管理服務。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護要求不同，隨之要求的養(yǎng)護設備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗，本著節(jié)約資源、保護環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務工作提供一定的便利。第十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日8.高層建筑外觀的清潔問題如，建議設計供清洗裝置升降移動用的軌道

9.物業(yè)管理需要設備問題如果采用智能化管理就應向規(guī)劃設計單位提出有關(guān)管線的特殊要求，做好預留。第十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日規(guī)劃階段應注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計可從下面幾個方面考慮：①實用性房屋的功能首先滿足實用功能。采光、通風、隔熱都應滿足要求。房屋功能要有實用性第十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日②美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料（掛灰板、鐵網(wǎng)）裝修一些間隔墻，特別在一些公共部分，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟負擔。第二十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。

住宅空調(diào)的統(tǒng)一留位第二十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日③功能性除了正常規(guī)劃設計考慮的功能性。還應注意一些常被忽視的功能性設施配備，如：住宅空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備第二十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日集中“能源計量表”功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶”。煤氣表出戶電表出戶水表出戶第二十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日各種指標牌、小區(qū)（大廈）平面圖，警示標志（牌）配備。

第二十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日物業(yè)管理用房的配備（如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉庫等）垃圾處理。每層樓、每幢房都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施。住宅底層可作為物業(yè)管理用房垃圾的分類收集第二十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日其他功能。防火、防盜、訪客等系統(tǒng)，購物活動場所、綠化道路、圍墻護欄等環(huán)境，郵政、交通、通訊等功能。綠色的圍墻護欄活動場地信報箱第二十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日以人為本的活動休閑區(qū)域

底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所第二十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日④安全性有條件小區(qū)、大廈盡量設計成“封閉型”以利治安管理

第二十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機防相結(jié)合，減少損失住宅圍合的智能化進出控制第二十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料道路要人車分流人車分流，行人有自己的道路系統(tǒng)第三十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日⑤節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設計配備盡量細劃，不要一個開關(guān)控制一片燈，應按功能、節(jié)能配備開關(guān)（比如按照不同時間段，分別用開關(guān)控制路燈）

公共區(qū)域的照明第三十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例早期介入發(fā)現(xiàn)設計不合理怎么辦？開元國際物業(yè)管理公司與祥隆置業(yè)公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供物業(yè)管理顧問服務，隨后組成的顧問團即抵達現(xiàn)場，開始前期顧問服務工作。

當時，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務需求、保證物業(yè)管理運行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟成本的角度，提出了多項優(yōu)化設計建議。期間，他們還發(fā)現(xiàn)消火栓系統(tǒng)存在著設計超標的問題。于是，開元國際顧問團提議發(fā)展商抓緊找設計院洽商變更設計，取消一道消火栓及其立管（設計三道）。發(fā)展商認為開元國際的建議確實很有道理，便馬上和設計院進行交涉。第三十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日

不料設計院不愿意否定自己的設計方案，堅持認定必須要有三道消火栓及其立管，發(fā)展商反復交涉也未獲認可，球又被踢回開元國際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓，書面列出國家消防設計規(guī)范的有關(guān)條款，并和海天名人廣場的原消火栓設計進行對比分析，指出其不合理所在。發(fā)展商據(jù)此再次找到設計院，設計院這次無法予以拒絕，只好按照開元國際的意見修改了設計。通過消火栓系統(tǒng)的設計變更，發(fā)展商不僅體會到了開元國際的技術(shù)實力，而且感受到了他們的負責精神，隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟樓宇科技公司設計、施工。

試結(jié)合物業(yè)管理早期介入問題，談談自己的體會！第三十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例分析體會：

俗話說:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用過來，就是“物業(yè)完美不完美、惟有管理者最清楚”。一個成熟的物業(yè)公司見多識廣，孰優(yōu)孰劣、何長何短的經(jīng)驗積淀對開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價值。所以聰明的發(fā)展商在“紙上談兵”的設計階段和“照貓畫虎”的施工階段，都應十分注意傾聽物業(yè)公司的意見和建議。第三十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（二）物業(yè)管理在施工階段的參與建設施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項目建設施工階段即開始介入，此時的主要內(nèi)容就是進行工程監(jiān)控和熟悉項目的整體情況。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。（1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見物業(yè)管理企業(yè)對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。用加壓泵測試管道是否有滲漏第三十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（2）建設過程中如何按照設計規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關(guān)鍵材料齊規(guī)格質(zhì)量是否符合設計要求，如有問題，及時提出問題。（3）物業(yè)附屬設備及設施、配套設施建設是夠符合設計要求，如有遺缺、偏差和質(zhì)量問題，及時提出彌補、修改等建議。（4）對物業(yè)管理所需設施建設的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術(shù)性、質(zhì)量性問題，及時提出并修改。第三十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（5）掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責任承擔該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設，才可能對每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對物業(yè)管理開展奠定良好的基礎。第三十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（1）組織驗收小組由物業(yè)管理企業(yè)部門牽頭、組織機電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗收小組。并做好驗收準備。比如：主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期與地盤、施工單位雙方制定

