北京地產(chǎn)市場及其報告

北京地產(chǎn)市場分析報告精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2006地產(chǎn)綜合分析2006住宅樓市分析2006寫字樓市場分析2006商業(yè)地產(chǎn)市場分析精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2006地產(chǎn)綜合分析“7090”政策，住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將形成小戶型為主的格局市場“原需求”被調(diào)控住宅市場結(jié)構(gòu)將趨于單一比例化，是否會引起大戶型稀缺，而形成另一種層面的價格哄漲？新政面前，符合需求而又符合政策的產(chǎn)品研發(fā)面臨挑戰(zhàn)最新說法——中小戶型住宅面積標(biāo)準(zhǔn)將明確北京可達(dá)106平米建設(shè)部近期出臺了《90平米以下住宅設(shè)計要點》（征求意見稿）。意見稿對中小戶型面積的概念進(jìn)行了明確；同時，根據(jù)各地情況不同，中小戶型建筑面積可在一定程度內(nèi)浮動。其中，北京的中小戶型住宅套型建筑面積最大可達(dá)106平方米。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料信貸央行控制偏緊，多種手段頻用企業(yè)融資困難，基金蠢蠢欲動由于通過銀行渠道間接融資的成本和難度在提高，尤其是07年1月開始執(zhí)行的“封頂按揭”政策，打亂了許多開發(fā)商的現(xiàn)金流計劃，房地產(chǎn)企業(yè)在備受房貸緊縮困擾的情況下，正在積極尋找突破口，基金、上市融資、利用信托資金等方式越來越普遍；房地產(chǎn)的融資多元化趨勢更加明顯，其中最引人注目的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金?；鸬膬?yōu)勢在于，一方面，房地產(chǎn)投資基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資大多屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面，房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風(fēng)險為基本原則，在房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過企業(yè)凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)依然擁有自主經(jīng)營權(quán)，同時也解決了個人投資房地產(chǎn)的渠道與風(fēng)險問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金無疑提供了新的融資渠道，而對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險，可謂“雙贏”。政府中央政府鞭指地方，土地財政受約束地方政府的擴(kuò)張欲依然強(qiáng)盛

2006年9月5日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，是土地管理和調(diào)控政策的一次重大調(diào)整，著重解決當(dāng)前土地管理和調(diào)控中存在的突出問題，與以往政策相比，改革的力度比較大，內(nèi)容更加具體、務(wù)實，相關(guān)措施更有針對性。政策出臺前的實際情況是：地方政府把土地看作財政收入的主要來源，以地生財，熱衷于經(jīng)營土地、經(jīng)營城市。在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有的縣市土地出讓金收入已占到地方財政收入的50%以上，成為名副其實的“土地財政”。有鑒于此，這次出臺的土地調(diào)控政策明確提出，要提高新增用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)，繳納范圍包括那些沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地。同時，國有土地使用權(quán)出讓總價款將全額納入地方財政預(yù)算，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。土地出讓總價款必須首先足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費等，其余資金還應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。這些措施完善了土地利益分配機(jī)制，強(qiáng)化了對土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目擴(kuò)大征地規(guī)模的沖動。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料銀行

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者銀行間競爭更激烈，按揭優(yōu)惠條件仍會百出中國房地產(chǎn)有如此迅速的發(fā)展，與銀行的支持息息相關(guān)，一是開發(fā)投資，一是置業(yè)投資，房地產(chǎn)最重要的一頭一尾，主要資金都來自于銀行。同樣，銀行也從開發(fā)商、購房者手中賺取了相當(dāng)可觀的貸款利潤，成為繼政府之后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二大受益者。雖然政府頒布了緊縮銀根政策，旨在提高貸款門檻，降低風(fēng)險，但房地產(chǎn)貸款長期以來一直被銀行列為優(yōu)良的貸款品種，因此，2007年，各銀行間競爭將更加激烈，打擦邊球，中小銀行為搶占市場份額，優(yōu)惠條件和品種將更加豐富。消費者觀望，降價希望落空受政策制約，2006年京城許多項目延遲供應(yīng)，高性價比的普通住宅甚為稀缺，房價持續(xù)快速上漲，令等待降價的自用購房者懊悔不已，只能咬緊牙關(guān)作“房奴”。預(yù)計明年將產(chǎn)生更多的購房人，在恐慌心理及“追漲”心理的共同作用下，紛紛出手購買。購房投資者心存疑慮，小心謹(jǐn)慎炒房空間日小，股市啟動，移地再戰(zhàn)由于近期國家宏觀調(diào)控趨緊，抑制了投資者在房地產(chǎn)市場的購買行為，提高了投資成本，降低了預(yù)期的收益率，他們紛紛將資金撤出并投入“牛氣沖天”的股票市場，這是很自然的事。從國家調(diào)控的角度，也是希望將大量的炒作資金從樓市引出，這樣可以分散風(fēng)險，也有利于其他類型消費的活躍。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料2006北京樓市交易分析北京的房地產(chǎn)市場2006年的銷售額突破2000億元人民幣。對北京的房地產(chǎn)市場來說，這只是一個新的增量。如果把已有的二手房市場和這2000億元的一手房加起來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個非常龐大的市場?；谶@些數(shù)據(jù)，我對2006年北京的房地產(chǎn)市場做了一些簡單的分析?？偭?006年北京房地產(chǎn)市場成交金額共2011億元，比去年增長了20％；銷售面積2287萬平方米，比去年增長3％；

2006年銷售的項目共865個項目，前100個銷售排名占了銷售額的50％；前200個項目占了銷售額的71％；前300個項目占了銷售額的83.5％；前400個項目占了整個銷售額的92％。在這865個項目中，約有150個項目銷售金額不足1000萬元，只是一些零星的尾房在銷售。

