北京龍湖滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

滟瀾山項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第一部分北京別墅類高端物業(yè)市場(chǎng)掃描

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧2005年1-3季度，新增供應(yīng)250.93萬(wàn)平方米,較去年同期增加26.48%。2005年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)情況

從05年1～3季度:共消化建面27.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.5萬(wàn)平方米，增幅為14.8%。05年回顧2005年北京別墅市場(chǎng)需求情況

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案05年回顧小結(jié)：別墅市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，產(chǎn)品品質(zhì)普遍升級(jí)，追求創(chuàng)新及細(xì)節(jié)完美，并盡可能凸顯與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的差異。05年經(jīng)濟(jì)型別墅的走俏，是基于中產(chǎn)階級(jí)的不斷發(fā)展，資金積累到一定階段，爆發(fā)出強(qiáng)烈的置業(yè)需求。

06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)對(duì)應(yīng)以上兩表可以反映出:1、別墅的銷售在4、5、6三個(gè)月為高峰期；2、銷售量高于新供應(yīng)量,說明06年消化了一定量的存量房。

滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案06年小結(jié)

從別墅客戶來(lái)源情況看，本市居民是主導(dǎo)客戶群體，外省個(gè)人是重要組成部分；外來(lái)需求戶型面積明顯大于本地需求。1-8月，本市居民購(gòu)買別墅3756套、98.49萬(wàn)平方米，分別占全市的71.75%和70.46%，是別墅市場(chǎng)需求的主導(dǎo)力量；外省個(gè)人購(gòu)買別墅1116套、28.79萬(wàn)平方米，分別占全市的21.32%和20.59%；兩者合計(jì)購(gòu)買量占全市90%以上。從各類客戶購(gòu)買別墅戶均面積來(lái)看，外地企業(yè)和華僑、港澳臺(tái)個(gè)人、企業(yè)購(gòu)買購(gòu)買別墅戶均面積分別為532.81平方米、437.33平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它客戶；本市居民購(gòu)買別墅以自住為主，所以經(jīng)濟(jì)型戶型備受親睞，戶均面積在262.23平方米；外來(lái)需求所購(gòu)別墅戶均面積明顯大于北京本地購(gòu)買面積。滟瀾山項(xiàng)目銷售策略方案第二部分滟瀾山產(chǎn)品細(xì)況

項(xiàng)目位置置項(xiàng)目位于于順義區(qū)區(qū)后沙峪峪鎮(zhèn)古城城村裕民民大街南南側(cè)。滟瀾山1.4交交通通條件三條連接接城區(qū)的的通道：：京承高速速后沙峪峪出口三三百米機(jī)場(chǎng)高速速穿過中中央別墅墅區(qū)可達(dá)達(dá)京順路穿穿過中央央別墅區(qū)區(qū)從92年年開始發(fā)發(fā)展，至至今已有有十余年年區(qū)域價(jià)值值及它所所承載的的產(chǎn)品得得到眾多多發(fā)展商商認(rèn)可京城純粹粹的國(guó)際際富人區(qū)區(qū)在這里里形成區(qū)域特征征——國(guó)國(guó)際化成成熟別墅墅區(qū)區(qū)域特征征——國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)經(jīng)濟(jì)新國(guó)展選選址于北北京市順順義區(qū)空空港城內(nèi)內(nèi)，總規(guī)規(guī)劃占地地225公頃，，總建筑筑面積100萬(wàn)萬(wàn)平方米米，總投投資84億元人人民幣。。整個(gè)工程程分三期期進(jìn)行建建設(shè)。其其中一期期工程擬擬建展館館20個(gè)個(gè)，建筑筑面積20萬(wàn)平平米，計(jì)計(jì)劃將于于今年底底建成并并投入使使用。全部工程程完成后后，將成成為國(guó)內(nèi)內(nèi)最大，，國(guó)際一一流的綜綜合性、、現(xiàn)代化化國(guó)際展展覽中心心，涵蓋蓋包括會(huì)會(huì)展中心心、購(gòu)物物中心、、寫字樓樓、公寓寓、主題題公園等等多種物物業(yè)類型型新國(guó)展的的建設(shè)將將加速區(qū)區(qū)域商務(wù)務(wù)鏈的形形成2006至2008年年將竣工工的李天天路、機(jī)機(jī)場(chǎng)第二二快速路路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)北線快快速路、、東北六六環(huán)路及及北清路路東延路路段將進(jìn)進(jìn)一步改改善地塊塊交通環(huán)環(huán)境。