驗收方案，統(tǒng)一驗收標準準備竣工驗收的表格資料房屋接管驗收表機電設備按盤驗收表等等

3）把好工程質(zhì)量驗收關(guān)房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進行工程驗收時，必須細致入微。具體做法是：第三十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（2）竣工驗收內(nèi)容通?？⒐を炇辗譃樗拇坞[蔽工程驗收——被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程分期驗收——是指分期進行的工程項目或個別單位工程，達到使用條件，需要提前動用時所進行的驗收單項工程驗收——是指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，施工單位向建設單位發(fā)出交工通知，而進行的驗收。全部工程驗收——整個建設項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。第三十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例

某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。

物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)：1．該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。2．在小區(qū)設計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設計不夠合理。3．有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。第四十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日物業(yè)公司提出整改建議：1．根據(jù)不同房型的特點，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。2．就向開發(fā)商建議設置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風格相協(xié)調(diào)。3．物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。第四十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日分析本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，既使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細節(jié)引發(fā)糾紛。

物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)發(fā)表意見，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理服務審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務等具體細節(jié)上提出意見或建議。第四十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日問題1早期介入費用由誰承擔？

根據(jù)費用產(chǎn)生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所產(chǎn)生費用應由開發(fā)商承擔，原因：

1）早期介入的主要目的是協(xié)助開發(fā)商工作

（1）

早期介入為驗收接管打下基礎，使房屋質(zhì)量得到保證，提升了物業(yè)檔次

（2）

使已購房業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量及日后管理放心，幫助開發(fā)商銷售

2）

管理費用尚無收費來源，此期間公司的實際服務對象是開發(fā)商，誰受益，誰付費。

3）

政府規(guī)定：目前國家尚無統(tǒng)一立法，但各地政府明文規(guī)定。

第四十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2設計單位不接受、采納意見怎么辦？不采納理由

（1）不符合設計規(guī)范

（2）增加設計難度

（3）自認為設計符合規(guī)范、無須更改

管理公司做法與態(tài)度：

（1）

對確實不符合設計規(guī)范的意見，公司應放棄，應尊重科學，尊重設計

（2）

說服開發(fā)商，多為以后著想

（3）

一些設計雖符合規(guī)范要求，但偏于保守，落后于現(xiàn)實發(fā)展需要，則應努力用事實依據(jù)來改變設計單位的看法。

第四十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日三、寫字樓早期介入的主要內(nèi)容

（一）在設計階段的工作要點

1、檢查配套設施是否完善，如郵局、商務中心、垃圾房、停車場、員工餐廳等服務設施；物管管理用房、庫房、員工通道、崗亭等后勤設施；

2、檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量；3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局是否合理實用，是否留有死角；

4、檢查建筑材料的選用是否合理。設計單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應從其后期維養(yǎng)的難易程度及費用提出選擇建議；5、檢查機電設備的配置是否合理。物管公司應主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)提出選擇建議。

第四十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（二）在建安工程階段的工作要點：

1、協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃；

2、協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；3、協(xié)助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現(xiàn)；

4、協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項目和設備的招投標條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設置質(zhì)量保證體系，設立質(zhì)量檢查負責人；特別是在機電設備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調(diào)試及成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；

5、檢查安全消防措施和保險合同條款；6、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

第四十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（三）在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點：

1、物管公司應根據(jù)工程進展和大廈的租售情況與發(fā)展商

，協(xié)商制定一份詳細的工作計劃和進度控制表；2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；

3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備案；

4、開立項目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；5、與發(fā)展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應的服務和解決方案；6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接；7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設置和人員編制，列出人員到位時間表；

第四十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點8、制定外包項目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單；9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合同費用以及采購清單編制開辦費預算報發(fā)展商審批執(zhí)行；10、根據(jù)大廈的樓宇設備情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；11、通郵地址和通郵手續(xù)；12、工程方面13、人員培訓；

14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；15、相應文件及表格的設計、印刷和使用；

16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。第四十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日四、制定物業(yè)管理方案的準備工作