這也基本上符合“三七”的原則，即30％的項目完成70％的銷售額。銷售額從區(qū)域的分布來看，朝陽區(qū)占全北京銷售額的45％，其次是豐臺區(qū)、海淀區(qū)、昌平、通州、大興。而懷柔、亦莊開發(fā)區(qū)、門頭溝、平谷、密云銷售額非常的少，對北京房地產(chǎn)市場的影響微乎其微，基本可以忽略不計?？罩寐氏陆?006年5月末的調(diào)控風(fēng)暴刮起后，北京房地產(chǎn)市場開始經(jīng)歷了短暫的寒冬。但與新房交易量步入低谷不同的是，北京空置商品房的大量消化。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從5月調(diào)控措施出臺起，北京商品房空置率就持續(xù)走低，到8月末時，全市商品房空置面積比上年末水平下降31.7%；其中住宅空置面積更是下降了37.7%.此后空置率下降直到年底也未停止。力道十足的調(diào)控背后掩蓋不住的是市場上強(qiáng)勁的真實需求。價格06北京京房地產(chǎn)產(chǎn)銷售均均價8792元元/平同同比上上漲16.7%市房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)透露，，18區(qū)區(qū)縣房地地產(chǎn)平均均銷售價價8792元/平米，，銷售面面積2287萬萬平米2006年北京京市十八八區(qū)縣房房地產(chǎn)平平均銷售售價格8792元/平平方米，，同比上上漲16.7%.昨日日，北京京房地產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)在一論論壇上公公布該數(shù)數(shù)據(jù)。數(shù)數(shù)據(jù)還顯顯示，雖雖然經(jīng)歷歷了“國國六條””等嚴(yán)厲厲的宏觀觀調(diào)控，，2006年北北京房地地產(chǎn)銷售售面積總總量仍有有增長。。865個個項目，，銷售總總額2001億億元搜狐焦點點網(wǎng)公布布了2006年年北京房房地產(chǎn)分分析報告告，該報報告數(shù)據(jù)據(jù)顯示：：2006年北京京在售項項目共有有865個，銷銷售總面面積達(dá)到到2287萬平平米，銷銷售總額額則達(dá)到到2001億元元人民幣幣平均銷售售價格為為8792元/平米。。而2005年年銷售均均價為7543元/平平米，2006年比上上一年銷銷售均價價上漲了了16.7%.注：該數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計包括了了普通住住宅、別別墅、寫寫字樓、、商鋪等等各類樓樓盤。精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料2006年北京京市房屋屋月銷售售情況對對比圖精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料月份銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1月12,2391,426,27810,639,743,1747,4602月9,8841,128,5678,541,675,2767,5693月18,5482,167,00617,955,886,2518,2864月20,1892,546,21122,965,273,5559,0195月15,3181,879,44215,652,602,4928,3286月15,3811,997,36016,810,993,6538,4177月14,1011,710,67015,440,328,7119,0268月14,8591,814,70516,285,644,3458,9749月17,9202,199,84318,579,131,7628,44610月13,9571,711,82415,588,432,9829,10611月17,7282,372,08622,817,633,8919,61912月15,4041,924,31119,864,988,92910,3232006年185,52822,878,304201,142,335,0218,792區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)朝陽區(qū)73,3608,735,28890,672,918,60810,380豐臺區(qū)26,9062,985,57420,040,828,1096,713海淀區(qū)19,9852,608,64927,902,531,20610,696昌平區(qū)15,1832,082,85512,555,975,1256,028通州區(qū)11,6681,252,7436,447,337,1355,147大興區(qū)6,922864,8324,675,675,0195,406順義區(qū)4,294714,6045,281,378,9907,391房山區(qū)5,304640,8712,596,330,3534,051西城區(qū)2,518616,1039,263,980,54915,036宣武區(qū)5,394496,5915,290,236,76010,653崇文區(qū)4,358437,3964,628,307,20610,581石景山區(qū)3,840433,0592,621,189,3906,053東城區(qū)1,406407,0866,255,901,24415,368懷柔區(qū)1,382179,033882,186,6404,928開發(fā)區(qū)717137,139986,938,8757,197門頭溝區(qū)948113,713466,006,1184,098平谷區(qū)1,020112,422319,341,3002,841密云區(qū)32360,346255,272,3954,230總計185,52822,878,304201,142,335,0218,792精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料2006北京房房屋銷售額前前十排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1中國(朝外尚都/建外143,4953,930,009,31427,3882華貿(mào)中心146,1662,835,188,11119,3973日壇國際廣場(日壇上街)144,5992,799,023,72919,3574北京國際中心118,3952,318,617,25319,5845主語城（主語商務(wù)中心）142,4302,110,498,22014,8186星河灣118,6432,060,514,72717,3677國興·觀湖國際134,7421,982,602,51314,7148科協(xié)家園住宅小區(qū)301,5171,807,122,4415,9939金融街F2大廈88,3281,642,438,84018,59510明天第一城240,2821,578,110,8726,5682006北京房房屋銷售售均價前前十精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1大鐘寺國際廣場7,272338,865,36846,6012昆侖公寓1,63575,800,00046,3483銀泰中心35,1741,475,426,81841,9474莊勝二期（商業(yè)中心）9,707367,420,23737,8525中關(guān)村e世界(中關(guān)村金融中心)8,123297,024,26436,5676朝外361,249,00034,2857新保利大廈24,697756,794,71630,6448中國紅街7,792225,142,68228,8949紫玉山莊5,417155,013,49128,61410中國(朝外尚都/建外S143,4953,930,009,31427,3882006北京房屋銷售售額前十十排名項目銷售面積(平米)銷售金額(元)銷售均價(元/平米)1中國(朝外尚都/建外)143,4953,930,009,31427,3882銀泰中心35,1741,475,426,81841,9473萬通中心26,693648,724,01424,3034新城國際18,402319,050,09917,3385萬達(dá)廣場12,504276,300,34822,0966中環(huán)世貿(mào)中心13,268218,890,14616,4977東方梅地亞中心10,383200,102,17619,2718韋伯國際發(fā)展中心19,484194,281,9079,9729藍(lán)堡國際中心6,77683,529,15512,32710世貿(mào)商業(yè)中心4,42673,240,76916,5482006北京公公開交易易土地面面積和房房屋銷售售面積對對比精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料2樓盤銷售售額20強(qiáng)僅5盤低于于7000元/平米據(jù)統(tǒng)計，，2006年865個個在售項項目中有有435個銷售售總額在在1億元元以上，，從這些些項目的的成交套套數(shù)分析析發(fā)現(xiàn)，，2006年交交易比較較活躍的的項目有有400多個，，除了部部分項目目屬于尾尾盤銷售售外，年年度交易易量不到到100套住宅宅項目也也相當(dāng)多多，這些些項目集集中分布布在昌平平、大興興、石景景山等區(qū)區(qū)域。