住宅定價方案

一期住宅定價方案

目錄Part1市場背景分析Part2一期定價策略Part3銷售目標及市場難點Part4首批房源定價策略Part5首批房源價格優(yōu)惠策略Part1市場背景分析本月高淳市場截止9月28號成交總套數(shù)139套，其中主要銷售樓房為，萬福城二期—御沁園開盤、雙湖明珠及明豐文化苑等，主要競爭項目具體銷售情況如下：第一部分市場背景分析>>9月份高淳市場動態(tài)萬福城二期—御沁園開盤時間：9月5日銷售物業(yè)：推出了以142㎡、237㎡的電梯多層6層，開盤銷售均價5600元/㎡，開盤優(yōu)惠：一次性付款：9.8折，開盤當(dāng)天情況：2010年9月推出2幢多層，共計48套，開盤當(dāng)天銷售24套，截止9月27日目前售出39套，銷售率81%，但據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解到，由于銀行政策（認房認貸）的抓緊，部分客戶銀行貸款無法辦理，現(xiàn)僅有16組客戶網(wǎng)上顯示認購簽約。第一部分市場背景分析>>9月份高淳市場動態(tài)御沁園作為高淳本地人認可的高端物業(yè)，推出僅48套房源，開盤當(dāng)天的銷售率也僅為50%，共計24套，由于御沁園此次推出的物業(yè)全部以142㎡以上的大戶型為主，故該項目的客戶定位主要以新區(qū)政府部門的高端客戶，這部分客戶群對于本項目來說較為難掌握，只有通過價格優(yōu)勢才能有所吸引。第一部分市場背景分析>>9月份高淳市場動態(tài)雙湖明珠開盤時間：8月18日銷售物業(yè)：推出以74、83㎡的多層5層銷售表價（均價）：4500元/平方米優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠300元/平方米實際成交價格：4200元/平方米銷售情況：推出19-22號樓共114套房源。19#主力面積有85㎡、93㎡的兩室，與112㎡的三室；20#主力面積為85㎡、93㎡的兩室；21#-22#主力面積有85㎡的兩室、115㎡的三室、124㎡的三室。總共還余下3套6層房源未售出，銷售率98%雙湖明珠位于高淳縣雙高路上，其地理位置相對較遠，故該項目主要定位于剛性需求的購買群，主力戶型也是以74-83㎡的二房，總價控制在30-35萬/套，通過超低價位，從而吸引剛性需求客戶的購買沖動，開盤當(dāng)天成功引爆！第一部分市場背景分析>>9月份高淳市場動態(tài)明豐文化苑開盤時間：6月18日建筑形態(tài)：多層5層的2棟、6層的9棟（帶電梯）、11層3幢銷售表價：項目2010年6月18日一期正式開盤，開盤的整體均價為5300元/㎡，多層最高的價格賣到5500元/㎡，小高層的價格較便宜一些，在4800元/㎡左右當(dāng)期主力面積：88-112㎡優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠50元/平方米實際成交價格：多層5250元/平方米，小高層4750元/平方米銷售情況:該項目于2010年6月18日一期正式開盤，共推出14幢房源，合計610套，其中多層推出396套、小高層推出220套，從現(xiàn)場的銷控公示反映來看，目前多層已基本售罄，小高層剩余40%左右。9月中旬明豐文化苑借助御沁園的開盤，做出了價格調(diào)整，剩余房源均漲400元/平方米。09年11月份房地產(chǎn)市場處于頂峰狀態(tài)，明豐文化苑從11月份開始采用“收取誠意金給予優(yōu)先選房”的方式，蓄水了7個月的客戶，直至開盤積累的客戶已經(jīng)達到1000多組，而且據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解，前期交誠意金的客戶多為關(guān)系戶，因為該項目的老板曾是開發(fā)高淳星河灣項目的，而星河灣良好的口碑和人脈，奠定了明豐文化苑的客戶基礎(chǔ)；但是從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示2010年7月開始至9月份三個月的時間，明豐文化苑的銷售受市場調(diào)控的影響，其房源銷售趨勢呈現(xiàn)停滯的狀態(tài)，8、9月份的銷售套數(shù)僅為34套（其中還包括退房的房源）。第一部分市場背景分析>>高淳市場總體價格走勢

從上表數(shù)據(jù)可以看出，高淳市場從09年跨2010年價格漲幅最大，09年第四季度高淳房產(chǎn)市場整體均價還處于3600元/㎡左右，到了2010年第一季度價格就到達4700元/㎡，漲幅達到1100元/㎡

