1101按揭樓盤準(zhǔn)入政策培訓(xùn)(共58張)

中國農(nóng)業(yè)銀行北京市分行

按揭樓盤準(zhǔn)入政策培訓(xùn)二0一一年一月提綱個人住房按揭樓盤第一部分個人商業(yè)用房按揭樓盤第二部分商業(yè)用房流程介紹第三部分各種業(yè)態(tài)介紹什么樣的業(yè)態(tài)可以認(rèn)定為住宅？

什么樣的業(yè)態(tài)可以認(rèn)定為商業(yè)用房？各種業(yè)態(tài)介紹土地使用年限預(yù)售許可證銷售合同各種業(yè)態(tài)介紹住宅可以分為幾種類型？

商業(yè)用房可以分為幾種類型？各種業(yè)態(tài)介紹普通住宅和非普通住宅的區(qū)別和聯(lián)系？各種業(yè)態(tài)介紹單筆信貸業(yè)務(wù)的差異化要求不同的準(zhǔn)入權(quán)限和流程1、免準(zhǔn)入2、支行準(zhǔn)入3、分行準(zhǔn)入免準(zhǔn)入免準(zhǔn)入條件：同時滿足以下三個條件的住房按揭樓盤1、擬購住房所處樓座已主體封頂；2、借款人信用評級在A+級及以上；3、借款人不為開發(fā)商及其母子公司、銷售代理商、承建商等關(guān)聯(lián)企業(yè)員工。免準(zhǔn)入操作流程：

符合上述三個條件的按揭樓盤可以不單獨履行準(zhǔn)入審批流程，可僅由首筆貸款有權(quán)審批行在調(diào)查、審查、審批首筆貸款的同時調(diào)查、審查、審批該樓盤是否符合準(zhǔn)入條件（主要是五證及是否符合免準(zhǔn)入要求），并在相關(guān)意見中注明。免準(zhǔn)入是否要簽合作協(xié)議：

能與開發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議的，可與開發(fā)商簽訂協(xié)議。不能簽訂協(xié)議的，開發(fā)商應(yīng)在抵押借款合同擔(dān)保人的位置簽字蓋章為借款人承擔(dān)階段性擔(dān)保。

免準(zhǔn)入以下那中業(yè)態(tài)可以進行免準(zhǔn)入？（）A、住宅B、臨街商業(yè)用房C、住宅底商D、集資建房支行自行準(zhǔn)入支行準(zhǔn)入條件：符合以下條件的普通住房按揭樓盤由支行自行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批：1、總、分行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的樓盤；2、我行或同業(yè)已發(fā)放住房開發(fā)貸款的樓盤；3、同一開發(fā)商分期開發(fā)的樓盤，前期樓盤已進行按揭合作，并且樓盤運行情況良好的后續(xù)樓盤。

注：容積率低于1.0的住宅樓盤不適用上述政策支行自行準(zhǔn)入支行在進行免準(zhǔn)入與自行準(zhǔn)入過程中要正確認(rèn)清“或”與“且”的關(guān)系。支行自行準(zhǔn)入容積率低于1.0的住宅樓盤由誰準(zhǔn)入？非總分優(yōu)開發(fā)、未發(fā)放開發(fā)貸且前期樓盤未與我行進行按揭合作的住宅樓盤由誰準(zhǔn)入？非總分優(yōu)開發(fā)、未發(fā)放開發(fā)貸且前期樓盤未與我行進行按揭合作的住宅樓盤能否進行免準(zhǔn)入？項目免準(zhǔn)入后可否接受開發(fā)商高管人員借款申請？支行自行準(zhǔn)入住宅樓盤的支行準(zhǔn)入流程：開發(fā)商提出按揭合作申請；支行客戶部門受理、客戶經(jīng)理調(diào)查并出具調(diào)查報告；客戶部門負(fù)責(zé)人進行審核并出具審核意見;支行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽署準(zhǔn)入審批意見；支行客戶部門在信貸管理系統(tǒng)（CMS）中錄入相關(guān)信息；支行與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議。