機(jī)機(jī)場(chǎng)快速速軌道有有望2008年年建成。。其中北清清路東延延與機(jī)場(chǎng)場(chǎng)北線快快速路將將加強(qiáng)本本區(qū)域與與東西部部區(qū)域的的直接聯(lián)聯(lián)系；機(jī)機(jī)場(chǎng)快速速路與機(jī)機(jī)場(chǎng)第二二專線將將加強(qiáng)本本區(qū)域與與南北部部區(qū)域的的直接聯(lián)聯(lián)系京承快速路京順路機(jī)場(chǎng)快速路李天快速路機(jī)場(chǎng)北線快速路北清路東延段區(qū)域特征征——交交通進(jìn)一一步便捷捷交通的改改進(jìn)加快快了區(qū)域域的城市市化進(jìn)程程區(qū)域特征征——配配套的完完善15000平米米的溫榆榆廣場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)已開始始對(duì)外招招商，提提高了本本區(qū)域品品質(zhì)。順義國(guó)際際學(xué)校京西國(guó)際際學(xué)校瑞典小學(xué)學(xué)德威學(xué)校校力邁學(xué)校校區(qū)域特征征——國(guó)國(guó)際化教教育教育配套套齊全，，是區(qū)域域的明顯顯特征區(qū)域目前前已建成成順義國(guó)國(guó)際學(xué)校校、京西西國(guó)際學(xué)學(xué)校、瑞瑞典小學(xué)學(xué)、德威威學(xué)校、、蒙臺(tái)梭梭利幼兒兒園、伊伊頓學(xué)校校等多家家涉外教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)。區(qū)域特征征綜述十年別墅墅歷史書書寫了———北京最具國(guó)際際化特征征的別墅區(qū)區(qū)北京最有影響響力的別墅區(qū)區(qū)交通、新新國(guó)展、、配套的的完善增增強(qiáng)了———區(qū)域的成熟度、、生命力力和持續(xù)續(xù)發(fā)展的的能力通過數(shù)據(jù)據(jù)看市場(chǎng)場(chǎng)——北京房地地產(chǎn)信息息交易網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（㎡）

物業(yè)類型容積率綠化率規(guī)劃戶數(shù)面積范圍優(yōu)山美地400000獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排0.4540%224468-1537㎡龍灣別墅54100獨(dú)棟0.4750%一期150戶，二期138戶地上188-232㎡觀唐花園75000獨(dú)棟0.4370%3328280-580㎡棕櫚灘花園77270獨(dú)棟0.3550%178315-475㎡卓錦萬(wàn)代84500獨(dú)棟/聯(lián)排0.550.2%247棟，獨(dú)棟97，聯(lián)排150戶獨(dú)棟237-260㎡，聯(lián)排223-245㎡格拉斯小鎮(zhèn)600000獨(dú)棟0.32000項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間最低價(jià)均價(jià)最高價(jià)優(yōu)山美地03.703.72200美元1235423000龍灣別墅05.5一期06.6，二期07.12270萬(wàn)/套350萬(wàn)/套450萬(wàn)/套觀唐花園一期04.9，二期06.11一期05.10，二期08.3600萬(wàn)/套4000萬(wàn)/套棕櫚灘花園06.1107.9600萬(wàn)/套1000萬(wàn)/套卓錦萬(wàn)代05.1106.11獨(dú)棟均價(jià)20000聯(lián)排均價(jià)14000格拉斯小鎮(zhèn)06.1107.12約350萬(wàn)/套北京房地地產(chǎn)信息息交易網(wǎng)網(wǎng)棕櫚灘花花園銷售售賣點(diǎn)格拉斯小小鎮(zhèn)銷售售賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)銷售套數(shù)批準(zhǔn)銷售面積簽約套數(shù)簽約面積成交均價(jià)累計(jì)銷售率優(yōu)山美地313173457.4208103770.791069366%龍灣別墅觀唐花園281183689.6313045130.611442746%棕櫚灘花園7629849.70卓錦萬(wàn)代19460428.143610693.361058519%格拉斯小鎮(zhèn)8445846.99銷售未開始北京房地地產(chǎn)信息息交易網(wǎng)網(wǎng)3、中央央別墅區(qū)區(qū)上半年年已售產(chǎn)產(chǎn)品的戶戶型配比比項(xiàng)目名稱2系3系4系5系6系7系以上合計(jì)C區(qū)東韻-182219--59優(yōu)山美地--12--3龍灣3389---50麗嘉花園-183819--75卓錦萬(wàn)代-9----9晴翠園-520332253財(cái)富公館-----22