，漲幅超過30%。銀行新政的出臺對于高淳市場產(chǎn)生了部分影響，自2010年開始高淳市場價格漲幅開始放緩，每個季度約在200元/㎡的增長，漲幅空間慢慢減少。首先從高淳近期新推樓盤來看，目前高淳的新樓盤都集中在高淳東邊的新城區(qū)，因為政府的支持和打造，新區(qū)的發(fā)展前景較老城區(qū)空間更大，最主要新區(qū)的環(huán)境以及人為素質(zhì)平均較高，故客戶購房意愿偏向于新區(qū)較多；從新推樓盤的去化量上看，首先去化的還是以88㎡實用性的二房，其主要購房主流還是以剛性需求的客戶為主；受銀行新政影響，目前改善型居住及投資的客戶比例大幅度較少，大戶型的銷售成為所有樓盤的銷售難點；從新推樓盤價格上看，新區(qū)樓盤的價格漲幅較大，御沁園09年10月份銷售價格僅為3600元/㎡，今年9月5日新推樓盤價格已經(jīng)達到5600元/㎡，漲幅達到2000元/㎡，其次明豐文化苑今年6月份開盤，銷售均價5300元/㎡，9月中旬針對部分剩余房源上調(diào)400元/㎡；而雙湖明珠相對新區(qū)偏一些，該樓盤的漲幅就較為平穩(wěn)，去年12月份開盤銷售均價3700元/㎡，而今年8月底推出的二期均價僅4500元/㎡。由此可見區(qū)域性的差別是影響房價的主要因素之一。第一部分市場背景分析>>高淳市場綜合分析Part2一期定價策略一、一期價格格制定的總體體思路銀達·新天地一期，尤其是是首批推出房房源作為全案案的首次公開開發(fā)售，其銷銷售成功與否否將對整體項項目的成功銷銷售產(chǎn)生直接接的影響。因因此我們不能能僅從一期的的銷售出發(fā)，，贏盡市場空空間；而是在在實現(xiàn)一期成成功銷售和資資金回籠目標標的雙重前提提下，為后續(xù)續(xù)的各期贏得得市場對本項項目品牌的認認同。我司建議一期期推出房源應(yīng)應(yīng)采用“結(jié)合市場價價格，以略低低于主要競爭爭對手的價格格入市”的策略。在一一期房源成功功銷售的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，迅速樹樹立項目品牌牌，并在后續(xù)續(xù)房源中不斷斷進行價格拉拉升，最后無無論是產(chǎn)品還還是價格都成成為高淳房地地產(chǎn)品牌的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者！第三部分一一期定價策略略>>一期價格制定定總體思路房地產(chǎn)價格的的確定，需要要考慮的問題題很多，除了了要考慮物業(yè)業(yè)本身的特點點，如工程造造價、樓層、、位置、朝向向、高低、面面積大小、造造型、裝修、、年限、用途途、建筑密度度等現(xiàn)實條件件以外，還有有歷史、地理理、社會、經(jīng)經(jīng)濟、政治環(huán)環(huán)境，以及市市場狀況、買買家心理、發(fā)發(fā)展預(yù)測等因因素都需要慎慎重考慮。針對市場現(xiàn)狀狀，定價有如如下幾大原則則：第二部分一一期定價策策略>>一期住宅定價價原則以工程造價為為基礎(chǔ)以項目的附加加值、稀缺性性和唯一性等等為依據(jù)考慮合理利潤潤市場影響因素素二、一期住宅宅定價原則價格基本上可可以用兩種方方法來進行定定位，一種是是成本核算法法，另外一種種是市場比較較法。本次定定價我司主要要是采取市場場上比較流行行的加權(quán)系數(shù)數(shù)比較法，來來測定項目的的市場價格。。加權(quán)系數(shù)比較較法的定價原原則是，綜合合銀達·新天地的基本本狀況，結(jié)合合大量的市場場調(diào)查，對影影響本項目的的各種因素進進行比較，運運用科學(xué)評估估方法進行測測定，并予以以一定保險系系數(shù)計算而得得出的計算方方法。第二部分一一期定價策策略>>一期住宅價格格定位策略一期住宅價格格定位策略第二部分一一期定價策策略>>測定房地產(chǎn)價價格因素1）、地理位置置根據(jù)所處的區(qū)區(qū)位的可比性性及買家關(guān)注注程度分三個個級別：第一級：2至10百分點，（即即102-110%）地區(qū)商業(yè)氣氣氛濃郁，第二級：-1至1百分點，（即即99-101%）地區(qū)商業(yè)氣氣氛一般第三級：-2至-10百分點，（即即98-90%）地區(qū)商業(yè)氣氣氛比較差2）、交通狀況況根據(jù)項目交通通狀況的可比比程度分三個個級別：第一級：2至10百分點，（即即102-110%）有多條公交交線，所走的的區(qū)域較分散散第二級：-1至1百分點（即99-101%）有多條公公交線但公交交線所走的區(qū)區(qū)域較集中。。