如如銷售價價格為12729/平平米的廬廬師山莊莊，僅售售了5套套。2006年銷售售前20名的樓樓盤中，，只有明明天第一一城、科科協(xié)家園園住宅區(qū)區(qū)（新龍龍城）、、遠(yuǎn)洋山山水、富富力又一一城等5個項目目的銷售售均價低低于7000元元/平米米，而其其他包括括建外、、泛海國國際、星星河灣等等銷售前前10名名的項目目均價都都在14000元/平平米以上上。精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料幾年內(nèi)將將保持2000萬平米米銷售量量從公布的的數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計中可可見，2006年北京京銷售總總面積達(dá)達(dá)到2287萬萬平米。。而同樣樣來自北北京房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)站的的數(shù)據(jù)顯顯示，2004年北京京房地產(chǎn)產(chǎn)銷售總總面積為為2602萬平平米，2005年銷售售總面積積為2216萬萬平米。。從以上數(shù)數(shù)據(jù)分析析可以看看出，雖雖然經(jīng)歷歷了宏觀觀調(diào)控，，2006年北北京房地地產(chǎn)市場場銷售總總量并沒沒有減少少，反而而比2005年年上升了了3.2%.2006年是是宏觀調(diào)調(diào)控比較較嚴(yán)厲的的一年，，該年來來自中央央及相關(guān)關(guān)部委、、北京市市的有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)政策接接連不斷斷，尤其其是以國國六條和和九部委委新政為為核心的的調(diào)控政政策對北北京房地地產(chǎn)市場場形成了了一定的的影響。。從2006年6月1日日起，北北京有關(guān)關(guān)部門在在執(zhí)行90平米米70%比例政政策時，，采取了了“一刀刀切的政政策，導(dǎo)導(dǎo)致好多多住宅項項目因此此推遲了了入市時時間。北北京2006年年進(jìn)入市市場的房房地產(chǎn)供供應(yīng)量是是減少的的。在市場供供應(yīng)減少少的情況況下，銷銷售量上上升，說說明北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的需求非非常強(qiáng)大大，在這這種剛性性的需求求支持下下，北京京房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售售量會在在幾年內(nèi)內(nèi)穩(wěn)定在在2000萬平平米左右右。2007年京城城住宅用用地供應(yīng)應(yīng)總量將將超去年年北京市國國土資源源局公布布了首批批土地一一級開發(fā)發(fā)項目招招標(biāo)結(jié)果果。從今今年起，，北京將將全面實實行土地地一級開開發(fā)招標(biāo)標(biāo)制，共共有90多個項項目、約約5000公頃頃土地將將在2至至3年內(nèi)內(nèi)完成一一級開發(fā)發(fā)，形成成“熟地地”并上上市。同同時，今今年的住住宅用地地供應(yīng)總總量將超超過去年年。全面推行行土地一一級開發(fā)發(fā)招標(biāo)今年起，，北京全全面推行行土地一一級開發(fā)發(fā)招投標(biāo)標(biāo)制度。。今年約有有40余余個項目目、約860公公頃土地地通過了了政府儲儲備土地地和入市市交易土土地聯(lián)席席會的審審議，土土地一級級開發(fā)實實施方案案也已按按程序?qū)弻徍送瓿沙?，目前前正在編編制招?biāo)標(biāo)方案。。從今年年開始將將陸續(xù)通通過招投投標(biāo)方式式完成征征地等工工作，盡盡快形成成“熟地地”，并并進(jìn)入土土地二級級市場。。今年住宅宅用地計計劃正在在編制對于今年年的住宅宅用地供供應(yīng)量，，張維表表示，目目前還在在編制計計劃，““可以肯肯定的是是2007年的的供應(yīng)總總量肯定定比2006年年的實際際供應(yīng)土土地要多多?！?006年初，，北京提提出年度度供應(yīng)住住宅用地地1800公頃頃。截至至11月月底，供供應(yīng)量完完成60％，預(yù)預(yù)計全年年完成計計劃的80％。。昨日，，張維坦坦言，2006年的土土地年度度供應(yīng)計計劃指標(biāo)標(biāo)沒有完完成。他他同時表表示，土土地供應(yīng)應(yīng)量并非非越多越越好，如如果供應(yīng)應(yīng)過多，，不利于于存量用用地的開開發(fā)利用用。來自偉業(yè)業(yè)顧問的的統(tǒng)計顯顯示，2007年北京京有效土土地供應(yīng)應(yīng)量約為為1192公頃頃，并且且樂觀地地預(yù)測2007年將打打破2006年年供不應(yīng)應(yīng)求的局局面。今今年新增增住宅供供應(yīng)量大大漲，漲漲幅超過過50%。北京房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯顯示，去去年北京京取得預(yù)預(yù)售許可可住宅面面積達(dá)到到1700萬平平米。如如果按照照偉業(yè)顧顧問的預(yù)預(yù)測，2007年北京京新增供供應(yīng)量將將達(dá)到2500萬平米米，此新新增供應(yīng)應(yīng)量則有有望與2004年持平平，超過過2003年和和2005年的的新增加加供應(yīng)。?！腹?yīng)」」07下半半年萬套套小戶型型井噴按照北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場推推盤的習(xí)習(xí)慣，新新盤放量量主要是是在5月月份以后后，在9月前后后形成高高潮。來來自中原原地產(chǎn)、、中大恒恒基等代代理公司司的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯顯示，今今年1月月新開盤盤的數(shù)量量為29個，而而新盤只只有11個。而而2006年上上半年的的供應(yīng)量量也以老老盤后期期為主，，這樣的的情況將將延續(xù)到到2007年上上半年。。而到下半半年，新新盤將形形成集中中入市的的局面。。據(jù)不完完全統(tǒng)計計，2006年年因政策策因素而而推遲至至今年入入市的項項目達(dá)到到上百個個，因此此將帶來來2007年新新盤供應(yīng)應(yīng)的高潮潮局面，，而且它它們將帶帶來與2006年最大大不同點點————新開盤盤項目中中90平平米以下下中小套套型住宅宅供應(yīng)量量增。此外，去去年9月月1日至至今，北北京市成成交地塊塊共18塊，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積為260萬平平米，除除去兩個個容積率率較低的的地塊外外，如果果按照70％建建成90平米套套型估算算，將有有2萬套套90平平米以下下的小戶戶型。根根據(jù)開發(fā)發(fā)周期1年左右右計算，，這批因因規(guī)劃改改變帶來來的小戶戶型將集集中在今今年九十十月份到到2008年上上半年入入市?！府a(chǎn)品」」主流住宅宅單價將將漲至1萬－1.2萬萬元仲量聯(lián)行行日前發(fā)發(fā)布報告告預(yù)測，，受強(qiáng)勁勁需求和和眾多新新項目投投放市場場的預(yù)期期影響，，2007年北北京物業(yè)業(yè)市場持持續(xù)樂觀觀。展望2007年年的住宅宅市場，，新建住住宅的價價格增長長幅度將將放緩，，降至11%到到14%不等，，多數(shù)地地區(qū)的租租金將保保持平穩(wěn)穩(wěn)或略有有下調(diào)。。由于慣慣性的原原因，2007年上半半年住宅宅價格仍仍可能上上漲，但但下半年年將趨于于穩(wěn)定。。由于奧奧運會日日益臨近近，許多多潛在的的買家可可能選擇擇持幣待待購，從從而造成成交易量量的短期期下降。。