觀唐26----8合計(jì)5949043324259百分比2%36%35%17%1%9%-4、各項(xiàng)項(xiàng)目成交交均價(jià)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)優(yōu)山美地C區(qū)10600優(yōu)山美地11109龍灣9809麗嘉花園13124卓錦萬(wàn)代16000晴翠園13824財(cái)富公館11496觀唐花園144272、月均均銷售分分析表1：：月均銷銷售面積積及月均均銷售套套數(shù)名稱總銷售面積總銷售套數(shù)月均銷售面積月均銷售套數(shù)優(yōu)山美地C區(qū)24760.16593537.178.43優(yōu)山美地1627.363232.480.43龍717.14麗嘉花園33224.17754746.3110.71卓錦萬(wàn)代2839.39405.611.29晴翠園30890.38534412.917.57財(cái)富公館2853.332407.620.29觀唐花園2816.678402.381.14合計(jì)116285.425916612.2037滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況項(xiàng)目概述述：滟瀾山位位于順義義后沙峪峪，總用用地面積積約24萬(wàn)平方方米，總總建筑面面積19萬(wàn)平米米,容積積率0.67，，綠地率率32%，地下下車位888個(gè)個(gè)，戶戶數(shù)436套。。交通系統(tǒng)統(tǒng)主入口設(shè)設(shè)在南側(cè)側(cè)，次入入口設(shè)在在東側(cè)。。在主次入入口間形形成環(huán)形形車行路路。停車主要要采用集集中地下下車庫(kù)的的形式，，保證每每戶兩個(gè)個(gè)地下車車位；在停車庫(kù)庫(kù)上形成成景觀綠綠化、13米樓樓間距、、2層高高度的住住宅等設(shè)設(shè)計(jì)思路路最大的的限度的的減少了了道路對(duì)對(duì)景觀、、住宅的的影響，，全面增增加了綠綠化的面面積；主入口次入口小區(qū)車行行道小型集中中地下車車庫(kù)產(chǎn)品分布布－－住宅宅全部住宅宅南向布布置，極極大的滿滿足北京京地區(qū)對(duì)對(duì)朝向的的要求；；單套建筑筑面積控控制在地地上建筑筑面積220～～300平米；；地下建建筑面積積控制在在90～～160平米；；全部建筑筑采用地地上兩層層的高度度控制，，減少建建筑的高高度對(duì)視視覺的沖沖擊；單體地下下南側(cè)設(shè)設(shè)計(jì)成下下沉花園園形式，，使得地地下室南南側(cè)全面面采光，，層大銷銷售亮點(diǎn)點(diǎn)；一層設(shè)置置南向臥臥室，可可以設(shè)置置老人房房。多廳設(shè)置置，所有有戶型一一層設(shè)置置起居廳廳、家庭庭廳，飯飯廳（除除B1戶戶型無(wú)家家庭廳））。地下活動(dòng)動(dòng)室功能能分區(qū)，，南入口口戶型設(shè)設(shè)置影音音室。面寬控制制在7.5～8.4米米、進(jìn)深深控制在在17米米左右；；適當(dāng)增增加端戶戶型的面面積，提提高優(yōu)質(zhì)質(zhì)景觀環(huán)環(huán)境下的的建筑面面積比例例；AB型型聯(lián)排CD型型聯(lián)排住宅單體體－－地下下車庫(kù)示示意地下部分分由下沉沉花園、、公共停停車庫(kù)及及地下室室組成；；地下車庫(kù)庫(kù)上進(jìn)行行覆土綠綠化；達(dá)到戶均均2部的的停車數(shù)數(shù)量；由地下車車庫(kù)可直直接進(jìn)入入私家住住宅；在北側(cè)墻墻面設(shè)置置條型窗窗，解決決車庫(kù)通通風(fēng)、采采光問題題；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況產(chǎn)品定位位與規(guī)劃劃要點(diǎn)在容積率率為0.68的的前提條條件下，，我們有有兩種選選擇：一一是類似似龍灣的的形式上上的獨(dú)棟棟；一是高舒舒適度的的聯(lián)排別別墅，地地上兩層層，7.4-9米的大大面寬，，三個(gè)朝朝南臥室室.我們們選擇了了后者；；入口空間間：主要交通通空間尺尺度：北部城市市綠化帶帶：停車：每每戶提供供2個(gè)地地下車位位，考慮慮到北方方對(duì)車輛輛的保養(yǎng)養(yǎng)需要，，設(shè)置了了全地下下車庫(kù)，，并在車車庫(kù)入口口坡道設(shè)設(shè)置了融融雪裝置置；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況住宅單體體－－典典型住宅宅立、剖剖面地中海風(fēng)風(fēng)格：托斯卡納納風(fēng)格\西班牙牙風(fēng)格\意大利利風(fēng)格，注重功功能分區(qū)區(qū)，注重重建立在在傳統(tǒng)文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)基礎(chǔ)上上的時(shí)尚尚；層高：除除客廳外外均采用用的層高高3米，，凈高約約2.8米；客客廳為3.3米米層高；；3、入戶戶方式：：南入戶戶以小橋橋形式連連接主入入口，形形成有趣趣的入戶戶空間；；北入戶用用兩個(gè)花花缽分隔隔,更借借助自由