產(chǎn)業(yè)招商：招商必知工業(yè)土地基礎(chǔ)知識(shí)

PAGEPAGE14招商必知，工業(yè)土地基礎(chǔ)知識(shí)導(dǎo)讀：工業(yè)地產(chǎn)「17問(wèn)」...

產(chǎn)業(yè)招商是一個(gè)對(duì)專(zhuān)業(yè)和綜合能力要求很高的崗位，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)能力，業(yè)績(jī)也就無(wú)從談起。為了方便大家系統(tǒng)的了解工業(yè)用地基礎(chǔ)知識(shí)，筆者將園區(qū)工業(yè)用地專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和關(guān)鍵知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行整理，供粉絲朋友借鑒參考。正文：1、工業(yè)用地的分類(lèi)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》按照對(duì)居住及公共環(huán)境的干擾程度、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類(lèi)：一類(lèi)工業(yè)用地（M1）：對(duì)居住和公共環(huán)境基本無(wú)干擾、污染和安全隱患，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。二類(lèi)工業(yè)用地（M2）：對(duì)居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。三類(lèi)工業(yè)用地（M3）：對(duì)寓居和公共設(shè)備等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等用地。此外，為了適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要，近年，政府在三類(lèi)工業(yè)用地外又衍生出了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。2、如何獲取工業(yè)用地?根據(jù)《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)章規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)「招拍掛」的方式獲得。但與住宅用地的「價(jià)高者得」不同，獲取工業(yè)用地需要地方政府點(diǎn)頭同意。政府會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置競(jìng)拍條件，再拿到公共資源交易平臺(tái)公告「招拍掛」。當(dāng)然，企業(yè)也可以在二級(jí)土地市場(chǎng)買(mǎi)地，但二手地交易的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，且風(fēng)險(xiǎn)大都由買(mǎi)受方承擔(dān)。3、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)扛鶕?jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)袃蓚€(gè)前提條件。

①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。當(dāng)然，以上只是國(guó)家的基礎(chǔ)規(guī)定，各地區(qū)辦理土地轉(zhuǎn)讓可能有其他的附加條件，一般來(lái)說(shuō)，土地出讓時(shí)有特殊約定的，再次轉(zhuǎn)讓還需要征得原主管部門(mén)同意。

4、工業(yè)用地的涉稅問(wèn)題

出讓方：

①營(yíng)業(yè)稅：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，按照5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。②城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以上述營(yíng)業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。③土地增值稅：以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。法定的扣除額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。為計(jì)算方便，可以通過(guò)速算公式計(jì)算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。當(dāng)然，若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會(huì)要求對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

④企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。⑤印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。受讓方：①城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)，按一定的稅率（每個(gè)城市各不相同）按年繳納。②印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

③

契稅：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)猿山粌r(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，以3%稅率繳納契稅。5、工業(yè)用地如何變性？根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。這里有兩個(gè)需要注意點(diǎn)，一是工業(yè)用地變性必須符合城市總體規(guī)劃，且需要主管領(lǐng)導(dǎo)（國(guó)土部門(mén)一把手、分管副市長(zhǎng)）簽字確認(rèn)；二是工業(yè)用地變性以后只需要補(bǔ)交差價(jià)，不一定需要「招拍掛」（各地方規(guī)定不同）。但在實(shí)際操作中，土地變性費(fèi)時(shí)費(fèi)力，如果沒(méi)有很硬的關(guān)系，基本沒(méi)戲。6、工業(yè)用地使用年限？

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。此前，我國(guó)各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國(guó)內(nèi)不少地區(qū)（主要是發(fā)達(dá)省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉(zhuǎn)效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓?zhuān)殉鲎屇晗蘅s短到了10-50年不等（10-20年較為常見(jiàn)）。7、工業(yè)用地配套比例？根據(jù)今年3月最新修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（2021版），工業(yè)用地行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。同時(shí)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》還新增一條補(bǔ)充規(guī)定：對(duì)單體大型工業(yè)項(xiàng)目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、檢測(cè)、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。8、工業(yè)用地投資強(qiáng)度？《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》按照行業(yè)分類(lèi)給出了固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度的推薦值。但這個(gè)指標(biāo)并沒(méi)有太大的參考性，因?yàn)楦鞯鼗径紩?huì)在推薦性指標(biāo)的基礎(chǔ)上加碼。一般來(lái)說(shuō)，越發(fā)達(dá)的城市對(duì)投資強(qiáng)度要求越高，比如上海對(duì)工業(yè)用地的投資強(qiáng)度要求可以達(dá)到1000萬(wàn)/畝以上；而一般的地級(jí)市只需要200-300萬(wàn)/畝就可以達(dá)標(biāo)。9、工業(yè)用地容積率？根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，不同行業(yè)政府對(duì)容積率的要求不同。比如計(jì)算機(jī)、通信、電子設(shè)備制造業(yè)，容積率必須達(dá)到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業(yè)等對(duì)生產(chǎn)工藝有特殊要求的，容積率只需達(dá)到0.5即可。