北京房地地產(chǎn)信息息網(wǎng)的數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2006年年11月月普通住住宅期房房銷售均均價已經(jīng)經(jīng)達(dá)到8542元/平平米。事事實上，，這個均均價是北北京所有有區(qū)縣普普通住宅宅產(chǎn)品銷銷售的平平均價格格，即包包括了密密云、延延慶、懷懷柔等售售價約3000元/平平米的住住宅。四環(huán)附近近的住宅宅售價均均在每平平米萬元元左右，，而8000元元/平米米左右的的住宅逐逐漸減少少。如果延續(xù)續(xù)去年的的勢頭，，則2007年年北京住住宅均價價仍將持持續(xù)快速速上漲。。那么，，到2007年年底的時時候，北北京住宅宅主流價價格將跨跨越萬元元大關(guān)，，10000元元－12000元/平平米的價價格將可可能成為為住宅主主流價格格。近兩年，，北京房房價持續(xù)續(xù)高位增增長，一一年前認(rèn)認(rèn)為是有有些瘋狂狂的價格格，在一一年后就就成為一一個正常常的表達(dá)達(dá)。比如如，2005年年北京住住宅主流流價格集集中在6000元－8000元/平平米，而而2006年，，多數(shù)住住宅售價價都跨越越8000元/平米，，集中至至8000元－－10000元元/平米米之間。?！竷r格」」精品資料料網(wǎng)（））專業(yè)業(yè)提供企企管培訓(xùn)訓(xùn)資料土地增值值稅全國將從從2007年2月1日日起開展展房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地地增值稅稅清算，，扭轉(zhuǎn)目目前以““預(yù)征””為主的的土地增增值稅繳繳納現(xiàn)狀狀，土地地增值稅稅稅率從從30至至60%不等，，將以房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目為單位位進(jìn)行清清算，分分期開發(fā)發(fā)的項目目以分期期項目為為單位清清算。抑制開發(fā)發(fā)的暴利利由于土地地增值稅稅的稅率率較高，，在30%—60%之之間，并并且實行行累進(jìn)稅稅率，開開發(fā)利潤潤與開發(fā)發(fā)成本之之比越高高(也就就是投入入產(chǎn)出比比越高)，利潤潤被國家家征收的的比例就就越高，，投入產(chǎn)產(chǎn)出比達(dá)達(dá)到200%以以上，開開發(fā)商的的利潤中中就有60%被被切走。。如果按按照開發(fā)發(fā)商們樂樂于承認(rèn)認(rèn)的房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)30%利潤來來計算，，交納土土地增值值稅后，，利潤空空間就變變成了12%——21%，如果果按照開開發(fā)商的的實際投投入產(chǎn)出出比來計計算，這這個利潤潤空間的的下滑幅幅度更是是驚人。。這樣一一來，盡盡管推動動房價上上漲依然然可以獲獲得超額額利潤，，但利潤潤已經(jīng)開開始變得得稀薄。。由于房房地產(chǎn)行行業(yè)是高高風(fēng)險行行業(yè)，對對時間和和資金尤尤其敏感感，房價價上漲存存在拉長長銷售周周期和造造成資金金緊張的的風(fēng)險，，在推高高房價所所獲利潤潤難以對對應(yīng)所導(dǎo)導(dǎo)致的高高風(fēng)險情情況下，，從理性性的角度度上講，，開發(fā)商商勢必會會重新考考慮價格格戰(zhàn)略。。規(guī)范土地地和房地地產(chǎn)市場場交易秩秩序，并并借此抑抑制房地地產(chǎn)投機(jī)機(jī)和炒賣賣活動。。由于高額額土地增增值稅的的存在，，使得開開發(fā)商在在儲備土土地戰(zhàn)略略上必須須慎重思思考，因因為大量量土地儲儲備占用用資金的的成本很很高，如如果因為為高額土土地增值值稅的征征收，大大幅降低低了利潤潤，大量量囤積土土地是否否值得就就不得不不重新考考量。因因此，如如果土地地增值稅稅嚴(yán)征的的政策得得到落實實，有望望在一定定程度上上遏制盲盲目拿地地和爆炒炒地價的的現(xiàn)象，，開發(fā)商商的經(jīng)營營行為也也會更加加理性和和規(guī)范化化?！刚摺埂埂甘袌觥埂?2大板板塊將成成2007北京京住宅市市場熱點點區(qū)域2007年北京京住宅市市場將依依然是東東勝于西西，北大大于南。。東部的的朝青區(qū)區(qū)域、百百子灣區(qū)區(qū)域、管管莊區(qū)域域、通州州八通線線沿線，，北部的的亞奧區(qū)區(qū)域、望望京區(qū)域域、昌平平13號號線沿線線將依然然是北京京住宅密密集供應(yīng)應(yīng)的熱點點；東南南部的亦亦莊馬駒駒橋區(qū)域域、西北北部的清清河西三三旗區(qū)域域和海淀淀山后區(qū)區(qū)域也有有望異軍軍突起，，成為北北京住宅宅市場新新的熱點點區(qū)域。。東部的朝朝青區(qū)域域繼續(xù)發(fā)發(fā)力。除除星河灣灣、天鵝鵝灣、逸逸翠園、、泛海國國際居住住區(qū)、潤潤楓水尚尚等項目目繼續(xù)推推出后期期產(chǎn)品外外，還將將有招商商地產(chǎn)東東八里莊莊項目、、恒世同同方與方方晟八里里莊項目目、方晟晟京棉項項目、銀銀帆西雅雅圖等項項目全新新上市。。同時，，朝青區(qū)區(qū)域的持持續(xù)東擴(kuò)擴(kuò)將推動動管莊區(qū)區(qū)域逐步步成為住住宅熱點點區(qū)域。。全新上上市的中中聯(lián)置地地項目，，以及北北京新天天地、萬萬象新天天、蘋果果派等項項目的后后期產(chǎn)品品則將推推動管莊莊區(qū)域繼繼續(xù)吸引引東部置置業(yè)者的的眼球。。東南部的的亦莊馬馬駒橋區(qū)區(qū)域有望望成為新新熱點。。該區(qū)域域憑借自自身獨特特的地緣緣優(yōu)勢，，借力““京城新新地王””的上市市以及品品牌地產(chǎn)產(chǎn)商的集集中進(jìn)駐駐，2007年年有望異異軍突起起。該區(qū)區(qū)域現(xiàn)有有的樣本本及天鵝鵝堡項目目基本完完成了亦亦莊馬駒駒橋區(qū)域域的整合合，而金金地格林林小鎮(zhèn)6、亦莊莊大羊居居住區(qū)項項目以及及珠江、、復(fù)地、、卓越項項目的相相繼上市市則可能能使該區(qū)區(qū)域真正正成為北北京東南南區(qū)域的的熱點。。此外，東東部的百百子灣區(qū)區(qū)域?qū)⒈１３窒鄬ζ椒€(wěn)的的態(tài)勢。。產(chǎn)品以以老項目目后期為為主，沿沿海賽洛洛城、金金都杭城城、華僑僑城、富富力又一一城等項項目均會會有新的的產(chǎn)品推推出，廣廣渠路36號項項目也可可能在2007年底正正式上市市。通州州八通線線沿線新新增供應(yīng)應(yīng)將繼續(xù)續(xù)萎縮，，通州八八通線沿沿線新推推出的產(chǎn)產(chǎn)品主要要是世紀(jì)紀(jì)星城等等老項目目后期。。全新大盤盤推動亞亞奧區(qū)域域繼續(xù)繁繁榮，老老項目后后期支撐撐望京熱熱點區(qū)域域形象。。保利金金泉廣場場、傲城城尊邸、、公園2008等項目目的后期期產(chǎn)品將將陸續(xù)推推出，立立水橋以以北的清清河營以以及霍營營均會有有新的大大盤上市市。望京京區(qū)域基基本為老老項目的的后期，，東湖灣灣、首開開知語城城等項目目將繼續(xù)續(xù)吸引東東北部區(qū)區(qū)域購房房者的眼眼球。西西北部部的清河河西三旗旗區(qū)域、、海淀山山后區(qū)域域有望迎迎來一股股新的發(fā)發(fā)展浪潮潮。清河河西三旗旗區(qū)域除除今年已已上市的的橡樹灣灣、富力力桃園、、左鄰右右社、領(lǐng)領(lǐng)秀新硅硅谷等項項目以外外，總規(guī)規(guī)模達(dá)80萬平平方米的的清河新新城也將將在明年年全新上上市。海海淀山后后區(qū)域依依靠日益益改善的的道路、、配套狀狀況以及及得天獨獨厚的自自然景觀觀資源逐逐步成為為北部新新的關(guān)注注熱點。。除海科科建開發(fā)發(fā)的百旺旺新城等等項目繼繼續(xù)有新新產(chǎn)品入入市以外外，保利利冷泉項項目、北北辰溫泉泉鎮(zhèn)項目目以及正正源溫泉泉鎮(zhèn)項目目也將于于明年推推出，屆屆時海淀淀山后區(qū)區(qū)域?qū)⒄嬲嬲破鹌鹱≌_開發(fā)建設(shè)設(shè)的高潮潮。2007年，西西部和南南部缺乏乏新的大大盤沖擊擊，產(chǎn)品品多以老老項目后后期為主主。如萬萬年花城城、中海海城、億億城天筑筑、曉月月新苑、、天鴻美美域等項項目。而而萬科假假日風(fēng)景景將成為為明年西西南區(qū)域域的熱點點，攜同同珠江峰峰景、億億城天筑筑等項目目，迅速速推動西西南部區(qū)區(qū)域價值值的提升升。2006北北京寫字樓樓市場分析析關(guān)鍵詞：◆中低檔檔寫字樓““大翻身””