由浪漫的的綠植引引導(dǎo)的方方式入戶戶；端戶型邊邊入戶；；住宅單體體－－戶型型面積戶型指標(biāo)戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410住宅單體體－－典型型住宅平平面首層南向向7.5x5.1米客客廳，3.45米層高高；北側(cè)設(shè)置置老人房房；客廳、餐餐廳及開開敞式廚廚房形成成連貫空空間，并并可達(dá)到到南北通通透；主臥攜帶帶10.5平方方超大主主衛(wèi)及衣衣帽間、、書房，，形成較較豪華面面積分配配；地下形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－會(huì)會(huì)所平面面功能設(shè)設(shè)置設(shè)置25×12M室室內(nèi)四季季恒溫泳泳池;單獨(dú)配備備兒童戲戲水池，，泳池設(shè)設(shè)備采用用＝＝＝＝。更衣區(qū)和和泳池設(shè)設(shè)置地采采暖，配配備桑拿拿房。泳池屋頂頂設(shè)置天天窗。四季陽(yáng)光光廳，健健身房，，咖啡，，便利店店。滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅建筑筑配置1.1米米寬×2.4米米高經(jīng)典典木制入入戶門，，配備進(jìn)進(jìn)口豪華華門鎖。。體現(xiàn)歷史史文化感感的文化化磚、文文化石及及STUCCO外墻涂涂料。威盧克斯斯天窗。。進(jìn)口科肯肯彩鋁天天溝及雨雨落管.西班牙小小筒瓦斷橋鋁合合金＋中中空玻璃璃門窗；；進(jìn)口五五金件（（諾托））.擠塑板環(huán)環(huán)保外墻墻保溫材材料。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)－－住住宅機(jī)電電配置采用冷凝凝式壁掛掛爐。地板采暖暖。冷暖中央央空調(diào)（（美國(guó)四四大品牌牌之一例例開利等等）中央除塵塵系統(tǒng)。。地下車庫(kù)庫(kù)坡道融融雪系統(tǒng)統(tǒng)。安防系統(tǒng)統(tǒng)：國(guó)際際知名品品牌，HUOLIWERR或三星星，全區(qū)區(qū)外墻紅紅外對(duì)射射系統(tǒng)和和攝像系系統(tǒng)，覆覆蓋監(jiān)控控?zé)o死角角；室內(nèi)內(nèi)主要通通道設(shè)置置紅外掃掃描安防防報(bào)警系系統(tǒng)，與與保安中中心中控控室聯(lián)動(dòng)動(dòng)，有異異常情況況保安員員會(huì)第一一時(shí)間趕趕到。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案關(guān)于冷凝凝式壁掛掛爐特有的爐爐體結(jié)構(gòu)構(gòu)，高效效率：熱熱效率高高達(dá)109％，，高出其其他普通通壁掛爐爐20％％，運(yùn)行行費(fèi)用將將節(jié)約20％。。環(huán)保指標(biāo)標(biāo)：因?yàn)闉榕渲昧肆怂涫绞酱髿忸A(yù)預(yù)混燃燒燒器和變變頻風(fēng)機(jī)機(jī)，可以以達(dá)到無(wú)無(wú)害化燃燃燒，更更加環(huán)保保，達(dá)到到“藍(lán)天天使”環(huán)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的極限限值，被被譽(yù)為零零排放環(huán)環(huán)保產(chǎn)品品。使用壽命命：超長(zhǎng)長(zhǎng)的30年使用用壽命，，減少了了鍋爐的的二次更更換費(fèi)用用和使用用的不便便。新型控制制器，維維護(hù)方便便：鍋爐爐無(wú)需泄泄水既可可進(jìn)行設(shè)設(shè)備的清清掃及維維護(hù)，快快捷的完完成維保保工作，，同時(shí)保保證了使使用與維維護(hù)時(shí)房房間的整整潔。歐美流行行趨勢(shì)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案A戶型：：361平米（（含地下下136平米））單體、平平面1、首層層：南向向7.5x5.1米客客廳，3.3米米層高；；2、南側(cè)側(cè)：設(shè)置置父母房房；3、客廳廳、餐廳廳及開敞敞式廚房房形成連連貫空間間，并可可達(dá)到南南北通透透；4、近20平米米豪華空空間主臥臥攜帶10余平平方超大大主衛(wèi)及及10余余平米主主人衣帽帽間；5、G層層，形成成第二個(gè)個(gè)獨(dú)立休休閑會(huì)客客廳、設(shè)設(shè)備房、、獨(dú)立儲(chǔ)儲(chǔ)藏室、、帶衛(wèi)生生間及采采光的保保姆房、、下沉式式獨(dú)立花花園等；；四季廳廳采用折折疊門，，可以全全部打開開，與自自然完全全融入，，當(dāng)天氣氣發(fā)生變變化的時(shí)時(shí)候，又又可以完完全關(guān)閉閉，在溫溫暖的室室內(nèi)享受受陽(yáng)光。?？梢宰鲎龅侥媳北蓖L(fēng)。。