房地產(chǎn)項(xiàng)目年度整體營銷節(jié)奏

房地產(chǎn)項(xiàng)目年度整體營銷節(jié)奏根據(jù)201X年XXXXXXXXXX項(xiàng)目的整體營銷成果及客戶成交情況分析來看，“渠道拓展+活動(dòng)擴(kuò)品牌”極大的拓寬了客戶累計(jì)與提升了項(xiàng)目的口碑，此種方式在營銷方向上也給予了肯定。因此，在201X年度的項(xiàng)目銷售工作部署中，側(cè)重點(diǎn)以渠道與圈層的拓展為主，以渠道帶動(dòng)銷售，以活動(dòng)圈定人氣與擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，從而促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，完成既定銷售目標(biāo)。一、整體營銷思路1、營銷策略概述：整合梳理各分銷網(wǎng)點(diǎn)：關(guān)閉XX網(wǎng)點(diǎn)、增設(shè)XX及XX網(wǎng)點(diǎn)，加大各網(wǎng)點(diǎn)帶客力度，制定完善的銷售計(jì)劃與銷售任務(wù)，具體到每周每天的任務(wù)考核量，利用人海戰(zhàn)術(shù)拓寬項(xiàng)目銷售渠道，以點(diǎn)帶片區(qū)，形成面的覆蓋。成立獨(dú)立的電銷團(tuán)隊(duì)：借助XX獨(dú)立的資源優(yōu)勢，成立X人專人電銷團(tuán)隊(duì)，形成全XX營銷的覆蓋面，制定電銷量與上客基數(shù)，確保電銷效果最大化發(fā)揮，增加地推的上客人數(shù)。一、整體營銷思路緊盯拆遷村客戶：

1X年X月份左右陸續(xù)有拆遷村開始放款，緊盯拆遷村，派X人確定主戰(zhàn)場主攻，同時(shí)相互輔助，形成既獨(dú)立又有著交叉合作的共同體，深度挖掘客戶，加大拆遷村的宣傳力度，按照各網(wǎng)點(diǎn)有效維護(hù)，維護(hù)管理好現(xiàn)有圈層，拓展新的圈層渠道：

XX、網(wǎng)媒、老業(yè)主、4S店、XX中心等圈層渠道已經(jīng)在1X年鋪開，但除了XX有成交外，其他渠道收效甚微。因此，在1X年的營銷中需要維護(hù)現(xiàn)有的圈層渠道，督促加大帶客力度，促進(jìn)成交。同時(shí)，針對不同的圈層開辟新的營銷渠道。揮“客帶客、老帶新”的口碑力量：利用XX一批商鋪已成交客戶的實(shí)際“口碑宣傳”及“利益驅(qū)動(dòng)”來帶動(dòng)銷售。老客戶介紹新客戶購買成功（簽訂商品房買賣合同）給予一定的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。持續(xù)“活動(dòng)熱場”制造熱銷話題：由于項(xiàng)目所處的位置較偏，周圍居住人口較少，為保證營銷中心以及項(xiàng)目的熱度，需要持續(xù)不斷的活動(dòng)炒熱，以活動(dòng)帶旺人氣，通過人氣制造話題，形成市場關(guān)注點(diǎn)，制造熱銷的場景，為銷售奠定基礎(chǔ)。2、整體營銷推廣軸線：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月XX一批商鋪銷售新增X套XX二批商鋪銷售X套xx產(chǎn)品蓄水根據(jù)實(shí)際情況決定是否開盤二批認(rèn)籌政策釋放二批商鋪蓄水認(rèn)籌目標(biāo)登記X套（定房號(hào)）X月中下旬開盤集中簽約X套二批商鋪強(qiáng)銷新增X套xx產(chǎn)品發(fā)布巡演蓄水根據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度確定是否開盤一批商鋪銷售時(shí)間主要工作目標(biāo)分解甲方配合事項(xiàng)3-5月1、撤銷XX展點(diǎn)，新增XX、XX展點(diǎn)，每個(gè)展點(diǎn)配備8人以上團(tuán)隊(duì)；2、XX一批商鋪銷售，新增200套以上；3、二批商鋪認(rèn)籌信息釋放。XX一批商鋪增加20套1、XX、XX展點(diǎn)的門面租賃、裝修，3月中上旬完成開放活動(dòng)；2、XX二批商鋪認(rèn)籌信息確認(rèn)；3、XX建筑主體4F以上；XX一批商鋪增加20套XX一批商鋪銷售增加40套XX一批商鋪銷售增加40套XX一批商鋪銷售增加40套案場一批商鋪銷售增加40套6-8月1、XX二批商鋪認(rèn)籌定房號(hào)，蓄水500套；2、9月中下旬二批商鋪開盤集中簽約；1、XX建筑主體完成；2、體驗(yàn)中心9月底左右完成裝修工作，售樓處搬遷至體驗(yàn)中心。9-11月XX二批商鋪強(qiáng)銷100套體驗(yàn)中心書畫展出及人生大舞臺(tái)投入使用12-1月xx產(chǎn)品面世，認(rèn)籌蓄水。xx產(chǎn)品品牌落位3、總體銷售目標(biāo)及工作計(jì)劃：XXXXXXXXXX項(xiàng)目2016年各銷售網(wǎng)點(diǎn)任務(wù)分解計(jì)劃書（銷售部內(nèi)部用）序號(hào)銷售網(wǎng)點(diǎn)人員數(shù)量（人）總金額（萬元）任務(wù)周期及套數(shù)