（一）進行擬管項目全面情況調(diào)查研究1.調(diào)查研究的主要內(nèi)容（1）項目的位置（2）項目面積（3）項目建筑情況（4）配套及附近交通狀況（5）消防、安保、清潔等設施狀況（6）項目性質(zhì)及特色（7）政府的支持、扶持與介入程度（8）開發(fā)商的背景（9）周邊環(huán)境狀況第四十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2.調(diào)查研究的主要方法2.調(diào)查研究的主要方法（1）派人實地考察（2）從報刊、廣播、電視等公開信息收集（3）向政府有關(guān)部門了解（4）其他途徑（二）進行住區(qū)人員物業(yè)管理與服務需求的調(diào)查1.調(diào)查內(nèi)容（1）住區(qū)人員自然狀況分析：總?cè)丝?、男女比例、年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度與職業(yè)、民族、經(jīng)濟收入（2）住區(qū)人員需求分析：需求的對象、彈性、條件等2.需求特性分析（1）對象性（2）條件性（3）欲求性（4）關(guān)聯(lián)性（5）反復性（6）選擇性第五十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（三）進行競爭對手企業(yè)情況的調(diào)查1.競爭對手總體情況調(diào)查：數(shù)量、分布等2.競爭對手能力調(diào)查：資金、企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、業(yè)績、經(jīng)營水平3.競爭對手成功的奧妙、技巧4.本企業(yè)同競爭者競爭成功的機會有多大第五十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日五、制定物業(yè)管理方案1.項目管理的整體設想與策劃2.管理模式3.公司人力資源管理4.規(guī)章制度建議5.經(jīng)營管理指標6.社區(qū)文化建設與社區(qū)服務7.財務管理及經(jīng)費收入測算8.日常管理9.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施第五十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第二節(jié)前期物業(yè)服務合同一、前期物業(yè)管理概述二、前期物業(yè)服務合同三、業(yè)主臨時公約第五十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第二節(jié)前期物業(yè)服務合同一、前期物業(yè)管理概述二、前期物業(yè)服務合同三、業(yè)主臨時公約第五十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日主要有以下幾點區(qū)別：（1）早期介入的物業(yè)管理不一定與開發(fā)商確定管理合同委托關(guān)系；而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已擁有該物業(yè)的管理權(quán)。（2）早期介入一般還沒有確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象；而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象。（3）在早期介入中，物業(yè)管理公司只是起輔助作用；而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司起主導作用。（4）早期介入服務對象是建設單位，并由建設單位根據(jù)約定支付早期介入服務費用；而前期物業(yè)管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。第五十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日時段確定業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前3-6個月不等責權(quán)關(guān)系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權(quán)關(guān)系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人第五十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2.前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主：服務與被服務關(guān)系買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。第五十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日3.前期物業(yè)管理特點建設單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并報所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。建設單位與住宅買受人簽訂買賣合同時，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)服務合同和住宅使用說明書作為買賣合同的附件。？建設單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。新建商品住宅自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；自交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位和買受人按照買賣合同的約定承擔。新建商品住宅交付使用時，除買賣合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費用。第五十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。抱著臨時觀念，形成短期行為。湊成草臺班子，造成管理失范。第五十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)受開發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。開發(fā)商：由開發(fā)商聘請或委派物業(yè)公司進行管理，有利于業(yè)主們順利度過從入住到后期物業(yè)管理進入這個空白期。前期物業(yè)管理公司：只對開發(fā)商負責，不對業(yè)主負責。問題：一家對業(yè)主沒有責任的物業(yè)公司，能搞好對業(yè)主的服務嗎？結(jié)果：當業(yè)主對開房商提出房屋質(zhì)量、合同承諾、物業(yè)管理等各方面的問題時，物業(yè)公司就有可能站不到業(yè)主這一邊，因為經(jīng)濟利益這支無形的手在起作用。第六十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)抱著臨時觀念，形成短期行為。前期物業(yè)管理公司:并不想提升服務質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏得市場信譽，以圖長期經(jīng)營；抱定的是臨時觀念，采取的是應付態(tài)度;開發(fā)商:往往睜一只眼閉一只眼；結(jié)果：業(yè)主吃虧，徒嘆奈何不得。

第六十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.前期物業(yè)管理的認識誤區(qū)湊成草臺班子，造成管理失范。開發(fā)商:不知物業(yè)管理服務理念、專業(yè)技能要求前期物業(yè)管理公司:草臺班子，先天不足;結(jié)果：什么也不懂的人弄來濫竽充數(shù)搞物業(yè)管理，管理便失去了規(guī)范。

第六十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日5.前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)服務合同業(yè)主臨時公約前期物業(yè)管理招標投標物業(yè)承接驗收手續(xù)物業(yè)資料的移交物業(yè)管理用房物業(yè)的保修責任第六十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日二、前期物業(yè)服務合同前期物業(yè)服務合同是指在前期物業(yè)管理階段，由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)對物業(yè)實施全面管理的書面協(xié)議?！段飿I(yè)管理條例》第21條：

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。（見范本）第六十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（一）前期物業(yè)服務合同的特征1.具有過渡性：物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是個陸續(xù)的過程2.由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂3.要式合同：書面形式第六十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（二）房屋買賣合同應包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容（見范本）問題：1.前期物業(yè)服務合同的主體？

建設單位和物業(yè)管理企業(yè)2.前期物業(yè)服務合同對買賣合同的效力？3.前期物業(yè)服務合同對業(yè)主的效力？第六十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例去年8月，原告某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被告彭某簽訂了一份購房協(xié)議，雙方約定，彭某以159萬余元的價格認購原告開發(fā)并已取得預售許可的，位于佛山市某處的一套房屋。協(xié)議簽訂后，彭某向該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付了1萬元的定金，并于數(shù)日后交付了剩余的全部房款。交款次日，雙方簽訂了商品房買賣合同。合同中的第三條注明：彭某簽訂該買賣合同時，應與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。但簽訂合同之后，彭某因?qū)η捌谖飿I(yè)管理服務協(xié)議中的收費標準有異議而拒絕簽訂該服務協(xié)議。今年3月，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以特快專遞的形式催促彭某簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，結(jié)果該郵件被退回。為此，開發(fā)商以彭某拒不履行商品房買賣合同中的約定義務，致使商品房買賣合同無法辦理登記備案，合同事實上已經(jīng)無法繼續(xù)履行為由，起訴到法院，要求法院判決解除自己與彭某簽訂的商品房買賣合同。第六十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日在庭審中，開發(fā)商稱：當?shù)亟ㄔO局商品房合同備案辦事指南第三項規(guī)定，辦理商品房合同備案應提交的文件資料包括前期物業(yè)管理合同，由于彭某拒絕簽署前期物業(yè)管理合同，事實上自己已無法為其辦理商品房合同備案。彭某辯稱：其至今未簽前期物業(yè)管理協(xié)議的原因是：協(xié)議存在許多不合理收費及重復收費的地方，且曾要求開發(fā)商就此中內(nèi)容進行協(xié)商，但開發(fā)商稱該協(xié)議內(nèi)容不能作任何修改。對此，彭某認為，在自己與開發(fā)商雙方簽訂的所有書面材料中均沒有不簽前期物業(yè)管理協(xié)議就可解除商品房買賣合同的約定的情況下，開發(fā)商要求解除商品房買賣合同的訴訟請求沒有法律依據(jù)。最終，法院判定開發(fā)商與彭某所簽訂的商品房買賣合同不予解除。法院審理后認為，商品房買賣合同與前期物業(yè)管理協(xié)議屬于兩個相對獨立的法律關(guān)系，在買房人已與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同且已交納全部購房款的前提下，開發(fā)商的訴訟請求不符合我國合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件，最終駁回了開發(fā)商的訴訟請求。第六十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日點評：物業(yè)管理和房屋買賣不能混為一談