滟瀾山產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)況況滟瀾山項(xiàng)項(xiàng)目銷售售策略方方案AA戶型型（時(shí)尚尚簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格）l確定此套套房目標(biāo)標(biāo)客戶為為帶二個(gè)個(gè)孩子的的國(guó)外中中年夫婦婦，設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)團(tuán)聚感感覺（亦亦可有CLUB感），，同樣盡盡量增加加儲(chǔ)物功功能空間間；l首層客客房為老老人房；；l二層兩兩臥室分分別為一一男、一一女小孩孩房，年年齡間隔隔可適當(dāng)當(dāng)加大；；l二層公共共區(qū)域應(yīng)應(yīng)設(shè)定定為孩子子們交流流空間，，既可當(dāng)當(dāng)讀書室室亦可當(dāng)當(dāng)玩具廳廳；l底層活動(dòng)室室重新分區(qū)區(qū)，設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)包含SPA、酒窖窖及酒吧等等，強(qiáng)調(diào)CLUB的的寓意；滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況滟瀾山項(xiàng)目目銷售策略略方案住宅單體－－－戶型面面積戶型地上建筑面積地下建筑面積總面積AA261140401A220127347BB26292354B122693319B225393346C250130380CC281145426CC#293159452DD278101379D27599374DD#300110410滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況SWOT分分析優(yōu)勢(shì)：1、處中央央別墅區(qū)，，區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯；2、臨近溫溫榆河，環(huán)環(huán)境優(yōu)美；；3、臨京承承高速出口口，交通便便利，從京京承到北四四環(huán)15分分鐘可達(dá)，，適合作為為第一居所所；4、建筑形形式的差異異化、園林林造景上具具有北方罕罕見的空前前綠量，綠綠化覆蓋率率。滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況SWOT分分析劣勢(shì)：1、項(xiàng)目東東側(cè)有三條條高壓線，，其中兩條條穿過項(xiàng)目目用地，一一方面給客客戶心理帶帶來(lái)負(fù)面影影響，另一一方面影響響用地面積積2、項(xiàng)目用地內(nèi)內(nèi)景觀資源源有限。滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況SWOT分分析機(jī)會(huì)：1、別墅用用地停止供供應(yīng)使市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)看好好；2、北京市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展迅速，國(guó)國(guó)際化程度度越來(lái)越高高，為北京京別墅市場(chǎng)場(chǎng)帶來(lái)了豐豐富客源；；3、龍湖地地產(chǎn)品牌登登陸北京的的第一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，備受受媒體業(yè)內(nèi)內(nèi)及市場(chǎng)關(guān)關(guān)注。滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況SWOT分分析挑戰(zhàn)：1、未來(lái)幾幾年內(nèi)，中中央別墅區(qū)區(qū)會(huì)有較多多別墅項(xiàng)目目入市，未未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激激烈；2、新國(guó)展展選址順義義，給順義義與城區(qū)的的交通帶來(lái)來(lái)較大壓力力，降低項(xiàng)項(xiàng)目與城區(qū)區(qū)的可通達(dá)達(dá)性；3、聯(lián)排的的建筑形式式和小獨(dú)棟棟的售價(jià)之之間的矛盾盾；4、龍湖地地產(chǎn)品牌和和龍湖物業(yè)業(yè)品牌在市市場(chǎng)上的認(rèn)認(rèn)知。滟瀾山產(chǎn)品品細(xì)況第三部分分項(xiàng)目目定位項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目氣氣質(zhì)在散發(fā)著濃濃濃的國(guó)際際化味道的的成熟的中中央別墅生生活區(qū)內(nèi)，，打造了一一個(gè)掩映在在郁郁蔥蔥蔥的植物當(dāng)當(dāng)中，放松松、私密、、陽(yáng)光充足足的地中海海風(fēng)格大宅宅。擁有““經(jīng)典建筑筑”、“浪浪漫情懷””、“優(yōu)雅雅生活”。。場(chǎng)景描述：：層層疊疊疊的樹木掩掩映，花團(tuán)團(tuán)錦簇，鳥鳥聲陣陣，，午后陽(yáng)光光明媚，隱隱在高大樹樹木后面的的庭院內(nèi)，，花兒越過過了低矮的的墻頭，孩孩子們?cè)谖缥缢?，音樂樂若有若無(wú)無(wú)，溪水在在發(fā)出潺潺潺的聲音。。項(xiàng)目定位二、產(chǎn)品定定位龍湖地產(chǎn)的的地中海風(fēng)格溫榆大大宅。