房地產(chǎn)住宅社區(qū)項目整盤營銷推廣方案

xx國際社區(qū)

整盤營銷推廣方案xx地產(chǎn)經(jīng)營銷售部產(chǎn)品實現(xiàn)價值，營銷創(chuàng)造價值-開篇語2011年，政策“緊箍咒”未松，大市走向堪憂，競品“蠢蠢欲動”，客戶“持幣觀望”……唯有富有技巧的營銷戰(zhàn)略，方可運籌帷幄、決勝千里！目錄

壹、市場篇

貳、產(chǎn)品篇

叁、客戶篇

肆、銷售戰(zhàn)略篇

伍、營銷推廣篇

陸、物業(yè)提升建議壹市場篇

一、宏觀運行背景1、經(jīng)濟環(huán)境2010年以來，西安市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，運行狀況總體良好，生產(chǎn)運行節(jié)奏平穩(wěn)，內(nèi)需依然保持旺盛，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益有所提高。

固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，從房地產(chǎn)市場看，2010年西安房地產(chǎn)投資764.22億元，同比增長22.2%，全市商品房累計銷售面積同比增長27.1%，商品房銷售額同比增長41.1%。關(guān)鍵詞：平穩(wěn)快速增長2、土地市場2010年1月14日國土資源部《關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供給。2010年是國土部土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查覆蓋全國的第1年，依據(jù)衛(wèi)片執(zhí)法檢查結(jié)果實施15號令，對政府的主要負責(zé)人問責(zé)，有助于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2010年西安市共掛牌出讓183宗土地，出讓總面積為1010.088018萬平米，同比上漲38%。成交總面積為744.4667673萬平米，同比上漲6.9%。土地類型包括住宅、商業(yè)金融、科研教育、工業(yè)、綜合；供應(yīng)的區(qū)域除了東南西北四個城區(qū)外還有高新、臨潼、閻良和長安區(qū)。土地出讓總量突破一千萬平米2010年西安市的土地出讓總面積為1010.088018萬平米。這也是自2004年國土資源部頒布第71令：<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>，規(guī)定2004年8月31號以后全國所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度以來，西安市土地出讓總面積首次突破千萬平米大關(guān)。大量的土地的出讓必將引來新一輪的開發(fā)熱潮。關(guān)鍵詞：保障性供給、新一輪開發(fā)熱潮3、政策策環(huán)境境2010年，西西安樓樓市在在政策策風(fēng)雨雨中穩(wěn)穩(wěn)步前前行，，政策策反映映遲緩緩，市市場影影響度度較小小成為為二線線城市市的典典型代代表。。2011年，政政策調(diào)調(diào)控繼繼續(xù)收收緊，，西安安樓市市是否否能夠夠繼續(xù)續(xù)穩(wěn)步步升華華？先先讓我我們回回顧一一下““政策策年””中的的主要要政策策：關(guān)鍵詞：：限增長長過快、、緊縮銀銀根、規(guī)規(guī)范市場場

