商品房初步認(rèn)識(shí)2011課件

海潤(rùn)地產(chǎn)銷(xiāo)售培訓(xùn)——課題一：商品房的重新認(rèn)識(shí)住房的歷史演變住房的供應(yīng)體系商品房的價(jià)值組成商品房的發(fā)展前景住房的歷史演變-建筑近代的住房是以公有制為基礎(chǔ)的福利分配制度58年之前則是將私房進(jìn)行社會(huì)主義改造作為重要的住房政策；58年之后建工部才首次提出了住宅建設(shè)的初步目標(biāo)是：用五年的時(shí)間將小、中、大城市的人均2、3、4平方米的住房水平提高到每人4、5、6平方米。中央才在批復(fù)中同意今后的二、三年之內(nèi)有計(jì)劃的建設(shè)一批職工宿舍和必要的民房。1978年小平同志提出住房市場(chǎng)化試點(diǎn)工作時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)人均的居住面積水平遠(yuǎn)低于建國(guó)初期的4.5平方米。80年房改試點(diǎn)開(kāi)始98年取消實(shí)物分配改為貨幣化分配，已用雙軌制開(kāi)始了市場(chǎng)化的建立，但在分配制度的制約下市場(chǎng)只開(kāi)放了供給而未開(kāi)放需求的自由度。在98年房改中，住房制度改革從制度上已將住房分為了市場(chǎng)化供給的住房與非市場(chǎng)化供給的住房?jī)深?lèi)從99年開(kāi)始至今十年的時(shí)間是真正改善居民住房狀況并讓生活質(zhì)量提高的是住房供給與需求的市場(chǎng)化改革。城市卻發(fā)生了天翻地覆的變化，盡管市場(chǎng)中存在著一些問(wèn)題，卻讓全國(guó)和全世界都不得不承認(rèn)住房市場(chǎng)化進(jìn)程帶來(lái)的成果。住房的歷史演變-房產(chǎn)回歸房地產(chǎn)發(fā)展歷史，從80年到現(xiàn)在已有30年的歷程?？梢园?0年代萌芽到2010年國(guó)家密集調(diào)控分成4個(gè)階段：

第一階段：房地產(chǎn)萌芽期（1991年之前）

1978年理論研究界開(kāi)始提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)，為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展打下理論基礎(chǔ)。

1980年北京市住房統(tǒng)建辦公室掛牌，成立北京市城市開(kāi)發(fā)總公司。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)(中房集團(tuán))成立。

1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。

1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。

1987年深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策——房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。年底首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地1988年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。

1990年上海市房改方案出臺(tái)，住房公積金制度開(kāi)始建立。

1991年國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

中國(guó)房地產(chǎn)萌芽于在南方，并開(kāi)始向全國(guó)逐步滲透。住房的歷史演變-房產(chǎn)第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（1991—1997年）

1991年到1992年，是中國(guó)房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是鄧小平視察南方以后，全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。當(dāng)時(shí)的情況是：誰(shuí)都不懂房地產(chǎn)，但誰(shuí)都知道房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)，結(jié)果東西南北中，一齊往前沖，只為賺錢(qián)，不問(wèn)手段；只要結(jié)果，不管過(guò)程；其非理性的運(yùn)動(dòng)模式最終導(dǎo)致了泡沫破裂，哀鴻遍野。經(jīng)過(guò)1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)得到抑制。中國(guó)房地產(chǎn)由此進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。

1991年9月馮侖、潘石屹、易小迪等人注冊(cè)了海南農(nóng)業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合總公司，“農(nóng)高投”成為萬(wàn)通的前身。

1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革實(shí)施方案》（公積金、公有房出售、集資建房等）。

1992年，萬(wàn)科跨地域經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅速，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)東南沿海地區(qū)的房地產(chǎn)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)。上海、青島、天津等地項(xiàng)目發(fā)展順利，為公司的規(guī)模化發(fā)展奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立，為國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

1992年恒大地產(chǎn)公司所發(fā)行流通A股經(jīng)批準(zhǔn)在深圳證券交易所上市交易。

住房的歷史演變-房產(chǎn)第三階段：房地產(chǎn)活躍期（1998—2002年）

1998年，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個(gè)新事物，就是所謂的“房改”，即將單位直接分房改為貨幣化分房。此項(xiàng)政策一出，銀行按揭順勢(shì)推出從此中國(guó)房地產(chǎn)漸次進(jìn)入市場(chǎng)化的活躍期，真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生。

