第六章其他稅種籌劃新

第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

一、土地增值稅稅務(wù)籌劃二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅務(wù)籌劃三、房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃四、印花稅稅務(wù)籌劃

本章內(nèi)容第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

在國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%，而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的50%左右。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率（國(guó)內(nèi)一般為10%）的前提下使房?jī)r(jià)降下來(lái)，就成了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。一、土地增值稅稅務(wù)籌劃第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（一）稅法依據(jù)（二）籌劃思路（三）籌劃的內(nèi)容與技巧（四）籌劃案例分析主要內(nèi)容第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

一、法律依據(jù)（一）征稅對(duì)象城鎮(zhèn)土地使用稅以國(guó)有土地為征稅對(duì)象。（二）征稅范圍（三）征稅標(biāo)準(zhǔn)1.一般標(biāo)準(zhǔn)2.特殊規(guī)定第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

二、籌劃思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，充分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)和長(zhǎng)期進(jìn)行籌劃的總結(jié)和完善。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（一）依據(jù)不同的稅率（二）關(guān)注增值額三、籌劃內(nèi)容與技巧（一）“臨界點(diǎn)”籌劃法

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅，“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。因此，認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用上做文章。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（二）收入分散法1.分別簽訂購(gòu)房合同和裝飾裝潢合同例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅，第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。

2.將可以分開(kāi)單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離

假如，某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

3.利用分別核算法分散收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別核算與不分別核算稅負(fù)大不相同。在分別核算的情況下，通過(guò)策劃，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在20%以下，享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，免征土地增值稅。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（三）增加扣除項(xiàng)目（成本和費(fèi)用）金額籌劃法增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額可以有效地降低增值額。從中可以看出，若想適當(dāng)?shù)卦黾涌鄢?xiàng)目金額，可以從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩方面著手。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：指的是納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。它主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。如果納稅人能夠在稅法允許的范圍內(nèi)，最大限度地?cái)U(kuò)大成本的列支比例，就可以達(dá)到節(jié)稅的目的。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體扣除方法有兩種：當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其最多允許扣成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得地體使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）╳5%；納稅人不能按此提供的或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得地體使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）╳10%以內(nèi)。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（四）合作建房方式籌劃法合作建房方式一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（五）費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出是按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除，但管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用是按實(shí)際支出數(shù)扣除的，如果不事先籌劃，往往會(huì)造成不同項(xiàng)目負(fù)擔(dān)費(fèi)用的高低不同，從而使不同項(xiàng)目增值率不同，造成多交稅，這就需要事前籌劃。

籌劃時(shí)，把總部的一些人員分流到或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。

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（六）費(fèi)用分?jǐn)偦I劃法當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)因?yàn)椴煌胤介_(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其它原因可能不同，導(dǎo)致有的房屋開(kāi)發(fā)出來(lái)銷(xiāo)售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各項(xiàng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。

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籌劃時(shí)，應(yīng)運(yùn)用平均費(fèi)用分?jǐn)偟姆椒ǖ窒鲋殿~、減少納稅。即企業(yè)可將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫@得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會(huì)出現(xiàn)某段時(shí)間增值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而減少稅款的繳納。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（一）稅法依據(jù)（二）籌劃思路（三）籌劃的內(nèi)容與技巧（四）籌劃案例分析二、土地使用稅稅務(wù)籌劃第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

二、籌劃的思路（一）從納稅人身份的界定上考慮節(jié)稅在投資興辦企業(yè)的屬性上進(jìn)行選擇，即指是開(kāi)辦外資企業(yè)還是內(nèi)資企業(yè)；在經(jīng)營(yíng)范圍或投資對(duì)象上考慮節(jié)稅；當(dāng)經(jīng)營(yíng)者租用廠房、公用土地或公用樓層時(shí)，在簽訂合同中要有所考慮。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（二）從經(jīng)營(yíng)用地的所屬區(qū)域上考慮節(jié)稅▼在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇；▼在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省份之間選擇；▼在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇；▼在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級(jí)的土地之間作出選擇。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節(jié)稅1.企業(yè)可以把原綠化地只對(duì)內(nèi)專(zhuān)用改成對(duì)外公用即可享受免稅的照顧；2.企業(yè)可以考慮把這塊土地的價(jià)值在賬務(wù)核算上明確區(qū)分開(kāi)來(lái)，以達(dá)到享受稅收優(yōu)惠的目的；3.企業(yè)可以考慮按政策規(guī)定明確劃分出采石（礦）廠、排土廠、炸藥庫(kù)等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級(jí)上進(jìn)行合理布局，使征稅的土地稅額最低。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（四）從納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間上考慮節(jié)稅1.發(fā)生涉及購(gòu)置房屋的業(yè)務(wù)時(shí)考慮節(jié)稅。（1）納稅人購(gòu)置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅；（2）納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起納稅。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

2.對(duì)于新辦企業(yè)或需要擴(kuò)大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時(shí)，可以在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。3.選擇經(jīng)過(guò)改造才可以使用的土地。（五）從納稅地點(diǎn)上考慮節(jié)稅

關(guān)于土地使用稅的納稅地點(diǎn)，政策規(guī)定為“原則上在土地所在地繳納”。這里節(jié)稅途徑的實(shí)質(zhì)就是盡可能選擇稅額標(biāo)準(zhǔn)最低的地方納稅，這對(duì)于目前不斷擴(kuò)大規(guī)模的集團(tuán)性公司顯得尤為必要。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

三、籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)（一）根據(jù)優(yōu)惠政策免征土地使用稅（1）外資企業(yè)、機(jī)構(gòu)在華用地不征收土地使用稅（2）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（3）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場(chǎng)地和生活、辦公用地）；（4）能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地；（5）民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（6）集體和個(gè)人辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；（7）高校后勤實(shí)體。（二）根據(jù)稅率高低選擇1.在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇。2.在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省份之間選擇。3.在同一省份內(nèi)的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇。

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4.在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內(nèi)的不同等級(jí)的土地之間作出選擇。（三）納稅人實(shí)際占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用稅政策。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

四、籌劃的內(nèi)容與技巧（一）利用土地級(jí)別的不同進(jìn)行納稅籌劃

納稅人在投資建廠時(shí)可以利用不同等級(jí)土地的接壤處進(jìn)行納稅籌劃，在不影響經(jīng)營(yíng)的情況下節(jié)約城鎮(zhèn)土地使用稅。第六章其他稅種稅務(wù)籌劃

（二）計(jì)稅依據(jù)的納稅籌劃

法律規(guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是