光大·系列商鋪XXXX營銷概念方案提案

【光大·系列商鋪】2012營銷概念方案謹呈：光大集團（2012.2）PART5：價格評估及銷售目標PART4：產(chǎn)品定位及營銷思路PART3：中原實力及資源優(yōu)勢PART2：產(chǎn)品分析及營銷難點PART1:市場分析及走勢預測目錄

Part1

市場評估及走勢預測Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)商鋪2011供應情況Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)商鋪2011成交情況Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)商鋪2011成交案例Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)大賣場（附近）商鋪成交價格Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)社區(qū)商鋪成交價格Part1

市場分析及走勢預測2011城區(qū)商鋪成交客戶分析Part1

市場分析及走勢預測城區(qū)商鋪租金水平Part1市場分析析及走勢勢預測2012城區(qū)商鋪鋪市場走走勢預測測Part1市場分析析及走勢勢預測城區(qū)商鋪鋪市場總總結(jié)Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點剩余貨量量盤點總貨量496間，其中中春天貨貨量較少少，名郡郡、藍郡郡和黃旗旗印象空空置較多多。項目總面積總數(shù)量已售貨量剩余貨量公司自用空置出租貨量出租率時代城10812.55163016300163100.00%春曉外圍8622.9897592029097.83%春天877.51217201160016100.00%名郡7385.96810817472736.49%藍郡3020105510033452232.84%黃旗印象10545.39440440251943.18%Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——景湖時代代城Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——景湖春曉曉Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——景湖春天天Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——景湖名郡郡Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——景湖藍郡郡Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品分析析——黃旗印象象Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點可售貨量量分類根據(jù)對每每個分產(chǎn)產(chǎn)品的分分析，我我們大致致可將產(chǎn)產(chǎn)品分為為兩個塊塊：商業(yè)業(yè)街商鋪鋪和社區(qū)區(qū)商鋪。。就商業(yè)價價值而言言，商業(yè)業(yè)街商鋪鋪>社區(qū)商鋪鋪Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點可售貨量量盤點景湖時代代城商業(yè)街商商鋪163間92間16間景湖春天天景湖春曉曉271間景湖藍郡郡社區(qū)商鋪鋪67間74間44間黃旗印象象景湖名郡郡185間456間可售貨量量：剩余余貨量—公司自用用Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品SWOT分析——優(yōu)勢長期持有有絕大部分分自持，，從未正正式對外外公開發(fā)發(fā)售，保保證了產(chǎn)產(chǎn)品的一一手純粹粹性以及及商鋪持持續(xù)經(jīng)營營的有效效性。稀缺資源源東莞城區(qū)區(qū)商鋪一一直倍受受投資客客喜愛，，但近兩兩年可售售產(chǎn)品較較少，導導致資源源異常稀稀缺，大大部分投投資客對對城區(qū)的的商鋪信信息都非非常關注注和敏感感。產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品大部部分開間間4米，進深深8米，適合合多種業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營。層高高基本在在5.9米左后，，適宜隔隔作二層層使用，，對投資資及經(jīng)營營效用非非常有利利。帶租出售售大部分產(chǎn)產(chǎn)品已出出租經(jīng)營營，對投投資者而而言是即即買即收收租，真真正做到到投資即即有穩(wěn)定定回報。。統(tǒng)一運營營產(chǎn)品全部部由開發(fā)發(fā)商統(tǒng)一一招商，，統(tǒng)一管管理。