◆價價格：同比比上漲13.3%◆◆供供應(yīng)：新增增6804套增長長71％◆◆需求求：成交11598套同比比增長201.71％

◆區(qū)區(qū)域：三三老一新四四方角力精品資料網(wǎng)網(wǎng)（）專專業(yè)提供企企管培訓(xùn)資資料

整體特征整棟租售強(qiáng)強(qiáng)勁

主要要原因是由由于跨國公公司和中小小型公司需需求強(qiáng)勁。。

從去年年全年來看看，旺盛的的需求使寫寫字樓租賃賃市場十分分活躍，12月份大大面積的寫寫字樓成交交包括，斯斯必克斯租租賃佳程廣廣場兩層，，面積約4000平平米。中小小型公司的的需求也很很旺盛，新新進(jìn)入北京京的美國基基金租賃賃了雙子座座高層的面面積。臨臨近2006年末末，寫字樓樓銷售市場場繼續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)整售態(tài)勢勢，而國內(nèi)內(nèi)投資商成成為了主力力軍。一方方面商業(yè)地地產(chǎn)的投資資價值正在在逐漸被國國內(nèi)投資商商所認(rèn)識；；另一方面面，國家限限制外資投投資政策的的影響，為為國內(nèi)機(jī)構(gòu)構(gòu)投資者搶搶占優(yōu)質(zhì)商商業(yè)地產(chǎn)項項目提供了了機(jī)會。預(yù)預(yù)計在在今后兩年年、金融街街等主要商商圈還將有有大量單一一業(yè)權(quán)的寫寫字樓項目目進(jìn)入租賃賃市場，在在區(qū)域位置置與硬件標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差別不不大的情況況下，競爭爭將變得更更加激烈。。預(yù)計市場場將呈兩極極化，優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓盤的租租金與品質(zhì)質(zhì)較差的樓樓盤租金的的差異將近近一步擴(kuò)大大。而對于于在寫字樓樓推廣與運運營方面缺缺少經(jīng)驗的的國內(nèi)開發(fā)發(fā)商，與國國際性的代代理公司合合作是一個個有效的辦辦法，同時時自身品牌牌形象的建建立將成為為提高競爭爭力的關(guān)鍵鍵。在在整體樓市市供應(yīng)萎縮縮的背景下下，2006年北京京寫字樓新新增供應(yīng)達(dá)達(dá)到寫字樓樓市場供應(yīng)應(yīng)的最高峰峰。如果說說2005年寫字樓樓供應(yīng)量還還是在穩(wěn)步步增長的話話，那么2006年年寫字樓放放量則可看看成是一次次井噴。2006年年寫字樓累累計新增供供應(yīng)347.6萬平平米，同比比2005年增加55.7%，比2004年增增加69.2%。戴戴德梁行行第四季度度發(fā)布會數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，本季度甲甲級寫字樓樓市場相比比上季度更更為活躍。。主要因為為市場上旺旺盛而穩(wěn)定定的需求。。寫字樓空空置率繼續(xù)續(xù)下降，但但租金卻小小幅下調(diào)。。投資市場場一掃上季季度的低迷迷狀態(tài)，活活躍程度明明顯提升，，出現(xiàn)三棟棟甲級寫字字樓被整售售。民生人人壽購買北北京國際中中心2號樓樓，泰康人人壽購買金金融街F2大廈B座座，花旗銀銀行收購喜喜歡廣場南南北側(cè)T1、T3兩兩棟寫字樓樓，也是本本季度寫字字樓整售最最大的一單單。

整體區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯特特別是2006年年下半年的的八、九兩兩個月，其其每月供應(yīng)應(yīng)量都在50萬平方方米以上。。隨著金融融街的F1大廈和凱凱晨廣場、、上地的硅硅谷亮城以以及立水橋橋的東亞奧奧北中心等等大體量項項目的相繼繼入市，2006年年寫字樓的的新增供應(yīng)應(yīng)量突破歷歷史新高。。