1999年2月中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》。提出“積極開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)生產(chǎn)，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，具有十分重要的意義?！贝朔菸募l(fā)布后，中國(guó)新一輪房地產(chǎn)的牛市開(kāi)始正式啟動(dòng)。

2002年3月，潘石屹成立SOHO中國(guó)有限公司。

2002年年內(nèi)，萬(wàn)科在全國(guó)銷(xiāo)售住宅1.1萬(wàn)多套，按住宅銷(xiāo)售面積來(lái)算，萬(wàn)科已經(jīng)成為全世界第一的開(kāi)發(fā)商。

2003年4月1日，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此份文件是中國(guó)新一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取的“抑制房地產(chǎn)過(guò)熱”的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為“警惕”。（手續(xù)不全控制開(kāi)發(fā)貸、封頂放款、按揭條件）

住房的歷史演變-房產(chǎn)綜述

住宅供應(yīng)體系的變化——逐步形成壟斷的住宅供應(yīng)格局獲得住宅的途徑由原先統(tǒng)一的政府分房到自建房到公房私化到市場(chǎng)化商品房，現(xiàn)在房屋供應(yīng)可以拆分為土地與房屋建設(shè)，土地由政府通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作流入開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)后通過(guò)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)入個(gè)人。由于保障性住房的嚴(yán)重短缺，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法合法化，不允許自建房等，基本上可以說(shuō)個(gè)人獲得住房的唯一途徑就是購(gòu)買(mǎi)商品房。

房地產(chǎn)上升到國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)金融安全、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、勞動(dòng)就業(yè)都有重要的影響。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資貸款、個(gè)人住房貸款在國(guó)家所有貸款比例到今年的1月份已經(jīng)上升到20%；同時(shí)作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的一舉一動(dòng)隨時(shí)對(duì)下游的建筑、設(shè)計(jì)、廣告、建材、裝修、園林、家具等等行業(yè)造成巨大威脅。從08年的國(guó)家調(diào)控政策由08年初抑制到08年中鼓勵(lì)再到09年回歸打壓的過(guò)程中可以明確國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全與發(fā)展短期內(nèi)離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

住宅產(chǎn)品多樣化、更新速度快，功能性更加完善住宅由原先僅滿(mǎn)足遮風(fēng)避雨的居住需求演變?yōu)楝F(xiàn)在的追求舒適性、便利性，出現(xiàn)了躍層、復(fù)式、soho、loft、聯(lián)排、雙拼等等各式各樣的住宅形式，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)上對(duì)采光、通風(fēng)、保溫、隔音及使用便利性的考慮日益成熟。