第三級：-2至-10百分點，（即即98-90%）公交線不多多3）、配套根據(jù)項目配套套狀況的可比比程度分三個個級別：第一級：2至10百分點，（即即102-110%）項目及周邊邊配套齊全第二級：-1至1百分點（即99-101%）項目及周邊邊有一定配套套第三級：-2至-10百分點，（即即98-90%）項目及項目目周邊沒有任任何配套第二部分一一期定價策策略>>測定房地產(chǎn)價價格因素4）、項目素質(zhì)質(zhì)根據(jù)項目素質(zhì)質(zhì)的可比程度度分三個級別別，分別為：：第一級：2至10百分點，（即即102-110%）項目綜合素素質(zhì)良好在市市場上有較強強的品牌效應(yīng)應(yīng)第二級：-1至1百分點（99-101%）在市場上有有一定知名度度第三級：-2至-10百分點（98-90%）在市場知名名度不高5）、工程進度度：分期：每期2至3百分點基礎(chǔ)工程：0至1百分點，一至四層：1至2百分點，超過四層工程程進行：2至3百分點，封頂：3至4百分點，外墻裝修：4至6百分點，交樓：6至8百分點，6）、完成小區(qū)區(qū)配套：包括：會所，，綠化8至10百分點。房源推出出部署署7）、根據(jù)現(xiàn)行行高淳市場，，進行了專向向調(diào)查。列表表如下：第二部分一一期定價策策略>>測定房地產(chǎn)價價格因素樓盤名稱物業(yè)類型開盤時間銷售均價優(yōu)惠幅度成交均價主力戶型銷售率沁御園多層（帶電梯）2010-9-55600元/㎡約9.9折5540元/㎡142-200㎡70%雙湖明珠多層、小高層2010-8-184500元/㎡300元/㎡4200元/㎡82-126㎡99%雙福城多層2010-8-253660元/㎡約9.5折3470元/㎡85-122㎡75%明豐文化苑多層（帶電梯）、小高層2010-6-165300元/㎡50元/㎡5250元/㎡90-100㎡70％波塔·東郡多層2010-4-224870元/㎡約9.8折4770元/㎡80-100㎡98％加權(quán)系數(shù)定價價法說明：市場比較加權(quán)權(quán)系數(shù)法是通通過對項目周周邊或同類型型的具有可比比性的樓盤的的價格分析比比較，以一種種較科學(xué)和客客觀的方式計計算項目的參參考價格的方方法。第一步：選取取具有可比性性的樓盤資料料（以毛坯房房為主），以以其均價作為為原始數(shù)據(jù)的的基價；然后后，根據(jù)實際際情況，定出出各參照項目目在地理位置置、交通狀況況、項目素質(zhì)質(zhì)、配套設(shè)施施、工程進度度等幾方面的的修正系數(shù)，，用以調(diào)整本本項目與參照照項目因上述述因素的對比比度而產(chǎn)生的的價格上差異異，從而得到到更具可比性性和參考價值值的相對基價價。基價/修正系數(shù)=相對基價第二步：權(quán)衡衡各參考項目目在銷售等方方面對本項目目的影響程度度，定出不同同的加權(quán)系數(shù)數(shù)，從而綜合合各項的相對對基價，得出出本項目較客客觀的定價參參考值——項目基價。SUM（相對基價Χ加權(quán)系數(shù)）=項目基價第二部分一一期定價策策略>>一期住宅價格格定價說明銀達·新天地一期住住宅市場比較較系數(shù)修正表表第二部分一一期定價策策略>>一期住宅價格格定價說明項目均價地理位置交通狀況項目素質(zhì)配套設(shè)施工程進度修正價沁御園5540元/㎡0-2+1-3+15374雙湖明珠4200元/㎡-2-2+1-3+34074雙福城3470元/㎡-3-2-1-3+23227明豐文化苑5250元/㎡+10-30+15198波塔·東郡4770元/㎡-1-1-1-3+34627銀達·新天地地一期住宅市市場加權(quán)算術(shù)術(shù)平均系數(shù)修修正表第二部分一一期定價策策略>>一期住宅價格格定價說明項目明豐文化苑沁御園雙湖明珠雙福城波塔·東郡修正價5198元/㎡5374元/㎡4074元/㎡3227元/㎡4627元/㎡權(quán)重40%30%19%1%20%項目一期住宅基價4900元/㎡由此結(jié)論：根根據(jù)市場調(diào)研研及跟蹤，依依據(jù)目前高淳淳市場成交價價格研判出我我項目目前市市場成交價應(yīng)應(yīng)控制在4900元/㎡！Part3銷售目標及市市場難點2010年12月30日前完成170套房源的銷售售，銷售率達達70％，銷售額約約8500萬元，實現(xiàn)回回款約5900萬元。第三部分一一期銷售售目標從上表數(shù)據(jù)顯顯示，高淳縣縣的成交量較較其他同等區(qū)區(qū)域的成交量量一直處于很很低迷的狀態(tài)態(tài)，1-8月份共計銷售售1469套，平均每月月的成交量僅僅有183套左右，較其其他區(qū)域還不不足一半以上上的銷售量；；第三部分市市場難點>>2010年1-8月份高淳成交交走勢所謂的“金九九銀十”的房房產(chǎn)熱銷期，，9月份高淳的認認購量僅為139的認購，高淳淳整體的供應(yīng)應(yīng)量和需求量量較其他區(qū)域域都比較低迷迷。第三部分市市場難點>>2010年9月份高淳成交交走勢第三部分市市場難點>>市場銷售量分分析