案件的爭議焦點是：開發(fā)商是否可以因購房人拒絕與其簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議而要求法院解除其與購房人之間的商品房買賣合同。根據(jù)法院查明的事實，開發(fā)商與彭某并沒有約定拒不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議可以作為解除商品房買賣合同的條件，故開發(fā)商請求解除其與彭某間的買賣合同，必須具備我國合同法明確規(guī)定的法定解除條件。我國合同法第九十四條規(guī)定的法定解除條件是：一、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；二、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；三、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；四、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；五、法律規(guī)定的其他情形。第六十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日可是，就本案來看，彭某在和開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同中的糾紛，不滿足上述任何一條合同解除的法律要件。但是，彭某的確存在一定的締約過失。這是因為：首先，雙方對合同的履行均不存在不可抗力因素；其次，在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務是向出賣人交納購房款，而彭某已經(jīng)依約定履行了上述主要債務；再次，在雙方簽訂的認購書中約定，開發(fā)商已向彭某明示合同示范文本及前期物業(yè)管理協(xié)議等文件，彭某也未就此提出異議，并作出按示范文本及認購書約定簽署商品房買賣合同的承諾。就此看來，彭某以前期物業(yè)管理協(xié)議中存在不合理事項為由拒簽協(xié)議，但事后又未能舉證證明如何不合理或違法。因此，法院認定彭某對雙方未能簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的結(jié)果，存在締約過失責任。第七十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日可是需要明確的是：前期物業(yè)管理協(xié)議屬于物業(yè)服務法律關(guān)系，而商品房買賣合同屬于買賣法律關(guān)系，兩者屬于性質(zhì)截然不同的獨立的法律關(guān)系，不能混為一談。商品房買賣合同只是要求買賣雙方就商品房的出售、價格、交付等達成一致，符合雙方真實意思表示，這些條件一旦成就，商品房買賣合同就是有效合同，買方、賣方都無權(quán)任意撤銷。第七十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日業(yè)主以沒有參與前期物業(yè)服務合同簽訂為由拒絕履行合同而引發(fā)的糾紛對于該類案件，關(guān)鍵在于認定前期物業(yè)服務合同對購房業(yè)主約束力問題。一般情況下，前期物業(yè)服務合同由建設單位簽訂。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十三條規(guī)定：建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第二十五條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容?！睒I(yè)主盡管沒有直接參與前期物業(yè)服務合同簽訂，但該前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有拘束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。業(yè)主如果不履行前期物業(yè)服務合同中約定的義務，即構(gòu)成違約，按照合同約定的糾紛解決方式予以處理。第七十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日業(yè)主以未入住為由拒付物業(yè)費引起的糾紛高某在某小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費2476元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費。在法庭上，對高某是否應當交費，原、被告雙方意見不一。原告方認為，前期物業(yè)服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務合同中的權(quán)利義務，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應當按約支付物業(yè)管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業(yè)服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。庭審中，承辦法官向高某釋明了前期物業(yè)服務合同的法律效力，在明晰了前期物業(yè)服務合同的法律效力后，高某主動交納了物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)公司撤回了起訴。第七十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日分析：本案中，高某在簽訂商品房買賣合同時，房產(chǎn)開發(fā)商就將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)服務合同作為出售合同的附件，要求高某簽字。高某在前期物業(yè)服務合同上簽字后，合同當事人就變更為開發(fā)商委托的物業(yè)服務企業(yè)和高某雙方。因此，該服務合同無疑具有法律拘束力，高某應當按照服務合同約定的交費標準支付物業(yè)費，而不能以未入住為由拒付。況且，小區(qū)的物業(yè)管理是由物業(yè)服務企業(yè)實施的統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并不是只為一個或某幾個業(yè)主單獨提供服務，而是為整個小區(qū)提供綠化管理、清潔道路、保安服務等工作，因此高某因自身原因未入住該小區(qū)不能對抗物業(yè)公司按約履行合同義務后請求的收取費用的權(quán)利。第七十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（三）前期物業(yè)服務合同的期限和終止1.前期物業(yè)服務合同可以約定期限2.前期物業(yè)服務合同是一種附終止條件的合同終止的時間：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時《物業(yè)管理條例》第二十六條：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。第七十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日理解為：1、約定期限的前期物業(yè)服務合同，期限屆滿時，合同終止；2、有期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。3、未約定期限，直至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