地上兩層，，7.5-9米面寬寬的大宅，，三個(gè)臥室室朝南,其其中有1個(gè)個(gè)首層臥室室，100平米的地地下個(gè)性空空間，全地地下停車。。項(xiàng)目定位三、客戶定定位1、海歸，，外企中高高層管理者者；2、中資企企業(yè)家；3、從外地地到北京來(lái)來(lái)的高級(jí)經(jīng)經(jīng)理人及IT、金融融、房地產(chǎn)產(chǎn)界精英和和薪資優(yōu)厚厚的律師、、會(huì)計(jì)師、教授等等高級(jí)知識(shí)識(shí)分子；4、事業(yè)成成功的演藝藝界、傳媒媒界人士；；5、時(shí)尚產(chǎn)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中脫脫穎而出的的智慧人群群；6、投資者者。項(xiàng)目定位特征：1、太太不不上班，主主要參加公公益活動(dòng)或或社交活動(dòng)動(dòng)；2、家里有有2個(gè)以上上的孩子，，孩子上國(guó)國(guó)際學(xué)校；；3、熱愛家家庭生活，，太太和孩孩子們?cè)诩壹依锘蛏鐓^(qū)區(qū)內(nèi)光著腳腳跑來(lái)跑去去；4、男主人人有著獨(dú)特特的私人的的愛好,注注重運(yùn)動(dòng)；；5、對(duì)居住住品質(zhì)、品品味及細(xì)節(jié)節(jié)有著較高高要求；6、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)做事，低低調(diào)做人；；7、現(xiàn)已擁?yè)碛谐^300萬(wàn)以以上的物業(yè)業(yè)；8、有著對(duì)對(duì)自然情結(jié)結(jié)的追求；；9、希望對(duì)對(duì)于物業(yè)的的合理升級(jí)級(jí)。項(xiàng)目定位購(gòu)買心理分分析：自住客戶——第一次別墅墅置業(yè)者滿足都市情情結(jié)后,對(duì)對(duì)于自然情情結(jié)的追求求符合中產(chǎn)階階級(jí)雙居所所需求追求居住的的空間感、、注重生活活的私密感感注重居住的的功能性、、實(shí)用性滿足虛榮心心自住客——再次別墅置置業(yè)者追求區(qū)域價(jià)價(jià)值感，尋尋求同檔同同類人群居居住的氛圍圍對(duì)景觀的需需求強(qiáng)烈、、注重居住住環(huán)境，希希望隨時(shí)隨隨地走進(jìn)自自然滿足尊崇感感、滿足部部分社交的的需求對(duì)稀缺、高高尚事物的的占有欲投資客——長(zhǎng)期在周邊邊投資別墅墅項(xiàng)目的投投資買家注重投資環(huán)環(huán)境，希望望有異域文文化入主，，深化國(guó)際際氛圍關(guān)注項(xiàng)目的的規(guī)劃及品品質(zhì)重視項(xiàng)目及及區(qū)域未來(lái)來(lái)升值空間間租住客——外企、知名名企業(yè)的中中高層管理理人員、駐駐華使者注重居住的的尊崇感和和方便感完善的生活活配套和校校網(wǎng)，依戀戀國(guó)際化的的生活氛圍圍，被中央央別墅區(qū)的的區(qū)域文化化氛圍吸引引享受快捷、、方便的交交通路網(wǎng)劉太太，先先生是賽功功鐵克軟件件公司的研研發(fā)經(jīng)理。。祖籍臺(tái)灣，，后移居美美國(guó)，跟隨隨先生來(lái)到到中國(guó)只有有1年的時(shí)時(shí)間。年齡在42歲左右，，沒有小孩孩，大學(xué)是是學(xué)習(xí)財(cái)經(jīng)經(jīng)專業(yè)的，，現(xiàn)在全職職太太?，F(xiàn)租房住在在萬(wàn)柳區(qū)域域，面積250平米米。愛好：研究究音樂、美美術(shù)，雖然然并不很深深入，但是是認(rèn)為人生生個(gè)層面都都是向著真真善美發(fā)展展，覺得藝藝術(shù)類要多多看，多了了解。來(lái)到北京之之后，喜歡歡研究北京京的胡同，，在地圖上上標(biāo)注了40個(gè)目標(biāo)標(biāo)，正在逐逐步的突破破。研究的辦法法就是，買買相關(guān)的書書籍來(lái)看。。劉太太訪談?wù)勝Y料對(duì)于購(gòu)買別別墅的看法法：在美國(guó)北加加州黃金地地段住的是是別墅，院院子也比較較大，夫婦婦兩個(gè)人都都對(duì)購(gòu)買書書畫比較感感興趣，共共用1個(gè)書書房，但是是兩個(gè)人都都比較喜歡歡在臥室的的躺椅上看看書，這兩兩年肚子都都大了很多多。對(duì)房間功能能的需求想想的不是很很多，最主主要的是廚廚房一定要要大而且是是開敞的，，家里來(lái)了了朋友都是是在廚房里里邊聊天邊邊做吃的。。目前沒有要要在北京買買別墅的想想法，如果果要買房就就買1個(gè)小小一點(diǎn)的，，因?yàn)閲?guó)內(nèi)內(nèi)國(guó)外的兩兩邊住，家家里只有2個(gè)人面積積大了也沒沒有用。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)的投資持持非常謹(jǐn)慎慎的態(tài)度，，認(rèn)為北京京的房?jī)r(jià)漲漲的太離譜譜了，房地地產(chǎn)8-10年為一一個(gè)波段，，誰(shuí)知道現(xiàn)現(xiàn)在是在哪哪個(gè)階段呢呢，自96年起全世世界的房?jī)r(jià)價(jià)都不太正正常，房地地產(chǎn)的價(jià)格格是受供需需、利息、、經(jīng)濟(jì)、失失業(yè)率等影影響的。