70%銷售套數(shù)市場平均銷售套數(shù)所占比例第一批90套178套51%第二批80套45%一期銷售量占占市場份額數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：從上述高淳市市場成交量數(shù)數(shù)據(jù)顯示，近近一年高淳市市場的需求量量平均每月大大約保持在在在178套左右，雖然然部分樓盤開開盤銷售良好好，但是從整整個市場上看看銷售量還是是處于低迷狀狀態(tài)。本項目一期將將推出245套房源，第一一批就132套，要實現(xiàn)70%的銷售率，首首批開盤當(dāng)月月月份銷售要要完成90套左右，第二二批開盤截止止12月底需完成80套的銷售，合合計170套的去化率占占到高淳市場場平均每月總總成交量的60%以上。從銷售壓力上上看，短期去去化大量貨源源，相對于高高淳市場壓力力是其所未有有的，要想達達到銷售目標標，本項目首首先就需要抓抓住高淳低、、中、高端的的60%以上的客戶群群，這一點也也大大的加劇劇了項目的銷銷售難度；為保證首批物物業(yè)在短時間間內(nèi)的銷售量量不僅要通過過策略來增加加本項目的價價值，最主要要的就是要降降低一期購買買成本，提高高客戶價值，，以高性價比比的價格賣點點，搶占市場場大部分客群群，從而占據(jù)據(jù)競爭優(yōu)勢。。第三部分市場難點>>后續(xù)供應(yīng)量下半年，高淳淳在售樓盤的的后續(xù)供應(yīng)量量將超過17萬㎡。如按照照2010年上半年的市市場需求量來來看，消化這這部分房源需需要6個月的時間，，市場競爭還還是較為激烈烈的。根據(jù)我司挑選選的高淳具有有一定代表性性的樓盤進行行市場近況的的調(diào)研及判斷斷，2010年年末高淳市市場住宅供應(yīng)應(yīng)量相對較大大，12月至明年1份市場仍將陸陸續(xù)推出新增增住宅加上存存量住宅，本本市場供需比比將會成嚴重重的反比態(tài)勢勢，僅這8家樓盤的待售售房源達到了了1759套。高淳市場場主要以多層層住宅為主，，住宅銷售壓壓力較大。2010年第四季度區(qū)域市場在售樓盤預(yù)計推出貨量樓盤名稱物業(yè)類型推出套數(shù)推出面積預(yù)計推出時間金地華城11棟多層約400套約38000㎡年底推出萬福城1棟挑高公寓約210套約10000㎡10月底-11月初雙湖明珠4棟多層約144套約14000㎡9月12日已開盤波西塔諾4棟多層約120套約13000㎡年底推出玲瓏灣14幢多層約480套約60000㎡年底推出舜天南郡剩余多層約60套約10000㎡持續(xù)銷售依水佳苑剩余多層約45套約14000㎡持續(xù)銷售雙富城11棟多層約300套約15500㎡8月25日已開盤合計約1759套約174500㎡第三部分市市場難點>>后續(xù)供應(yīng)量第三部分市市場難點>>競爭個案分析析項目地點：高高淳縣淳溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)淳南路106號（河濱大大道區(qū)）開發(fā)商：高淳淳陶瓷集團總建筑面積：：6萬㎡推出房源及產(chǎn)產(chǎn)品：14幢多層年底一一起推出，約約400套房源，主力力戶型有83㎡二房、96㎡三房及204㎡躍層周邊配配套：：臨近近依水水佳苑苑別墅墅區(qū)及及湖濱濱大道道，周周邊自自然環(huán)環(huán)境良良好，，人文文素質(zhì)質(zhì)較高高；距距市中中心位位置約約2公里路路程，，。預(yù)約情情況；；2010年7月底售售樓處處進場場，據(jù)據(jù)接待待中心心銷售售人員員了解解目前前預(yù)約約客戶戶近1200組。項目優(yōu)優(yōu)勢：：1、品牌優(yōu)優(yōu)勢明明顯，，已形形成忠忠誠購購買。。玲瓏灣灣為高高淳陶陶瓷集集團開開發(fā)建建設(shè)，，其口口碑及及人脈脈已經(jīng)經(jīng)有良良好的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，自自身的的品牌牌也得得到了了高淳淳市場場的高高度認認可。。