新國(guó)八條出臺(tái)背景細(xì)則影響

會(huì)計(jì)學(xué)1新國(guó)八條出臺(tái)背景細(xì)則影響一、“1.26新政”（新國(guó)八條）出臺(tái)背景研究第1頁/共35頁以杭州為例在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，超50%增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)依然“生猛”第2頁/共35頁2010年全國(guó)主要大中城市新房成交量多數(shù)呈現(xiàn)萎縮而多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在快速上漲中第3頁/共35頁2010年全國(guó)房?jī)r(jià)仍普遍快速上漲政府調(diào)控意圖再次落空，2011新年伊始“新國(guó)八條”橫空出世第4頁/共35頁2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度”等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國(guó)八條”。新“國(guó)八條”來了第5頁/共35頁兩方市場(chǎng)觀點(diǎn)：無論是“國(guó)十一條”“國(guó)十條”，還是“新國(guó)十條”不管是“差異化信貸”、“加息”，還是“征稅”、“停貸”、“限購(gòu)”政策出臺(tái)頻率之高、手段之多及力度之嚴(yán)都創(chuàng)造了歷史雖然減少了成交量，但房?jī)r(jià)依然在快速上漲趨勢(shì)中，這與政府新政調(diào)控最初意圖相背道而馳這是“1.26新政”（新國(guó)八條）趕在2011年春節(jié)前就出臺(tái)的本質(zhì)誘因第6頁/共35頁二、“1.26新政”（新國(guó)八條）實(shí)施內(nèi)容及細(xì)則解讀第7頁/共35頁“1.26新政”（新國(guó)八條）實(shí)施內(nèi)容（注：新國(guó)八條之前4條內(nèi)容）序號(hào)主要措施具體內(nèi)容1進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。3調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。第8頁/共35頁序號(hào)主要措施具體內(nèi)容5嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。6合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。7落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。8堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！?.26新政”（新國(guó)八條）實(shí)施內(nèi)容（注：新國(guó)八條之后4條內(nèi)容）第9頁/共35頁2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。政策之解讀本細(xì)則相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅的合理范圍。而其參考指標(biāo)則主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力”，就浙江而言，按照浙江十二五規(guī)劃，未來五年浙江GDP年均增長(zhǎng)8%來判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)8%是完全可以接受的。具體來看：宏觀上來說，因其與“問責(zé)機(jī)制”掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對(duì)不同地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的把握，對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)漲幅過高的地區(qū)進(jìn)行控制，一定程度上遏制房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性過快上漲。對(duì)于開發(fā)商而言，在年度價(jià)格控制目標(biāo)出來以后，其開發(fā)項(xiàng)目新開上市的產(chǎn)品價(jià)格策略必會(huì)受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價(jià)格預(yù)期下調(diào)。就購(gòu)房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進(jìn)其下定成交?！?.26新政”（新國(guó)八條）細(xì)則解讀第10頁/共35頁對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊必然會(huì)增加購(gòu)房的成本，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個(gè)層面，第一是實(shí)際層面，即由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購(gòu)房，第二是心理層面，由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購(gòu)房。兩個(gè)層面的影響共同作用下，市場(chǎng)可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動(dòng)房?jī)r(jià)下調(diào)，則需要視銷量下降的程度而定。然而，二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時(shí)，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購(gòu)房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。由于投資投機(jī)購(gòu)房的購(gòu)買能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購(gòu)房，他們支付能力相對(duì)較弱，此番增加到了60%，又將擱置部分此類住房需求的購(gòu)置計(jì)劃?！?.26新政”（新國(guó)八條）細(xì)則解讀政策之解讀第11頁/共35頁加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。