備注1XX主管銷售人員2XX經(jīng)理銷售人員3XX經(jīng)理銷售人員4XX主管銷售人員5XX經(jīng)理銷售人員6案場案場經(jīng)理銷售人員總計(jì)

說明：1、各網(wǎng)點(diǎn)按照此任務(wù)分解計(jì)劃書，總金額只作為參考，以套數(shù)任務(wù)為主要依據(jù)，制定銷售任務(wù)結(jié)合周工作計(jì)劃，嚴(yán)格實(shí)行末位淘汰；2、當(dāng)月完成銷售任務(wù)分配的銷售人員，未完成任務(wù)量的銷售人員，根據(jù)任務(wù)量實(shí)行調(diào)點(diǎn)機(jī)制，具體由當(dāng)月任務(wù)分配比例確定；3、提成以實(shí)際銷售回款額為計(jì)算依據(jù)，網(wǎng)簽合同簽定完成率也作為結(jié)算考核標(biāo)準(zhǔn)，回款與網(wǎng)簽占比1‰，作為整體傭金考核最終結(jié)算；4、人員架構(gòu)及銷售任務(wù)分解未來體驗(yàn)中心：同時(shí)根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，體驗(yàn)中心預(yù)計(jì)9-10月份開始正常運(yùn)營，采取招商先行的模式，通過落位具體的品牌業(yè)態(tài)，如：奢侈品，這樣可以采取大分割出售策略，通過招商運(yùn)營一定時(shí)間，價(jià)格產(chǎn)生一定的溢價(jià)空間之后推向市場，這樣也能極大提升客戶投資信心，根據(jù)招商情況具體將任務(wù)分解到每個(gè)展廳。xx：根據(jù)XX及未來體驗(yàn)中心運(yùn)營效果確定xx的推出市場時(shí)間，酒店采取整體招租出售的形式進(jìn)行二、分階段營銷執(zhí)行1、3-5月階段工作執(zhí)行本階段主要以XX一批次去化為主要任務(wù)點(diǎn)進(jìn)行沖刺為主，同時(shí)增設(shè)XX、XX個(gè)營銷展點(diǎn)，新增去化200套商鋪，基本完成一批次房源消化，同時(shí)結(jié)合春季特點(diǎn)，展開系列炒作活動(dòng)配合項(xiàng)目人氣聚集及炒作，為任務(wù)目標(biāo)去化奠定人氣基礎(chǔ)。時(shí)間主要工作目標(biāo)分解甲方配合事項(xiàng)3-5月1、撤銷XX展點(diǎn)，新增XX、XX展點(diǎn)，每個(gè)展點(diǎn)配備8人以上團(tuán)隊(duì)；2、XX一批商鋪銷售，新增200套以上；3、5月底6月初，XX二批商鋪認(rèn)籌信息釋放。一批商鋪增加20套1、XX、XX展點(diǎn)的門面租賃、裝修，3月中上旬完成開放活動(dòng)；2、XX二批商鋪認(rèn)籌信息確認(rèn)；3、XX建筑主體4F以上；一批商鋪增加20套一批商鋪銷售增加40套一批商鋪銷售增加40套一批商鋪銷售增加40套案場一批商鋪銷售增加40套活動(dòng)主題：XX展點(diǎn)開放活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：3月10日左右（視各展點(diǎn)籌備工作完成進(jìn)度而定）活動(dòng)內(nèi)容：開放前至少1輪掃街拓客，活動(dòng)當(dāng)天文藝匯演、互動(dòng)問答、掃微信送禮品等，提高展點(diǎn)區(qū)域客戶的記憶度?；顒?dòng)一：活動(dòng)主題：第一屆XX好聲音業(yè)主擂臺(tái)賽活動(dòng)時(shí)間：3月——5月活動(dòng)內(nèi)容：XX物業(yè)集結(jié)治下各高端小區(qū)業(yè)主及其直系親屬舉辦好聲音選拔賽。我們可選合適切入點(diǎn)，全程介入：在營銷中心設(shè)置報(bào)名點(diǎn)、贈(zèng)送總決賽門票、賽事冠名、禮品獎(jiǎng)品贊助等。既可實(shí)現(xiàn)高端圈層拓客，還能增加售樓處來訪?；顒?dòng)二：活動(dòng)主題：高爾夫巔峰對決賽&明星表演賽活動(dòng)時(shí)間：3月-5月活動(dòng)內(nèi)容：針對XX及XX的VIP，舉行公開賽或明星表演賽，在XXXXXXXXXX項(xiàng)目領(lǐng)取入場券，增加營銷中心的高端客戶來訪?