保保證商業(yè)業(yè)的持續(xù)續(xù)經(jīng)營及及穩(wěn)定。。對于投投資客而而言，無無需擔心心空置的的風險。。規(guī)模之大大光大系列列商鋪是是東莞市市區(qū)目前前可售的的最大商商業(yè)項目目集群，，其規(guī)模模之大，，效應之之強均為為史無前前例，后后無來者者。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品SWOT分析——劣勢租金偏低低產(chǎn)品普遍遍租金在在60-100元之間，，相對其其他類似似項目商商鋪，租租金水平平要低。。較低的租租金會影影響售價價及投資資回報率率。產(chǎn)品分散散產(chǎn)品目前前由6個樓盤底底商組成成，且不不在同一一范圍內(nèi)內(nèi)，對整整體銷售售產(chǎn)生一一定的困困難。社區(qū)商業(yè)業(yè)除景湖時時代城和和春曉、、春天外外，其他他樓盤底底商均為為社區(qū)商商業(yè)性質(zhì)質(zhì)。而社社區(qū)商業(yè)業(yè)的價值值點要比比商業(yè)街街（有統(tǒng)統(tǒng)一定為為或有主主力店支支撐）低低一些。。起步階段段由于大部部分產(chǎn)品品為新樓樓盤底商商，存在在商業(yè)前前期招商商周期較較長，空空置較低低的情況況出現(xiàn)。。即商業(yè)業(yè)氣候尚尚未形成成，有一一定的養(yǎng)養(yǎng)市周期期。形象不一一本產(chǎn)品由由多個樓樓盤底商商組合，，商鋪外外觀及經(jīng)經(jīng)營品類類都不一一，在形形象上難難以綜合合統(tǒng)一。。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品SWOT分析——威脅/機會2012年住宅市市場繼續(xù)續(xù)受國家家調(diào)控政政策影響響，保持持低迷狀狀態(tài)，商商鋪市場場卻一路路看漲，，開發(fā)商商加大了了商鋪的的市場投投放量，，對市場場造成了了一定沖沖擊，商商鋪均價價也水漲漲船高，，根據(jù)中中原研究究部統(tǒng)計計數(shù)據(jù)展展示，2011年下半年年商鋪成成交面積積、均價價、套數(shù)數(shù)同比均均大幅度度上揚，，商鋪市市場2012年勢必乘乘勢高開開。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品SWOT分析——威脅/機會廣深投資資客對東東莞尤其其是城區(qū)區(qū)的商鋪鋪持續(xù)看看好，這這對產(chǎn)品品的入市市奠定強強大的客客源基礎礎。威脅=機會，眾眾多開發(fā)發(fā)商將目目光投放放商業(yè)地地產(chǎn)，市市場未來來必然存存在激烈烈的競爭爭。在對對本產(chǎn)品品產(chǎn)生威威脅的同同時，也也讓本產(chǎn)產(chǎn)品找到到了機會會點，即即宜盡早早入市，，搶占市市場份額額及影響響力。中熙彌珍珍道商鋪鋪入市將將受到熱熱捧，表表明投資資客對城城區(qū)商鋪鋪的需求求十分明明顯。其其銷售的的價格也也已在市市場得到到驗證為為可行，，證明客客戶對城城區(qū)商鋪鋪價格的的承受能能力是樂樂觀的。。這對本本產(chǎn)品未未來的的的定價有有一定的的參考作作用。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品營銷銷難點——貨量分散散本產(chǎn)品由由六個樓樓盤底商商組成，，分布相相對集中中，但不不是同在在一個區(qū)區(qū)域，如如，時代代城、春春曉和藍藍郡名郡郡在西平平，春天天和黃旗旗印象在在火煉樹樹。分散散的產(chǎn)品品比單一一產(chǎn)品在在營銷上上難度更更大。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品營銷銷難點——貨量龐大大本產(chǎn)品在在貨量分分散基礎礎上，總總建面41264平方，商商鋪數(shù)量量達456間。規(guī)模模之龐大大，數(shù)量量之繁多多，則需需儲備的的投資客客也需更更多。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品營銷銷難點——品質(zhì)不一一產(chǎn)品內(nèi)部部品質(zhì)不不一，則則難以整整體打包包出售，，在市場場的影響響力也相相對減弱弱。產(chǎn)品出租率形象業(yè)態(tài)地段品質(zhì)銷售難度時代城100%商業(yè)街餐飲、銀行、潮流服裝非常好較好較低春曉97.83%商業(yè)街綜合業(yè)態(tài)（汽車美容、茶莊、美容、服裝、便利店）較好較好較低春天100%商業(yè)街綜合業(yè)態(tài)（汽車美容、教育培訓、五金）較好一般較低藍郡32.84%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（教育培訓、電信、美發(fā)、服裝、便利店、干洗店、早餐店、照相館）較差較好較高名郡36.49%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（汽車美容、茶莊、美容、保健品、便利店、藥店、酒莊、干洗店、養(yǎng)生美體、化妝品）較差一般較高黃旗印象43.18%社區(qū)綜合業(yè)態(tài)（茶莊、教育培訓、迪卡儂運動品牌、餐飲）偏差一般較高形象：商商鋪整體體外觀形形象是否否有風格格體現(xiàn)，，是否時時尚。