土地增值稅的清算，對(duì)于部分企業(yè)而言，可能影響較大。由于部分企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運(yùn)作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴(yán)格清算土地增值稅，對(duì)企業(yè)而言將明顯增加很大一筆計(jì)劃外的支出，對(duì)于企業(yè)的短期資金流會(huì)產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會(huì)很大，其進(jìn)行清算的重點(diǎn)僅為“定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的項(xiàng)目”，這基本是針對(duì)高端市場(chǎng)，而對(duì)于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等項(xiàng)目影響不大。同時(shí)，我們也看到，本細(xì)則措辭尚留有余地，具體到落實(shí)執(zhí)行過程，何為“明顯超過”，“周邊房?jī)r(jià)水平”又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間?！?.26新政”（新國(guó)八條）細(xì)則解讀政策之解讀第12頁/共35頁各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。細(xì)則中對(duì)限購(gòu)做出了具體指示，“原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。”由此，不難看出，限購(gòu)出現(xiàn)了國(guó)家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件，同時(shí)，明顯擴(kuò)大了限購(gòu)范圍，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市”，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個(gè)城市將加入限購(gòu)行列，保守計(jì)算有35個(gè)主要大中城市。相比之前的新政，本細(xì)則明顯更加嚴(yán)格，而其影響也更大。具體來看，一方面，一手市場(chǎng)（包括二手市場(chǎng)）可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打壓，改善型購(gòu)房家庭恐怕也幾乎不能再通過“賣小買大、買大賣小，合二為一”等方式來改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈诔鍪鄯吭础！?.26新政”（新國(guó)八條）細(xì)則解讀政策之解讀第13頁/共35頁未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。新國(guó)八條延續(xù)了之前政策中的政府問責(zé)機(jī)制，并對(duì)問責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)”外，對(duì)于“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后”等也可問責(zé)，由此可見，中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財(cái)政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問責(zé)中，國(guó)家土地總督察對(duì)全國(guó)的12個(gè)土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)（浙江僅上虞市）主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，可見問責(zé)機(jī)制絕非只是簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單的說說而已。綜合來看，本細(xì)則更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實(shí)施執(zhí)行過程中的責(zé)任感，同時(shí)也向公眾傳達(dá)了中央“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的決心?！?.26新政”（新國(guó)八條）細(xì)則解讀政策之解讀第14頁/共35頁相比于“9.29新政”的新國(guó)十條“1.26新政”的新國(guó)八條在信貸、限購(gòu)、征稅要求上更嚴(yán)政策內(nèi)容“新國(guó)八條”

(出臺(tái)時(shí)間：2011.1.26)“新國(guó)十條”升級(jí)版

(出臺(tái)時(shí)間：2010.9.29)①二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。②非本地居民購(gòu)房擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。③三限購(gòu)對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ?gòu)房。對(duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。④稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。