住宅特性的變化生活必須品（居?。唐罚ń灰祝鹑谄罚ㄍ顿Y）

住房的供應(yīng)體系我國(guó)目前的住宅供給渠道可以概括為：城市住宅市場(chǎng)供給，農(nóng)村住宅自建為主；這里著重講城市的住宅市場(chǎng)供給。城市土地國(guó)家所有，住宅用地只有70年使用權(quán)，這是城市住宅開(kāi)發(fā)必須面對(duì)的制度背景。這就決定了政府作為國(guó)有土地所有權(quán)的代表，可以從土地獲得、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、配套設(shè)施等各方面對(duì)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)行管制，在這個(gè)管制鏈條中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的脫節(jié)都會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的整體失敗，從而使得住宅生產(chǎn)的制度門(mén)檻很高，個(gè)人或非專(zhuān)業(yè)組織很難成為城市住宅的供給主體?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第2條明確規(guī)定：所有國(guó)有土地上的建房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1998年，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中提出，未來(lái)我國(guó)住房供應(yīng)體系：商品房主要面向中高收入家庭，特別是高收入家庭；經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入家庭；廉租房主要面向較低收入的困難家庭。按照23號(hào)文制定的住房供應(yīng)體系，城市80%以上的家庭是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房解決住房問(wèn)題，而不是去購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商建造的商品房。開(kāi)發(fā)商建造的商品房只占大約10%。2003年8月12日，原建設(shè)部官員主導(dǎo)的18號(hào)文，把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”（落腳點(diǎn)在“商品住房”方面），從此，住房供應(yīng)基本由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。住房的供應(yīng)體系-保障性用房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低，要達(dá)到一定的使用效果。和其他許多國(guó)家一樣，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為低收入人群解決住房問(wèn)題所做出的政策性安排。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地拆遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價(jià)出售。只售不租。其成本價(jià)由7項(xiàng)因素（征地折遷費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、配套費(fèi)、建安費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、3%以?xún)?nèi)的利潤(rùn)）構(gòu)成。出售經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)其售價(jià)由政府根據(jù)以上幾項(xiàng)因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是明確購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。三是明確購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。四是明確個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！都?xì)則》還規(guī)定，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購(gòu)買(mǎi)其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價(jià)格及合同約定回購(gòu)。享受過(guò)福利分房退回房屋前或購(gòu)買(mǎi)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。住房的供應(yīng)體系-討論談?wù)勆磉叺谋Ｕ闲宰》壳闆r？為什么保障性住房建的少？商品房的前景如何？商品房的價(jià)值組成-價(jià)值陳述一般情況下商品的價(jià)值由價(jià)格來(lái)體現(xiàn)，而商品房由于自身的特性，期價(jià)值呈現(xiàn)一個(gè)適量特征，就是衡量標(biāo)準(zhǔn)是可變的，如日常購(gòu)房者關(guān)注的地段、交通、配套、房型、環(huán)境等等，綜合這些因素才能形成暫時(shí)的一個(gè)價(jià)值評(píng)估，長(zhǎng)遠(yuǎn)看由于商品房的固定資產(chǎn)特性，其預(yù)期價(jià)值更是一個(gè)關(guān)鍵因素。我們從以下方面來(lái)了解商品房的價(jià)值：

居住價(jià)值主要體現(xiàn)在產(chǎn)品上的采光、通風(fēng)、節(jié)能、保溫、功能、使用壽命等滿(mǎn)足房子帶來(lái)的就原始的功能

生活價(jià)值處居住以外的生活便利價(jià)值，如上面提到的交通，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，環(huán)境，景觀設(shè)計(jì)，智能化程度，安防設(shè)施，物業(yè)服務(wù)等提高生活層次的附加附加價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值商品房是可交易的不動(dòng)產(chǎn)，因此商品房在市場(chǎng)中是處于流通狀態(tài)的，商品在市場(chǎng)中流通時(shí)價(jià)格是不確定的，有可能因?yàn)榱魍ㄔ斐蓳p失，也有可能因?yàn)榱魍ǘ鴦?chuàng)造利潤(rùn)。其二不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，又決定商品房的不可復(fù)制，也影響著市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估。

商品房的價(jià)值組成-價(jià)值陳述人文價(jià)值項(xiàng)目地處的環(huán)境、社區(qū)居住人群的細(xì)分，以及項(xiàng)目為滿(mǎn)足一定文化需要在開(kāi)發(fā)理念中融入人文內(nèi)涵、投入使用后社區(qū)文化的建設(shè)、對(duì)所處地域的文化傳承等；給業(yè)主來(lái)來(lái)的尊貴感、榮譽(yù)感、特殊文化內(nèi)涵等就是商品房的人文價(jià)值給業(yè)主帶來(lái)的影響。

保值價(jià)值目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于通脹周期，資產(chǎn)需要找到一個(gè)跑得過(guò)通脹速度的渠道來(lái)規(guī)避資產(chǎn)縮水，黃金、房地產(chǎn)、期貨、股市都是普遍讓人們接受的投資保值渠道，但風(fēng)險(xiǎn)不一，特別是期貨與股市的風(fēng)險(xiǎn)較大，風(fēng)險(xiǎn)大則保值功能低下，房地產(chǎn)由于其強(qiáng)烈的剛性需求，與所處的經(jīng)濟(jì)地位，加上中國(guó)特殊的置業(yè)情節(jié)，因此房產(chǎn)投資保值普遍受到人們的認(rèn)可。

商品房的發(fā)展前景中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士撰文指出在過(guò)去的10年中，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄，讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度，但仍然難以滿(mǎn)足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。商品房的發(fā)展前景—發(fā)展特點(diǎn)文章指出，未來(lái)10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。然而，?dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。可以預(yù)期的是，2010之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)