西安法官學(xué)院可行研究

致陜西法官學(xué)院西安·陜西法官學(xué)院城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目定位及合作模式研究報(bào)告

對(duì)本項(xiàng)目 的理解綜合體案例 借鑒 項(xiàng)目定位及合作設(shè)計(jì)了解地塊綜合情況，SWOT矩陣分析，參照政府相關(guān)法規(guī)得出總體定位。研究城市綜合體最新的發(fā)展理念及模式，對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展起到借鑒作用。從真誠合作的角度出發(fā)，闡述最適合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及合作模式。項(xiàng)目思路一、對(duì)本項(xiàng)的理解地塊性質(zhì)：現(xiàn)為政府劃撥用地占地面積：不含家屬區(qū)約27畝交通配套:地鐵3號(hào)線、10余條公交線路

周邊配套：配套齊全，醫(yī)院、學(xué)校、餐飲等資源豐富

城市綜合體是在“有機(jī)系統(tǒng)理念”指導(dǎo)下開發(fā)的高價(jià)值、大體量，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。辦公酒店居住展覽商業(yè)會(huì)議寫字樓酒店公寓高檔住宅會(huì)展中心商業(yè)體都市綜合體（一）城市綜合體特征與價(jià)值 城市綜合體概念解讀二、綜合體案例借鑒

文娛 餐飲n這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的。

比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價(jià)值 綜合體與單功能物業(yè)的比較城市綜合體特征123457 689

高可達(dá)性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復(fù)合性 土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值

二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價(jià)值城市綜合體作為“有機(jī)功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：①物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合②土地利用方式：對(duì)土地進(jìn)行高強(qiáng)度、高效率的利用③內(nèi)外部交通組織：打造內(nèi)部和外部交通聯(lián)系的完整性④建筑與空間設(shè)計(jì)：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標(biāo)志性有機(jī)整體的價(jià)值>個(gè)體價(jià)值1＋個(gè)體價(jià)值2＋個(gè)體價(jià)值3＋……二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價(jià)值 城市綜合體特征及價(jià)值總結(jié)

二、綜合體案例借鑒

（二）綜合體發(fā)展模式研究

在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式

模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場(chǎng)、北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 complex=office(主)+apartment(次)+hotel+shopping+…… 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex=hotel(主)+apartment(次)+office+…… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex=shopping(主)+hotel+…… apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

以酒店為核心功能的發(fā)展模式案例研究

上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。 總建筑面積18.5萬平方米。 由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國際水 準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物 商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。

上海商城定位于上海頂級(jí)國際化綜合體"

五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)

?核心功能：

五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng) 高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 ?功能配比：45%：30%：15%：10%。

大堂

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例

五星級(jí)酒店：PortmanRitz- Carlton酒店擁有564間客房， 位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有 上海最大的、最高檔國際化健康 中心，并與公寓共享。

豪華公寓：位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務(wù)式公寓。公寓只 租不賣，租金較辦公樓略高。 面積從47到267平方米，以中大 面積為主。

最高檔的店鋪、劇院、7個(gè)不同 國家風(fēng)格的餐廳??處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。內(nèi)因：????定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次；五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意；娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心；波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。

二、綜合體案例借鑒

（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：KPI體系外因內(nèi)因交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓， 并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例

以酒店為主要功能模式的KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系）

地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營寫字樓出租商場(chǎng)自行經(jīng)營/出租商業(yè)街出售/出租公寓一般出租特征基本為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大，商業(yè)街與酒店聯(lián)系不大，面向本地客戶為主上海商城案例以酒店為主要功能模式的收益方式特征二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突

二、綜合體案例借鑒（三）本綜合體項(xiàng)目發(fā)展方向

城市綜合體的綜合開發(fā)價(jià)值鏈矩陣啟示：本項(xiàng)目為酒店+娛樂/運(yùn)動(dòng)+娛樂/酒吧+零售/專賣店+寫字樓+公寓住宅的用途組合能夠融合各開發(fā)類型價(jià)值。

二、綜合體案例借鑒綜上所述：本項(xiàng)目定位為以酒店為主要功能的城市綜合體，是對(duì)本地塊地段優(yōu)勢(shì)、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對(duì)地塊價(jià)值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價(jià)值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效應(yīng)。在后續(xù)建筑細(xì)化設(shè)計(jì)中，需充分考慮項(xiàng)目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標(biāo)志性。（三）本綜合體項(xiàng)目發(fā)展方向定位依據(jù)1245城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展

3經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情

6政府規(guī)劃及功能定位3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標(biāo)定位需滿足的目標(biāo)：

1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求 2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值

三、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位

定位依據(jù)：集“綜合型城市復(fù)合體”“餐飲名品特色街”“酒吧休閑風(fēng)情街”“CEO宮邸”為一體的多功能城市綜合體多功能與建筑形象力的提升：該項(xiàng)目將全面提升區(qū)域現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個(gè)靚麗的建筑綜合體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。三、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目總規(guī)模：約14.4萬平米，其中商業(yè)面積5.4萬平米，酒店面積3萬平米，寫字樓2萬平米，公寓式住宅4萬平米。三、項(xiàng)目定位2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位KPI體系

功能化體系人文符號(hào)

高針對(duì)性（商業(yè)街休閑娛樂業(yè)態(tài)） 完善的交通/停車/會(huì)議系統(tǒng) 地標(biāo)性5A級(jí)寫字樓國際·生活

超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)

室內(nèi)外共享空間/風(fēng)格化建筑

三、項(xiàng)目定位

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位

標(biāo)志性——廣場(chǎng)/雕像/高層 高適應(yīng)性（彈性空間/α—room）TAXI高層高層商業(yè)多層次園林休閑會(huì)所商務(wù)會(huì)所連鎖酒店大堂寫字樓與商業(yè)融合酒店配套商業(yè) 直 達(dá) 大 堂高綠化住宅 商 務(wù) 配 套高檔定位現(xiàn)代風(fēng)格小品、雕塑酒吧風(fēng)情街 大 情型 節(jié)廣 性場(chǎng) 購 物

三、項(xiàng)目定位

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位

產(chǎn)品解構(gòu)餐飲特色街 綜 合 性 餐飲

三、項(xiàng)目定位3、概念性平面布置圖商業(yè)步行街寫字樓20F連鎖酒店