第15頁/共35頁歷次調(diào)控抑制需求的限貸和限購(gòu)政策歷次調(diào)控政策限貸政策限購(gòu)政策首套二套三套90平米以下90平米以上2007年“9.27”新政首付2成利率8.5折首付3成利率8.5折首付3成利率1.1倍首付4成利率1.1倍未涉及2010年“4.15”新政首付2成利率7折以上首付3成利率7折以上首付5成利率1.1倍首付5成以上利率1.1倍北京限購(gòu)2010年“9.29”新政首付3成利率8.5折首付3成利率8.5折首付5成以上利率1.1倍停貸15個(gè)大中城市先后限購(gòu)2011年“1.26”新政首付3成利率優(yōu)惠取消首付3成利率優(yōu)惠取消首付6成以上利率1.1倍原則上停購(gòu)（待地方細(xì)則明確）各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市全面限購(gòu)（約35個(gè)）首套優(yōu)惠利率從有到無，2套首付從3成到6成，3套從停貸到停購(gòu)限購(gòu)從點(diǎn)到面，為抑制需求，政策砝碼在不斷地從嚴(yán)加重第16頁/共35頁兩方市場(chǎng)觀點(diǎn)：相較之前出臺(tái)的政策，新“國(guó)八條”的調(diào)控力度前所未有，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有成果的鞏固，調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，而非房?jī)r(jià)下降；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要穩(wěn)定，而非快速、過熱。同時(shí)，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點(diǎn)依舊是打壓投機(jī)、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷。第17頁/共35頁三、“1.26新政”（新國(guó)八條）市場(chǎng)影響分析宏觀面：供給/需求/價(jià)格微觀面：不同城市/不同產(chǎn)品/不同參與方第18頁/共35頁宏觀面影響：供給2011年杭州樓市或?qū)⒂瓉硇碌墓?yīng)大潮第19頁/共35頁宏觀面影響：供給全國(guó)新購(gòu)?fù)恋睾烷_工項(xiàng)目的大量入市，市場(chǎng)供給持續(xù)上升第20頁/共35頁（注：從“新國(guó)十條”到“新國(guó)八條”市場(chǎng)需求變化圖）宏觀面影響：需求“雙軌制”住房體系分流“限購(gòu)令”抑制需求，帶動(dòng)銷售量下降××停購(gòu)六第21頁/共35頁宏觀面影響：價(jià)格“控制目標(biāo)”和限購(gòu)令促使房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)一方面，“國(guó)八條”明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，住房?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購(gòu)、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)將逐步趨穩(wěn)。具體到不同物業(yè)和區(qū)域，可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。中心城區(qū)由于供應(yīng)量少（以杭州為例，上城區(qū)當(dāng)前可售套數(shù)約400套，其中住宅僅187套），房?jī)r(jià)仍將較為堅(jiān)挺；新興城區(qū)潛在供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大。從物業(yè)類型來看，首次置業(yè)為主的中小戶型中低價(jià)位產(chǎn)品、改善性和投資性需求為主的大戶型高總價(jià)產(chǎn)品、外來需求為主的旅游度假類產(chǎn)品以及政策環(huán)境完全不同的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)不同走勢(shì)，價(jià)格結(jié)構(gòu)性下調(diào)的可能性較大。第22頁/共35頁微觀面影響：不同城市“限購(gòu)（一二線）城市”大于“非限購(gòu)（三四線）城市”“限購(gòu)（一二線）城市”影響大于“非限購(gòu)（三四線）城市”這點(diǎn)顯而易見，限購(gòu)的一二線城市（如杭州）購(gòu)房需求被緊緊限制在了首次剛性需求和部分改善性需求，投資性需求被抑制，部分改善性需求被誤傷，而非限購(gòu)的三四線城市（如紹興、嘉興、蕪湖、上饒、上虞等）仍將維持首次剛性需求、改善性需求及投資性需求等多極化需求結(jié)構(gòu)。部分“限購(gòu)城市”需求向“非限購(gòu)城市”轉(zhuǎn)移

“1.26”新政下，在限購(gòu)一二線城市的部分改善性需求和投資性需求，極有可能改在非限購(gòu)的三四線城市購(gòu)房，諸如在杭州打工的外地人，因納稅證明或首付比例等原因不能購(gòu)買首套或二套房，只能改回老家買房了。中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍將較為堅(jiān)挺，而供應(yīng)量較大的新興城區(qū)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下調(diào)以杭州為例，2011年可預(yù)計(jì)供應(yīng)量較大的下沙、丁橋、祥符、臨平北等近郊板塊極有可能大打價(jià)格戰(zhàn)。第23頁/共35頁微觀面：不同產(chǎn)品中小戶型影響不大，大戶型遭遇“限購(gòu)”門檻，商業(yè)迎來機(jī)遇本輪調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，諸如商務(wù)公寓、寫字樓、市場(chǎng)、商鋪等形式的商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機(jī)遇，而在住宅市場(chǎng)，不同物業(yè)的分化也將更加顯著：具體來看：首次置業(yè)的中小戶型、中低價(jià)位產(chǎn)品受影響不大；大戶型、高總價(jià)產(chǎn)品主要針對(duì)改善性需求或已有多套住房者，將受到限購(gòu)、限貸等政策的顯著影響；主要面向外來需求的旅游度假類產(chǎn)品也將受到限購(gòu)政策的顯著影響。第24頁/共35頁微觀面：不同參與方政府：“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”已明確，政策是否執(zhí)行到位難保證已列為“政治任務(wù)”的房?jī)r(jià)目標(biāo)必將實(shí)現(xiàn)，但也可能存在指標(biāo)不清、數(shù)據(jù)操縱等風(fēng)險(xiǎn)“新國(guó)八條”提出各地政府要明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，對(duì)未及時(shí)公布或目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)的城市將進(jìn)行約談問責(zé)，表明“控制房?jī)r(jià)”已成為政治任務(wù)。