政策策長期化化發(fā)布時間間：2010年1月10日發(fā)布部門門：國務(wù)院辦辦公廳政策主題題：國十一條條具體內(nèi)容容：《關(guān)于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場平平穩(wěn)健康康發(fā)展的的通知》：購買二二套房的的家庭，，貸款首首付比例例不得低低于40%；房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)必必須“公公開房源源+明碼標價價”。發(fā)布時間間：2010年4月14日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：提高銀行貸款款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款款利率：4月14日，國務(wù)院常常務(wù)會議要求求，對貸款購購買第二套住住房的家庭，，貸款首付款款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不不得低于基準準利率的1.1倍。對購買首首套住房且套套型建筑面積積在90平方米以上的的家庭，貸款款首付款比例例不得低于30%發(fā)布時間：：2010年4月17日發(fā)布部門：：國務(wù)院政策主題：：限制異地購購房具體內(nèi)容：：購買首套自自住房且套套型建筑面面積在90平方米以上上的家庭(包括借款人人、配偶及及未成年子子女，下同同)，貸款首付付款比例不不得低于30%；對貸款購購買第二套套住房的家家庭，貸款款首付款比比例不得低低于50%，貸款利率率不得低于于基準利率率的1.1倍；對貸款款購買第三三套及以上上住房的，，貸款首付付款比例和和貸款利率率應(yīng)大幅度度提高，具具體由商業(yè)業(yè)銀行根據(jù)據(jù)風(fēng)險管理理原則自主主確定。對對不能提供供1年以上當(dāng)?shù)氐丶{稅證明明或社會保保險繳納證證明的非本本地居民暫暫停發(fā)放購購買住房貸貸款。發(fā)布時間：：2010年4月20日發(fā)布部門：：住建部政策主題：：對開發(fā)商銷銷售行為的的一系列規(guī)規(guī)范具體內(nèi)容：：1、預(yù)售許可可最低規(guī)模模不小于棟棟。2、商品房交交付使用條條件須明確確。3、尚未開盤盤項目要責(zé)責(zé)成限期銷銷售。4、未取得預(yù)預(yù)售許可的的商品住房房項目，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不得得以認購、、預(yù)訂、排排號、發(fā)放放VIP卡等方式向向買受人收收取或變相相收取定金金、預(yù)定款款等性質(zhì)的的費用。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)將將取得預(yù)售售許可的商商品住房項項目在10日內(nèi)內(nèi)一一次次性性公公開開全全部部準準售售房房源源及及每每套套房房屋屋價價格格，，并并嚴嚴格格按按照照預(yù)預(yù)售售方方案案申申報報價價格格，，明明碼碼標標價價對對外外銷銷售售。。發(fā)布布時時間間：：2010年4月22日發(fā)布布部部門門：：銀監(jiān)監(jiān)會會政策策主主題題：：第三三套套房房禁禁止止貸貸款款具體體內(nèi)內(nèi)容容：：1、明確二二套房標標準，一一個家庭庭只要購購買了一一套房，，再買房房就叫二二套，而而不管之之前的購購房是否否從銀行行貸款。。2、明確確三不不貸、、三掛掛鉤。。所謂謂三不不貸，，第一一，對對于國國土管管理部部門查查處并并確認認的有有閑置置土地地、炒炒地倒倒賣的的房地地產(chǎn)企企業(yè)，，不予予發(fā)放放新的的貸款款；第第二，，對于于建設(shè)設(shè)部房房屋管管理部部門查查處并并認定定的捂捂盤惜惜售、、囤積積房源源、哄哄抬房房價的的房地地產(chǎn)商商不再再給貸貸款；；第三三，對對挪用用銀行行的貸貸款去去繳納納土地地出讓讓金的的，就就是去去參與與招牌牌掛做做保證證金，，然后后交土土地掛掛牌款款的，，不再再給他他增加加貸款款。三三掛鉤鉤，其其一是是指地地貸掛掛鉤，，開發(fā)發(fā)商整整治哪哪塊地地，經(jīng)經(jīng)過評評估之之后，，明確確需要要多少少錢，，銀行行給予予相應(yīng)應(yīng)的金金額；；其二二，建建貸掛掛鉤，，開發(fā)發(fā)商要要貸款款，一一定是是跟在在建工工程掛掛鉤；；其三三，房房貸掛掛鉤，，就是是房子子與貸貸款掛掛鉤，，開發(fā)發(fā)商要要隨著著賣房房的進進度償償還原原有貸貸款。。