劉太太訪談?wù)勝Y料對(duì)于北京的的看法：比較有代表表性的是圓圓明園、什什剎海、頤頤和園，最最喜歡圓明明園，喜歡歡站在里面面想象它曾曾經(jīng)的樣子子；什剎海海保存了很很多舊有的的風(fēng)貌；頤頤和園現(xiàn)在在太商業(yè)化化了，破壞壞的很厲害害，失去了了原來(lái)的味味道。對(duì)房地產(chǎn)廣廣告畫面的的看法：在翻雜志的的時(shí)候，會(huì)會(huì)被好看的的房子照片片吸引，喜喜歡看春夏夏秋冬不同同光線背景景下的房子子，一定要要用寫實(shí)的的照片，要要拍的很美美。房間內(nèi)部一一定要體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感，，櫥柜和門門一看就知知道是否好好東西?？臻g上要感感覺開放，，視野好，，層高高，，空氣流動(dòng)動(dòng)好。對(duì)色彩的理理解紫色、酒紅紅色、深藍(lán)藍(lán)色、金色色都是盧浮浮宮的顏色色，感覺很很高貴。劉太太訪談?wù)勝Y料滟瀾山客戶生活方方式描述設(shè)定目標(biāo)客客戶：艾女女士時(shí)時(shí)尚雜志專專欄作家海外生活工工作背景，，曾任某傳傳媒集團(tuán)駐駐海外的專專欄負(fù)責(zé)人人家居生活場(chǎng)場(chǎng)景描述：：冬日的一一天早上：在西西廚做早點(diǎn)點(diǎn)，送孩子子在附近的的國(guó)際學(xué)校校上小學(xué)三三年級(jí)，回回家，把紅紅色寶馬停在在地下車位位，步行在在××的小小院，進(jìn)入入到自己的的工作室上午：她拿拿起小阿姨姨為她準(zhǔn)備備好的當(dāng)天天的報(bào)紙，，坐在四季季廳里鋪著著××的休休閑椅上，，上午的陽(yáng)陽(yáng)光透過玻玻璃窗溫暖暖的撒在她她的身上，，樹上的小小鳥在歡鳴鳴，桌上的的ESPRESSO咖啡飄著著濃郁誘人人的香氣和和著胡里奧奧愛情歌曲曲的旋律彌彌漫了整個(gè)個(gè)屋子。書書架上擺著著國(guó)外寄來(lái)來(lái)的各種版版本的時(shí)尚尚雜志，她她拿出北美美版的《HOUSEKEEPING》桌上的的擱架上擺擺著厚厚的的信件及手手稿。與剛剛剛嫁出去去的密友LINDA約了下午午小聚她寫了一張張關(guān)于蔬菜菜和水果的的購(gòu)物清單單交給小阿阿姨，然后后自己親自自去會(huì)所里里的超市挑挑選一瓶密密友最喜歡歡的加拿大大“”冰酒酒。第四部分滟滟瀾瀾山項(xiàng)目推推廣策略推廣策略滟瀾山項(xiàng)目目的推廣思思路：無(wú)論項(xiàng)目還還是公司品品牌“第一一次說我是是誰(shuí)”非常常重要，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)是重慶慶的開發(fā)商商會(huì)比較危危險(xiǎn)，項(xiàng)目目先行，以以實(shí)在低調(diào)調(diào)的方式進(jìn)進(jìn)入北京，，賣火了引引起媒體關(guān)關(guān)注跟蹤報(bào)報(bào)道的方式式帶動(dòng)品牌牌的塑造。。通過事件營(yíng)營(yíng)銷，分三三個(gè)高潮引引起市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，為實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤銷銷售100套的目標(biāo)標(biāo)造勢(shì)，積積累客戶。。第一次（1.20-3.10）：通過過低調(diào)且實(shí)實(shí)在的行動(dòng)動(dòng)，引起北北京市場(chǎng)關(guān)關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容———下渝州州活動(dòng)（10個(gè)周末末20架次次包機(jī)往返返重慶———北京）打擊目標(biāo)人人群——針針對(duì)北京的的“士”一一族，有話話語(yǔ)權(quán)的一一群人媒體：媒體體關(guān)系管理理（必須組組織去）政府：各職職能部門涉涉及到的政政府部門（（必須組織織去）房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)：設(shè)設(shè)計(jì)院、代代理行（引引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待））知道龍湖關(guān)關(guān)心龍湖的的人：成都都、重慶的的業(yè)主（引引導(dǎo)去重慶慶，我們負(fù)負(fù)責(zé)接待））在北京的重重慶人：四四川人同鄉(xiāng)鄉(xiāng)會(huì)（引導(dǎo)導(dǎo)去重慶參參觀，我們們負(fù)責(zé)接待待）推廣效果———制造口口碑傳播效效應(yīng)，引起起媒體關(guān)注注，媒體主主動(dòng)爆料、、專欄討論論的效果。。推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃第二次（4.21-5.20）：通過過樣板區(qū)的的開放，項(xiàng)項(xiàng)目的精致致、品位、、服務(wù)先行行引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注?