10、工業(yè)用地增加容積率要補(bǔ)交費(fèi)用嗎?根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十四條規(guī)定，鼓勵(lì)土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過(guò)廠(chǎng)房加層、廠(chǎng)區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。11、工業(yè)用地建筑系數(shù)？建筑系數(shù)即使用面積占建筑面積的比例「建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項(xiàng)目總用地面積×100%」?！豆I(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定，一般性行業(yè)建筑系數(shù)至少要達(dá)到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個(gè)別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。

12、閑置土地如何處理？根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置：①未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書(shū)》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。②未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。但在實(shí)際操作中，政府對(duì)收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開(kāi)發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無(wú)效后才會(huì)考慮收回土地。由于政府原因?qū)е碌拈e置，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：①延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。

②按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。③由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開(kāi)發(fā)建設(shè)。

④協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。5、置換置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的土地。13、工業(yè)用地拆遷可能有哪些補(bǔ)償？①土地補(bǔ)償：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)地價(jià)自主制定。②

獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償：對(duì)積極響應(yīng)拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償。③廠(chǎng)房重置成新價(jià)：廠(chǎng)房重置后再建所需金額（包括不可移動(dòng)的裝修附屬物、機(jī)器設(shè)備等）。④

停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)：企業(yè)（預(yù)期）利潤(rùn)損失、違約損失、財(cái)務(wù)成本（成本利息）等。⑤搬遷運(yùn)輸補(bǔ)償費(fèi)。⑥其他額外約定的補(bǔ)償。14、工業(yè)用地能抵押貸款嗎？

工業(yè)用地屬不動(dòng)產(chǎn)抵押中土地的一種，根據(jù)工業(yè)用地的分類(lèi)和土地所有權(quán)，可以申請(qǐng)銀行貸款。貸款具體金額，銀行會(huì)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值及地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)得出。

但有一點(diǎn)需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評(píng)估廠(chǎng)房建筑物價(jià)值，土地價(jià)值可能不算在內(nèi)。15、土地使用期滿(mǎn)怎么辦？我國(guó)土地有償使用制度建立于上世紀(jì)90年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓?zhuān)壳埃覈?guó)大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問(wèn)題，對(duì)使用期限屆滿(mǎn)后是否續(xù)期、如何續(xù)期，均由地方自主決策，國(guó)家暫無(wú)統(tǒng)一的規(guī)定。16、工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割？目前全國(guó)沒(méi)有任何一部法律法規(guī)明確給出工業(yè)用地上廠(chǎng)房或辦公樓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，在實(shí)際操作中主要以地方政府的意愿為主。一般來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市對(duì)工業(yè)地產(chǎn)分割銷(xiāo)售多采取限制措施，而二三線(xiàn)城市對(duì)此相對(duì)開(kāi)放。17、工業(yè)用地能不能蓋住宅？

《土地管理法》第四條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。因此工業(yè)用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，開(kāi)發(fā)商可能面臨補(bǔ)繳出讓金、交還土地使用權(quán)、行政罰款等處罰。衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門(mén)設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門(mén)、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周?chē)鸁o(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車(chē)（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車(chē)（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無(wú)灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無(wú)灰塵、無(wú)灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫(huà)、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購(gòu)物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過(guò)夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無(wú)污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉(cāng)庫(kù)：半年徹底清理一次，無(wú)垃圾、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無(wú)灰塵、無(wú)粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門(mén)前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時(shí)每一小時(shí)清理一次，每周四營(yíng)業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無(wú)亂貼亂畫(huà)。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無(wú)雜物、無(wú)紙屑、無(wú)塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室