在目前的政治體制下，這將確保“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)。但從實(shí)際執(zhí)行來看，地方政府可以通過延緩高端住宅的入市或簽約來降低某一時(shí)期的新房銷售均價(jià)（各類住房?jī)r(jià)格并未下跌），甚至可能操縱數(shù)據(jù)以確保“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)，這加大了中央政府評(píng)價(jià)房地產(chǎn)調(diào)控效果和房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)、及時(shí)調(diào)整政策的難度。土地出讓金仍將是地方政府重要收入來源，擴(kuò)大土地供應(yīng)、增加保障性住房建設(shè)為地方政府切實(shí)選擇盡管房產(chǎn)稅改革可能給地方政府帶來新的收入來源，但據(jù)測(cè)算，即使房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到所有住房，也很難與土地出讓金收入相提并論。未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，土地出讓金仍是地方政府的重要收入來源（2010年，全國(guó)土地出讓金收入相當(dāng)于地方財(cái)政收入66.5%）。因此，擴(kuò)大土地供應(yīng)、增加保障性住房建設(shè)將成為地方政府在落實(shí)限購(gòu)、限購(gòu)政策之外的切實(shí)選擇。2011年保障性住房建設(shè)目標(biāo)達(dá)1000萬套，大幅超過2010年計(jì)劃的580萬套，也將成為地方政府執(zhí)行調(diào)控政策的重要著力點(diǎn)。第25頁/共35頁（注：數(shù)據(jù)來源CREIS中指數(shù)據(jù)、，標(biāo)*企業(yè)數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)）微觀面：不同參與方開發(fā)商：資金狀況將受到顯著影響，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高近五年，開發(fā)企業(yè)的資金來源中，來自開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款、購(gòu)房者定金和預(yù)付款三類資金的平均超過60%。2011年貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健、信貸政策轉(zhuǎn)向，將對(duì)開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者獲取銀行貸款產(chǎn)生顯著影響此外，更嚴(yán)厲限購(gòu)政策又將大大影響企業(yè)的銷售進(jìn)度，預(yù)售回款也受到影響，這將大大影響到企業(yè)的資金狀況，企業(yè)對(duì)自籌資金的依賴程度將更加明顯。，前十大企業(yè)占比首次突破10%第26頁/共35頁微觀面：不同參與方購(gòu)房者：認(rèn)同調(diào)控政策從嚴(yán)，未來預(yù)期將逐步轉(zhuǎn)變相比于之前的調(diào)控新政，“新國(guó)八條”的政策力度顯著上升，同時(shí)明確提出“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”，將增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)政府控制房?jī)r(jià)的信心，大大改變各類購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)帶來顯著影響。具體來看：價(jià)格趨穩(wěn)有利于自住型需求的釋放，也促使其理性消費(fèi)；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影響到需求的釋放；投資投機(jī)性購(gòu)房者將不再期待房?jī)r(jià)像以往一樣幾年翻番，投資收益的不可預(yù)見性增加。購(gòu)房人群影響程度主要影響原因不同物業(yè)影響首次置業(yè)不大利率優(yōu)惠幅度減少中小戶型樓盤影響較小改善性置業(yè)較大二套6成，首付門檻提高中高端住宅受影響豪宅買家大一般擁有多套物業(yè)限購(gòu)下不能再買高端住宅、排屋別墅等影響大特別是合并戶型產(chǎn)品投資客大限購(gòu)，首付提高，營(yíng)業(yè)稅增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征投資型住宅不受影響商務(wù)公寓、商鋪則受益第27頁/共35頁兩方市場(chǎng)觀點(diǎn)：在“促供給、抑需求”歷史調(diào)控思路指導(dǎo)下，房?jī)r(jià)將朝中央政府所期望的趨穩(wěn)局勢(shì)發(fā)展，可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。“1.26新政”的市場(chǎng)影響因城市、產(chǎn)品、人群不同而已，但最終的實(shí)際效果還要看限購(gòu)政策實(shí)施的連貫性及各地方政府細(xì)則的深化內(nèi)容和執(zhí)行情況。第28頁/共35頁四、2011年新政形勢(shì)下的應(yīng)對(duì)策略探討第29頁/共35頁（注：以上價(jià)格區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)以“北上廣”一線城市為例）第30頁/共35頁城市核心區(qū)：價(jià)格優(yōu)先。價(jià)格體現(xiàn)產(chǎn)品的核心價(jià)值，通過加大營(yíng)銷推廣傳遞產(chǎn)品價(jià)值，價(jià)格不作大調(diào)整，均速走量。城市近郊區(qū)：走量?jī)?yōu)先。保證安全的成本控制線，通過適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整、促銷等營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的可持續(xù)銷售。城市遠(yuǎn)