品牌牌價值值在本本次房房源銷銷售中中得到到了充充分體體現(xiàn)。。2、產(chǎn)品定定位即即全面面又高高端。。玲瓏灣灣雖與與本項項目同同為14幢多層層低密密度小小區(qū)，，但是是由于于該項項目地地處于于高淳淳湖濱濱新區(qū)區(qū)，自自然環(huán)環(huán)境得得天獨獨厚，，故在在產(chǎn)品品定位位中不不僅包包含了了實用用型86㎡的二二房及及96㎡的三房房，還還設(shè)計計了1層躍2層的高高端復(fù)復(fù)式房房，整整體小小區(qū)定定位較較高。。3、地理位位置稀稀缺。。玲瓏灣灣處于于高淳淳湖濱濱新區(qū)區(qū)，緊緊鄰高高淳湖湖濱大大道，，周邊邊以別別墅區(qū)區(qū)為主主，距距離高高淳商商業(yè)中中心僅僅1.5公里路路程，，地理理位置置極為為稀缺缺。玲瓏瓏灣灣第三部部分市市場場難點點>>競爭個個案綜綜合分分析玲瓏灣灣自7月底售售樓處處公開開至今今，預(yù)預(yù)定的的客戶戶已達達到1000組以上上，而而本項項目自自6月中旬旬售樓樓處公公開至至今現(xiàn)現(xiàn)場登登記客客戶374組，交交納定定活兩兩便單單的客客戶僅僅134組，而而本項項目一一期245套房源源要在在短時時間內(nèi)內(nèi)去化化70%，就需需要充充足的的客戶戶蓄水水量；；從目前前玲瓏瓏灣的的施工工現(xiàn)場場判斷斷，玲玲瓏灣灣的開開盤時時間將將在本本項目目一期期之后后，而而本項項目較大的的客戶戶蓄水水量，，就必必須要要爭奪奪玲瓏灣灣預(yù)約約的1000組客戶戶，來增增大客客戶量量，并并且提提升客客戶價價值，，搶占占大部部分的的市場場份額額，才才能保保證首首次開開盤的的成功功引爆爆。但是從從上述述分析析中可可以看看出，，受地地段、、產(chǎn)品品、人人脈、、蓄水水等因因素的的影響響，目目前本本項目目處于于競爭爭劣勢勢的狀狀態(tài)。。提升產(chǎn)產(chǎn)品價價值、、降低低購買買成本本！通過以以上方方法，，來吸吸引這這部分分客戶戶，從從而占占據(jù)競競爭優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占市場場份額額！如何能能爭奪奪到玲玲瓏灣灣預(yù)約約的1000組客戶戶？Part4首批房房源定定價策策略如何達達到預(yù)預(yù)定低低價？？“略低低于市市場，，搶占占市場場，形形成競競爭優(yōu)優(yōu)勢，，逐步步拉升升最終終達到到預(yù)定定價格格”第四部部分首首批房房源定定價策策略>>總體思思路從總體體市場場來看看，由由于銀銀達·新天地地的地地理位位置并并不受受當(dāng)?shù)氐刭彿糠空叩牡淖放跖?，故故一期期房源源一定定要搶搶占市市場，，形成成競爭爭?yōu)勢勢，樹樹立項項目形形象，，得到到市民民的口口碑宣宣傳，，確保保后續(xù)續(xù)推出出的房房源較較好的的去化化并保保證一一定的的利潤潤；那那么首首先可可有效效地避避免一一定的的市場場風(fēng)險險，同同時前前期的的價格格定位位必須須創(chuàng)高高性價價比，，具有有相當(dāng)當(dāng)?shù)氖惺袌鼋咏邮芰αΓ辉谑着吭丛闯晒︿N售售的基基礎(chǔ)上上，迅迅速樹樹立項項目品品牌，，并在在后續(xù)續(xù)房源源中不不斷進進行價價格拉拉升保保證開開發(fā)商商的收收益。在增增強已已購客客戶對對本案案信心心的同同時，，亦可可迅速速建立立人脈脈銷售售，利利用客客戶““買漲漲不買買跌””的心心理達達到““羊群群效應(yīng)應(yīng)”。。上述分析，，建議一期首首批房源02、03、05、06幢房源的銷銷售均價（（銷售底價價）為4800元/㎡。第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源價價格定位策策略第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明定價參考依依據(jù)現(xiàn)階段市場場參考成交交價：根據(jù)目前市市場熱銷個個案進行的的成交價格格統(tǒng)計，得得出我案一一期住宅市市場成交價價應(yīng)控制在在4900元/㎡以內(nèi)（上述述市場比較較法）；競爭樓盤去去化分析：：從競爭項目目房源的去去化上看，，高淳市場場多層的銷銷售占到主主導(dǎo)，小高高層的樓盤盤目前較少少，而且認認可度較低低，銷售率率明顯低于于多層。高高淳客戶大大多覺得電電梯房的物物業(yè)費較高高、得房率率較低，故故在選擇上上較為謹慎慎。