西安法官學院可行研究

致陜西法官學院西安·陜西法官學院城市綜合體項目項目定位及合作模式研究報告

對本項目 的理解綜合體案例 借鑒 項目定位及合作設計了解地塊綜合情況，SWOT矩陣分析，參照政府相關法規(guī)得出總體定位。研究城市綜合體最新的發(fā)展理念及模式，對本項目發(fā)展起到借鑒作用。從真誠合作的角度出發(fā)，闡述最適合本項目產品定位及合作模式。項目思路一、對本項的理解地塊性質：現(xiàn)為政府劃撥用地占地面積：不含家屬區(qū)約27畝交通配套:地鐵3號線、10余條公交線路

周邊配套：配套齊全，醫(yī)院、學校、餐飲等資源豐富

城市綜合體是在“有機系統(tǒng)理念”指導下開發(fā)的高價值、大體量，兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體。辦公酒店居住展覽商業(yè)會議寫字樓酒店公寓高檔住宅會展中心商業(yè)體都市綜合體（一）城市綜合體特征與價值 城市綜合體概念解讀二、綜合體案例借鑒

文娛 餐飲n這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協(xié)調，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統(tǒng)一的。

比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復合性、適應性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價值 綜合體與單功能物業(yè)的比較城市綜合體特征123457 689

高可達性 高密度、集約性 整體統(tǒng)一性 功能復合性 土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值

二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價值城市綜合體作為“有機功能體”，其核心理念主要表現(xiàn)在以下四個方面：①物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經過選擇與優(yōu)化組合②土地利用方式：對土地進行高強度、高效率的利用③內外部交通組織：打造內部和外部交通聯(lián)系的完整性④建筑與空間設計：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性有機整體的價值>個體價值1＋個體價值2＋個體價值3＋……二、綜合體案例借鑒（一）城市綜合體特征與價值 城市綜合體特征及價值總結

二、綜合體案例借鑒

（二）綜合體發(fā)展模式研究

在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式

模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古廣場、北京東方廣場、北京華貿中心 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 complex=office(主)+apartment(次)+hotel+shopping+…… 案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex=hotel(主)+apartment(次)+office+…… 案例：上海商城 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex=shopping(主)+hotel+…… apartment 案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

以酒店為核心功能的發(fā)展模式案例研究

上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區(qū)域。 總建筑面積18.5萬平方米。 由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水 準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物 商場、以及其它各種設施組成。

上海商城定位于上海頂級國際化綜合體"

五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場

?核心功能：

五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動 高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。 ?功能配比：45%：30%：15%：10%。

大堂

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例

五星級酒店：PortmanRitz- Carlton酒店擁有564間客房， 位于主樓14到45層。酒店內有 上海最大的、最高檔國際化健康 中心，并與公寓共享。

豪華公寓：位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務式公寓。公寓只 租不賣，租金較辦公樓略高。 面積從47到267平方米，以中大 面積為主。

最高檔的店鋪、劇院、7個不同 國家風格的餐廳??處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍。內因：????定位準確，基于本區(qū)域經濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次；五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意；娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心；波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。

二、綜合體案例借鑒

（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例關鍵驅動因素外因：KPI體系外因內因交通可達性——主干道沿線客戶支持——商務客戶強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位 功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓， 并定位其的規(guī)模與檔次配套設施——頂級商場

二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究

上海商城案例

以酒店為主要功能模式的KPI體系（關鍵績效指標體系）

地理位置——不遠離城市核心區(qū)功能類別收益方式酒店外包經營寫字樓出租商場自行經營/出租商業(yè)街出售/出租公寓一般出租特征基本為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大，商業(yè)街與酒店聯(lián)系不大，面向本地客戶為主上海商城案例以酒店為主要功能模式的收益方式特征二、綜合體案例借鑒（二）綜合體發(fā)展模式研究強烈弱或不確定中立潛在市場沖突

二、綜合體案例借鑒（三）本綜合體項目發(fā)展方向

城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣啟示：本項目為酒店+娛樂/運動+娛樂/酒吧+零售/專賣店+寫字樓+公寓住宅的用途組合能夠融合各開發(fā)類型價值。

二、綜合體案例借鑒綜上所述：本項目定位為以酒店為主要功能的城市綜合體，是對本地塊地段優(yōu)勢、升值潛力、生態(tài)資源的充分利用，是對地塊價值較好的一種利用手段，物業(yè)發(fā)展定位是可行的，將很大程度上提升區(qū)域價值與形象，給開發(fā)商帶來較大的經濟與社會效應。在后續(xù)建筑細化設計中，需充分考慮項目內、外部交通組織的完整性，建筑空間的整體性與標志性。（三）本綜合體項目發(fā)展方向定位依據1245城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展

3經濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情

6政府規(guī)劃及功能定位3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經營目標定位需滿足的目標：

1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求 2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值

三、項目定位（一）項目整體定位

定位依據：集“綜合型城市復合體”“餐飲名品特色街”“酒吧休閑風情街”“CEO宮邸”為一體的多功能城市綜合體多功能與建筑形象力的提升：該項目將全面提升區(qū)域現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內部空間，將營造出最具特色的地標性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。三、項目定位1、項目整體功能定位項目總規(guī)模：約14.4萬平米，其中商業(yè)面積5.4萬平米，酒店面積3萬平米，寫字樓2萬平米，公寓式住宅4萬平米。三、項目定位2、項目產品定位KPI體系

功能化體系人文符號

高針對性（商業(yè)街休閑娛樂業(yè)態(tài)） 完善的交通/停車/會議系統(tǒng) 地標性5A級寫字樓國際·生活

超標準服務

室內外共享空間/風格化建筑

三、項目定位

2、項目產品定位

標志性——廣場/雕像/高層 高適應性（彈性空間/α—room）TAXI高層高層商業(yè)多層次園林休閑會所商務會所連鎖酒店大堂寫字樓與商業(yè)融合酒店配套商業(yè) 直 達 大 堂高綠化住宅 商 務 配 套高檔定位現(xiàn)代風格小品、雕塑酒吧風情街 大 情型 節(jié)廣 性場 購 物

三、項目定位

2、項目產品定位

產品解構餐飲特色街 綜 合 性 餐飲

三、項目定位3、概念性平面布置圖商業(yè)步行街寫字樓20F連鎖酒店