建筑、景觀常識容積率對應(yīng)物業(yè)類型

容積率對應(yīng)建筑類型計算中原地產(chǎn)建筑中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)PART1根據(jù)工程根本資料如何計算物業(yè)規(guī)模PART2如何計算定位能否根本實現(xiàn)根本資料:規(guī)劃用地許可證包括兩種情況：無半地下室，或半地下室地面高度不超過1.50米時，建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積；b)半地下室地面高度超過1.50米時，建筑容積率=〔地面以上建筑面積+半地下室建筑面積〕/建設(shè)用地面積。建筑容積率＝建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和---------------------------------------------------------------------------建設(shè)用地面積方案四決定工程整體體量及物業(yè)類型建筑覆蓋率(建筑密度)

＝建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和--------------------------------------------------------建設(shè)用地面積建筑物基底面積:建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。方案四決定工程整體物業(yè)組合居住用地開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo):

建筑密度

容積率

住宅層數(shù)

小區(qū)

組團(tuán)

小區(qū)

組團(tuán)

獨立式住宅用地

≤12

≤16

≤0.3

≤0.3

低層

≤30

≤35

≤0.8

≤1.0

多層

≤25

≤32

≤1.5

≤1.8

中高層

≤23

≤30

≤2.0

≤2.4

高層

≤22

≤22

≤2.8

≤3.2

方案三建筑高度:建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度.100.00±0.00建筑層數(shù)

層高在2.20米以上的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)，但不包括以下情況：a)屋頂突出物的高度在9.0米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的1/8者；b)實心女兒墻高度小于1.50米者；c)建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。注:屋頂?shù)乃溟g、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計入建筑高度注：住宅類型按層數(shù)劃分為：1～3層為低層4～6層為多層

7～9層為中高層10層以上為高層方案三建筑間距:應(yīng)保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日照時間不應(yīng)低于3小時；舊區(qū)的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照時間1小時的標(biāo)準(zhǔn)。住宅建筑間距除滿足住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合以下規(guī)定:低層、多層低層、多層低層、多層5層以上多兩棟建筑平均高度的0.8倍層點式小于25米兩棟建筑平均高度新區(qū)0.9～1.0倍，舊區(qū)0.8低層、多層低層多層兩棟建筑平均高度新區(qū)0.8倍，舊區(qū)0.7倍小于12米低層多層低層、多層兩棟建筑平均高度新區(qū)0.7倍，舊區(qū)0.6倍小于12米方案三建筑間距:高層不宜小于兩棟建筑平均高度的0.5倍，且大于24米高層不宜小于兩棟建筑平均高度的0.5倍，且大于24米低層、多層高層大于18米低層、多層高層消防間距:高層山墻不開窗或開防火窗高層13米高層山墻開窗高層18米方案四決定工程整體物業(yè)組合方案三建筑退讓紅線:住宅建筑退讓用地紅線

宜退讓距離最小退讓距離（m）

主要朝向

高層

建筑高度的0.25倍

12

多層

建筑高度的0.4～0.5倍

9

低層

建筑高度的0.5倍

6

次要朝向

高層

滿足消防間距或通道要求；

側(cè)面有居室窗戶的，須同時滿足視覺衛(wèi)生要求

10

多層

7

低層

4

當(dāng)住宅相鄰高速公路或快速路時，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線距離不應(yīng)小于15米；當(dāng)住宅相鄰城市干道時，臨道路一側(cè)的住宅建筑退讓用地紅線距離不宜小于12米。方案四方案六大體確定塔樓棟數(shù):塔樓棟數(shù)＝塔樓總面積÷單元面積÷層數(shù)塔樓總面積,指計容面積里要建塔樓總面積(不包括商業(yè)、社區(qū)配套或其它類型建筑面積);單元面積,單元平面預(yù)估面積,一般在300～650㎡內(nèi),正常在350～450㎡;層數(shù),指塔樓平均層數(shù),參考:容積率0.8～1.2,低層+小高層(18層以內(nèi));容積率1.2～1.5,多層+小高層(18層以內(nèi));容積率1.5～2.0,聯(lián)排或疊加+高層(24～30層);容積率2.0～2.5,小高層(18層)+高層(24～30層);容積率2.5～3.0,高層(24～30層),容積率3.0～6.0,高層(27～33層)方案五1．容積率低于0.3，非常高檔的獨棟別墅工程。

2．容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅工程，環(huán)境還可以，有點密。穿插局部雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼+聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的多層，工程會更舒適。

4．容積率0.8－1.2，聯(lián)排+多層工程.全部是多層的話，環(huán)境非常舒適。5．容積率1.2－1.5，正常的多層工程，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層工程。聯(lián)排或疊加+高層(深圳后海片區(qū))

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層工程+高層工程。

8．容積率2.5－3.0，高層工程(18－33層，樓高100米以內(nèi))。

9．容積率3.0－6.0，高層工程〔24－33層，樓高100米以內(nèi)〕。

10．容積率6.0以上，摩天大樓工程。舊改工程物業(yè)類型參考容積率:方案六如何計算定位能否根本實現(xiàn):((住宅總面積×戶型比例÷平均層數(shù))+(……)+(住宅無計算到平層覆蓋面積))÷用地面積＜指標(biāo)控制覆蓋率兩房三房三房四房聯(lián)排面積區(qū)間60-80㎡100-120㎡120-140㎡