地段：有有（周邊邊）大型型主力店店的商鋪鋪為地段段最好商商鋪，只只以社區(qū)區(qū)配套為為主的商商鋪地段段較差。。品質(zhì)：商商鋪開間間進深、、空高、、面積大大小等因因素。其其中面積積相對約約小，銷銷售難度度越小。。Part2產(chǎn)品分析析及營銷銷難點產(chǎn)品營銷銷難點——匯總一、產(chǎn)品品貨量分分散，使使整體銷銷售難度度大。二二、產(chǎn)產(chǎn)品貨量量龐大，，則需儲儲備資源源較多。。三、產(chǎn)品品品質(zhì)不不一，影影響整體體營銷形形象。整體營銷銷難度一、時代代城、春春曉所處處地段為為新興商商圈中心心，商業(yè)業(yè)氣候處處于起步步階段，，有很好好的升值值潛力。。同時，，投資客客對有大大賣場的的商鋪尤尤其親睞睞。因此此，銷售售難度較較小。二、春天天所處地地段商業(yè)業(yè)氣候已已形成，，因此銷銷售難度度也較小小。三、藍郡郡屬于內(nèi)內(nèi)街商鋪鋪，由于于有自身身住宅人人群支撐撐，因此此銷售難難度將因因售價而而定。四、名郡郡商鋪為為社區(qū)商商業(yè)，目目前空置置較多，，且周邊邊缺乏商商業(yè)氛圍圍，因此此銷售難難度較高高。五、黃旗旗印象屬屬于大社社區(qū)商業(yè)業(yè)，目前前雖有主主力店進進駐，但但其余大大部分空空置。銷銷售難度度較高。。分體營銷銷難度Part3中原實力力及資源源優(yōu)勢Part3中原實力力及資源源優(yōu)勢東莞中原原商業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程東莞中原原工商鋪鋪部簡介介東莞中原原工商鋪鋪部起步步于2004年年，專專注于東東莞商業(yè)業(yè)項目的的招商和和銷售，，;以專業(yè)及及認真負負責的態(tài)態(tài)度打動動客戶。。經(jīng)過七年年的用心心經(jīng)營和和不懈努努力，東東莞中中原工商商鋪的業(yè)業(yè)務不斷斷壯大，，在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)及及零售行行業(yè)均建建立了良良好的聲聲譽，與與眾多多品牌發(fā)發(fā)展商及及大型零零售商形形成了良良好持續(xù)續(xù)的合作作。憑借龐大大的合作作體系和和豐富客客戶資源源，為為項目的的成功提提供有力力的保證證，著力于實實現(xiàn)發(fā)展展商、商商家、投投資者、、消費者者多贏的的局面。。目前主要要致力于于購物中中心、百百貨商場場、商業(yè)業(yè)步行街街、大型型專業(yè)市市場、寫寫字樓等等多種商商業(yè)服務務。Part3中原實力力及資源源優(yōu)勢東莞中原原商業(yè)操操作能力力工商鋪部部由一手手商業(yè)投投資部及及二手商商鋪部及及大客戶戶品牌部部組成商業(yè)投資資部業(yè)務務內(nèi)容一手工商商鋪物業(yè)業(yè)的招商商、銷售售代理商業(yè)項目目的市場場定位及及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃商業(yè)項目目的價值值提升策策略商業(yè)項目目的品牌牌引進代代理商業(yè)項目目的整體體招商代代理及市市場推廣廣商業(yè)項目目的銷售售策劃及及代理三舊改造造的商業(yè)業(yè)項目重重新定位位、包裝策劃劃及項目目全程策策劃代理理商業(yè)項目目地塊前前期顧問問服務分為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)類類、寫字字樓類、、工業(yè)地地產(chǎn)類、、創(chuàng)意地地產(chǎn)類二手商鋪鋪部業(yè)務務內(nèi)容商鋪租售售代理業(yè)業(yè)務商鋪價格格評估商鋪選址址策略商鋪租約約重組與與續(xù)約品牌商戶戶的商場場選址及及開拓二手“工工商鋪物物業(yè)”托托管、租租賃、出售代理理代辦按揭揭服務Part3中原實力力及優(yōu)勢勢東莞中原原商業(yè)優(yōu)優(yōu)勢商業(yè)策劃能力二三級聯(lián)動能力品牌客戶資源招商能力投資客戶資源啟動能力快速銷售能力競爭優(yōu)勢勢Part3中原實力力及優(yōu)勢勢東莞中原原商業(yè)優(yōu)優(yōu)勢資源優(yōu)勢勢中原工商商鋪部大大聯(lián)盟Part3中原實力力及資源源優(yōu)勢東莞中原原商業(yè)項項目操作作案例1、財富廣廣場2、中信商商業(yè)廣場場3、盈峰中中心4、豐碩廣廣場5、南峰中心6、盈鋒購物廣廣場7、盛和新都會會8、御鹿華庭9、保利文化廣廣場10、星光城11、臺灣風情街街......Part3中原實力及資資源優(yōu)勢東莞中原能為為本項目做什什么貢獻通過對項目進進行整合，擴擴大產(chǎn)品的影影響力.