經(jīng)過數(shù)數(shù)年發(fā)展，，城市中心心區(qū)域剩余余土地多為為商務(wù)、商商業(yè)等綜合合用地性質(zhì)質(zhì)，在總供供應(yīng)緊縮的的情況下，，反倒成就就了寫字樓樓的急劇放放量，無論論以為代表表的商務(wù)核核心，還是是以望京為為代表的新新興城區(qū)無無不如此。。據(jù)戴德梁行行日前對全全球48個個國家及地地區(qū)共134個商業(yè)業(yè)區(qū)的寫字字樓進(jìn)行調(diào)調(diào)查結(jié)果顯顯示，2006年全全球租務(wù)開開支排名首首10位的的商業(yè)區(qū)與與2005年大致相相同，香港港仍然名列列第3位，，北京由于于供應(yīng)上升升壓低租金金，排名跌跌至第11位。但但對于計劃劃在中國進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)擴(kuò)展的企業(yè)業(yè)來說，上上海的優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓供供應(yīng)有限，，而香港的的租金高昂昂，北京在在這方面有有很強(qiáng)的競競爭優(yōu)勢。。中低端寫字字樓迎來春春天

2006年6月，北京京市工商局局下達(dá)14號文件———住宅禁禁商”政策策。許多完完全按寫字字樓標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)的商住住樓銷售從從政策頒布布開始一度度陷入癱瘓瘓，讓盛行行多年的商商住樓市場場陷入混亂亂。

但““住宅禁商商”對寫字字樓需求的的刺激作用用已開始顯顯現(xiàn)。從2006年年3季度開開始，中低低端寫字樓樓需求出現(xiàn)現(xiàn)明顯回升升，銷售量量出現(xiàn)大幅幅增長，這這從一個側(cè)側(cè)面反映了了政策對刺刺激寫字樓樓市場需求求的推動作作用。隨著著2007年3月年年檢的到來來，中低端端寫字樓市市場需求有有望再度因因此出現(xiàn)井井噴行情。。為此，增增加中小套套型、中低低檔次的寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)，面對即即將到來的的需求井噴噴已成為寫寫字樓市場場發(fā)展的一一個重要方方向。而而2006年初寫字字樓外資大大單交易也也依舊延續(xù)續(xù)2005年的熱度度，交易非非?；钴S。。據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯顯示，2006年前前4個月北北京寫字樓樓交易量就就已達(dá)到46.8萬萬平米（注注：這個交交易量已經(jīng)經(jīng)超過03、04年年全年水平平，并且已已經(jīng)超過歷歷史最高水水平05年年的40％％）。其中中，寫字樓樓大單交易易量占主體體。從交易易區(qū)域來看看，整體還還是、金融融街等核心心地段的高高檔物業(yè)比比較受歡迎迎。精品資料網(wǎng)網(wǎng)（）專專業(yè)提供企企管培訓(xùn)資資料

“限外令””影響另一個重要要的宏觀調(diào)調(diào)控政策““外資設(shè)限限”政策頒頒布后，外外資投資機(jī)機(jī)構(gòu)大單收收購寫字樓樓物業(yè)大幅幅減少，而而正在接洽洽中的寫字字樓整售項項目則遭遇遇“滯后””或“擱淺淺”的結(jié)局局。

2006年國國六條調(diào)控控政策不同同以往之處處，其中重重要一點是是轉(zhuǎn)向控制制短期投資資需求的過過快增長。。7月，建建設(shè)部、商商務(wù)部、央央行等六部部委聯(lián)合下下發(fā)了“關(guān)關(guān)于規(guī)范房房地產(chǎn)市場場外資準(zhǔn)入入和管理的的意見”，，針對目前前房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域外資短短期化的趨趨勢，提高高了外資進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)市場的門門檻，對外外資購買加加強(qiáng)了控制制。受限外外政策影響響，下半年年外資購買買寫字樓量量出現(xiàn)明顯顯下降。但但另一方方面，“限限外令”出出臺更好的的規(guī)范了中中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場秩序序，對于關(guān)關(guān)注于遠(yuǎn)期期投資回報報的海外投投資機(jī)構(gòu)而而言，投資資風(fēng)險明顯顯降低，反反而促使其其增加投資資。同時，，還有更多多大型海外外投資機(jī)構(gòu)構(gòu)也正在積積極運作自自己看好的的寫字樓項項目。據(jù)據(jù)一在中國國發(fā)展多年年的海外投投資機(jī)構(gòu)內(nèi)內(nèi)部人士透透露，該公公司已經(jīng)盯盯上好幾個個有巨大升升值潛力的的寫字樓項項目，并且且已經(jīng)開始始積極運作作。

但是是海外投資資機(jī)構(gòu)介入入中國房地地產(chǎn)市場的的方式和投投資行為，，已從去年年下半年開開始發(fā)生了了較大的變變化。以股股權(quán)收購購購買寫字樓樓成熟物業(yè)業(yè)或以股權(quán)權(quán)方式介入入房地產(chǎn)開開發(fā)已漸漸漸成為海外外投資機(jī)構(gòu)構(gòu)的主要投投資行為方方式。造造成這種改改變的原因因是多方面面的。首先先是海外投投資者，原原來對中國國房地產(chǎn)項項目開發(fā)過過程中從土土地取得到到規(guī)劃、建建設(shè)、竣工工等過程中中風(fēng)險因素素難以控制制，但是這這種情況現(xiàn)現(xiàn)已初步改改善，于是是他們現(xiàn)在在更傾向于于需求國內(nèi)內(nèi)實力開發(fā)發(fā)商的合作作；再之是是國內(nèi)對商商品房銷售售和經(jīng)營過過程中的稅稅制使得購購買行為成成本過高；；另外，出出自投資風(fēng)風(fēng)險組合、、寫字樓等等類型物業(yè)業(yè)的上漲空空間等因素素也是促使使海外投資資機(jī)構(gòu)投資資行為方式式發(fā)生改變變的重要原原因。價格：同比比上漲13.3%租租售價穩(wěn)穩(wěn)中看漲根根據(jù)北京京寫字樓信信息網(wǎng)的最最新統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)，截至至2006年12月月，北京寫寫字樓市場場均價16789元元/平方米米（建筑面面積報價）），與2005年相相比上漲13.3%；平均租租金22.9美元/平方米··月（建筑筑面積報價價），與2005年年相比上漲漲4.1%；空置率率18.5%，與2005年年相比下降降24.4%。租租金上升的的主要原因因是市場需需求旺盛。。新增的項項目平均質(zhì)質(zhì)素較高，，并以高于于市場平均均租金水平平推向市場場抬高了整整體租金，，另外，人人民幣升值值也是造成成租金上漲漲的原因之之一。2006年年北京優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓租租金走勢呈呈現(xiàn)穩(wěn)步上上升態(tài)勢。。寫字樓租租金價格在在第三季度度維持在較較高的價位位，10月月份，區(qū)域域的寫字樓樓租金價格格為27.96美元元/月·平平方米·月月，到第四四季度末，，優(yōu)質(zhì)寫字字樓平均租租金報價為為每月每平平方米22.1美元元，較去年年底上升了了4％。值值得注意意的是，與與上月相比比，租金下下滑幅度為為4.74%，而10月份的的入住率為為94.29%，比比9月份的的入住率上上升了6.56%。。