支行自行準(zhǔn)入關(guān)于簡化材料支行在準(zhǔn)入審批住宅樓盤時可對準(zhǔn)入資料進行適當(dāng)簡化，免于要求開發(fā)商提供公司章程、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、企業(yè)財務(wù)報表，可只提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法人身份證、項目“五證”、項目工程進度影像等相關(guān)資料。對開發(fā)商及其法定代表人信用狀況，可以以北京市工商行政管理局、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢?yōu)闇?zhǔn)。支行自行準(zhǔn)入支行自行準(zhǔn)入的住宅樓盤是否要查詢企業(yè)法人征信和法定代表人個人征信？支行權(quán)限內(nèi)項目的備案關(guān)于支行權(quán)限內(nèi)住宅樓盤的備案材料要求

1、調(diào)查報告2、備案表

3、銀企合作協(xié)議支行權(quán)限內(nèi)項目的備案關(guān)于調(diào)查報告原件的具體要求：

1、相關(guān)責(zé)任人簽字，蓋行章（可以不出紅頭）

2、準(zhǔn)入范圍

3、相關(guān)規(guī)證的取得情況

4、當(dāng)前工程進度（封頂、內(nèi)外裝、交房）

5、是否符合準(zhǔn)入要求的認(rèn)定;

6、是否同意按揭合作

7、累計按揭貸款最高發(fā)放額

8、單筆貸款主要要素（期限、成數(shù)、利率、擔(dān)保方式）9、保證金比例及限制性條款

支行權(quán)限內(nèi)項目的備案關(guān)于備案表的具體要求：

1、蓋行章（可以不手簽字）

2、填寫內(nèi)容與備注中所列備選項相符

3、報備時間在合作協(xié)議簽署日期以后關(guān)于銀企合作協(xié)議的具體要求

1、非制式合作協(xié)議使用前需取得法律部門出具的《法律審查意見》

2、簽字蓋章

3、要素要填全（簽約日期、簽約地點）

分行準(zhǔn)入對不屬于支行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批的樓盤，由分行負(fù)責(zé)樓盤準(zhǔn)入審批。什么樣的項目是不屬于支行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批的樓盤？

1、非總分優(yōu)開發(fā)、未發(fā)放開發(fā)貸且前期樓盤未與我行進行按揭合作的普通住宅樓盤

2、非普通住宅樓盤(容積率在1.0以下)

3、非住宅樓盤（商業(yè)用房等）

分行準(zhǔn)入其他政策——集資建房各行應(yīng)審慎介入集資建房樓盤，介入樓盤應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定，并由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批，具體流程從個人商業(yè)用房貸款準(zhǔn)入審批流程。

集資建房需要提供的資料：1、項目四證（土地、用地、工程、施工）；2、集資協(xié)議；3、可研；4、房改辦或國務(wù)院批復(fù)。注：集資款要打入住房資金管理中心賬戶或批復(fù)中指定的賬戶提綱個人住房按揭樓盤第一部分個人商業(yè)用房按揭樓盤第二部分商業(yè)用房流程介紹第三部分各種業(yè)態(tài)介紹臨街商業(yè)用房住宅底商大型整體商業(yè)用房寫字樓商住兩用房產(chǎn)權(quán)式物業(yè)各種業(yè)態(tài)介紹臨街商業(yè)用房門面朝向繁華市政街道、可獨立經(jīng)營的商業(yè)用房。該類樓盤，尤其是中心城區(qū)或成熟商業(yè)區(qū)域的臨街商業(yè)用房是我行個人商業(yè)用房貸款支持的重點。各種業(yè)態(tài)介紹住宅底商位于住宅樓首層或二層的臨街商業(yè)用房。該類業(yè)態(tài)應(yīng)作為營銷同一小區(qū)個人住房貸款的輔助性手段。各種業(yè)態(tài)介紹大型整體商業(yè)用房內(nèi)部劃分為若干可獨立經(jīng)營的鋪位的整體商用物業(yè)，如批發(fā)市場、專業(yè)市場、綜合百貨商場等。各行應(yīng)重點支持原有成熟商業(yè)項目基礎(chǔ)上的改擴建項目。大型整體商業(yè)用房中屬于臨街商業(yè)用房的部分，適用臨街商業(yè)用房準(zhǔn)入政策。

