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不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素(居民收入)小組成員:熊驥華、林煉、戰(zhàn)威、湛柱標(biāo)目錄1、前言2、經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)發(fā)展3、經(jīng)濟(jì)因素——利率4、經(jīng)濟(jì)因素——物價(jià)5、經(jīng)濟(jì)因素——匯率6、經(jīng)濟(jì)因素——居民收入7、小結(jié)前言在現(xiàn)實(shí)中,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平及其變動(dòng),是由眾多影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的因素共同作用的結(jié)果。其中有些影響因素是可以量化的。例如,不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素、自身因素,它們可以在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)直接加以考慮或者予以調(diào)整。但是大量的影響因素是不能量化的。例如,經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素等,對(duì)于不能量化的影響因素,則在估價(jià)時(shí)不能通過修正、調(diào)整等方法予以考慮。如果在估價(jià)時(shí)不考慮那些不可量化的影響因素,勢必影響評(píng)估的結(jié)果。因此,對(duì)于不可量化的影響因素,就要求估價(jià)人員總體把握,從總體上給予考慮。當(dāng)然,這就需要估價(jià)人員全面認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。前言不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素,引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向不盡相同不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素,引起不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同不同的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素,與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系不盡相同有些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān),有些與時(shí)間無關(guān)大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響因素難以用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來描述經(jīng)濟(jì)因素——利率首先,從開發(fā)建設(shè)成本的角度來看,利率升降會(huì)提高或者降低不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的融資成本,從而使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲或者下降。其次,從不動(dòng)產(chǎn)需求的角度來看,由于多數(shù)購房者都需要借助于貸款,所以利率升降會(huì)減輕或加重購房者的還貸壓力,從而增加或減少不動(dòng)產(chǎn)的需求,進(jìn)而影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。最后,從不動(dòng)產(chǎn)收益價(jià)格來看,不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān),而折現(xiàn)率與利率正相關(guān),因此利率升降會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降或者上升。綜合來看,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與利率呈負(fù)相關(guān)。經(jīng)濟(jì)因素——匯率匯率波動(dòng)會(huì)影響國際不動(dòng)產(chǎn)的投資收益。當(dāng)一國的貨幣相對(duì)于他國的貨幣升值時(shí)(匯率上升),會(huì)吸引更多的外國投資者產(chǎn)生對(duì)本國不動(dòng)產(chǎn)的需求,即便不動(dòng)產(chǎn)不升值,由于兌換成了相對(duì)升值貨幣,相對(duì)于國際交易來說也會(huì)獲得較好的投資收益。再加上不動(dòng)產(chǎn)具有保值增值性,因此,匯率上升會(huì)引起對(duì)本國不動(dòng)產(chǎn)需求的增加,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上升。經(jīng)濟(jì)因素——居民收入居民收入放在最后來講,是因?yàn)樗梢哉f是最貼切我們生活的一種因素。居民的實(shí)際收入是影響他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有效需求的關(guān)鍵因素,決定著他們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支付能力和償還能力。居民收入的真正增加將會(huì)對(duì)生活水平的提高有相應(yīng)的要求,對(duì)居住與活動(dòng)需要的空間也會(huì)提出更高的要求,從而促使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求增加,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲;至于它對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響的程度,要看收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂居民收入水平,是指用貨幣或相當(dāng)于貨幣的形式表示的居民所具有的財(cái)產(chǎn)水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物價(jià)水平的影響。平均物價(jià)水平越高,則居民的實(shí)際收入水平就越低。收入越高,居民的收入水平越高;反之,收入越低,居民的收入水平越低。居民收入調(diào)查分析
城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是衡量人民生活水平的基本指標(biāo),在市場經(jīng)濟(jì)中,我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)居民收入特別是城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入有深遠(yuǎn)的影響。我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入從2001年的6859.6元逐年增長,呈上升態(tài)勢,到2010年已經(jīng)增長到19109元,可見,城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長的。從表可以看出,我國城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入是反映全國居民收入的重要指標(biāo),隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民的生活水平提高,進(jìn)而城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入也逐漸攀升??偨Y(jié)我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額與城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入存在長期的均衡關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,任何一個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)通過行業(yè)部門相互之間的關(guān)系,必然會(huì)影響波及其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的影響力對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的促進(jìn)作用,與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)有很多,在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)
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