問：若未約定期限，且業(yè)主委員會一直沒成立，前期物業(yè)服務合同繼續(xù)有效嗎？有最長期限要求嗎？第七十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例某別墅區(qū)1994年預售，1996年進入現(xiàn)房期，之后3年陸續(xù)有業(yè)主入住。盡管小區(qū)是一次性完工，但業(yè)主是分批入住。所以從1996年到現(xiàn)在，小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會，現(xiàn)在小區(qū)仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。雖然從入住至今的近10年中，開發(fā)商更換了三任物業(yè)管理企業(yè)，但小區(qū)業(yè)主用的還是當年開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務公約。由于是10年約定的合同，一些標準，如價格及服務標準等都已無法滿足目前業(yè)主對物業(yè)管理的要求。另外還有一些前期沒發(fā)現(xiàn)的問題，如社區(qū)維修基金沒在前期物業(yè)合同體現(xiàn)出來等問題，現(xiàn)在都逐漸暴露出來。業(yè)主稱現(xiàn)在物業(yè)管理水平較入住時有所下降，物管公司利用和會所開展經(jīng)營活動創(chuàng)收益時，也直接影響到了社區(qū)服務質(zhì)量，故要求降低物業(yè)管理費等。但物管公司卻以空置別墅產(chǎn)權(quán)不歸業(yè)主，因此業(yè)主無法干涉物業(yè)經(jīng)營行為等理由拒絕了業(yè)主要求。業(yè)主認為，依靠目前這份前期物業(yè)合同已無法解決全部問題。第七十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例分析分析緣由：

引發(fā)該糾紛的第一個原因是社區(qū)前期物業(yè)管理時間過長，前期物業(yè)管理委托合同中的一些重要內(nèi)容已無法滿足現(xiàn)在業(yè)主的要求。而當物管公司和業(yè)主之間存在意見不一致時，由于沒有業(yè)委會從中協(xié)調(diào)，彼此之間溝通不暢，導致矛盾無法及時解決而久積成疾。

引發(fā)該糾紛的第二個原因是物管公司與業(yè)主對物權(quán)歸屬、經(jīng)營收益及其分配的理解不同。雖然各自的主張聽上去都有一定道理，但由于缺乏客觀法律依據(jù)，使爭議無法調(diào)和。第七十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（1）最長期限問題：有部分《物業(yè)管理條例》規(guī)定前期物業(yè)服務合同期限最長不得超過3年；但國務院制定的《物業(yè)管理條例》并未規(guī)定。（2）是否仍有效問題：前期物業(yè)服務合同只能簽一次，（按地方規(guī)定的話）3年之后小區(qū)沒有成立業(yè)委會，前期物業(yè)服務合同雖然已經(jīng)失效，但一般認為物業(yè)繼續(xù)服務，業(yè)主也沒有提出異議，視為事實管理。（3）合同期滿后，該怎么辦？一種說法：在前期物業(yè)服務合同期滿后仍沒有成立業(yè)主委會員的，可由開發(fā)建設繼續(xù)聘請物業(yè)服務企業(yè)。第七十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日另一種說法：前期合同到期，依據(jù)物業(yè)管理條例和合同法，在對方?jīng)]有明確告之合同終止或廢止時，合同可以順延，特別是對服務業(yè)來說，為了被服務者的合法利益，不主張擅自結(jié)束合同撤除服務；但是，2009年的司法解釋，合同到期后，不續(xù)簽合同，就沒有權(quán)利主張權(quán)利，也就是說沒有權(quán)利索要物業(yè)服務費，因此，上述文件法規(guī)的沖突導致物業(yè)進入兩難的地步。解決辦法：合同到期，如果沒有業(yè)主委員會，則可以通過主動找業(yè)主簽字確認的方式，征得50%以上業(yè)主和面積雙過半的簽字支持，就繼續(xù)服務，這些簽字就是物業(yè)今后服務收費的依據(jù)；或者將問題反映給政府有關(guān)管理部門，以報告形式，書面獲得政府的去留意見，為今后收費留下書證。第八十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日三、業(yè)主臨時公約（一）業(yè)主臨時公約的內(nèi)容1.制定主體：建設單位2.制定時間：物業(yè)銷售之前3.制定內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應履行的義務，違反公約應承擔的責任4.限制：不得侵害物業(yè)買受人的合法利益（二）建設單位對業(yè)主臨時公約的說明義務以書面形式予以說明（如直接給業(yè)主臨時公約文本），才能對業(yè)主產(chǎn)生約束力（三）物業(yè)買受人對業(yè)主臨時公約的承諾義務以書面形式作出承諾（如簽字確認），才對業(yè)主發(fā)生效力（見范本）第八十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第三節(jié)物業(yè)接管驗收一、物業(yè)接管驗收概述二、物業(yè)接管驗收的程序和資料移交三、建設單位提供的物業(yè)管理用房四、建設單位的物業(yè)保修責任五、接管驗收應注意的事項六、物業(yè)的撤管第八十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日一、物業(yè)接管驗收概述物業(yè)的接管驗收是指物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢查，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)物業(yè)管理。開始：工程技術(shù)人員開始檢驗結(jié)束：雙方對承接驗收報告認可并簽字物業(yè)的接管驗收時開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始展開的首要環(huán)節(jié)。《物業(yè)管理條例》第二十八條：物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。第八十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（一）物業(yè)接管驗收的意義1、明確三方的責、權(quán)、利關(guān)系，維護其合法權(quán)益2、確保物業(yè)具備正常的使用功能和使用安全，保障業(yè)主享受物業(yè)管理消費的權(quán)益3、為后期管理創(chuàng)造條件第八十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日（二）接管驗收與竣工驗收的區(qū)別竣工是指物業(yè)工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達到工程項目設計文件所規(guī)定的要求，具備使用或投產(chǎn)的條件?？⒐を炇帐侵腹こ添椖靠⒐ず?，經(jīng)開發(fā)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。A.聯(lián)系工程竣工驗收是物業(yè)承接驗收的前提和基礎。物業(yè)服務企業(yè)應參與竣工驗收。物業(yè)承接驗收是竣工驗收的重要補充。第八十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日B.區(qū)別竣工驗收接管驗收主體不同：政府建設行政單位建設單位和物管企業(yè)驗收范圍：設計質(zhì)量和施工質(zhì)量主體建筑、附屬設備、配套實施及道路、場地等性質(zhì)不同：政府行為企業(yè)行為所處階段：施工單位