各種業(yè)態(tài)介紹寫字樓即辦公用房，指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員、業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。由于分散出售的寫字樓檔次相對較低，經(jīng)營收入較不穩(wěn)定，變現(xiàn)難度較大，各行應(yīng)審慎準(zhǔn)入此類樓盤。

各種業(yè)態(tài)介紹商住兩用房

土地規(guī)劃用途為商業(yè)、綜合等非住宅用途，但戶型設(shè)計、銷售定位、配套設(shè)施等符合居住功能的物業(yè)形式。鑒于當(dāng)前北京市正在逐步規(guī)范限制以商業(yè)立項、改建住宅項目的建設(shè)和銷售，各行應(yīng)審慎準(zhǔn)入此類樓盤。對明確禁售此類項目的，禁止準(zhǔn)入。各種業(yè)態(tài)介紹產(chǎn)權(quán)式物業(yè)

開發(fā)商將整體物業(yè)分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者只擁有物業(yè)的所有權(quán)，而以固定回報讓渡使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)，將物業(yè)委托開發(fā)商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，按約定獲得租金收益的物業(yè)形式。開發(fā)商承諾提前返租金以減少首付款的形式也屬于產(chǎn)權(quán)式物業(yè)。產(chǎn)權(quán)式住宅按商業(yè)用房樓盤準(zhǔn)入政策執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)式物業(yè)所涉法律關(guān)系極為復(fù)雜，銀行信貸風(fēng)險與收益極不匹配，禁止介入?？傮w政策產(chǎn)權(quán)式物業(yè)一律不予受理和準(zhǔn)入地下一層及以下的個人商業(yè)用房（配套車位除外）一律不予受理和準(zhǔn)入。由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批的商業(yè)按揭樓盤，按揭合作額度超過2億元的由分行向總行（住房金融與個人信貸部）備案。根據(jù)合作項目具體情況，可適當(dāng)延長開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的期限。

分項政策臨街商業(yè)用房、商住兩用房、住宅底商保證金比例原則上不得低于5%，在競爭樓盤可參照主流同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，與住宅一并準(zhǔn)入的底商保證金比例可同住宅按揭保證金比例，其他業(yè)態(tài)商用房貸款保證金比例原則上不低于10%。

除政策規(guī)定由分支行負(fù)責(zé)商業(yè)按揭樓盤準(zhǔn)入審批的情形外，其他由總行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批。分項政策臨街商業(yè)用房、大型整體商業(yè)用房、商住兩用房項目準(zhǔn)入由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批

。

寫字樓準(zhǔn)入由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批，且僅可準(zhǔn)入審批總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的樓盤或我行商業(yè)用房開發(fā)貸款支持的樓盤。分項政策住宅底商準(zhǔn)入政策：

1、對總、分行級優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶開發(fā)的或我行商品房開發(fā)貸款支持的樓盤，住宅底商可由支行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批。2、對其他樓盤，住宅底商由住房按揭樓盤有權(quán)審批行一并準(zhǔn)入審批。此種情況下，個人商業(yè)用房貸款與個人住房貸款按揭合作額度比例及實際投放金額比例均不得超過1:3。