來訪客戶認認可度：本項目目前前雖登記客客戶總數(shù)達達到了256組，但A、B類客戶合計計數(shù)量也僅僅為103組。而且上上述客戶在在等待的過過程中、購購房過程中中（如未買買到合適房房源、價格格等）仍會會有一定數(shù)數(shù)量的流失失。因此，，在一期銷銷售中，我我司建議采采取略低于于客戶心理理價位的方方式，引發(fā)發(fā)客戶的購購買沖動，，以確保一一期70%的銷售率。。推出時間房源推出數(shù)量銷售均價（底價）價格提升幅度內(nèi)部認購10月20日03幢，共36套4750元/㎡首批房源10月23日02、05、06幢，共96套4850元/㎡＋2％11月1日5000元/㎡調(diào)整＋3％第二批房源11月20日01、04、07幢，共113套5000-5100元/㎡＋2％12月1日所有已推出未售房源銷售均價按5200元/㎡調(diào)整＋2％總體銷售目標（保守預(yù)判銷售均價）約4950-5000元/㎡第四部分一一期定定價策略>>一期房源價價格提升部部署分棟價差定定價原則房源自身考考慮因素02、03、05、06幢房源所處小小區(qū)的具體體位置；02、03、05、06幢房源的戶戶型、面積積配比；02、03、05、06幢房源的采采光、通風(fēng)風(fēng)等因素。。02、03、05、06幢各幢均價價由高至低低排列為：：06>05>02>03各幢房源價價格系數(shù)如如下：02幢03幢05幢06幢價格系數(shù)-2%-3%+2%+0%第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明客戶需求面面積考慮因因素截止9月底，銷售售中心共蓄蓄水114組意向客戶戶，房源需需求主要以以經(jīng)濟實用用的82㎡房源為主，，共70組客戶，比比例達62%；103㎡房源因為三三房設(shè)計，，滿足了經(jīng)經(jīng)濟實力一一般的改善善型客戶，，比例達到到了23%。129㎡舒適型三房房，在銷售售現(xiàn)場的大大力引導(dǎo)下下，需求125㎡房源客戶上上升至19組，但比例例仍然極低低。目前針對本本項目蓄水水114組客戶需求求面積得出出以下數(shù)據(jù)據(jù)：第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明從上述蓄水水客戶需求求面積的數(shù)數(shù)據(jù)中可以以看出目前前購房客戶戶房源需求求主要集中中在02-03幢、06幢的82㎡房源，比例例超過了50%；其次為04幢103㎡房源，而02-03幢及06幢幢126㎡房源需求較較少。各幢房源價價格系數(shù)如如下：02幢03幢05幢06幢價格系數(shù)+2%+2%-3%+1%第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明各幢得房率率各幢房源價價格系數(shù)如如下：棟號02幢03幢05幢06幢得房率86.8%86.8%90.8%90%從上述得房房率看出，，小高層02-03幢得房率基基本在86%左右，多層層的得房率率在90%左右；多層與小高高層的得房房率平均相相差4%。棟號02幢03幢05幢06幢價格系數(shù)-2%-2%+1%+1%第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢各幢房源均均價的制定定通過以上各各系數(shù)參定定，根據(jù)底底價均價參參考價格4800元/㎡列入演算得得出：02幢03幢05幢06幢價格系數(shù)-2%-3+0+2銷售均價4702元/㎡4653元/㎡4800元/㎡4898元/㎡第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢垂直差價定定價原則樓層差價系系數(shù)代數(shù)和和為零；根據(jù)多層物物業(yè)特性；；根據(jù)本地客客戶的購買買習(xí)慣；垂直價差調(diào)調(diào)整解析：：02-03幢:一層>六層>三層>四層>五層>二層樓層垂直價差考慮因素一層（帶夾層）+300由于02-03幢為電梯多層，故在3-5層的差價上相差并不大，而由于01-03幢沿大橋北路，相對嘈雜，但是由于一層帶院子，故二層作為該幢的最底價。