；顒?dòng)內(nèi)容———樣板區(qū)區(qū)開放、關(guān)關(guān)于建筑與與生活方式式的研討及及產(chǎn)品說明明會(huì)打擊目標(biāo)人人群——通通過上一輪輪活動(dòng)積累累下來(lái)的目目標(biāo)客戶及及業(yè)內(nèi)、媒媒體人士推廣效果———通過口口碑傳播，，媒體跟蹤蹤加速客戶戶積累。推廣計(jì)劃第三次（5.21-5.28）開盤第第一周，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人人潮攢動(dòng)，，銷售100套的目目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)北京別墅墅市場(chǎng)上從從未有過的的熱銷記錄錄，引起市市場(chǎng)關(guān)注。?；顒?dòng)內(nèi)容———開盤活活動(dòng)打擊目標(biāo)人人群——已已經(jīng)明確購(gòu)購(gòu)買意向的的客戶，業(yè)業(yè)務(wù)員已經(jīng)經(jīng)一對(duì)一的的幫助客戶戶選定購(gòu)買買目標(biāo)。推廣效果———“遭遇遇搶購(gòu)”，，媒體跟蹤蹤報(bào)道，龍龍湖品牌高高調(diào)亮相。。第五部分銷銷售策策略目標(biāo)客戶1、中央別別墅區(qū)區(qū)域域內(nèi)客戶2、北京東東區(qū)高檔公公寓的客戶戶3、重慶的的龍湖忠實(shí)實(shí)客戶及在在北京的重重慶人銷售思路銷售思路一、在日祥祥廣場(chǎng)設(shè)置置外接待中中心。二、與北京京的代理行行聯(lián)系，尋尋找合作方方式；三、與北京京的各類俱俱樂部聯(lián)系系，尋找合合作方式；；四、穿透租租務(wù)市場(chǎng)，，針對(duì)投資資型客戶組組織導(dǎo)向型型營(yíng)銷———先租后賣賣；五、通過重重點(diǎn)客戶訪訪談，在小小眾口碑傳傳播銷售。。六、組織““跟著龍湖湖進(jìn)北京””的購(gòu)房活活動(dòng)，為開開盤熱銷組組織第一批批客戶；1、對(duì)在北北京的重慶慶人生活狀狀態(tài)，社會(huì)會(huì)影響力進(jìn)進(jìn)行調(diào)研———重慶在在京辦事處處、四川人人同鄉(xiāng)會(huì)；；2、對(duì)重慶慶人在北京京購(gòu)房的意意愿進(jìn)行調(diào)調(diào)查；銷售節(jié)點(diǎn)大節(jié)點(diǎn)時(shí)間說明龍湖品質(zhì)眼見為實(shí)，目標(biāo)客戶重慶龍湖行1.20-4.10根據(jù)客戶的積累量，周末組織。確定均價(jià)4月12日售樓處樣板房交接4月18日售樓處開放+均價(jià)起價(jià)發(fā)布4月21日確定初步明細(xì)價(jià)格報(bào)審批4月25日發(fā)放北京龍湖會(huì)VIP卡，填寫意向房號(hào)單，發(fā)布開盤信息。5月17日開盤簽認(rèn)購(gòu)書,簽授權(quán)簽約書。5月21日銷售相關(guān)工工作安排計(jì)劃內(nèi)容時(shí)間銷售人員招聘12月30日銷售人員重慶培訓(xùn)1月銷售支持工作計(jì)劃12月30日銷講資料12月30日培訓(xùn)資料1月20日培訓(xùn)計(jì)劃1月10日示范區(qū)開放物料需求1月10日開盤物料補(bǔ)充需求2月28日滟瀾山營(yíng)銷銷工作時(shí)間間節(jié)點(diǎn)滟瀾山時(shí)間間節(jié)點(diǎn)(yanghu).mpp9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。04:45:0204:45:0204:4512/31/20224:45:02AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:45:0204:45Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。04:45:0204:45:0204:45Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2204:45:0204:45:02December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。31十十二二月月20224:45:02上上午午04:45:0212月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月224:45上午午12月-2204:45December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/314:45:0204:45:0231December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。4:45:02上上午4:45上上午午04:45:0212月月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-221