出臺時時間：：2010年9月25日出臺部部門：：兩部委委（國國土部部、住住房和和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部））政策主主題：：開發(fā)商商囤地地一年年禁止止買地地具體內(nèi)內(nèi)容：：文件規(guī)規(guī)定，，對發(fā)發(fā)現(xiàn)并并核實實競買買人存存在下下列違違法違違規(guī)違違約行行為的的，在在結(jié)案案和問問題查查處整整改到到位前前，國國土資資源主主管部部門必必須禁禁止競競買人人及其其控股股股東東參加加土地地競買買活動動：存存在偽偽造公公文騙騙取用用地和和非法法倒賣賣土地地等犯犯罪行行為的的；存存在非非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地使使用權(quán)權(quán)等違違法行行為的的；因因企業(yè)業(yè)原因因造成成土地地閑置置一年年以上上的；；開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)企業(yè)業(yè)違背背出讓讓合同同約定定條件件開發(fā)發(fā)利用用土地地的。。出臺時間：：2010年10月11日出臺部門：：住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部、、國土資源源部、監(jiān)察察部政策主題：：省級政府穩(wěn)穩(wěn)定房價不不力將問責(zé)責(zé)具體內(nèi)容：：三部門要求求，各地立立即研究制制定貫徹落落實國發(fā)〔2010〕10號文件的實實施細則。。已印發(fā)實實施細則的的地區(qū)，要要按照近日日國務(wù)院有有關(guān)部門進進一步貫徹徹國發(fā)〔2010〕10號文件的要要求，調(diào)整整完善相關(guān)關(guān)政策。房房價過高、、上漲過快快、供應(yīng)緊緊張的城市市，要在一一定時間內(nèi)內(nèi)限定居民民家庭購房房套數(shù)。住住房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部、、監(jiān)察部等等部門將對對省級人民民政府穩(wěn)定定房價和住住房保障工工作進行考考核與問責(zé)責(zé)。對政策策落實不到到位、工作作不得力的的，要進行行約談，直直至追究責(zé)責(zé)任出臺時間：：2010年11月3日出臺部門：：住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部政策主題：：住房公積金金限制投資資具體內(nèi)容：：住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部等公公布《關(guān)于規(guī)范住住房公積金金個人住房房貸款政策策有關(guān)問題題的通知》，規(guī)定二套套房公積金金個人住房房貸款首付付款比例不不得低于50%，貸款利率率不得低于于同期首套套房公積金金房貸利率率1.1倍；同時停停止發(fā)放購購買三套及及以上住房房的公積金金房貸。出臺時間：：2011年2月25日出臺部門：：西安市房地地局政策主題：：進一步加強強房地產(chǎn)市市場調(diào)控工工作有關(guān)問問題的通知知具體內(nèi)容：：已擁有1套住房的本本市戶籍居居民家庭（（包括夫妻妻雙方及未未成年子女女，下同））、能夠提提供在本市市一年以上上納稅證明明或社會保保險繳納證證明的非本本市戶籍居居民家庭，，限購1套住房（含含新建商品品住房和二二手住房））；對已擁擁有2套及以上住住房的本市市戶籍居民民家庭、擁擁有1套及以上住住房的非本本市戶籍居居民家庭、、無法提供供一年以上上本市納稅稅證明或社社會保險繳繳納證明的的非本市戶戶籍居民家家庭，暫停停在本市轄轄區(qū)內(nèi)向其其售房。出臺時間：：2011年4月24日出臺部門：：西安市房房地局政策主題：：進一步加加強房地產(chǎn)產(chǎn)市場監(jiān)管管有關(guān)問題題的通知具體內(nèi)容：：商品房項項目申請預(yù)預(yù)售許可時時，嚴格執(zhí)執(zhí)行“一房房一價”,“一價清”相相關(guān)規(guī)定，，銷售系統(tǒng)統(tǒng)中的均價價要和申報報均價一致致，實際成成交價格不不得高于申申報房屋標標價。申請請商品房預(yù)預(yù)售許可時時，還應(yīng)提提供開發(fā)企企業(yè)與監(jiān)管管銀行簽定定的商品房房預(yù)售資金金監(jiān)管協(xié)議議和監(jiān)管賬賬號。房產(chǎn)產(chǎn)測繪以房房屋主墻為為準計算建建筑面積（（主墻體以以外的保溫溫層、粉刷刷層、非結(jié)結(jié)構(gòu)主體的的裝飾部分分等均不計計算建筑面面積），工工程建設(shè)進進度應(yīng)達到到標準層以以上。二、西安安市房地地產(chǎn)市場場研究1、2010年西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場回回顧2010年，新一輪的的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策出臺臺并貫穿穿2010年始終，，西安樓市市在政策策密集調(diào)調(diào)控下，，依然保保持著穩(wěn)穩(wěn)步上揚揚態(tài)勢。。