對項目進行定定位包裝，提提高產(chǎn)品的市市場競爭力，，提高產(chǎn)品的的價值.利用東莞中原原的資源優(yōu)勢勢，快速出貨貨Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品定位思路路Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品定位依據(jù)據(jù)Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品定位策略略Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品市場定位位Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品核心定位位Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品客戶定位位Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品推廣定位位Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品營銷思路路Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品銷售思路路Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品推廣思路路Part4產(chǎn)品定位及營營銷思路產(chǎn)品營銷預算算Part5價格評估及銷銷售目標Part5價格評估及銷銷售目標可比性項目價價格Part5價格評估及銷銷售目標價格競爭性評評估Part5價格評估及銷銷售目標價格初步建議議Part5價格評估及銷銷售目標銷售收益預測測Part5價格評估及銷銷售目標產(chǎn)品推貨步驟驟Part5價格評估及銷銷售目標產(chǎn)品銷售目標標9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:32:4403:32:4403:3212/31/20223:32:44AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2203:32:4403:32Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:32:4403:32:4403:32Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:32:4503:32:45December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20223:32:45上上午03:32:4512月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:32上上午午12月月-2203:32December31,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/313:32:4503:32:4531December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:32:45上午3:32上上午03:32:4512月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。03:32:4503:32:4503:3212/31/20223:32:45AM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2203:32:4503:32Dec-2231-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:32:4503:32:4503:32Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2203:32:4503:32:45December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20223:32:45上午03:32:4512月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月223:32上上午12月-2203:32December31,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/313:32:4503:32:4531December202217、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。3:32:45上上午3:32上上午午03:32:4512月月