01-03幢六層均配送閣樓，在參照市場價格的前提下6層較3層再高出140元/㎡二層+0三層+60四層+90五層+90六層（帶閣樓）+20002-03幢2-3層垂直價差差為60元/㎡，3-5層垂直價差差為30元/㎡第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明05-06幢：三層=二層>四層>一層>五層>六層樓層垂直價差考慮因素一層+0經(jīng)過對當(dāng)?shù)貥潜P的仔細調(diào)研，了解到高淳的多層基本以5層為主，且各大樓盤的5層去化都很難，甚至6層帶電梯的頂樓都很難去化，故一期05-06幢加大樓層差價形成高低段落，減輕集中房源段的銷售壓力。二層+60三層+90四層+60五層-180六層-24005-06幢2層、4層與3層垂直價差差為30元/㎡,5與6層垂直價差差為60元/㎡第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢水平差價的的制定根據(jù)本地客客戶的購買買習(xí)慣；我司根據(jù)本本地各樓盤盤銷售的難難易程度；；景觀、視野野、通風(fēng)等等因數(shù)進行行微調(diào)；東面房源價價格>西面房源價價格>中間房源價價格。我司司將02、03、05、06幢房源水平價價差制定如如下：根據(jù)據(jù)各幢房源源景觀、房房型等因素素進行局部部調(diào)整（按按4800元/㎡價格基數(shù)預(yù)預(yù)算）基準水平差差價如下：：東面中中間西西面+1200＋90第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢水平差價的的制定對于02-03幢房源，考考慮到該兩兩幢房源89㎡的小戶型房房源較少，，需求量較較大。因此此，我司建建議將中間間89㎡房源的水平平差價在原原銷售價格格基礎(chǔ)上上上調(diào)90元/㎡。通過提升升小戶型銷銷售價格，，降低東西西端頭與中中間大戶型型房源的水水平價差，，以此促進進130㎡左右的去化化。調(diào)整后后的水平差差價如下：：單元號一單元（西）二單元三單元(東)房號010203040506戶型D’戶型A-2戶型D戶型D戶型A-2戶型D’戶型面積131.5㎡89.34㎡128.18㎡128.18㎡89.34㎡131.5㎡水平差價+90+90-90-90+90+120第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢水平差價的的制定考慮到05幢全是以120以上的大戶戶型為主，，故東西兩兩頭差價保保持30元/㎡不變，保證證整體的去去化。單元號一單元（西）二單元（東）房號01020304戶型C’戶型C戶型C戶型C’戶型面積122.92㎡119.05㎡119.05㎡122.92㎡水平差價+9000+120第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明02、03、05、06幢水平差價的的制定對于06幢房源，考考慮到該幢幢房源89㎡的小戶型房房源較少，，需求量較較大。因此此，我司建建議將中間間89㎡房源的水平平差價在原原銷售價格格基礎(chǔ)上上上調(diào)90元/㎡，東頭89㎡房源也上調(diào)調(diào)30元/㎡。通過提升升小戶型銷銷售價格，，降低東西西端頭與中中間大戶型型房源的水水平價差，，以此促進進120㎡的去化。調(diào)調(diào)整后的水水平差價如如下：單元號一單元（西）二單元三單元(東)房號010203040506戶型A’戶型A’戶型C戶型C戶型C戶型C’戶型面積89.14㎡89.14㎡119.93㎡119.93㎡119.93㎡123.83㎡水平差價+120+90000+120第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明棟樓的水平平價差主要要對景觀、、房型、朝朝向、采光光、位置等等因素進行行綜合考慮慮制定，詳詳細見各棟棟底價表。。表價在底底價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上原則上上浮11％，并在最最后價目公公開前，我我司將根據(jù)據(jù)市場及預(yù)預(yù)約客戶的的最新情況況進行相映映的調(diào)整。。第四部分首首批房房源定價策策略>>首批房源定定價說明根據(jù)上述價價格策略，，建議項目目一期總體體銷售均價價定為4950-5000元/㎡。其中首首批房源銷銷售均價暫暫定為4800-4900元/㎡。此價格我司司在開盤前前會根據(jù)當(dāng)當(dāng)時的市場場銷售情況況，進行適適當(dāng)?shù)卣{(diào)整整。