建設單位

物管企業(yè)可以交付使用正式進入使用階段職責不同：參與者直接責任主體第八十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日二、物業(yè)接管驗收的程序和資料移交1.接管驗收的程序（1）開發(fā)建設單位向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出接管驗收通知書（2）物業(yè)管理企業(yè)收到驗收通知書做好接管驗收準備工作（3）物業(yè)管理企業(yè)會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量和使用功能進行檢查驗收（4）移交相關(guān)資料（5）未完事項，登記在案，并落實整改（6）雙方簽訂接管驗收協(xié)議第八十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2.資料移交（1）竣工驗收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等（2）技術(shù)資料：設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等資料（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件（4）物業(yè)管理所必需的其他資料，如物業(yè)的規(guī)劃、建設的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料等如果前期物業(yè)服務合同終止后，應將上述資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)委會再移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。第八十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日三、建設單位提供的物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等《物業(yè)管理條例》第三十條：建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第八十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日四、建設單位的物業(yè)保修責任物業(yè)保修責任是指建設單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復的責任?！段飿I(yè)管理條例》第三十一條：建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。第九十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日1.物業(yè)保修范圍（1）屋面漏雨。（2）煙道、排氣孔道、風道不通。（3）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水。（4）內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮。（5）門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定。（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。（7）外墻外漏水、陽臺積水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。（10）室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷。（11）鋼、鋼筋混泥土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)定和設計要求。第九十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第九十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第九十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第九十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2.物業(yè)保修期限在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。第九十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日例：某工程，施工合同中對最低保修期限作出如下約定，其中符合《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的有()。A．主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設計文件規(guī)定的合理使用年限B．屋面防水工程的保修期限為10年C．房間和外墻面防滲漏的保修期限為5年D．裝修工程的保修期限為1年E．安裝工程的保修期限為2年