種種跡象象表明，，西安樓樓市剛性性需求巨巨大，支支撐著西西安商品品房銷量量的持續(xù)續(xù)增長，，關(guān)中天天水經(jīng)濟濟區(qū)的確確定，地地鐵二號號線即將將通車，，大明宮宮開園等等諸多利利好因素素拉動商商品房銷銷量，此此外，高高漲的CPI也成為直直接推動動市場銷銷售的推推手，2010年西安市市商品房房銷售量量再創(chuàng)新新高，商商品房銷銷售量達達1428.75萬平平方方米米，，同同比比上上年年上上漲漲9.30%，其其中中，，普普通通住住宅宅銷銷售售面面積積1246.98萬平平方方米米，，同同比比上上年年上上漲漲2.39%。從各各物物業(yè)業(yè)成成交交銷銷售售比比例例圖圖來來看看，，2010年西西安安市市普普通通住住宅宅銷銷售售面面積積1246.98萬平平方方米米，，同同比比上上年年上上漲漲2.39%，占占全全年年商商品品房房銷銷售售量量的的87.28%，該該比比例例較較上上年年下下滑滑了了3.81個百百分分點點；；商商服服用用類類物物業(yè)業(yè)交交易易面面積積共共計計為為82.46萬平平方方米米，，同同比比大大幅幅上上漲漲62.04%；寫寫字字樓樓類類物物業(yè)業(yè)66.54萬平平方方米米，，同同比比也也出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅上上漲漲，，漲漲幅幅為為85.91%；別別墅墅類類物物業(yè)業(yè)成成交交面面積積為為24.13萬平平方方米米，，同同比比上上年年小小幅幅下下滑滑3.06%；從2010年西西安安樓樓市市市市場場來來看看，，雖雖供供應(yīng)應(yīng)面面積積較較上上年年增增長長21.73%，但但高高漲漲的的置置業(yè)業(yè)熱熱情情下下市市場場依依然然表表現(xiàn)現(xiàn)出出快快速速入入市市的的熱熱銷銷場場面面，，從從土土地地市市場場交交易易以以及及年年底底政政策策環(huán)環(huán)境境來來看看，，2011年西西安安樓樓市市仍仍將將繼繼續(xù)續(xù)保保持持高高昂昂的的供供應(yīng)應(yīng)量量，，但但在在政政策策進進一一步步收收緊緊面面前前，，市市場場銷銷售售速速度度將將逐逐步步放放緩緩。。全文文標題：：2013年房地地產(chǎn)開開發(fā)、、管理理、策策劃精精品資資料盤盤點（（含免免費資資料、、施工工、造造價、、監(jiān)理理專題題）匯集了2013年行業(yè)最最熱、下下載最高高、最受受網(wǎng)友歡歡迎的資資料供大大家分享享學(xué)習(xí)與與交流；；內(nèi)容包包含：流流程圖、、講義講講稿、精精品方案案、工作作總結(jié)、、標準手手冊、可可行性研研究報告告以及教教育精品品優(yōu)惠課課程。(含免費資資料)，希望對對大家有有幫助。。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202211:57:19AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/312022/12/3131December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202211:57:19AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。2022/12/312022/12/312022/12/31Saturday,December31,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。31十十二二月20222022/12/312022/12/312022/12/3115、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222022/12/312022/12/312022/12/3112/31/202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/312022/12/3131December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2022/12/312022/12/312022/12/312022/12/319、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。2022/12/312022/12/31Saturday,December31,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。2022/12/312022/12/312