盡管一期房房源采取““結(jié)合市場場價格，以以略低于競競爭對手價價格入市””的策略與與本項目產(chǎn)產(chǎn)品的定位位（高淳高高檔公寓））具有一定定的差異，，但作為總總建筑面積積6萬平方米樓樓盤來說，，以略低于于市場預(yù)期期的價格入入市，迅速速占領(lǐng)市場場，樹立良良好的口碑碑和項目的的品牌形象象，保證項項目順利的的開發(fā)是最最佳之策略略。該策略可有有效地避免免一定的市市場風(fēng)險，，加快本項項目的資金金回籠；并并通過已購購客戶的口口碑迅速建建立人脈銷銷售，通過過不斷提升升的價格獲獲得市場的的追捧，確確保后續(xù)各各期的順利利去化、項項目品牌的的樹立、項項目價值的的提升。第四部分一一期定定價策略>>一期房源價價格制定Part5首批房源價價格優(yōu)惠政政策第一重優(yōu)惠惠：付款方式優(yōu)優(yōu)惠對于辦理純純商業(yè)貸款款購房的客客戶（15天內(nèi)辦理完完畢貸款手手續(xù)后即可可下款），，在約定的的時間內(nèi)簽簽約，給予予總房款2％的優(yōu)惠惠；對于辦理理公積金金及組合合性貸款款的客戶戶，在約約定的時時間內(nèi)簽簽約，給給予總房房款1％的優(yōu)惠惠；對于首付付款比例例達到總總房款50%及以上的的客戶，，可在上上述優(yōu)惠惠基礎(chǔ)上上再增加加1%的優(yōu)惠；；對于一次次付款的的客戶，，在約定定的時間間內(nèi)簽約約，給予予總房款款4％的優(yōu)惠惠。此優(yōu)惠政政策可與與其他優(yōu)優(yōu)惠政策策重復(fù)使使用第五部分分一一期房源源優(yōu)惠政政策>>優(yōu)惠政策策適用范圍圍銀達·新天地一一期首首批房源源02、03、05、06幢優(yōu)惠政策策第二重優(yōu)優(yōu)惠：簽約優(yōu)惠惠凡購買02、03幢房源的的客戶，，可享有有免除一一年物業(yè)業(yè)管理費費的優(yōu)惠惠。此優(yōu)惠政政策可與與其他優(yōu)優(yōu)惠政策策重復(fù)使使用第三重優(yōu)優(yōu)惠：持持續(xù)銷售售期優(yōu)惠惠取消蓄水水、排號號、內(nèi)部部認購等等優(yōu)惠；；保留付款款及簽約約優(yōu)惠；；開盤優(yōu)惠惠采用““暗扣””的方式式；增加“老老帶新””優(yōu)惠：：凡已購購客戶介介紹新客客戶購買買，新客客戶可享享有總房房款2%的購房優(yōu)優(yōu)惠(僅限開盤盤后的未未售房源源)。第四重優(yōu)優(yōu)惠：特特殊優(yōu)惠惠本次房源源銷售中中，開發(fā)發(fā)商銷售售部門視視情節(jié)，，酌情給給與關(guān)系系客戶，，不低于于底價的的優(yōu)惠。。此優(yōu)惠政政策可以以與其它它優(yōu)惠政政策重復(fù)復(fù)使用；；第五部分分一一期房源源優(yōu)惠政政策>>優(yōu)惠政策策根據(jù)上述述優(yōu)惠方方案，最最高優(yōu)惠惠額度為為11%（蓄水優(yōu)優(yōu)惠：2%+排號優(yōu)惠惠：1%+內(nèi)部認購購優(yōu)惠：：1%+開盤優(yōu)惠惠2%+付款優(yōu)惠惠4%+簽約優(yōu)惠惠1%）按首批批房源4800元/㎡銷售底價價預(yù)判，，優(yōu)惠額額度為528元/㎡。02、03、05、06幢房源銷銷售表價價為5380元/㎡。02、03、05、06幢銷售表表價的制制定第五部分分一一期房源源優(yōu)惠政政策>>首批房源源銷售表表價的制制定謝謝聆聽聽！謝謝謝12月-2202:44:3602:4402:4412月-2212月-2202:4402:4402:44:3612月-2212月-2202:44:362022/12/312:44:369、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:44:3602:44:3602:4412/31/20222:44:36AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:44:3602:44Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:44:3602:44:3602:44Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:44:3602:44:36December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20222:44:36上上午午02:44:3612月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:44上上午12月-2202:44D