答案：ACE第九十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日3.物業(yè)保修責任在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。第九十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日4.物業(yè)保修費用物業(yè)保修費用由建設單位承擔，建設單位再向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。建設單位可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期限內(nèi)的一般維修，保修費用的支付由雙方協(xié)商解決。第九十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日五、接管驗收應注意的事項1、建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交接驗收準備，及時書面通知物業(yè)管理單位進行接管驗收，未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。2、接管驗收時，交接雙方應嚴格按照標準執(zhí)行。3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應有接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究原因，如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理，如屬使用不當、扇子改動結(jié)構(gòu)或設備位置，及不當裝修造成的質(zhì)量問題，由責任人承擔相應責任，由接管單位負責處理。4、物管企業(yè)應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要施工單位返工，屬無法返工的問題應索賠。返工沒有達到要求的，不予簽字，直至達到要求。第九十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日接管驗收過程中質(zhì)量問題的處理原則：1.堅持原則性與靈活性相結(jié)合的原則所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規(guī)章制度辦事。所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。但不能把接管驗收的雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。第一百頁，共一百九十頁，2022年，8月28日2.堅持細致入微與整體把握相結(jié)合的原則工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進行工程驗收時必須細致入微。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優(yōu)劣，供電線客的大小是否恰當?shù)取ｋ娞?、空調(diào)、發(fā)電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，都不是孤立的和一成不變的物業(yè)土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對于住宅小區(qū)而言，因為與人們?nèi)粘Ｉ罹o密相關(guān)，這一特點決定了一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握；而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此，內(nèi)外裝修和設備應是接管驗收的重點。第一百零一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日承接驗收引起的糾紛吉寶集團與2001年開發(fā)建設了一座商務大樓，2002年商務大樓交付使用，由于當時吉寶集團自身并不具備直接管理大樓的經(jīng)驗和能力，便聘用A公司負責項目的物業(yè)管理工作。A公司當時由于是靠低價中標，因而實際運作中財務壓力很大，在物業(yè)服務過程中經(jīng)常出現(xiàn)偷工減料的情況，對管理成本進行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，從而使大樓形象受到了較大影響。在這種情況下，吉寶集團決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。項目交接時雙方分別就項目現(xiàn)狀進行了逐項檢查和記錄，在檢查到中央空調(diào)制冷機組時，由于適逢冬季，環(huán)境溫度過低，無法達到制冷機組開機條件，在粗略查看過機房后，接管人員便寫下了“一切正常”的字樣并簽了名，但次年4月份，在進行中央空調(diào)開機前的準備過程中，卻發(fā)現(xiàn)A公司對制冷機組的維修保養(yǎng)很差，個別機組壓縮機頭已不能啟動，且系統(tǒng)冷凍水泵運轉(zhuǎn)出現(xiàn)故障。第一百零二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日此時，A公司提出要求吉寶集團支付雙方約定的提前終止委托管理的補償費用，而吉寶集團則認為A公司在受委托期間未能正常履行其管理職責，造成設備受損，補償費用要扣除相當部分，A公司不同意，并拿出有吉寶集團接管人員“一切正?！焙炞稚w章的承接驗收記錄復印件向吉寶集團提出了交涉，此時，由吉寶集團、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使吉寶集團的權(quán)益得到了保護，該條款規(guī)定了A公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中吉寶集團將空調(diào)制冷機組中存在的問題已經(jīng)作了補充，A公司尚未簽署也未給予足夠重視。第一百零三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日想一想：假設吉寶集團、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中沒有規(guī)定“A公司必須對‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效”的條款，事情將會出現(xiàn)怎樣的結(jié)果？第一百零四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日案例中吉寶集團的失誤在于對中央空調(diào)制冷機組驗收時沒有進行開機運行，如果當時不具備開機條件，則應在“遺留問題備忘錄”上標注存疑。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當A公司的律師提出法律交涉時，由吉寶集團、A公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使吉寶集團的權(quán)益得到了保護，該條款規(guī)定了A公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中吉寶集團將空調(diào)機組存在的問題已經(jīng)作了補充，A公司尚未簽署也未給予足夠重視。真可謂“一字千金”。第一百零五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日承接驗收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認1）對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，承接驗收小組應當將問題逐項記錄在《承接驗收資料遺留問題統(tǒng)計表》中，并交交接人簽字確認。2）對物業(yè)硬件設施承接驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，承接驗收小組應當將問題逐項記錄在《公共配套設施承接驗收遺留問題統(tǒng)計表》中。并請交接人簽字確認。（2）遺留問題的解決1）對資料遺留的問題，承接驗收小組應當積極同交接人聯(lián)系補齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導應當協(xié)助進行。2）對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題承接驗收小組應當要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題承接驗收小組應當要求交接人在一個月內(nèi)解決。必要時企業(yè)領(lǐng)導應當協(xié)助進行。3）對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題第一百零六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日六、物業(yè)的撤管（一）物管企業(yè)的選聘和續(xù)聘（二）物管企業(yè)的解聘（三）撤管工作合同期滿后不再被續(xù)聘或發(fā)生提前解聘時，物業(yè)管理企業(yè)應做好接管工作，整理全部檔案資料，清理賬目，做好移交準備。第一百零七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日撤管工作的程序（1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（2）進入撤管準備階段（3）正式實施撤管在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應做好的工作（1）要善始善終做好管理工作（2）要盡量減少遺留問題（3）要做好交接工作第一百零八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日【案例一】新房變“水房”李先生在海珠區(qū)某花園購買了一套兩室一廳的頂層住房，房屋經(jīng)裝修后，他高高興興地搬進了新房。但是，入住新房的喜悅還沒有淡去，房屋就出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題：李先生發(fā)現(xiàn)，一到下雨天房頂就漏水，把墻面浸得水跡斑斑，慘不忍睹。氣憤的李先生找到開發(fā)商要求其立即修復并賠償裝修墻面的損失，開發(fā)商方面一口答應解決，不久就派來了維修人員。但維修人員似乎并不關(guān)心李先生的遭遇，房屋維修過后，李先生注意到，維修的地方只是簡單地在漏水處澆上瀝青。