特殊政策對綜合百貨商場由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批，進行準(zhǔn)入審批時，除符合“總體政策”外，原則上還要求該樓盤至少與一家國際或國內(nèi)著名品牌賣場、超市等簽訂正式的商鋪出售協(xié)議或長期租約，并且面積不低于綜合百貨商場總面積的40%。特殊政策對我行商品房開發(fā)貸款支持或總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的住宅底商，貸款發(fā)放前工程形象進度可比照住房貸款有關(guān)要求執(zhí)行。對總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶開發(fā)的其他商業(yè)用房，在不違背監(jiān)管機構(gòu)要求的前提下，貸款發(fā)放前工程形象進度可參照主流同業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。特殊政策對大連萬達集團股份有限公司、中國保利集團公司（包括保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司）、萬科企業(yè)股份有限公司、中國海外發(fā)展有限公司、華潤置地有限公司、招商局地產(chǎn)控股股份有限公司、中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司、深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司等八家總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶（包括其控股50％及以上的子公司）開發(fā)的商業(yè)樓盤，在符合“總體政策”的前提下，除可由支行自行準(zhǔn)入審批的情形外，無論合作額度多少，均由分行負(fù)責(zé)準(zhǔn)入審批。提綱個人住房按揭樓盤第一部分個人商業(yè)用房按揭樓盤第二部分商業(yè)用房流程介紹第三部分商業(yè)用房基本條件開發(fā)商具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（資質(zhì)證書），開發(fā)商及其法定代表人（查詢授權(quán)書）在我行和其它金融機構(gòu)信用記錄良好（征信報告），合作申請時沒有逾期未還的貸款本息（相關(guān)證明）；

按揭樓盤已取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及銷（預(yù)）售許可證（簡稱“項目五證”，下同）（多期項目的延續(xù)性要一致），建設(shè)用地規(guī)劃用途主要為商業(yè)或商住（立項與使用年限）；準(zhǔn)入基本條件項目相關(guān)審批手續(xù)齊全，可分戶辦理房屋所有權(quán)證并分戶設(shè)定抵押；

按揭樓盤已取得竣工驗收合格證明，且取得證明的時間不超過3年；

項目符合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，銷售價格合理，銷售前景良好，分戶出租或經(jīng)營收益較高;

原則上要求位于商業(yè)氛圍成熟、交易活躍（在調(diào)查報告中需認(rèn)定）的區(qū)域。準(zhǔn)入基本條件按商業(yè)或商住立項但土地使用權(quán)以劃撥方式取得的項目能否準(zhǔn)入？不能。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,對于劃撥項目即使我行辦妥抵押登記手續(xù),在處置抵押物時也需要先行繳納相當(dāng)于土地出讓金數(shù)額的款項后,才享有優(yōu)先受償權(quán)。按綜合、酒店、文化創(chuàng)意等立項的項目能否準(zhǔn)入？原則上可以準(zhǔn)入。具體要看項目土地使用權(quán)是否以出讓方式取得、國有土地使用年限是否為50年或40年、實際用途是否為商業(yè)或商住。操作流程支行受理準(zhǔn)入

開發(fā)商提出按揭合作申請；支行客戶部門受理、客戶經(jīng)理（指從事個人信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理，下同）調(diào)查；支行客戶部門負(fù)責(zé)人簽字同意后出具調(diào)查報告；支行信貸管理部門進行審查并出具審查報告；支行貸審會審議；報有權(quán)審批人審批；有權(quán)審批人簽署準(zhǔn)入審批意見；支行與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議；支行客戶部門在信貸管理系統(tǒng)(CMS)中錄入相關(guān)信息。

操作流程支行受理、分行準(zhǔn)入

開發(fā)商向支行提出按揭合作申請；支行客戶部門受理、客戶經(jīng)理調(diào)查；支行行長（或經(jīng)授權(quán)的副行長）簽字同意后出具初步調(diào)查報告并向分行個人金融部上報準(zhǔn)入請示；個貸營銷部與支行聯(lián)合調(diào)查；個人金融部會同有關(guān)部門完成內(nèi)部運作流程后報有權(quán)審批人審批；有權(quán)審批人簽署準(zhǔn)入審批意見；對同意準(zhǔn)入的，分行下達批復(fù)至支行；支行與開發(fā)商簽署按揭合作協(xié)議；支行客戶部門在信貸管理系統(tǒng)中錄入相關(guān)信息。操作流程關(guān)于資料清單：支行受理、分行準(zhǔn)入的項目需按《準(zhǔn)入資料清單》的要求內(nèi)容上報相關(guān)材料，上報的相關(guān)材料需加蓋“與原件核對無誤章”并由調(diào)查經(jīng)辦人簽字。（第三方查詢材料，騎縫）