租金價價格與入住住率出現(xiàn)相相背離的現(xiàn)現(xiàn)象，這主主要是因為為目前很多多中小客戶戶選擇租金金價位相對對比較低的的寫字樓；；同時，調(diào)調(diào)控政策對對寫字樓租租金價格的的影響也逐逐漸減弱。。一業(yè)內(nèi)人人士指出，，“住宅禁禁商”政策策頒布之初初，一些客客戶開始加加快入住寫寫字樓的步步伐，在這這種趨勢下下，價格增增幅超過入入住率增幅幅，甚至出出現(xiàn)入住率率下降，而而寫字樓租租賃價格上上漲的現(xiàn)象象，這種現(xiàn)現(xiàn)象違背了了市場規(guī)律律，10月月份，入住住率出現(xiàn)上上升，而寫寫字樓租賃賃價格下降降，則這時時的寫字樓樓租賃價格格是比較理理性的，也也能體現(xiàn)寫寫字樓在市市場中的真真正價值。。預(yù)計未來來寫字樓租租賃價格在在市場需求求的作用下下，將維持持在目前的的價位水平平，波動幅幅度不會太太大。寫寫字樓目前前平均租金金報價為每每月每平方方米25.2美元，，較2005年底上上升了3％％，而中關(guān)關(guān)村和金融融街兩個商商務(wù)區(qū)租金金報價較2005年年底均上漲漲6％。及及周邊地區(qū)區(qū)是北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓最為集中中的區(qū)域，，占總供應(yīng)應(yīng)量50％％的寫字樓樓面積集中中在該地區(qū)區(qū)及周邊，，市場供應(yīng)應(yīng)量大。同同時，北京京寫字樓投投資及自用用市場的需需求也在增增加，到2006年年底，北京京優(yōu)質(zhì)寫字字樓平均售售價較去年年同期上漲漲9.8%。

但北北京甲級寫寫字樓價格格水平一直直處于平穩(wěn)穩(wěn)上升的態(tài)態(tài)勢，北京京甲級寫字字樓成交均均價在今年年3季度突突破2萬元元/平方米米。到2006年底底，北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓平均售價價為每平方方米2710美元，，較去年同同期上漲9.8％。。

在資深深分析師張張化學(xué)看來來，北京寫寫字樓價格格的增長要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于北京住宅宅價格的增增長，并且且絕對值也也是寫字樓樓價格低于于住宅價格格，這是一一種不正常常的現(xiàn)象。。從價格來來看北京寫寫字樓市場場的價格還還有比較大大的增長潛潛力。均價價10000～～20000元元項項目目最最暢暢銷銷由由于于寫寫字字樓樓的的新新增增供供應(yīng)應(yīng)逐逐步步向向邊邊緣緣集集團(tuán)團(tuán)擴(kuò)擴(kuò)散散，，導(dǎo)導(dǎo)致致北北京京地地區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓整整體體均均價價呈呈現(xiàn)現(xiàn)下下降降態(tài)態(tài)勢勢。。但但甲甲級級寫寫字字樓樓價價格格水水平平一一直直處處于于平平穩(wěn)穩(wěn)上上升升的的態(tài)態(tài)勢勢，，成成交交均均價價已已突突破破20000元元/平平方方米米。。據(jù)據(jù)《《樓樓市市》》市市場場研研究究部部數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，在在不不同同價價格格的的寫寫字字樓樓成成交交數(shù)數(shù)量量來來看看，，2006年年均均價價在在10000～～20000元元/平平方方米米的的寫寫字字樓樓最最暢暢銷銷。。單單價價在在20000元元/平平方方米米以以上上的的寫寫字字樓樓銷銷售售也也不不錯錯，，在在2006年年銷銷量量排排行行榜榜中中占占據(jù)據(jù)五五席席。。而而單單價價在在10000元元/平平方方米米以以下下的的項項目目銷銷售售與與去去年年相相比比增增加加4560套套，，同同比比增增長長198.26％％。。這這主主要要是是由由于于住住宅宅禁禁商商的的影影響響。。單單價價在在20000元元/平平方方米米以以上上的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓對對周周邊邊寫寫字字樓樓的的租租售售價價格格會會產(chǎn)產(chǎn)生生巨巨大大的的影影響響，，如如國國貿(mào)貿(mào)之之于于。。北北京京寫寫字字樓樓市市場場涌涌現(xiàn)現(xiàn)出出自自持持經(jīng)經(jīng)營營的的浪浪潮潮金隅隅集集團(tuán)團(tuán)開開發(fā)發(fā)的的50萬萬平平方方米米商商務(wù)務(wù)綜綜合合體體環(huán)環(huán)球球貿(mào)貿(mào)易易中中心心自自持持租租賃賃。。金金地地集集團(tuán)團(tuán)宣宣布布金金地地中中心心將將全全部部自自持持經(jīng)經(jīng)營營。。中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)透透露露位位于于的的20萬萬平平方方米米的的中中海海廣廣場場將將不不再再對對外外發(fā)發(fā)售售，，全全部部改改為為公公司司持持有有，，對對外外出出租租。。金金融融街街控控股股也也宣宣布布持持有有150萬萬平平方方米米的的金金融融街街中中心心廣廣場場,其其中中寫寫字字樓樓部部分分為為20萬萬平平方方米米。。2006年年年年初初浙浙大大網(wǎng)網(wǎng)新新購購買買中中關(guān)關(guān)村村的的北北京京國國際際A座座，，第第四四季季度度，，國國內(nèi)內(nèi)的的大大型型保保險險公公司司開開始始積積極極地地在在北北京京尋尋找找優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行長長期期的的投投資資與與經(jīng)經(jīng)營營，，由由北北京京金金融融街街控控股股股股份份有有限限公公司司開開發(fā)發(fā)，，位位于于金金融融街街核核心心區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的F2－－B大大廈廈于于在在11月月16日日進(jìn)進(jìn)行行了了預(yù)預(yù)售售登登記記，，寫寫字字樓樓總總建建筑筑面面積積37913平平方方米米，，成成交交總總價價79600萬萬元元，，經(jīng)經(jīng)核核實實此此項項目目的的買買家家為為國國內(nèi)內(nèi)最最大大的的保保險險公公司司之之一一。。2006年年，，越越來來越越多多的的開開發(fā)發(fā)商商開開始始放放棄棄銷銷售售，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向自自持持經(jīng)經(jīng)營營。。原因因有有四四點點，，第第一一是是銷銷售售壓壓力力，，第第二二是是良良好好的的租租金金回回報報和和穩(wěn)穩(wěn)健健的的長長期期發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，第第三三是是上上市市公公司司在在資資本本市市場場的的持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定表表現(xiàn)現(xiàn)預(yù)預(yù)期期。。業(yè)業(yè)權(quán)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一一的的寫寫字字樓樓在在租租賃賃市市場場的的出出色色表表現(xiàn)現(xiàn)，，也也是是促促使使開開發(fā)發(fā)商商們們做做出出自自持持的的重重要要原原因因。。