；顒?dòng)三（由于目前限制性傳播高爾夫等詞匯，商討另選時(shí)間或方式進(jìn)行）活動(dòng)主題：XXXXXXXXXX滾床單大賽活動(dòng)時(shí)間：4月（可嫁接XX大營銷游園活動(dòng)做分會(huì)場，導(dǎo)入XX業(yè)主客戶）活動(dòng)內(nèi)容：春季親子互動(dòng)活動(dòng)，邀請意向客戶參加。在16米長度的舞臺(tái)的一頭滾到另一頭，按照用時(shí)長短獲得相應(yīng)的禮品?；顒?dòng)四：活動(dòng)主題：暖場DIY系列親子活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：5月活動(dòng)內(nèi)容：多肉植物、風(fēng)箏、繪畫、涂鴉等等DIY活動(dòng)，為周末各展點(diǎn)集中帶客，提供邀約條件，同時(shí)促進(jìn)成交。活動(dòng)五：時(shí)間營銷節(jié)點(diǎn)執(zhí)行內(nèi)容6-8月1、XX二批商鋪認(rèn)籌定房號(hào)，蓄水500套；2、9月中下旬二批商鋪開盤集中簽約；XXXXXXXXXX海洋生物展XXXXXXXXXX冰雕節(jié)體驗(yàn)中心盛大揭幕暨二批商鋪開盤二批次房源開放，開始蓄水，完成既定500套蓄水目標(biāo)，同時(shí)達(dá)成最終銷售任務(wù)目標(biāo)，以活動(dòng)配合階段工作執(zhí)行。2、6-8月階段工作執(zhí)行活動(dòng)主題：XXXXXXXXXX“雀神”爭霸賽/拉斯維加斯主題活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：6月活動(dòng)內(nèi)容：利用營銷中心的場地，開展“雀神”爭霸，麻將大賽，評(píng)選5-10名成績優(yōu)異者給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，1-3等獎(jiǎng)可以有“購鋪優(yōu)惠券”的獎(jiǎng)勵(lì)。所有報(bào)名參與的客戶，都可以獲得精美禮品一份?；顒?dòng)六：活動(dòng)主題：XXXXXXXXXX海洋生物展活動(dòng)時(shí)間：7月2日—24日活動(dòng)內(nèi)容：利用暑假的契機(jī)舉辦海洋生物展，可以吸引大量家長帶領(lǐng)孩子到訪，增加售樓處的來訪量，同時(shí)提高二批商鋪的認(rèn)籌數(shù)量?；顒?dòng)七：活動(dòng)主題：XXXXXXXXXX冰雕節(jié)活動(dòng)時(shí)間：8月1日—28日活動(dòng)內(nèi)容：利用暑假的契機(jī)舉辦冰雕展，可以吸引大量家長帶領(lǐng)孩子到訪，增加售樓處的來訪量，同時(shí)提高二批商鋪的認(rèn)籌數(shù)量?；顒?dòng)八：時(shí)間營銷節(jié)點(diǎn)執(zhí)行內(nèi)容10-12月XX二批商鋪強(qiáng)銷100套“人生大舞臺(tái)”系列展演XX“雙11”進(jìn)口商品展銷本階段以為以強(qiáng)銷XX二批次房源為主，為9月中小旬集中簽約奠定基礎(chǔ)，配合體驗(yàn)中心開放，展示項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營基礎(chǔ)，同時(shí)結(jié)合體驗(yàn)中心開放展開系列展銷活動(dòng)，配合書畫展、商品展等活動(dòng)，020商業(yè)體驗(yàn)帶動(dòng)客戶信心，同時(shí)在完成去化商業(yè)XX整體目標(biāo)時(shí)，配合招商進(jìn)度，在11月份預(yù)熱xx，xx開始亮相，為春節(jié)前銷售xx蓄水。2、9-11月階段工作執(zhí)行活動(dòng)主題：體驗(yàn)中心盛大揭幕暨二批商鋪開盤活動(dòng)時(shí)間：9月中下旬活動(dòng)內(nèi)容：體驗(yàn)中心正式投入使用，二批商鋪開盤銷售。聯(lián)合書法協(xié)會(huì)，進(jìn)行系列展出?；顒?dòng)九：活動(dòng)主題：“人生大舞臺(tái)”系列展演活動(dòng)時(shí)間：10月15日—31日活動(dòng)內(nèi)容：聯(lián)合XX及XX各大幼兒園、小學(xué)及藝術(shù)培訓(xùn)班等，每個(gè)周六周末都可以舉行小型的展演，增加體驗(yàn)中心人氣，促進(jìn)銷售?；顒?dòng)十：活動(dòng)主題：XX“雙