操作流程關(guān)于內(nèi)部運作表個人商用房按揭樓盤準(zhǔn)入還需同時上報《中國農(nóng)業(yè)銀行北京市分行按揭樓盤準(zhǔn)入內(nèi)部運作（審批）表》（兩頁的新表），調(diào)查意見應(yīng)對是否同意按揭合作、按揭貸款最高額度、最高成數(shù)、最長期限、適用利率、還款方式、擔(dān)保方式、是否需要收取保證金及其比例、限制性條款等提出調(diào)查意見。

操作流程注意：

對于支行受理、分行準(zhǔn)入的個人商業(yè)用房項目在準(zhǔn)入完成后分行還將下達批復(fù)；支行需嚴(yán)格按照批復(fù)中所提出的管理性要求執(zhí)行；請支行特別注意批復(fù)內(nèi)容，有可能存在審批內(nèi)容與支行申請內(nèi)容不一致的情況，一切以批復(fù)要求為準(zhǔn)；原則上首筆貸款提請審查應(yīng)在批復(fù)生效日期之后；批復(fù)將通過電子公文系統(tǒng)流轉(zhuǎn)，請注意查收。操作流程合作申請開發(fā)商提交按揭樓盤合作申請，按要求填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行北京市分行按揭樓盤合作申請表》（要求使用分行制式的，項目名稱以立項規(guī)證名稱為準(zhǔn)，分期開發(fā)的項目要注意核對規(guī)證編號的一致性）；支行調(diào)查人員應(yīng)通過開發(fā)商、工商行政管理部門、房地產(chǎn)管理部門、售樓現(xiàn)場以及其他合法渠道收集相關(guān)資料

。操作流程準(zhǔn)入調(diào)查參與按揭樓盤調(diào)查的調(diào)查人員應(yīng)不少于兩名，調(diào)查人員同時參與各個調(diào)查環(huán)節(jié)，調(diào)查意見相同的，共同撰寫調(diào)查報告、共同做出調(diào)查結(jié)論，并共同對調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)；調(diào)查意見不同的，分別撰寫調(diào)查報告，分別做出調(diào)查結(jié)論，并對各自的調(diào)查結(jié)論負(fù)責(zé)；調(diào)查人員應(yīng)通過核實相關(guān)資料、查詢行內(nèi)外相關(guān)系統(tǒng)和實地調(diào)查等多種方式進行調(diào)查

。操作流程關(guān)于評估由分行指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對項目價格進行評估，整體（評估范圍的確定）價格評估應(yīng)采用兩種（含）以上估價方法并按層或按戶（以銷售方式一致）審慎估價；調(diào)查人員要通過調(diào)查項目的市場定位、周邊同類同檔次項目的租售情況等對銷售價格和評估價格的合理性出具調(diào)查意見

；對于以自住用途為主的個人商業(yè)用房按揭樓盤可免予對其進行價格評估。操作流程關(guān)于合作協(xié)議支行須按照審批意見與開發(fā)商簽訂按揭合作協(xié)議，明確最高貸款成數(shù)、擔(dān)保方式、保證金比例、資金監(jiān)管及其他必要事項，并約定由售房人向借款人獲取辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的代理權(quán)，且售房人在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證書后直接交由經(jīng)營行辦理抵押登記手續(xù)等內(nèi)容；按揭合作協(xié)議有效期原則上在有權(quán)審批人審批之后不超過一年

；按相關(guān)要求在相應(yīng)會計科目下為保證人設(shè)置保證金專戶。操作流程CMS錄入在發(fā)放首筆個人商業(yè)用房按揭貸款前，由支行客戶部門負(fù)責(zé)在CMS中錄入“法人客戶基本信息”（“客戶管理→客戶概況登記→法人客戶基本信息”）、“合作商基本信息”（“客戶管理→客戶