2015年上半年天津房地產(chǎn)估價師制度與政策：注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為考試試卷

2015年上半年天津房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：注冊房地產(chǎn)估價師禁止行為考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應是。A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設開始時的具體日期B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設發(fā)包日期C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、下列關于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務的表述中，正確的是。八：按貸款發(fā)放時有無擔保品，貸款分為自營貸款、委托貸款和特定貸款B：商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務主要包括貸款和投資（購買有價證券）兩大類C：長期貸款指貸款期限在10年以上（不含10年）的貸款D：抵押貸款是指按一定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、按照單位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和設備種類，從單位工程中劃分出來的中間產(chǎn)品，是指。A：工程項目B：建設項目C：單位工程D：分部工程E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的相關資料如下：成交價格為4000元/m2,成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行修正、調(diào)整得到的價格最接近于（）。3790元/m24238元/m24658元/m24663元/mZ5、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120近，單位建筑面積的重置價格為600元/近，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是_。16%42%58%84%6、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年—的股本收益率也是很平常的事。20%?30%20%?25%15%?20%10%?15%8、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》屬于。A：房地產(chǎn)的法律B：房地產(chǎn)的行政法規(guī)C：房地產(chǎn)的部門規(guī)章D：房地產(chǎn)的規(guī)范性文件E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章9、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是_。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積10、耕地占用稅的征稅對象是。A：占用的耕地B：占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為C：占用的耕地面積D：占用的耕地的產(chǎn)值E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、關于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是_。A.城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押、城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應通過交易所進行B.房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能C.房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式D.房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進行12、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于—％。1015202513、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在的立場上.評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值.【2005年考題】A：委托人B：估價報告預期使用者C：管理部門D：中立E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動，體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資—的重視。A.各異性B.適應性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴性15、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為。A：17.13%B：18.30%C：18.61%D：21.47%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為2%,用直線法計算該建筑物的成新率為。A：80%B：82%C：83%D：92%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于—基金。A.契約型B.公司型C.封閉型D.開放型18、已知某房地產(chǎn)價格為900元/m2,需求量為100萬m2,當價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2,則需求價格彈性為（）。10910.919、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，兩者的長短關系有。A：自然壽命三經(jīng)濟壽命8：自然壽命W經(jīng)濟壽命^自然壽命二經(jīng)濟壽命D：無關E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、土地使用稅不在—征收。A.城市B.縣城C建制鎮(zhèn)D.農(nóng)村21、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為12%,當前整個市場的平均收益率為15%,國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)是。A：0.57B：0.74C：0.80D：1.04E：借款合同22、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是。A：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C：銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D：銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資E：借款合同23、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托他人競買，這體現(xiàn)了拍賣活動應該遵循的。A：公開原則8：公平原則C：公正原則D：誠實信用原則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列費用中，不屬于管理費用的是_。A.辦公費B.管理人員工資C.審計費D.代理費25、行政法規(guī)是由依法制定和公布的有關行政管理事項的規(guī)范性法律文件的總稱。A：國務院各部委B：省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會及其常務委員會C：國務院D：全國人民代表大會及其常務委員會E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、在征收土地時，土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是_。A.珍惜耕地，合理利用土地的原則B.無償使用土地的原則C.保證國家建設用地的原則D.妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則E.依法征地的原則2、根據(jù)國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》，3類標準適用于。A：療養(yǎng)區(qū)B：居住區(qū)C：工業(yè)區(qū)D：大學區(qū)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)市場的參與者包括_。A.開發(fā)商B.政府C.金融機構D.建筑師E.專業(yè)顧問4、甲、乙兩個物業(yè)2006年4月的價值均為900萬元，預計甲物業(yè)2007年4月的價值為1000萬元和800萬元的可能性各為50%,預計乙物業(yè)2007年4月的價值為1100萬元和700萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是。A：乙物業(yè)投資風險大B：甲物業(yè)投資風險大C：甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D：無法判斷E：借款合同5、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于。A：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析B：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析^項目房地產(chǎn)市場分析D：總體房地產(chǎn)市場分析E：借款合同6、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按—計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本7、我國《物權法》規(guī)定的物權主要有等。A：使用物權B：他物權C：所有權D：擔保物權E：用益物權8、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中—。A.區(qū)位因素B.社會因素C.實物因素D.權益因素9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是一元。7688079104779528156210、抵押權人包括。A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的法人C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的其他組織D：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織E：將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織11、按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（）。A.個別偏好市場B.集群偏好市場C.彌隙市場D.同質(zhì)偏好市場E.分散偏好市場12、統(tǒng)計中，用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值集中趨勢的指標是_。A.平均指標B.變異指標C.絕對指標D.相對指標13、測定長期趨勢值的方法主要有。A：擴大時距法B：縮小時距法C：移動平均法D：最大二乘法E：最小二乘法14、邊際效用是指某種物品每增加一個單位的消費量所引起的增加。A：總銷量B：價格C：價值D：總效用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是_。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提D.目的在于將物品交換兌現(xiàn)16、—年，國務院頒布的《住房公積金管理條例》是住房公積金管理工作的法律依據(jù)。199920002001200217、房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)活動的_。A.策劃者B.組織者C.監(jiān)督者D.實施者E.發(fā)包者18、主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結構形式、空間關系的建筑施工圖是。A：建筑立面圖B：建筑剖面圖C：建筑詳圖D：建筑平面圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、平房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）擬通過競標取得一項目土地使用權進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）達成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃，以及投標報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風險共擔的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務和代理銷售的進度支付。（2007年試題）目前國家針對房地產(chǎn)市場過熱采取了若干宏觀調(diào)控政策，其中屬于財政政策的為。A：增加稅收B：提高存貸款利率C：調(diào)整土地供給結構D：減少公共工程開支E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性20、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉讓、倒賣土地使用權，下列有關刑事責任，表述正確的是。A：情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金B(yǎng)：情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額10%以上20%以下罰金C：情節(jié)特別嚴重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金D：情節(jié)特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額5%以上20%以下罰金E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書21、不屬于通風施工圖紙類別的是_。A.平面圖B.剖面圖C.系統(tǒng)圖D.分部圖22、下列屬于不得轉讓房地產(chǎn)情況的有。A：司法機關依法決定查封的B：經(jīng)過其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)C：未依法登記領取權屬證書的D：依法登記領取權屬證書的E：權屬無爭議的23、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮茫@些修正實際上為_。A.交易情況修正B.交易日期調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.區(qū)域因素調(diào)整24、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外