精品品資資料料網(wǎng)網(wǎng)（（））專專業(yè)業(yè)提提供供企企管管培培訓(xùn)訓(xùn)資資料料供應(yīng)應(yīng)：：新新增增6804套套增增長長71％％供應(yīng)應(yīng)接接近近前前兩兩年年總總和和2005年年，，北北京京寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量是是185萬萬平平方方米米，，僅僅比比2004年年增增加加了了37萬萬平平方方米米，，而而2006年年，，寫寫字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量猛猛增增到到341萬萬平平方方米米，，接接近近前前兩兩年年總總和和。。而而且且從從新新盤盤供供應(yīng)應(yīng)分分布布地地區(qū)區(qū)來來看看，，包包括括、、中中關(guān)關(guān)村村、、建建國國門門在在內(nèi)內(nèi)的的““著著名名””寫寫字字樓樓商商圈圈增增量量并并不不大大，，七七大大傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商圈圈的的供供應(yīng)應(yīng)量量加加起起來來只只有有115萬萬平平方方米米，，僅僅占占年年度度供供應(yīng)應(yīng)總總量量的的37％％，，大大量量新新增增寫寫字字樓樓分分布布在在非非主主力力商商圈圈之之外外，，包包括括各各個個邊邊緣緣集集團(tuán)團(tuán)。。據(jù)據(jù)仲仲量量聯(lián)聯(lián)行行統(tǒng)統(tǒng)計計，，2006年年北北京京寫寫字字樓樓市市場場需需求求非非常常旺旺盛盛，，總總空空置置率率僅僅為為14%左左右右。。受受到到加加入入后后的的金金融融改改革革帶帶動動影影響響，，銀銀行行金金融融業(yè)業(yè)成成為為2006年年吸吸納納辦辦公公物物業(yè)業(yè)最最大大的的行行業(yè)業(yè)之之一一。。第第四四季季度度空空置置率率同同比比下下降降0.5%，，凈凈吸吸納納量量預(yù)預(yù)計計將將超超過過27萬萬平平方方米米，，此此數(shù)數(shù)字字約約占占甲甲級級寫寫字字樓樓新新竣竣工工總總面面積積的的80%。。整整棟棟租租售售產(chǎn)產(chǎn)品品增增加加從從2005年年開開始始，，整整棟棟交交易易儼儼然然已已經(jīng)經(jīng)成成為為京京城城寫寫字字樓樓市市場場的的主主流流。。包包括括摩摩根根斯斯坦坦利利購購買買富富力力雙雙子子座座北北樓樓、、新新加加坡坡嘉嘉德德置置地地購購買買中中環(huán)環(huán)世世貿(mào)貿(mào)中中心心棟棟、、揚揚子子基基金金和和匯匯富富金金融融集集團(tuán)團(tuán)購購買買遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋新新干干線線、、瑞瑞海海物物業(yè)業(yè)購購買買光光彩彩國國際際中中心心、、高高盛盛購購買買京京匯匯大大廈廈等等，，已已掀掀起起了了北北京京寫寫字字樓樓市市場場的的整整棟棟交交易易風(fēng)風(fēng)潮潮。。涉涉及及金金額額最最高高的的交交易易是是日日本本私私募募基基金金－－年年初初斥斥資資26億億人人民民幣幣，，購購買買了了位位于于西西大大望望路路的的華華貿(mào)貿(mào)中中心心兩兩棟棟寫寫字字樓樓，，面面積積12萬萬平平方方米米。。而而高高盛盛則則從從新新加加坡坡政政府府投投資資公公司司手手中中購購買買了了位位于于大大北北窯窯的的京京匯匯大大廈廈。。而而在在外外資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的帶帶領(lǐng)領(lǐng)下下，，今今年年更更多多新新興興的的國國內(nèi)內(nèi)投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)也也加加入入到到這這個個行行列列，，如如中中物物理理想想購購買買中中國國電電子子大大廈廈、、安安聯(lián)聯(lián)投投資資購購買買北北京京國國際際中中心心3號號樓樓、、中中鋼鋼集集團(tuán)團(tuán)購購買買中中關(guān)關(guān)村村金金融融中中心心等等。。再再加加上上今今年年以以來來大大型型國國有有企企業(yè)業(yè)的的強(qiáng)強(qiáng)勁勁發(fā)發(fā)展展，，對對整整棟棟自自用用需需求求的的增增加加，，更更是是成成為為今今年年京京城城寫寫字字樓樓整整棟棟銷銷售售面面積積持持續(xù)續(xù)攀攀升升的的原原因因。。與與此此同同時時，，由由于于越越來來越越多多的的開開發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)整整棟棟交交易易的的需需求求特特征征來來設(shè)設(shè)計計、、開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品，，如如華華遠(yuǎn)遠(yuǎn)··首首府府、、鳳鳳凰凰置置地地廣廣場場、、硅硅谷谷亮亮城城，，使使得得整整棟棟銷銷售售的的市市場場供供應(yīng)應(yīng)也也在在不不斷斷增增加加，，吸吸引引了了更更多多的的國國內(nèi)內(nèi)外外投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)選選擇擇整整棟棟交交易易。。2006年年7月月國國家家出出臺臺的的限限制制外外資資投投資資國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的政政策策，，在在一一段段時時間間內(nèi)內(nèi)給給外外資資整整購購京京城城寫寫字字樓樓帶帶來來了了影影響響。。但但事事實實證證明明，，經(jīng)經(jīng)過過幾幾個個月月的的市市場場消消化化期期，，目目前前這這一一影影響響正正在在逐逐步步減減弱弱。。而而另另一一方方面面，，根根據(jù)據(jù)一一項項統(tǒng)統(tǒng)計計數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，自自2005年年以以來來，，北北京京寫寫字字樓樓市市場場共共成成交交約約57宗宗大大單單銷銷售售交交易易案案例例，，總總成成交交面面積積約約230萬萬平平方方米米。。其其中中，，外外資資投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)僅僅占占了了11宗宗交交易易，，即即占占不不到到1/5的的市市場場份份額額，，僅僅排排在在總總交交易易量量的的第第二二位位。。排排在在第第一一位位的的是是國國有有企企業(yè)業(yè)，，共共成成交交了了19宗宗大大單單，，占占到到了了市市場場1/3的的份份額額。。由由此此可可見見，，雖雖然然近近年年來來外外資資投投資資機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)已已經(jīng)經(jīng)成成為為了了北北京京寫寫字字樓樓整整棟棟交交易易市市場場的的重重要要客客戶戶群群，，但但卻卻仍仍不不足足以以左左右右北北京京寫寫字字樓樓整整棟棟交交易易市市場場的的走走勢勢。。北北京京寫寫字字樓樓整整售售的的市市場場主主力力仍仍然然是是以以國國