不久，房頂又開始滲水了，并且比以前更嚴重，把李先生家里的一些家具都浸壞了，這次李先生動真格的了，他以質(zhì)量問題嚴重為理由提出退房，開發(fā)商自然不同意，認為漏水只是小問題不能退房。退房無望的李先生只好退而求其次要求全面維修并賠償所有損失，然而房產(chǎn)公司一拖再拖。李先生最后只好自己花錢請人把漏水的房頂維修好，在多次向房地產(chǎn)公司要求賠償都被一拖再拖的情況下，他決定拿起法律的武器來維護自己的權(quán)益。第一百零九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日企業(yè)應承擔質(zhì)量保修責任這是一起房屋質(zhì)量糾紛案。我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。李先生在多次找房產(chǎn)公司要求修理而房產(chǎn)公司不理睬的情況下有權(quán)請人修理，其所花費的費用應當由房產(chǎn)公司來承擔。在期間所造成的損失也應該由房產(chǎn)公司賠償，在協(xié)商不成的情況下可以起訴至法院。第一百一十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承當質(zhì)量保修責任。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品房承諾承擔質(zhì)量責任的法律文件，開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質(zhì)量保證書》上約定承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。第一百一十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水３年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；第一百一十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日【案例二】“問題”房子還要供2003年10月，關(guān)先生向某房地產(chǎn)開發(fā)商購買了一套80平米的住房，買賣雙方約定的付款方式為按揭付款，除開始需交納4萬的預付款外關(guān)先生還需要支付1200元的月供。2004年2月，關(guān)先生一家開開心心的搬進了新家。沒想到入住后不久。關(guān)生發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了嚴重的質(zhì)量問題，屋內(nèi)地上出現(xiàn)了嚴重裂縫，墻面開始脫落，同時還存在隔音差的問題，鄰里為此糾紛不斷。關(guān)先生多次找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商答應維修，可多次維修效果不理想，關(guān)先生無奈之下要求退房，面對關(guān)先生的退房要求開發(fā)商百般狡辯拖延答復。半年過去了房子還沒退，關(guān)先生已經(jīng)搬了出去，但是每月他依舊要支付銀行公積金貸款1200元，他致電我們提出了自己的疑問：是否可以以開發(fā)商不及時維修“問題”房子為理由，暫時停止月供款？第一百一十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日質(zhì)量問題應先找檢測機構(gòu)測試這是一例典型的房屋質(zhì)量糾紛。目前的商品房交易中房屋質(zhì)量一直為大家所關(guān)注，對于房屋質(zhì)量問題要分兩種情況來處理，首先，根據(jù)測試部門的檢測結(jié)果看是否屬于主體結(jié)構(gòu)問題。如果主體結(jié)構(gòu)有問題根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第一百一十四頁，共一百九十頁，2022年，8月28日其次，我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。關(guān)先生的應該先找檢測機構(gòu)進行測試，看看自己的房屋是否是結(jié)構(gòu)上的問題，如確實是結(jié)構(gòu)上的問題可以要求開發(fā)商無條件退房。如非結(jié)構(gòu)問題，關(guān)先生可視問題的嚴重程度做不同的處理。在多次維修都無效果的情況下可以要求退房。但不能以此為理由自行停止償還銀行的按揭貸款。第一百一十五頁，共一百九十頁，2022年，8月28日【案例三】業(yè)主家中地板滲水怎么辦某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關(guān)閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在2萬以上；業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業(yè)主生活帶來不方便。第一百一十六頁，共一百九十頁，2022年，8月28日[案例分析]本案例從物業(yè)管理處接到報修后在現(xiàn)場查看的實際情況看，基本確定冒水原因為給水管漏水。當時該小區(qū)正處于業(yè)主入住期間，給水管道應在保修期內(nèi)（水管安裝保修期為二年），因此施工單位可能不承擔賠償費用。但是由于此類問題在具體處理上不可預測因素較多，物業(yè)管理處應慎重處理，不可輕易表態(tài)，要按嚴密程序去操作，避免因一時的疏漏，而造成許多不要的麻煩。此類問題解決的程序應是業(yè)主、施工單位和物業(yè)管理處三家會審，在確定事故原因的基礎上，以業(yè)主和施工單位為主，共同協(xié)商解決方案。處理此類問題的關(guān)鍵是物業(yè)管理公司切勿輕易表態(tài)，輕易表態(tài)易使自己處于業(yè)主和施工單位之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會妨礙事情的順利解決。第一百一十七頁，共一百九十頁，2022年，8月28日[解決方法]首先物業(yè)管理處迅速召集施工單位工頭、裝修負責人、業(yè)主、管理處有關(guān)人員到現(xiàn)場，由施工單位人員開鑿尋找故障點。故障點找到后，物業(yè)管理處征得幾方同意，拍照留下證據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場判斷誰的責任。經(jīng)查是因為給水管接頭處滲水，現(xiàn)場判定由施工單位負責。責任確定后，由業(yè)主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調(diào)查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協(xié)調(diào)，三方簽訂一個維修賠償協(xié)議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業(yè)主自行安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；最后，物業(yè)管理處依據(jù)三方認可協(xié)議，督促各方認真執(zhí)行，管理處作好跟蹤回訪。如此，很好地起到了“中間調(diào)停人”的作用。第一百一十八頁，共一百九十頁，2022年，8月28日第四節(jié)用戶入伙一、用戶入伙的概念用戶入伙是指業(yè)主或使用人進房入住，包括入住、遷入，標志著物業(yè)管理工作的全面正式啟動。用戶入伙手續(xù)：物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進行驗樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。業(yè)主驗房是業(yè)主與開發(fā)商之間的行為；業(yè)主入戶是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的行為第一百一十九頁，共一百九十頁，2022年，8月28日二、物業(yè)入住手續(xù)文件及常用表式(一)入住通知書(二)收樓須知(三)入住手續(xù)書(四)繳款通知書(五)驗樓情況一覽表(六)樓宇交接書第一百二十頁，共一百九十頁，2022年，8月28日

入住通知書是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入住通知書時應注意以下幾個問題：

(1)一般來說，樓宇的入住不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入住手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。

(2)業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。

(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。

下面是一份“入住通知書”的常用格式，僅做參考：第一百二十一頁，共一百九十頁，2022年，8月28日入住通知書＿＿＿女士／先生：您好!歡迎您入住××花園!

您所認購的＿＿＿區(qū)＿＿＿棟＿＿＿單元＿＿＿室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收，測量合格，現(xiàn)已交付使用準予入住。

(一)請您按入住通書，收樓須知辦理入住手續(xù)，辦理地點在＿＿＿樓＿＿＿室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部，財物部，物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。

(二)為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入住手續(xù)，請以下表時間為準前來辦理入住手續(xù)。各樓各層辦理入住手續(xù)時間分配表(略)。閣下如屆時不能前來辦理入住手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話：＿＿＿特此通知××房地產(chǎn)開發(fā)公司××物業(yè)管理公司＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日第一百二十二頁，共一百九十頁，2022年，8月28日

收樓須知是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應注意的事項及應攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返、給業(yè)主增添不便。下面是一份“收樓須知”的常用格式。第一百二十三頁，共一百九十頁，2022年，8月28日